ＨＰ管理員 2008年01月30日 (水) 11時57分 No.516

≪マンション管理新時代≫

■入居からわずか3カ月で、建物の不具合のアンケートを理事会主導で実施

話を聞いていて、“これだけ時間をかけて全員合意を図っているということは、長年理事として采配を振るっている人がいるに違いない”と思った。ところが、2期以上連続して役員を務めた人は1人もいない、という。
理事は5人、監事が1人。任期は2年で毎年半数が交代する。次年度の役員は、前年度の役員の推薦で決まってきた。就任していない人を飛び越えて、過去の経験者が役員を務めることは一度もなかった。
今期の理事長を務める鈴木国夫さんも、第1期で理事長を務めたものの、その後9年間は一居住者として理事会を見守ってきた。

理事会は、メンバーが入れ替わっても力を保てる仕組みづくりに務めてきた。それは、入居すぐの時点から始まっている。

第1回の総会を開いたのは入居2カ月後。選任された理事らは即座に、建物の不具合の把握とコミュニティーづくりを柱とすることを確認した。翌月には、“分譲会社が行う6カ月後点検まで待っていられない”と、建物の不具合に関する居住者アンケートを実施。行動は早かった。

記述式のアンケートにもかかわらず、多くの人が熱心な回答を寄せた。回収率は7割を超えた。その結果、複数の住戸で同様の不具合があることが分かっただけでなく、居住者同士が知り合うきっかけにもなった。

入居半年後に理事会が実施した「建物点検」でも、半数以上の世帯が集まった。知り合いが増えるにつれ、お互いが「同じ屋根の下に住む運命共同体」の意識を強くした。
年末には、保守費用などを再考する共用財産委員会、自転車委員会、規約検討委員会が発足した。3つの委員会には過半数の世帯が参加した。入居1年目にして、ほとんどの世帯が委員や役員を務める形が出来上がった。

「最初のアンケートで、それぞれの人の考えが分かり、次年度からの理事選びがスムーズになりました。毎年の理事会では、力が均一になるように核となる人を1人、補佐する人を2人、というように決めてきました。また、就任の2週間後に広報誌を配布したのも、理事会の役割を理解してもらうためによかったと思っています。コミュニティーは早いほど作りやすいですし…」と、鈴木さんは振り返る。

入居直後は、誰しも資産価値の維持について関心が高い頃だ。当時の理事会はこの好機を見逃さなかった。

理事が交代しても、毎年の活動は着実に引き継がれている。
入居当初からの懸案事項だった雨水排水ポンプの設置は、2代にわたる理事長の努力が実って無償で増設された。駐車場から出し入れするときに車の腹が地面をこすっていた不具合も、04年に無償で補修してもらうことで解消できた。04年と06年には、異なる2社の光ファイバーを敷設した。07年には、非常用連絡名簿を作成した。

委員や理事を経験したことで、入居から数年たつと「みんなで管理に取り組むのは当然」という意識が居住者の間に芽生えていたようだ。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080126/515432/?P=2

ＨＰ管理員 2008年01月30日 (水) 11時59分 No.517

≪マンション管理新時代≫

■高齢者もシングルも賃借人もコミュニティーに参加

ところで、いくらまとまりやすい小規模マンションでも、「理事になりたくない」という人はいるのではないだろうか。何年かたてば転売される住戸もある。新規に入居してきた人が同じ思いで取り組むとは限らない。最初の入居から10年後の現在でも、居住者全員がマンション管理に興味を持って活発に活動しているというのは、理想的に過ぎないか。

鈴木さんは、こう説明する。
「管理組合は、高齢者でもシングルでも、賃貸の入居者でも『それぞれの立場に見合った協力をする』という意識で続けています。まず大切なのはコミュニティーですから」

例えば、入居1年目に発足した規約検討委員会では、独り暮らしの高齢の女性が委員を務めた。大切なのは「委員として顔を見せてくれる」こと。女性自身も、参加することで「みんなの役に立っている」という意識を持ったはずだ。
マンション内には集会室はなく、委員会などはいつもエントランスで行っていた。あるとき、アンケートを集計する必要が出てきたが、この女性が好意で自宅を提供してくれた。

「顔を知らないような人がいること自体、マンションでは大きな問題です。この女性が参加してくれたことで、全体がよい雰囲気になりました。彼女は入居7年目位にお亡くなりになったのですが、息子さんからは『母はこのマンションに入居して幸せでした』と感謝されました」と、鈴木さんは振り返る。

マンション内のシングル世帯は4分の1を占める。一般に、若い独身者は管理組合や理事会の活動に関心が薄いとされるが、このマンションではどうだったのか。
理事への就任を依頼しても「忙しい」などの理由で引き延ばす人は確かにいた。ただ、いざ就任すると、一番仕事熱心なのがこの人たちだった。
シングルの人たちは、勤め先では最も活躍を期待されている世代だ。発想が柔軟で、書類の作成も早い。管理組合でも核となれる十分な資質があった。理事を退任した後に、修繕委員や防災委員として、再び管理組合活動にかかわっている人もいる。

中古で購入した人は、現時点で7世帯になる。この人たちには入居後の早い時期に必ず理事に就任してもらうようにした。中途入居者にありがちな“管理の情報格差と疎外感”をなくそうとしたのだ。
賃借中の3世帯は、コミュニティー活動の役割を担う。毎年12月に開く「住民のつどい」の実行委員に加わってもらっている。このイベントには毎年、半数以上の世帯が顔を見せる。所有者と賃借人の垣根が取り払われ、マンション全体の雰囲気はなごやかになったという。

鈴木さんは「マンションは民主主義の学校です。そして理事長は、運営の仕組みを作り、次の人を育てていくのが仕事でしょうね」と話している。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080126/515432/?P=3

sugana 2008年01月28日 (月) 16時06分 No.514

灯油の共同購入価格は引き下げ
当マンションネットが進めている団体組合員の共同購入価格は、１月分は１２月分に比較して１�g当たり１円安くなりました。当ネットに参加している組合員の利益になる取り組みを進めているところですが、このように灯油の高騰が続くと少しでも安い価格の購入が必要になります。

　現在、札幌生協が９６円、マンションに納入している価格が概ね９３〜９４であり、共同購入の価格はと比較すれば６円乃至５円高くなっています。

　今後も組合員の利益のために、何とか低価格を維持して参ります。事務局

ＨＰ管理員 2008年01月27日 (日) 08時47分 No.512


2.　 一般的に、マンションの建物は、構造計算上はできる限り重心が下部に集まるように、設計されています。大きな地震で瓦屋根の家に被害が多く軽い屋根の家に被害が少ない傾向にあることからわかるように、少なくとも屋上の荷重を増やすことは耐震上では不利になることは明らかです。相当な重量があると思われるアンテナの設置が、屋上への積載荷重上許容される範囲のものであるかどうか。これらのことを確認しておく必要があります。

構造のチェックは通信事業者から構造計算書として安全である根拠を提出してもらいます。さらに管理組合側で別の構造設計者に依頼して、提出された構造計算書についてピアチェックを受けることが望ましいでしょう。
単にアンテナを設置するといっても携帯電話の中継基地局になるわけですから、様々な機器や電源、ケーブルといった設備が付随してきます。固定荷重の総量を把握するだけでなく、各設備の固定方法も耐震上問題がないか、構造計算以外の総合的な耐震安全性についての確認が求められます。

3. 　屋上の防水機能などについても検討が必要です。
マンションの屋上などは雨や風、雪や太陽光などの外部影響を効率よく防ぐための機能を保てるように設計されています。構造上、アンテナの設置が可能であった場合でも、風圧や地震その他の振動および衝撃が、躯体や既設の屋上防水層などを傷つける危険性はないかを確認する必要があります。

屋上防水を改修する際には、ケーブルラックの架台や機器盤の基礎が工事の妨げになることが往々にしてあります。防水下地の環境はフラットな平面がもっとも有利になるのですが、これらはシンダーコンクリートの上に置き基礎として据えられることが多く、屋根スラブから直接アンカーをとっているわけでないので動きます。
このため、塗膜系やシート系の材料で防水改修を行っても、平場と置き基礎との入り隅で防水は切れやすくなります。また、架台や機器盤の置き基礎があると、防水改修工事の作業そのものもしづらくなります。場合によっては防水が施せない範囲も出かねません。
アンテナ設置に当たっては、屋上全体の防水改修工事を通信事業者に条件付けしている管理組合もあります。

上記のほか、アンテナを設置することにより通信事業者から少なからず賃料収入も見込まれますが、税法上の処理が必要になる場合もあることを認識しておかなければなりません。

総会において区分所有者の総意としてアンテナの設置を決定した場合は、通信事業者と交わす契約の中に「アンテナ撤去時には、原状回復を行う」ことなどを記載しておくことも忘れてはなりません。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080126/515403/?P=2

sugana 2008年01月24日 (木) 13時25分 No.510

期待されているセミナー
第１５回マンション管理セミナーは定員になりました。しかし、その後にも、申し込みがありイスのみの席を設けました。法令問題の講演を行うゲストの笹森弁護士も、当マンションネットへの参加は２年ぶりです。

　当日は、大変混み合いますので、参加者はなるべく受付時間前においで下さい。受付時間は１２時５０分から開始します。宜しくお願いいたします。　事務局

sugana 2008年01月14日 (月) 16時17分 No.501

灯油高騰の予期せぬ余波
　あるか　

ＨＰ管理員 2008年01月14日 (月) 19時19分 No.502

≪北海道新聞≫
札幌市内１０日現在　灯油また最高値　小売店「来月再度上げも」　平均９８円６６銭



　札幌市消費者センターは十一日、十日現在の石油製品小売価格調査の結果を発表した。市内の灯油一リットル当たりの平均価格（多量配達）は、前回調査（昨年十二月二十五日）よりも四銭高の九十八円六十六銭で、最高値を更新した。米国の原油先物市場での高騰などから、小売店側は今後、さらなる値上げの可能性も示唆しており、消費者にとって厳しい冬が続きそうだ。

　調査は、同センターが市内のガソリンスタンド四十店、燃料小売店六十店に電話で聞いた。

　灯油価格の最高は一リットル百五円、最低は九十四円で前回と変わっていない。灯油価格は一九八二年に九十五円台を記録し、その後四十円前後で推移してきたが、二○○五年ごろから徐々に値上がりし、十年前と比べれば二倍以上になっている。

　一方、ガソリンの平均価格は一リットル百五十三円で前回調査比一円安、軽油の平均価格は一リットル百三十二円で同二円安だった。ただ、市消費者センターは「価格が下がったとはいえ、依然高値であることに変わりなく、厳しい状況は続くだろう」とみている。

　この石油製品高騰に、小売店側も頭を抱えている。高値の影響で、消費者の買い控えが増加。売り上げが大幅に減って、閉店の危機にあるガソリンスタンドも出てきている。

　札幌地方石油業協同組合の上島正光専務理事は「これまでに経験したことのない異常な状況で、小売店側も苦しい経営を強いられている。原油価格が今後も上昇するようなことがあれば、二月からの値上げの可能性もある」と話している。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/sapporo/70255.html?_nva=5

ＨＰ管理員 2008年01月12日 (土) 20時09分 No.499

≪北海道新聞≫
灯油価、月内据え置き　コープさっぽろ

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は十一日、札幌地区で一リットル当たり九十六円としている灯油価格（定期配達、税込み）を一月中は据え置く方針を明らかにした。新日本石油など石油元売り各社が同月の卸価格を前月と同価格に据え置いたため。

　卸価格の高騰を受けて、コープさっぽろは昨年十二月一日、灯油価格を全道で十七円引き上げた。コープさっぽろの価格は全国指標とみなされているため値上げは全道に波及し、今月七日時点の道内平均小売価格は九九・八円（石油情報センター調べ）と、三週連続で最高値のまま推移している。

　二月の価格について、コープさっぽろは「今後の卸価格の動向を見極めた上で決める」（幹部）としている。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/70170.html

Rマンション 元役員 2008年01月10日 (木) 18時21分 No.496

ロードヒーティングの効率運転による灯油代の大幅削減を
　灯油価格は高値止まりで推移しています。ロードヒーティングボイラーは天候の状況に合わせた効率運転で、更に灯油消費の削減に努めましょう。
　ついては、朝や日中に少々の降雪があった場合でも日光で「融雪される見込みがある場合」はボイラー停止を継続しましょう。この場合、通路の降雪が気になるのであれば、竹ボウキではく程度で十分ではないでしょうか。
　なお、勾配のある通路等が凍結して危険であると心配するのであれば、その箇所だけボイラー運転し路面を乾かすと良いかと考えます。
　１２月から隣のマンションでも当方同様に効率運転を実施していますので、大幅な灯油経費の削減を達成できる見込みです。
　今回から、効率運転に取り組んだ管理組合は、ボイラー運転による「融雪状況」や「路面状況」等を記録しておき、どのようなボイラー運転をしたら効率運転に資することができるか再検討しながら効率運転を実施すると、更に灯油消費の大幅削減を達成できるものと考えます。
　

ＨＰ管理員 2008年01月10日 (木) 09時25分 No.495

≪北海道新聞≫
道内灯油９９・８円、３週連続最高値　ガソリンは続落

　石油情報センターが九日発表した石油製品市況調査によると、七日時点の灯油（配達）の道内平均小売価格は一リットル当たり九九・八円で、年末年始で調査のなかった前週を除き、三週連続最高値のまま横ばいで推移した。レギュラーガソリンは○・三円安の一五四・二円だった。

　道内の灯油はこれからが最需要期で「小売価格が下がる要素はない」（同センター）との見方が強い。レギュラーガソリンは昨年十二月十日に一五四・八円の最高値を付けてから、三週続落した。軽油も一三四・○円で○・二円下がった。

　レギュラーガソリンの全国平均小売価格は○・七円下がり一五四・三円。新日本石油など元売り各社は一月出荷分の石油製品卸価格を四カ月ぶりに前月から据え置いたが、十七都県で一円以上安くなった。元売り関係者は「首都圏を中心に激しい価格競争の中で、卸価格が据え置きなら小売価格を下げるという作用が働いたのでは」とみる。

　ただ、年明け早々のニューヨーク市場で原油価格が史上初の一バレル＝一○○ドルの大台に乗るなど今後の価格動向は不透明。このため灯油、ガソリンともに再び騰勢に転じる可能性もある。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/69699.html

ＨＰ管理員 2008年01月08日 (火) 10時31分 No.492

≪マンション管理新時代≫

個別質問についての回答は以下となりますが、状況の詳細がわからないために一般論となります。

1．タイル下地のラスなどが躯体に固定されていなくても大丈夫か

建物の外装材については、建築基準法施行令82条の4「屋根ふき材等の構造計算」（07年に改正される前は82条の5）の規定に基づいて、2000（平成12）年5月31日建設省告示1458号「屋根ふき材及び屋外に面する帳壁の風圧に対する構造耐力上の安全性を確かめるための構造計算の基準を定める件」が定められています。これによって、平均速度圧とピーク風圧係数から求められる風圧力（W）に対して外装材が安全上支障ないことを確かめる必要があります。

また、耐震安全性の確保については「官庁施設の総合耐震計画基準及び同解説」（建設大臣官房官庁営繕部監修／1996年度）のなかで、建築非構造部材の耐震安全性確保が示されています。

大地震動時の層間変位追随性の検討に当たっては鉄筋コンクリート造の場合は最大変形角を1／200と想定します。つまり階高が3ｍ（3000mm）として、水平方向に15mm動く構造体に外装材がくっついていかなくてはなりません。

また、建築物の設計用水平床応答加速度は1階床で0.4G、最上階ではその2.5倍の1.0Gとされています。重力の加速度と同じ力で揺さぶられても外装材が振り落とされてはなりません。

上記の「基準及び解説」のなかでは、「外断熱工法の場合の外装材の取付け部の検討」は「耐震上配慮がなされた標準ディテール等によって差し支えないもの」とされていますから、風圧力の検討も含めたメーカーなどの計算根拠や実証結果の提出を求めれば、断熱材やラス下地、タイル張りの固定方法について、その安全性を確認できるはずです。

2．外断熱が外壁だけで屋上が内断熱でも問題ないか

外断熱工法で建物を設計する場合は、外壁だけでなく屋上や基礎などもすっぽり断熱材で覆って外部からの熱を遮断して内部の熱が逃げないようにします。外壁は外断熱であっても屋上が内断熱であれば、当然屋上からコンクリート躯体に熱が伝わってしまいます。

ご質問者の指摘が事実であれば、設計思想が中途半端で外断熱の効果や効用を十分理解しているとはいえません。

3．笠木もなくアングルだけで場所によってはパラペット上端が塗装だけのところもあるが、問題ないか

どのような防水材にしても、陸屋根の場合は防水材の端部の立ち上がりを30cmとるようにするのが原則です。そのうえで的確にアングルで押さえてシーリング処理されていれば、笠木がなくても問題はありません。

しかし「シート防水がそこらじゅう浮いている」状況では内部に水が入っている可能性も高く、その入り口としては、まず防水材の端部を疑うのが鉄則です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20080104/514710/?P=2

ＨＰ管理員 2008年01月07日 (月) 19時53分 No.488

≪NIKKEI NET　マンション管理サテライト≫
■興味・関心のあるテーマを積極的に議題に取り入れよう

　それでは、どうすれば総会へ足を運んでもらえるようになるのか？　そこには創意工夫が欠かせない。以下に筆者独自のアイデアを紹介する。

１．組合員の関心の高いテーマを積極的に議題として取り上げる
２．区分所有者の配偶者など、代理人による出席を認める
３．開催日や開催場所を一工夫する
４．懇親会などイベントとのセット開催も有効
５．常日頃から総会の重要性を広報などにより啓蒙する

　「自分には関係ない」「管理会社にお任せ」と、総会への足を遠ざける理由がマンション管理への無関心だ。そこで、この点を逆手に取り、アンケートを行って組合員が抱える問題をヒアリング、その結果を踏まえて総会の議案を作成する。興味・関心のある話題を取り上げることで、出席率を高めようというのが一番目の発想だ。他人事とならないよう、参加意識を刺激するわけだ。自分にとって興味のあるテーマであれば、敏感に反応するのは間違いない。

　しかし、せっかく関心が持ててもスケジュールの都合がつかず、開催日が仕事と重なってしまっては出席率アップにはつながらない。そこで、続いては出席資格の範囲を広げ、代理参加を広く認めるようにするのだ。そもそも、区分所有法には「議決権は、書面あるいは代理人によって行使することができる」と記されている。そして、代理人の範囲は管理規約で独自に定めることが認められている。規約改正によって参加条件を緩和することで、出席しやすい環境を整備しようという考えだ。

■マンションに住み続ける限り、マンション管理からは逃げられない

　また、開催日や開催場所を一工夫するのも得策だ。通常、総会の開催日は休日になることが多い。ところが、便宜を図ったつもりが、かえって逆効果ということもあり得る。総会そのものは２、３時間で終わるとしても、たとえば休日の午後に日程を定めると、結局は１日がつぶれてしまう。家族サービスを重視するファミリー世帯には嫌がられる設定だ。そこで、平日の夜や休日の午前中など、１人でも多くの組合員が出席しやすいスケジュールを設定することをお勧めしたい。固定概念に縛られず、色々な日程を模索してみるのがベターといえる。そのマンションに合った最もふさわしい開催日であれば、おのずと出席率は上がるに違いない。

　さらに、“おまけ”をセットにして参加意識を高めようという方法もある。飲み会やカラオケパーティーなど楽しいイベントを総会終了後に催し、“ついで”に総会へも顔を出してもらうのだ。ただ、あまりイベントばかりを強調すると、本来の目的が薄れかねない。本末転倒では困るので、その点は配慮しつつ、コミュニケーションが図れるようなイベントとの同時開催を検討してみるといいだろう。

　そして最後、最も初歩的なことだが、総会の重要性をアナウンスし、説得を試みることを忘れてはならない。「マンションに住み続ける限り、マンション管理からは逃げられない」……こうした当たり前のことを繰り返し啓蒙することで、意識改革は可能と考える。嫌々ながら無理やり参加させても意味はない。理解と納得を得た上で、総会へ出席してもらうのが本筋だ。それだけに、マンション管理とは「組合員の」「組合員による」「組合員のための」ものであることを強調し、自分のこととしてとらえてもらうよう努力することが欠かせない。管理組合を代表する理事には、その責任がある。そして、すべての居住者がこの点を理解すれば、何もしなくても出席率は自然と上がるに違いない。出席者が少ないとお嘆きのマンションは、さっそく実践に移してみよう。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm