〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆各区分所有者が積み立てる修繕積立金の額については、長期修繕計画を参考に決定している管理組合の割合が、総合調査では77.1％で、前回調査（平成11年度68.1％）から9ポイント増加しています。

◆住戸当たりの修繕積立金の額は、長期修繕計画の見直しの際において、算出された必要修繕積立金（全期間）の負担割合に応じた額となります。
　つまり、計上された全期間の修繕工事費の累計額から、見直しの前年度末の修繕積立金の残高を差し引き、修繕工事のための借入金がある場合は見直しの前年度末の借入金の残高を加算すると、必要修繕積立金（全期間）が算出されます。この額を計画期間の月数で除し、各区分所有者の負担割合を乗じると、月当たり戸当たりの修繕積立金の額となります。

修繕積立金（月・戸当たり）＝（必要修繕積立金（全期間）／計画期間の月数）×戸当たり負担割合

注　1)必要修繕積立金（全期間）＝必要修繕工事費（全期間の累計額）

−修繕積立金残高（見直しの前年度末）＋借入金残高（見直しの前年度末）

　2)修繕積立金及びその残高には、駐車場使用料等からの繰入金も含みます。

◆長期修繕計画の見直しを行なわず、修繕積立金の額を変更している場合、見直しの前年度末の修繕積立金の残高や借入金の残高が不明の場合は、必要修繕積立金（残期間）の負担割合に応じた額とします。
　つまり、長期修繕計画の残期間の修繕工事費の合計額から、前年度末の修繕積立金の残高を差し引き、修繕工事のための借入金がある場合は前年度末の借入金の残高を加算すると、必要修繕積立金（残期間）が算出されます。この額を計画期間の残期間の月数で除し、各区分所有者の負担割合を乗じると、月当たり戸当たりの修繕積立金の額となります。

修繕積立金（月・戸当たり）＝（必要修繕積立金（残期間）／残期間の月数）×戸当たり負担割合

注　1)必要修繕積立金（残期間）＝必要修繕工事費（残期間の合計額）

−修繕積立金残高（前年度末）＋借入金残高（前年度末））

　2)修繕積立金及びその残高には、駐車場使用料等からの繰入金も含みます。

◆なお、長期修繕計画に性能向上（グレードアップ）工事の項目を含めた場合は、その工事費等を含めた必要修繕積立金を算出します。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○平均的なモデルマンションを想定して、（財）マンション管理センターの「修繕積立金算出システム」により、経年別の修繕積立金（月当たり戸当たり）の見直しの目安となる額を別表にまとめましたので、参考にしてください。

（注）1)　（財）マンション管理センターの修繕積立金算出システムによる概算値※
※「修繕積立金算出システム」は、標準的マンションの戸当たりの標準工事費にマンションの特徴を表す一定の係数を掛けて修繕工事費を算出していますので、概算の額となります。

2)　修繕積立金（モデルＡ：平均13,000円/月・戸、モデルＢ：平均11,000円/月・戸：繰入金を含む）を積立てて、標準的な修繕工事を実施しているマンションが、築○年目に、長期修繕計画を見直したときの額（それぞれの経年期間ごとの平均額）

（モデルＡの例）
　修繕積立金（繰入金を含む）を平均13,000円/月・戸徴していたＸマンション（70戸）が、築５年目に、長期修繕計画を見直したとき、修繕積立金（繰入金を含む）は、平均16,445円/月・戸が必要となり、平均3,445円/月・戸増加する。

（モデルＢの例）
　修繕積立金（繰入金を含む）を平均11,000円/月・戸徴していたＹマンション（30戸）が、築20年目に、長期修繕計画を見直したとき、修繕積立金（繰入金を含む） は、平均14,467円/月・戸が必要となり、平均3,467円/月・戸増加する。

　〔デ　ー　タ〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○総合調査（修繕積立金の額の決定根拠）
	○長期修繕計画の必要額を参考（77.1％）　　○管理費の一定割合（10.5％）

○総合調査（戸当たり修繕積立金）
	○平均額（9,066円/月･戸）　○駐車場収入等を含む平均額（10,967円/月･戸）

○H16調査（必要修繕積立金（残期間）に対する達成率）
	○必要修繕積立金（残期間）の100％以上23.0(％) ○必要修繕積立金（残期間）の80％以上100％未満(13.7％) ○必要修繕積立金（残期間）の80％未満(63.2％) ○平均(76.7％)

注　1)必要修繕積立金（残期間）に対する達成率＝現行修繕積立金／必要修繕積立金（残期間）

2)必要修繕積立金（残期間） （【H16調査】平均13,161円／月・戸）

＝必要修繕工事費（残期間）−修繕積立金残高（前年）＋借入金残高（前年）

3)修繕積立金及びその残高には、駐車場使用料等からの繰入金も含みます。

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆大規模修繕工事は、長期修繕計画に定められた時期に行うのが目安ですが、事前に建物や設備について調査・診断を行い、建物や設備の劣化状況を把握して、改めて計画された修繕工事の要否（実施時期）や実施する修繕工事の内容を判断することが重要です。また、併せて、経年や区分所有者の要望に応じて性能向上（グレードアップ）工事の実施を検討することが望まれます。

◆調査・診断は、長期修繕工事の見直しの際とは異なり、修繕工事を行う部位・範囲や仕様などを具体的に決め、実施設計を行うためのものですので、劣化状況に応じて、目視等による診断から非破壊検査等による詳細な診断、さらに局部破壊検査を伴う精密な診断まで行なわれることがあります。

◆また、配管の劣化など目視では調査しづらいものもありますので、必要に応じて、区分所有者等に対するアンケート調査を行い、不具合の箇所を把握することも効果的です。

◆なお、総合調査における大規模修繕工事（第１回目）の実施時期を参考に示します。

(1)外壁塗装工事の実施：　・平均:10.8年　・１〜14年目:91.1％

(2)屋上防水工事の実施：　・平均:10.3年　・１〜14年目:91.0％

(3)給水管工事の実施：　　・平均:14.2年　・１〜20年目:93.4％

(4)排水管工事の実施：　　・平均:14.2年　・１〜20年目:94.4％

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　〔デ　ー　タ〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○総合調査（修繕診断の実施）
	○行った(93.4％)　　○行わなかった(6.6％)

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆いわゆる新耐震設計法（昭和56年）により建築基準法の耐震基準が改められ、「新耐震基準」と呼んでいます。新耐震基準が適用される以前に建設されたマンションは約100万戸と推計されます。このようなマンションは、耐震性が必ずしも十分でないことがあります。地震が発生した際に、被害を最小限にとどめるため、このうち、新耐震基準を満たさないマンションの耐震化は急務です。

◆新耐震基準が適用されていない（昭和56年５月31日以前に着工した）マンションであって、過去に耐震診断を行った結果、問題なしとされたものや、耐震改修工事をすでに実施したもの以外は、耐震診断の対象として、新耐震設計法に基づく安全性の評価を受けるべきです。その結果により、柱の鋼板や炭素繊維シートによる補強、耐震壁やブレースの増設など耐震性を強化する改修工事をできる限り早期に実施することが必要となり、これを長期修繕計画等に設定することが重要となります。

◆耐震改修工事の実施に向け、費用の調達や施工方法の合意形成に関して、専門委員会等において早急に検討することが肝要であることから、これを「標準的な対応」としています。

◆また、「耐震診断の結果に基づいて、必要な耐震改修工事を実施している。」ことが「望ましい対応」であることはいうまでもありません。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○全国のマンションストック戸数

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆長期修繕計画の見直しや大規模修繕工事の実施に当たって、また、経常の修繕を行う際にも、建物や設備の現状を把握するために、設計図書と修繕工事等の履歴情報が必要となります。

◆管理組合は、その業務として、分譲事業者から引き渡された設計図書を管理事務室等に、大切に保管しなければなりません。
　また、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できるようにすることが必要です。

◆利害関係人とは、「総会議事録の保管・閲覧」と同じく、法律上の利害関係がある者をいいます。

◆設計図書は、閲覧による傷みや貸出による紛失を防ぐために、原本は厳重に保管し、コピー（紙）や電子ファイル（ＣＤ等）で閲覧に応じるような措置が望まれます。

◆設計図書には、分譲の引渡し時に適正化法第103条第１項に基づいて宅地建物取引業者から交付される設計に関する図書やその他標準管理規約第32条関係コメントの(5)に掲げられている建物の修繕に有用な書類があります。
　不足する図面がある場合は、修繕工事の際に必要な図面を建築設計事務所等に依頼して作成するなど、整備を検討しましょう。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　〔デ　ー　タ〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○総合調査(設計図書の保管者)
	○管理組合(58.8％)　　○管理業者(31.5％)　　○理事長(3.6％)

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆長期修繕計画の見直しや大規模修繕工事の実施に当たって、また、経常の修繕を行う際にも、建物や設備の現状を把握するために、設計図書と併せて修繕等の履歴情報が必要となります。

◆管理組合は、その業務として、法定点検の報告書、調査・診断の報告書、実施した修繕工事に関する図面や書類などの建物や設備の維持管理に関する情報を整理したうえで、管理事務室等に保管しておく必要があります。
　また、設計図書と同様に、区分所有者又は利害関係人の求めに応じて閲覧できるようにすることが必要です。

◆利害関係人とは、「総会議事録の保管・閲覧」と同じく、法律上の利害関係がある者をいいます。