管理委託契約の問題と対等平等の契約

はじめに

　前回の第１２回マンション管理セミナーでは「管理委託に係わる一方の当事者である管理会社の様々な問題点」について、あらゆる角度から現状を明らかにしました。
　その中で指摘したいことは、「法則的であるように、管理委託契約の存在は一方の当事者の意思が全く反映されていない」対等不平等の契約の事実が一層明瞭になりました。
　そもそも契約とは、一般的に、「複数の相対立する当事者が、お互いに意志表示し合い、その内容を一致させること。そして、一定の事項について法的拘束力をもつ共同の取り決め」となっています。
　この基本的観点から見れば、管理委託契約の存在そのものについて改めて、その是非を考えなければならないと痛感しています。
　本セミナーは、それでは、どの様にして管理組合にとって納得のいく管理委託契約が締結できるのか、あるいは、組合員の共同の利益が確保できる有効な契約とはどのようなものか？これまでの各管理組合が取り組んできた事例等を参考にしながら検討してみたいと思います。

管理委託契約とは（メダルの表と裏の関係）

　管理委託契約には「共用部分の建物・設備等の点検」の請負契約のものと「会計の管理、管理組合の補助等」の委任ないし準委任契約に分類することができます。
　管理組合としての契約上の権利は、「管理会社に対して業務仕様に基づいて、履行することを請求できる」
　また義務は「契約に基づき管理会社に費用を支払わねばならない」となり、管理会社の契約上の権利は「契約に基づく費用を請求することができる」また義務は「業務仕様に基づいて、その業務を履行しなければならない」関係になっています。

委任契約とは（当事者の信頼関係が基盤）

　さて、管理組合の委託契約の幹とも言うべき基幹事務等は民法に規定されている委任契約であり、改めて整理すれば、委任とは「当事者の一方［委任者］が法律行為を為すことを相手方［受任者］に委託し、相手方が之を承諾するに因りて其効力を生」じる契約（民法第６４３条）です。更に、民法第６５６条は「法律行為に非ざる事務の委託」に委任の規定を準用すると規定しています。これを準委任と言って、管理委託契約が当てはまります。委任の本質は、委託の目的が法律行為である点にあるのでなく、一定の事務を処理することにあるため、両者を特に区別する必要はなく、両者を含めて委任とは広く「事務の処理を委託する契約」と規定されています。

　「委任は雇用のように指揮監督に服するものでなく、契約の本旨に従い委任者の最も利益になるように自分の判断で、事務を処理することが必要であるとすると、委任者の指示があっても、それが委任者にとって不利なものであれば、受任者として委任者の利益を最も図るような処理をする義務があるものであり、その指示に漫然と従うものではない。受任者としては、そのなした指示が適切かどうかを調べることも要求され、それが不適切であると判断する場合には、委任者にその旨伝え再指示を求めるべきである。それでも指示を変えない場合には、その指示に従っても責任は生じないというべきである」と解説されています。

　委任契約には報告義務があり「受任者は、委任者の請求あるときは何時にても委任事務処理の状況を報告し、または、委任終了後は遅滞なく其顛末を報告することを要する」（民法６４５条）となっています。
　委任者は委任事務処理の状況を把握しておく必要があり、また、その状況は契約を解除するか、そのまま受任者に続行させるかの判断材料となります。
　標準管理委託契約書は第９条に「管理会社は、管理組合の事業年度終了後１月以内に、管理組合に対し、当該年度における管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、報告させなければならない。管理会社は管理組合から請求があるときは、管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支状況について報告を行わなければならない。管理組合は管理会社に対して、管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支に係わる関係書類の提示を求めることができる」と、委任契約の報告義務条項が確定しています。

善管注意義務とは（管理会社の専門性が求められる）

　管理委託契約には必ず善管注意義務条項があり、標準管理委託契約書はその第５条で「管理会社は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。」となっています。契約書を何となく見ていると言うことでしょうが、本当は管理委託契約の根幹をなすものであります。
　委任契約にとっては、この条項は大変重要な意味を持つものであり、再確認したいと思います。
　民法第６４４条は「受任者は委任の本旨に従い善良なる管理者の注意を以て委任事務を処理する義務を負う」と規定しています。「善良なる管理者の注意義務」とは「自己の財産に於けると同一の注意」義務（民法第６５９条）に対する概念であり、日常生活上普通に行っている注意よりも高められた注意をなす義務となっています。
　特に有償で行っている管理委託契約では、いわばプロとしての注意義務が要求され、「管理組合は管理組合にはない管理会社のプロとしての能力を利用しようというのであり、そこで要求されるのはプロの能力を発揮すること、要するにプロとしての注意義務」ということになります。

　事例として、管理会社の独自の判断で「各管理組合が収入確保の手段として講じている銀行の振り替えに於いて現行１戸当たり月額100円であったが、高いので銀行と交渉して50円に引き下げさせた」例がありましたが、これは契約を忠実に履行している見本です。
　また、共用部分の蛍光球・管を購入する際、できるだけ安い物件を探し出して、管理組合の経費節減に寄与していることも善管注意義務を適正に履行していることになります。

契約解除権とは（基本法コンメンタール［債権各論］によれば）

　「また、契約当事者は、その合意によって相手方と特別の対人的関係（信頼関係）を作り出すために、契約上の債権は、信義誠実の原則に従って履行されなければならない。信義誠実の原則は、当初、債務者側にのみ要求される行動原理と考えられていたが、現在では、債権者側にも適用される原理となり、しかも、私法全般にわたる指導原理ともなっている。とりわけ、この原則が契約法の分野において強く作用することは言及するまでもあるまい」としています。
　また、「契約当事者がいったん契約を締結するにいたった以上、契約は守らなければならないという原則がある。しかし、契約締結時に当事者双方が予測することのできなかったいちじるしい事情の変更が当事者の責めに帰すべからざる事由によって生じ、そのため、当初の契約内容をそのまま実現すると明らかに当事者間に於いて衡平に反する結果が生ずる場合には、それによって不利益をこうむる当事者が契約内容の改訂を請求し、または契約を解除することが信義則上認められなければならない」としています。
　事情変更の原則が適用されるための要件は「(1)契約成立時、その契約成立の環境であった事情の変更があったこと、(2)その事情の変更は、契約の成立後、その効果消滅以前に発生すること、(3)その事情の変更が当事者によって予見せられず、かつ、予見することのできない性質のものであること、(4)その事情の変更は、当事者の責めに帰すべからざる事由によって発生したものであること、(5)その事情の変更があったために、当初の契約上の法律効果を発生せしめて、債務の履行をなさしめることが著しく信義衡平に反すること、(6)事情変更の原則を当事者が主張したこと」とし、「一般的には、事情の変更によって不利益を受けることになった当事者が、変更した事情に応じて契約の内容の改訂を要求することができ、この請求が相手方によって拒絶されるか、また、改訂がもともと無意味である場合には、契約を解除することができるものと考えられる」と説明されています。

　委任者は受任者の義務違反を理由（民法第５４１条　履行遅滞による解除権）「当事者ノ一方ガ其債務ヲ履行セザルトキハ相手方ハ相当ノ期間ヲ定メテ其履行ヲ催告シ若シ其期間内ニ履行ナキトキハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得」の規定により委任契約を解除することができます。
　また、法第５４３条（履行不能による解除権）は債務の履行が不可能であるから、債権者が履行を催告しても、債務者がそれに応じて履行する見込みがない。債務者の責めに帰すべき事由によって債務が履行不可能になれば、それが履行期間中に発生しようと関係なく、即刻契約を解除できることとなっています。なお、不完全履行の場合も同様な扱いになります。

理由なき契約解除

　民法第６５１条（両当事者の解除権）は「委任契約は、当事者間の対人的信頼関係を基礎とする契約であるから、自己の信頼できない者のために事務を処理し、またはせしめることは穏当でなく、また、無意味でもあるから、本条は委任者・受任者のいずれからでも、なんら、特別の理由なくても自由に契約解除できるものとした。この契約は、受任者が委任事務の処理に着手したのちであっても妨げないが、委任事務処理が終了してしまう以前でなければならない」と規定されています。

管理委託契約の解除

　一旦、契約を締結したら中々契約は解除できないものであると認識している管理組合も実際存在します。前段の説明にもあったように、委任契約には任意解除権が付与されているために、契約期間中何時でも契約が解除できます。
　さて、マンション管理適正化法などの関連法整備に伴って、標準管理委託契約書にも任意解除権が盛られました。第１９条（契約の申し入れ）「管理組合と管理会社は、その相手方に対し、少なくとも三カ月前に書面で解約の申し入れを行うことにより、本契約を終了させることができる」となっております。これは、管理組合の運営にとって極めて重要な支援策となっています。前述の民法を援用して、既に、管理委託解除を進めてきた管理組合もありましたが、中々一般的には情報量も少なく困難な課題でもありました。
　標準管理委託契約書は、これまでのような不平等契約を克服する上で大きな支援策を講じたとも言えます。本条項を活用した取り組みが、実際に始まりつつあり、委任契約の基盤である信頼関係が失われた管理組合と管理会社は契約を解除して、新たな契約を締結すべきでしょう。

管理会社本意の一方的な契約の実態（当事者の無関心が基盤）

　現在管理組合が締結している管理委託契約は管理仕様書も含めて管理会社が一方的に作成しているものであって、管理組合が自ら作成した契約書を活用している例は、ごく少数といえます。
　先にも述べたように、契約という法律行為は一方の当事者の言い分で契約締結すべきものではありません。それぞれの当事者の合意がなければ成立いたしません。
　しかし、マンションの管理組合と管理会社の「管理委託契約」だけは、何故か別世界のようです。それは、管理組合の側にも問題があります。無関心の住民が多数を占めている管理組合ほど、管理会社の意のままに振り回されています。特に「大手分譲会社神話病」が区分所有者に蔓延し、「○○会社の販売だから、管理も安心だ」として当初の契約に無関心です。これらが大きな要因として、管理委託契約は不平等なまま締結する結果となっています。
　その実態はどのようになっているのでしょうか。

契約年限が複数年

　契約期間を１年とすべきところ、２年或いは３年にして、契約内容を変更することを妨害している。

自動更新条項の付与

　標準管理規約では排除されているが、管理組合の無関心をいいことにして従来のままに据え置き。

任意解除権の削除

　任意解除権を排除した契約書を管理組合に押しつけている。

不当な管理委託契約の事例（不平等な契約の是正要求）

　築１６年目の３３戸の管理組合の場合（別途事例報告に掲載）。管理委託契約は基幹業務から各種メンテナンスまで全て管理委託契約に含めており、年間約５２０万円程度の契約が結ばれ、当マンションネットが診断した結果、凡そ、２６０万円が適正な価格でした。
　特に、不平等の象徴はエレベーターのメンテナンス契約であり、月額９４，０００円と２０％の経費を加算して、月額凡そ１１万円を延々と１５年間も払い続けてきました。
　管理組合側にも問題はありましたが、先にも触れたように、管理会社にはプロとしての善管注意義務があり、理事会補助業務として適正な情報の提供を怠って、管理組合に圧倒的に不利益を与える契約を押しつけていた責任は免れないところです。また、一方的当事者の不利益を伴う契約は成り立たないのです。当該管理組合理事会も、ようやくそのことに理解がたかまり不平等な契約の是正を求めて交渉を開始しました。

不平等契約の是正を求める事例

　築後８年目の札幌市内の３８戸の管理組合の例。典型的な無関心の状態が販売後、７年間続きました。前期の年度末に管理会社から管理委託経費の引き上げ要求が出され、どのようにしたらよいのか、等、と今期の理事会が問題意識を持ち始めました。
　管理会社は、かの有名な独立系全国規模の会社。
　この管理委託契約は、当初から管理会社が一方的に押しつけて、管理組合は何ら関心を示さず一方的に押しつけられて何ら不満も示さなかった、平凡な事例です。
　次に、当マンションネットに寄せられた管理委託の実態から、診断の結果つぎのような問題点が明らかになりました。診断で示した価格は、当マンションネットの開発したノウハウを活用すれば必ず達成されますが、当該管理組合の理事会を始めとした組合員が、堅い決意のもと実行に移すことが何よりも求められております。要は問題を解決しようとする管理組合の意志決定こそ重要であります。
　そこにこそ、不平等契約を打破し当事者間の信頼関係を基盤とする委任契約が締結されるでしょう。