未収金について

管理費、駐車場使用料、専用庭使用料 等に滞納が発生した場合に、未収金として計上されます。

○何戸が滞納しているのか？
○其々が何ヶ月滞納しているのか？

　上記事項の確認は滞納問題に対する管理組合の取組み状況を理解するのに重要ですので、備考欄等に表示されていなければ、確認するようにしましょう。

※ 誰（○号室）が滞納しているのか？は、「プライバシーの保護から教えられない。」と考える方もいるようです。しかし、ここで確認したいのはプライバシーには関係の無い情報（○ケ月分滞納が何戸、○ケ月分滞納が何戸か？　その理由は何なのか？　滞納している組合員に対して管理組合としてどのような対応をしているのか？）ですので、必ず確認して下さい。

　滞納が６ケ月を超える場合は、法的対応（支払督促，少額訴訟，通常訴訟，先取特権など）が行われているのか？確認しましょう。

※ 「内容証明郵便で督促している。」というのは、６ケ月超の滞納者には法的対応を取らないと何の意味もなしません。しかも、何度も「内容証明郵便で督促」していたら、それは、あまりにも無知で「内容証明の郵便料金をドブに捨てている」のと同じです。

　滞納が６ケ月を超えるのに、法的対応を見送っている場合、その事情を確認しましょう。
　（滞納者に他の組合員が納得するような特段の事情があり、滞納解消に向けた確約があれば良いのですが、単に、問題を先送りして放置しているだけの場合が多くあり、この場合、滞納問題の解決をより困難なものにし、結果、滞納金が大きく膨らみ、管理組合の正常な運営を困難なものとします。）

※　経済的困窮を原因として滞納されている場合、裁判等による強制執行によっても回収の可能性が低いので、競売・自己破産・任意売却を待つことが多いのですが、駐車場使用契約の解除、水道・灯油料など立替債権がある場合は、その扱いについても協議し、延納などの方策を検討しなければなりません。
　また、時効が５年間と短期間で到来しますので、長期（２〜４年間）に渡り高額な滞納となる場合は、区分所有法５９条の「共同の利益に反する行為」に該当し、競売請求権が認められる可能性もありますので、問題を先送りするのではなく、常に滞納者の動向を確認し、弁護士等のアドバイスを得ながら対応を協議をしなければならない。

※　管理会社に滞納金の徴収を最後まで委託していると勘違いしている方が多いようです。

　管理委託契約書に滞納金の徴収を法的手段も含めて、最後まで回収すると取り決めしている管理組合は極少数でしょう。

　国土交通省から示された「標準管理委託契約書」では、滞納期間○ケ月（３ケ月〜６ケ月という設定が多いようです。）は管理会社が電話や面接での督促は明記してありますが、○ケ月以上になれば「管理会社はその（督促）業務を終了する。」としているので、以後は管理組合として対処しなければいけません。

　滞納問題（長期間放置して、５年間の時効により回収不能に陥る）の多くは、管理組合側が勝手に「管理会社が実行してくれるもの。」と思い込んで、その対策を行わず放置していた事に起因しています。

　なお、管理組合の運営を熱心に勉強している管理組合では、管理委託契約の内容を、
「毎月、管理費等の滞納状況を、管理組合に報告すること。組合員が管理費等を滞納したときは、支払期限後３月の間は電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。この間の督促業務の内容は毎月文書により報告し、承認を受けること。以上の方法により督促しても組合員がなお、滞納管理費等を支払わないときは、管理組合と協議し、法的対応等を行う。その際の諸費用は管理組合の負担とする。」
と明記して実行している場合も、まだ少数ではありますが徐々に増えつつあります。

　第４回マンション管理セミナー（平成１６年７月３１日）管理組合の滞納問題を考える

　マンション管理組合が組合員である区分所有者に対して有する管理費及び特別修繕費に係る債権が民法169条所定の債権に当たる（つまり、『管理費等の消滅時効５年とする』）とされた事例
平成１６.４.２３　最高裁第二小法廷　平成14（受）248　管理費等請求事件

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