◯◯マンション管理規約
「理事長を管理者としないことが可能なモデル」
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このモデルは、マンション管理運営における理事長の負担が大きいため管理組合役員のなり手が不足しがちな小規模マンションなどにおいて、区分所有法に定める管理者を理事長とはせず、管理組合とマンション管理業者とは異なる第三者（マンション管理士などの専門管理者）を管理者と位置づけることが可能な管理規約です。 |
第１章 総則
（目的）
第１条 この規約は、○○マンションの管理又は使用に関する事項等について定めることにより、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。
（定義）
第２条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 区分所有権 建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）第２条第１項の区分所有権をいう。
二 区分所有者 区分所有法第２条第２項の区分所有者をいう。
三 占有者 区分所有法第６条第３項の占有者をいう。
四 専有部分 区分所有法第２条第３項の専有部分をいう。
五 共用部分 区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
六 敷地 区分所有法第２条第５項の建物の敷地をいう。
七 共用部分等 共用部分及び附属施設をいう。
八 専用使用権 敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。
九 専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう。
十 マンション マンションの管理の適性化の推進に関する法律（以下「管理適正化法」という。）第２条第１項のマンションをいう。
十一 マンション管理士 管理適正化法第２条第５項のマンション管理士をいう。
十二 管理者 区分所有法第３条の管理者をいう。
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（規約及び総会の決議の遵守義務）
第３条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
２ 区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければならない。
（対象物件の範囲）
第４条 この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び附属施設（以下「対象物件」という。）とする。
（規約及び総会の決議の効力）
第５条 この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。
２ 占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
（管理組合）
第６条 区分所有者は、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。
２ 管理組合は、事務所を○○内に置く。
３ 管理組合の業務、組織等については、第６章に定めるところによる。
第２章 専有部分等の範囲
（専有部分の範囲）
第７条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄開扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３ 第１項又は前項の専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。
（共用部分の範囲）
第８条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
第３章 敷地及び共用部分等の共有
(共有)
第９条 対象物件のうち敷地及び共用部分等は、区分所有者の共有とする。
(共有持分)
第１０条 各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。
(分割請求及び単独処分の禁止)
第１１条 区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。
２ 区分所有者は、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。
第４章 用法
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。ただし、区分所有者が自ら居住して行う事業で、かつ他の区分所有者及び占有者の迷惑にならない場合で理事会の承認を得た場合は、この限りでない。
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（敷地及び共用部分等の用法）
第１３条 区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。
（バルコニー等の専用使用権）
第１４条 区分所有者は、別表第４に掲げるパルコ二ー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第２１条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。
２ 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより管理組合に専用使用料を納入しなければならない。
３ 区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているパルコニー等を使用することができる。
（駐車場の使用）
第１５条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３ 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。
（敷地及び共用部分等の第三者の使用）
第１６条 管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。
一 管理事務室、管理用倉庫、機械室その他対象物件の管理の執行上必要な施設 管理事務（マンションの管理の適正化の推進に開する法律（以下「適正化法」という。）第２条第六号の「管理事務」をいう。）を受託し、又は請け負った者
二 電気室 ○○電力株式会社
三 ガスガバナー ○○ガス株式会社
２ 前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。
（専有部分の修繕等）
第１７条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）を行おうとするときは、次の第１７条の２に規定する軽微な修繕等を除き、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
２ 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。
３ 理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、 又は不承認としようとするときは、理事会（第５１条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議を経なければならない。
４ 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５ 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
６ 理事長は、第３項の承認または不承認としようとするときは、マンション管理士または建築士等の専門家に対して意見を聞くことができる。
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第１７条の２ 区分所有者は、その専有部分について、次の各号に掲げる軽微な修繕等を行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届け出なければならない。
一 壁紙の貼替え、壁の塗替え、畳替え及び床カーペットの張替え
二 エアコンの取替え及び新設で壁の貫通を伴わないもの
三 台所、浴室、洗面所及びトイレの改修並びにボイラーの取替えで共用部分の外観及び基本性能の変更を伴わないもの
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(使用細則)
第１８条 対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。
(専有部分の貸与)
第１９条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。
２ 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を求め、管理組合に提出しなければならない。
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３ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、別に定める通信費等を管理組合に納入しなければならない。
４ 前項の通信費等は、第２６条第九号に定める費用に充当する。
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第５章 管理
第１節 総則
(区分所有者の責務)
第２０条 区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。
(敷地及び共用部分等の管理)
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
(窓ガラス等の改良)
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２ 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。
(必要箇所への立入り)
第２３条 前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
２ 前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
３ 前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。
４ 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。
(損害保険)
第２４条 区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長管理者は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。
第２節 費用の負担
第２５条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
２ 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。
（承継入に対する債権の行使）
第２６条 管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。
（管理費）
第２７条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
（修繕積立金）
第２８条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下本項において「円滑化法」とい。）第９条のマンション建替組合（以下「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
３ 管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
４ 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
第６章 管理組合
第１節 組合員
（組合員の資格）
第３０条 組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。
（届出義務）
第３１条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。
第２節 管理組合の業務
第３２条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五 適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
十 修繕積立金の運用
十一 官公署、町内会等との渉外業務
十二 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
十三 防災に関する業務
十四 広報及び連絡業務
十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
十六 管理組合の消滅時における残余財産の清算
十七 その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
十八 管理者の選任及びその解任に関する業務
（業務の委託等）
第３３条 管理組合は、前条に定める業務の全部又は一部を、マンション管理業者（適正化法第２条第八号の「マンション管理業者」をいう。）等第三者に委託し、又は請け負わせて執行することができる。
（専門的知識を有する者の活用）
第３４条 管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
第３節 役員
（役員）
第３５条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。） ○名
五 監事 ○名
２ 理事及び監事は、組合員及び現に居住しない組合員の書面による承諾を受けた占有者のうちから、総会で選任する。ただし、この場合の占有者は、監事になることはできない。
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３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、前項の占有者を除く理事の互選により選任する。
（役員の任期）
第３６条 役員の任期は２年とし、その約半数を、１年おきに改選を行うものとする。ただし、これによらず、総会の決議により、役員の任期、改選方法を定めることができる。また、役員の再任は妨げない。
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(コメント) |
２ 補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
３ 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
４ 役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。
（役員の誠実義務等）
第３７条 役員は、法令、規約及び使用細則の他細則（以下「使用細則等」という。）並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとし、その職務に関して知ることができた個人情報をみだりに他人に知らせ、又は不当な目的に使用してはならない。
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２ 役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払いを受けるものとし、報酬を受けることができる。
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（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
三 災害、事故等により人命の安全確保、共有財産の保全に関して緊急を要する場合の対応
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２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
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２ 第３８条の２に基づき、区分所有法に定める管理者が理事長とは別に定められた場合には、理事長は、区分所有法に定める管理者としない。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４３ 理事長は、第１項第三号の対応を執ったときは、速やかに理事会を招集し、その旨を報告しなければならない。
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５４ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。
第３８条の２ 区分所有法に定める管理者は、総会の決議により定める者若しくは理事長とし、管理組合の業務を統括し、規約、使用細則又は総会若しくは理事会の決議により、管理者の職務として定められた業務を遂行する。ただし、管理者は、第３３条に定める業務の委託及び契約に際しては、災害、事故等により人命の安全確保、共有財産の保全に関して緊急を要する場合を除き、理事長の承認を得て手続きを行わなければならない。
２ 管理者は、理事会に出席して意見を述べることができる。
３ 管理者は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 管理者は、第５４条三号の長期修繕計画（修繕積立金積立計画を含む）に関する案を作成し、またその変更案を少なくとも５年に一度作成し、理事会に提示しなければならない。
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(副理事長)
第３９条 副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う。
(理事)
第４０条 理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。
２ 会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。
(監事)
第４１条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
３ 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
第４節 総会
（総会）
第４２条 管理組合の総会は、総組合員及び管理者で組織する。
２ 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
３ 理事長管理者は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ケ月以内に招集しなければならない。
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４ 理事長管理者は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。
５ 総会の議長は、理事長が務める。
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（招集手続）
第４３条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の２週間前（会議の目的が建替え決議であるときは２か月前）までに、会議の日時、場所、目的及び議案の要領を示して、組合員に通知を発しなければならない。
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２ 前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するものとする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとする。
３ 第１項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。
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４ 会議の目的が建替え決議であるときは、第１項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持及び回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
５ 建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
６ 第４５条第２項の場合には、第１項の通知を発した後遅滞なく、その通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。
７ 第１項（会議の目的が建替え決議であるときを除く。）にかかわらず、緊急を要する場合には、理事長管理者は、理事会の承認を得て、５日間を下回らない範囲において、第１項の期間を短縮することができる。
（組合員の総会招集権）
第４４条 組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長管理者は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２ 理事長管理者が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕 ３ 前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。 (イ)電磁的方法が利用可能な場合 ３ 前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって次項に定めるものをいう。以下同じ。）又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。 ４ 前項の電磁的方法は、次に掲げる方法によるものとする。 一 送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織を使用する方法であって、当該電気通信回線を通じて情報が送信され、受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該情報が記録されるもの 二 磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録したもの（以下「電磁的記録」という。）を交付する方法 |
(出席資格)
第４５条 組合員のほか、理事会が必要と認めた者及び管理者は、総会に出席することができる。
２ 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。
３ 理事長及び管理者は、前項の場合において、占有者に対して、あらかじめ総会への出席を求めることができる。
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４ 前２項の場合において、総会に出席して意見を述べようとする者は、あらかじめ理事長管理者にその旨を通知しなければならない。
(議決権)
第４６条 各組合員の議決権の割合は、別表第５に掲げるとおりとする。
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(コメント) ａ）区分所有法の原則通りの共有持分の割合、或いはそれを基礎としつつ多数を算定しやすい数字に直した割合にする。 ｂ）特別決議事項に該当するような重要な議事については、共有持分の割合とし、一般的な議事については１住戸１の議決権割合とする。（議事により使い分ける。） ｃ）各住戸の面積があまり異ならない場合には、１住戸１の議決権割合とする。 これらのうちどの方法を採用するかは、事情に応じて判断すればよいでしょう。 |
２ 住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
３ 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長管理者に届け出なければならない。
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。
６ 代理人は、代理権を証する書面を理事長管理者に提出しなければならない。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕 (ア)電磁的方法が利用可能ではない場合 （規定なし） (イ)電磁的方法が利用可能な場合 ７ 組合員は、第４項の書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。 |
（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
４ 建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上で行う。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕 (ア)電磁的方法が利用可能ではない場合 ５ 前４項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。 (イ)電磁的方法が利用可能な場合 ５ 前４項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。 |
６ 第３項第一号において、規約の制定、変更又は廃止が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
７ 第３項第二号において、敷地及び共用部分等の変更が、専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
８ 第３項第三号に掲げる事項の決議を行うには、あらかじめ当該組合員又は占有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
９ 総会においては、第４３条第１項によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。
(議決事項)
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画（修繕積立金積立計画を含む）
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六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第２１条第２項に定める管理の実施
十 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項
十六 管理者の選任及び解任並びに管理者委託契約の締結及びその委託額
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕 (ア)電磁的方法が利用可能ではない場合 第４９条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。 ２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。 ３ ４ (書面による決議) 第５０条 規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、書面による決議をすることができる。 ２ 規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなす。 ３ 規約により総会において決議すべきものとされた事項についての書面による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。 ４ 前条第３項及び第４項の規定は、書面による決議に係る書面について準用する。 ５ 総会に関する規定は、書面による決議について準用する。 (イ)電磁的方法が利用可能な場合 (議事録の作成、保管等) 第４９条 総会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。 ２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。 ３ 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。 ４ 第２項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員が電子署名（電子署名及び認証業務に関する法律第２条第１項の「電子署名」をいう。以下同じ。）をしなければならない。 ５ ６ （書面又は電磁的方法による決議） 第５０条 規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る組合員の承諾については、あらかじめ、組合員に対し、その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面又は電磁的方法による承諾を得なければならない。 ２ 前項の電磁的方法の種類及び内容は、次に掲げる事項とする。 一 第４４条第４項各号に定める電磁的方法のうち、送信者が使用するもの 二 ファイルへの記録の方式 ３ 規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員の全員の書面又は電磁的方法による合意があったときは、書面又は電磁的方法による決議があったものとみなす。 ４ 規約により総会において決議すべきものとされた事項についての書面又は電磁的方法による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。 ５ 前条第５項及び第６項の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第１項及び第３項の電磁的方法が行われた場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。 ６ 総会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準用する。 |
第５節 理事会
(理事会)
第５１条 理事会は、理事及び管理者をもって構成する。
２ 理事は、事故等により理事会に出席できないときは、○○マンションに現に居住する配偶者または一親等の親族のうち成年に達した者に限り、また、現に居住しない区分所有者が理事である場合でその承諾を与えた占有者に限り、その代理出席させることができる。
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(コメント) |
３ 理事会の議長は、理事長が務める。
４ 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき利害関係を有する場合には、理事会に出席して意見を述べることができる。
５ 理事長及び管理者は、前項の場合において、占有者に対して、あらかじめ理事会への出席を求めることができる。
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(コメント) |
（招集）
第５２条 理事会は、理事長が招集する。
２ 理事が○分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
３ 理事会の招集手続については、第４３条（建替え決議を会議の日的とする場合の第１項及び第４項から第７項までを除く。）の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
（理事会の会議及び議事）
第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２ 第５１条第２項の規定に基づく代理出席は、出席理事とみなす。
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(コメント) |
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕 (ア)電磁的方法が利用可能ではない場合 ３ 議事録については、第４９条（第４項を除く。）の規定を準用する。ただし、第４９条第２項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。 (イ)電磁的方法が利用可能な場合 ３ 議事録については、第４９条（第６項を除く。）の規定を準用する。ただし、第４９条第３項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。 |
４ 理事会の書面又は電磁的方法による合意については、第５０条の規定を準用する。ただし、この書面又は電磁的方法による合意がなされた事項について、第５０条の総会の書面又は電磁的方法による合意を適用することはできない。
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(コメント) |
(議決事項)
第５４条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画（修繕積立金積立計画を含む）の作成または変更に関する案
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(コメント) |
四 その他の総会提出議案
五 第１７条に定める承認又は不承認
六 第６７条に定める勧告又は指示等
七 総会から付託された事項
八 第６０条に定める請求及び訴訟及びその他法的措置の追行
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(コメント) |
(専門委員会の設置)
第５５条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。
第７章 会計
(会計年度)
第５６条 管理組合の会計年度は、毎年○月○日から翌年○月○日までとする。
(管理組合の収入及び支出)
第５７条 管理組合の会計における収入は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使用料によるものとし、その支出は第２７条から第２９条に定めるところにより諸費用に充当する。
(収支予算の作成及び変更)
第５８条 理事長管理者は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。
２ 収支予算を変更しようとするときは、理事長管理者は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。
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(コメント) |
(会計報告)
第５９条 理事長管理者は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。
(管理費等の徴収)
第６０条 管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
２ 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について遅延した日から納付日まで年利１４．６％の遅延損害金及び次の各号に掲げる督促に要した諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
一 配達証明付内容証明郵便の諸費用及び事務手続費
二 支払督促その他の法的手続に伴う印紙代、執行予納金等の費用及び弁護士の報酬
三 督促手続対応者の日当相当額等督促徴収に要した費用
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(コメント) |
３ 理事長管理者は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
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(コメント) |
４ 第２項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸賛用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
５ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
(管理費等の過不足)
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生した場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
２ 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第２５条第２項に定める管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を求めることができる。
（預金口座の開設）
第６２条 管理組合は、会計業務を遂行するため、管理組合理事長名義の預金口座を開設するものとする。
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(コメント) |
(借入れ)
第６３条 管理組合は、第２８条第１項に定める業務を行うため必要な範囲内において、借入れをすることができる。
(帳票類の作成、保管)
第６４条 理事長管理者は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
(消滅時の財産の清算)
第６５条 管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第１０条に定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。
第８章 雑則
（義務違反者に対する措置）
第６６条 区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。
（理事長の勧告及び指示等）
第６７条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は 使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長管理者は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。
２ 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。
３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長管理者は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一 行為の差止め、排除又は原伏回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること
４ 前項の訴えを提起する場合、理事長管理者は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
５ 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
６ 理事長管理者は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。
（合意管轄裁判所）
第６８条 この規約に関する管理組合と区分所有者間の訴訟については、対象物件所在地を管轄する○○地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とする。
２ 第４８条第十号に関する訴訟についても、前項と同様とする。
(市及び近隣住民との協定の遵守)
第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。
（細則）
第７０条 総会及び理事会の運営、会計処理、管理組合への届出事項等については、別に細則を定めることができる。
(規約外事項)
第７１条 規約及び使用紬則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。
２ 規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕 (ア)電磁的方法が利用可能ではない場合 第７２条 この規約を証するため、区分所有者全員が記名押印した規約を１通作成し、これを規約原本とする。 ２ 規約原本は、 ３ 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載 ４ 区分所有者又は利害関係人の書面による請求かあったときは、 ５ 第２項及び前項の場合において、 ６ (イ)電磁的方法が利用可能な場合 （規約原本等） 第７２条 この規約を証するため、区分所有者全員が書面に記名押印又は電磁的記録に電子署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。 ２ 規約原本は、 ３ 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面又は電磁的記録に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載又は記録 ４ 区分所有者又は利害関係人の書面又は電磁的方法による請求があったときは、 ５ 第２項及び前項の場合において、 ６ ７ 電磁的記録により作成された規約原本等の閲覧については、第４９条第５項に定める議事録の閲覧に関する規定を準用する。 |
(情報技術の活用)
第７３条 第４３条に定める総会の召集手続きの通知、第４４条第１項に定める臨時総会の召集手続きの通知、第４５条に定める総会への出席通知について、情報技術（FAX、e−mail 等）を活用した通知方法に代えることができる。
２ 第１７条の２に定める修繕等についての届出、第３１条に定める組合員資格についての届出、第４６条に定める議決権を行使する者の届出について、情報技術（FAX、e−mail 等）を活用した通知方法に代えることができる。
３ 第４３条第３項、第４９条第４項、第７２条第６項に定める掲示について、所定の掲示場所に掲示するとともに、所定のホームページに掲載することができる。
４ 第７２条第２項及び第４項に定める規約原本等の閲覧について、総会の決議を経て、所定のホームページに掲載に閲覧に供することに代えることができる。
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(コメント) |
(規約の発効)
第１条 この規約は、平成○年○月○日から効力を発する。
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【参考】区分所有法（抜粋）第４節 管理者 第２６条 管理者は、共用部分並びに第２１条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第４７条第６項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。 ２ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第１８条第４項（第２１条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。 ３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 ４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第２項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。 ５ 管理者は、前項の規約により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第３５条第２項から第４項までの規定を準用する。 |
別表第１〜５省略
■ 別表 「理事長と管理者の役割分担」
根拠 |
国の標準管理規約における |
｢小規模マンション対応型｣ |
|
§17 |
〇専有部分の修繕等に関する承認手続き |
理事長 |
― |
§24 |
〇損害保険契約に基づく請求及び受領 |
−−−−−→ |
管理者 |
§38 |
〇管理組合を代表，業務を統括 |
理事長…代表 |
管理者…統括 |
〇規約，使用細則等による理事長の職務 |
（細則の整理） |
||
〇区分所有法に定める管理者 |
−−−−−→ |
管理者 |
|
〇通常総会における業務執行に関する報告 |
−−−−−→ |
管理者 |
|
§42 |
〇通常総会の招集 |
−−−−−→ |
管理者 |
〇臨時総会の招集 |
−−−−−→ |
管理者 |
|
〇総会の議長 |
理事長 |
― |
|
§43 |
〇総会の招集期間短縮 |
−−−−−→ |
管理者 |
§45 |
〇専有部分占有者の総会への |
−−−−−→ |
管理者 |
（〇総会への占有者の出席依頼） |
理事長 |
管理者 |
|
§46 |
〇議決権行使者の届出，代理権証書の受領 |
−−−−−→ |
管理者 |
§49 |
〇総会の議事録の作成， 保管，閲覧，掲示 |
理事長 |
管理者 |
§51 |
〇理事会の議長 |
−−−−−→ |
管理者 |
（〇総会への占有者の出席依頼） |
理事長 |
管理者 |
|
§52 |
〇理事会の招集，議事録作成，保管，閲覧 |
理事長 |
管理者 |
§58 |
〇収支予算案の提出 |
−−−−−→ |
管理者 |
〇収支予算の変更 |
−−−−−→ |
管理者 |
|
§59 |
〇収支決算案の通常総会報告 |
−−−−−→ |
管理者 |
§60 |
〇未納管理費等請求の |
−−−−−→ |
管理者 |
§64 |
〇会計帳簿，備品台帳，組合員名簿等の |
−−−−−→ |
管理者 |
§67 |
〇法令規約等違反者への勧告・指示・警告 |
−−−−−→ |
管理者 |
〇規約等違反・不法行為に対する、差止 |
−−−−−→ |
管理者 |
|
§72 |
〇現に有効な規約の内容記載書面の作成 |
理事長 |
― |
〇規約原本等の保管・閲覧，保管場所掲示 |
−−−−−→ |
管理者 |
|
※ 表中の斜体の部分は、管理者の役割として位置づけられる部分