基調報告　　理事会と管理員の協力共同
　　　　　　　　　　　　　管理員は理事会のパートナー

はじめに

　マンションの管理員は、通称「管理人さん」と呼ばれ、マンションのエントランス付近の管理人室に常駐してマンションの出入りの監視をしたり、清掃を行っていると一般的に理解されています。
　また、マンションの管理を請け負っている管理会社も、「管理人は、どうせ専門的な仕事でないから労働条件も最低賃金を下回らないようにしておけばよい。特に教えることも必要ない。」として、低賃金と無教育を押しつけているのが現状です。
　管理員を勤めようとしている方々も、第二の人生だから賃金も多くを望まないし、仕事も清掃と門番くらいと軽い気持ちで業務を行おうとしているようです。
　しかし、マンションの管理を住民から付託されている理事会は（無関心な理事会は別として）、区分所有者の共同の利益を何とか確保しようとして努力しています。
　このような理事会では、管理員さんに大きな期待を抱いていることは疑いありません。
　管理員さんは、一日中マンションにいて、マンション内の出来事や、マンションの建物・設備の状況は誰よりもよく知る立場にあり、マンション内の生き字引であり、理事会は管理員さんに依拠しなければ何にも分からないというのが現状です。
　従って、理事会と管理員はきっても切り離されない立場にあり、どうしても協力共同の関係を構築していくことが、マンション管理の目的である「建物と設備の長期的保存」にとって欠くことのできない要件です。
　このような事実認識から、当マンションネットは、マンションの管理員は「マンション管理の専門家として、建物と設備等マンション管理の全てに精通した業務姿勢と知識が要求されている」と規定して、そのために年に三回セミナーを開催して、「マンション住民が期待する管理員像」への接近を図っています。
　私たちマンションネットが目指す管理員像の先駆的方々が既に出現しており、これからマンションの管理員を目指す方、或いは、住民のための管理員を目指している方が存在し大きな成果を上げています。
　その内の一人に、自らの業務を点検することと、業務の向上を目指して、「管理員業務マニュアル」を作成してホームページ（マンションネツトのページ）に掲載されています。
　また、当ネットは、管理員業務を専門的業務と呼ぶために、労働条件の向上を目指して月額賃金（時間賃金）の最低基準を決めて必ずその基準を上回るようにした管理委託契約のノウハウも開発しました。
　これからのマンション管理は「管理員業務の質の向上」と「その業務に携わる管理員の姿勢」によるところが大きいと見ています。

管理員業務と管理委託契約

　多くの場合、管理員は管理委託会社の社員として、当該管理組合の管理員を務めています。しかし、自主管理を実施している管理組合の場合は管理組合が雇用主になります。本日のセミナーは管理会社に管理を委託しているという設定で話しを進めてまいります。
　別紙、標準管理委託契約書をご覧下さい。この契約書には、別表１，２，３，４，とありますが管理員業務は別表２に当たります。契約書の本体には、管理委託契約が適正に行われるように、各条項に約束事が記載されています。
　特に、管理員の皆さんの場合は、管理委託契約の中枢を担っているわけであり、契約書に書かれていない業務が相当数含まれていることを、まず理解していただくことが重要であります。
　第５条に「善管注意義務」というあまり聞き慣れない表現がありますが、管理委託契約の中でも最も大切にしなければならない決まり事であります。
　「乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。」という簡単な表現でありますが、とんでもない決まり事であります。
　少し、専門的なことになりますが、そもそも何故、このような普段使われない用語があるのでしょうか。次に、検討してみましょう。

管理委託契約とは（メダルの表と裏の関係）

　管理委託契約には「共用部分の建物・設備等の点検」の請負契約のものと「会計の管理、管理組合の補助等」の委任ないし準委任契約に分類することができます。
　管理組合としての契約上の権利は、「管理会社に対して業務仕様に基づいて、履行することを請求できる。」
　また義務は「契約に基づき管理会社に費用を支払わねばならない。」となり、管理会社の契約上の権利は「契約に基づく費用を請求することができる。」また義務は「業務仕様に基づいて、その業務を履行しなければならない。」関係になっています。

委任契約とは（当事者の信頼関係が基盤）

　さて、管理組合の委託契約の幹とも言うべき基幹事務等は民法に規定されている委任契約であり、改めて整理すれば、委任とは「当事者の一方［委任者］が法律行為を為すことを相手方［受任者］に委託し、相手方が之を承諾するに因りて其効力を生」じる契約（民法第６４３条）です。更に、民法第６５６条は「法律行為に非ざる事務の委託」に委任の規定を準用すると規定しています。これを準委任と言って、管理委託契約が当てはまります。委任の本質は、委託の目的が法律行為である点にあるのでなく、一定の事務を処理することにあるため、両者を特に区別する必要はなく、両者を含めて委任とは広く「事務の処理を委託する契約」と規定されています。
　「委任は雇用のように指揮監督に服するものでなく、契約の本旨に従い委任者の最も利益になるように自分の判断で、事務を処理することが必要であるとすると、委任者の指示があっても、それが委任者にとって不利なものであれば、受任者として委任者の利益を最も図るような処理をする義務があるものであり、その指示に漫然と従うものではない。受任者としては、そのなした指示が適切かどうかを調べることも要求され、それが不適切であると判断する場合には、委任者にその旨伝え再指示を求めるべきである。それでも指示を変えない場合には、その指示に従っても責任は生じないというべきである。」と解説されています。
　委任契約には報告義務があり「受任者は、委任者の請求あるときは何時にても委任事務処理の状況を報告し、または、委任終了後は遅滞なく其顛末を報告することを要する」（民法６４５条）となっています。
　委任者は委任事務処理の状況を把握しておく必要があり、また、その状況は契約を解除するか、そのまま受任者に続行させるかの判断材料となります。
　標準管理委託契約書は第９条に「管理会社は、管理組合の事業年度終了後１月以内に、管理組合に対し、当該年度における管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、報告させなければならない。管理会社は管理組合から請求があるときは、管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支状況について報告を行わなければならない。管理組合は管理会社に対して、管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支に係わる関係書類の提示を求めることができる。」と、委任契約の報告義務条項が確定しています。

善管注意義務とは（管理会社の専門性が求められる）

　管理委託契約には必ず善管注意義務条項があり、標準管理委託契約書はその第５条で「管理会社は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。」となっています。契約書を何となく見ていると言うことでしょうが、本当は管理委託契約の根幹をなすものであります。
　委任契約にとっては、この条項は大変重要な意味を持つものであり、再確認したいと思います。
　民法第６４４条は「受任者は委任の本旨に従い善良なる管理者の注意を以て委任事務を処理する義務を負う」と規定しています。「善良なる管理者の注意義務」とは「自己の財産に於けると同一の注意」義務（民法第６５９条）に対する概念であり、日常生活上普通に行っている注意よりも高められた注意をなす義務となっています。
　特に有償で行っている管理委託契約では、いわばプロとしての注意義務が要求され、「管理組合は管理組合にない管理会社のプロとしての能力を利用しようというのであり、そこで要求されるのはプロの能力を発揮すること、要するにプロとしての注意義務」ということになります。
　事例として、管理会社の独自の判断で「各管理組合が収入確保の手段として講じている銀行の振り替えに於いて現行１戸当たり月額100円であっが、高いので銀行と交渉して50円に引き下げさせた。」例がありましたが、これは契約を忠実に履行している見本です。
　また、共用部分の蛍光球・管を購入する際、できるだけ安い物件を探し出して、管理組合の経費節減に寄与していることも善管注意義務を適正に履行していることになります。

契約解除権とは（基本法コンメンタール［債権各論］によれば）

　「また、契約当事者は、その合意によって相手方と特別の対人的関係（信頼関係）を作り出すために、契約上の債権は、信義誠実の原則に従って履行されなければならない。信義誠実の原則は、当初、債務者側にのみ要求される行動原理と考えられていたが、現在では、債権者側にも適用される原理となり、しかも、私法全般にわたる指導原理ともなっている。とりわけ、この原則が契約法の分野において強く作用することは言及するまでもあるまい。」としています。
　また、「契約当事者がいったん契約を締結するにいたった以上、契約は守らなければならないという原則がある。しかし、契約締結時に当事者双方が予測することのできなかったいちじるしい事情の変更が当事者の責めに帰すべからざる事由によって生じ、そのため、当初の契約内容をそのまま実現すると明らかに当事者間に於いて衡平に反する結果が生ずる場合には、それによって不利益をこうむる当事者が契約内容の改訂を請求し、または契約を解除することが信義則上認められなければならない。」としています。
　事情変更の原則が適用されるための要件は「(1)契約成立時、その契約成立の環境であった事情の変更があったこと、(2)その事情の変更は、契約の成立後、その効果消滅以前に発生すること、(3)その事情の変更が両当事者によって予見せられず、かつ、予見することのできない性質のものであること、(4)その事情の変更は、当事者の責めに帰すべからざる事由によって発生したものであること、(5)その事情の変更があったために、当初の契約上の法律効果を発生せしめて、債務の履行をなさしめることが著しく信義衡平に反すること、(6)事情変更の原則を当事者が主張したこと。」とし、「一般的には、事情の変更によって不利益を受けることになった当事者が、変更した事情に応じて契約の内容の改訂を要求することができ、この請求が相手方によって拒絶されるか、また、改訂がもともと無意味である場合には、契約を解除することができるものと考えられる。」説明されています。
　委任者は受任者の義務違反を理由（民法第５４１条　履行遅滞による解除権）「当事者ノ一方ガ其債務ヲ履行セザルトキハ相手方ハ相当ノ期間ヲ定メテ其履行ヲ催告シ若シ其期間内ニ履行ナキトキハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得」の規定により委任契約を解除することができます。
　また、法第５４３条（履行不能による解除権）は債務の履行が不可能であるから、債権者が履行を催告しても、債務者がそれに応じて履行する見込みがない。債務者の責めに帰すべき事由によって債務が履行不可能になれば、それが履行期間中に発生しようと関係なく、即刻契約を解除できることとなっています。なお、不完全履行の場合も同様な扱いになります。

理由なき契約解除

　民法第６５１条（両当事者の解除権）は「委任契約は、当事者間の対人的信頼関係を基礎とする契約であるから、自己の信頼できない者のために事務を処理し、またはせしめることは穏当でなく、また、無意味でもあるから、本条は委任者・受任者のいずれからでも、なんら、特別の理由なくても自由に契約解除できるものとした。この契約は、受任者が委任事務の処理に着手したのちであっても妨げないが、委任事務処理が終了してしまう以前でなければならない」と規定されています。

管理委託契約の解除

　一旦、契約を締結したらなかなか契約は解除できないものであると認識している管理組合も実際存在します。前段の説明にもあったように、委任契約には任意解除権が付与されているために、契約期間中何時でも契約が解除できます。
　さて、マンション管理適正化法などの関連法整備に伴って、標準管理委託契約書にも任意解除権が盛られました。第１９条（契約の申し入れ）「管理組合と管理会社は、その相手方に対し、少なくとも三カ月前に書面で解約の申し入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。」となっております。これは、管理組合の運営にとって極めて重要な支援策となっています。前述の民法を援用して、既に、管理委託解除を進めてきた管理組合もありましたが、なかなか一般的には情報量も少なく困難な課題でもありました。
　標準管理委託契約書は、これまでのような不平等契約を克服する上で大きな支援策を講じたとも言えます。本条項を活用した取り組みが、実際に始まりつつあり、委任契約の基盤である信頼関係が失われた管理組合と管理会社は契約を解除して、新たな契約を締結すべきでしょう。

標準管理委託契約の注視すべき事項

　第１１条に「有害行為の中止要求」とありますが、管理員業務にとって極めて重要であり、ここに記載してある事柄は、マンションの管理を適正に行うために管理組合が決めた管理規約等の法令に反する行為を行う者があった場合は、見て見ぬふりしないで中止を求めて下さい。このような不法行為を行う者は、初期の段階の手だてが有効であり、見逃してしまえば更に悪質な行為に及ぶものであり、管理員業務にとって一番気の使う場面であります。
　第１３条は「専有部分等への立ち入り」となっており、事故や災害が発生したときは、その問題解決のために、必要な専有部分に立ち入る事になります。専有部分は管理外という認識はこの際、取り除いていただきマンション全ての管理に対応することが求められています。
　第１６条は「守秘義務」で、本条は現職は当然でありますが、現職を離れた場合も守る義務があります。この考え方は、公務員が現職で知り得た情報を他に漏らしてはいけないということと同じ内容です。管理員業務を勤めている中で、マンション内の個人の情報も当然知る立場にあり、この情報を第三者に漏洩してはいけないという取り決めです。
　第１７条は「免責」条項です。管理員が万全な業務を行った場合の損害発生は免責にする。また、管理組合に対して問題箇所などを指摘したが、理事会が承認しなかった場合の損害発生は免責にすると言うことです。
　第１８条は「契約の解除」、管理員業務に定められている義務を履行しなかった場合は契約を解除されると言うことです。
　これは管理委託契約の債務不履行という違反行為で、契約を解除されることになります。管理員業務に於いて、履行しなかったことで実際に契約解除された事例があります。
　先にも触れたように、管理委託契約は信頼関係の上に成り立っているものであり、一度信頼関係が崩れれば契約解除へと発展することになります。
　第１９条は「解約の申し入れ」となっており、何時でも契約解除の運命にある「委任契約」の宿命と言える条項です。ですから、業務を通じてお互いの信頼関係をどの様にして築いていくのか、業務を受託している会社は何時でも考えて業務に携わることが必要です。
　第２３条「誠実義務等」は、管理員は誠実を旨として業務に当たらねばならないと規定されております。
　以上が、管理委託契約に係わって、管理員業務として該当する条項です。このように、契約で管理員業務が履行されるようになっております。

管理員業務の内容とは

　先にも述べたように、管理員業務は膨大な内容になっております。しかし、管理委託契約書にはその一部分のみの記載であり、業務全般を理解するのには大変な努力が必要になります。

「管理委託契約で求められている業務」

（１）受付等の業務
(1)外来者への応対
(2)入居者との応対
(3)電話の応対
(4)拾得物の取扱い

（２）点検等の業務
(1)敷地・建物内外の巡回・点検
(2)給水関係・排水関係の設備点検
(3)消防用設備等の巡回・点検

（３）立会い業務

（４）清掃業務
(1)共用部分等の清掃
(2)ゴミ処理・ゴミ処理方法の連絡掲示・案内
(3)粗大ゴミの収集
(4)花壇、芝生の清掃
(5)共用部分定期清掃時の連絡と立会い

（５）備品・器具の管理
(1)備品台帳
(2)共用部分の鍵

「業務に対する姿勢」

（１）公平に接する

（２）個人のプライバシーを尊重する

（３）厳正な態度

（４）信頼と応対

（５）整理・整頓

（６）報告・連絡

（７）金銭等の処理

（８）経費の節減

（９）救命・救急処置
(1)救急法と管理員
(2)応急手当ての必要性
(3)傷病者に遭遇したときの留意事項
(4)応急手当の実際

（10）業務日誌の励行

「入居者への対応」

１．窓口対応業務

（１）入居者からの苦情

（２）入居者からの相談ごと

（３）マンション施設等の利用申込み

２．新入居者への対応と留意点

（１）引越し荷物の搬入時
(1)廊下、階段、エレベーター等共有部分の破損防止の注意
(2)搬入荷物を包装した段ボールなどの処理方法

（２）入居者専有部分の機器使用方法の説明

（３）入居後に必要な情報
(1)管理規約の提供と重要な事項の説明、必要書類、使用説明書等の配布
(2)階上からの落下物対策と落下物の厳禁
(3)押し売りやセールスマン対策
(4)漏水事故への注意
(5)塵芥処理
(6)構内、駐車場での子供の遊び
(7)駐輪場の整頓、盗難防止
(8)騒音発生を発生させないための注意事項
(9)駐車場管理

「実務要項」

１．管理規約と使用細則等の熟知及びマンション関連法規の携帯

（１）専有部分・共用部分とは何か、正確な知識を身につける

（２）専用使用部分と自己管理責任

２．管理委託契約の内容を正確に知る

３．業務内容

（１）来客に対する応接

（２）入居者との対応（全て文書にして、残すこと）
(1)駐車場の申込
(2)業者紹介依頼
(3)苦情の受付
(4)その他

（３）電話の接受

（４）郵便物等の受渡

（５）拾得物の取扱い

（６）各種点検・清掃等の掲示

（７）共用部分の鍵の保管と貸し出し

（８）管理用備品の管理

（９）入退居届出の受理

「点検業務」

（１）建物・設備等の点検（最重要事項、管理員業務の中枢）と記録

（２）照明器具（管球類等）の点検

（３）諸設備の運転、作動状況の点検ならびにその記録
(1)揚水ポンプ
(2)受水槽
(3)浄化槽
(4)エレベーター
(5)消防設備
(6)排水槽
(7)排水枡・汚水枡・雨水枡

（４）水質管理
(1)水質管理（塩素の残量検査等）
(2)断水・にごり水

（５）各種装置の管理及び緊急・非常時における対応

（６）各種メーターの検針（水道メーター、灯油メーター、暖房メーター）

「清掃業務」

（１）玄関ホール・エレベーターホール

（２）駐車場・屋上などの排水口

（３）ゴミステーション等

（４）その他

「立会業務」

（１）法定点検の立会い

（２）諸設備の保守点検の立会い

（３）共用部分の営繕工事の際の立会い

（４）定期清掃等の立会い

（５）その他の立会い業務

「報告・連絡」

（１）定時報告・連絡業務

（２）緊急時の連絡業務

（３）管理記録・日誌等

「管理補助業務」

（１）防火管理業務の補助 消防訓練、立入検査

（２）未収金督促業務の補助

（３）フロント等の業務補助

「施設の管理」

（１）駐車場の管理

（２）駐輪場の管理

（３）管理用倉庫の管理

（４）ゴミステーションの管理

（５）その他

（６）違反行為に対する処置

「防災・防犯」

（１）災害に対する防災対策
(1)出火
(2)ガス漏れ・火災
(3)地震対策
(4)１１９番通報

（２）防犯対策
(1)各家庭での防犯対策
(2)その他気をつけること
(3)１１０番通報

「専有部分の修理」
（専有部分であっても、この程度の情報は知っておかなければならない）

（１）玄関ドア
(1)ドアのハンドルがゆるんだ時
(2)鍵が重くなった時
(3)ドアの開閉

（２）トイレ（トイレの流し水が止まらない場合）
(1)止水弁（黒い半円型の落とし蓋）が完全に閉まらない
(2)ボールタップが止水位置まで完全にはね上がらない

（３）台所
(1)水の出が悪い時
(2)水栓パッキンの交換方法

（４）洗面所（排水の詰まり）

（５）分電盤
(1)契約電流制限器　リミッター
(2)漏電遮断器
(3)安全ブレーカー

（６）内装工事
(1)申請書の受理
(2)許可証の交付

「業務の留意点」

（１）受付等の業務
(1)入居者への訪問者応対
(2)入居者のプライバシー保護
(3)物品販売員や新聞勧誘員への応対

（２）入居者との応対

（３）電話の応対
(1)正確な聴取と記録
(2)応対の態度
(3)自分の権限以外の事項
(4)終話時

（４）拾得物の取扱い
(1)拾得物の掲示
(2)遺失者があらわれたとき
(3)拾得者への通知

（５）共用部分の鍵の貸出し
(1)貸出し前の準備
(2)関係業者への貸出し
(3)共用部分鍵管理箱

（６）専有部分の鍵の預かり
(1)鍵の預かりの心得
(2)居室の鍵（スペアキー含む）の預かり

（７）周知事項の掲示
(1)一般的注意事項で、全入居者に周知したいとき
(2)掲示物の記載方法
(3)必ず全入居者に読んで欲しいとき
(4)設備等の点検の掲示

（８）敷地・建物内外の巡回・点検
(1)巡回・点検の準備
(2)１日の巡回・点検回数
(3)巡回点検時の心構え
(4)浄化槽マンホールの蓋を開いて中を点検するとき
(5)共用財産の点検
(6)駐車場の点検
(7)駐輪場の点検
(8)ゴミステーションの点検
(9)管球の状況
(10)エレベーターの作動状況
(11)各水槽の点検
(12)揚水ポンプの点検
(13)消防用設備の自主点検
(14)浄化槽の点検
(15)その他の巡回・点検
(16)管理規約・使用細則違反者の発見時
(17)危険・イタズラ行為

（９）立会い
(1)立会い作業の種類
(2)立会い時の注意

（10）清掃等
(1)日常の清掃
(2)共用部分の定期清掃
(3)ゴミ処理
(4)処理方法の周知
(5)粗大ゴミの処理と周知
(6)芝生
(7)樹木の保護

（11）防火管理業務
(1)防火管理者の資格取得（甲種・乙種防火管理者資格）
(2)管理員が防火管理者に選任された場合

（12）渉外業務
(1)官公庁
(2)町内会・自治会

（13）理事会との連絡

（14）報告・連絡業務
(1)マンション居住に関わる異動が生じたとき
(2)入退去時の建物養生
(3)会社への報告
(4)異常時・緊急時の報告

（15）その他の管理に関する業務
(1)経費の精算
(2)管理日報の記録
(3)管理業務状況報告
(4)管理員講習会等
(5)管理費未払い者への対応

「トラブルの実態」

（１）管理員個人のトラブル

（２）騒音問題

（３）違反駐輪に関するトラブル処理

（４）入居者関係による漏水事故発生のトラブル

（５）ペットに関するトラブル→ゴム製プロテクター(防鳥針)

（６）鳥公害防止策

（７）共同の利益に反するトラブル

（８）その他の苦情、もめごと

「日常業務の対応」

（１）管理員の心構えと禁句

（２）管理員室での行動

（３）管理員の巡回時間

（４）理事会メンバーとの接し方

（５）理事長の確認が必要な事項

（６）消防検査対応

（７）消防訓練対応

（８）ゴミ出し等の市役所との対応

（９）水道と灯油等の検針

（１０）共用施設の貸出し手続

（１１）メールボックスへのチラシ配布への対応

（１２）入居者の掲示物使用の許可

（１３）入居者の来客への対応

（１４）引越しの入居者と業者への留意点

（１５）修理・修繕の業者に対する管理

（１６）管理員の現金管理の留意点

（１７）シンナー遊びの高校生の侵入

（１８）入居者かどうか確認できない者の侵入

（１９）共用部分に傘を干す人への対応

（２０）ゴミ出し日以外に出す住民への対応

（２１）引越しをした入居者が残していった物の処理対応

（２２）夜、パーティなどで騒ぐ人への対応

（２３）夜中にピアノの練習をする人への対応

（２４）自転車の駐輪場がいっぱいで通路に置く人への対応

（２５）他人の駐車場や通路に駐車する人への対応

（２６）ペット禁止に違反する人への対応

（２７）野良猫に餌を与える人への対応

（２８）危険な遊びをする子供への対応

（２９）テレビの受信状態が対応（電波障害）

（３０）管理費などへのクレーム対応

（３１）管理員の態度・言葉遣いに対するクレーム対応

（３２）ステレオ等の音に対するクレーム対応

（３３）子どもが発する騒音に対するクレーム対応

「依頼要件の対応」

（１）長期不在者で火の不始末チェックを依頼された場合の対応

（２）専用部分の修理・修繕でアドバイスを求められた場合の対応

（３）夜中に不審な音がするので何とかして欲しいとの依頼対応

（４）鍵を紛失し、部屋に入れない人からの依頼対応

（５）入居者から部屋の鍵を預かって欲しいという依頼対応

（６）入居者の不幸・事故・火災・緊急時の対応業務

（７）入居者居室内で死者が出た場合の対応

（８）自殺者が出た場合の対応

（９）上階の部屋で漏水事故が起こった場合の対応

（１０）夜中に急病人が出た場合の対応

（１１）火災の発生への対応

「建物・設備の不具合、損傷対応」

（１）引越しの際に業者が共用物に傷をつけた場合の対応

（２）自然にガス漏れが発生した場合の対応

（３）火災発生ではないが、火災報知器が鳴った場合の対応

管理員は理事会のパートナー

　以上のように管理委託契約に記載されてない事項が多いのが管理員業務の特徴であり、常々問題意識を持って業務に当たることが重要です。冒頭にも触れたように、管理員業務はマンションに存在する全ての情報を得る立場にあり、情報の集約を行う業務であると規定できます。
　管理員業務として得た情報は、整理して理事会に的確に報告してマンション管理に生かし、理事会は、管理員からの報告を唯一の情報として活用することになります。活用に当たっては理事会に管理員が出席し理事会と問題を共有して実行することになります。
　管理員は、理事会のパートナーとして協力共同の関係にあり、お互いに協力関係に無ければ、区分所有者の共同の利益を確保することにはなりません。
　当マンションネットは、管理員業務を最大限重要視している理由が、ここにあります。
　理事会と管理員との関係が良好でない管理組合は、問題が発生しても大事に至らなければ判明しないということになり、初期の段階で処理できないで問題が拗れるケースの事例が報告されています。

管理員業務をマニュアル化

　管理員は自らの業務を見直すために、向上させるために、文書や図面などでマニュアル化する事をお勧めいたします。
　当マンションネットのホームページのトップ画面に「管理員業務のマニュアル」と題して掲載されている内容があります。
　これは、現職の管理員さんが自ら作成したもので、高い評価を受けています。これは、第三者に見せるために作成したものではありません。業務を客観化して、内容を高めるために作成したものですが、ご本人の了解を得て掲載しました。
　是非、皆さんも参考にされて、自分なりのマニュアルを作成してください。作成した本マニュアルは理事会にも提出して、役員の意見や批評を受けてください。
　現在管理員を務めている方は、直ちに自らの業務を文章化することから始めましょう。これから管理員を希望している方は、マンションネットのホームページのマニュアルを参考にしてください。

資料　　〇〇〇〇〇〇管理組合　管理委託契約書

　　 セミナー・トップへ