管 理 規 約 の 改 正 に つ い て

はじめに

　平成１２年のマンション管理適正化法の制定以来、マンション管理に係わる関係法令等がここ数年の間に大幅な改正がなされました。

　また、マンション標準指針等も公表されてきました。
　このように、マンションを巡る法的環境が様変わりしてきたところです。しかし、法整備等が進んでいるが各管理組合においては旧態依然の管理規約が存在しており、そのことによって適正な管理に弊害が生まれている場合もみられます。
　今更、「管理規約の改正問題」など季節外れと思われている方もいるでしょうが、関係法令が改正されていのに規約をそのまま放置していては、運営に矛盾が生まれることは明らかでしょう。
　この間、管理を巡る様々な問題の相談を受けている内に、「管理規約の改正」について、改めて問題提起すべきと確信するに至りました。

区分所有法の改正の概要

　平成１４年改正の区分所有法の管理に関する規定は次のようになっています。

１．共有部分の変更では「形状または効用の著しい変更を伴わないものについては集会の決議（区分　所有者及び議決権の過半数以上の賛成）できることと」なり、この結果、大規模修繕工事のほとん　どの決議が容易となりました。

２．管理者（権利能力無き社団といわれている管理組合の理事長等）や管理組合法人に、共用部分等について生じた損害賠償金、不当利得返還金の請求および受領に代理権が与えられました。この結果、共有部分などの瑕疵問題や不具合問題について、管理者や管理組合法人が売り主との間で交渉や損害賠償金の受領がなどができるようになりました。

３．管理規約は総合的に考慮して区分所有者の利益の衡平がはかられるようにしなければならないとしました。等価交換マンションの原始規約がその象徴的存在です。この問題のための解決の糸口が与えられたと言えます。

４．管理組合が法人格を取得するための区分所有者３０人以上の要件が撤廃されました。

５．集会での議決権行使や管理組合での文書作成に関して、ＩＴ化による電磁的方法行使、電磁的記録による使用などについて、新たに整備されました。

６．大規模滅失が生じ復旧決議が成立した場合、決議に賛成しない区分所有者の買取請求権の相手方として買取指定者の制度を設けて所定の手続きの整備が図られました。

標準管理規約の改正

　区分所有法の改正を受けて、国土交通省は標準管理規約を平成１６年１月に改正して公表致しました。その経緯等については、つぎのように述べています。（国土交通省ホームページより引用）

標準管理規約の改正の検討過程
　マンションに関しては、平成13年８月にマンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」という。）、平成14年12月にマンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下「円滑化法」という。）が施行されたほか、平成15年６月には建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）の一部改正が施行され、法制度の充実が図られています。また、現行の標準管理規約は平成９年に改正されたものですが、それ以降のマンションを取り巻く情勢も変化してきています。このような状況に対応するため、標準管理規約の改正に関する検討を行ってきたところです。
　改正に当たっては、有識者、実務家から構成されるマンション標準管理規約検討委員会（委員長：丸山英気千葉大学教授）（資料１参照）において、平成15年５月から平成16年１月まで、７回にわたり検討をしていただきました。平成15年10月には、改正概要案についてパブリックコメントを実施（資料２参照）しました。
　このたび、マンション標準管理規約検討委員会における検討とパブリックコメントで寄せられた意見を踏まえ、改正標準管理規約を策定しました。

標準管理規約改正のポイント
マンションに関する法制度の充実を踏まえた改正

(1)標準管理規約の名称及び位置付けの改正
　適正化法及び円滑化法の制定など、分譲の中高層共同住宅を指す法令用語として「マンション」の用語が定着している状況にかんがみ、「中高層共同住宅標準管理規約」を「マンション標準管理規約」と変更しました。
　管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等に努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、標準管理規約を、管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考という位置付けとし、その旨をコメントに記載（コメント全般関係）しました。

(2)マンション管理における専門的知識を有する者の活用に関する規定の新設
　適正化法の規定を踏まえ、管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる旨を規定（単棟型第34条等）するとともに、そのための費用を管理費の支出事項として規定（単棟型第27条第９号等）しました。

(3)建替えに関する規定の整備
　円滑化法の制定及び区分所有法の改正を踏まえ、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務を、管理組合の業務として追加（単棟型第32条第４号等）するとともに、そのための費用を修繕積立金から取り崩すことができる事項として追加（単棟型第28条第１項第４号等）しました。
　さらに、建替えに係る合意の後も、建替組合の設立認可等までの間は、管理組合消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた額を限度として、建替えに係る計画、設計に必要な事項の費用を修繕積立金から取り崩すことができる旨を規定（単棟型第28条第２項等）しました。

(4)決議要件や電子化に関する規定の整備
　改正区分所有法の規定を踏まえ、敷地及び共用部分の変更に関し、普通決議で実施可能な範囲を「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と規定（単棟型第47条第３項第２号等）するとともに、普通決議で実施可能な工事例、特別決議を必要とする工事例をコメントに記載（単棟型コメント第47条関係）しました。
　改正区分所有法の規定を踏まえ、電磁的記録による議事録作成や電磁的方法による決議等に関し、管理組合における電磁的方法が利用可能な場合、利用可能ではない場合に分けて規定を整備（単棟型第49条・第50条等）しました。

マンションを取り巻く情勢の変化を踏まえた改正

(1)新しい管理組合業務の追加
修繕等の履歴情報の整理及び管理
　マンションの適正管理には適時適切に修繕を行うことが必要であることを踏まえ、工事施工業者や修繕の費用、個所、時期等修繕に係る履歴情報を整理して後に参照できるよう管理し、今後の修繕を円滑に行うため、修繕等の履歴情報の整理及び管理等（単棟型第32条第６号等）を管理組合の業務として規定しました。
コミュニティ形成
　コミュニティー形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであることから、管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（単棟型第32条第15号等）を規定しました。

(2)未納管理費の請求に関する規定の充実
　管理費はマンションの維持、管理の財源でありその滞納は適正管理を脅かす問題であることにかんがみ、滞納問題に適時適切に対応できるよう、共用部分の管理に関する事項は、原則総会決議で決するところ、未納の管理費等の請求に関しては、理事会決議により、理事長が、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる旨を規定（単棟型第60条第３項等）しました。

(3)環境問題、防犯問題への対応の充実
　窓ガラス等の開口部に関する工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において計画修繕として実施するものとし、管理組合が速やかに工事を実施できない場合は、区分所有者の責任と負担で実施することについて細則を定める旨を規定（単棟型第22条等）しました。

(4)コメントの充実等
　最近のマンションにおける設備状況を踏まえ、インターネット通信設備、オートロック設備、宅配ボックス等を共用部分として規定するとともに、給排水管の共用部分の範囲をより詳細に規定しました（単棟型別表第２等）。また、ペット飼育を認めない場合、容認する場合のそれぞれの規約案文例をコメントに記載（単棟型コメント第18条関係等）するなど、コメントの充実を図りました。
（備考）「.標準管理規約の改正のポイント」は単棟型、団地型、複合用途型の共通事項です。

標準管理規約の活用
　国土交通省は、改正したマンション標準管理規約を、住宅局長名又は総合政策局長と住宅局長の連名で、都道府県、政令指定都市及び関係団体に対し、本日付で通知しました。また、国土交通省ホームページ上で公表します。
　標準管理規約は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考であり、マンションの管理の適正化の推進に関する法律により、マンションの適正管理に努めることが求められている管理組合に活用され、マンションにおける良好な居住環境が確保されることが期待されます。

区分所有法の強行規定と管理規約

　区分所有法には、当該管理組合の規約や総会でも変えられない規定があります。総会で全会一致でも変えられない規定が区分所有法の強行規定であります。
　管理規約を制定乃至改正する場合には、この規定を熟知して法令違反の規約を策定しないようにしなければなりません。

管理規約を定めるべき根拠法令

区分所有法第30条（規約事項）

１　建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

２　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は付属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

４　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

５　規約は、書面又は電磁的記録（電子式方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。

強行規定の条項

第１条　（建物の区分所有）　　第２条（定義)　　第３条（区分所有者の団体）
第６条　（区分所有者の権利義務）　　第７条（先取特権）　　第８条（特定承継人の責任）
第９条　（建物の設置または保存の瑕疵に関する推定）
第１０条（区分所有権売渡請求権）
第１２条（共用部分の共有関係）　　第１３条（共用部分の使用）
第１５条（共用部分の処理）　　第２１条（共用部分に関する規定の準用）
第２３条（分離処分の無効主張の制限）　　第２４条（民法２５５条の摘要除外）
第３０条（規約事項）　　第３１条（規約の設定・変更・廃止）
第３２条（公正証書による規約の設定）　　第３３条（規約の保管・閲覧）
第３６条（集会の招集手続きの省略）　　第４０条（議決権後者の指定）
第４２条（議事録）　第４３条（事務の報告）　　第４４条（占有者の意見陳述）
第４５条（書面または電磁的方法による決議）　　第４６条（規約および集会の決議の効力）
第４７条（管理組合法人の成立など）　　第４８条（管理組合法人の名称）
第５１条（管理組合法人の監事の代表権）　　第５４条（管理組合法人の特定承継人の責任）
第５５条（管理組合法人の解散）　　第５７条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第５８条（使用禁止の請求）　　第５９条（区分所有者の競売の請求）
第６０条（占有者に対する引渡請求）　　第６３条（区分所有者等の売渡請求権等）
第６４条（建替に関する合意）　　第６５条（団地建物所有者の団体）
第６６条（建物の区分所有に関する規定の準用）　　第６７条（団地共用部分）
第６８条（規約の設定の特例）　　第７１条（管理者の義務違反行為に対する過料）
第７２条（名称使用に対する過料）

規約で別の定めができる条項

第４条　（共用部分）　　第５条（規約による建物の敷地）
第１１条（共用部分の共有関係）　　第１４条（共用部分の持分割合）
第１６条（一部共用部分の管理）　　第１７条（共用部分の変更）
第１８条（共用部分の管理）　　　第１９条（共用部分の負担および利益取得）
第２０条（管理所有者の権限）　　　第２２条（分離処分の禁止）
第２５条（選任及び解任）　　　第２６条（権限）　　第２７条（管理所有）
第２８条（委任の規定の準用）　　第２９条（区分所有者の責任等）
第３４条（集会の招集）　　　第３５条（招集の通知）　　第３７条（議決事項の制限）
第３８条（議決権）　　第３９条（議事）　　第４１条（議長）
第４９条（管理組合法人の理事）　　第５０条（管理組合法人の監事）
第５２条（管理組合法人の事務の執行）　　第５３条（管理組合法人の区分所有者の責任）
第５６条（管理組合法人の残余財産の帰属）　　第６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧）
第６２条（建替え決議）　　第６９条（団地内の建物建替え承認決議）
第７０条（団地内の建物の一括建替え決議）

標準管理規約の適正な活用

　さて、管理規約については、区分所有法でもその策定を義務づけているものではありません。任意に制定ができるようになっています。
　しかし、自治規範といわれている管理規約がなければ、当該管理組合における適正な管理は成立しないと考えるべきです。管理規約があって、住民間の約束事が決められていても平然として守らない住民が存在している現実を直視して、適正な規約を制定させることが必要であります。

国土交通省では標準管理規約の改正に当たって次のように述べています。
　管理組合が管理規約を作成、変更する場合の参考として「マンション標準管理規約」を定めています。これは、マンションの個別事情に応じて、多少の内容変更が加えられることが想定されているものですが、トラブルの発生状況等から必要性が高く、また、個別事情に影響されにくく、どのマンションでも規定することが妥当と考えられる１２項目については、全て標準管理規約と同趣旨の規定が置かれていることが必要です。

標準管理規約を補完すべき事項

　さて、それでは標準管理規約を全て参考にして採用すべきかと言えば、そうではない。当マンションネットがこれまで管理規約の相談に係わってきた経験から幾つかの補完すべき課題があります。

１．専有部分の範囲と共用部分の範囲を補完する
　北海道特有の寒冷地仕様から指摘すれば、外窓（外窓ガラス）網戸は共用部分にして、内窓（内窓ガラスは専有部分とすることが妥当となります。従って、標準管理規約のうち次の条項を直すことが必要でしょう。

（専有部分の範囲）

第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。

２　前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

一　天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

二　玄開扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

三　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

３　第１項又は前項の専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

（共用部分の範囲）

第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。

別表に外窓と外窓ガラス、網戸を明記すること

２．給水管と配水管の改修工事を管理組合の業務とする
　大規模修繕工事ワンサイクル（３０年間）の間に、当然、給排水管の取り替え(改修工事)が実施されます。
　この業務を専有部分であるからとして区分所有者に委ねることは、将来管理組合間にトラブルを発生する要因を残すことになります。
　従って、本工事は管理組合の業務として大規模修繕計画に含めて算定することが極めて重要でしょう。

（敷地及び共用部分等の管理）

第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者　がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

３　当該箇所に明記する

３．最高裁判例を生かした役員条項を制定
　標準管理規約は「役員は組合員の中から選任」することになっております。しかし、区分所有者の長期の出張、病気入院などで当該組合員が理事会に出席が不可能な場合は、最高裁判所の判例を生かした条項を制定することで、管理組合の運営の停滞を防止することが望まれます。

（役員）

第３５条　管理組合に次の役員を置く。

一　理事長

二　副理事長　　○名

三　会計担当理事　　○名

四　理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。）　　○名

五　監事　　○名

２　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちかから、総会で選任する。

３　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

４　本項に当該事項を加える

４．役員の必要な活動費実費条項を加える
　役員は業務の遂行のために様々な経費が負担させられています。管理組合の業務を実行して自己負担することは問題であり、その点を規約で明確にして実際にかかった経費は管理組合として支出することにしなければなりません。
　例えば、電話料金、交通費、セミナー参加費、などの実費経費は費用弁償として負担することが適正な管理を保証することになります。報酬は必要かどうかはそれぞれの管理組合の問題でありますが、活動に要した費用は支払うことを規約に明記して実施すべきであります。

（役員の誠実義務等）

第３７条　役員は、法令、規約及び使用細則その他細則（以下「使用細則等」という。）並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。

２　役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。 当該箇所を適正に修正する

管理組合法人の管理規約

　管理組合法人と「管理組合」の違いを認識して管理規約を制定することが重要であります。以下の事項を念頭におき管理規約の制定（改正）を行うべきでしょう。

１．名称には必ず、「○○○○管理組合法人」というように法人を明記することが、区分所有法第４８条で規定されています。

２．事務所を定めることになっています。（区分所有法第４７条第１０項）

３．管理者を置く必要はなく、理事と監事は必ず置かなければなりません。理事は管理組合法人の代表であり、執行機関であります。
　また、規約により代表する理事を決定したり、複数の代表理事を置くこともできます。（区分所有法第４９条）理事は登記しなければなりません。

４．監事の業務は区分所有法第５０条、第５１条で規定され、管理組合のように業務監査と会計監査は行いますが、管理組合法人と代表権を有する理事との利益が反する場合は、監事は管理組合法人を代表することになっています。監事は登記の必要はありません。

参考資料　マンション標準管理規約　　　建物の区分所有等に関する法律

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