ニーズ

改良工事の主な内容（新たな性能の付加等）

(1)住戸面積の拡大

・居室の増築

・住戸（専用部分）の２戸１戸化

・バルコニーの屋内化

(2)住棟内の共用スペース等の整備

・住棟内の空きスペース（不要となった機械室、空き住戸等）の有効スペースへの改造

・増築による住棟内の共用スペース（風除室、宅配ロッカー、トランクルーム、共用倉庫、ラウンジ、プレイルーム、集会室、宿泊施設、管理事務室等）の整備

・マンションの部分的な用途転換

(3)共用施設及び屋外環境の整備

・集会所・コミュニティーセンターの新築・建替え・増築・改造

・駐車場（立体駐車場等）、バイク置場・自転車置場の整備

・不要となった施設の跡地を活用した共用施設（集会所、クラブハウス、テニスコート、駐車場等）の整備

(4)耐震性能の向上

・耐震補強工事

(5)エレベーターの設置

・外廊下型住棟へのエレベーターの設置

・階段室型住棟へのエレベーターの設置

居室増築の方法

１．居室の増築を行う

・増築により住戸面積を拡大する方法としては、既存の住戸の南側バルコニー部分に接続して１〜２室の居室を増築（建て増し）する方法があります。既存の建物部分と新たな増築部分とは、構造上は別の建物とし、エキスパンションジョイントで連結されることが一般的です。

・増築は、既存の住棟の南側に行うことが一般的です。北側への増築を行うと、団地の場合などではその北側にある他の住棟の日照・通風条件等を悪化させることになるからです。ただし、南側棟との建物間の距離があまりにも近い場合は、自らの日照・通風条件等が悪化してしまうことになるため、南側に一定間隔以上の空地があることが実現条件となります。また、南側増築により他の居室の日照等の居住性が著しく悪化してしまうことがないよう、増築をする室数や増築部分の奥行き距離等についての検討が必要となります。

・こうした増築は、公営住宅や公団賃貸住宅等の公共賃貸住宅では多くの実現事例があります。一方、マンションでの事例は多くはありませんが、旧日本住宅公団（現都市整備公団）や地方住宅供給公社が分譲した中層階段室型の住棟で構成される団地で、昭和50、60 年代頃に、団地内の一部の住棟での増築が実現されています。

住戸の２戸１化の方法

　住戸面積を拡大する第二の方法として、住戸（専有部分）の２戸１戸化が考えられます。

１．住戸の２戸１戸化等を行う

・元々２戸であった連続する住戸をつなげて大きな１住戸に改造する方法です。今後、世帯数の減少により空き家が増大することが予想されますが、中古マンションの価格も下落しているため、空き家となっている隣戸を安価で入手することができる場合には、２戸１戸化による住戸面積の拡大は非常に現実的な方法であると考えられます。なお、元の３戸分を２戸に改造する３戸２戸化等のバリエーションも考えられます。

・２戸１戸化には二つの方法があります。一つは、上下階のどちらかの住戸との間の床スラブを抜いて住戸内に階段をつくる「上下２戸１戸化」、いわゆるメゾネット型の２戸１戸化です。もう一つは、同じ階の左右どちらかの隣戸との間の戸界壁を抜いて行う「左右２戸１戸化」です（戸界壁を抜かずにバルコニーを屋内化して２戸をつなぐ方法もあります。）。

・こうした２戸１戸化は、マンションでの実現事例は報告されていませんが、社宅や公的賃貸住宅では実績がありますから、マンションにおいても技術上は実現可能です。ただし、各住戸が勝手に耐力壁やスラブを抜くことは、区分所有法上、又は、規約上許されませんので、絶対に行わないで下さい。管理組合として、一棟の建物全体の構造安全性や耐力性に配慮した改修設計を行った上で実施する必要があります。

バルコニー屋内化の方法

　住戸面積を拡大する第三の方法として、バルコニーの屋内化が考えられます。

１．バルコニーを屋内化する

・屋外のバルコニーを壁・屋根（天井）等で囲み、屋内化する方法です。増築や２戸１化のように大規模に住戸面積を拡大することにはなりませんが、サンルーム的な屋内空間として居室と一体的に利用することにより、住戸内の空間に広がりを得ることが期待できます。

・バルコニーの屋内化にあたっては、避難経路の確保等の防災安全性の確保について、地方公共団体の建築安全条例等により制限が加えられている場合がありますので、確認が必要です。例えば、「避難階以外の階の住戸については、居室の１以上には避難上有効なバルコニー等を設けること」が義務づけられている場合があり、この場合は避難上有効なバルコニーを設置しない限り、既存バルコニー部分を居室化することができないことになります。

・なお、一般的には、バルコニーは専有使用権が与えられている共用部分であるとされているため、バルコニーの屋内化に伴い専有部分化するためには、当該建物の区分所有者全員の合意が必要になると考えられます。

増改築による共用スペースの整備の方法

１．住棟内の空きスペースを有効スペースに改造する

・設備機器の小型化や設備システムの変更・廃止等により余ったスペースを、トランクルーム・共用倉庫、ラウンジ、プレイルーム、集会室等の共用スペースに改造して有効利用することが考えられます。具体的には、受水槽・高置水槽や浄化槽・消防水槽の廃止や巻上機のシャフト内設置型エレベーターへの更新、セントラル式冷暖房・給湯設備の個別化により生じた既存機械室や空きスペースの利用等が考えられます。

・また、住棟内に空き住戸がある場合など、その専有部分を管理組合が取得し規約共用部分とし、共用スペースに改造・用途変更するという方法も考えられます。

２．増築により住棟内の共用スペースを整備する

・マンション住棟の周囲の空地を利用して、風除室、宅配ロッカー、トランクルーム・共用倉庫、ラウンジ、プレイルーム、集会室、宿泊施設、管理事務室等の共用スペースを既存マンションに増築し、整備することが考えられます。

マンション用途の部分的な用途転換の方法

　低・中層階を店舗やオフィスとし、中・高層階を居住用とした用途複合マンションの中には、店舗やオフィスとしての用途が現在の地域の床需要にマッチしなくなってしまい、空店舗・空オフィスとなってしまっている場合があります。こうした場合、その用途を他の有用な用途に変更（コンバージョン）することが考えられます。

１．マンション下階の空店舗・空オフィス等を他用途に変更する

・用途複合マンションの空店舗・空オフィスを宿泊施設や貸倉庫、集会室等の共用スペースに変更することが考えられます。この場合、区分所有権の対象である店舗・オフィス等の区画（専有部分）を、管理組合（法人）が取得し、規約共用部分とした上で工事に着手することになります。

・また、地域の住宅床需要が大きい場合には、住戸やＳＯＨＯ（スモールオフィス・ホームオフィス）に変更することも考えられます。この場合は、管理組合（法人）が取得し規約共用部分とした上で賃貸経営する場合と、個人（区分所有者）が取得し専有部分とした上で自ら居住したり、賃貸住宅・SOHO を経営したりする場合とが考えられます。住宅への変更（コンバージョン）に伴い、建築基準法上の採光規定等を住宅としての規定に適合させる工事が必要となる場合があります。また、商業・業務床のスペースが大きい場合は、戸境壁を新設して、住戸として適当な大きさの数戸の専有部分に分割する工事が必要となる場合もあると考えられます。

集会所・コミュニティーセンターの新築・建替え・増改築の方法

　マンションの管理に係る様々な集会を行う集会所、マンション内や地域での様々なコミュニティー活動やイベント等に利用できるコミュニティーセンターを整備することは、良好なコミュニティーを育みながら、マンション居住を快適にする上で欠かせません。
　新築又は既存施設の建替え、増築、改造等により、集会所・コミュニティーセンターの整備を行うことが考えられます。

１．集会所・コミュニティーセンターを新築・建替え・増築・改造する

・集会所・コミュニティーセンターの建築工事の目的・動機は次のように整理できます。

�@葬送儀礼に使いやすくする。お焼香など参列者のための動線の確保、受付・お焼香・直会等のスペース、受付や泊まり込みのスペース、突然行われる通夜・葬儀時に管理組合・自治会の会議スペース等を確保する。

�A会合やサークル活動が同時並行に行えるようにする。コミュニティー活動が活発なマンションでは、管理組合・理事会・各種委員会・自治会・子供会・老人サークル・植木や花の会など、多様なグループ・サークルが形成され、会合や活動が活発に行われる。同時にいくつかのサークルや、会合が行えるようなスペースを確保する。

�B各種サークルや団体のパーティー、寄り合い時の会食、忘年会、新年会、暑気払い、料理教室、葬儀の直会準備、通夜の夜食等のための調理スペース・配膳スペースを確保する。

�C団地の祭り、餅つき大会、盆踊りなどの行事のイベントのため、集会所と集会所廻りのスペースを一体的に利用できるようにする。

�D音楽室、防音室など、マンションの住戸では得られない機能・空間を確保する。

�E高齢者が多くなった団地などでは、集会所に老人介護サービス、診療所等を誘致することや、高齢者が団らんし交流できるデイケアセンターとして計画することも想定される。

�F管理事務室の拡充。管理組合の書類の保管スペース、団地内ＬＡＮの構築などマンションのＩＴ化の拠点とする。

�G各種サークルや団体の活動に使用する物品の倉庫・保管庫としての機能を拡充させます。

・集会所・コミュニティーセンターを新築・建替え・増築・改造する際には、こうした目的・動機に応じて計画する必要があります。集会所・コミュニティーセンターの整備方法としては、次のような方法が考えられます。

�@用途変更による集会所・コミュニティーセンターの拡充（住み込み管理人室から通い型管理事務室への変更に伴う管理人用住居の集会所への用途変更、不要となった施設の用途変更による集会室への改造、管理棟の建設等）

�A目的・動機に応じた既存集会所棟の増築、改築

�B目的・動機に応じた既存集会所棟の建替え

�C目的・動機に応じた集会所棟の新設、団地内の別棟・別の場所への建設（団地の中心、コミュニティーの中心の移動又は大規模団地の場合は機能の分散）

・なお、計画にあたっては、高齢者・身障者も利用しやすいものにする必要があります。特に、敷地内のバリアフリー化とあわせて、集会所・コミュニティーセンター内もバリアフリー（集会所内は和室の上框部分を除き床面に段差をもうけない、要所に手すりを設置する、車いすで移動可能な通路幅や出入り口幅を確保する、車いすで利用できる便所を設ける等）とすることが重要となります。

駐車場・バイク置場・自転車置場の整備の方法

　高経年マンションの中には、駐車場不足が深刻化し、敷地内空地や外周道路等への違反駐車車が後を絶たないケースがあります。違反駐車はマンションのイメージを悪化させるだけでなく、火災時における消防車の進入を阻害したり、歩道や広場等の進入禁止区域への侵入により交通事故を発生させたりするおそれもあります。駐車場不足の解消と駐車違反の撲滅によるマンションの居住環境の保全が求められます。また、バイク置場・自転車置場が不足する場合も、住棟入り口付近に駐輪するケースが見られ、居住環境を悪化させるため、それへの対応が必要になります。

１．駐車場の増設

・駐車場の増設を検討するにあたっては、駐車違反の実態、マンション近隣における民間駐車場の状況、居住者のニーズ等を十分に調査把握した上で、増設する駐車場の規模・台数、駐車場用地の確保の方法、駐車場の増設方式等について総合的に検討する必要があります。また、敷地内の緑地やプレイロットを廃止して駐車場とせざるを得ない場合、マンション全体の居住環境からはマイナスとなることもあるため、居住環境への影響についても十分考慮する必要があります。

・駐車場用地を確保する方法としては、�@マンション敷地外周部の未利用地等を有効利用する、�Aマンション敷地内の緑地・広場等を転用する、�Bマンション外部に借地する、ことなどが考えられますが、一般的には、駐車場が住戸から遠い場合は違反駐車しがちであることから、できる限り住棟に近い場所に確保することが望まれます。

・駐車場の増設方式には、平面式駐車場、自走式立体駐車場、機械式（多段）駐車場等があります。各方法の特徴（メリット・デメリット）は次のようになります。

平面式駐車場	・平面的に駐車をする一般的な形式。工事費やメンテナンス費が最も安価であり、車庫入れもしやすいですが、１台当たりの敷地面積を必要とし、土地利用が最も低利用となります。耐久性は半永久的です。
自走式立体駐車場	・立体式の駐車場で自ら走路を運転して駐車する方式。工事費やメンテナンス費は機械式よりも安価ですが、平面駐車場よりは高くなります。運転に注意する必要もあります。耐久性は躯体（ＲＣ造又は鉄骨造）に規定されます。
機械式(多段)駐車場	・パレットに車を載せ、動力でこれを上下させて立体的に駐車させる装置による方式。工事費やメンテナンス費用が高くつき（メンテナンス費用は１台当たり月額１万円以上となることが一般的）、機械の耐久性も20〜25年程度と短くなります。また、出入庫に時間が掛かりついつい違反駐車が増加する、パレットの大きさや重量制限で車高の高い大型車が入らない等のデメリットがあります。ただし、１台当たりの敷地面積が最も少なく済み、敷地を最も有効に活用することができます。

・駐車場の増設方式は必要とする台数・規模、増設場所等を考慮して決めることになりますが、計画の際には、住棟への排気ガス・排気音やヘッドライトの影響に注意すること、駐車場及び周辺の緑化を推進し景観に配慮すること、防犯対策を行うことなどが大切です。

２．駐車形式を変更する

・機械式駐車場は維持・保守点検等に要するランニングコストがかさみ、駐車場使用料も相対的に高くなることなどから、利用が少なく空きが多くなった場合や周辺の平面駐車料金等が安い場合などは、機械式駐車場を廃止することも考えられます。

・敷地に余裕があり、斜路が取りやすい場合などでは、自走式多段駐車場に造り替えることも考えられます。これにより、機械式駐車場に要する管理組合のメンテナンス負担が軽減され、駐車場の収入が増大する場合もあります。

３．自転車置場・バイク置場の増設等

・自転車やバイクについては、管理組合に登録することでステッカーを配布し、車体に貼ることを義務づけ台数を管理しているマンションが多く見受けられますが、自転車置場やバイク置場が不足している場合や老朽化した場合には、増設や建替えを行う必要があります。

・なお、置場が住棟入口から離れている場合は、収容台数に余裕があっても、自転車や子共用三輪車等が入口付近に駐輪されることがあります。増設等を検討する際には、自転車置場やバイク置場をできる限り住棟入口に近づけるなど、配置の見直しについても検討することが望まれます。

不要施設の跡地を活用した共用施設の整備方法

　給水施設を高置水槽給水方式から、ポンプ圧送方式、さらには直結増圧方式に切り替えることにより、マンション（団地）内の大きな受水槽、高置水槽、給水塔等の施設が不要になります。また、公共下水道が完備されることにより、大きな汚水処理施設も不要となります。こうした不要となった施設の跡地を有効に活用して共用施設を整備し、マンション（団地）での生活をより快適かつ豊かにすることが考えられます。
　なお、将来的には、郊外の大規模団地などで居住世帯が減少し空き家が増加した場合、既存住棟の一部を除却し、その跡地を共用施設等に転用することで、団地環境を再生することも考えられます。

１．不要施設の跡地を活用した共用施設の整備

・不要となった施設の跡地を有効活用し、必要とされる共用施設を整備します。

・集会所・コミュニティーセンター、駐車場等の新設・増設にこうした跡地を活用することが考えられます。また、来客の宿泊施設となるクラブハウスや共同浴場等を建設することや、テニスコートやゲートボール場、広場やプレイロット等に転用することも考えられます。

・また、大規模な団地などでは、当該団地の利便のみならず、近隣住民の利用も考慮した近隣商業施設や高齢者・福祉施設等を誘致し、団地を地域のコアとして整備していくことなども考えられます。