昨年１１月にマンションの確認申請に関わる構造計算に重大な「耐震偽装問題」が発覚してから、マンションの安全性に対する関心が高くなっています。とりわけ、耐震強度の基準を大幅に低減されたマンションを購入した住民の憤りや、今後の生活設計の崩壊とも相まって先行きの見えない状態が続いています。

　今回のセミナーはこのような情勢を背景にして、いやが上にもこれからマンションを購入しようとしている方々の真剣な情報収集の期待に応える義務があると思います。

　先のテレビ放映（ＴＢＳ）でも建築Ｇメンの会が指摘したように、耐震偽装のマンションは「構造計算書や施工図が基準を下回る、設計をしただけでなく」実際に立てられた建物が、その設計を一層下回っていた事実が明らかになりました。従いまして、このような事例は、特殊な事例として見逃すことはできません。

　経済設計という隠れたベールに包まれた偽装問題は新たな問題も発生させています。

　このような状況の中でマンションの選択は一般市民には生活設計を左右する大変難しい問題です。

　先に開いたマンション管理セミナーで、新たに「新築マンションには二つの傷がある」というショッキングな情報を提供いたしました。

　その一つは「建物・設備」には必ず不具合・瑕疵があり、「アフターサービス及び瑕疵担保責任」という販売契約に係わる特約事項及び法令に基づくセフティーネットを活用して分譲業者の責任で問題を是正させることが必要です。

　また、マンションの保全には必ず必要なこととして、大規模修繕工事があげられますが、その工事を保証する修繕積立金が必要な積立金の三分の一以下に抑えられて、将来の修繕に支障が出るような長期修繕計画になっている例が圧倒的であり、このまま据え置かれて経過すれば大規模修繕工事を行う際、一時金騒動を引き起こすことになりかねません。

　この情報提供には区分所有者の関心を得たことと同時に、マスコミから特に関心を寄せられ、テレビ放送が６回なされました。このようにマンション問題が社会的にあきらかになり、これまで管理組合の是正要求に耳を向けなかった分譲会社もようやく重い腰を上げて、建物・設備等の是正を組合要求通り是正した事例が多数生まれました。

　従いまして、新築マンションを購入された方々は、直ちに管理組合の設立総会を開き理事会を中心にして、分譲会社に対して、建物と設備の不具合・瑕疵の補修等を請求して是正させることが大変重要であります。

　更に、分譲会社や管理会社が一方的に決めた一般会計の見直しを直ちに行い、無駄な経費の削減を断行して足りない修繕積立金に振り替えることが必要です。

　以上の問題提起を真摯に受け止めて、問題の改善、是正に立ち向かっている管理組合が多数誕生し、マンションネットとして支援をすすめているところです。

　これまでのセミナーでも多くの時間を割いて、過大施設の問題点を明らかにして参りました。温泉施設、屋上の遊具施設、立体駐車場、等々将来を見通すランニングコストが生活を圧迫することと、施設の管理・保全、大規模修繕工事に莫大な支出が伴います。

　マンションは生活する場であり、娯楽施設等が併設すればどうなるでしょうか。これまでの建物の調査の結果、莫大な経費のかかる施設は閉鎖されているマンションが殆どであり、維持することが困難になります。

　特に、問題な施設として立体駐車場があります。販売時に、分譲会社はこの施設の維持・修繕費や改修資金について、全く情報を示さず販売している事例が殆どです。中央区にある管理組合は分譲時に説明しないで販売したのは宅建業法に違反しているとして、札幌地方裁判所に損害賠償請求も含めた提訴を行っております。このような問題を抱えないためにも、付属設備の調査と説明をしっかり受けることをお薦めします。

　マンション業界は昨年秋の耐震偽装問題以後、販売戦術を練り直し安全性と共に、設備の重層化などを装い手を変え品を変えて、販売先を確保しようと試みております。

　新たな手口である「過大設備」を要しない、安全性の高いマンションの選択こそ一般庶民にとって重要ではないかと思います。

　一般庶民にとってマンションの取得は一生に一度であり、間違った選択をすれば一生後悔することになります。マンションネットはこの選択に際して、マンションの構造等に精通している一級建築士にアドバイスを求めて専門的な支援を受けることをお勧めしています。

　特に、耐震偽装問題発生から建物の安全性が問われており、構造計算書、設計図書の解読等は専門家の知識とキャリヤがなければ到底できません。

　まず、マンションの売買契約前に建物の実態をアドバイザーと確かめることが重要です。できれば、工事中の建物の中に入って、工事の情報を得ることを分譲会社に請求してください。

　その結果、情報を隠す体質の分譲会社は契約の再考を望みます。

　そして、もし、問題が無く購入された後も、当該建築士に点検・調査を依頼し不具合・瑕疵は早期に補修したり、是正させることが肝心です。

　マンションを購入した後、管理組合の運営には区分所有者が一人一人関心を持って参加しなければ成りません。しかし、現実はどうでしょうか。多くの管理組合では管理会社に全てお任せ状態で、関心を持とうとはしておりません。このような状態を続けていけば、先ほど提起した「建物の不具合・瑕疵」の是正は放置され、修繕積立金の不足分はそのまま何年間も据え置かれ、後年度に多額の積立金を一気に支払うことになります。

　このところ、本セミナー参加者や当マンションネットのホームページをご覧になった、新築マンション購入者の方々から、「不具合・瑕疵問題に対する分譲会社の誠意ない対応」や「設立総会に際して、特定の区分所有者を排除して理事会構成を行った」こと「第１期予算書の実態を大幅に逸脱した問題」等々が寄せられております。

　以上のような問題は必ず、どの新築マンションにも張り付いていて第１期から問題の是正に取り組むことをお薦め致します。

　特に、当初から決定している管理会社の委託契約は通常の適正な価格を大幅に上まわっており、初年度から当該管理会社と交渉して、適正な契約金額にすることが非常に重要であります。

　まず、問題意識を持った方が率先して役員に就任することです。そして、当該管理組合の問題点を把握して理事会に提示し、その解決の方策を検討することが必要です。

　そのために、当マンションネットに支援を要請されれば（理事会の支援決議が必要です）理事会と問題を共有して、打開のために努力致します。

　情報を示して、具体的に問題解決を支援致します。これまでも、相当数の支援を実行して参りました。気軽に相談して下さい。必ず、区分所有者の共同の利益が確保されるよう、理事会運営を支援致します。

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