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マンションとは？ 管理組合とは？ 「借家」なのか、「持ち家」として購入するのか？ 「持ち家」として購入する場合、「一戸建て」か？「マンション」か？ この考えを整理する場合、まずは本人、家族の考え方、どのような家族の将来像を望むのかを整理して考えなければいけません。
「専有部」と「共用部」 一戸建ての場合、この「専有部」と「共用部」という考えはありません。 一戸建てでは、「専有部」と「共用部」併せたもの（建物・設備）が個人の単独所有。 ※土地（敷地利用権）については、一戸建ての場合は個人の権利（所有権or借地権等）となりますが、マンションの場合は、購入者全員の共有（所有権or借地権等）となります。 「専有部」 主に生活を支えるための設備。居室内装、浴室、台所、洗面所、トイレなど。 モデルルームで、購入者の視覚にアピールしているのは、ほとんどが専有部。 個人でリフォーム出来る部分 （リフォームする場合は管理組合の許可が必要） 個人の負担で維持しなければならない部分 「共用部」 専有部の設備を影で支えている部分。壁や支柱、基礎、屋上等の基本的な構造部分。 共同の玄関、エントランス、廊下、階段室、エレベーター等共用とされる部分。 附属物として、パイプスペース等の電気、ガス、水道の諸設備や、野外の照明灯等 共用部分は全区分所有者（購入者）の共有。持ち分は専有部の床面積の割合。 リフォーム（修繕・改修）の場合、区分所有者の合意（多数決）に基づいて行う。 区分所有者全員が専有面積割合に応じて、維持管理費用を負担する。 「地域」 地域（自治会など）との連携による、相互扶助、防災、防犯、行事。 また、交通の便、職場、病院、学校、公園、公共施設へのアクセス。 管理組合 共同住宅として快適な生活環境をつくることを目的に組織される。 共有財産（共用部、敷地）の維持管理（ハード面）、共同住宅として快適な生活環境をつくりあげていくための専有部・共用部の利用方法の制限（ソフト面）、を行う組織。 管理組合は、区分所有者（購入者）が管理費、修繕積立金、（駐車場などの）使用料を負担して運営される。 「管理費（通常の管理に要する経常的経費）」「修繕積立金（一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕、不測の事故などにより必要となる修繕のための費用）」は、その必要な費用を専有部分の持ち分面積割合に応じて負担するのが一般的。 区分所有法では区分所有関係が成立すると、区分所有者（購入者）は強制参加させられ、管理組合が成立すると考えています。自由参加の町内会・自治会とは違い、脱退するためには、マンションを売却しなければなりません。 管理組合の役割は、マンションの建物やその敷地などの共有財産を維持保全し、快適な生活環境をつくりあげていくことにあります。その業務は、広範・多岐にわたっています。そのため、管理会社などに管理業務を委託するのが一般的ですが、主体はあくまでも区分所有者（購入者）であることを忘れると、管理会社などに全てお任せ状態にして多額の金銭トラブルなどが発生しています。 マンションの管理の適正化に関する指針 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（平成１２年１２月８日公布）第三条に基づき、国土交通大臣が定めたもの 〜抜粋〜 「管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。」 「管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、その作成にあたっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律に則り、「中高層共同住宅標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じ、その改正を行うことが重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に即した具体的な住まい方のルールを定めておくことが肝要である。 管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。」 ※「管理組合の管理者等」とは、購入された皆さんの代表のことです。マンションを購入すると、輪番制等により、全購入者がなります。管理会社や管理員ではありません。 平成１７年１１月、東京都策定の「マンション管理ガイドライン」より 第２節 分譲事業者編 （販売セールス時） マンションは、区分所有される共同住宅であり、また、廊下・階段等の共用部分を有することから、分譲事業者等は、マンションの販売に際して、維持管理に関する事項について購入検討者に対し、次の各号の対応に努める。 １ 購入検討者の維持管理全般に関する質問に十分対応できる体制を整えること。 ２ マンションの維持管理に関する一般的な事項及び当該マンションに係る事項を、分かりやすくまとめたリーフレットなどを作成し、モデルルーム（ギャラリー）等を訪問する購入検討者に対し周知すること。 記載事項は、次の各号のとおりとする。 （１）一般的な事項 ア 管理組合の役割 イ 管理組合の組織 ウ 管理規約等 エ 管理費・修繕積立金等 オ 長期修繕計画 カ 管理の委託 （２）当該マンションに係る事項 ア 入居後の維持管理に必要となる費用等の一覧 (ｱ) 管理費と主な支出内容 (ｲ) 修繕積立金 (ｳ) 修繕積立基金 (ｴ) 各種使用料等 イ 長期修繕計画案の概要 ウ 管理規約案等の概要 エ 管理形態 オ 予定管理業者と会社概要 カ 近隣住民等と既に締結した建設に係る協定等のうち、その内容が維持管理に関わる事項等 （契約時・契約から竣工までの間） 分譲事業者等は、入居後に区分所有者による維持管理が円滑に行われるよう、契約時及び契約から竣工までの間に、次の各号について取り組む。 １ 管理規約案（原始規約）及び使用細則案について、入居後一定期間内（おおむね３年以内）に管理組合が、マンションの実態に即したものとなっているか、自ら点検する旨を、あらかじめ規定すること。 ２ 長期修繕計画（当初修繕計画）について、入居後一定期間（おおむね５年）経過後に管理組合が、建物、設備等の現状に照らして自主的に見直しする旨を、あらかじめ管理規約案（原始規約）に規定すること。 ３ 管理業務の委託先として管理業者を提案する場合には、購入者に対し、予定業者の概要等に関する情報を十分に提供し、説明すること。 ４ 購入者に対し、「維持管理に関する説明書」の承認を求めるに当たっては、あらかじめ関係書類を送付し、質問期間を設ける等、十分な措置を講じること。 ５ 管理規約案(原始規約)を購入者に対して提案するに当たって、国土交通省が定める「マンション標準管理規約」と異なる規定や、特別事項として加えた部分がある場合は、その事項と理由を具体的に整理し、書面をもって説明すること。 ６ 購入者に対し、管理組合の理事長が選任されるまでの暫定の維持管理等について説明すること。 ７ 購入者に対し、維持管理にかかる情報提供、管理組合の総会開催に向けたアドバイス等に努めること。
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