〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆マンションの資産価値をできる限り保全し、快適な居住環境を確保するためには、日常的又は定期的に建物、設備、外構の清掃を行うことが基本として必要です。その上で、共用部分である外壁、屋上防水、共用廊下・階段、エレベーター、駐車場などについて、経年による劣化等に対して、定期的な保守点検と計画的な修繕工事を適切に行っていくことが必要です。

◆保守点検には、日常的な清掃等と併せて行う「日常点検」、定期的に行う「定期点検」（法令で義務付けられている「法定点検」、専門業者等との保守契約による点検と管理組合が自主的に行う点検があります。）、そして、被災や不具合の発生に伴って行う「臨時点検」があります。

◆一定規模以上のマンションについては、建築基準法や消防法、水道法その他の法律により建物や設備を定期的に調査及び点検し、行政庁又は関係機関に報告することが管理組合（管理者）等に義務づけられています。なお、建築基準法に基づく建物や設備の定期調査・検査については、その報告内容が特定行政庁(※)において閲覧に供されます。

◆法定点検の具体的な作業は、有資格者が行うため、専門業者等に依頼することになるでしょう。なお、管理会社への委託業務に含めている場合には管理会社を通じて行うことになります。

◆しかし、法令上はあくまで管理組合（管理者）に義務づけられていますので、専門業者等に依頼した場合であっても、管理組合として、実施状況を把握しておく必要があります。ついては、年間スケジュールを作成し、区分所有者等にも周知しておくことが重要ですので、これを「標準的な対応」としました。なお、点検の結果、不具合があった場合は、応急措置（修繕工事）を行うか、建築士等の専門家に依頼して、修繕工事のための調査・診断を行い、必要な措置を施さなければなりません。

◆なお、地方自治体等によって、適用となる建築物の規模（階数、床面積）や建築設備等の条件が異なる場合があるため、確認が必要です。

※特定行政庁：建築主事（建築確認を行なう資格者）を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいいます。
報告の窓口は、市町村の担当課、都道府県の出先機関の担当課、関係団体等です。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○点検の区分

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆法律で義務づけられた法定点検に限らず、建物・設備の経年による劣化、汚破損等について、定期的、継続的に点検を行うことが不可欠です。

◆法定点検以外で定期的に行われる点検としては、(1)昇降機の日本工業規格に基づく点検、機械式駐車場の点検など保守契約による点検と、(2)管理組合が建物・設備全体を自主的に点検するものがあります。

◆実際には、(1)及び(2)を法定点検と併せて管理会社への委託管理業務に含める場合と、(1)は製作メーカー、サービス会社などの専門業者と個別に保守契約を締結、(2)は、管理組合の役員が自ら巡回して行う場合があります。

◆(1)の保守契約による点検としては、法定点検の対象とならない（水槽の有効容量が10.以下）受水槽の水質検査や清掃なども実施が望まれます。

◆(2)の自主点検は、例えば、（管理組合が行う場合は可能な範囲内で）年１回巡回しながら次のような劣化現象の有無を目視、触手又は作動確認により点検します。
　○屋上防水：ひび割れ、欠損、剥がれ、浮き、排水の状況など
　○外壁：ひび割れ、欠損、剥がれ、白華状況、汚れなど

◆点検において劣化による損耗・破損等が相当程度まで進行している状況が確認された場合には、応急措置（修繕工事）を行うか、建築士等の専門家に依頼して、修繕工事のための調査・診断を行い、必要な措置を施さなければなりません。

◆管理会社又は専門業者から点検結果の報告を受けた報告書、自ら点検した報告書は、法定点検の報告書や他の修繕工事等の履歴情報とともに整理し、区分所有者等の求めに応じて閲覧できる状態で管理組合で保管しておくことも必要です。

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆マンションの共用部分を適正に維持管理するためには、定期的、継続的に保守点検を行うとともに、適時、適切な修繕工事を行う必要があります。

◆そのためには、長期的な修繕工事の計画を作成し、これに基づいて修繕工事を行うこと、修繕工事に必要な費用を算出し、その修繕費用に充てるため各区分所有者が負担する積立金の額を明らかにしておくことが重要です。

◆また、長期修繕計画を、建物・設備等の現状に即したものとするためには、あらかじめ、建物・設備等について、建築士等の専門家に調査・診断を依頼して、修繕工事等の履歴、経年に伴う劣化状況や社会情勢や生活様式の変化等に伴う区分所有者からの改良の要望などの実態を把握しておくことが不可欠です。そして、それを計画の作成又は見直しに反映することが必要です。

◆長期修繕計画の内容としては、基本的な事項である(1)計画期間、(2)修繕工事項目、(3)修繕周期、(4)修繕工事費及び(5)収支計画の全ての項目について定めていることが必要ですので、これを「標準的な対応」としています。

◆更に、社会的背景や生活様式の変化などに応じて、マンションの性能（省エネ、バリアフリー、防犯等）を向上させるグレードアップ工事の項目についても計画に入れることが望まれます。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　〔デ　ー　タ〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○総合調査（長期修繕計画の作成方法についての考え方）
	○管理業者に業務の一環で作成を委託（48.2％） ○専門家に作成を委託すべき（35.4％） ○分譲事業者が計画案を作成（28.1％） ○管理組合自身で作成すべき（21.6％）

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆計画的に修繕工事を行い、その経費として修繕積立金を安定的に徴収するためには、その根拠となる計画の期間はできるだけ長期とし、予定される修繕工事がすべて設定されていることが望まれます。しかしながら、計画の作成時点で数十年先の劣化状況や工事費を予測することはその精度が問題となります。
　したがって、工事費が多額である外壁等の修繕工事の修繕周期が12年程度ですので、外壁等工事の２回分を必ず含む期間として、計画期間は、作成・見直しの時点から「25年程度としている。」を「標準的な対応」としています。

◆しかし、新築時の計画期間は、25年程度とすると、工事費が多額である給水・排水設備工事や昇降機設備工事などが含まれないことから、ほぼすべての修繕工事項目を含むことができる30年程度としています。（計画期間が30年の場合でも、住戸の玄関ドアや窓のサッシなどの建具の更新工事などは含まれない場合があります。）

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　〔デ　ー　タ〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○総合調査（長期修繕計画期間）
	○16〜20年（28.9％）○21〜25年（13.5％）○26〜30年（18.4％）○31年〜（5.3％）

○H16調査（長期修繕計画の計画期間）
	○〜19年（7.4％）○20〜24年（41.5％）○25〜29年（30.1％）○30年〜（21.1％） ○「平均」24年

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆長期修繕計画の修繕工事項目は、個々のマンションの仕様や経年などに応じて、あらかじめ実施した調査・診断の結果を基に、必要な工事内容を含んだ項目を設定します。

◆（財）マンション管理センターが作成した「長期修繕計画作成と見直しの手引き」において、長期修繕計画の修繕工事項目を、大項目として建築、設備、外構、その他調査等に区分し、中項目として屋根防水、外壁等の19項目を標準としています。
（「同手引き」において想定されているマンションは、この指針が対象とするマンションと一致するものです。）

◆その19項目のうち、「その他（特殊な設備がある場合）」を除く別表の18項目について定めていることが原則ですが、あらかじめ行った調査・診断の結果に基づいて、劣化状況、修繕の履歴等を踏まえ、このうち、必要とされる項目の工事内容を設定していることを「標準的な対応」としています。

◆なお、18項目の他に、社会的背景や生活様式の変化等に応じ、マンションの性能（バリアフリー、省エネ、防犯等）を向上させるグレードアップ工事の項目についても設定することが望まれますので、「望ましい対応」としています。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆修繕周期は、立地条件等を加味したうえで、建物・設備の部材の耐用年数から推測し、いつの時点で修繕工事を行うかを修繕工事項目の部位ごとに設定します。
　早過ぎると過剰な修繕となりますし、遅すぎても劣化が進み工事費を増加させてしまうことも考えられます。また、単独の工事を行うよりも近い周期の複数の工事をまとめて同時期に行う方が、仮設費用や経費などが節約できますし、管理組合の労力も軽減できる場合もあります。

◆修繕周期については、様々なものがありますが、（財）マンション管理センター発行の「長期修繕計画作成と見直しの手引き」に示されている修繕周期を一つの目安として参考にしてください。

◆計画された25年先の修繕工事は、あくまで推測です。したがって、適切な時期に工事を実施するため、５年ごとの見直しの際には、あらかじめ行った調査・診断の結果と修繕の履歴等を踏まえて工事の修繕周期を設定することが重要です。

○修繕周期表

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆区分所有者が負担する修繕積立金の額の根拠として有効なものとするためには、各修繕工事項目、部位ごとに、工事の仕様を定めて、数量、単価等の工事費の算出根拠を明確に示して（「積算法」といわれています。）、必要な修繕工事費を算出していることが必要です。

◆なお、仕様や数量は、推定した劣化状況に基づくものであり、実施工事のための積算と比べると概算になります。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○修繕工事費の算出の例

　〔デ　ー　タ〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○総合調査（修繕積立金の額の決定根拠）
	○長期修繕計画の必要額を参考（77.1％）　　○管理費の一定割合（10.5％）

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆収支計画は、計画期間中に必要な修繕工事費の累計額と修繕積立金の累計額の関係が把握できるように示されていることが必要です。
　しかし、修繕積立金の累計額が修繕工事費の計画期間の累計額を下回っていると、大規模修繕工事を行う時点における不足金の借入れや一時金の徴収に関する合意形成が困難であったり、修繕工事の先送りも懸念されます。
　したがって、計画期間の終期において、「修繕工事費の累計額が示され、その額を修繕積立金の累計額が下回らないように計画している。」ことを「標準的な対応」としています。
　なお、修繕工事費は各年度ごとに、各修繕工事項目ごとの合計額が示される必要があります。

◆収入としては、月々の修繕積立金のほか、修繕積立基金や駐車場使用料などからの繰入金も含めます。また、支出としては、修繕工事のための借入金の返済も考慮します。

◆長期修繕計画の修繕工事項目に性能向上（グレードアップ）工事の項目を含めている場合には、その工事費を含めた収支計画とする必要があることから「望ましい対応」としています。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○収支計画の例

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆長期修繕計画は、作成時点での25年程度の劣化の予測ですので、経年とともに状況が変化していくこともあり、予測と実態のズレによる見直しが必要となります。

◆ついては、適切かつ効果的な修繕工事を行うために、５年程度ごとに、建物及び設備の調査・診断を行って、劣化状態、区分所有者等の要望、社会情勢の変化、修繕技術の進歩などについて把握し、これらについて十分な検討を行ったうえで、長期修繕計画を見直すことが必要です。

◆見直しは、大規模修繕工事（周期12年程度）の前に、その大規模修繕工事の基本計画の作成と併せて行うこともありますし、大規模修繕工事の終了後にその結果を踏まえて行うこともあります。したがって、５年ごとが原則ですが、大規模修繕工事の実施時期により、見直しの時期を前倒し、又は先送りすることもあることから、「５年程度ごとに見直しを行っている。」を「標準的な対応」としています。

◆なお、計画期間は、見直した時点から25年程度となるよう更新します。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　〔デ　ー　タ〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

○H16調査（今後の見直し予定）
	○４年以下（26.0％）○５年（45.6％）○６年以上（28.4％）○「平均」5.54年

　〔コメント〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

◆標準管理規約では、長期修繕計画の作成又は変更と修繕積立金の額の変更は、総会議決事項とされています。修繕工事の実施や修繕積立金の徴収に関して各区分所有者の理解を得やすくするためにも、長期修繕計画を作成又は見直したときは、総会の議事録等として、戸別配布などの方法により、各区分所有者に周知する必要があります。

◆また、長期修繕計画書は、修繕工事の計画と、修繕積立金の徴収予定などの根拠となる重要なものですので、管理事務室等に大切に保管するとともに、区分所有者又は利害関係人から請求があった場合には、閲覧できるようにしておく必要があります。
　なお、見直しを行った前の長期修繕計画書も含めて保管しておくことが望まれます。

◆利害関係人とは、「総会議事録の保管・閲覧」と同じく、法律上の利害関係がある者をいいます。

　〔参　　考〕〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜