修繕周期

・10〜15 年周期。一般的には、躯体修繕と同時に行います。

主要部位

・建物の外壁、共用廊下・階段、バルコニー等のコンクリート壁、手すり壁、庇・バルコニーの上げ裏（天井面）等の吹付け塗装部

工事概要

・外壁塗装仕上げの再塗装工事。

・表面清掃・ケレンを行い、塗装下地である外壁、コンクリート壁等の劣化・損傷箇所の修繕後、（再塗装の前処理工程として）塗装面の段差修正等の下地調整を行い、塗装を行います。

改良工事の主な内容・工法等

　吹付け塗装系の外壁仕上げの改良工事においては、仕上げ材のグレードアップにより、耐久性を向上させ中性化を抑止すること、美装性を高めることがポイントとなります。また、外壁面の断熱性能を高めるための外断熱工事の実施も検討事項となります。

１．全面ケレン・中性化抑止の上で再塗装する

・既存塗膜の処理には、塗材の種類、劣化の状態、工事対象部位等によっていくつかの処理工法や処理グレードがあります。例えば、処理工法としては、水洗機（高圧水洗又は高圧温水洗）による工法、剥離剤併用による工法、機械工具による工法等があります。また、処理グレードとしては、全面除去（１種ケレンにより既存塗材を全面に除去します。）、準除去（既存塗材の劣化部分、脆弱部分及び付着強度不良部分のみを除去します。）、洗浄（既存塗材の表面に付着しているゴミ、塵、劣化したトップコート等を洗浄・除去します。）があります。

・２〜３回目の塗装仕上げの改修工事においては、水洗機等により既存塗材を全面に除去し、躯体の中性化抑止を行った上で、再塗装を行うことが望まれます。

２．外壁仕上げ材のグレードアップにより耐久性や美装性を向上させる

・高経年マンションでは、セメントリシン系・アクリルリシン系の吹付け仕上げが一般的ですが、これをシリコーン樹脂・フッ素樹脂系の複層塗材や石材調塗材等による仕上げへとグレードアップし、コンクリート躯体の保護性能や美装性を向上させます。また、寒冷地等では高弾性塗材の使用も望まれます。

・外壁仕上げ材の色彩への配慮も重要となります。景観に調和した色彩を選定することは、建物の資産価値を高めることにもつながります。

・なお、建物の美観や高級感を高めるために、塗料の塗り仕上げから、タイル張りの外観仕上げに変更することも考えられます。

３．仕上げ材により中性化を抑止する

・二酸化炭素に対する透気性の大きな仕上げ材が塗られている部位（例えば、透湿性のあるリシンなどの塗材で、高経年マンションでは、バルコニー上げ裏等によく用いられています。）は、一般的に中性化の進行が早いため、透気性が小さく中性化抑止効果の大きな仕上げ材で塗替えます。ポリマーセメントモルタル、マスチック塗材、吹付け材アクリル系エマルション塗材、吹付け材エポキシ系エマルション塗材等の採用が考えられます。

４．外壁の外断熱工事により室内の結露・カビ等を防止する

・高経年マンションでは、外壁面に外断熱が施されているケースはほとんどありませんが、外断熱工事を行うことにより、直達日射による躯体の損傷を防止し、内外温度差によって発生する室内の結露を防止することができます。結露の防止は、カビや漏水の防止にとどまらず、寒冷地等では壁体内の結露水の凍結融解による躯体劣化を防止することにもつながります。

・外壁の外断熱工法には次のような方法があります。なお、採用する方法は、断熱範囲、断熱材・下地材の種類と厚さ、端部の納まり、断熱性能、コスト等を総合的に検討して決める必要があります。

�@断熱材ピンネット押え工法	�AＧＲＣ複合断熱パネル工法	�B胴縁サイディング材仕上げ工法
外壁面に断熱材（押出し発泡ポリスチレン系断熱材）を接着材+アンカーピン+ネットを利用して張り付け、ポリマーセメントモルタル左官材で押えて仕上げる工法。断熱性能は断熱材の材質や厚みにより決まります。コストは最も安価となります。	外壁面にＧＲＣ（ガラス繊維補強コンクリート）複合断熱パネルを接着剤とアンカーピンを併用して張り付ける工法。パネルの表面を塗装仕上げとする場合もあります。断熱性能は断熱材の材質や厚みにより決まります。コストは�@と�Bの中間程度となります。	外壁面に胴縁を配して胴縁間に断熱材を置き、表面にサイディング材を張り空気層を設ける工法。一般的には、サイディング材は押出し成形セメント板等の不燃材とし、塗装仕上げとします。断熱性能は非常に高まりますが、コストも比較的高額となります。

（「既存マンションのグレードアップ手法」（建築技術2003年7月号）をもとに作成）

概算コスト

・外壁仕上げ工事のコスト（単価）は、概ね次のように想定されます。

修繕周期

・10〜15 年周期。外壁修繕と同時に行います。

主要部位

・外壁、共用廊下・階段、バルコニー等のコンクリート壁、手すり壁等のタイル張り仕上げ部

工事概要

・タイル張り仕上げ部の欠損、浮き・剥離、ひび割れ等の劣化・損傷箇所の修繕工事。

・目地詰め、タイル面の洗浄クリーニング等も同時に行います。

修繕工事の概要

・タイルの欠損、浮き・剥離、ひび割れについては、次のような方法で修繕します。

・タイル目地モルタルの剥離・欠落部については、タイル表面を傷つけないようにハツリ除去し、除去した目地周辺を清掃の上、タイル目地部にタイル目地用モルタルを詰め、目地コテで仕上げます。修繕したタイル面は、工事完了後、健全なタイル面と併せてタイル表面や目地部に損傷を与えないように洗浄クリーニングをします。

・タイル表面のエフロレッセンス（タイル裏側への水の侵入により、モルタルやコンクリート内のアルカリ成分が溶けタイル表面に流れ出し、白く結晶化する現象）には、タイル裏側への浸水原因を調べ、原因に適した処理を行います。

・なお、タイルの汚染防止のために、タイル表面に光触媒（二酸化チタン）をコーティングすることも考えられます。

改良工事の主な内容・工法等

　外壁のタイル張り仕上げはマンションに高級感を持たせるために用いられることが多いため、その改良工事においては、外観の美観を損なわず、建物の耐久性や剥落からの安全性を高めることがポイントとなります。

１．タイルの張り替えにより高級感や安全性をアップさせる

・タイルの劣化・損傷箇所が広範囲にわたる場合、既存のタイルを全て剥がし、新しいタイルに張り替えます。張り替える際には、タイルの性能やデザイン性にも考慮します。

概算コスト

・標準的な高経年マンションで、タイル仕上げ工事のコスト（単価）は、概ね次のように想定されます。

修繕周期

・10〜15 年周期。材質により耐用年数が異なりますが、足場架設を必要とするため、通常、外壁工事と同時期に行います。

主要部位

・サッシ廻り、コンクリート打継目地、ＰＣ（プレキャスト）板目地、スリーブ廻り、庇等入隅部、金物端部等

工事概要

・サッシ廻り、コンクリート打ち継ぎ部、ＰＣ版の目地部等シーリング材の劣化部分の打替え防水工事。剥離箇所、破断、軟化、硬化、表層裂傷等の劣化状況により、全面打替え工事と部分打替え工事とがあります。

・標準的な工程は、シーリング材撤去→目地廻り下地調整・清掃→バックアップ材又はボンドブレーカーの取付け→マスキングテープ張り→プライマー塗装・乾燥、→新規シーリング材の充填→マスキングテープ等の撤去・清掃・養生の順となります。

・ブリージング現象（シーリング材料の一部の成分が分離して充填材の表面に滲み出し、大気中の塵や埃が付着する現象）を起こさないようシーリング材種と表面の仕上げ塗材の相性については十分に配慮する必要があります。

改良工事の主な内容・工法等

　シーリング材の打替え（改良）工事においては、シーリング材のグレードアップにより美装性・耐久性を向上させることがポイントとなります。

１．シーリング材のグレードアップにより耐久性や美装性を向上させる

・打替え時に、耐久性や美装性の向上を目的として、シーリング材の性能をグレードアップします。近ごろでは、外壁仕上げ塗材を変色・汚染させないシーリング材や、シーリング面に塗装と露出を混在させる部位に使用可能な材料（塗装可能なポリサルファイド系シーリング材等）が採用されるようになってきています。

・シリコーン系シーリング材は耐久性・耐候性に最も優れていますが、目地周辺を汚染させることがあるため、使用箇所が金属・ガラス間などに限定されます。このため、シリコーン系と同等に近い性能をもち目地周辺を汚染させることの少ないポリイソブチレン系シーリング材を使用することが考えられます。

・ただし、部位別に被着体の種類とシーリング材の種類の組み合わせには適合性があるので選定には注意を要します。

概算コスト

・シーリングの打替等の改良工事のコスト（単価）は、概ね次のように想定されます。

修繕周期

・露出アスファルト防水の場合は12〜15 年程度、保護アスファルト防水（保護層としてコンクリート押え層のある防水）の場合は18〜25 年程度。

主要部位

・建物の屋根（屋上）、屋根庇、階段出入口等の庇の防水層を必要とする部位

工事概要

・屋根の防水層の劣化・漏水事故等に対する屋根スラブの修繕工事及び屋根防水層の全面的な改修（修繕・改良）工事。

・防水改修の方法には、全面撤去方式とかぶせ方式とがあり、既存防水の種類（露出アスファルト防水・保護アスファルト防水）別の改修方式は次のとおりです。

・全面撤去工法の場合、既存保護層や旧防水層を撤去し、下地調整（躯体修繕、表面処理、水回り・ドレン回り等の各部処理）を行った上で新規防水を施します。

・かぶせ工法の場合は、旧防水層の劣化部を除去し修繕を行った上で、既存防水層の平坦部を残した上に新規防水を施します。既存防水層が保護アスファルト防水の場合は、新規防水層を塗膜防水（ウレタンゴム系等）やシート防水（塩化ビニル樹脂系、合成ゴム系等）、露出アスファルト防水等とします。なお、かぶせ方式を採用する場合は、基本的に絶縁工法によるものとし、脱気装置を装填します。かぶせ方式でも施工面積が一定以下の場合は密着工法を採用することがありますが、既存の防水層及び保護層には経年により多くの水分が含まれていますので、一定面積以上を密着工法で施工すると、閉じ込められた水分が蒸発できずに、新しい防水層を膨れさせ、剥離や損傷につながるおそれがあります。

・また、屋根パラペット廻りの亀裂やひび割れ、屋上手すり廻りの劣化に対する修繕や、屋根パラペットのモルタル笠木の修繕等も行います。

改良工事の主な内容・工法等

　屋根の防水工事においては、防水仕様や材質をグレードアップすることがポイントとなります。また、外断熱工事により断熱性を向上させることも重要な検討事項となります。

１．防水仕様をグレードアップし修繕周期を延伸させる

・露出アスファルト防水の仕様をグレードアップします。一般的に用いられているストレッチルーフィング材に代えて、ゴムアスファルト系シートを採用することにより、修繕周期を延伸させることができます。塗膜防水、シート防水でも同様のグレードアップをすることができます。

２．屋根の外断熱改修を行い結露の防止や断熱効果を高める

・高経年マンションでは、コンクリートスラブ下に断熱材を打ち込むスラブ下断熱（内断熱）工法が一般的ですが、防水層及びスラブが直達日射や外気の影響を受けるため、最上階住戸では夏は暑く、冬は寒いという室内環境となっています。また、スラブ躯体面の室内側に結露が発生する心配もあります。

・一方、近ごろのマンションでは、屋根スラブの外断熱防水が一般的になっており、高経年マンションでも屋根スラブの外断熱防水を行うことが望まれます。これにより、最上階住戸の断熱性能を向上させることや、直達日射による屋根コンクリートスラブの温度伸縮を低減させること、結露による不具合から躯体を保護することなどが可能となります。

・屋根スラブの外断熱工法には、�@スラブ上断熱防水露出工法、�A防水層断熱ブロック押え工法、�B防水層断熱コンクリート押え工法があります。各工法の概要は下表のとおりです。

・なお、屋根スラブの外断熱工法は、耐久性、修繕容易性、コスト、積載荷重増加の可能性等の点から最も適した工法を選択する必要がありますが、構造的に積載荷重増加の可能性があれば、耐久性や修繕容易性に最も優れている「�A防水層断熱ブロック押え工法」が望ましい工法であると考えられます。

　■外断熱工法の概要

�@スラブ上断熱防水露出工法	・コンクリートスラブ上に断熱材を敷き込みアスファルト露出防水で押え、砂付きルーフィング仕上げ又はシルバーコート仕上げとする工法。 ・スラブに蓄熱せず、最上階住戸の温度変化や結露も減少しますが、アスファルト露出防水は熱劣化の影響を受けやいため耐久性は大きくありません。屋根過重は減少し、漏水箇所が発見しやすく簡単に修繕できますが、断熱材を取替えることはできません。
�A防水層断熱ブロック押え工法	・コンクリートスラブ上にアスファルト防水を施し、これに断熱材を敷き込み断熱コンクリートブロックで押える工法。 ・スラブに蓄熱せず、最上階住戸の温度変化や結露も減少し耐久性に優れます。また、断熱ブロックは簡単に取り外しができ、漏水箇所が発見しやすく修繕も簡単にできます。ただし、�@よりもコストは高くなり、屋根の積載荷重も増加することになります。
�B防水層断熱コンクリート押え工法	・コンクリートスラブ上にアスファルト防水を施し、これに断熱材を敷き込み現場打設コンクリートで押える工法。一般的には、屋根面歩行用防水工法。 ・コンクリートスラブは蓄熱せず、最上階住戸の温度変化や結露も減少し、耐久性にも優れますが、断熱ブロックのように簡単に取り外せないため修繕は面倒となります。また、コストも比較的高くなります。屋根の積載荷重は増加するので、既設部分に押えコンクリート層がある場合のみ、それを撤去すれば採用できます。

　（「既存マンションのグレードアップ手法」（建築技術2003 年7 月号）をもとに作成）

３．笠木等の材質のグレードアップ・屋上の排水能力を向上させる

・パラペット上部の既存笠木がモルタル製・コンクリート製・スチール製の場合、劣化やひび割れ等により漏水のおそれがあるため、アルミ製品に取替え、耐久性を向上させます。

・パラペットの立ち上がり防水層の末端部分や切壁面立ち上がりからの雨水の浸入がある場合、水切りあごの下端にアルミ製の水切りを設け、周囲にシーリング材を充填することなどが考えられます。

・屋上の床排水トラップの排水能力に問題がある場合、床排水トラップの増設を行い（増設できない場合はサイズアップするなどし）、目詰まりを防ぐためにステンレス製の大型ストレーナー（排水に含まれるゴミ等を捕集する金属製フィルター）を設置します。また、溢れ出た雨水等の排水対策として、オーバーフロー管の新設も同時に行います。

概算コスト

・屋根防水の外断熱改修工事のコスト（単価・戸当たり）は、概ね次のように想定されます。ただし、既存アスファルト露出防水を全面撤去の上、以下の工法を行うとした場合のコストです。

修繕周期

・10〜15 年周期。足場架設を必要とする場合、通常、外壁修繕と同時期に行います。

主要部位

・バルコニー、開放廊下・階段の床、庇、梁型天端

工事概要

・バルコニー、開放廊下・階段の床、庇、梁型天端等の床部防水の改修（修繕・改良）工事。

・バルコニー、開放廊下・階段の床、庇、梁型天端等は、建設当初は防水層がない場合が多く、あってもせいぜい防水モルタル程度です。こうした防水層のない部位やモルタル防水部について、コンクリート下地をケレンし、修繕及び下地調整を行った上で、防水を施します。

・最初の工事の際には、塗膜防水やシート防水による改良工事となりますが、２回目以降は既存防水の修繕工事を計画的に実施します。

改良工事の主な内容・工法等

　高経年マンションでは、バルコニー、開放廊下・階段の床、庇、梁型天端等は、建設当初は防水層が設けられていないものや、せいぜいモルタル防水程度のもので正式な防水が施されていない場合が多いようです。防水機能の向上とコンクリート躯体の保護のためには、こうした部位に新規防水を施すとともに、開放廊下・階段室への雨水の吹き込み対策や排水対策を行うことが重要となります。また、開放廊下等に段差があれば、そのバリアフリー工事（擦り付け、スロープ設置）を併せて行うことも重要となります。

１．防水層のない部位へ新規防水を行う

・コンクリート下地をケレンし、劣化・損傷箇所を修繕した上で、防水層のない部位への新規防水を施します。ただし、部位により新規防水における留意点が異なるので注意を要します。

�@階段室型住棟の外気に開放されている階段室の床防水は、日常の歩行があるため防水仕様の選択には配慮を要します。近ごろでは、速乾性のウレタン塗膜防水が多く採用されています。

�A外気に開放されている廊下の床は防音・消音の問題からクッション性を重視する必要があります。近ごろでは、塗膜防水に長尺塩ビシートを併用する方法が採用されています。

�Bルーフバルコニーについては、下階が住戸等であるため、屋根防水改修に準じます。原則として押え層のある断熱防水等を施します。

・また、開放廊下と一体的なパイプスペース・メーターボックス内や給湯器置場の床部にも新規防水を施すことが望まれます。ただし、狭いスペースにパイプ類があるため、施行が困難な場合や十分な防水の保証ができない場合も考えられます。

２．階段室・開放廊下の雨水の吹き込み対策・排水対策を行う

・階段室踊り場への雨の吹き込みが問題となる場合、階段室踊り場に排水溝を設けることや、踊り場開口部に庇を新設（アルミ板材の使用により庇の形状や勾配を加工したり、焼き付け塗装により仕上げ感を高めたりすることにより、外観にアクセントを付けることもできます。）することが考えられます。また、開放廊下への雨水の吹き込みが問題となる場合には、吹き込み防止用のスクリーンを設置します。

・開放廊下の排水が問題となる場合は、排水溝を設けます。また、排水溝の水はけが悪い場合は、コンクリート立上がり部に切欠きを設けることが考えられます。

３．バリアフリー工事を行う

・共用廊下等の床部やエレベーターの出入り口等に数�p〜十数�pの単純段差がある場合、つまずき易く、車イス等の通行の障害にもなるため、1/3〜1/5 程度の勾配のスロープにする擦り付け工事を行います。

・外廊下型マンション等の各階共用廊下床のエキスパンションジョイントは、鉄板製で片側固定、片側スライド式の縞鋼板（チェッカープレート）を乗せているだけの場合が多くあります。廊下床面より数�pの凹凸があり、つまずいたりして通行の支障となるため、エキスパンションジョイントの付け替えにより、床段差をなくしバリアフリーとします。新しいエキスパンションジョイントは、アルミ合金製等の耐久性に優れたものを採用します（「(9)金物類改修工事」を参照）。

・共用廊下の途中に階段差がある場合、スロープを設置することが考えられます（スロープの仕上げ材料は、水に濡れても滑りにくいノンスリップ加工の仕上げ材とします。）。適切な勾配がとれずにスロープに改造できない場合には、手すりを設置します。

・また、１階共用廊下までに階段差がある場合はスロープを設置することや、階段室型住棟の階段室には手すりを設置することも重要となります。

概算コスト

・床部の防水改修工事及び雨水等の排水・吹き込み防止工事のコスト（単価）は、概ね次のように想定されます。

　（※１）幅木・溝はウレタン塗膜防水を施すものとします。
　（※２）新規防水に併せたノンスリップの改修を含むものとします。