第２編 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドライン 第１章 総則 １ ガイドラインの目的 このガイドラインは、マンションにおける長期修繕計画の作成又は見直し（以下「作成」という。）及び修繕積立金の額の設定に関して、基本的な考え方等と長期修繕計画標準様式（以下「標準様式」という。）を使用しての作成方法を示すことにより、適切な内容の長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の設定を促し、マンションの計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的としています。 ２ 対象とするマンション このガイドラインは、主として区分所有者が自ら居住する居住専用の単棟型のマンションを対象としています。 ３ ガイドラインの利用方法 長期修繕計画の作成者（分譲事業者及び管理組合）は、本ガイドラインを参考として、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金（修繕積立基金を含む。）の額の設定を行います。これらに関しては、購入予定者に説明を行うことが必要です。また、作成した長期修繕計画（案）は、「推定修繕工事費内訳書」を含めて管理組合に引き渡すこと、及び総会（設立総会）において議決を行う場合に協力することが望まれます。 ４ 用語の定義 このガイドラインにおける用語の定義は、次の各号に掲げるところによります。 一 マンション マンション管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号。以下｢適正化法」という。）第２条第１号に規定するマンションをいいます。 二 管理組合 適正化法第２条第３号に規定する管理組合をいいます。 三 区分所有者 建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。）第２条第２項の区分所有者をいいます。 四 購入予定者 マンションの購入に係る売買契約を締結しようとする者をいいます。 五 分譲事業者 マンションを分譲する宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第２条第３号に規定する宅地建物取引業者をいいます。 六 管理業者 適正化法第２条第８号に規定するマンション管理業者をいいます。 七 専門家 管理業者、建築士事務所等の長期修繕計画の作成業務を行う者をいいます。 八 敷地 区分所有法第２条第５項に規定する建物の敷地をいいます。 九 附属施設 駐車場施設、自転車置場、ごみ集積所、外灯設備、樹木等建物に附属する施設をいいます。 十 専有部分 区分所有法第２条第３項に規定する専有部分をいいます。 十一 共用部分 区分所有法第２条第４項に規定する共用部分をいいます。 十二 管理規約 区分所有法第30条第１項及び２項に規定する規約をいいます。 十三 推定修繕工事 長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。以下同じ。）及び改修工事をいいます。 十四 計画修繕工事 長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事をいいます。 十五 大規模修繕工事 建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事をいいます。 十六 修繕積立金 計画修繕工事に要する費用に充当するための積立金をいいます。 十七 推定修繕工事費 推定修繕工事に要する概算の費用をいいます。 十八 修繕工事費 計画修繕工事の実施に要する費用をいいます｡ 十九 推定修繕工事項目 推定修繕工事の部位、工種等による項目をいいます。 第２章 長期修繕計画の作成の基本的な考え方 第１節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を打うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。 ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする｡ ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする｡ ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。 ２ 基本的な考え方 一 長期修繕計画の対象の範囲 単棟型のマンションの場合、管理規約に定めた組合管理部分である敷地、建物の共用部分及び附属施設（共用部分の修繕工事又は改修工事に伴って修繕工事が必要となる専有部分を含む。）を対象とします。 二 長期修繕計画の作成の前提条件 長期修繕計画の作成に当たっては、次に掲げる事項を前提条件とします。 ①推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。 ②区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる改修工事を設定する。 ③計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。 ④計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。 三 長期修繕計画の精度 長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容、時期、概算の費用等に関して計画を定めるものです。 ①推定修繕工事の内容は、新築マンションの場合は現状の仕様により、既存マンションの場合は現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。 ②時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。 ③収支計画には、修繕積立金の運用利率、借入金の金利、物価及び消費税率の変動など不確定な要素がある。 ３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件 一 管理規約の規定 管理規約に、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に関する次に掲げる事項について、マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）と同趣旨の規定を定めることが必要です。 ①管理組合の業務（長期修繕計画の作成、変更） ②総会決議事項（長期修繕計画の作成、変更） ③管理費と修繕積立金の区分経理 ④修繕積立金の使途範囲 ⑤管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止 ⑥専有部分と共用部分の区分 ⑦敷地及び共用部分等の管理 また、長期修繕計画及び修繕積立金の額を一定期間（５年程度）ごとに見直しを行う規定を定めることも望まれます。 二 会計処理 管理組合は、修繕積立金に関して、次に掲げる事項により会計処理を行うことが必要です。 ①修繕積立金は管理費と区分して経理する。 ②専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料は、これらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 ③修繕積立金（修繕積立基金を含む。）を適切に管理及び運用する。 ④修繕積立金の使途は、標準管理規約第28条に定められた事項に要する経費に充当する場合に限る。 三 設計図書等の保管 管理組合は、分譲事業者から交付された設計図書、数量計算書等のほか、計画修繕工事の設計図書、点検報告書等の修繕等の履歴情報を整理し、区分所有者等の求めがあれば閲覧できる状態で保管することが必要です。なお、設計図書等は、紛失、損傷等を防ぐために、電子ファイルにより保管することが望まれます。 第２節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順 新築マンションの場合は、分譲事業者が提示した長期修繕計画（案）と修繕積立金の額について、購入契約時の書面合意により分譲事業者からの引渡しが完了した時点で決議したものとするか、又は引渡し後速やかに開催する管理組合設立総会において、長期修繕計画及び修繕積立金の額の承認に関しても決議することがあります。 ２ 検討体制の整備 長期修繕計画の見直しに当たっては、必要に応じて専門委員会を設置するなど、検討を行うために管理組合内の体制を整えることが必要です。 ３ 長期修繕計画の作成業務の依頼 管理組合が、専門家に長期修繕計画の見直しを依頼する際は、標準様式を参考として、長期修繕計画作成業務発注仕様書を作成し、依頼する業務の内容を明確に示すことが必要です。 ４ 調査・診断の実施 長期修繕計画の見直しに当たっては、事前に専門家による設計図書、修繕等の履歴等の資料調査、現地調査、必要により区分所有者に対するアンケート調査等の調査・診断を行って、建物及び設備の劣化状況、区分所有者の要望等の現状を把握し、これらに基づいて作成することが必要です。 ５ マンションのビジョンの検討 マンションの現状の性能・機能、調査・診断の結果等を踏まえて、計画期間においてどのような生活環境を望むのか、そのために必要とする建物及び設備の性能・機能等について十分に検討することが必要です。 第３節 長期修繕計画の周知、保管 １ 長期修繕計画の周知 管理組合は、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に当たって、総会の開催に先立ち説明会等を開催し、その内容を区分所有者に説明するとともに、決議後、総会議事録と併せて長期修繕計画を区分所有者に配付するなど、十分な周知を行うことが必要です。 ２ 長期修繕計画の保管、閲覧 管理組合は、長期修繕計画を管理規約等と併せて、区分所有者等から求めがあれば閲覧できるように保管します。 ３ 長期修繕計画等の開示 管理組合は、長期修繕計画等の管理運営状況の情報を開示することが望まれます。 第３章 長期修繕計画の作成の方法 第１節 長期修繕計画の作成の方法 １ 長期修繕計画の構成 長期修繕計画の構成は、次に掲げる項目を基本とします。 ①マンションの建物・設備の概要等 ②調査・診断の概要 ③長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方 ④長期修繕計画の内容 ⑤修繕積立金の額の設定 ２ 長期修繕計画標準様式の利用 長期修繕計画は、標準様式を参考として作成します。 ３ マンションの建物・設備の概要等 敷地、建物・設備及び附属施設の概要（規模、形状等）、関係者、管理・所有区分、維持管理の状況(法定点検等の実施、調査・診断の実施、計画修繕工事の実施、長期修繕計画の見直し等)、会計状況、設計図書等の保管状況等の概要について示すことが必要です。 ４ 長期修繕計画の作成の考え方 長期修繕計画の作成の目的、計画の前提等、計画期間の設定、推定修繕工事項目の設定、修繕周期の設定、推定修繕工事費の算定、収支計画の検討、計画の見直し及び修繕積立金の額の設定に関する考え方を示すことが重要です。 ５ 計画期間の設定 計画期間は、新築マンションの場合は、30年以上とし、既存マンションの場合は25年以上とします。 ６ 推定修繕工事項目の設定 推定修繕工事項目は、新築マンションの場合は、設計図書等に基づいて、また、既存マンションの場合は、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定します。 ７ 修繕周期の設定 修繕周期は、新築マンションの場合、推定修繕工事項目ごとに、マンションの仕様、立地条件等を考慮して設定します。また、既存マンションの場合、さらに建物及び設備の劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて設定します。 ８ 推定修繕工事費の算定 一 数量計算の方法 数量計算は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書、数量計算書等を参考として、また、既存マンションの場合、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等を参考として、「建築数量積算基準((財)建築コスト管理システム研究所発行)｣等に準拠して、長期修繕計画用に算出します。 ニ 単価の設定の考え方 単価は、修繕工事特有の施工条件等を考慮し、部位ごとに仕様を選択して、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考として、また、既存マンションの場合、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定します。 三 算定の方法 推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の詳細な項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定します。 ９ 収支計画の検討 計画期間に見込まれる推定修繕工事費（借入金がある場合はその償還金を含む。以下同じ。)の累計額が示され、その額を修繕積立金(修繕積立基金、一時金、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からの繰入れ並びに修繕積立金の運用益を含む。以下同じ。）の累計額が下回らないように計画することが必要です。 10 長期修繕計画の見直し 長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。また、併せて修繕積立金の額も見直します。 ①建物及び設備の劣化の状況 ②社会的環境及び生活様式の変化 ③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動 ④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動 第２節 修繕積立金の額の設定方法 １ 修繕積立金の積立方法 修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式（以下「均等積立方式」という。）を基本とします。 ２ 収入の考え方 区分所有者が積み立てる修繕積立金のほか、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からそれらの管理に要する費用に充当した残金を、修繕積立金会計に繰り入れます。 ３ 修繕積立金の額の設定方法 長期修繕計画における計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間（月数）で除し、各住戸の負担割合を乗じて、月当たり修繕積立金の額を算定します。 第３節 長期修繕計画の内容及び修繕積立金の額のチェックの方法 １ 標準様式を用いたチェックの方法 分譲時において、購入予定者は、分譲事業者から提示された長期修繕計画（案）の内容及び設定した修繕積立金の額を、また、見直し時において、管理組合は、専門家に依頼して見直した長期修繕計画の内容及び設定した修繕積立金の額を、標準様式を参考としてチェックすることができます。 ２ その他のチェックの方法 管理組合は、必要に応じて、現状の長期修繕計画と財団法人マンション管理センターが行っている「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を利用して作成した概略の長期修繕計画とを比較して、その見直しの必要性について検討することが望まれます。
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