修繕周期

・清掃及び修繕は大規模修繕時に行います。12年周期。

主要部位

・換気口（風除けフード、換気ガラリ、防火ダンパー）、換気扇、ダクト類

工事概要

・換気口、換気扇、ダクト類の清掃及び修繕・取替え工事。

・換気口に付く風除けフードや換気ガラリは大規模修繕時に清掃を行います。防火ダンパーも同時に点検を行い、不具合があれば修繕・取替えを行い、良好な状態に保つ必要があります。

・換気扇及び換気扇ダクト（台所及び洗面所系）は専有部分ですが、計画的な清掃が必要となることから管理組合として指導することが望まれます。換気扇を取り外し、換気扇を分解して清掃・オーバーホールするとともに、換気口キャップを取り外してダクト内の清掃を行います。

・共用立てダクトの屋上等に設けられている排気口部分は、鳥の営巣等により開口部がふさがれないよう清掃を行い、防鳥網や防風板の修繕を行います。ルーフファンが設置されている場合も随時点検し、良好な状態に保つ必要があります。

改良工事の主な内容・工法等

　高層マンションなどで、建物中央部の外壁に面しない部分にガス燃焼器を設置する場合には、給排気用の共用立てダクトが設けられています（Ｕダクト方式とＳＥダクト方式とがあります。Ｕダクト方式は２本の立てダクトが底部でＵの字上に繋がっており、１本の立てダクトで屋上から給気し、もう１本で屋上に排気するタイプです。一方、ＳＥダクト方式は給気ダクトと排気ダクトが分離したタイプで、一般的には、給気は最下階の下部より水平ダクトを通じて行われ、排気は立てダクトを通じて屋上に排出されます。）。
　換気設備の改良工事としては、共用ダクトの風雨にさらされやすい屋上換気口部分の材質をグレードアップし耐久性を高めること、ガス機器の能力の向上に応じて共用立てダクトの給排気能力を高めることなどがポイントとなります。

１．材質等をグレードアップする

・共用立てダクトの屋上等に設けられている換気口部分は、風雨等により劣化が進みやすいためその対策が望まれます。鉄製のダクトは耐久性のあるステンレス製のダクトに取替えることが考えられます。

・また、屋上ルーフファンには、アルミ製のルーフファンカバーを取り付けるとともに、旧式で騒音・振動が激しい場合は低騒音有圧扇に取替えることが考えられます。

２．共用立てダクトの給排気能力を高める

・ダクトの寸法は建物の一部として当初設置するガス機器の能力（ガス消費量）に合わせて設計されており、躯体コンクリートでできたダクト寸法を後から大きくすることはできません。このため、各住戸が能力の大きな機器を取付けると、ガス消費量が増え酸素不足となり立ち消え・湯温が上がらないなどの問題が生じます（なお、共用ダクトに設置する機器の方式変更は同一系統の各住戸が一斉に足並をそろえる必要があり、計画的に行う必要があります。）。

・このような場合、共用立てダクトの給気能力を高める改良工事が必要とされます。例えば、Ｕダクトの排気ダクト内部にステンレス製丸形ダクトを新規に挿入して排気専用ダクトとし、周りを給気ダクトとして活用することで、給気能力を高め、高い能力を有する給湯器を設置できるようにすることが考えられます。各階住戸ごとに、新たに排気専用ダクト・給気ダクトとなった部分に、給湯器からの排気筒接続口を新規に取付けます。また、最上部は既存排気塔屋根より突き出し、頂部にステンレス製のダクトトップを取付け、ダクト周囲に雨水が進入しないような処理をします。

概算コスト

・ 換気設備工事のコスト（戸当たり）は、概ね次のように想定されます。

　（※１）高層マンション（モデル２）が対象
　（※２）各住戸のＦＦ式給湯器への取替え及び内装補修は含まない

修繕周期

・周期は部位により大きく異なります。一般的には、低圧電力引込盤（屋外設置）の収容函27〜32 年、開閉器及び配線遮断機20〜30 年、リレー関係7〜10 年程度の周期となります。

主要部位

・電灯幹線（引込開閉器、幹線ケーブル、電灯分電盤）

・動力設備（電動機用配線、動力制御盤）

工事概要

・電灯幹線及び動力設備の修繕及び改修・取替え工事。

・電灯幹線の改修は経年劣化による場合よりも幹線容量の増設に伴う場合が一般的です。また、動力設備の改修は、機器の改修に伴い配線の改修が行われることが多く、電気的改修は配線の劣化や制御機器の寿命による取替えが中心となります。

改良工事の主な内容・工法等

　高経年マンションでは、各住戸で使用できる電気容量は30Ａ（アンペア）までの場合が多く、家電製品の急激な普及により、電灯幹線容量の不足が深刻化していることが多いと考えられます（なお、近ごろの新築マンションでは50Ａ以上が一般的になっています。）。電灯幹線の容量増量により、各住戸で使用できる電気容量をアップさせることが最大のポイントとなります。また、電動機制御の性能をアップすることも検討事項となります。

１．電気容量アップのための電灯幹線の容量増量工事を行う

・各住戸で使用できる電気容量をアップさせる方法としては、建物への引込み数を増やすこと、低圧引込みを高圧引込みに変更すること、トランスの増設を行うこと、などの方法が考えられます。

（１）低圧引込みのまま引込み数を「１引込み」から「２引込み」に増やす

・旧日本住宅公団等が分譲したマンションの電気供給は、電力会社との間で結んだ協定に基づいており、１建物の受電容量は50KVA（１KVA＝10Ａ）以下の低圧受電（低圧架空引込み）で、１建物に対して原則として１引込みを原則としています。

・ただし、建物の形状等により技術的にやむを得ないと判断される場合は、１建物に対して２方向から引込むことができます（電力会社との事前協議が必要となります。）。 ・この場合、階段室型住棟では、50KVA 以下の低圧架空引込みのままで、１棟当たりの引込み数を１引込みから２引込みに増やすことで、各住戸で使用できる電気容量をアップさせることもできます。その手続きは以下のようになります。

�@住棟の引込み開閉器（住棟妻側に設置されている場合が多い）から、第一支持点（住棟側の最初の受電点）までの立上りケーブルサイズアップの取替えを行います（第一支持点までの架空引込線は電力会社の管理対象で、管理組合の費用負担は必要ありません。）。

�A引込み開閉器の取替え及び引込み開閉器から各階段室等の区分開閉器（分岐開閉器）までの床下横引き幹線ケーブルのサイズアップと区分開閉器の取替え工事を行います。また、床下の基礎梁に配線用の穴を抜くなどして、幹線の配線を行います。区分開閉器から階段室内の立て幹線のサイズアップ工事を行い、各住戸の積算電力計の１次側までの分岐配線の取替えを行います。

■ケース１：１引き込みを２引き込みに変更し、幹線容量を30A/戸から50A/戸に増量の例

（２）低圧引込みを高圧引込みに変更する

・引込み数の増加（１引込から２引込へ）で対応することが難しい場合は、低圧引込みを高圧引込みに変更することが考えられます。中層階段室型の住棟（団地）の場合、１建物の受電容量が50KVA を超える高圧引込みに変更する場合には、建物内に変圧器室を設置するか（借室方式）、敷地内に変圧器室を別棟で設置するか（借棟方式）、敷地内に金属製変圧器を設置するか（集合住宅用変圧器方式）、電柱上に変圧器を設置するか（借柱方式）のいずれかの措置を必要とします。

・借室方式や借棟方式を採用するには、建物内又は敷地内にその設置スペースがあることが前提となります。借室方式や借棟方式の採用が難しい場合は、集合住宅用変圧器方式や借柱方式の採用を検討する必要があります。集合住宅用変圧器については、「動力＋電灯」の容量で「15KVA+75KVA、30KVA+130KVA、50KVA+250KVA」の３タイプがあり、戸当たり50A契約で最大100 戸程度まで、借室・借棟を設置することなく、供給を受けることが可能となっています。ただし、設置条件の制限がありますので、電力会社との事前協議が必要です。

（３）トランスの増設を行う

・一方、既に１建物の受電容量が50KVA を超えており、変圧器室を借室又は借棟で有しているマンションでは、一般的に、100KVA のトランスを150KVA、200KVA の高受電のものに取替えることで対応が可能です（トランス増設は電力会社の負担となります。）。

２．各住戸の幹線を改修する

・各住戸で使用できる電気容量をアップさせるためには、引込み数の増加や高圧引込への変更工事に伴い、次のような各住戸の電気幹線の改修を必要とします。

�@各戸積算電力計を取替えます（この工事は電力会社による工事となります。）。

�A各戸積算電力計の２次側から各住戸内の分電盤までの配線ケーブルの取替えを行います。また、各住戸分電盤は専有物としての扱いになりますが、全戸共通に容量増量（例えば30Ａ→50A）に対応する新品とし、分岐回路数の多いものに取替えます。

�B各住戸分電盤からの室内電気コンセントの配線の引替えや増設工事を行います。この際、特にブレーカーが落ちやすい台所系・空調系の回路分けを行います。また、各戸の契約容量の増設（例えば30Ａ→50A）について電力会社と再契約を行います。これらの工事は専有部分工事となるため一般的には各住戸の負担で対応します。

■ケース２：集合住宅用変圧器の使用により、幹線容量を30A/戸を50A/戸に増量の例

（１）改修前 ・戸当たり30A(3KVA)契約とすれば、3KVA×50戸＝150KVA ・供給需要率は24戸以上で0.4、150KVA×0.4＝60KVA で50KVA を超えるので、２引込みで受電していたと仮定します。 ・2 引込みは、3KVA×20 戸、３KVA×30 戸と仮定すれば、下記の２引込みとなります。 　3KVA×20戸×0.54(総合需要率)＝32.4KVA/0.2＝162.0A×1.1＝178A 　　　　　　　　　　　　　　　　→（MCB-3P200AT、幹線：CVT-60□） 　3KVA×30戸×0.49(総合需要率)＝44.1KVA/0.2＝220.5A×1.1＝243A 　　　　　　　　　　　　　　　　→（MCB-3P250AT、幹線：CVT-100□） （２）改修設計 ・戸当たり50A(5KVA)契約とすれば、5KVA×50戸＝250KVA ・250KVA×0.4＝100KVA、2分割にしても50KVAで49KVAを超えるので、高圧受電となる。 （３）高圧受電の形態 ・ここでは(動力相30KVA+電灯相130KVA)の集合住宅用変圧器を使用します。高層（10階）であるので、動力用としてエレベーター、給水ポンプ等の負荷を30KVA以下とみなします。 （４）低圧幹線（低圧幹線を３系統と想定） 　�@5KVA×20戸×0.54(総合需要率)＝54KVA/0.2＝270A×1.1＝297A 　　　　　　　　　　　　　　　→（MCB-3P400/300AT、幹線：CVT-100□） 　�A5KVA×20戸×0.54(総合需要率)＝54KVA/0.2＝270A×1.1＝297A 　　　　　　　　　　　　　　　→（MCB-3P400/300AT、幹線：CVT-100□） 　�B5KVA×10戸×0.7(総合需要率)＝35KVA/0.2＝175A×1.1＝192A 　　　　　　　　　　　　　　　→（MCB-3P225/200AT、幹線：CVT-60□）

概算コスト

・モデル１（5 階・30 戸）で、１引き込みを２引き込みに変更し、戸当たり30Ａ契約から50A 契約に増量した場合の電灯幹線の容量増量工事のコストは、概ね次のようになると想定されます（工法はケース１を参照）。

・モデル２（10 階・50 戸）で、集合住宅用変圧器を使用して、戸当たり30Ａ契約から50A 契約に増量した場合の電灯幹線の容量増量工事のコストは、概ね次のようになると想定されます（工法はケース２を参照）。

備考

・幹線容量のサイズアップ工事にあたっては、幹線切り替えによる停電など日常生活に支障が出ることについて事前に十分確認した上で、合意形成をする必要があります。

修繕周期

・開放廊下・屋外階段等の外気に面する部分の照明器具は、室内照明器具よりも傷み・劣化の進行が速く12〜18 年（取付け部位により劣化状況は異なります。）、街路灯・庭園灯などの風雨に直接さらされる屋外照明器具はさらに劣化の進行が速く10〜15 年での取替えが一般的です。ただし、大規模修繕時に合わせて一斉に取替えを行う場合もあります。

・分電盤の配線用遮断器・電磁接触器は24〜30 年で取替えます。

主要部位

・照明器具（共用廊下・階段室、エントランスホールの共用灯及び屋外灯）、配線器具（分電盤、自動点滅器、照明配線、コンセント、スイッチ等）

・非常照明器具、誘導灯及びバッテリー交換については「（25）防災設備」を参照して下さい。

工事概要

・照明器具及び配線設備の劣化・損傷箇所の修繕及び取替え工事。

改良工事の主な内容・工法等

　高経年マンションの中には、共用部分が薄暗く、古びた印象を与えるものも少なくありません。照明器具・配線器具の取替え工事においては、照明器具の性能やデザインをグレードアップし、共用部分を明るいイメージとすることがポイントとなります。

１．照明器具のグレードアップによりマンション内を明るくする

・共用部分が薄暗い印象を与える場合には、十分な明るさを確保できるよう器具の取替えを行います。また、照明器具のデザインは経年に伴い洗練化されてきていますので、デザインを変更することで共用部分のイメージがアップすることもあります。

・また、防湿型の照明器具や省エネ型のインバーター照明器具など、性能面でも優れた製品に取替えることが考えられます。例えば、ダウンライトの白熱ランプを同一口金の蛍光ランプに交換し、明るさを確保するとともに、省エネ化、長寿命化を図ることなどが考えられます。

・なお、開放廊下の照明器具や屋外灯では、スチール製の照明器具を錆に強いステンレス製の照明器具に取替えるなど、耐久性への配慮も必要となります。

２．自動点滅器による点灯・消灯に変更する

・高経年マンションの中には、共用階段・廊下や住棟へのアプローチ部分の門灯等の点灯・消灯を手動（スイッチ）で行っている場合もありますが、自動点滅器（夕方暗くなると感知し点灯する装置）により自動的に点灯・消灯するタイプのものに変更することが考えられます。

・近ごろでは、ソーラータイマー併用・自動点滅器等が採用されるようになってきています。ソーラータイマーは、全国を12 地区に細分化して、各地区ごとに１年間を通した日出、日入時刻を記憶しており、その時刻に合わせて負荷を自動的に「入・切」するものです。

３．インバーター式安定器への取替えにより省エネを図る

・照明器具の安定器（トランス）を省エネインバーターに取替えることが考えられます。超高周波インバーター安定器を使用することにより、高周波数で点灯し省エネ化を図ることができます。また、蛍光灯安定器をインバーター方式の省エネ用安定器に取替えることにより、発熱量を少なくし省電力化を図ることができます。

４．防犯灯の増設・防犯カメラの設置

・敷地内道路・駐車場、歩道・広場等のマンション敷地内の屋外灯については、防犯灯としての機能を強化します。屋外灯の性能のグレードアップや増設、木陰に隠れている屋外灯の改善、駐車場やバイク置場への人感センサー付き照明の増設などにより、マンション敷地内を明るくします。

・また、共用部分全般（建物共用部分及び駐車場等の敷地内）のセキュリティー改修の観点から、防犯上必要な見通しの確保が困難な場合には、防犯カメラを設置し、見通しを補完することや犯意の抑制をねらうことが望まれます。

概算コスト

・照明・配線器具の改良（取替え）工事等のコスト（単価）は、概ね次のように想定されます。

（※１）単価は製品単価に既存撤去費、新品取付け費、廃材処分費を含んだ複合単価で計上しています。スイッチ、コンセントはプレート付きの価格です。

修繕周期

・電話端子盤、MDF 盤、ＩＤＦ盤、引込管路等は30 年程度で取替えます。

主要部位

・電話端子盤、MDF 盤（棟内電話回線の主配線盤）、ＩＤＦ盤（棟内電話回線の中間配線盤）、引込管路等

工事概要

・電話端子盤、MDF 盤、ＩＤＦ盤、引込管路等の劣化・損傷箇所の修繕及び取替え工事。

・ケーブル自体は引込からMDF 盤までが電話会社、MDF 盤各戸の電話端子までは管理組合が保守管理するのが一般的です。

改良工事の主な内容・工法等

　住宅設備の進歩・普及にはめざましいものがありますが、特に近ごろ、情報通信設備の性能は著しく進捗しています。マンションでの生活をより便利で快適なものにするためには、電話・インターネット整備、インターホン設備等の情報通信設備の性能をグレードアップすることが考えられます。
　なお、各情報通信設備の性能は今後さらに向上・発展することが予想されるため、導入を行う際には、将来の取替え等に容易に対応できるよう、管路・配線スペースに余裕を持たせておくことや、管路・配線スペースを多めに確保しておくことなどが重要になると考えられます。

１．ＭＤＦ盤・ＩＤＦ盤を施錠可能なタイプに取替える

・旧来のMDF盤・ＩＤＦ盤は扉がネジで簡単に開閉するタイプのものが多く、盗聴されやすい環境にあります。セキュリティー確保の観点から、施錠付きの扉のものに取替えます。

２．インターネット接続環境の整備

・高度情報化社会の到来により、マンションにおいてもインターネット利用へのニーズが高まっており、近ごろの新築マンションでは、定額制によるインターネットへの高速・常時接続が一般的になりつつあります。電話回線を利用したダイヤルアップ接続やISDN・ADSL 方式等の形態で、各住戸・各利用者単位で自由にインターネット接続する方法もありますが、通信速度やコスト面での問題があるため、今後、管理組合としてインターネット接続環境を整備することへのニーズが高まると考えられます。

・インターネットの接続環境を整備する方法としては、次のような方法が考えられます。

�@ＣＡＴＶを活用したインターネット改修

・郊外型の大規模団地などでは、大口顧客となることから、周辺地域に先行してCATV（ケーブルテレビ）の敷設が行われてきている地域もあるようです。CATVを活用したインターネット接続が考えられます。

・CATV インターネットでは、電話回線を使用せず、CATV の回線をインターネット接続に利用するため、CATV 事業者と契約し、電柱から住棟へのケーブルの引き込みと外壁面への保安機を設置し、室内にケーブルモデムを設置して利用します。

�A光ファイバーを導入する

・光ファイバー網が整備実現される地域では、光ファイバーを導入（100Ｍbps のブロードバンド）することで、近ごろの新築マンションと同等のインターネット環境を備えることができます。

・光ファイバーの導入方法としては、各戸まで直接光ファイバーを引き込む方式（FTTH）、住棟入口まで光ファイバー網を敷設し、住棟内の構内配線は既存の電話線等を活用する方式（ＶＤＳＬ、ＨomeＰＮＡ）、等がありますが、一般的には後者の方法が採用されることが多いと考えられます。その工事手順は次のようになります。

a)住棟のＭＤＦ盤（棟内電話回線の主配線盤）に隣接してユーザー系構内光キャビネット（PT/Premises Termination）及びハブと集合型HomePNAを内蔵した変換装置（パイプスペース内に収まる薄型のユニットが開発されています。）を設置し、ＭＤＦ盤とジャンパ線で接続し、光ファイバーケーブルをマンションに引き込みます。

b)ＭＤＦ盤の中に端子盤（200UTS）を設置し、メタルケーブルで住戸内のモジュラージャック（電話用）に接続します。

c)住戸内ではモジュラージャックからHomePNA アダプタを介して、LAN ケーブルでパソコンと接続します。

３．インターホン設備を導入する

・高経年マンションでは、インターホン設備が設置されていないものが多いですが、高齢化が進む中での防犯・安全上の観点から、インターホン設備を導入することが考えられます。

・インターホン設備の導入にあたっては、住戸完結型のほか、エントランスのオートロックシステムの導入に併せて、集合玄関型（共同住宅型）の導入が考えられます。近ごろでは、様々な設備が付加されるようになってきており、テレビモニタを内蔵したタイプや、ガス漏れ検知器や非常用押しボタンなどを付加したタイプ、住戸用自動火災報知設備や宅配ロッカーと連動したタイプ、管理会社や警備会社に住戸ごとの警報内容を移報できるタイプ、コールボタンで管理事務室に緊急通知が可能なタイプ等もあり、こうした機能を付加することも検討課題になると考えられます。

　■インターホンの種類と仕組み

概算コスト

・電話端子盤の取替え工事のコスト（単価）は、概ね次のように想定されます。

・インターホンの設置工事のコスト（戸当たり）は、概ね次のように想定されます。

　（※）設備本体のみで、建築工事・共用配線工事等は含まない。