マンションとは？

　英語の本来の意味は大邸宅のことですが、日本では広く共同住宅をさして使われています。

　法律上、平成１３年８月１日に施行されたマンション管理適正化法によって、初めて定義されました。（マンション管理適正化法第２条１項）

『イ　２以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地および附属施設

　ロ　１団地内の土地又は附属施設が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物所有者の共有に属する場合における当該土地及び附属施設　　』

　すなわち、複数の店舗・事務所で、人の居住する専有部分が１戸以上ある建物で、区分所有者が最低２名以上いる要件を満した場合、その敷地や附属施設等を含めたものがマンションとなります。

　所有者が一人の賃貸マンションは法律上のマンションではありません。

　一般に分譲マンションと言われているものが、法律上のマンションです。

分譲マンションの購入費用を解剖してみると。

Ａタイプ　１５階 　２，４２０万円　の内訳は？ 専有部分 ５５０万円（２３％） 共用部分 ８２５万円（３４％） 敷地利用権（所有権） ４２０万円（１７％） 販売費用（＆高層階費用） ６２５万円（２６％）

専有部分とは？

　区分所有権の対象となる部分が存在する建物のうち、マンションの住戸のように構造上・利用上の独立性が存する建物の部分です。区分所有権の対象となる部分を専有部分、その面積を専有面積と言います。　その住戸に隣接するバルコニーは専有部分には含まれません。

　部屋のコンクリートの壁、柱、天井、床の内側で、クロス張りや合板張り等を含めた空間部分が専有部分。基本的に各自が好きに改良・処分する事が出来るが、リフォーム工事の場合、騒音問題などの発生が考えられるので、他の区分所有者＝管理組合の承認を受けてから工事する必要がある。

共用部分とは？

　専有部分以外の建物部分、専有部分に属さない建物の附属物のこと。

　壁や支柱、基礎、屋根等の基本的な構造部分。

　共同の玄関、廊下、階段室、エレベーター等共用とされる部分。

　管理員室や集会室等、管理規約で定められた場所。

　附属物として、共用部分（パイプスペース等）の電気、ガス、水道の諸設備や、野外の給水塔等

　共用部分は全区分所有者の共有に属し、持ち分は専有部分の床面積割合に応じて決められます。

　専用使用部分

　区分所有者が、他人が使用することを排斥して、専用に使用できる敷地および共用部分などの部分。例えば、各住戸にあるバルコニー、１階の専用庭、玄関ドアやドアノブ、外壁に面したサッシやガラスなど。（共用部分ですので、各自で好きに改良する事はできません。）

敷地利用権

　土地と建物は別個の不動産です。そのため、建物には、なんらかの土地を利用する権利が必要となります。これを敷地利用権と言います。

　敷地利用権の種類としては「所有権」「地上権」「賃借権」「使用貸借（登記は出来ません）」があります。

　この権利は、区分所有者全員が当該敷地を「共有」していれば所有権となりますが、区分所有者以外の者が地主であれば、地上権や賃借権の「準共有」となります。

高層階費用

　１５階　→　２，４２０万円

　　１階　→　２，０００万円　　　差額　４２０万円

　１階と１５階での、この価格差は、

�@　日照について高層階の方が将来にわたって影響を受けにくいこと

�A　防犯上の利点も高いこと

�B　通行する自動車、通行人の騒音、排気ガス等の影響を受けにくいこと

�C　通風がよいこと

�D　眺望が良いこと

�E　高層階の方が「ステイタス」があるという購入者の一般的な心理

　（Ｈ１６．３．３１　札幌地方裁判所　１５階建てマンションの高層階の区分所有者が、新たに同じ販売会社がマンション南側に近接して１５階建てマンションを建築したのは、信義則上眺望を害さないよう配慮すべき義務に違反すると、販売会社らに対し提起した損害賠償請求事件より）

　この費用は、マンション購入者にとっては、その建物が存在している間、例えば、１５階の空間部分を専有部分として使用する権利を得るための費用と考えられます。

　しかし、４０年〜１００年後にその建物が寿命を迎えた場合は、１階部分の所有者も１５階部分の所有者も、専有部分の床面積割合による共有持分としてしか権利はありませんので、この費用の効力はなくなります。

　一方、販売会社から考えると、この部分が「販売費用」（宣伝費、販売員の人件費、モデルルーム建設費など）と「販売会社の利益」となります。

管理組合って？

　管理組合はマンションの建物やその敷地、附属施設を管理するために、区分所有者全員によって構成される団体です。マンション生活上のルールである区分所有法では区分所有関係が成立すると、特段の設立手続きをとらなくても、管理組合という団体が成立すると考えています。

　マンションの購入者は、当然に管理組合の構成員になります。加入手続きをする必要はありません。逆に区分所有権を失ったときには当然脱会することになります。

　譲渡や相続によって新しく区分所有者になった人も当然に管理組合のメンバーになります。

賃借人、同居の家族は？

　マンションを借りて住んでいる人（賃借人）、又は、区分所有者と同居の家族は、区分所有者ではありませんから管理組合の構成員ではありません。しかし、建物の管理や使用に関しては共同生活の一員として区分所有者と同じ義務を負い、共同の利益に反する行為はゆるされません。

管理組合の業務とは？

　管理組合の役割は、マンションの建物やその敷地などの共有財産を維持保全し、快適な生活環境をつくりあげていくことにあります。その業務は、広範・多岐にわたっています。

（１）管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

（２）組合管理部分の修繕

（３）長期修繕計画の作成又は変更に関する業務

（４）建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

（５）適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理

（６）修繕等の履歴情報の整理及び管理等

（７）共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務

（８）区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

（９）敷地及び共用部分等の変更及び運営

（10）修繕積立金の運用

（11）官公署、町内会等との渉外業務

（12）風紀、秩序及び安全の維持に関する業務

（13）防災に関する業務

（14）広報及び連絡業務

（15）地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成

（16）管理組合の消滅時における残余財産の清算

（17）その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

管理会社の役割

　管理組合の行わなければならない業務の中には法的資格がないと従事できないものや、その処理に専門的知識を要するものがかなりあります。これらの業務の役割を管理組合の役員だけで消化するのは実際上不可能に近いでしょう。

　ここで登場してくるのが管理会社です。管理会社は役員に代わって管理組合の業務を補充・代行するという役割になります。

「管理会社がマンション管理をしてくれるから安心」と思い込んではいけません。
（これは、マンション販売会社、管理会社のセールストークですから、迂闊に信じてはイケマセン。）

　管理会社は管理組合と管理委託契約を締結してマンション管理をしていますが、居住者間のトラブルの仲裁をするという契約を結んでいる訳ではありません。例えば滞納者へ対する督促についても、３ケ月（管理会社によっては、６ケ月）間の督促は行いますが、３ケ月間で回収できない場合は管理組合が責任を持って対応しなければならないような契約内容になっています。
　つまり、管理会社とはあくまでも管理組合との委託契約により管理業務を請け負っている業者ですので、契約範囲内のことしか対応してくれません。
購入者の皆さんは、自分の財産は自分で守るという自覚を１戸建てと同様に持つ必要があります。

　管理会社が販売会社の子会社であったり、販売会社自体が管理会社であると、マンション購入後はアフター保証や瑕疵について管理会社が責任をもって対応してもらえるような錯覚をもってしまいがちになります。（このように、セールストークしている会社もあります。）
　しかし、これは誤解です。管理会社と販売会社が親子関係である場合、又は同一である場合にマンション購入者の側に立って販売会社と折衝した管理会社の話を聞いたことがありません。

　当北海道マンションネットへの相談事例でも、親会社の利益を守る（マンション購入者の不利益になる）対応に困っている、又は一切対応してくれないとの相談が多数寄せられています。

　また、販売会社と資本的つながりが無い独立系の管理会社の場合でも、販売会社の不利益になるような対応をしたら、次の新築物件のマンション管理を受注できなくなるので、積極的な対応は期待できません。マンション新築時に、なぜ、数ある管理会社のうちから、その管理会社が管理委託契約を請け負っているのかを考えれば、このような事情は理解できると思います。

過大設備は必要でしょうか？

温泉、プール、岩盤浴、コージェネ（自家発電）、シアタールーム

　これらは、共用部分として区分所有者の共有となります。当然、その建設費は購入時の価格に反映されていますが、皆さんに気をつけていただきたいのは、将来にわたってその維持管理費用を区分所有者が負担しなければいけないという事です。
　販売会社の戦略として、このような設備を販売活動のアピールポイント・宣伝文句に使っていますが、その反面、この維持管理費用が多額に発生するという事は教えてくれません。
　共用施設としてこれら過大設備を売りにして販売されているマンションでは、『日常の維持メンテナンス費用』『老朽化に伴う修繕費用』にいくら必要なのか、その説明が無いという事です。

　自分の財産は自分で守らなければいけませんから、過大設備の『日常の維持費用』『老朽化に伴う修繕費用』としていくら必要になるのか？購入者はその費用を予測して、そのマンションを購入するか否か判断しなければなりません。

機械式駐車場、立体式駐車場

　地価の高い中心部に建設されるマンションの場合、駐車台数を確保するために、狭い土地を有効に利用するので、機械式駐車場、立体駐車場を建設している場合があります。
　平地に駐車場を作る場合と比較して、建設費用は当然、高くなってはいるのですが、それよりも大きな問題は、維持修繕費用がマンション購入後に多額に発生するということです。

　車１台分の２０年間の維持修繕＋建替費用は、２００万円とも言われております。
　共用部分ですから、車を持っていない、駐車場を利用しない方もこの２００万円を負担しなければいけません。機械式駐車場、立体式駐車場の設置されているマンションを購入する場合は、将来、他のマンションより車台数×２００万円を、余計に負担する必要がある事を覚悟して購入して下さい。

ホテル並みのカウンターサービス、インターネット無料（又は安価な）、防犯カメラ多数

　このようなサービスにも、当然、維持運営費がかかります。

　カウンターサービス（コンシェルジュ）には人件費がかかります。
　提供されるサービスと、皆さんが負担する費用が見合うものなのか、よく検討して下さい。

　インターネット無料（又は、安価にて）というのも、利用者に直接の費用請求をしない（抑えている）だけで、維持運営費用は当然、発生します。管理組合の所有物としてその設備が設置されていれば、保守費用が発生しますし、築６年目には多額の設備更新費用が発生します。

　防犯カメラが多数設置されているマンションで、管理組合の所有物となっている場合は、保守費用が発生します。
　もっと問題が大きいのは、リース契約されている場合です。高額のリース料を管理費会計から長期間負担しなければいけない契約になっている事をマンション購入後に気付いても手遅れとなりますので、リース契約の有無は、ぜひ確認して下さい。

　過大設備、過剰サービスには、購入後に多額の費用が必要となります。販売時に設定されている『管理費』『修繕積立金』額が不足しても、販売会社、管理会社は責任をとることはありません。
　物（分譲マンション）を所有する方の自己責任において、負担しなければいけません。
　自分の財産は自分で守るという自覚を持って、マンションを購入する必要があります。

　便利な設備・サービスの裏側にある、将来の負担を考えて、マンション販売員に十分に説明を受け、資料などを提出していただいてから購入を検討して下さい。

分譲式駐車場

　最近、駐車場区画を分譲販売しているマンションが見受けられます。

　しかし、分譲式の駐車場というのは、非常に問題があります。

　この宣伝は、まったくおかしなモノです。
　分譲式ではないマンションでは、駐車場使用料を管理組合へ支払うので、このお金はマンションを購入した皆さんの財産として、修繕積立金として貯え、修繕工事時の原資とすることが出来ます。または、管理費支出に充当して負担を軽減出来ます。

　しかし、分譲式の場合はどうでしょう。この駐車場分譲代金は、販売会社へ支払っています。管理組合には一銭も貯えられてはいません。他のマンションでは駐車場使用料という毎月の収入があるのに対して、分譲式駐車場のマンションにはこの収入が無いのです。比較対象の考え自体がおかしいです。
　（つまり、販売会社だけが、得をする販売方法です。）

　駐車場区画の分譲販売は、昭和４０年代に流行った販売方法ですが、昭和５０年頃から旧建設省（現国土交通省）の行政通達が出され、その後も行政指導が行われ続けている問題です。
　（昭和５５年１２月１日建設省計動発第１０５号建設省　　計画局不動産業課長から各都道府県主管部長あて通達、等）。
「分譲業者が共有敷地等に専用使用権を設定してその使用料を得る等の例は、現在少なくなっているが、取引の形態としては好ましくないので、原則として、このような方法は避けること。また、専用使用権の設定に当たっては、存続期間、使用料等について公正かつ妥当なものとし、これらを管理規約等において明定するとともに、これから生ずる収益等については、修繕積立金への繰入れにより区分所有者の共有財産に帰属される等公正な処理を行なうこと。」

　また、日弁連が平成１２年６月に発表した区分所有法の改正に関する意見書でも、『駐車場専用使用権の分譲、留保、無償の広告塔や袖看板などの不公正な分譲方法について、これを禁止する強行規定を新設すべきである。』と言っていた話なのです。（残念ながら、改正法には反映されませんでした。）
　経過としてみれば、改正前の区分所有法の下で、公序良俗違反として無効とはいえないとする昭和56年最高裁判決が販売業界を鼓舞した側面もあって、中小業者や一部地方では頻繁に行われて紛争が多発していた問題です。その後駐車場専用使用権分譲は無効、あるいは分譲代金は管理組合に帰属するという下級審レベルの判決が相次いだことによって（平成６年２月１日福岡地小倉支部判、福岡高判平７・１０・２７、平成８年４月２５日福岡高判）いったん終息したかに見えましたが、好ましくないが完全に有効であり分譲代金は分譲業者に帰属するという最高裁判決（平成１０年１０月２２日最高判、シャルム田町事件同月３０日最高判）によって、最近、またもや駐車場専用使用権の分譲が再燃し始めているということです。

分譲式駐車場のマンションは、トラブルの元になります。

超高層マンションは？

　マンションというのは、約１０年間隔にて大規模修繕工事を実施する必要があるのですが、マンション販売会社は、その修繕工事を見越した設計をして、販売してはいないようです。
　２０階超の超高層マンションの場合、その修繕工事には特別な工法が必要となり、通常のマンションよりも高額な修繕費用が必要となります。先ほど申し上げた『（シンプルな）マンションの、３０年間の修繕費用は、１戸当たり６００万円』では賄いきれません。（超高層マンションで築３０年を超えたマンションのデータがありませんので、いくら必要とは言い切れません。）

　超高層マンションの問題として、収入格差による上下階層問題があります。

　マンションというのは、共有財産を区分所有者の話し合い、多数決によって、維持管理しなければいけないのですが、価値観に隔たりがある方々が共通の目的、合意形成を話し合いで合意していくのが難しいという問題です。

マンション購入の参考本が、数多く出版されております。
下記は、その中でもお薦めです。
（全部を購入されるのではなく、どれか１冊をお読み下さい。）

○　マンションを手に入れる前に読むＱ＆Ａ８０
　　「建築よろず相談」解説委員 (著)　　出版社: 山海堂

○　マンションはこうして選びなさい―マンションの販売価格はこうやって比較しなさい
　　ダイヤモンド社 (編集) 　　　出版社: ダイヤモンド社

○　安心して生涯住めるマンション一発判定
　　長嶋 修, さくら事務所 　　　出版社: 双葉社

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