事例発表:○○管理組合　理事長　

 

１．マンションの概要

　･平成10年3月竣工

　　･建物の所在　札幌市○区

　　･敷地面積　　1,743.79平方�b

　　･構造　　　　鉄筋鉄骨ｺﾝｸﾘｰﾄ造､地上14階建地下1階

　　･住居78戸　　･建築面積827.66　･延床面積8,173.52　

･専有部分6,102.46

２．管理委託契約見直しの動機と経過(時系列的に)

３．理事会の働きと当事者能力高める､マンションネットの支援

４．３週間の運動の教訓と反省点

５．新たな課題への取り組みにいて

 

事例１　　　「管理委託契約」等変更後の契約金額

各　業　務　費	契約変更前の価格	契約変更後の価格	差　　　　額
事務管理業務費	１，５４８，０００	４６８，０００	△  １，０８０，０００
管理員業務費	４，５８０，０００	２，２８０，０００	△  ２，３００，０００
建築設備管理業務費	０	１６０，０００	１６０，０００
管理報酬（手数料）	１，４０４，０００	５６１，０００	△ ８４３，０００
定期清掃業務費	７５０，０００	２１６，０００	△ ５３４，０００
日常清掃業務費	管理員業務費に含む	７８０，０００	７８０，０００
エレベータ保守・点検	２，４７２，０００	１，２００，０００	△ １，２７２，０００
消防設備点検	３６０，０００	１２０，０００	△ ２４０，０００
建築設備定期報告	４８，０００	建築設備管理費に含	△ ４８，０００
特殊建築物定期報告
水槽清掃・定期報告	７０，０００	６０，０００	△ １０，０００
機械警備監視業務	１９２，０００	１２０，０００	△ ７２，０００
立体駐車場保守点検	７８０，０００	５６０，０００	△ ２２０，０００
ボイラーの保守点検
マット等の備品	１６１，０００	６９，０００	△ ９２，０００
植栽	１５５，０００	５０，０００	△ １０５，０００
計	１２，５２０，０００	６，６４４，０００	△ ５，８７６，０００

 

 

 

 

事例発表：ＥＴ管理組合　前理事長　

 

　１．マンションの概要

 

★平成９年１０月　竣工

★東区　→　立地的には都心型でしょうか

★１３階建て　５１戸　エレベータ２機　　

★デベロッパー・ゼネコン・管理会社　→　匿名にしておきます)

 

　２．契約変更（管理会社変更）の経緯

　　

★総会で組合員からの管理委託費値下げ意見

　　　 　　→　これを大義名分とした

　　 ★時勢（マン管法施行等）

　　　 　　→　自らの興味。長く住むなら仕組みを勉強しておこうかな・・・

　　 ★管理会社（担当者）の仕事ぶりをウオッチ、担当者からヒアリング

　　　 　　→　不誠実な対応、印鑑を管理会社所持、ピンハネ（前受措置）等々

　　　　 　　の不正の影が・・・　これは見過ごすわけにいかない！！（怒）

　　 ★マンションネットへの相談

→　インターネットで連絡先を確認。証拠の積み上げ、管理会社との

交渉ノウハウ等について直接ご指導を受ける

 

 ３．契約解除の手続き

　　　

★業務不履行、不当利得の立証＞＞＞組合員へアナウンス

　　     →　業務不履行、会計資料の紛失・改ざん、ピンハネ等を積み上げし

　　　　    その事実と方針を監査報告という形で組合員向け説明会

　　　★損害賠償請求＞＞＞管理会社へ

　      →  管理費等の未請求（当初未販売分）、水道料金　等々

　　　　【交渉の切り札】　

その１　 マン管理法に基づく業務停止命令を国交省に要請

その２　 潜在的な不当利得の立証

その３　 マスコミへのリリース

　　 ★契約書の規定に基づく通知（契約更新をしない旨通知）

→　即解除をすると、新管理会社との契約まで空白ができてしまう

→　旧管理会社からの申し出により契約解除

 

 ４．新しく契約するために重視したこと

　  

★会計の透明性、業者発注の透明性

　　　★担当者のレスポンス

★管理委託契約と請負業務の分離

 

 ５．新会社選定の手続き

 

★仕様書の作成

→　仕様が明確でないと、見積もりあわせにならない。

★管理会社：１５社に見積もり依頼

　 　    →　見積書の提出のあった１０社のうち、上位３社と大手デベ系１社から

　　 　    公開ヒアリング

★エレベータ保守：メーカ系と独立系（３社）に見積もり依頼

→　ＰＯＧからフルメンテナンス契約へギリギリのタイミング

★その他業務も広く見積もりあわせ

 

 ６．管理会社を変更したメリット

 

★もちろん、コスト削減！

★さらに、管理委託の内容・業務内容の再認識

→　新管理会社の業務内容を確認していくと、前管理会社の手抜き？

業務がぼろぼろ発覚＞＞＞見直し

　 　　　　ex.管理員には管理員の業務。消防設備点検は避難はしごを降ろして点検。

灯油・水道の親メータと子メータ集計の誤差を把握して漏油・漏水管理。

★そして、管理組合自身の意識改革

 

 ７．管理会社変更までの苦労

 

★根拠付け、論理構成、コンセンサス形成

　 　★組織マネージメントの難しさ

　 　★無関心層の掘り起こし

 

 ８．最後に！

 

★同じ志を持つ仲間が最低３人は必要

　　　★プロジェクトXに学ぶ

→　明確な目標

→　多種多様な人材

→　リーダーは人間的であれ　　　　　　　　　　    good luck!

 

 

事例２　　　「管理委託契約」等変更後の契約金額

各　業　務　費	契約変更前の価格	契約変更後の価格	差　　　　額
事務管理業務費	２７５，４００	３０６，０００	３０，６００
管理員業務費	２，４６０，０００	２，１６６，６００	△　２９３，４００
建築設備管理業務費	０	９０，０００	９０，０００
管理報酬（手数料）	２４４，８００	３０６，０００	６１，２００
定期清掃業務費	３１２，０００	１５２，０００	△  １６０，０００
日常清掃業務費	管理員業務費に含む	管理員業務費に含む	０
エレベータ保守・点検	１，０４０，４００ ＰＯＧ契約	７９２，０００ フルメンテ契約	△　２４８，４００
消防設備点検	１０２，０００	８０，０００	△　 ２２，０００
建築設備定期報告	４２，０００	２０，０００	△   ２２，０００
特殊建築物定期報告	建築設備定期報告に含む	１０，０００	１０，０００
水槽清掃・定期報告	９９，０００	７０，０００	△   ２９，０００
機械警備監視業務	３００，０００	１３２，０００	△  １６８，０００
ボイラーの保守点検	１９２，０００	１００，０００	△  ９２，０００
(参) 植栽管理（冬囲）	７８，０００	５０，０００	△  ２８，０００
(参) 雑排水管清掃	３８２，０００	１５３，０００	△  ２２９，０００
計	５，５２７，６００	４，４２７，６００