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マンションの管理の適正化の推進に関する法律関連の通達 管理者等の定義（法第２条第４号） (１)区分所有法第２５条第１項の規定により選任された管理者又は区分所有法第４９条第１項の規定により置かれた理事であること。 (２)マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理受託契約を締結するにあたっては、マンション管理業者が管理組合との関係では、通常、外部の第三者として管理受託契約を締結することを想定しているものであるが、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても本法が適用されることとなる。 管理事務の定義（法第２条第６号） 管理事務とは、マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（(1)管理組合の会計の収入及び支出の調定(2)出納(3)マンション（専有部分を除く）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整）を含むものであり、この管理事務には、中高層共同住宅標準管理委託契約書（昭和５７年住宅宅地審議会答申）第３条一事務管理業務、二管理員業務、三清掃業務、四設備管理業務が含まれること。 マンション管理業及びマンション管理業者の定義（法第２条第７号及び第８号） マンション管理業とは、管理組合から委託を受けて、基幹事務（(1)管理組合の会計の収入及び支出の調定(2)出納(3)マンション（専有部分を除く）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整）を含むマンションの管理事務を行う行為で業として行うもの（区分所有者等が行うものを除く）であり、(1)〜(3)から構成される基幹事務すべてを業として行うものであること。 本法の「事務所」とは、 (1) 本店又は支店（商人以外の者にあっては、主たる事務所又は従たる事務所） (2) (1)の他、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、マンション管理業に係る契約の締結又は履行に関する権限を有する使用人を置くもの をいう。 規則第５４条第２項は、市場性の認められる資産の再販価格の評価額が基準資産表計上の資産額を上回る旨の証明があったとき（ある不動産について決算時は取引価格で算定していたが、事後的に当該不動産について不動産鑑定による再評価をした場合等）は、その評価額によって資産を計算することが認められるとの趣旨であること。 事務所ごとに設置する専任の管理業務主任者についての算定（法第５６条、規則第６１条及び第６２条） イ）法第５６条及び規則第６２条により、人の居住の用に供する部分が５以下である法第２条第一号イに掲げる建物の区分所有者を構成員に含む管理組合から委託を受けて行う管理事務のみを行う事務所については、専任の管理業務主任者の設置義務を適用除外としているところであるが、規則第６１条に規定する「管理組合」についても、人の居住の用に供する部分が５以下である法第２条第一号イに掲げる建物の区分所有者を構成員に含む管理組合を含まないものとすること。 ロ）いわゆる「団地組合」が形成されており、その内部に複数の別の管理組合が存在している場合で、これらの組合から委託を受けて管理事務を行っている事務所に設置すべき管理業務主任者の算定においては、規則第６１条に規定する「管理組合」には、当該「団地組合」のみでなく、複数の別の管理組合も含むものであること。ただし、これらの組合と一の契約をもって管理受託契約を締結している場合にあっては、これらの組合をまとめて１つの組合として算定しても差し支えないものとすること。 「専任の管理業務主任者」の専任性について（法第５６条第１項） １ 法第５６条第１項の「専任」とは、原則として、マンション管理業を営む事務所に常勤（マンション管理業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。）して、専らマンション管理業に従事する状態をいう。ただし、当該事務所がマンション管理業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的にマンション管理業の業務が行われていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものとすること。 ２ 「専任の管理業務主任者」は、宅地建物取引業法(昭和２７年法律第１７６号)第１５条第１項に規定する「専任の取引主任者」を兼務できないこと。ただし、「専任でない管理業務主任者」が「専任の取引主任者」を兼務すること及び「専任の管理業務主任者」が「専任でない取引主任者」を兼務することは差し支えないこと。 新規分譲マンションの売買時における暫定的な管理受託契約の適正化（法第７２条第１項） 管理組合とマンション管理業者との管理受託契約の締結にあたっては、法第72条の規定により、新たに建設されたマンションの建設工事の完了の日から１年を経過するまでの間に契約期間が満了するものについては重要事項説明がなくても契約が締結できることとなるが、一方、当該契約期間が新たに建設されたマンションの建設工事の完了の日から１年を超えるものについては説明会を開催し、重要事項説明をすべきこととなる。 イ）法の施行日前に専有部分につき売買契約が締結された新築マンションで、当該マンションの区分所有者等全員から書面で当該マンションの管理受託契約の締結に係る同意が得られた場合にあっては、法第７２条第１項の規定は適用しないものとすること。 ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７２条の規定は適用され、管理業者若しくはその代表者等（以下「管理業者等」という。）以外の管理者等が存在する場合については、当該管理者等に対しても重要事項の説明を行う必要があること。 ハ）法第７２条第２項に規定する「同一の条件」とは、マンションの管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号の変更等管理組合に不利益をもたらさない契約内容の変更を含むものであること。 重要事項説明 「従前の管理受託契約と同一の条件」について（法第７２条第２項） 法第７２条第２項に規定する「同一の条件」には、施行通達第二３(1)ハの「マンション管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号」の変更に加え、以下に関しての契約内容の軽微な変更も含むものであること。 (1) 従前の管理受託契約と管理事務の内容及び実施方法（法第７６条の規定により管理する財産の管理の方法を含む。以下同じ。）を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合 (2) 従前の管理受託契約に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合 (3) 従前の管理受託契約に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更（前払いを当月払い若しくは後払い、又は当月払いを後払い）しようとする場合 (4) 従前の管理受託契約に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合 (5) 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合 変更契約の際の重要事項説明について（法第７２条第１項及び第２項） 法第７２条第１項に規定する「管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（中略）を締結しようとするとき」とは、新たに管理受託契約を締結する場合のみでなく、当初の管理受託契約に係る変更契約を締結する場合もこれに該当すること。 重要事項説明 説明すべき重要事項について（法第７２条第１項、規則第８４条） 施行規則第８４条各号に掲げる重要事項は、マンション管理業者が管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に説明すべき事項を限定的に列挙したものであるが、これ以外にも場合によっては説明するのが望ましい事項があり得ること。 重要事項説明 その他（法第７２条） 都市再開発法（昭和４４年法律第３８号）に基づき新たに建設された再開発ビル（同法第２条第６号に規定する施設建築物をいう。以下同じ。）が法第２条第１号に規定するマンションである場合においては、第一種市街地再開発事業については都市再開発法に規定する権利変換期日以降、第二種市街地再開発事業については任意買収又は収用がなされた時点以降再開発ビルの建築工事完了日前までに当該再開発ビルの区分所有者等となる予定の者に対して行った重要事項説明に相当するものについては、本法第７２条に基づく重要事項説明とみなすことができること。 重要事項説明書 重要事項説明書の様式（法第７２条） 重要事項説明については、重要事項を記載した書面（以下「重要事項説明書」という。）を交付して管理業務主任者が行わなければならないこととされているが、別添様式のとおり、重要事項説明書の様式を作成したので、参考とされたい。 重要事項説明書 重要事項説明書への「記名押印」（法第７２条） イ）法第７２条第５項において、管理業務主任者は重要事項説明書に記名押印をすべきこととされているが、この場合において「記名」されるべき管理業務主任者は、原則として、重要事項について十分に調査検討し、それらの事項が真実に合致し誤り及び記載漏れがないかどうか等を確認した者であって、実際に当該重要事項説明書をもって重要事項説明を行う者であること。 ロ）また、「記名」については、署名と異なり、当該管理業務主任者以外の者によりなされ又は印刷によっても差し支えないが、「押印」については当該管理業務主任者が自らが行わなければならないこと。 ハ）区分所有者等に対して交付すべき書面については、その全てが「記名押印」をした書面（以下「原本」という。）であるべきものであるが、区分所有者等の数が膨大である等業務に支障をきたす場合にあっては、管理者等に交付した原本のコピーをもって、区分所有者等に対して交付すべき書面に代えることができるものであること。なお、管理者等がいない場合にあっては、区分所有者等のうちいずれか２名に対して原本を交付し、他の区分所有者等に対しては原本のコピーをもって交付すべき書面に代えることができるものであること。また、これらの場合においては、原本を交付した者の氏名を区分所有者等に交付すべき書面に明記すること。 重要事項説明書 重要事項を説明すべき者について（法第７２条） 重要事項の説明については、事務所ごとに置かれる法第５６条第１項の成年者である「専任の」管理業務主任者が行うことが望ましいこと。 重要事項説明書 重要事項説明の相手方について（法第７２条） いわゆる「団地組合」が形成されており、その内部に複数の別の管理組合が存在している場合でこれらの組合からそれぞれ委託を受けて管理事務を行っている場合にあっては、重要事項説明は、それぞれの管理組合の管理者等及び区分所有者等に対して行わなければならないこと。 「契約成立時の書面の交付」について（法第７３条） １ 法第７３条に規定する「契約成立時の書面の交付」については、当初契約と同様に更新契約の際にも行う必要があること。 ２ 更新契約の際には、当初契約又は前回更新契約（以下「当初契約等」という。）から変更した部分以外の部分について当初契約等において交付した書面の当該部分のコピーを貼り付けることにより、当該更新契約において交付すべき契約成立時の書面としても差し支えないこと。 ３ 法第７３条第２項に規定する「記名押印」については、第一２(2)ロ）及びハ）と同様の解釈によるものとし、当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合において区分所有者等に対して交付すべき書面については、その全てが原本であるべきものであるが、区分所有者等の数が膨大である等業務に支障をきたす場合にあっては、区分所有者等のうちいずれか２名に対して原本を交付し、他の区分所有者等に対しては原本のコピーをもって交付すべき書面に代えることができるものであること。また、これらの場合においては、原本を交付した者の氏名を区分所有者等に交付すべき書面に明記すること。 再委託の制限（法第７４条） 法第７４条は、法第２条第６号に規定する基幹事務を全て一括で再委託することの禁止を規定したものであるが、基幹事務の全てを複数の者に分割して委託する場合についても再委託を禁止するものであること。 イ）法第８７条第２項は、財産の分別管理の方法として「管理組合又はその管理者等を名義人とする口座において預貯金として管理する方法」と規定しているが、管理組合が法人化されておらず管理組合に管理者等が置かれていない場合においては、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限って、「○○マンション管理組合管理代行○○管理会社名義」としても差し支えないものとすること。 ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第２項においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。 財産の分別管理 修繕積立金等金銭の保管について（法第７６条、規則第８７条） (1) 印鑑及び通帳の同時保管の禁止について (2) 財産の分別管理の類型について イ) 収納代行方式（法施行規則第８７条第３項）とみなされる方式 ロ）支払一任代行方式（法施行規則第８７条第５項）とみなされる方式 財産の分別管理 有価証券の保管について（法第７６条、規則第８７条） 法施行規則第８７条第２項に規定する有価証券とは、小切手、各種債券（国債証券、社債券等、商品券等私法上の財産権を化体する証券で、その権利の行使が証券）によってされるべきもの等をいうものであり、ＭＭＦ及び積立型マンション保険に係る証券等もこれに含まれるものであること。よって、これらについては、同条に規定する方法で適切に分別管理を行うものとすること。 マンション管理業者が管理者等に専任された場合においても法第７７条の規定は適用され、管理業者以外の管理者等が存在するときは、当該者に対して管理事務の報告をすることが望ましいこと。 法第８８条に規定する「使用人その他の従業者」には、マンション管理業者が管理事務を委託した別の管理業者における当該管理事務の従業者も含むものとすることが望ましいこと。 法第１０３条に規定する「分譲した」とは、新築工事が完了した後において区分所有権の目的である部分を最初に分譲したときであること。 その他（法雑則関係等） 管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものであるため、情報の開示、運営の透明化等開かれた民主的なものとする必要がある。また、管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としてその役割を十分認識して管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。 参考リンク 国土交通省 不動産業政策 所管法令「マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係」 |