ひと言で言うと･･･

個人でリフォーム出来る部分

個人の負担で維持しなければならない部分

ひと言で言うと･･･

個人でリフォーム出来ない部分

所有者全員が専有面積割合に応じて、維持費用を負担する部分

マンション販売の"物件概要"には、ほとんどが下記のように掲載されています。

●分譲後の権利形態　敷地は専有面積割合による所有権の共有、建物は区分所有

内容としては同一ですが、もう少し親切な表現ですと、

●分譲後の権利形態／敷地；専有面積による区分所有者の共有、

建物；専有部分＝区分所有者、

共有部分＝専有面積による区分所有者の共有

　区分所有権の対象となる部分が存在する建物のうち、マンションの住戸のように構造上・利用上の独立性が存する建物の部分。区分所有権の対象となる部分を専有部分、その面積を専有面積と言う。
　その住戸に隣接するバルコニーは専有部分には含まれない。

　コンクリートの壁・柱・天井・床の内側で、クロス張りや合板張り等を含めた空間部分が専有部分。基本的に各自が好きに改良・処分する事が出来るが、リフォーム工事の場合、騒音問題などの発生が考えられるので、他の区分所有者の承認を受けてから工事をする必要がある。 いわゆる内装工事部分が専有部分。

間仕切り壁、壁紙、床板、キッチンシステム一式、
暖房器具（住戸セントラルのボイラー）、住戸給湯器具（ガス湯沸し器）、浴室ユニット、備え付けクローゼット、洗面台、トイレ、など

専有部分以外の建物部分、専有部分に属さない建物の附属物。
壁や支柱、基礎、屋上等の基本的な構造部分。
共同の玄関、エントランス、廊下、階段室、エレベーター等共用とされる部分。
管理員室や集会室等、管理規約で定められた場所。
附属物として、共用部分（パイプスペース等）の電気、ガス、水道の諸設備や、野外の給水塔、照明灯等
共用部分は全区分所有者の共有に属し、持ち分は専有部分の床面積割合に応じて決められます。

（１）バルコニー・ベランダ・ポーチ

　バルコニー・ベランダ・ポーチは、避難通路としての役割も果たしている為、共用部分です。サンルームや温室を設置したり、タイルを貼ったり、手すりの色を勝手に替えたりすることは出来ません。　建物全体の景観を損なうという理由もあります。

（２）窓ガラス・サッシ

　窓も、窓枠〜ガラスまで共用部分なので、自由に取り替えることが出来ません。窓ガラスは破損することもあり、同素材のものであれば交換することが出来ますが、破損の原因が、区分所有者の責に帰する場合は、その個人の負担となります。

（３）コンクリート躯体（構造体）

　コンクリート躯体（構造体）は共用部分なので、解体・はつり・穴あけは出来ません。隣り合った住戸を両方所有していても、その間の界壁を取り払うことは許されない。

（４）玄関扉

　玄関扉は外側が共用部分なので、勝手に扉を取替えたり、色の変更は出来ません。しかし、内側は専有部分なので、部屋の雰囲気に合わせて塗り替えすることは出来ます。

（５）共用配管及びスラブ下配管

　住戸内でも、共同で使用する配管（共用配管）は、共用部分なので、専有部分のリフォーム時などに勝手に変形、移動することは出来ない。

　管理組合とは区分所有者の共有財産であるマンションの建物やその敷地、附属施設（共用部分）を管理するために、区分所有者全員によって構成される団体です。区分所有法では区分所有関係が成立すると、特段の設立手続きをとらなくても、管理組合という団体が成立すると考えています。逆に言うと、自由参加の町内会・自治会とは違い、区分所有者は強制参加させられて、脱退するためには、マンションを売却しなければならない。

　管理組合の役割は、マンションの建物やその敷地などの共有財産を維持保全し、快適な生活環境をつくりあげていくことにあります。その業務は、広範・多岐にわたっています。

（１）管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

（２）組合管理部分の修繕

（３）長期修繕計画の作成又は変更に関する業務

（４）建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

（５）適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理

（６）修繕等の履歴情報の整理及び管理等

（７）共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務

（８）区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

（９）敷地及び共用部分等の変更及び運営

（10）修繕積立金の運用

（11）官公署、町内会等との渉外業務

（12）風紀、秩序及び安全の維持に関する業務

（13）防災に関する業務

（14）広報及び連絡業務

（15）地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成

（16）管理組合の消滅時における残余財産の清算

（17）その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

　区分所有者が毎月支払っている管理費等は、「管理費」「修繕積立金」「専用使用料（駐車場・専用庭等の使用料）」に区別されます。管理費は、マンションの毎月の保全・維持に必要な経費として使われ、修繕積立金は、将来行われる大規模修繕に充てられたり、不測の事故等の修繕に備えたりするために積み立てるお金です。なお、専用使用料（駐車場使用料等）は、修繕積立金として積み立てることが望ましいとされています。

　「管理費」「修繕積立金」は、その必要な費用を専有部分の持ち分面積割合に応じて負担するのが一般的です。

　生ゴミをその場ですぐ処理できるので、住居内に生ごみを保管する必要がなくなり、腐敗による臭いの発生がなくなる。生ゴミを持ち運ぶ必要がないため、汁だれ等により廊下やエレベーター等の共用部分を汚すことがない。また、ゴミ出しの手間が減少し、居住快適性の向上につながる。　などの宣伝がなされていますが、その維持負担費用についての説明が不足しているようです。

専有部分での維持管理費（各自が負担）

共用部分での維持管理費（管理組合で負担、専有部分の面積割合で各自が負担）

１戸当たりの負担額
専有部分　18,433円　＋　共用部分　23,000円　＝　41,433円／年

※長期修繕計画にて修理が計画されていなければならない。
つまり、「修繕積立金」を取り崩して修繕工事を行う項目。

『管理費会計　支出の部』の中で、大きな割合を占めているエレベーター保守料金という項目があります。

　このマンションは、４基のエレベーターが設置されていますので、
　保守料金は、４基×＠43,000円×１２月×消費税1.05＝2,167,200円となっています。
　エレベーター１基につき、541,800円／年の負担ということのようです。

　最近の新築マンションでは少ないのですが、５〜７階建で、エレベーターが住戸数に比較して多く設置されているようなタイプ（２住戸に１基）では、割高な費用負担となります。エレベーターの保守料金というのは、５階建〜１５階建程度までは、同等の金額です。

　１基　43,000円／月という金額は、当ＮＰＯが考える適正金額と比較すると、随分と高額な支払いです。管理組合（＝購入者の皆さん）が中心となって積極的に交渉すれば、同じメーカー系保守会社のままでも、年間４０万円程度の節減、独立系の保守会社への変更も視野に入れれば、年間６０万円以上の節減が見込まれます。
　エレベーターの保守契約には、おおまかにフルメンテナンス契約、ＰＯＧ（部分メンテ）契約と２種類ありますが、上記はフルメンテナンス契約の場合です。ＰＯＧ（部分メンテ）契約の場合は、上記金額の半額〜60％程度の金額となります。

　公正取引委員会が平成15年10月24日に公表した、｢マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査｣でも、マンション管理会社と並んで、エレベーター保守業者の消費者無視の暴利体質が指摘されています。

　数年前に、ある全国紙で掲載された記事によると、新築マンションのエレベーター設置費用は、１００〜２００万円で競争されているようです。築３０年のマンションがエレベーターの取替え工事を実施する場合は、６００万円〜８００万円は請求されるのと比べると、いかにダンピングされた金額かわかろうというものです。
　では、このダンピング分をどのように補填するのかというと、管理組合（＝購入者の皆さん）が支払う、エレベーター保守料を高額に設定して元を取っているとの内容でした。

　機械駐車設備保守料　352,800円／年（6,000円／年、56台分）（戸当3,528円／年）
　維持費用が高額だと悪評の機械式駐車場ですが、１台当年間4,800円の保守料金ならば、狭い土地を有効活用していると考えれば、安価であると感じる方も多いかもしれません。

　しかし、機械式駐車場には、その稼動に伴う電気料も400,000円／年程度発生していますし、何より、管理費会計には表れない将来の修繕費用が、２０年後に全更新する費用と、それ迄の塗装費用・修繕費用が、車１台当たり２００万円／年程度必要と言われています。

修繕費用（修繕積立金会計）として機械式駐車場だけで、
　２０年間で２００万円×５６台＝１億１，２００万円必要となるので、
　機械式駐車場修理費　　　　　２０年間、１１，２００万円 （56,000円／年、100戸）

※つまり、このマンションの場合、駐車料収入のうち、少なくとも5,600,000円を機械駐車設備用の修繕積立金として毎年積み立てなければなりません。

　機械駐車設備保守も、先ほどの公取委が平成15年に公表した｢マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査｣にて価格競争が働いていない業界と指摘されています。

　この費用も、価格競争が働いていない業界です。エレベーター、機械式駐車場よりもさらに値引き交渉が厳しいようです。

※コージェネレーション（熱電併給）システム＝ガス、石油などを燃料として発電し、その時発生する熱源も活用するので、エネルギー利用効率が向上するため、二酸化炭素（ＣＯ２）を削減できるという、環境に配慮したシステム。
　ガス・コージェネシステム、石油・コージェネシステムというマンションが最近宣伝されて販売されています。
　このようなシステムの保守費用、維持修繕費用というのは、消費者には優しくありません。まったく競争の働かない状態（修繕も保守もその業者一社だけしか出来ない、金額的に言いなりになるしかない）なので、普通の電気、ガス、灯油を利用するマンションのほうが一消費者にとっては低コストで済むというケースが多いようです。

　このマンションは、「インターネット接続無料」との宣伝で販売され、その言葉を信じて購入されたそうです。
　確かに、無線ＬＡＮなど特殊な装置を利用しなければ、各自に直接の請求はされないようですが、管理費の支出（＝専有部分の面積割合によって負担する費用）から１戸当たり16,627円／年負担しています。「無料」との宣伝は、偽りではないでしょうか？

（全戸がインターネットを利用していれば）戸当たり、月額1,385円の負担なら安価と思われる方もいるかもしれません。
　しかし、築６年目に機器入れ替え料として６００万円を別途負担するとしたら？いかがでしょう。しかも、現在インターネットを利用している方は４割の４０戸程度だとしたら。

　最近は、物騒な世の中になってきたのでしょうか？防犯性能を謳った宣伝文句が多く見受けられます。防犯カメラの設置というのも多く見受けられます。

　防犯カメラ多数設置と言っても、リース契約されている場合、20台設置しようが、50台設置しようが販売価格には何の影響もありません。その負担、全てを購入者に廻しているだけです。
　ウガッタ見方ですが、リース契約を取り決めるのは販売業者で、費用を支払うのはマンション購入者、しかも不利な契約内容であっても数年間解約出来ないのが常ですから、契約内容を充分に精査してから、マンション購入の判断をすべきでしょう。

　防犯カメラシステムは、カメラ、記録装置、ケーブル、モニター（テレビ）から構成されますが、

　新築時に、防犯カメラを１０台設置した場合、全部で１００万円程度の費用のはずなのですが、　防犯カメラリース料　691,740円／年　となっています。しかも５年間この金額を支払い続けなければいけませんので、691,740円×５年＝3,458,700円となります。

　購入時に一括支払いした場合と比較すると２５０万円も余分に支払う契約になっています。いくら故障時の修理保証込みの契約とはいえ、このようなリース契約を選択される方というのは少ないものと思われるのですが？　不思議な契約内容です。

　灯油を多量に消費するマンションでは、地下灯油タンクが設置されています。

『収入の部』の灯油料とは、　地下タンクから各戸へ納入された灯油の代金を管理組合が徴収した金額です。　（各戸→管理組合）

『支出の部』の灯油料とは、　地下タンクに納入された灯油の代金を管理組合が納入業者へ支払った金額です。　（管理組合→灯油業者）

　この差額の2,070,000円というのは、単純に考えると、共用部分で利用した灯油（ロードヒーティングの燃料、管理員室の暖房など）が２０７万円だと推測されます。
極端な話をすると、ロードヒーティングを止めて、除雪・排雪を業者へお願いする方法に切り替えたほうが費用的には安価かもしれません。ロードヒーティングの運転方法を見直すと、かなりの節減が見込まれます。

　本来、会計の表示手法として考えると、このような表示方法は不親切、不適切です。
何故なら、ここで示したように『収入の部』から『支出の部』の金額を差し引きした金額を明示（表示）しないと、共用部分で使用した金額が分からないからです。

　また、『収入の部』の灯油料というのは、共用部分の費用ではありませんから、管理費の収入としているのはおかしな話です。専有部分（各戸）の灯油料金を管理組合が一時的に立て替えた立替債権です。
　立替債権は、別途、特別会計を設定して誰が見ても分かり易く表示するのが親切、適切な会計手法です。

　管理組合の会計というのは、明確な会計基準というものがありません。各管理会社が独自の方式を編み出しています（同じ管理会社でもマンション毎に違ったりもします）。
　簿記として考えると、管理組合の会計は家計簿よりも単純な仕組みなのですが、何故か？各管理会社さんは、不親切、不適切な方式を採用して難解な仕組みにしています。

※ある管理組合の理事長が、管理会社の担当者に灯油価格が市況と比較して高いので、値下げ交渉を行いました。「高いので、安くして！」「安くなるように交渉して！」
　翌月から、各戸への請求単価が２円安くなったので、交渉結果に満足していたのですが、後の決算時に確認したら、管理組合が納入業者より購入していた価格は変わっていませんでした。つまり、各戸への請求額が安くなった分、管理費会計に負担がまわっただけで、管理組合の購入価格（皆さんの負担）は何も変わってはいませんでした。
　灯油の請求価格は、「納入業者から管理組合が購入する価格」と「管理組合から各戸へ請求する価格」の２種類があります。混同しないように交渉して下さい。

※地下灯油タンクを設置しているマンションの灯油購入価格は、一戸建よりも安価で購入できます。
　５００�gのホームタンクで購入する一戸建に対して、マンションでは４，０００�g以上のタンクに購入します。１度の購入量も、年間の消費量も多いのですから、当然数量メリットがあります。
　一戸建よりも１割程度安価です。札幌市消費者センターが発表している石油製品小売価格調査結果、灯油（多量配達＝１回に200�g程度以上のローリー配達）データの『最安値』と同等か、これを下回るのが目安です。（一戸建と変わらないような価格で購入しているマンションもあります。何かが変なのでしょう。）

　駐車料（駐車場使用料収入）が、管理費会計の収入の柱になっている事がわかります。
　「駐車場使用料は、修繕積立金として積み立てましょう。」というのが、国土交通省で標準としている考え方です。このマンションでは、国土交通省の指導を無視して販売され、現在もその方式のまま運営されているようです。

　もっとも、この国土交通省の指導は、販売時に修繕積立金が過小に設定されているマンションが多いので、多少なりとも将来の負担を軽減することを目的としたものです。

　シンプルな設備で、中規模（５０戸〜１００戸）マンションの大まかな修繕費用の目安として、３０年間で１戸当たり５００万円の支出と考えられています。
　つまり、５００万円÷３０年間÷１２月＝１３，８８８円／月が、月額負担額の目安となります。駐車場使用料が修繕積立金の収入に計上されていれば、その割合に応じてこの積立金の減額が可能だからです。

　このマンションの場合、２５０万円÷100戸÷１２月＝２,０８３円／月が駐車料から修繕積立金として貯えていますので、１３，８８８円―２,０８３円＝１１，８０５円／月を修繕積立金として貯えれば、将来、一時金負担という問題を発生させなくてすみます。

※このマンションには、機械駐車設備があります。先ほど、「５６０万円を機械駐車設備用として積み立てなければいけない。」となっていましたから、５６０万円−２５０万円＝３１０万円が不足していますので、３１０万円÷100戸÷１２月＝２，５８３円／月を１３，８８８円に加えて、１戸当１６，４７１円／月を貯えなければなりませんが・・。

　管理委託料の内訳は、事務管理業務費、管理員業務費、建築設備管理業務費、管理報酬（手数料）、日常清掃業務費、定期清掃業務費、消防施設点検、建築設備定期報告、機械警備業務などです。このマンションの場合、これらが一括して「管理委託料」として表示されているようです。（内訳を詳細に表示するほうが親切です。）

　このマンションでは、管理委託料として8,413,440円の支出が発生しています。
　当ＮＰＯが考える適正な金額は、約６００万円です。
　管理組合（＝購入者の皆さん）が管理会社さんと適正な契約交渉をすれば、年間２４０万円程度の節減が見込まれます。

　このマンションでは、分譲当初からの管理会社と、そのままの金額で管理委託契約を継続しているのですが、管理組合として適正な価格交渉を行っていないようです。
（ほとんど全てのマンションで、当初設定の管理委託費用は、適正価格の２〜４割増です）

　共用部保険料として545,620円の支出が発生していますが、これは過大な支出です。単年（１年間）の掛け捨てタイプの保険契約のようです。共用部分に対する保険は管理組合として当然に必要なことですが、保険の契約方法が悪いようです。
　「積立タイプのマンション保険」を利用するか？掛け捨てタイプでも「長期（複数年）契約の保険」を利用すると、掛金が安く抑えられます。何故に、このような管理組合が損をする（保険代理店が儲ける？）契約になっているのか？　不思議です。