「はじめて、マンションを購入しよう」としている方へ

「はじめてのマンション住まいをしよう」としている方へ

「マンションとは何か」を考える。

　マンションに限らずあらゆる物に「プラス」と「マイナス」或いは「陰」と「陽」があります。
　マンションも同じです。問題はその兼ね合いで「マイナス」のほうが大きいと考えたならば購入すべきではありません。
　マンションを購入する、しないの判断をする為に「マンション」とは何かを知る必要があります。「マンションを知る」事は「マンションの問題点を知る」事です。この視点からマンションを購入するべきか否かの判断の一助をと思いこの原稿を書いています。

　「マンション」とは何だろう、マンションと簡単に日常良く使うが良く考えてみると、案外その実態、内容、システム、運営等殆ど何も知らないし、又講習を受けた事も無い事に気づく。
そこで、
　１，マンションと他の住宅との違いは何か。
　２，マンションの選び方。（選択ポイント。）
　３，マンンションに実際入居してみて気づいた点は。
　４，マンションの外からは分からない（住んでみないと）問題点。

　以上の４点を中心に論じてみたい。
　しかし、この４点は複雑に絡み合い、それぞれ独立して論じるのだはなく総合的に考えて「マンション」とは何かを解明する事にします。

マンションを解明するにあたり、３つの面があります。

C 法律的面　を中心に
　マンションの法律的な面を知らないで、マンションを購入を決意する人が多いのが現状です。 日本は法治国家であるが、大半の人は法律は分かりずらい、苦手だとして敬遠して、遠ざけていますがマンションそのものは法律の塊みたいなものです。
　第１回のマンションセミナ−でも触れている通りです。マンション関連の直接的法律は最低でも２５程度、その施行令・施行細則・通達等を加えたなら優に５０以上の法律の上に成立しています。従ってマンションは法律を避けて通る事はできません。

「マンション」とは何だろう、法律ではどの様に定義し、他の住宅と区別しているのか。
　「建築基準法」では共同住宅
　「建物区分所有法」では構造上、利用上の独立性があること。
　「マンション管理適正化法」では２以上の区分所有者、人の居住する専有部分があること。
　「被災マンション法」では区分所有建物
　としている。マンションは共同住宅であり、区分所有建物なのである。

１，マンションと他の住宅との違いは何か。　その答えの一部は

　建物は一応一個なのだが、それぞれ「区分」して所有している。従って一個の建築物に多数の所有者が存在する事を言っている。この点が他の住宅と大きく異なる点である。しかし、購入し住んでいる人達はこの点を殆ど理解せず、一戸建の感覚で住んでいるので問題が発生する。−−「マンションの問題点を知る」�@

（１）一つの建物が多数に区分され、多数の所有者と複数の人が住んでいる以上当然各人の価値観・生活スタイル・世代間・所得格差・男女間等の意見、考えの対立が発生するのは当然である。
　意見、考えの対立が発生するのは当然であるが、誰がどの様にして解決するのか、その方法が何処にも書かれていない。−−「マンションの問題点を知る」

（２）「マンションの問題点を知る」−−�A

それでは誰がその共有物の屋根・壁等の手入れを実行するのか「マンションの問題点を知る」

２，マンションの選び方。−−選択基準

（１）立地条件
１，陽当たり。
２，東西南北どの方向に向いているか。
３，角部屋なのか、建物の真ん中に位置するのか。
４，何階建て中の何階にするのか。
５，何地域にするのか、例　中央区等。
６，交通手段は。
７，公共機関、特に子供の学区は。
８，商業施設は。
９，都市計画法による地域は。
10，利便性と静寂性の兼ね合いは。
11，上下左右の騒音問題、床等フロ−リングのL４５以下の基準等。
12，マンションに面する基本道路幅は。

（２）価格。

(３）設備−マンション全体の設備と各戸の設備。

（４）住戸面積と間取り。

（５）駐車場の有無と種類。

（６）融雪システムの有無と種類。

（７）住人構成メンバ−。

（８）マンション販売企業・施工会社

（９）マンションの種類−−どんなタイプのマンションか。

（10） ハ−トビル法に対応しているか。

（11）品確保法に対応しているか。

（１）立地条件　の解説

１，陽当たり。−−南面に向いてるのが多いが、問題はその南面が現在どの様な状況かが大事である。人は現在の状況に目を奪われ将来１０年後がどうなるのか、最大限予想すべきである。
現在空き地、低い建物、古い住宅等は避けるべきである。
多分１０年後以降その南面に大きな建物、マンション等が建つ可能性は否定できない。されば陽当たりはどうなるのか、自明の理である。

２，東西南北どの方向に向いているか。
−−風水等気にする人には重要な要素である。

３，角部屋なのか、建物の真ん中に位置するのか。
−−角部屋の場合、外部に３方面に接している事になる。
その場合開放感と空間がある、風当たりが強い・やや寒い。
角部屋でない場合、両はじが各住戸に接している。その場合開放感・空間がない、風当たりが弱い。
暖房等のボイラ−の排気筒は外部に接している面が不足しているので住戸の天井裏に設置しなければならず、経年劣化が直接見えないので注意が必要。

４，何階建て中の何階するのか。−−１階と最上階は注意が必要である。
（住んでみないと分からない。住んでいても分からない）
マンションの格言に「１階と最上階は気をつけよ」と言われている。その理由は明快ではないが、
「最上階の場合」
現在のマンションの屋上を見ると殆ど平面でエレベ−タ−の塔しか見えない。
古いマンションの屋上には、多数の円筒状の物が立っている。これは伸張通気管で排水管がスム−スに流れる様空気を通している設備である。（外部から空気を取り入れている）
しかし、現在のマンションの屋上には設置してない。
施工費削減の為、最上階の住戸の天井裏に「ドルゴ通気弁」を設置して通気しているのが大半である。（その住戸の室内空気を使う）
「ドルゴ通気弁」が専有部分の住戸の屋根裏に設置してある事は何処にも記載はないし、説明もない。所詮「ドルゴ通気弁」も設備である以上経年劣化で破損等の事故が発生する可能性がある。
「ドルゴ通気弁」が故障したならば、どうなるのか。
その状態は全住戸のトイレ・その他の排水の臭気がその住戸に充満する異常状態になる。
そのマンションの資料・竣工図・営業マンすらこの状況を知らないし、説明もない。
「一階あるいは最下層階」
マンションの設計にもよるが、排水管は最上階から２階迄をまとめて外部に排出。
１階部分の排水管は１階の数戸の排水をまとめて外部に排出している。
この状態は１階の床下に横排水管を設置してあるが傾斜角度が緩く排水管が詰まりやすい。同時に横排水管をスム−スに流す為に１階の住戸の屋根裏に小型ドルゴ通気弁を設置してある。
これも何処にも記載・説明がない。販売会社・営業マンも知らない。また大雨の際、道路下水が溢れた際１階住戸のトイレに逆流する可能性が多分にある。
各階にベランダが設置されている。当然ベランダに雨・雪が堆積されるが、その量は各ベランダの面積程度である。しかし問題は１階である。最上階以降の階の雨水・雪解け水全て１階の排水管に集まるので、その量は大変な数量となり、排水管の容積を超える場合がある。浸水被害となる。時に春先は非常に危険である。

５，何地域にするのか、例　中央区等。
−−その地区歴史風土も重要である。古来その地区の密かに語り継がれてきた風土がある。

６，交通手段は。
−−JR・地下鉄・バス・路面電車等の利便性はどうか。将来性は。

７，公共機関は。
−−学校・病院施設はどうなっているのか。通学通院等の利便性を考えるが、近くて遠いのが良い。

８，商業施設は。
−−買い物等の利便性はどうか。これも近くて遠いのが良い。

９，都市計画法による地域は。
−−例えばこの法により第一種・第二種居住地域、近隣商業地域等１７に区分されている。そのマンション所在地は何地域なのか。市の建築課で分かるが、そのマンション建設に大きな影響とマンションの性格がきまる。

10，利便性と静寂性の兼ね合いは。
−−利便性が良いと夜分大変うるさいものである。

11，上下左右の騒音問題、床フロ−リング等のL４５以下の基準等。
−−Lの数値が少ない方が衝撃音等が少ない高品質マンションである。

12，マンションに面する基本道路幅は。
−−道路幅は２０メ−トルか、以下かによって冬期間の除雪体制が大幅に異なる。

（２）価格−−価格は安い方が良いが、金融金庫の融資を活用する人が多い。しかい返済不能になっている人が結構見られるので十分注意すべきである。後述するがマンションは金の切れ目がマンションの切れ目である。

(３）設備−−マンション全体の設備と各戸の設備。設備の維持には多大の費用を要するため、絶対に必要な設備と、有れば便利な設備に分けて考えるべきである。
第１回のセミナ−を参照の事。
絶対必要不可欠な「マンション全体」の設備は給排水管である。
マンションの給排水管は経年劣化ともに、いずれは補修が必要であるが予め１箇所にまとめ、補修を前提に設置してあるのがベスト。
絶対必要不可欠な「各戸」の設備は暖房・給湯等のボイラ−である。
現在の主流は灯油外部設置型（ベランダに設置）ボイラ−である。殆どの住民は気がついていないが、停電、電気のメインスイッチを切ると、冬期間長期不在の場合ボイラ−が氷結し内部破裂し浸水事故が発生する。
同時に室内設置ボイラ−を含めてボイラ−の寿命を殆どの住民は知識がない。１０年前後で交換の必要性が生じるが、永遠に交換しなくても良いと思っている。
ボイラ−の種類・グレ−ドによるがその交換費用は約４０〜５０万円である。いきなり真冬にボイラ−が故障し４０〜５０万円の支出に耐えられのか。

（４）住戸面積−−面積は広いに越した事はないが、広い程、資産税・管理費・修繕積立金が多くなる。将来の家族数も考慮に入れるべき。

（５）駐車場の有無と種類。−−現代社会で駐車場は不可欠のものであるから、設置されているのは当然としても問題なのは
１，駐車場を専有部として所有権を売却する販売方式である。駐車料金はそのマンションの重要な収入源であるが、この方式では当然駐車料金はマンション管理組合に入ってこない。（個人に売却済みである以上）同時にマンション全体の大規模修繕の際駐車場は個人の専有部なのでマンション一体として修繕が困難である。
２，立体駐車場の場合、その動力費が多大でかつ毎月点検が必要な為ほとんど駐車料金は支出され、収支がトントンか赤字になる場合がある。従って管理組合に駐車料金としての収入が入ってこない。また、１０年前後で駐車場修理費が巨額である。

（６）融雪システムの有無と種類。−−マンションでは個人が除雪をする必要が無いのがポイントであるが、どんな方式かが重要である。維持費の安いシステムが設置してあるか。自動システム適時稼動するのかが重要。

（７）住民構成メンバ−　−収入格差が多すぎると意見の集約が困難である。

（８）マンション販売企業・施工会社。−−マンションの企画販売の場合、どの様な会社が企画をしたのか。マンション販売会社は純粋の企業が少なく、その前身は不動産会社・不動産仲介業・ゼネコン・商事会社・清掃業・警備業・貸しビル業・アパ−ト業等である。
マンション販売企業の前身の業種は微妙に影響を与えているので、考慮する必要がある。

（９）マンション選択の種類−−どんなタイプのマンションか。
高層型
商業施設併設型
回廊型
２戸１型

（10）ハ−トビル法に対応しているか。−−マンションに対してハ−トビル法は強制ではないが、この法に対応して有れば床・廊下等のバリアフリ−化、手すりの設置等が義務づけられ将来の老齢化に対応できる。

（11）品確保法に対応しているか。−−経費はかかるが（約２０万円前後）品確保法による住宅性能表示制度を活用すべきである。
「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」がある。

３，マンション選択方法

（１）広告・チラシ等をみる。
（２）モデルル−ムをみる。
（３）営業マンの話を聞く。
（４）パンフレット類をみる。
（５）TY等のマスコミ情報。
（６）現地をみる。
（７）設計書類・建築確認申請書等をみる。

この中で最も重要なのは
（１）の広告・チラシ等をみる事である。
広告・チラシは単なる広告ではない。

１，一種の公文書に近い。それはマンション販売会社がマンションの建物を作り完成しても、未だマンションではない。単なる建物である。しかし広告を出した段階でこの建物はマンションである事を表明したことになる。

２，実際マンションの建物が完成したが、しばしば広告等と異なる材料を使用している場合が見受けられる。この件は販売・施工会社と瑕疵問題あるいは補修問題が発生するが、この広告は一種の証拠になる。

マンションを購入する、しないの判断をする為に「マンション」とは何かを知る必要があります。
「マンションを知る」事は「マンションの問題点を知る」事です。と最初に書きましたが、この広告・チラシ・ パンフレット類こそマンションの最大の情報であり、問題でもあります。

広告・チラシ の下部に虫眼鏡が必要な文字でなにやら記載してあります。一応は購入しようと思っている人は読むと思いますが、殆ど気に留めない・読み流す程度かと思います。しかも読んでも分からない。これこそマンション選択の最初の誤りです。広告の一部を再現します。

■物件概要
●所在地　札幌市○○区○条○丁目●交通札幌駅徒歩○分●総戸数○戸●販売戸数○戸
●用途地域第１種住宅地域●敷地面積○○平方メ−トル●建築面積○○平方メ−トル
●建築延べ床面積○○平方メ−トル●構造・規模/鉄筋コンクリ−ト造、地上１５階、地下１階、
塔屋１階建●建築確認番号/第○○号●間取り/３LDK２０戸・４LDK２０戸●分譲後の権利形態/敷地；専有面積による区分所有者の共有、建物；専有部分一区分所有者、共有部分＝専有面積による区分所有者の共有●専有面積/○○平方メ−トル２０、戸○○平方メ−トル２０戸●分譲後の権利形態/敷地；専有面積による区分所有、共有部分＝専有面積による区分所有者の共有●専有面積/９０平方メ−トル２０戸、５０平方メ−トル２０戸●バルコニ−面積/１０平方メ−トル●販売価格/２０００万円〜３０００万円●最価格帯２０００万円●管理形態/区分所有者の全員による管理組合を結成し、管理業務は○○会社に委託●管理費/月額７０００円〜１００００円●管理準備金（入居時一括納入）/２０，０００円〜３０，０００円●修繕積立金/月額５０００円〜６０００円●修繕積立基金（入居時一括納入）/２００，０００〜３００，０００円●駐車場/４０台、使用料（月額１０，０００円）●バイク置き場/月額７０００円●自転車置場/全戸分無料●トランクル−ム/全戸分無料●完成予定/○○年●入居予定○○年●事業主・売り主株式会社○○●設計・管理/株式会社○○ ●施工株式会社○○●広告有効期限/○○年末日
■住宅金融金庫融資のご案内●借入申し込み資格/「日本国籍の方または外国人（昭和２６年政令第３１９号により永住許可を受けている方、平成３年法律第７１号による特別永住）の方」であるなど公庫の定める借入申し込み資格のある方。＊借入申し込み資格および融資条件など詳しくは、パンフレットまたは公庫の各種融資案内等をご覧ください。

ほとんど読めないし、読む気にならないのですが、重要な点を拡大すると、

１，●管理形態/区分所有者の全員による管理組合を結成し、管理業務は○○会社に委託

疑問１，全員による管理組合を結成とあるが、−−私は入りたくない。認められるか。
　２，管理組合とは何か、何の為に結成するのか、
　３，管理業務は○○会社に委託とあるが、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　−−何故委託するのか、自分で出来ないのか。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　−−何故○○会社に決定しているのか。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　−−委託先の○○会社はどんな会社なのか。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　−−委託するにしても委託料は。

２，●管理費/月額７０００円〜１００００円

疑問４，管理費とは何か、
５，何に使用するのか、
６，その金額は何を基に算定したのか、
７，その金額は妥当なのか、

３，●管理準備金（入居時一括納入）/２０，０００円〜３０，０００円

疑問８，管理準備金とは何か、
９，何に使用するのか、−−後日決算があるのか、
10，その金額は何を基に算定したのか、
11，その金額は妥当なのか、

４，●修繕積立基金（入居時一括納入）/２００，０００〜３００，０００円

疑問12，修繕積立基金とは何か、
13，何に使用するのか、
14，その金額は何を基に算定したのか、
15，その金額は妥当なのか、

５，●駐車場/４０台、使用料（月額１０，０００円）

疑問16，その金額は何を基に算定したのか、
17，その金額は妥当なのか、

非常に重要な事項と金額が記載されているが、全てに説明がない。しかし、誰も疑問・不審に思わない所にマンションの最大問題点が潜んでいる。
マンションを選択する場合この問題を最初にクリアしなければならない。

●管理形態/区分所有者の全員による管理組合を結成し、管理業務は○○会社に委託●管理費/月額７０００円〜１００００円●管理準備金（入居時一括納入）/２０，０００円〜３０，０００円●修繕積立金/月額５０００円〜６０００円●修繕積立基金（入居時一括納入）/２００，０００〜３００，０００円●駐車場/４０台、使用料（月額１０，０００円）

（２）モデルル−ムをみる。
殆どの人はモデルル−ムに足を運ぶが、感じは掴めるが余り参考にはならない。
大半のモデルル−ムはプレハブの中に作っているので実際の上下左右の騒音等は分からない。一応参考になるのは、棟内モデルル−ムである。

（３）営業マンの話を聞く。
営業マンも人それぞれであるが、おおむね美味い話が多く、実際入居してみてこんなはずではなかった、と言うことが多い。更に数年で営業マンは販売会社に存在しないと言う状態にる可能性がある。

（４）パンフレット類をみる。
パンフレットも広告、チラシと同じく重要な情報であるともに一種の公文書に近い性格がある。

（５）ＴＶ等のマスコミ情報。
ＴＶ等の最新マンション情報の報道は、素晴らしい施設・設備等を賛美し、購買意欲をそそる報道が大半で、施設・設備等が必要か、またその維持費はこの程度かかる等を一切報道しない。更にマンションには管理費がかかる、管理費この程度必要との報道が全くないので安易にその情報・報道を鵜呑みにしないこと。

（６）現地をみる。
現地に絶対に行くこと。広告・パンフレットでは分からない事が見えてくる。

４，中古マンション選択

（１）築年数を確認

・ ほぼ１０年未満の場合未だ大規模修繕は実行していないので、修繕積立金額を確認する。不足の場合一時金の負担を強いられる可能性がある。

・１７年〜２０年近く経過したマンション２回目の大規模修繕があるので注意。

（２）新築のマンションと異なりその建物の情報が多量にあるので確認する。

・今までの修繕記録

・積立金額の推移と今後の予定

・管理会社の変遷の有無とその理由

・管理組合・理事会の当事者能力の有無

・購入予定の部屋の住民の変遷と内容

・前居住者の滞納金

・購入予定の部屋の上下左右の住民の情報

・マンション内の自転車の整頓状況泥棒の侵入のし易さの基準

・マンション内外の清掃状況　泥棒の侵入のし易さの基準

・植栽の手入れ状況　泥棒の侵入のし易さの基準

・ごみの分別状況　泥棒の侵入のし易さの基準