マンションへ入居して１年10ケ月の歩み

　入居 開始日　　平成１４年１２月上旬
　住　　 　所　　札幌市豊平区
　分 譲 会 社　　Ｔ会社（Ｒマンション）

（１）マンション購入の経緯

　マンションの建物・敷地・設備等を保存すること及びマンションの管理・運営は建物区分所有法で規定され、先にも触れましたように、管理組合の理事会が自分勝手な運営ができないように定めてあります。また、この法律以外にマンション適正化法と言って、管理組合の運営の責任などを明確にした法律もあり、まず、マンションとは法律等の法令で縛られているところに特徴があります。

　退職後、出身地に戻り住宅建設を予定していたが、住んでいた所が騒音の連続で家族全員の悩みとなり、その騒音解消のためマンション購入となった。

　購入前に、３社の物件を見学し当時入居していた住居から近い、Ｍ社とＴ社の物件に絞込み最終的にＴ社に決めた。

　購入時の希望は「とにかく静かであること。」で、最終決定する際には家族全員が現地物件の場所に出向き、販売担当者（営業部長）に直接次の確認をした。

・　当方から、「最上階だから屋上からの音はしないし静かですね。」
また、受験前の息子からも「静かだよね。」と念押しの確認をした。

・　販売担当部長、「騒音については音のしないフローリングを使用している。しかし、跳ねたり跳んだりすると階下に響く。」と説明された。

・　それなら、静かであると家族全員で判断し契約する運びとなった。しかし、購入後に次から次へと発生する不具合等には困り果てました。

（２）入居時から続けて発生した不具合

�@　24時間換気システムから異常な冷気の吸込み、風の吸込み音、車両のウナル騒音。

�A　屋上・天井及び壁からのパタ・パタ、トーン・トーン，ゴーン・ゴーンとウナル騒音。

�B　ロードヒーティングボイラーの無駄な稼動の連続。

�C　共用部の夜間照明が同時建設の隣のマンションより30分ほど早く点灯し、30分ほど遅く消灯する。(照明センサーが日陰に設置されているため、電気の無駄遣い。)

�D　近隣住民が駐車場と道路の境界ブロック塀に除雪した雪を２ｍ近く積み上げるので車両の出入りが危険。

�E　植栽周りの”土ホコリ”が最上階まで吹き上げられ干し物等に支障をきたした。

＊以上で、解決したのは �C・�Eで、解決見込みは�Bであるが、�@・�A・�Dは根本的に未解決の現状です。

（３）専用部分及び共用部分不具合是正の取組み開始

　１５年５月下旬に、４月中旬から最上階まで舞上っていた”土ホコリ”の原因が判明した。
　原因は、ビル風等により植栽の土が舞上げられていた事でした。
　このことで、分譲会社の担当副部長（瑕疵担当）と土ホコリの改善について現地で話し合う。

・　その際、屋上のゴーン・ゴーンとウナル騒音の改善すること。

・　照明センサーを適切な場所へ移設すること。　を申し入れた。

　　(分譲会社の回答)

・　土ホコリの改善は、有償で行う。照明センサーは移設できない。と無責任な回答であった。

・　屋上の騒音は調査して改善を行う。

（４）これをキッカケに不具合是正の活動を行う。

　「土ホコリ」及び「照明センサー」の不具合是正として、組合員に対しアンケート調査を行い、その結果にもとづいて理事長に改善依頼文書とアンケート調査結果を提出した。後日、理事長は管理会社と話合いを行ったが結論は？でした。

　その後、土ホコリの問題で管理会社側が手違いを起こし、それに伴い６月29日に分譲会社から無償で改善すると、営業担当部長から直接当方へ回答があった。

　しかし、改善は回答から２ケ月半も後にようやく実施された。

　一方、屋上の避雷針の揺れからと思われるウナル騒音に連日悩まされ続ける。
　この騒音は、風によるもので23時以降から特に激しくなり寝むれない日々の繰返しであり、現在もその悩みは続いている。

　担当副部長は、現状確認をして改善の手だてを行うと言っておきながら、現実に即応した調査をしないため、当方から風が強くなった時に連絡するので、連絡先番号を教えてほしいと要望したら、業務終了後はプライベートな時間だから教えられないとの無責任な回答であった。

　その後も、適切な現状確認をするどころか、のらりくらりの対応の繰返しであったので、７月上旬に契約時の営業担当部長に対し会社に伺って直接責任者に改善依頼をすると伝えると、慌てて副部長の上司の部長（瑕疵担当）とともに当方を訪ねてきた。

　その際、その担当部長から現状を確認して改善をするとの回答があったので、その言葉を信頼し早期改善を待った。

・　後日、風の出ている日に当方宅へこられ室内及び隣合わせのパイプシャフト室の騒音を確認し、どちらも同じ音であるので、今後は家人が不在でもパイプシャフト室の音で状況確認できると伝えて帰った。

・　７月24日、風のない夜に業者とともに来られ、屋上等の調査を行うも不発に終わり、再度風のある日に再調査すると了解を求めたので当方は了承した。

・　その後、風が出ようが何の対応もしなくなったので、８月７日に早急に改善することを求めたら、当方宅にこられ後日連絡しますと言ったまま何の連絡もなくなった。

・　当方として、お盆過ぎに連絡あるのかと待ったがなし。さらに９月頃に連絡くるのかと待ったがやはり連絡なし。大手の分譲会社だと自負している割りにはまったく、無責任な対応であった。
　ここで、私どもはこのままの状況であれば何ら改善も図れないし、泣き寝入りをしなければならないと考え、第三者の支援を求めることを決意した。

（５）北海道マンション管理問題支援ネットへの支援要請を依頼

　どこへ相談したらよいか模索していた頃に、１５年9月に「支援ネット」の存在を知り早速電話で相談したら、ＮＰＯ事務局から快い返事をいただき、後日、会社の帰りに伺わせていただきました。

　ＮＰＯ事務局から、最後まで支援しますと心強い言葉をいただいた時は、本当にホットして安堵感を得ました。その後の取組み方法についても、細部にわたり説明していただき、現在の活動はその日が新たなスタートになったと考えています。

(相談時の説明事項)

・　現在問題となっている共用部分の不具合を取りまとめて、理事会に是正依頼を行う。

・　不具合を是正するにはあなたが理事になること。

・　共用部分の不具合是正で「支援ネット」への支援要請は、理事会から支援要請を出してほしい。

　　＊以上に、もとづき本格的に活動の再始動となった。

イ　不具合の項目・内容を取りまとめた文書を10月1日に理事長に提出。

・　屋上の避雷針からの騒音。　・階下から伝わってくる深夜・早朝の音。

・　２４時間換気システムから入る騒音等。　・夜間照明センサーの改善。　等

ロ　１０月４日に理事長及び副理事長に不具合の説明をした。

ハ　１０月22日に理事会開催。(理事及び管理会社担当者による)

二　１０月23日に理事長から理事会の決定内容の連絡があった。

・　避雷針は、共用部分なので管理組合として分譲会社に改善依頼の文書を出す。

・　その他については、管理組合で取り上げないので個人で対対応すること。

　以上に合わせ、今後あなたから提出される問題は、管理組合として一切取り上げないとの高圧的な発言があった。　また、マンションから出ていけばと恫喝的言葉を言われる。

（６）臨時総会の開催を求める

　組合員に理事会の決定内容を周知する一方で、理事会本来の機能を果していないと判断し、組合員へ臨時総会の開催要望について働きかけた結果、半数以上の賛同者を得たので、管理規約にしたがって理事長に議題を示し臨時総会の開催請求を行なった。
　その結果、11月16日に不具合問題をメーンにして臨時総会が開催される。

　なお、臨時総会に向け「理事会」及び「分譲会社」が奇異な行動を行う。

・　分譲会社が知るはずがない臨時総会なのに、理事会が分譲会社に呼び出され話合いをしたとのこと。
　延延２時間の話し合い。

・　分譲会社が不具合等の是正を拒否していたのに、臨時総会の議題にしたとたんに、夜間照明センサー等の改善をした。なぜでしょう？

・　臨時総会では、理事会は分譲会社の代弁に終始し組合員の不具合是正の要請にまったく聞く耳を持たずであった。

・　臨時総会で「決議」した事項を理事会として取組まず分譲会社に加担したような姿勢で終始した。

・　臨時総会前に、分譲会社の責任者が当マンションに連日来ていた。
　毎日、夜間に何の用事できたのでしょうか？

＊　臨時総会で、「２４時間換気システム等」の不具合是正が決議されたのに、理事会は是正を分譲会社に求めた形跡はない。

（７）その後の対応

　現状の不具合を是正するには、次期の理事になることが条件であることを再認識する。
　そのためには、１６年３月に開催される定期総会までは、当方の専用部分と関連する避雷針・２４時間換気システムを中心に不具合是正の取組みを実施することとした。

・　自宅の２４時間換気システムの３ヶ所から雨漏りした。

・　サッシから雪の吹込みがした。

・　ファンコンベクター(暖房機)センサー不良で室内が正常に暖まらない。

・　その他

（８）第２期定期総会開催が３月中旬に開催

　定期総会は、管理規約に反した期日に開催された。
　この総会で、理事に立候補し互選により理事長となる。
　この間、理事会は９回開催し精力的に諸問題の解消・改善に努め、現在も継続中である。

（９）建物等の瑕疵診断を実施

　管理組合として重要な「瑕疵診断」を５月中旬に支援ネットの紹介で一級建築士により実施した。なお、不具合は40項目以上となった。

・　屋外通路及び１Ｆフロアのタイルの浮き。

・　建物の壁タイルの浮き。

・　キャノピーの鉄骨に全般的に錆びが発生。

・　屋外非常階段コンクリートのひび割れ及び白華現象。

・　２Ｆから１１ＦまでのＰタイルの浮き。

・　バルコニーのウレタン塗布防水の下にゴミがかんでいる、及び、アルミ手摺支柱の付け根部分の防水が薄くムラになっている。

・　バルコニーフード廻りにコーキングが施されていない。

・　プラストサッシの建付け不良。

・　その他

　以上の診断結果に基づき、分譲会社に不具合是正の申し入れをし、７月１０日に理事会は分譲会社（建設会社）と不具合是正について話合いをした。この際、分譲会社は色々と言訳をしたので、管理組合として一部を保留にして再検討することとした。このことに関連し「マンション支援ネット」からの支援により一級建築士のI氏を紹介していただき支援を受けることとなった。

　分譲会社との再話合いの前に、Ｉ氏による現状確認をしていただきアドバイスを受ける。

　分譲会社との再話合いは、９月４日にＩ氏立会いのもとに実施し、Ｉ氏が根拠を明確にして説明したため、分譲会社は反論せず大方了解した。

　現在、分譲会社と不具合是正の修繕工事を随時行うことで折衝している共用部分の外回りの是正工事は、１１月中旬完了をメドとしている。

（10）その他

イ　マンション契約にあたり、マンションにどのような決りがあるか事前に確認することを勧めいたします。

　Ａ　管理規約　　Ｂ　各種使用細則・覚書等（駐車場使用細則・ペット飼育細則等）
　Ｃ　建物等長期修繕計画書　等

ロ　マンション購入後の、不具合に対する対応として後々のことを考え、次のことを奨めます。

・　ノートに日記的な感覚でメモを残す。また、不具合の発生都度に写真を撮る。問題になっているものを時系列的に内容を記録する。
　とくに、何を相手（分譲会社担当者）に伝えたかを残しておくことが肝心です。

・　不具合の是正（修理）をする場合、施工業者等から名刺をいただておくこともよい。