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北海道マンション管理問題支援ネット
ガソリンを３円値上げ 新日本石油卸値 未転嫁分を上乗せで
ＨＰ管理員
2008年02月28日 (木) 16時24分 No.564
≪北海道新聞≫
新日本石油は二十七日、三月出荷分の石油製品の卸価格を、二月と比べてガソリンで一リットル当たり三・○円、灯油で同一−二円程度引き上げると発表した。ジャパンエナジーも平均で同三・○円の値上げを表明。下落基調にあるガソリンなどの価格が、再び高騰する可能性が出てきた。
新日石では、原油高を円高が相殺して調達コストは一リットル当たり○・三円下がったが、二月までに発生した小売価格への未転嫁分を上乗せする。特にガソリンは、需要の伸び悩みで給油所での価格競争が激化して未転嫁分が膨らんでいるという。
ただ、ガソリン税の暫定税率問題の行方次第で需要の大きな変動が予想されるため、卸価格の値上げが小売価格にどこまで反映されるかは不透明だ。
一方、石油情報センターが二十七日発表した石油製品市況調査によると、二十五日時点のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週比○・一円安の一五三・六円。灯油（配達）は同○・二円安の九八・七円だった。ガソリンは五週ぶりの下落。灯油は三週連続で下がった。レギュラーガソリンの全国平均は同○・三円下がり一五一・八円。全国平均は調査のない年末年始を挟み十週連続の値下がりとなった。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/78520.html
ＨＰ管理員
2008年02月29日 (金) 13時10分 No.566
≪北海道新聞≫
灯油価格据え置き 今冬 コープさっぽろ決定 札幌地区１Ｌ93円
道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は二十八日、札幌地区で一リットル当たり九十三円としている灯油価格（定期配達、税込み）を値上げせず、今冬は据え置くことを明らかにした。石油元売り各社は三月出荷分の卸価格を一−三円程度引き上げるが、同生協は仕入れ価格の上昇分を吸収し、現行価格を維持する。
灯油価格の据え置きを決めたのは、四月中旬までとみられる灯油需要期が残り一カ月強になったうえ、「消費者の生活を考えると、これ以上の値上げはできない」（大見英明理事長）と判断したため。
現行の灯油価格は、最安値の札幌や北広島、江別などが九十三円。最高値の稚内や根室などが九十九円。
小売価格の相場形成に大きな影響力を持つ同生協が今冬の価格据え置きを決めたことで、需要期を抜け出しつつある灯油価格は下落傾向をたどりそうだ。
同生協は昨年十二月、原油高騰を受けて灯油価格を十七円値上げし、道内全地区で過去最高値を更新。その後、在庫増加で市況が弱含みとなったため、今月十一日に二−三円値下げした。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/78804.html
容積率の関係で屋根付きの駐輪場が作れない。どうすればよいか？
ＨＰ管理員
2008年02月28日 (木) 20時00分 No.565
≪マンション管理新時代≫
Ｑ：39戸のマンションです。新築時に屋根付き駐輪場が出来ましたが、その後自転車利用者が増えて暫定駐輪場が出来ました。その後さらに自転車利用者が増えたので、臨時駐輪場を作ることになりました。
ところが、屋根付きの駐輪場は容積率の関係で作れないという話です。
マンションの建物外の敷地内に作ろうと考えていますが、容積率制限と無関係に作ることはできないのでしょうか。
具体的な解決方法について教えてください。
Ａ：建築物の容積率は建築基準法に基づくものであり、これを無視して建築・設置等をすることはできません。
ご相談者様のマンションで作ろうとしている屋根付き駐輪場の仕様がわかりませんが、4柱支持ではなく片側のみに柱がある2柱支持のカーポートタイプ駐輪場でも、建築物とみなされれば建ぺい率に算入されるだけでなく、容積率算入の対象にもなります。屋根付き駐輪場が建築物とみなされた場合に敷地の容積率の上限を超えてしまえば、建築基準法に違反するため建築することができません。『マンションの建物外の敷地内に作ろう』としても、問題は変わりません。
要するに、建築しようとしている屋根付き駐輪場が建築物と判断されるか否かが問題になります。
1997（平成9）年6月に改正された建築基準法には容積率の緩和に関する条項もありますので、建築確認の申請先である所轄の役所（特定行政庁）に、建ぺい率や容積率の算入対象とならずに設置できる駐輪場の屋根について、相談してみてはいかがでしょうか。
敷地内でこれ以上屋根付き駐輪場を増やせる見込みが立たない場合は、現在ある屋根付き駐輪場の範囲で駐輪ラックなどを改良することによって駐輪可能台数を増加させるか、屋根を付けずに駐輪区画のペイント表示のみとして建築物とみなされない施設とするか、または、マンションの敷地外に新たに駐輪場用の土地を管理組合法人で確保するか、いずれかの方法を考える必要が出てくるでしょう。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080228/516573/
前理事会の虚偽議事録の作成について
Rマンション 元役員
2008年02月28日 (木) 14時17分 No.563
「当マンションで前期理事会は虚偽の議事録を作成していました。」この理事会は、管理費滞納問題等の重要課題がありながら、まったく区分所有者に取組み経緯の説明やその他諸問題の周知がまったくなかったので、当方から管理規約に基づき「議議録」、「管理費等滞納問題の取組み状況」並びに「収支報告書」等の閲覧を理事長に申し出ましたが、閲覧どころか何の連絡もしてきませんでした。
これに対し、当方から再閲覧の申し出により議事録等を閲覧させますとなりましたが、５ヶ月前に開催した理事会議事録は未作成でした。後日、未作成の３議事録の提出がありましたが、あっと驚くことを発見しました。提出された３議事録中の２議事録が、デッチ上げの虚偽の議事録であることが判明しました。
このことについて、1月末に開催された定期総会で、虚偽の議事録であることを発言したところ、理事会並びに監事(虚偽の議事録でないと強く否定)は虚偽の議事録でないと主張しました。この議事録に関係している管理会社フロントマンにその場で事実確認したところ、虚偽の議事録であることが判明しました。しかし、前理事会は虚偽の議事録を「真正な事実に基づく議事録」に作成替えし,新理事会に引き継ぐ意思を示していせんでした。
また、昨年11月末に開催された臨時総会(防犯カメラ設置に関する議案)の議事録も「真正な事実に基づく議事録」を作成しようとせず、管理組合に２部の議事録が存在するとして、「真正な事実に基づく議事録」に署名をしようとせず、議事録作成はほったらかしにしてきました。
以上のことから、当方から区分所有者法第４２条の規定にに抵触した第７１条の罰則規定に該当するので、速やかに「真正な事実に基づく議事録」を作成して提出すること。期日までに提出しない場合は、法的手段を講ずることを申し伝えたところ、虚偽の議事録２部は訂正され提出がありましたが、臨時総会議事録については提出を無視してきましたので、再度、法的手段を行使することをそえ議事録提出を申し伝えたところ、本日、当方から示した臨時総会議事録に署名し管理会社フロントマンを通じ提出がありました。
このようなことは、他の管理組合いでもまかり通っているのかと思い、事例紹介しました。
特に、このような悪さを管理会社が主導している事実がある場合は、「管理委託契約の債務不履行」に該当しますので、法的手段を講ずることが必要かと思われました。
1月末に開催された、定期総会の議事録(案)は２月８日に管理会社フロントマンから前理事長(議長)に渡されてから、２０日が経過しましたが、議事録(案)は示されていません。やはり、法的手段を講じなければ理解しないのでしょうか。?
灯油価格
ＨＰ管理員
2008年02月26日 (火) 16時56分 No.560
札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の2/25調査分が発表されました
安値 86.7 高値 98.1 平均価格 91.72（消費税抜き）
平均価格で、前回（2/8）より 1.58円の値下がりです。
次回調査は、3/10予定のようです
sugana
2008年02月27日 (水) 10時47分 No.562
共同購入の灯油価格は引き下げに
共同購入の真価発揮
当マンションネットが実施している、２月分の共同購入価格が１月分に比較して１g当たり１円引き下げになり、コープさっぽろの価格と比較すれば、大凡５円安くなりました。
この価格は、調査の結果札幌市内のマンション納入価格では最安値になっております。
今後とも、参加組合の利益確保のために努力します。
適正化法で定められた図書を入居2年目に請求したが、確認申請副本がもらえない。どうすればよいか？
ＨＰ管理員
2008年02月26日 (火) 19時28分 No.561
≪マンション管理新時代≫
Q：新築で2001（平成13）年11月に売買契約し、02年3月に入居しました。売買契約のときから既に管理会社が決まっており、住人による組合も結成し、その管理会社といまも管理契約しています。
そこで質問ですが、マンション管理適正化法によると、管理組合がある場合、図面（ここでは竣工図を示すのでしょうか）、確認申請副本（構造計算書や検査済証）などは、管理組合が保管することになっていますが、入居2年目に管理会社を通して販売会社に請求したところ、図面はいただきましたが、確認申請副本はもらえませんでした。
どうしたらよいでしょうか。
Ａ：関係図書等の引き渡しを『入居2年目に管理会社を通して販売会社に請求した』とのことですが、「設計図書の交付等」を定めた「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（以下「適正化法」）は、2000（平成12）年12月8日に公布、01（平成13）年8月1日に施行されています。
したがって、ご相談者様のマンションが「適正化法」施行後に分譲されたものであれば、最初に分譲したときから１年以内に管理組合の管理者などに対して設計図書を交付せず、また、管理組合から請求されるまで引き渡しを行わなかった宅地建物取引業者等の行為は問題となります。
確認申請副本は、通常「確認通知書」や「検査済証」などとともに建築主に渡されますので、再度、管理会社や建築主に確認してください。「建物又はその付属施設の設計に関する図書」やその他の関連資料は、マンションを良好に維持管理していくうえで必要なものであり、「管理者等」はそれらの引き渡しを受けた場合は、重要な書類として保管することが大切です。
なお、「適正化法」103条でいう「国土交通省令で定める期間内」、「建物又はその付属施設の設計に関する図書」とは、施行規則101条、102条により定められています。（下記参照）
＜参考＞
なお、この欄の2006年9月6日付け「竣工図がない、管理会社の責任は？」の記事において、同様の相談にマンション管理士の高井定博氏が以下の回答をされています。そちらも参考にしてください。
「竣工図がない、管理会社の責任は？」（一部抜粋）
なお、01（平成13）年施行のマンション管理適正化法103条では、「設計図書（各階平面図や構造計算書などなど）等を管理組合へ引き渡すことを義務付けしました。しかし、それ以前については、設計図書などの引渡義務はありませんでした。とはいうものの、デベロッパー系の管理会社ですから、設計等の担当部署に問い合わせれば必ず、何らかの方法（マイクロチップ等）で保管されているはずです。相談者のマンションのフロントマンに再確認するよう伝えてください。
設計図書などは、長期修繕計画を作成するうえでも大切なものです。保管・管理は相談者さんのマンションに限らず留意したいものです。
【参考】マンションの管理の適正化の推進に関する法律 施行規則 （抜粋）
2001（平成13）年7月19日国土交通省令第110号
第5章 雑則
101条 法103条1項の国土交通省令で定める期間は、1年とする。
102条 法103条1項の国土交通省令で定める図書は、次の各号に掲げる、工事が完了した時点の同項の建物及びその附属施設（駐車場、公園、緑地及び広場並びに電気設備及び機械設備を含む。）に係る図書とする。
（1）付近見取図
（2）配置図
（3）仕様書（仕上げ表を含む）
（4）各階平面図
（5）二面以上の立面図
（6）断面図又は矩形図
（7）基礎伏図
（8）各階床伏図
（9）小屋伏図
（10）構造詳細図
（11）構造計算書
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080226/516512/
灯油（タンク）の数量管理はどのようになっていますか
sugana
2008年02月22日 (金) 15時57分 No.558
ある管理組合の役員からの意見表明
先日、暫くぶりである管理組合の役員さんが事務所に見えられました。何やら、論争するような素振りであり、こちらも多少身構えました。
その役員さんの話によれば、「そのマンションを委託している管理会社は、灯油のタンクに残っている残数を適正に管理して決算報告することに抵抗を示している」と言うことでした。更に「此方のような決算報告は、他の管理組合では行っていなくて、特別に行っている」だから面倒だという、琴のようです。
従って、他の管理組合ではどのような数量管理を行っているのか、また、マンションネットとしてどのように考えているのか、いうものでした。
確かに、灯油の管理は大切なことで、タンクに残っている灯油は正に資産です。その管理をいかげんに行うというのはもってのほかでしょう。
管理組合が望む適正な管理を指示通り実行しないのであれば（できないのであれば）契約を解除して、管理ができる会社に委託すれば済む話と思いました。
さて、そのことは別にして、ロードヒーティングの灯油管理と専有部分の灯油管理は別々に行うことが必要でしょう。
専有部分の管理は一般会計と分離して独立した会計を設けて、赤字にならないような管理を追求すべきと考えます。
ＨＰ管理員
2008年02月22日 (金) 20時05分 No.559
重要性の原則
>灯油のタンクに残っている残数を適正に管理して決算報告することに抵抗を示している」と言うことでした。更に「此方のような決算報告は、他の管理組合では行っていなくて、特別に行っている」だから面倒だ
まず、管理組合の会計では、決まった会計原則というものが無い現実があります。
会計原則が無いとは言っても、企業会計原則、公益法人会計などに準拠したものでなければなりません。
『灯油のタンクに残っている残数を適正に管理』
これが、決算上、重要な影響を及ぼすか？の判断ですが、マンションの規模によっても異なるでしょうから、一概には言えないでしょう。
判断基準としては、そのマンション管理組合の会計方針によって、また、継続性の観点から判断するしかないと思われます。
よって、結論としては、
『管理組合が望む適正な管理を指示通り実行しない』管理会社は、問題ありです。
敷金の返還
ＨＰ管理員
2008年02月21日 (木) 20時35分 No.555
マンション管理人の独り言（宇野さんのブログ）
今は社宅に住んでいますが、それ以前は１年ほど一戸建ての住宅を借りて住んでいました、家賃が月に６万５千円でした。
入居時に不動産屋を通じて契約をしましたので、３月分の敷金を家主に不動産屋に１月分、当月家賃として１月分、合計３２５，０００円を支払いました。
その後マンションの管理人になり社宅に住むようになりました、急に引越しが決まったので契約どうり１月分余分家賃を支払い、その後不動産屋からの連絡を待っていました。
家に住んでいた時は小さな子供や猫がいるわけも無く、キレイに住んでいたつもりだったので、敷金３月分の１９５，０００円が全額返還されると疑いも無く思っていました。
引越しをして２月ぐらい経ったら不動産屋から書類が送られて来ました、内容は畳の表替え、襖の張替え等々修繕に掛かった費用の明細で、差額として８千円程戻しますと言った内容でした。
これを見て早速不動産屋に連絡、”おかしいじゃないか！１年ぐらいしか住んでいないのに”と言う文句を言いました、普通に生活をしていれば畳や襖は汚くなるがそのような損耗は仕方がないことで、これを見越して家主は家賃額を計算して取っているはずと言いました。
その後何度か不動産屋と電話でやり取りを行いましたが”らちがあかない”ので仕方なく小額訴訟の手続きを取る事に決めました。
敷金返還を小額訴訟で行うのは今回が初めてだったので、裁判所に言って事務所の人に訳を話すと、必要な書類と手続き方法を教えてくれました。
書類ですが敷金返還訴訟を行う人が多いため、敷金返還と最初から記入された用紙があり、それに書き入れる例文も付いていました。
証憑ですが不動産契約書、入居時に支払ったお金の領収書、会社から送られてきた明細書類だけでした。
訴訟費用ですが確か３５００円分程度の印紙と切手を購入しました、この代金は結審後切手で返還されますので結局訴訟費用は全額無料でした。
書類を作成し証憑を付けて裁判所に提出したところ、数日後に裁判所から裁判の日程が書かれた封書が来ました。
その日になり裁判所へ行くと不動産屋と家主の方数名が先に来られ待っていました、私は一人で行ったのですが、裁判中とくに私から話をする事も無く、裁判所方が家主さんに説明をしていました。
その後裁判員の方から返還金額は総額の半分１０万円でどうでしょうかと言われたので、その金額で和解しました。
和解金はその場で現金で家主さんから頂きそれで終了です、思ったよりも簡単でした。
http://blog.smatch.jp/kenichiu2002/archive/728
ＨＰ管理員
2008年02月21日 (木) 20時35分 No.556
小額訴訟って、簡単そうに思えますネ
sugana
2008年02月22日 (金) 10時03分 No.557
少額裁判制度に慣れる
管理組合の滞納時効中断等は少額裁判で
そうです。少額裁判は簡単です。私は、この制度を活用して管理組合の滞納処理の支援を進めています。
何と言っても、すごいのは判決が即日出されることです。管理組合の未納で少額裁判を提訴するには書面が簡単です。わざわざ裁判書類を頭を抱えて作る必要はありません。
マンション建設工事車両の音や排気ガスなどに悩まされている。対処方法は？
ＨＰ管理員
2008年02月21日 (木) 19時30分 No.554
≪マンション管理新時代≫
Ｑ：近隣にてマンションの建設が始まったところ、当マンション前の道路がダンプカーなどの工事車両の待機場所のようになっています。
エンジンを掛けっぱなしのため、音や排気ガスに悩まされています。その他、ミキサー車が道路上で水洗いをしていた事もあります。
登校児童の安全にもかかわりそうですので、対応策を教えていただけないでしょうか。
Ａ：マンションのような中高層建築物を建てることによって日照の阻害や工事中の騒音などで生活環境に影響を及ぼせば、近隣住民との間に紛争が起こり得ます。これらの紛争の予防と調整を図るために、多くの自治体では「中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」（一般には「中高層建築物等紛争予防条例」などと呼ばれています）を制定しています。
この条例では、中高層建築物などを建築する敷地境界線から10メートルの範囲内にある世帯が「隣接住民」として位置付けられ、建築主等は以下の事項について、建築確認申請の前にこれらの隣接住民に対して説明しなくてはなりません。
1.中高層建築物等の敷地の形態及び規模、敷地内における中高層建築物の位置並びに付近の建築物の位置の概要
2.中高層建築物等の規模、構造及び用途
3.中高層建築物等の工期、工法及び作業方法等
4.中高層建築物等の工事による危害の防止策
5.中高層建築物の建築に伴って生ずる日影の影響
6.中高層建築物の建築に伴って生ずる電波障害の対応策
7.特定建築物の営業時間、運営方法等
敷地境界線から10メートルの範囲内にマンションがひっかかる場合は、そのマンションのすべての世帯が隣接住民として位置付けられて説明の対象となるので、通常はそのマンションにおいて独自の説明会が開催されます。
また、次に掲げるものに該当する者は「関係住民」して位置付けられます。
1. 中高層建築物の敷地境界線から、その高さの2倍の範囲内にある土地又は建築物に関して権利を有する者及びその範囲内に居住する者
2. 中高層建築物による電波障害の影響を著しく受けると認められる者
3. 特定建築物（ここでは斎場、納骨堂、カラオケボックスなど）の敷地境界線から、100メートルの範囲内にある土地又は建築物に関して権利を有する者及びその範囲内に居住する者
関係住民から申し出があった場合には、建築主等は説明会等を開いて説明することになっています。
したがって、工事車両の待機場所や洗浄方法・場所、学童の登下校時の安全確保の方法などは、工事着工前に説明されるものです。その説明と違う行為が行われた場合は、建築主等に申し入れて是正してもらうことになります。
話し合いが不調に終われば自治体に対して「中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」の手続きにしたがって「あっせん」を申請し、それでも紛争の解決の見込みがないと認めたときには、「建築紛争調停委員会」が開かれて「調停」が行われます。さらにその「調停」結果に不満がある場合は、損害賠償請求などの民事訴訟の手続きに入ることになります。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080221/516298/
雪下ろし中に転落、40歳男性が死亡 札幌・厚別区
ＨＰ管理員
2008年02月18日 (月) 19時53分 No.544
≪北海道新聞≫
十八日午後一時十分ごろ、札幌市厚別区厚別南二のマンション「エクセルシオールひばりが丘３」（十五階建て）の屋上から、同市北区篠路七の五、会社員泉昌孝さん（４０）が転落し、全身を強く打って間もなく死亡した。
札幌厚別署の調べでは、泉さんは同マンションの雪下ろしをする請負業者の社員。同僚が地上で安全確認をし、泉さんが屋上から雪庇をスコップで落とす作業をしていたという。同署は、泉さんが命綱をしていなかったことから業者の安全管理に問題がなかったかについても調べている。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/76780.html
ＨＰ管理員
2008年02月18日 (月) 20時14分 No.546
>屋上から雪庇をスコップで落とす作業
屋上での一人作業は危険です
当掲示板をご覧の管理会社の皆さん
安全帯（命綱）を装着するように指導をお願いします
雪仙
2008年02月20日 (水) 12時53分 No.553 
屋上には通気管などがあり、ロープを張って命綱を付けるべきでしょうね。地下室の受水槽点検時に管理員さんが落下して亡くなられた事例もありますし、管理会社は一人作業をさせて、安全管理をどう思っているのでしょうね。
火災警報器の共同購入で取材を受ける
sugana
2008年02月19日 (火) 13時10分 No.549
当ネットが進める共同購入に関心高まる
昨日、「火災警報器の共同購入の取り組みが珍しい」として、北海道新聞社の取材を受けました。
定価が9,030円のところ何故70%の値引きになったのか、その取り組みについて様々な角度から、質問を受けました。
その結果、記者さんも、当マンションネツトの取り組みに納得して頂きました。近々、紙上に掲載されることになっています。
雪仙
2008年02月20日 (水) 12時46分 No.552
警報器が掲載されると大反響があるかもしれませんね(*^_^*)事務局ご苦労様です。
【マンション快適ライフ】規模に応じ自主防災
ＨＰ管理員
2008年02月19日 (火) 18時15分 No.551
≪YOMIURI ONLINE≫
大→単独で組織…都心から帰宅も想定 小→町内会に参加…合同で消防訓練
災害への備えとして、マンション住民による「自主防災組織」の活動が重要になっている。防災訓練を行って住民の協力関係を深めたり、近隣との連携を模索したり。マンションの規模に応じた取り組みを検討したい。
千葉県浦安市のマンション、富岡エステート（４棟２５６戸）では昨年５月、管理組合と自治会が共同で「自主防災隊」を発足させた。それまで自治会主体の組織はあったが、「住民の７割しか自治会には加入しておらず、全住民を対象にした活動が難しい」などの理由からだ。
管理組合の理事会に新たに「防災・防犯対策専門委員会」を設けて防災隊の事務局となり、管理組合理事長が隊長を務める形にした。同委員会委員長の樋口正さんは「自治会と管理組合は車の両輪。ただ、建物を管理する管理組合の理事長が防災の責任者を兼ねた方が設備や予算にかかわる問題への対処がしやすいと考えた」と説明する。
自主防災組織は、地域住民が任意に組織するもので、一般的には町内会単位で結成されることが多い。災害対策基本法は、国や自治体がこうした組織を育成するよう定めており、自治体の多くは防災資機材の整備に対する助成や防災訓練への協力などを行っている。
消防庁によると、２００７年４月時点の組織率（全世帯に対する組織加入世帯の割合）は約７０％。規模の大きなマンションの場合、単独で組織を設けており、その際、主体は自治会または管理組合、両者による合同のケースなどがある。防災計画の作成や防災訓練の実施などが主な活動内容だ。
１０年以上の活動歴を持つ、東京都江戸川区のなぎさニュータウン（７棟１３２４戸）の「なぎさ防災会」は、「より多くの住民が防災訓練に参加できるよう、工夫をこらしている」とする。
都心の職場で被災した場合を想定し、実際に都心から自宅近くまで歩く帰宅訓練や、同タウン敷地内の広場に緊急避難小屋を作り、そこで夜を明かす“夜間訓練”などだ。
「訓練を通じて住民同士の交流が深まれば、いざというときの連携に役立つはず」と事務局の村瀬達海さん。今後は住民が留守がちになる平日の昼間に災害が起こった場合の体制作りが課題という。
一方で、近隣住民やマンション間での連携を模索する動きもある。
マンション管理会社でつくる社団法人高層住宅管理業協会は昨年１１月、川崎市内で町内会とマンションによる合同の消防・防災訓練を実施。１６の管理組合が参加し、マンションごとに避難訓練後、地元の小学校に集合し、通報、消火訓練、起震車体験なども行った。地域の防災に関して意見交換もした。
同協会の山口誠さんは、「マンションの規模に応じて、地域との協力関係がとれるはず」と話す。小規模なマンションは独自に防災組織を作ることが難しいため、町内会の活動に参加し、地域の防災計画を住民に周知することを勧める。比較的規模が大きく独自に防災組織を作れるところは、マンションの防災計画を立てるとともに、地域との連携を検討することを提案している。
（2008年2月19日 読売新聞）
http://home.yomiuri.co.jp/news/20080219hg02.htm
来月の石油製品調達費 横ばいか若干下げ 石連会長が定例会見で
ＨＰ管理員
2008年02月19日 (火) 18時12分 No.550
≪北海道新聞≫
石油連盟の渡文明会長（新日本石油会長）は十八日の定例会見で、新日石の三月出荷分の石油製品の調達コストが横ばいか○・五円程度下がるとの見通しを示した。ガソリンや灯油の価格に一服感が広がりそうだ。
米原油先物市場は一バレル＝九○ドル台の高値で上下しているが、渡会長は「（調達コストが）一円、二円アップするということにはならない」と断言した。ただ、小売価格への未転嫁分がガソリンで三円、灯油で一円程度あり、実際に小売価格がどう動くかは不透明だ。
石油情報センターの調査で、道内平均小売価格（十二日時点）は、ガソリンが一五三・六円、灯油（配達）が九九・四円。新日石など元売り各社は二月出荷分の卸価格を一・七−二・○円程度引き上げたが、全国的に小売価格への転嫁は進まず、逆に下落基調だった。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/76765.html?_nva=34
分譲マンション業者のアジャクスが事業停止／負債総額約１２０億円
ＨＰ管理員
2008年02月18日 (月) 20時12分 No.545
≪神奈川新聞社≫
民間信用調査会社の東京商工リサーチ横浜支店によると、分譲マンション業者の「アジャクス」（横浜市中区）と関連会社でマンション管理の「アジャクスライフサポート」（同）は十八日までに、事業を停止し事後処理を弁護士に一任した。横浜地裁に対し破産手続き開始申し立ての準備を進めているという。負債総額はアジャクスが約百二十億円、アジャクスライフが約二億八千万円。
アジャクスは二〇〇〇年に創業し、〇三年から「フェリズ」や「ルシオン」シリーズの自社ブランドでマンションを販売していた。〇四年三月期以降は売り上げを急激に拡大し、当初の横浜市内や相模原市などでの展開から茨城県や千葉県、山梨県など県外へ進出。〇七年三月期には売上高約九十八億円と過去最高の実績を上げていた。
しかし、〇七年度に入り業績が悪化。帝国データバンク横浜支店によると、マンション用地価格の上昇などで都市部から地方へ展開していた物件の販売が振るわず、〇七年九月中間決算の売上高は約二十七億四千万円で、約四億五千五百万円の赤字に転落していた。
http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiifeb0802469/
ある管理組合の総会が大成功
sugana
2008年02月18日 (月) 13時50分 No.543
合意形成は地道な努力から達成
札幌市内のある６０戸管理組合の事例。
とてもすがすがしいと言うべきか、すごいと言うべきか、総会の成り行きを聞きまして、胸が高鳴りました。区分所有者６０名中実際に参加された組合員は３５名。
この数字は何を物語っているのでしょうか。合意形成が進んでいることを示していると感じました。
何故このように、管理組合の総会に多くの組合員が参加しているのか。不思議に思う方々が多いと思いますが、これまで３年間理事長を務められたＹさんの人柄と、業務を進めるための説明が十分なされてきたことが要因と感じました。
当該理事長は、当マンションネットが問題提起している「無駄な経費の削減と、管理組合の業務の質の向上、組合員の負担を軽減する取り組み」を就任当初から始めて、３年間で１，２００万円余の余剰金を生じさせました。
そして、現在徴収している修繕積立金１u113円で当面引き上げしないで済むレベルにさせました。
「管理委託経費の削減を始めとした諸々の削減、ロードヒーティングの稼働調整など全ての課題に挑戦して」単年度450万円の削減に成功させました。
これらの取り組みが、多くの組合員に浸透し理事長自ら行った、取り組みが支持されと言うことでしょう。
総会当日は、今後の課題としたプリントを作成して、自分の進めた業務の総括と、今後理事会を構成する方々への課題も示して、合意形成の進め方の「あるべき姿」を示したものと、改めて感動しています。
総会後、ささやかな懇親会を開いたところ、組合員４５名が参加したと言うことでした。
理事長退任を惜しむ声が多かったそうですが、ご本人は「独裁はいけない。お手伝いはします」と述べたそうです。
来年度のマンション管理講座では、難しい問題の合意形成について、事例報告していただくことにしたいと思います。
居座る株式会社
HIRO
2008年02月17日 (日) 20時34分 No.540
札幌の高層マンションの住人です。
当マンションには集会所として別棟の建造物が付属していました。
購入時、某FM局のサテライトスタジオが置かれることを了解していたのは確かですが、入居してみると、
そのFM局を運営する株式会社ら○れ×が本店として登録し、事務所を置き、各種イベントを開催して利益を上げていました。
住民の総会に使用しようとすると「その日はイベントがあるからダメ」と断られ、やむなく近所の有料集会所で住民総会を開きました。ようやく鍵の引渡しを受けたのは２年目のことです。しかも引渡しを受けた鍵は既に使用不能でした。
（勝手に鍵を付け替えていたのです。）
株式会社を入れたのは売主であるD京とJR都○開○のようですが、
既に昨年末の総会でやっと引渡しを受けた住民側として株式会社が登記している現状を引き継ぐ意志のないことを決議し、D京側に通告していますが、２月になってもイベントを強行し３月にも開催しようとしているのが現状です。
営利活動が行われていることで、税法上も住民が不利益を被っています。どうすれば退去させられるのでしょう？
sugana
2008年02月18日 (月) 10時11分 No.541
細部について相談をお受けします
法令に基づき対処することが肝要
ＪＲ駅北側のマンションと推察します。まず、感じたことは分譲会社の販売姿勢に問題がありますね。何時も憤りを感じるのは、「販売してしまえば後は知らない」という前近代的な感覚です。
さて、本問題の解決は法令に基づき対処すべきと思料いたします。感情的にながされず、区分所有者の共同の利益をどのようにしたならば確保できるのかという観点から問題解決に望まれるべきです。
とにかく、一度関係書面を持参の上おいで下さい。分譲会社等の交渉は弁護士の支援も考慮されれと思います。事務局
ＨＰ管理員
2008年02月18日 (月) 10時25分 No.542
この相談内容は、ネット上では難しいです
>購入時、某FM局のサテライトスタジオが置かれることを了解していた
ここが、一番のポイントで大事なところです。
購入時の契約書、重要事項説明書などを詳しく読まないとなんとも言えません。
事務局と連絡をとって、購入時の契約書、重要事項説明書、管理規約、など必要な書類を確認し、相談して下さい
メール h-mansion-net@silk.plala.or.jp
電話 ０１１−２７２−５１２６
管理会社が管理業の登録をしておらず、決算報告書の疑問点にも回答しない…
ＨＰ管理員
2008年02月16日 (土) 15時40分 No.538
≪マンション管理新時代≫
Ｑ：東京都内にある、築18年16世帯のマンションです。
18年間管理を委託していた会社がマンション管理業の登録をしておらず、管理業務主任者も在籍していないことが明らかになりました。2007（平成19）年2月をもって自主管理に切り替え、決算報告書を確認したところ、不明な部分も多くその説明を求めても回答がありません。
自主管理に切り替えた後に揚水ポンプの修理を実施しましたが、決算報告書不明部分の回答もない状況なのに、修理代を支払えと言ってきます。
どのように対処すればよいか教えてください。
Ａ：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下、適正化法と言います）の53条によると、 無登録の管理会社は、マンション管理業を営んではならないとされています。適正化法は、2001（平成13）年8月に施行されたので、ご質問者のマンションの管理業務を受託していた管理会社は、委託契約期間の途中において登録をすべきだったのに、登録をしないまま今日に至ったことになります。
適正化法では、無登録でマンション管理業を営んだ者は、1年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処せられることになっています（106条）。要するに、犯罪行為となるのです。
ご質問者は、管理会社がいいかげんな業務をしていたから決算報告書に不明部分が発生したので明らかにして欲しいと考えておられますが、それは当然のことです。 しかし、実際に管理会社に明らかにさせるのは非常に難しいと思います。
無登録の管理会社がマンションの管理業務を営むのは犯罪ですから、刑事告発することも視野に入れて検討されればよいと思います。
さて、その管理会社から揚水ポンプの修理代の支払いを求められているということですが、この支払いはしなければなりません。無登録の業者だからといって、修理した対価を支払わなくてもよいことにはなりません。また、“決算報告書の不明部分について回答をするまで支払わない”として両者を結びつける理由も見当たりません。
修理代は支払って、決算の不明部分は別途交渉していくしか方法はないと考えます。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080215/516072/
火災警報機の設置始まる
sugana
2008年02月16日 (土) 14時05分 No.537
マンションネツトの共同購入による火災警報器の設置始まる
当ホーページのトップページでご案内している、法令改正に伴う専有部分の（台所と寝室）火災警報器の共同購入による設置が、２月８日から始まりました。
消防庁指定の法令鑑定品が当ネットのスケールメリットを生かした方法により、定価9,030円の70%引きの2,677円で購入できることになり、関係管理組合の間では話題になっており、団体会員でない管理組合からも、この頃は問い合わせが頻繁に入り出しました。
今年の６月１日まで設置しなければならないことになっており、このところ漸く管理組合の理事会で議題として取り上げられるようになってきており、今後益々当該警報器の関心が高まっていくものと思います。
そこで、議論の素材として提供したいのは、「現在販売しているマンションは全て専有部分の必要箇所に警報器が設置されており、しかも、法定点検は管理組合の責任で行っております」よって、専有部分だから、区分所有者が勝手に設置すればよい、管理組合は関係ないという議論は、頂けないと思料します。
従って、火災という管理組合全体に大きな災害をもたらす対策は管理組合の責任で行うべきと考えます。
昨年、札幌市内で火災が起きた内、７カ所のマンションで当該警報器が設置されており、全て留守であったが、ローカ等に鳴り響く音で付近の住民が消防署に連絡し、ボヤで消火したそうです。
そのような事例から、消防局では、マンションの管理組合は真剣に検討して欲しいと述べておりました。
３月２９日のマンション管理講座に於いて、詳しく消防局の担当者から説明がある予定になっております。
管理組合の関係者は是非、ご参加ください。 事務局
灯油価格
ＨＰ管理員
2008年02月12日 (火) 17時43分 No.532
札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の2/8調査分が発表されました
安値 86.7 高値 100.0 平均価格 93.30（消費税抜き）
平均価格で、前回（1/25）より 0.4円の値下がりです。
次回調査は、2/25予定のようです
ＨＰ管理員
2008年02月15日 (金) 19時33分 No.536
≪北海道新聞≫
道内の灯油０・２円下落 ガソリンは上げ
石油情報センターが十四日発表した石油製品市況調査によると、十二日時点の灯油（配達）の道内平均小売価格は一リットル当たり九九・四円で前週より○・二円値下がりした。逆にレギュラーガソリンは一五三・六円で○・三円上がった。ガソリンの値上がりは昨年十二月十日以来。
石油元売り各社は二月の卸価格を一・七−二円程度引き上げている。そんな中、最高値圏で高止まりしていた灯油の小売価格が下落したのは、在庫の増加により、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が十一日から全道で二−三円値下げした影響とみられる。
一方、道内のレギュラーガソリンは一五四・八円の最高値を付けた昨年十二月十日以降、調査のない年末年始を挟み七週続けて下落か横ばいだったが、上昇に転じた。全国平均は一五二・三円で八週連続の値下がりとなった。元売り関係者は「ガソリンの値動きは地域でばらつきがあるが、灯油に関しては当面上がる要素がない」と話している。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/76202.html?_nva=7
ＨＢＣテレビが節減対策を放映 順延
sugana
2008年02月08日 (金) 11時47分 No.527
編成上の都合で放映が２月１２日（火曜日）に延期
本日８日放送予定のロードヒーティング灯油代の節減対策に関する放映が、放送局の編成上の都合で２月１２日に変更になりました。悪しからず。
ＨＰ管理員
2008年02月12日 (火) 20時30分 No.533
ＨＢＣテレビ Hana＊テレビ
「 灯油代節約にあの手この手〜ロードヒーティングの場合」
久しぶり？にＨＢＣを拝見しました。
何時もは、ファイターズの扱いが大きいＨＴＢなんですが
今回の放送内容は、灯油節約術を客観的に取材されたようで、よかったですネ。
記者さん、グッドジョブです。
Rマンション 元役員
2008年02月13日 (水) 10時46分 No.534
ロードヒーティングの【灯油代の節減術」から
昨日のＨＢＣテレビ放映により、今後は多くの管理組合でボイラーの効率稼動に取り組み大きな成果を上げることになるでしょう。
私としては、効率稼動に５年程携わって来ていましたので、違った視点でテレビ放映を視聴させていただきました。
・１番目の放映
理事長さん毎日お疲れ様です、今後も効率稼動を継続的に実施するためには、負担を軽減する方策を取り入れなればなりません。そのためには、ボイラーは手動運転にこだわらず、今までのボイラーの設定温度を見直し、雪が降る恐れがある場合は、自動運転にすると良いかと思いました。
ただし、降雪が収まったり、天候が安定している場合は、ボイラーを完全に停止すると良いです。
現実と、食い違っていましたらご了承ください。
・２番目の放映
賃貸住宅を管理しているオナーさんが、リモコンを利用して遠隔操作しての、ボイラー運転は新たな発見でした。降雪（天候）を確認しながらボイラーをＯＮ・ＯＦＦしているので、無駄がなく効率的な融雪方法と感心しました。
手間隙がかかるので、面倒くさいとして効率稼動を実施していない管理組合には最適な手段かと思いました。
・３番目の放映
ＩＴを利用しての融雪は管理組合にとって大きなメリットがあることを紹介されました。１２月・１月で前年比で灯油代が７５％程節減で、当初投資額は概ね元が取れた計算になります。２月・３月の効率稼動で２０万円程の節減が見込まれるとともに、次年度は更に大幅な経費節減が見込まれるでしょう。
一つ、意見を言わせていただければ、融雪は降雪状況を確認して融雪時間を決めボイラー運転しているテレビ紹介でしたが、朝方に２０ｃｍ以上の降雪があった場合や、さらに降雪が続いている場合は、降雪に融雪が追いつかない課題があるかなと思われました。
灯油２−３円下げ コープさっぽろ、あすから全道で
ＨＰ管理員
2008年02月10日 (日) 09時08分 No.529
≪北海道新聞≫
道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は九日、札幌地区で一リットル当たり九十六円としている灯油価格（定期配達、税込み）を、十一日から九十三円に引き下げるなど全道で二−三円値下げすると発表した。在庫増加により仕入れ値が弱含みになっているため。小売価格相場形成に大きな力を持つ同生協の値下げで、道内の灯油価格は下落傾向に転じそうだ。
値下げ後の最安値は、札幌、北広島、江別などの九十三円。最高値は稚内、根室などの九十九円。このほか旭川は九十四円、函館、釧路は九十五円などとする。今回の価格改定で百円を超える地区はなくなる。仕入れ値の下落幅が比較的小さい稚内、根室のほか、中標津などの遠隔地では値下げ幅を二円にとどめた。同生協が灯油価格を引き下げるのは、二○○七年二月二十一日以来。
同生協は、値下げの理由を《１》原油価格が高止まりしているが、円高で輸入コストは横ばいになっている《２》価格高騰による販売不振で在庫が膨らみ、安値の業者間転売（業転）物が出回り、実質的な仕入れ値が下落傾向にあるためとしている。今後の見通しについて、同生協は「在庫は高水準で、極端な冷え込みが続かない限り価格上昇はないだろう」（幹部）とみている。
同生協は○七年十二月一日に灯油価格を全道で十七円引き上げた後、原油高騰の沈静化を受けて今年一月、二月と価格を据え置き、値下げの機会をうかがっていた。石油情報センターの調査によると、四日時点の灯油（配達）の道内平均小売価格は九九・六円だった。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/75317.html
構造計算書調査費用の補助について
雪仙
2008年02月08日 (金) 14時03分 No.528
分譲マンションの構造計算書調査費用の補助について
札幌市では、分譲マンションの管理組合が行う構造計算書などの調査（簡易調査）に対して、調査費用の一部を補助します。
平成１９年度の札幌市共同住宅構造計算書調査緊急支援事業の補助申請の受付けは平成２０年１月１０日で終了しました。
なお、本事業は平成１８年度、１９年度の２ヶ年事業です。
従いまして、本年度（平成１９年度）をもちまして終了いたします。
都市局建築指導部建築安全推進課
住所：〒060-8611 札幌市中央区北1条西2丁目 札幌市役所本庁舎２階
電話：011-211-2867 FAX：011-211-2823
E-Mail：kenchiku-shido@city.sapporo.jp
以上の記事がでていました。
“早い者勝ち”で決まった駐車場契約が継続するのは不当か？
ＨＰ管理員
2008年02月07日 (木) 19時15分 No.525
≪マンション管理新時代≫
Ｑ： 築４年、143戸のマンションの理事長です。当マンションの駐車場は89台分（全戸の62％）しかなく、分譲業者が販売順に駐車場契約者を決めたために外部駐車場利用者は不満を持っています。一方、駐車場契約者は既得権を保持しようとしています。
仮に、外部駐車場利用の方が区分所有法第30条3項の規定に基づいて訴訟を起こした場合には、管理組合が敗訴する確率が高いと思います。いかがでしょうか。
また、本件に類似した判例がありましたらご教授願います。
Ａ： 『区分所有法第30条３項の規定に基づき訴訟を起こした場合には、管理組合が敗訴する確率が高いと思います』とは、条文にある『…区分所有者間の利害の衡平が図られるように定められなければならない』を指しているものと思います。
そもそも区分所有法30条の１項では、『建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる』とされています。
区分所有法30条3項でいう『衡平』とは、近隣駐車場の利用料金や利便性等の条件がマンション内駐車場と大きく異なる場合において問題とするもので、マンション敷地内に公平に駐車ができるか否かだけをもって判断するものではありません。
販売順に使用契約を結んだ際の根拠や経緯がわかりませんが、規約・細則（以下「規約等」）の中に駐車場使用（契約）についての定めがあり、その内容が公序良俗に反するものでなければ、敗訴する可能性は低いものと思われます。
利用料金や利便性等の条件が大きく異ならないことを前提とした場合の回答としては、法的解釈やその措置についてではなく、規約等の問題であり、そして、その運用方法にあるものと思います。4分の3を超える区分所有者の意思がマンション内駐車場使用の当初契約の全面見直しを求め、さらに、諸手続きの業務は煩雑になりますが毎年の駐車場入れ替えを望むのであれば、規約等を改正して運用すればよいことであり、既得権の主張とは別次元の問題です。
当初契約を見直す場合も含め、駐車場使用方法を決定した後の運用として、駐車場に空きが発生した場合は抽選などのくじ運に任せず、申し込み受付順に従って契約を締結することは一つの方法と言えます。
駐車場使用法について総会での決議要件を求めた裁判では以下の判例があります。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080207/515835/
ＨＰ管理員
2008年02月07日 (木) 19時16分 No.526
≪マンション管理新時代≫
●駐車場使用を「抽選による入れ替え制」から「更新による継続使用」に変更する場合は、「共用部分である駐車場を特定の区分所有者に専用使用させる権利を与えることは、共用部分の変更に当たるものと解される」としたうえで、普通決議では足りずに特別決議が必要という判断を示した（神戸地裁 2001年6月28日判決）。
●近くに駐車場がない丘の上にあるマンションにおいて「更新による継続使用」から「駐車場入れ替え制」への変更について総会での決議要件を争った裁判では、単純に駐車場使用契約の解釈を問題点として、「規約には駐車場専用使用権の内容を直接規定する条項はなく、駐車場使用契約という債権契約で定めるものとしているため債権契約の土俵だけで論ずべきものであり、分譲会社の担当者が永続的権利であると説明したことは契約内容を左右するものではない。また、専用使用権といっても、期限は１年であり、双方から異議がなければ更新されるという程度のもので１年経過後に入れ替え制にしたことにより異議を唱えられるような強い権利ではない」として普通決議を要件とした（さいたま地裁 2003年11月19日判決）。
【参考】区分所有法30条（規約事項） 抜粋
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
（中略）
３ 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは 共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080207/515835/?P=2
ロードヒーティングの節減対策のあれこれ 放映される
sugana
2008年02月04日 (月) 16時07分 No.522
ＨＢＣテレビが節減対策を放映
今期のように灯油が異常な高騰をして、各管理組合理事会も、これまでのような「自動運転」を、そのまま放置できなくなりました。
それは、当然管理費会計において赤字決算をすることが明らかになってきているからです。
当マンションネットは３年前から、このような管理組合の無管理の状態を止めるよう提案してきました。
その情報を活用した管理組合は、これまでの当該費用が２４０万円から１２０万円減らした事例なども紹介してきたところです。
今年は、昨年に増して灯油の節減運動が取り組まれ当マンションネツトで承知しているだけでも２０数組合になりました。しかし、街中では「晴れていて、路面も雪がないのにロードヒーティングを稼働させている実態を目の当たりにして、誠に残念と言うべきか」「どうなっているの、ここの管理組合」と、言ってしまいたい。
当ネットの「ロードヒーティング問題」のプロによれば、一晩（２０戸程度のマンション）で、１万円が消費するそうです。無関心と貴方任せの理事会は、今年の決算でどのような弁解をするのか。興味津々。
さて、ＨＢＣテレビは、２月８日午後６時１５分から、ロードヒーティングの稼働調節を行っている管理組合の実態などを放映いたします。ご期待下さい。
管理組合のみなさん、やる気があれば、無駄な経費の排除は誰でもできます。
稼働調節等の方法が知りたい方は、当ネットに連絡下さい。長年のノウハウを蓄積したプロを紹介いたします。
sugana
2008年02月05日 (火) 16時53分 No.524
ロードヒーティングの稼働調整の支援依頼
効率的稼働（節減対策）の支援を要請します
テレビ放映後、節減対策のノウハウ提供等の支援要請依頼が当マンションネットに寄せられると思います。
これまで、実績を上げたメンバーの皆さん方に対して、情報提供と、支援要請を致します。
その際は、どうぞ宜しくお願いいたします。
日本のマンション管理の「あるべき姿」を問う
ＨＰ管理員
2008年02月04日 (月) 19時23分 No.523
≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫
昭和30年代前半から普及し始め、およそ半世紀の歴史を刻んだ分譲マンション。当時は高嶺の花とされ、限られた人だけのものだったが、現在では主要な住居形態としてすっかり定着した。ところが、高層マンション誕生に見られるような建築技術の著しい進歩とは裏腹に、そこに住む居住者のマンション管理に対する意識や姿勢は今もって発展途上だ。共同住宅ゆえの“特質”が、マンション管理の前途に暗い影を落としている。今後、経年マンションは急増が見込まれる。築40年超マンションが「お払い箱」となるのか「社会資産」として延命できるのかは、マンションの管理運営にかかっていることは疑う余地がない。日本のマンション管理はどうあるべきなのか、その未来像を展望する。
■木造２階建てでもマンション（？） 知る人の少ないマンションの定義
「マンション」…今ではすっかりおなじみの言葉だが、突然、「マンションとはどういう建物なのか説明してください」と言われたら、一体どれだけの人が正確に答えられるかは疑問だ。おそらく「鉄筋コンクリートで造られた集合住宅」程度の答えは返ってくるのだろうが、実は、法律上のマンションの定義はまったく異なる。
『２以上の区分所有者が存する建物で、人の居住の用に供する専有部分のあるもの、並びに、その敷地および附属施設』
これが、法律（マンション管理適正化法）に定めるマンションの定義だ。マンションに住んでいながら初耳という人も少なくないだろう。この中には階数や構造による制限は出てこない。いかにも法律家が議論の末、たどり着いた表現であることがうかがい知れる。庶民感覚とは、ズレがあるようにも思える。しかし、マンションに暮らすのであれば、知っておいてほしいのも事実。冒頭、「共同住宅ゆえの特質が前途に暗い影を落としている」と述べたのも、こうした知識の差が大いに関係する。マンション特有の課題（特質）とは何なのか？ マンション管理の未来像を展望する第一歩として、まずはその特質を理解することから始めよう。
■玄関扉の内部塗装部分は専有部分、それ以外の部分は共用部分とする不可解な現実
マンション管理の特質を整理すると、大きく３つに分類できる。以下がその内容だ。
１．「区分所有」という権利形態の複雑さ
２．価値観の異なる家族が１つ同じ屋根の下で暮らすことで生じる利害対立や合意形成の難しさ
３．マンション管理の主体が不明瞭になりやすいこと
「区分所有」という言葉、今でこそ耳慣れたが、その意味を追求し始めると実に難解だ。そもそも「区分所有権」とは、文字通り「区分」された「所有権」のこと。１つのモノには１つの所有権しか存在しないという「一物一権主義」の例外と位置付けられている。そのため、１つの建物に独立した所有権が複数存在するマンション（＝区分所有建物）も完全所有建物の例外的側面に位置付けられており、このことが様々な弊害につながる。マンション内を走る配管や玄関扉の取り扱いは、まさにその典型例だ。
ご存じの通り、マンションは専有部分と共用部分に大別できるが、上下に走る縦配管は共用部分、各住戸の床下を走る横配管は専有部分と解されている。同様に、玄関扉の内部塗装部分（のみ）は専有部分、それ以外の部分は共用部分に分類される。１枚の扉に専有部分と共用部分が混在している格好なのだ。このようなことは、完全所有権の住宅では決してあり得ない。分譲マンションならではの不可解な現象だ。
次に、居住者同士の意思決定の難しさは、改めて説明するまでもないだろう。一例を挙げれば、高層マンションの登場で上層階にある高額住戸の購入者と、下層階の購入者とでは所得格差があるのは周知の通り。また、ペット飼育１つ取っても争いが絶えないマンションは数知れない。いかに合意形成が難しいか、その現実を思い知らされるばかりだ。
そして３点目、マンション管理の主体が不明瞭になりやすいことも忘れてはならない。「マンション管理の主体」とは「マンション管理の担い手」のこと。直接的な権利義務を有する管理組合運営の張本人と言い換えられる。実は７年前、「マンション管理の主体は誰か？」という議論にようやく一定のメドが付いた。2001年に施行されたマンション管理適正化法の中（指針）で、初めて「マンション管理の主体は管理組合」と明文化されたからだ。
マンション管理の主体はマンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、長期的な見通しを持って適正な運営を行なうことが重要である。
■マンション管理の究極のあるべき姿は「完全自主管理」
しかし、決着したのはあくまで法律内での話。現実問題、管理会社主体のマンションは今もってなくなっていない。もちろん、時間の面でも知識の面でも必要かつ十分な管理運営ができないマンション組合員に代わって、業務を代行する管理会社の存在は大きい。親身になってアドバイスしてくれるのは、大変ありがたいことだ。
だが、管理会社に甘えて「すべてお任せ」にしてしまうと、“温室育ち”の管理組合になる危険がある。自らの意思と判断で行動できなくなると、管理能力の弱体化につながる恐れがあるのだ。昨今、食料自給率の低下などによって地産地消（地元で取れたものを地元で食べる）が再び注目を集めているが、マンション管理においても自己責任・自助努力のもと、「自給自足」＝「完全自主管理」が日本のマンション管理のあるべき姿だと筆者は考える。
地産地消が脚光を浴びた背景には、消費者の食に対する安全・安心志向の高まりがある。皮肉にも、食品偽装の頻発がさらなる後押しにつながった。自分の住むマンションの管理が“自給自足”になれば、「忙しい」「よく分からない」などと言い訳している暇はなくなる。好む・好まないにかかわらず、関心を持たざるを得ないのだ。プレッシャーを与えることで、強引でもマンション管理に目を向けさせることが、無知・無関心から脱却できる唯一の方法と思う。
今後、200年住宅ビジョンが本格化すると、高耐久住宅の普及が促進される。いいものを長く使うためには、当然、ハード・ソフト両面からのサポートが欠かせない。そのソフト面こそがマンション管理そのものであり、マンション管理の機能向上が資産価値の向上にもつながる好循環を生み出す。誰にも依存しない「自己完結型」の管理運営が、良好な住環境を手に入れるための近道になることは間違いないだろう。
【参考】マンション管理をめぐる法整備の歴史
1962年（昭和37年） 区分所有法が施行される
1981年（昭和56年） 建築基準法が改正される（新耐震基準）
1982年（昭和57年） 中高層共同住宅標準管理規約が制定される
2000年（平成12年） 住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）が施行される
2001年（平成13年） マンション管理適正化法が施行される
2002年（平成14年） マンション建て替え円滑化法が施行される
2003年（平成15年） 区分所有法が改正される（建て替え要件の見直しなど）
2004年（平成16年） マンション標準管理規約が制定される
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
ロードヒーティングボイラーの効率運転
Rマンション 元役員
2008年02月03日 (日) 09時04分 No.521
ロードヒーティングボイラーの効率運転は、昨年末から多くの管理組合で取組みが実施されていますので、これらの管理組合は昨年に比べての灯油消費量は半減以下かと考えます。2月に入ってから天候が穏やかな日が続いていますのでボイラーは「停止継続状態」で良いでしょう。
ただし、ボイラーを停止状態にしている場合は、路面温度(地温温度)が下がっていますので、降雪に合わせてボイラー運転をしても「融雪」が「降雪」に追いつかず、雪が積もる一方になりますので注意してください。大目の降雪が予想される場合は、降雪の約1時間30分前くらいにボイラーを運転し路面温度を上昇させておけばよろしいです。
なお、路面温度の設定を「2度とか3度」とかに低く設定した自動運転は、ボイラーの運転回数が少なく以前より灯油消費量は大幅減となりますが、降雪時に的確に融雪が出来ない問題が発生しますので注意願います。その場合、路面温度を「5度から8度」くらいに設定替えして様子を見ると、次年度は楽々融雪が可能になるかと思います。
なお、リモコン操作の出来ないボイラーを設置している管理組合は、ボイラーのソバにBOXを設置しその中にリモコンを設置することが可能か検討する価値はあるかと考えます。戸数が少ない管理組合でも、設置費用が20万円から30万円程度であれば、一冬で投資額以上の効果が出るでしょう。
共用部分の欠陥（その２）
ＨＰ管理員
2008年02月02日 (土) 18時56分 No.519
≪asahi.com ここが知りたい≫
【質問】 新築マンションを買い１年が経ちました。管理組合もようやく活動し始めたのですが、寄せられる苦情は建物の欠陥問題です。
私は理事になったのですが、あまりにも多くの人から苦情を寄せられるので、組合としてもどのように処理してよいかわからず困っています。すべての苦情を組合で処理しなければならないのでしょうか。
【答え】 マンションの建物の欠陥（瑕疵といいます）をまず区別する必要があります。
マンションには御存知のように、それぞれの区分所有者が所有する専有部分と全員が共有する共用部分があります。
専有部分とは各住戸の室内の部分、例えば内装――壁の内塗りやクロス、天井板、床、台所・便所・洗面所・浴室の設備、それらの設備のために室内に引き込まれた電気、ガス、水道、排水等の配管類をいい、それは専有部分の欠陥として、各区分所有者が分譲業者と交渉しなければなりません。しかし、１年目位は分譲業者と交渉して補修が進むのですが、その後はなかなか思うようには進まず、管理組合ならば何とかしてくれるであろうと管理組合に持ち込まれることが多いようです。
【質問】 私は理事を引き受けたのですが、私自身の仕事もあり、とても専有部分の欠陥処理まで手がまわりません。どうしたらいいですか。
【答え】 専有部分の欠陥については、各区分所有者と分譲会社の交渉に任せるべきと思います。ところが、たとえば窓や玄関ドアも共用部分に分類されています。また雨漏りや上・下階の水漏れは共用部分であるコンクリート床（スラブ）の亀裂を通して流れ落ちてくるので、単に専有部分の欠陥とはいえません。１年点検が終った頃、補修されていない欠陥部分についてアンケートをとって、共用部分の欠陥かどうかをチェックする必要があると思われます。
【質問】 共用部分の欠陥であると判ったら管理組合の誰が分譲業者と交渉するのでしょうか。
【答え】 共用部分の欠陥は、本来は全区分所有者に売買契約で各人の持分が売られていることから、補修費用の請求はそれぞれの区分所有者が請求すべきであるという裁判所の判決が出ました。
しかし、平成１５年６月の改正で、補修費用などの賠償請求も管理組合が全区分所有者を代理して行うことができるようになりました（区分所有法第２６条２項）。
また、品確法によりマンションの売買契約においても分譲業者への修補請求が認められることになりましたので、共用部分を管理する権利と義務を有する管理組合が共用部分の欠陥について修補請求も分譲業者と交渉する権利があります。
【質問】 しかし、私などは建築関係の知識もなく、他に理事としてする仕事もたくさんあり、とても交渉をする自信はありませんが。
【答え】 理事だけではとても対応できませんので、マンションの中に建築の専門知識を持っている人に呼びかけて委員会を作り、理事長と理事の内２〜３人はその委員会に加入して継続的に分譲業者と交渉する方法があります。
また、このような欠陥調査を専門としている建築士や調査会社に共用部分の調査を依頼して、早期にマンションの欠陥を専門的に明確にしておくことも大事です。
交渉については弁護士を依頼することもできますが、交渉を全部弁護士に任せないで、理事や委員も同席して進める方が良いと思います。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200802020187.html
ＨＰ管理員
2008年02月02日 (土) 18時57分 No.520
≪asahi.com ここが知りたい≫
【質問】 私のマンションではつい最近、管理組合で分譲業者と交渉をはじめました。
地下駐車場のコンクリート壁に大きな亀裂があったり、コンクリート壁の鉄筋がさびて茶色の汁を流している壁があったりするのですが、分譲業者の部長は「大したことはない。そのようなものはモルタルで埋めればいい」と簡単に言って、補修方法について私達の言い分を相手にしてもらえず、困っています。裁判しかないのでしょうか。
【答え】 地下駐車場のコンクリート壁の亀裂等は構造的な問題がないかどうかも検討しなければなりません。亀裂をモルタルで埋めただけでは不十分であり、同様な亀裂について建築士が介入して交渉し、分譲業者（そのマンションの建設した会社を含む）が壁を作り直したマンションもあります。
また、コンクリートのかぶり厚さが不足して鉄筋が露出していたら、他の壁等をＲＣレーダー等で検査をすると、建築基準法施行令第７９条で定められているコンクリートのかぶり厚さが不足している壁も明らかになります。あるマンションは、裁判を提起して結構多額の賠償請求が認められた例もあります。
そのようにマンションの建物躯体部分に関する欠陥は簡単に諦めないできちんと対応し、早い時期に補修させることが大切です。
裁判を起すには、次のような準備が必要でしょう。
（１） 建築士又は調査会社による欠陥の調査を行い、報告書を作成してもらう。
（２） 欠陥の補修費用の見積書を作成する。
（３） 総会（臨時総会でもよい）において管理者（多くのマンションの規約では管理組合の理事長）が原告となって裁判を提起することを承認する決議が必要である（区分所有法第２６条４項）（但し、規約で理事会の決議で良い旨の規定があれば理事会の決議で決定できる）。
（４） 総会で裁判提起が決議されれば、管理者は遅延なく区分所有者にそれを通知する（区分所有法第２６条５項）。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200802020187.html
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