大型修繕工事フローチエックリスト

　１）管理組合内に修繕工事の為の、専門委員会の設置。

　２）設計図書の有無。

　３）工事実施形態の検討。

　４）原設計図を基に直営工事。

　５）設計事務所の（設計・監理・委嘱・各種調査）の審査決定。

　６）修繕工事の施工実施・監理方法の決定。

　７）決定施行業者との契約書類（施行数量のチエックを含む）の審査。

　８）施行計画書（要領書）の確認・承認。

　９）修繕工事履歴情報の作成。

　１０）工事完了検査の体制。

　　　大型修繕工事フローチエック10項目

　１）管理組合内に修繕工事の為の、専門委員会の設置。

　�@　修繕工事のタイムスケジュールと、（工事計画期間・２年＋工事実施期間）
　　　　理事長・理事会任期　≦　委員会任期

　�A　専門委員会の構成・専門家（一級建築士・諸管理技士等）
　　　　（改正Ｈ・１６・１・「マンション標準管理規約」第３４条・専門的知識を有する者の援用）

　�B　専門委員会の位置付け
　　　　総会の承認・諮問機関
　　　　（透明性の確保）・権限の範囲・（独断防止と契約書に明示、責任の所在が明確）

　�C　工事についての議決事項の整理 (理事会・専門委員会)

　�D　修繕工事の計画立案と修繕積立金の検討、（長計・不足時の対応）。

　�E　管理組合総会への提案説明資料の作成・専門委員会・設計事務所
　　　　（修繕、改修の必要理由・建物調査結果・資金計画・組合員のアンケート結果）

　�F　管理会社からの見積書（修繕工事の押し売り）
　　　　やんわり見積書を返却する。見積書の内容については聞かない、此の内容を
　　　　質問すると後で抜き差しならなくなる、これが向うの付け目で思う壺。
　　　　（当方組合財布の中身を組合員よりもよく知っている、管理会社は、日常より
　　　　管理しているので、建物に詳しく安心できる、工事完了後のクレームもスムー
　　　　ズは？、今の時代、組合相手の仕事ほど美味しいものはない、提出された比
　　　　較見積書は１００％談合見積書）

　２）原設計図書(竣工図)の有無の確認。

　�@　○ 竣工図 ・○仕様書・○施工要領書・○施工数量書・○保証書の有無。

　�A　竣工図の存在は、修繕工事・施設の維持管理上の絶対条件。
　　　　（　H・13・8以前は交付がない事もあります。管理組合になければ分譲会社、
　　　　　マンション施工会社、管理会社に要求します。管理会社は設計図無しでは、
　　　　　管理できませんから必ず所有しています）

　　　　●（ここで注意・竣工図と現状が違うことが多い、特に設備関連）

　３)　工事実施形態の検討

　�@　工事規模、工事の種類、工事監理の難易度により、○直営方式・○施工会社の
　　　　責任・○施工方式・○第３者による設計監理方式・（何れも一長一短）

　�A発注設計図書の作成、
　　　　直営工事以外では。発注設計図の作成は絶対条件
　　　　（設計図は契約書、後のトラブル防止の為）

　４）管理組合で直営工事

　�@　修繕工事は、竣工図と数量表があれば、第二原図を作成し、組合自身で直営
　　　　工事をする事が可能。（建築士の設計、確認申請不要）。

　�A　工事は、プロポーザル方式も検討

　�B　問題点・工事監理方式・使用材料の検査確認・外壁タイルの調査診断・
　　　　「工事履歴情報」の整理・
　　　　（施工会社のVEを活用し、第三者・一級建築士等監理技術者等に監理を委託し　
　　　　　「工事履歴情報」を作成するのも一方法）。

　５）設計事務所に設計(監理)委嘱・設備調査委嘱

　�@　設計事務所の選定・審査。・設備調査依頼会社の選定・審査
　�A　設計委嘱内容（要求条件・何処を・何を・何の様に・施工数量・見積価格）
　�B　設備調査委嘱内容（設備のグレードアップ。配管・配線・情報関連の老朽化）
　�C　成果品・調査内容の確認。（設計料・監理費はレベルの濃淡によって難しい）

　６）工事の施工実施(監理方法) の選定・決定

　�@　施工業者(建築・設備・建築一式)の選定
　　　　（参考資料＝官庁提出用の指名願い・格付書・ＩＳＯ認証・建設経営審査書・
　　　　工事経歴書は参考程度？）

　�A　施工業者の決定
　　　　○特命工事・○指名競争入札・○一般競争入札・○プロポーザル
　　　　（管理会社の特命工事は、自転車屋で車の車検を取るのと同じ?・一括下請け」）

　�B　監理方式の決定
　　　　○施工会社の自主監理・○設計事務所・○第３者委託・○組合直轄

　�C　工事工程表の決定
　　　　（設備の修繕・給水・排水管等には、床下、壁、天井の建築工事が伴うもので、
　　　　組合員に対するアンケート・工事工程の入念な説明・工事の日程変更が出ない
　　　　ように）

　�D　設計変更・契約書に明示
　　　　請負金額増減時の窓口の明確化・・専門委員会の審査・変更の透明性

次ぎの７）８）内容は、工事の良し悪しを決定する最大のファクターです、然し
これまでチエックすることは、難しく一般では通常行なわれてない事が多い。

　７）決定施工業者との工事契約書類
　　　　　　　　　　　　（施工数量のチエック）の審査・確認。

　�@　工事契約書類の作成者・設計事務所・施工会社・管理組合。

　�A　紛争処理の手続き方法と、契約相手の住所の確認。（建築紛争審査会）

　８）現場で確認する書類

　�@　施工要領書の確認　(契約書に含まれない)
　　　　○　使用材料の選定，及び使用数量(材料納品書)の確認。
　　　　○　施工要領書と施工現場の監理・V Eの活用。
　　　　○　施工写真の確認・使用カメラ（×デジカメ，）。

　�A　施工体系図の提出明示と監理技術者・主任技術者の免許証の確認。　
　　　　○現場代理人・○監理技術者・○主任技術者）

　�B　施工体制台帳作成の提出(建設業法第２４条−７)の提出・確認

　９）修繕工事履歴情報(設計図書)の作成

　�@　修繕工事の履歴情報の整理、管理の確認。
　　　（改正「マンション標準管理規約・第３２条第六項」（修繕等の履歴情報の整理
　　　　及び管理等）が、管理組合の業務になりました。工事完了後、履歴情報の受理、　
　　　　整理、管理をしなければなりません）。

　�A　作成者は、管理組合・設計事務所・施工会社・第３者

　�B　各修繕工事の保証書(連帯者署名)。定期点検誓約書。

　10）工事完了検査の体制

　�@　第３者委託・設計事務所・施工会社の自主検査。

　�A　工事請負代金の最終支払い。