過去ログ（07/9/1～07/9/30）

管理費と混同、トラブル多発　自治会費訴訟ＨＰ管理員 2007年09月30日 (日) 18時05分 No.329

≪SANKEI イザ！≫

　分譲マンションの自治会費をめぐるトラブルは身近な問題で、東京都など地方自治体にも相当数の相談が寄せられているという。都では「トラブルの原因は、強制加入の管理組合と任意加入の自治会を同じだと考えているケースが多い」としており、管理組合をつくる場合は、組合費と自治会費を別会計にするようアドバイスしている。

　集合住宅の自治会をめぐっては、最高裁が平成１７年、「強制加入団体ではなく、いつでも退会ができる」との判断を示している。しかし、未だに「自治会は強制加入の管理組合の分身のようなもの」などとして、退会を認めないところもある。

　こうした背景もあり、都によると、管理組合費と自治会費を一緒に徴収しているマンションは相当数に上るという。

　このため、住民が管理組合と自治会を同じだと勘違いするケースも。都には「自治会を退会したのに、どうして管理費を払わなければならないのか」といった相談が寄せられるという。

　また、自治会の運営の問題も指摘されている。今回の訴訟の原告代理人は「自治会の中には、一部の会員が自治会費を飲食に使ってしまうところもある」と話す。大分市の団地で１６年、自治会長が会費を着服し業務上横領容疑で逮捕されるなど、刑事事件になったケースもある。

　都はトラブルを防ぐために、管理組合と自治会を別会計にすることや、規約で自治会の役割を明確にすることなどが必要としている。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/86012/

ＨＰ管理員 2007年09月30日 (日) 18時08分 No.330

マンション自治会費　支払い義務なし　東京高裁で逆転判決　強制徴収は違法

≪yahooニュース≫

　川崎市内の分譲マンションの住民男性が「任意加入である自治会の会費を管理費に含めて徴収しているのは違法」と、マンション管理組合などに自治会費の支払い義務がないことの確認を求めた訴訟の控訴審判決が東京高裁であった。吉戒修一裁判長は１審横浜地裁川崎支部の判決を破棄、自治会費の支払い義務はないと判断した。マンションの自治会費徴収をめぐるトラブルは他にもあるとみられ、原告代理人の弁護士は「この問題を解決する上で重要な判決」と話している。

　管理費は、分譲マンションを買った場合、区分所有法で支払い義務が生じる。一方、自治会は任意加入団体のため、会費の支払いは自由だ。

　男性の住むマンションでは、管理組合が１戸当たり全体管理費として月１５００円を徴収。このうち２００円を自治会に回していた。管理組合から自治会に渡るのは年間で計約２６５万円に上っている。

　男性は自治会を脱会しており、「自治会費の強制徴収に当たり違法」と主張。被告の管理組合側は「自治会にコミュニティー形成業務を委託している」として、２００円は管理費に当たり問題はないと反論していた。

　吉戒裁判長は、管理組合の理事会議事録に「自治活動費の使途は自治会に一任する」との記載があることを指摘し、「業務委託の対価ならば、使途を一任するのは問題」と判断。事実上、２００円は管理組合が自治会に代わって徴収していた自治会費だと認めた。その上で、男性が自治会を脱会していることから、男性には月１３００円以上の支払い義務がないと結論付けた。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070922-00000055-san-soci

聞く耳を持たない理事会に対処する方法は？ＨＰ管理員 2007年09月28日 (金) 16時29分 No.328

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：小生のマンションは現在建築33年を迎えて種々の問題が発生しています。
特に給排水など水回りおよび漏水事故が課題です。そこで理事会は今回約6000万円を掛けて給水管工事を行う予定ですが、見積もり業者の選定や指定仕様の内容などに疑問があるので意見を申し上げたところ、妥当性を主張し、聞く耳を持たないまま実施する予定です。
また、2年後に切れるマンション保険の継続は現状の漏水事故件数および保証金支払額などから、厳しいハードルをクリアーする必要があるという保険会社からの指摘があると提言しましたが、理事会は聞き入れることなく、挙げ句の果てに弁護士を通じて口を封じ、理事会への参加も拒否してきました。
このような行動は暴挙ではないかと思うのですが、いかがでしょうか。
ご指導をよろしくお願いします。

Ａ：まず、ご質問者が理事である場合について、お答えします。
多数派と少数意見派に理事会が分裂してしまっている場合、修繕検討委員会というような名称の専門委員会を設置し、第三者的立場からの意見も聞いたらどうかと提案してみるのも解決方法になります。
それでも多数派が突っ走るのでしたら、“業者選定や仕様の内容についてかくかくしかじかの点で疑義があり、将来問題が起きた場合には、理事として善管注意義務を負うことはできない”という少数意見を、理事会議事録を作成する際に明確に残すようにしたらよいと思います。
また、一般組合員の方達にも、多額のお金をかける大規模修繕については、業者選定や仕様について大いに検討したうえで、明朗な選考過程を経た業者に納得のいく修繕を請け負わせるべきであると言うことを、普段から、コミュニティー形成を図るなかで伝えておくべきです。
いずれにせよ、理事会だけでは業者と契約を締結することはできず、総会の議決が必要ですから、そこで、十分に納得のいく説明を理事会はしなければなりません。

ご質問の後半については趣旨がよくわかりません。弁護士が裁判手段を用いて、特定の理事を理事会から排除するのは、その理事が暴力沙汰を起こして多数派の理事たちの身体に危険が及びそうであると言ったような、切迫した事情がない限り、できないからです。

次に、ご質問者が理事でなく、一般区分所有者である場合についてお答えします。
前半の問題については、総会の席上で、業者選考過程や仕様内容について細かい質問をして、出席者たちにこの修繕に関する議案はひどくいい加減だと思わせ、否決に追い込むことです。議案書が配られた段階で、あなたの意見の多くに賛同する方を増やしておくことが肝要です。
後半は問題になりません。この議題についてあなたがどんなに関心があっても、理事会が承認しない限り、理事会に出席して意見を述べることは困難です。意見書を出して採用されなかった場合でも、出席して疑義をただしたいと請求しても、そもそも理事会が受け入れてくれなければ出席はできません。また、弁護士が阻止したということについては意味がよくわかりません。
　
どちらの場合でも、あなたが理事会(多数派理事)の暴挙であると思っても、多くの一般組合員たちが賛同してくれなければ、何の効果も上げることはできません。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070928/511804/

フジテック製滑車の溝摩耗　広島市営住宅エレベーターＨＰ管理員 2007年09月27日 (木) 21時42分 No.326

≪YOMIURI ONLINE≫

住民閉じ込め、点検不十分

　広島市南区の市営住宅（９階建て）で今月１６日、フジテック（滋賀県）製エレベーターが停止階にきちんと止まらず、７人が閉じ込められる事故があり、国土交通省は２６日、ワイヤロープを動かす滑車の溝が摩耗していたためにロープが滑って起きた疑いが強いと発表した。

　同社は６月の定期点検では、滑車を含めて「異常なし」と広島市に報告しており、同省は、「点検が不適切だった」として同社が管理する全国の約３万基について滑車の緊急点検を指示した。

　滑車の溝の摩耗については、堺市で９月１２日にシンドラーエレベータ（東京都）製のエレベーターが約２メートル降下し、９人がけがをした事故でも原因となった疑いが強いとみられている。

　１６日の広島市での事故は午前８時過ぎ、住民７人が乗ったエレベーターが４階から１階に向かったものの、１階を通り過ぎ、１階床から約４７センチ下がった位置で停止した。７人は約２０分間閉じ込められたが、けがはなかった。同省によると、滑車の円周部には溝が刻まれ、ロープは溝にはまった状態で滑車の回転に伴って動く仕組みだが、フジテックで調べたところ、溝が同社の基準を超えて摩耗しており、溝の中でロープが滑りやすい状態になっていたことが判明した。
（2007年9月27日読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070927hg01.htm

マンション管理人ら３人有罪判決　マンホール女児転落死ＨＰ管理員 2007年09月27日 (木) 16時34分 No.325

≪asahi.com≫

　京都市左京区のマンションで０５年６月、当時４歳の保育園児がマンホールに転落、死亡した事故で、業務上過失致死罪に問われたマンションの管理会社員ら３人の判決が２６日、京都地裁であった。増田耕児裁判長は「転落する危険を過小に評価した過失は軽くない」として、３人に執行猶予付きの有罪判決を言い渡した。

　判決は、管理会社「日本住宅管理」（大阪市）の管理業務主任、稲垣知之被告（３１）と、管理人の山田健二被告（６３）が禁固１年執行猶予３年、同社員の武川忠男被告（６１）が禁固１０カ月執行猶予３年（いずれも求刑禁固１年６カ月）。

　判決によると、３人は排水作業のため、マンホール（深さ約１．８メートル）のふたと地面の間にパイプを挟んだまま、約２カ月間放置。ふたで密閉する注意義務を怠った。このため０５年６月５日、ふたを開けた金原未侑ちゃん（当時４）はマンホール内に転落、水死した。

　被告側は「パイプを挟んだ行為と事故に因果関係はなく、過失はない」と無罪を主張していた。増田裁判長は判決で「子どもが（マンホールに）興味を抱き、中をのぞき込もうとすることはあり得る」と指摘。転落、水死する危険を予測することは可能だったとしたうえで、「被害者の悲しみや苦しみは推し量るにあまりある」と述べた。

　未侑ちゃんの父、俊治さん（４８）は「（被告らの）責任が認められて良かった。子どもにも報告できる」と語った。一方、被告側の弁護人は「判決内容をよく検討し、今後の方針を決めたい」としている。

http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200709260040.html

組合が弱体化した高経年マンションに救いの手ＨＰ管理員 2007年09月26日 (水) 10時57分 No.323

≪日経ビジネスオンライン≫

　多くのマンションは「管理組合の理事長、理事のなり手がいない」という共通の悩みを抱えている。「自分の資産を自分で守る」ためには維持管理を業者任せにはできない。とはいえ、住民は、皆、仕事が忙しく、「理事は輪番で」となりがちだ。

　築後20年、30年が過ぎると、住民の高齢化が進み、リーダーシップを発揮できる人がさらに減る。そこで危機感をバネに自立性を取り戻せばいいが、住民の関心の薄さが内なる障害となり、管理組合が形骸化すると、赤信号がともる。

　管理組合が機能しなくなったときに、待っているものは何か。悪徳管理業者のカモにされるのだ。

弱体化した組合にくい込む悪徳業者

　例えば荒れたマンションに言葉巧みに取り入った管理業者は、息のかかった工事業者に次々と発注し、不必要な修繕をくり返す。住民側が「熱心に管理してくれている」とありがたがっている裏で修繕積立金をどんどん取り崩す。住民側が気づいてクレームをつけると「管理費の値上げ」を通告してくる。

　「冗談ではない。ふざけるな」と縁を切る。ところが相手は一枚も二枚も上手なのだ。管理組合に契約解除を言わせるために「管理費の値上げ」を告げ、オサラバしようとの魂胆。住民側が切ったつもりが切られている。自由の身となった管理業者は新たなカモに狙いを定める。

　管理会社が極端な管理費の値上げをもちかけてきたら、要注意だ。

　管理組合の理事たちは、いわばマンションの「防人（さきもり）」である。その人材が払底したら、いったい、マンションの将来はどうなるのか……。

理事長、理事を派遣する支援グループがある

　NPO法人福岡マンション管理組合連合会（福管連）は、会員の管理組合に対して「助っ人」の理事長や理事を派遣するサービスに取り組んでいる。現在、450の管理組合、3万戸が福管連に加入。顧問弁護士の無料法律相談から一級建築士による建物診断、滞納管理費の回収支援など「公（官）」でも「私」でもない、新たな「共」の支援を展開中だ。

　福管連専務理事の畑島義昭さん（65）は、Aマンション（ファミリータイプ約100戸・築30年）とBマンション（ワンルーム約40戸・築20年超）2つの管理組合の「助っ人」理事長を務めている。自身のマンションでも理事長。同時に3つの管理組合をまとめる手腕は、大勢の信頼を得ている。

　畑島さんがAマンションの臨時理事長になったのは昨年の6月。就任の事情は、いささか複雑だった。そのマンションでは、過去に特定の工事業者に発注が集中していたことから、理事会が紛糾。前任理事長の情実が絡んだ発注ではないかと、理事会の中から「不正追及」の声が上がった。これへの反発も激しく、理事会は延々と話し合いが続くばかりで維持管理に係わる大切な決定ができなくなった。中間派も事態を収拾できない。福管連に、しばしば相談が寄せられた。そして「中立の立場でコトを収めてほしい」と畑島さんに火消し役の声がかかったのだ。

　　第三者が理事会の役員に加わるには、まずマンションの管理規約を改正しなくてはならなかった。役員は「現に居住する区分所有者」と資格が定められているが、追加条項で「マンション管理の実務経験豊富で、専門的知識を有する者が理事会の推薦を受け、住民総会で承認されれば役員に選任される」といった趣旨の規定が盛り込まれた。畑島さんは語る。

　「私の理事長就任が諮られた総会は、荒れましたねぇ。皆さん、理事会に第三者を迎える点では合意していましたが、理事長となると意見は割れる。そりゃそうですよ。その場では、正直言って、うんざりしました。でも、逆に第三者が行かないと、これはもう収拾がつかないな、とも……。理事長に就任して、まっ先に申し上げたのは、任期は1年、居座るつもりはない。あくまで理事会の運営支援で係わる。理事会を軌道に乗せるのが私の役目。細かい話を持ち込まれても対応はできない。そちらは副理事長にお任せします、ということ。まず『理事会便り』を発行して、理事会の動きをガラス張りにしました」

管理組合、復活の3つの原則

　機能がマヒしている管理組合を立て直すには、1にルールの確立、2に情報開示、3に事業の優先順位の決定、であろう。これらは互いに関連しており、臨機応変の対応が求められる。畑島さんは、それまで工事業者からの提案や見積もりの封書が届くと理事たちが勝手に開封していたのを改め、開封は必ず理事会の場で行うルールを決めた。疑いを招くような情報の流れを断つためだ。

　また工事業者の見積もり時点ではA社、B社と名前は伏せるが、コンペで決定したら「理事会便り」で社名を一般住民にもオープンにする。理事会での議論は、すべて議事録に落とし込み、次の世代に受け継ぐことにした。透明度を高めねば管理組合の再生はない。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070917/135101/

ＨＰ管理員 2007年09月26日 (水) 11時00分 No.324

≪日経ビジネスオンライン≫

　この理事会が感情的な対立に至ったのも、もとをただせば築後30年を経て管理組合の運営が一部の理事に委ねられてしまった点にある。より多くの若い世代に「わがマンション」の運営への門戸を開くには「管理規約」の実務的な改正が不可欠だ。

　「築30年も経てば、父親がマンションを買って、息子さんやお孫さんが住んでいたり、奥さんのほうが元気で会合にも出席しやすかったりします。ですから、理事会の役員資格を、配偶者や、近い親族など、理事会で認めた人にまで広げたほうが実際的です。管理組合の担い手がいなくて困っているわけですからね。そこであらかじめ定員数を決めず、オープンに管理規約委員会を立ち上げまして、やる気のある人に集まってもらいました。規約委員会で改正の議論を煮詰めていけば、総会での賛同も得やすくなるでしょう」

修繕費を貪られ、火の車のマンション

　畑島さんは、月に2～3回、現地に出向き、理事会に出席して運営をコントロールする。ときには「取引は絶対にしない」と言明したうえで、住民と酒を酌み交わし、本音で語り合う。助っ人理事長の報酬は、月3万円だ。あくまでも福管連の会員マンションだから提供できているサービスと言えよう。

　Aマンションの台所は火の車である。過去のパッチワーク的な修繕工事のツケが大きく、金融機関から借りたリフォーム用ローンの支払いは終わっていない。年間、1400万円程度の修繕積立金が入ってくるが、かなりの額が返済に充てられており、2度目の大規模修繕を一気に行える状況ではない。

　「最上階の住戸の中には、大雨や台風に見舞われると水が漏るところもあります。屋上防水が限界にさしかかっています。ブルーシートを張って急場を凌いでいたのですが、今年の総会で、屋上防水を最優先で行うと決定しました。給排水管の取り替えもしたいのですが、資金の関係ですぐにはいかないですね」

管理会社にとってもメリットあり

　マンション管理の実践力を身につけた第三者の存在は、管理会社にはどう映るのだろう。Aマンションには大手の管理会社が入っている。畑島さんが管理組合を支援していることを、やりにくいととらえているのだろうか。

　「管理会社とは緊張関係を保ちながら、いいものはいい、ダメなものはダメでやっています。私が入って管理会社は仕事がやりやすくなったんじゃないですか。管理規約や管理委託契約書に基づいて、ここまでは管理組合、これは管理会社と、交通整理をしました。ルールを共有するまでは大変ですが、できてしまえば、管理会社もラクになる。これまで委託契約は、1年ごとに更新していたのですが、手間がかかって仕方ない。私から住民の皆さんに契約期間を2年にしたらどうですかと提案しまして、総会で認められました」

　畑島さんは、理事会で「もう1年」続投を要請された。反対派も中立な第三者としての調整力を認めている。

　もうすぐ、築後30年を超える高経年マンションが100万戸を突破する。その多くは、管理組合の運営に窮し、公正、中立な第三者の支援を求めている。マンションのストックを生かすには管理組合のマンパワーの立て直しが急務である。

福田康夫氏の「200年住宅ビジョン」に潜む罠

　自民党総裁選に出馬した福田康夫氏は、小泉内閣の官房長官を辞した後の雌伏期間に住宅行政の将来を左右する構想をまとめた。党の住宅土地調査会長として示した「200年住宅ビジョン－より長く大事に、より豊かに、より優しく」が、それだ。一見、住宅を長寿化させるバラ色の施策が並んでいるようだが、「提言3」に記された「分譲マンションの適切な維持管理のための新たな管理方式・権利設定方式」は、極めて危険である。

　ひと言で言えば、マンションの維持管理を、管理組合が主体となって行うのではなく、管理会社に「丸投げ」させる案だ。憲法に明記された財産権が侵される危険性をはらむ。衣の下の鎧が、くっきりと見える。（以下、つづく）

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070917/135101/?P=2

防犯カメラの設置に修繕積立金以外の費用を充当することは可能か？ＨＰ管理員 2007年09月26日 (水) 10時19分 No.321

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：先日、管理組合の総会で、マンション建設から５年目に入り「防犯カメラ」の入れ替えおよび増設の提案がありました。
その時に、防犯カメラの入れ替えおよび増設には問題がなかったのですが、費用の捻出で反対意見が多数出て、再検討課題になりました。

その内容は、「費用は、修繕積立金から充当するという管理規約に基づくと、将来の大規模修繕の費用が減ってしまうので先行き不安だ」という意見でした。
確かに何年か後に発生する大規模修繕を考えると、修繕積立金の取り崩しは賛成意見が出にくいようです。何か別のよい方法はありますか？
例えば、管理費からの剰余金を防犯カメラの費用に充当することは可能でしょうか？

Ａ：管理費と修繕積立金については、私たちに身近な「家計」で例えると、管理費は「普通預金」であり、修繕積立金は「定期預金」と置き換えて考えることができます。

普通預金は、日常の生活費にあて、定期預金は、万が一の時のために、あるいは、将来のために積み立てておくものです。
同じように、マンションの維持管理をするうえで必要となる経費についても、標準管理規約では、管理費は「通常の管理に要する経費に充当（27条）」し、修繕積立金は「特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる（28条）」「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない（28条4項）」としています。

では、管理費と修繕積立金を別々に区分経理をしないと違法となるのでしょうか。
区分所有法上は違法ではありません。
しかし、管理費と修繕積立金とが「ドンブリ勘定的」になっていると（区分して経理をしていないと）、計画修繕（大規模修繕工事）のときに多額の不足金が発生してしまうこともあります。こうした事態を避けるためにも、管理費と修繕積立金は区分して経理する規定を標準管理規約では定めています。
ご相談者様のマンションでも同様の規定があるのではないでしょうか。

次に、「余剰管理費の修繕積立金への繰り入れ」のことですが、多くのマンションでも行っています。ただし、管理規約に「管理費に余剰が生じた場合は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることができる（例）」との規定がない場合には、管理規約違反となるので注意が必要です。
もし、このような規定がなく、管理費の余剰金を修繕積立金に繰り入れをしようとする場合には、管理規約の改正を行ったほうがよいでしょう。

一方、「管理費に不足が出た」場合に、修繕積立金を流用する（取り崩す）ことはどうでしょうか。管理費に不足が出た場合は、各区分所有者が、その共用部分の持ち分に応じて、その不足額を一時金として負担することが原則となります（標準管理規約61条）。
一般の家計では、「普通預金がなくなったから定期預金を取り崩そう」との考えは許されるとしても、管理組合会計においては、安易に修繕積立金からの流用は避けるべきです。
管理組合運営においても、会社経営的な感覚が必要ではないでしょうか。

ここまで、管理費と修繕積立金の取り扱いなどについての原則論を述べてきました。
では、「管理費からの剰余金を防犯カメラの費用に充当する」ことはどうでしょうか。

「管理費に余剰が出たが、まだ修繕積立金に繰り入れることが決まっていない、すなわち、修繕積立金を取り崩して防犯カメラの増設などをするわけではない」との考え方は、本来、繰り入れるべき修繕積立金からの取り崩しと同じことで、単なるトリックにすぎないといえます。

会計的には、余剰管理費から支出するのも修繕積立金から支出するのも、管理組合の財産総額は同じになります。余剰管理費から支出することを多くの区分所有者が賛同するのであれば特段の問題はないと思われますが、この考え方が他の事案にも波及することが懸念されます。

したがって、会計処理的な判断からだけではなく、防犯カメラの入れ替えや増設が共用部分などの変更に当たるか否かの観点からも、併せて判断、決議すべきでしょう。
ご相談者様のマンションでは、すでに防犯カメラが設置されているとのことですから、
『性能を向上するための入れ替えについては、「経常的な補修費（維持管理費）」や「共用部分などの通常の管理に要する費用」とみなして管理費からの支出とする。しかし、増設については「共用部分等の変更に当たる」ので修繕積立金からの取り崩しによって行うこととする』
との認識のもとに、総会での決議を経ることをお勧めします。

以上、ご相談内容だけで、具体的な管理規約の規定事項や決議をしたときの総会での質疑応答内容がわからないままにお答えしましたが、安心安全なマンションライフを享受するためにも、防犯カメラの設置は必要なことです。
原則は原則論として、柔軟な対応をすることも管理組合運営には必要なことではないでしょうか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070925/511709/

ＨＰ管理員 2007年09月26日 (水) 10時43分 No.322

>「費用は、修繕積立金から充当するという管理規約に基づくと、将来の大規模修繕の費用が減ってしまうので先行き不安だ」という意見でした。
>確かに何年か後に発生する大規模修繕を考えると、修繕積立金の取り崩しは賛成意見が出にくいようです。何か別のよい方法はありますか？

　回答者と同じく「具体的な管理規約の規定事項や決議をしたときの総会での質疑応答内容がわからないまま」だと難しいですが、

　管理規約で「修繕積立金から充当」とのことですから、当然に長期修繕計画に「防犯カメラ」の入れ替え費用が計上されていなければなりません。
　であれば、今回心配しなければならないのは、「防犯カメラ」の増設費用のみで、この費用分が長期修繕計画外の出費なので計画を見直すという問題と思われたのですが、そうなると、回答者さんと違うアドバイスになりますね。

　最近は、防犯カメラを含めてセキュリティを売りにして販売されているマンションが増えましたが、長期修繕計画にその更新費用が適正に計上されているか？確認する事が重要です
　おそらく、相談者さんのマンションでは長期修繕計画に防犯カメラの入れ替え費用が計上されていなかったから、漠然とした質問になり、回答者さんも漠然とした回答になってしまったのか？

区分所有者以外が理事役員になることの是非は？ＨＰ管理員 2007年09月23日 (日) 18時49分 No.320

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：無責任・無関心の管理組合なので、無人状態の住戸を一部の人間が好きなようにしています。理事は1階から7階までの各階１人ずつ１年の持ち回りですが、理事会に参加する人はほとんどいません。
いま、親から借りて住んでいる人にも理事会での発言権を与えようとしています。
法的に責任を取れない人をこれ以上入れて複雑にしてよいものでしょうか。

Ａ：マンション管理が機能していないマンションが全国的に増えてきています。古いマンションで賃借居住者が多いマンションに顕著な傾向です。
そしてそのようなマンションはいきなり機能不全に陥るのではなく、いろいろな黄色信号が灯っていることを放置していたためにそのようになっていくのです。

黄色信号の例を挙げてみましょう。
（１）総会や理事会を年3回以上開催していない
（２）築20年以上で一度も共用部分の大規模工事を行っていない
（３）管理規約がない（どこにあるのかわからない場合や、どれが最新版かわからないという場合も同じようなものです）
（４）管理組合の郵便ポストがない
（５）建物や設備の老朽化が目に余る
──などなど。

理事会を機能させるために「区分所有者本人でなくても2親等以内の同居親族ならかまわない」という規約を作って理事会の出席者を増やすという方法は有効だと思いますが、まず、お互いが顔見知りになって、一緒に何かをすることから始めることも有効ですので、ぜひ取り組んでみてください。

例えば、共用部分の清掃や植栽へのみずやり、共同購入や町内会のお祭りや運動会への参加など。そうしたまめな動きなしでは、管理規約変更のための4分の3以上の総会決議を通すこともできないでしょう。

ところで、無人住戸の勝手な利用がまかり通っているというのは、だれも異議を唱えてこなかったという歴史があるのだと思います。変革の決意をもった複数の区分所有者がいないことには、この事態の解決はなかなか困難です。
外部のコンサルタントを導入するにしても総会での決議が必要です。
まずは、変革しなければならないという話題について話し合える同志を探すことからの出発になります。

なお、この「達人に聞け！」ですでに掲載された「高齢を理由に理事会への出席を拒む居住者がいる場合の解決策は？」（2007年7月13日付）でも回答しましたように、ある管理組合では、「理事定員の半数未満という条件で、賃借者が区分所有者の委任を受けて理事になることができる。ただし、理事長・副理事長・会計・監事にはなることはできない」としています。
賃借者が多いマンションでは、これもひとつの方法と言えます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070919/511505/

マンション暮らし、快適にする秘訣とは？ＨＰ管理員 2007年09月21日 (金) 20時33分 No.319

≪Yahoo!ﾆｭｰｽ　産経新聞≫

　住民参加型のまちづくり活動を支援するＮＰＯ法人「まちしゅう」（東京）が、マンション居住者向けの手引「住まい続ける暮らし。」を作製した。子育て世代から高齢者までが“一つ屋根の下”に暮らすという視点から、災害時への備えや居住者同士のコミュニケーションの重要性など、快適に暮らすためのヒントを盛り込んだ。編集に携わった、同ＮＰＯ理事の坂本千晴さん（３４）に聞いた。（海老沢類）

　マンション居住者の永住意識は年々高まっている。国土交通省がまとめた平成１５年度のマンション総合調査によると、現在住んでいるマンションを「終（つい）の棲家（すみか）」と考えている人は半数近い４８．０％で、１０年前の３１．６％から大幅に増えた。また、居住者に占める「５０代以上」の割合も、前回調査（１１年度）の５１．１％から５９．８％に上昇しており、高齢化が着実に進んでいることを裏付けた。

　坂本さんは「入居したらそれでおしまい、と考える人は多いが、大変なのはそれから。子供から高齢者まで、どんな立場になっても快適に暮らすためには、さまざまな不安の種をみつけて改善していくことが必要です」と話す。

　坂本さんらは昨年、東京近郊にあるマンション数カ所を訪れ、管理人や居住者ら数十人に聞き取り調査した。手引は、調査の過程で浮かび上がった課題を▽建物のつくり▽防災対策▽管理会社との関係▽居住者間や周辺地域とのコミュニケーション…などに分けて紹介している。

　「マンション内に顔見知りがいる」「災害用の備蓄倉庫があり、管理方法を知っている」「管理組合に住んでいる人の名簿がある」…といった具体的なチェック項目を列記し、課題解決に役立ててもらうのが狙いだ。

　多くのスペースを割いている防災対策にしても、カギになるのは、居住者間や周辺地域とのコミュニケーションだという。「例えば、『手助けが必要な高齢者』を把握していれば、緊急時に駆けつけられるし、居住者に医師がいることが分かれば、いざというときに安心です」

　マンション内の集会スペースを、平日は地域の子供が集う遊び場として開放したり、古紙回収で得た収入で、クリスマス会や書き初め大会などのイベントを頻繁に開いて居住者同士の一体感を醸成したり…。冊子では、お互いが顔見知りになる機会を積極的に作っているマンションの実例も取り上げている。

　老朽化した施設の整備やバリアフリー改修でも、居住者間のコミュニケーションが重要になるという。約２０００人が住む築２４年の東京都江東区内のあるマンションは、囲碁クラブや緑化ボランティアなど住人同士の交流が活発だったため、合意形成もスムーズに運び、バリアフリー改修工事が着々と進んでいる。

　マンションといえば、とかく交通の便や立地の良さ、新しさなどで評価されがちだが、長期的に見れば「良好なコミュニケーションが資産価値の向上にもつながる」（坂本さん）ことを証明した好例だ。

　坂本さんは「一見当たり前でも、実践できていないことは多い。自分たちのマンションには何が十分で、何が足りないのか。住民一人一人が考えるきっかけとして利用してほしい」と話している。

　冊子は、まちしゅうのホームページ（http://www.machi-shuu.net/）から電子メールで申し込める。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070916-00000907-san-soci

管理規約を改正して専用使用権の設定された駐車場問題などに対処したいのだが… ＨＰ管理員 2007年09月19日 (水) 13時14分 No.317

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：3分の1ほどの住戸が賃貸されている51世帯のマンションです。管理規約を改正して下記の問題について対処したいのですが、アドバイスをお願いします。

1．地下に駐車場が14台あります。新築当時は専用使用権の買い取りでしたが、現在は、入居していながら外部の人に貸している人、転居して部屋を貸し、駐車場を入居者や外部に貸している人などがいます。なかには完全に住戸を売り払っているのに駐車場の専用使用権のみは引き続き保持して利殖のため外部に貸しているところが2台あります。

2．地下に管理人室がありますが、最初の管理人がここと5階の住まいを購入した後亡くなったので、現在は管理人の賃料をその遺族に支払っています。

Ａ：ご質問は、駐車場の専用使用権分譲（以下使用権分譲と言う）のことだと理解します。これだけでは十分なことはわかりませんが、使用権分譲駐車場が存在するマンションの規約には、おおむね次のような規定があります。

「駐車場の所有者は、その駐車場を本マンションの区分所有者に限り譲渡することができる。駐車場の所有者は、建物存続期間中専用使用できる。ただし、別に定める駐車場管理費を管理組合に支払わなければならない」

つまり、制限はありますが譲渡性があり、使用期間は限定されていません。

ご質問者のマンションには、地下に駐車場が14台分あるとのことですが、車庫としての登記はないと思われますので、専有部分の分譲ではなく、地下共用部分に対して専用使用権を有している状態だと考えます。

昭和50年代頃までは新規分譲時に分譲駐車場との名称で使用権購入代金として数百万円が支払われることが多くありました。
さて、判例ではこのような分譲方法は公序良俗に反せず有効なものである、とされています。とは言っても、一部の区分所有者に有利となるような権利設定をすることは公平ではありませんし、トラブルの原因ともなります。
最近の新築物件では専用使用権を分譲するこうした形態は影を潜めています。

では、現実的対応について考えてみましょう。
名称は「分譲駐車場」であっても、実体は専用使用権（これも法律上の定義はありません）として、共用部分を排他的に使用できる権利と理解されています。そして、この権限が認められるためには、管理規約においてこの権利が定められている必要があります。
ご質問者のマンションにおいても原始規約で前記のような規定があり、それを購入者は承認したことになっているはずです。
そこで駐車場を廃止するためには、規約変更が必要になります。

規約変更によって駐車場の権利が消滅することは、権利者に特別の影響を及ぼすことになるから個々の権利者の承諾が必要だ、という議論があります。
1998（平成10）年11月20日最高裁判決は、専用使用権消滅の決議には権利者の承諾が必要であるとして決議を無効としました。その理由については省略しますが、当該事案の特殊な事情が考慮されたことは否定できません。

しかし、駐車場に対して与えられた権利が所有権と同等であると考えることはできません。
絶対的なものではありません。
分譲時から経過した年月と、当該専用使用権を消滅させることについての区分所有者全体の必要性などを総合的に勘案して合理性があれば、権利者の承諾を要することなく規約を変更し、使用権分譲としての権利を通常の使用契約による権利に変更することは可能であると考えます。

要はマンションの個別事情によることになります。

次に、管理人室ですが、区分所有権が設定されていて、管理人が買い取ったということですね。管理人室が専有部分となっていること自体が問題です。

まず、管理人室に敷地利用権が付与されているのかをチェックしてください。私が相談を受けたケースでは、敷地利用権の割付けがないものがありました。その場合は時価での売り渡し請求が可能となります（区分所有法10条）。

敷地利用権の割付けがあれば、買い取りを交渉していくしかないと思います。管理組合を法人化して、組合が買い取って組合の所有とするのが最善の策でしょう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070918/511431/

マンションは、こんなトラブルにもさらされている！？ＨＰ管理員 2007年09月19日 (水) 13時09分 No.315

≪マンション管理新時代≫

自分の手掛けた新刊本が書店の棚に平積みされているのを見るのは、嬉しくもあり恥ずかしくもあり不安でもあり……何回経験してもいつも複雑な気分です。どんな人が手にとってくれるのか、あるいは見向きもされずにすぐに打ち捨てられるのか──落ち着きません。

書店でもし新刊本を手に取る機会があったら、パッと後ろを振り向いてみてください。書棚の陰で急にあなたから目をそらしたり、所在なく立ち読みしていたりする人がいたら、それはおそらく編集者です。もちろん違うときもあるので確約はできませんが…。

私も手伝って9月3日に最終入稿した小社刊の単行本2冊が、今日、9月19日から書店に並びます。今回同時刊行したのは、建築専門誌「日経アーキテクチュア」の別冊である『設計・監理トラブル判例50選』と『契約・敷地トラブル判例50選』。
同誌の看板コラムである「法務」欄で1997～2006年に掲載した記事をテーマ別に集約・補足し、建築分野に詳しい弁護士6人がそこから重要判例を選んで解説しています。

いずれの本も枕詞に“法律・建築のプロが選んだ”と付けたように、内容は建築の設計・工事監理・施工に携わるプロ向けの解説で、かなり専門的です。『設計・監理』編は主に建物の設計者と工事監理者の責任をめぐる判例の、『契約・敷地』編は、設計報酬、敷地や接道条件、建築確認、建築の著作権をめぐる判例の解説記事をそれぞれ収録しているのですが、いま、手元にある見本をあらためて手にとって眺めてみて、初めて気づいたことがあります。

ここでトラブルの舞台として出てくる建物の種類を見ると、マンションが圧倒的に多いのです。

ペット飼育や駐車場、理事会運営、建て替え要件といったマンション管理や区分所有法に関わるトラブルはほとんど扱っていません。にもかかわらず、マンションがやたらと目に付きます。別に意識して集めたわけではないのですが、ざっと数えただけで、両編合わせて100例のうち、約30例がマンションにかかわるものでした。

しかもその内容は極めて多岐にわたっています。
なかには「こんなことまで実際に争われたのか」と思わず唸ってしまうものもあります。
本で取り上げた事例をいくつか挙げてみましょう（順不同、日付は判決や決定の日）。

＜設計・監理編＞
●マンション入居後に気づいた居室下の給水ポンプの騒音をめぐり、売買契約無効が認められた例（大阪高裁2000年12月15日）

●「線路の反対側に建設されたマンションに電車の騒音が反射して受忍限度を超えた」として、マンションの建築主に損害賠償責任があるかを争った例（大津地裁1997年8月21日、大阪高裁1999年3月24日）

●「上階のトイレの排水音や放尿音が聞こえて住むに耐えられない」として、マンションの購入者が売り主を訴えた例（神戸地裁2002年5月31日）

●「床をフローリングに張り替えたことで、歩行音やいすを引く音、アイロンや鍋類を床に置く音が真夜中に響くようになって耐えられない」として、下の階の居住者が上階の居住者に慰謝料など600万円の支払いを求めた例（東京地裁八王子支部1996年7月30日）

●マンションの階下天井裏を通る排水枝管からの漏水で下階住戸に被害が発生し、上階の区分所有者と管理組合のどちらに責任があるかが争われ、一審・二審とも枝管は共用部分で管理組合に責任がある、とされた例（東京地裁1996年11月26日、東京高裁1997年5月15日）

●マンションの居室改装工事で受忍限度を超える騒音・振動が発生したとして、下の階の居住者が工事の発注者と設計者、施工者を相手取って損害賠償を請求し、設計・監理者と施工者の責任が認められた例（東京地裁1997年10月15日）

●多数の欠陥が見つかったマンションで、「工事監理が名義貸しに過ぎなかった設計者も工事監理責任を免れない」として、損害賠償責任が認められた例（札幌地裁2005年10月28日）

●北側にある6階建てのマンションの居住者が、敷地南側に新たに建てられるマンションが耐え難い圧迫感や閉そく感をもたらすとして工事中止を求め、8階を超える部分の建築工事禁止が認められた例（神戸地裁1999年10月26日）

●マンションの売り主が、隣地建物の建設にも関与して日照や眺望の阻害要因を発生させたとして、マンションの価格下落分も損害賠償の対象に含めた例（東京地裁1998年9月16日）

●隣地に建設された高層マンションによって眺望権を侵害されたとして事業者を訴えた件で、一審と二審の判断が分かれた例（大阪地裁1998年4月16日、大阪高裁1998年11月6日）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070919/511473/

ＨＰ管理員 2007年09月19日 (水) 13時10分 No.316

≪マンション管理新時代≫

＜契約・敷地編＞
●近隣住民の景観権を認めて完成・一部入居していたマンションの建物の一部撤去を命じた一審と、特定の近隣住民の景観権を認めずこれを棄却した二審（東京地裁2002年12月18日、東京高裁2004年10月27日）

●「地盤面」の設定に妥当性を欠くとして、いわゆる地下室マンションの建築確認を建築審査会が取り消した例（世田谷区建築審査会2006年8月14日）

●室内のホルムアルデヒド濃度が入居時に厚生労働省の指針値を超えていたとして、マンションの売買契約解除が認められた例（東京地裁2005年12月5日）

●売り主が日照・通風などに関する正確な情報を提供する義務を怠ったとして、マンション購入者が損害賠償を求め、売り主の責任が認められた例（東京高裁1999年9月8日）

●商業地域でも日照被害を理由に近隣住民から出されていたマンション建設を禁じる仮処分申請が決定された例（大分地裁1997年12月8日）

●日影規制を逃れるため、もともと一筆だった敷地を二つに分筆・登記したうえでツインタワーマンションの建築確認申請を同時・個別に行ったとして、事業者の違法性が認められた例（広島地裁2003年8月28日）

●渡り廊下でつながれた複数の棟からなる地上15階建てのマンションを「一つの建築物」として認めた建築確認について、建築審査会が否定した例（府中市建築審査会2003年1月）

●マンションの着工後に判明した土壌汚染について、基準値以下であっても「瑕疵」であると認められた例（東京地裁2002年9月27日）

●マンション建設に伴う掘削工事で隣地が地盤沈下した件で、施工者やデベロッパーの責任が認められた例（大阪地裁1998年7月31日、東京地裁1994年7月26日）

●浸水被害が毎年発生したマンションで、建築主の瑕疵担保責任は認め、設計・監理者の不法行為責任については否定した例（東京地裁2003年4月10日）

いかがでしょうか。
皆さんにとってもまんざら無関係とは言えないような判例が、ズラリと並んでいるのがおわかりいただけると思います。

一部にはアパートや、明らかに賃貸マンションと思われる建物が舞台のトラブルも混ざっていますが、排水枝管からの漏水をめぐるトラブルとその判例を別にすれば、ここに示した瑕疵や事故で、分譲マンション特有の現象と言えるものはほとんどありません。

当然ながら、ここに区分所有特有のトラブルが加わると、紛争の種はさらに広がります。
訴える可能性のある相手も多様なら、訴えられる可能性のある相手もまた多様である──マンションを安心して所有し、快適に住まうためには、そうした未知のトラブルと遭遇する可能性にさらされていることを、常に頭の片隅に置いておく必要があるのだと思います。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070919/511473/?P=2

玄関ドア　防犯力アップＨＰ管理員 2007年09月18日 (火) 13時05分 No.313

≪YOMIURI ONLINE≫
【マンション快適ライフ】「サムターン回し」「こじ開け」対策

　マンションの玄関ドアに、防犯機能を取り入れたタイプが登場している。新築物件だけでなく、既存マンションでも防犯性能の高い玄関ドアに交換することが多い。

　ただ、玄関ドアは共用部分に当たるため、個人で交換するケースは少なく、大規模修繕などの際にマンション全体で行う場合がほとんどのようだ。

　新築に「最新」機能

　東京都品川区にある三井不動産のモデルルームを訪ねると、新旧２タイプの玄関ドアが展示されている。新旧での主な違いは、「サムターン回し」と「こじ開け」の対策が施されている点だ。

　「サムターン回し」は、玄関ドアに穴を開け、特殊な工具で住戸内にある鍵のつまみ（サムターン）を回して侵入する手口。これに対応するため、防犯ドアでは、鍵のつまみの両面にスイッチボタンをつけ、ボタンを押しながらつまみを回す仕組みにし、工具などで簡単に回せないようにしてある。

　また、鍵をかけたときにドアから出てくる「デッドボルト」を鎌（かま）形にしてドア枠部分の穴にがっちりかみ合わせ、バールなどでのこじ開けに強くした。ドリルで玄関ドアに穴を開けて鍵を開けるという手口に対しては、ドア全体に鋼板を用いている。

　三井不動産の高橋秀行さんは「最近の新築マンションでは、玄関ドアに最新の防犯機能のあるタイプを導入することが増えてきています」と言う。

　既存物件は一斉交換

　既存マンションでも、防犯機能を備えた玄関ドアに交換する事例が増えている。マンション管理会社「長谷工コミュニティ」（東京）によると、築１０～１２年、築２０～２４年の大規模修繕の際に、新しい玄関ドアを取り付けるケースが多いという。東関東支店の滝沢岳夫さんは「防犯性能向上や気密性の確保、美観の点などからドア交換を検討するようです」と話す。

　玄関ドアは共用部分であるため、個人で交換するケースは少ない。マンションによっては、個人でも交換できる管理規約を設けている場合もあるが、マンション全体で一斉に交換するのが一般的だ。大規模修繕の際に、様々な修繕項目の一つとして行うケースが多い。そのため、住民から交換の希望があっても、その他の工事や費用との兼ね合いで断念するケースもある。

　１戸当たり２０万円前後

　玄関ドアメーカーの日本フネン（本社・徳島県吉野川市）によると、ドアの交換は、「カバー工法」という方法で行われることが多い。既存のドア枠を覆うように新しい枠を取り付け、新しいドアを入れる方法だ。ただこの工法では、開口部が上下１２ミリ・左右１５ミリ狭くなる。同社で施工する場合は、古いドアの撤去処分なども含めて１戸当たり２０万円前後の費用がかかる。防犯機能を備えたドアはさらに３万円前後高くなるという。

　日本フネン東京支店長の八木隆さんは「新しく取り付けるドアのデザインのほか、防犯や地震対策の機能をどの程度取り入れるか、費用と合わせて管理組合でよく検討してほしい」と話している。

　ＣＰマークを参考に

　玄関ドアを付け替える際、ドア選びの参考になるのがＣＰ（Ｃｒｉｍｅ　Ｐｒｅｖｅｎｔｉｏｎ）マークだ。警察庁や国土交通省、民間団体などで構成された「官民合同会議」による防犯性能基準を満たした建物部品に表示される。

　侵入盗は、ドアやサッシを５分以上こじ開けられないと、７割が侵入をあきらめるとされる。ドアの場合、最近の侵入の手口に５分以上耐えることがＣＰマークの認定基準だ。全国防犯協会連合会のホームページ（http://www.bohan.or.jp/）から、認定品の一覧を見ることができる。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070918hg01.htm

マンションの迷惑住人に対する管理組合の対処方法ＨＰ管理員 2007年09月14日 (金) 19時28分 No.312

≪YOMIURI ONLINE　住まいの相談室≫

Ｑ　マンションの迷惑住人に対する管理組合の対処方法

　マンション（180世帯）の管理組合の理事をしています。数年前から、共用の植え込みの木を無断で切ってしまう住人がいます。管理人やほかの理事さんが本人や家族に直接注意したり、掲示板などでもお願いしているのですが、全く改善されません。今後どのような対策を取ったらよいでしょうか。

Ａ　「ご本人はなぜ木を切るのか」、まずはその理由を知ることが大切です

　ご相談文中の「木を切ってしまう」という表現が、伐採なのか剪定（せんてい・枝払い）なのかは不明ですが、ここでは剪定程度であるとの理解で回答します。

　もしかしたら、ご本人は、｢共用の植え込みの木｣を自分が切っても何も問題はない、むしろ、きれいにしたのだから感謝されてもおかしくない、くらいに考えておられるのかもしれません。このような場合は、その植え込み部分はマンション内のみんなの物（これを共用部分といいます）であることを説明し、共用部分の管理（この場合は植え込みの剪定）は、管理組合が全体として行うものであることを理解していただくことが必要でしょう。

　また、共用部分であることは承知の上で、それでも無断で切ってしまうというケースもあるかもしれません。しかし、ご本人が｢切る｣という行為に及んでいるのですから、それなりの理由（目的）があることも考えられるのではないでしょうか。例えば、見通しが悪いから、手入れが十分に行われていないから、虫が発生しているから、といったような理由です。その理由の内容と程度によっては、管理組合として解決、工夫できることがあるかもしれません。

　ご相談者のマンションにおいては、ご本人への注意、掲示板での広報などの対応はすでにとられているようですので、管理規約や法律に基づく対応策という意味では、この次は勧告、あるいは法的措置といった段階になる可能性があります。ここでの「勧告」とは、例えばマンションの管理規約に「区分所有者が、法令、規約又は使用細則に違反したとき、又は共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその是正等のため必要な勧告を行うことができる」（「マンション標準管理規約」第67条から抜粋引用）といったような規定がある場合、これらに基づき、相手の方に「やめてください」と管理組合として文書などで伝えることを言います。

　また「法的措置」とは、例えば、「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）第57条の規定に基づき、マンション住民の共同の利益に反する行為をした人に、その行為をやめさせたり、その行為の結果を除去させたり、またはその行為を予防するため必要な措置をとることを、集会の決議によって裁判により請求することなどを言います。

　これまで「理由を聞く」などの話し合いもしたのに、一向に管理組合の言うことを聞いてくれない状態なのかもしれません。しかし、皆さんで暮らすマンションです。よろしければ今一度、ご本人なりの「理由」の有無を十分にご確認いただき、それに合った対応方法が考えられないか、検討されてはいかがでしょうか。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070911hg03.htm

管理費等滞納者に区分所有法第５９条を適用できるかＨＰ管理員 2007年09月14日 (金) 19時16分 No.311

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私のマンションでは、７階の７０５号室に住んでいるＡさんがすでに５年も管理費を滞納しています。月額２５，０００円ですから、すでに１５０万円以上になっています。

　理事長から何回も督促状を出しましたし、簡易裁判所に支払い命令を申し立て、その命令も確定しています。

　その支払い命令で７０５号室を差し押さえようと思っても３５００万円のＢ銀行の抵当権がついています。売買の時価もすでに２５００万円ぐらいに下落しています。マンションの管理費が先取特権があるということですが、一体、滞納管理費はとれるのでしょうか。

【答え】マンションの管理費は共益費として一般の債権に対し、先取特権という優先債権になっているのですが、抵当権の方が先取特権より優先すると民法では定められています。従って、Ｂ銀行が３５００万円の抵当権をつけていますと、返済済みの金額を差し引いたとしても剰余がなければ抵当権が滞納管理費より優先します。マンションを競売したときにマンションの競落額がＢ銀行への返済額より高額でなければ、あなたのマンションに滞納管理費が支払われないのです。

【質問】しかし、このまま放っておくとＡさんの滞納管理費はますます増え、それでなくても１０戸ぐらいがすでに２～３年の滞納状態になっており、私のマンションはこれ以上管理費等を納入できる人の管理費を値上げすることが出来ません。何か良い方法はないのでしょうか。

【答え】現在の区分所有法は滞納した管理費等について救済する規定として、第８条でその区分所有権を買い受けたり、競落したりする承継人に対し、その滞納管理費を管理者が請求できることになっています。従って、競落してＡさんの滞納管理費を承継してくれる人を見つけたのです。

　しかし、滞納管理費があまりにも多額になると誰も買い受けたり、競落したりする人はいなくなり、ますます滞納額が増えて行きます。

　多くのマンションは、この滞納管理費等の取り立てに頭を悩ませており、管理組合側で考え出した論理は、管理費の長期滞納は「共同の利益に反する行為」に該当し、区分所有法５９条にもとづき、「共同生活上の障害が著しい場合」に当たるものとして、競売申し立ての方法を考えました。

【質問】区分所有法５９条で競売できるというのはわかりますが、Ｂ銀行の優先債権が３５００万円も付いていて、時価が２５００万円の価値しかないとすると剰余がないと競売できないのではないですか。

【答え】区分所有法第５９条１項の規定は、実質は「共同生活上の障害が著しい場合」に同マンションから明け渡しを求めるものですから、債権の回収を目的とするのではなく、「形式的競売」といって、民事執行法６３条の「剰余を生じる見込みのない場合等の措置」として、抵当権等の優先債権があったとしても競売することが出来るのではないかと考えられたのです。

【質問】実際にそのような競売の申し立てをして認められた裁判例はあるのでしょうか。また、認められなかった裁判例もあるのでしょうか。

【答え】（１）大阪地方裁判所・平成１３．９．５判決では、長期間の管理費等の滞納者に対して、使用禁止及び競売請求が認められています。

　ただし、同事件の控訴審である大阪高等裁判所・平成１４．５．１６判決では、使用禁止は認めず、競売請求のみ認めました。

（２）東京地方裁判所・平成１８．６．２７判決では、滞納額１６９万５０００円，約５年間の滞納者に対して、管理組合は次の方法をとりました。

　イ　支払い督促命令を得る。

　ロ　銀行預金の差し押さえをする（しかし、残高は０円であった）。

　最後の方法として、約３０００万円の抵当権等がついていたのですが、区分所有法５９条に基づき競売の申し立てをしました。

　ところが、裁判所は「他の方法によっては、その障害を除去して……共同生活の維持が困難であるとき」の要件が満たされていないと判断し、組合の請求を認めませんでした。　　裁判所が認容しなかった判断の根拠は、滞納者が裁判所で謝罪し、滞納管理費の分割返済による和解を希望していると述べた点を重くみたとのことでありますが、５年間も支払っておらず、支払い督促命令を受けた後も支払っていない事実から、分割支払いの和解に応じても、結局は数回支払ってもその後は支払わないのではないかという不安も組合側にはあったのではないでしょうか。

　しかし、この判決は、かなり裁判官の主観的な判断であると批判も強かったようです。　次回、東京高等裁判所の厳しい条件をつけて競売を認めなかった判例を紹介しましょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200709010105.html

ペット飼育を禁止とした場合、現飼育者に対する特例措置の考え方は… ＨＰ管理員 2007年09月14日 (金) 12時54分 No.309

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　築9年の40戸のマンションです。現管理規約の一般使用細則に「迷惑、危害のおよぼす恐れのある動物等を飼育しないでください（よって本号により犬、猫等の飼育は禁止します。）」とあります。
しかし現況は分譲時より犬、猫をそれぞれ一戸ずつが飼育しています。他の住民にはいやがっている人もいますが、総会、理事会で取り上げないので黙認したようになっています。
今回、細則ではなく規約を改正してペット飼育禁止を入れたいと考えています。
そして条項に特例措置として「分譲当初からペットを飼育しているものは、一代限り（現在飼育しているペットに限る）において飼育を許可する」という項目を入れたいのですが、どうでしょうか。
ご意見をうかがわせてください。

Ａ：　2003（平成15）年度「マンション総合調査」によると、マンションのトラブルで最も多いのが、「違法駐車・違法駐輪（55.5％）」「生活音（52.1％）」次いで「ペット飼育（48.9％）」となっています。
このコーナーでも、『「ペット飼育は原則禁止・一代限り容認」の口約束の重みは？（4月23日付）』、『「ペット一代限り可」の規約を「飼育可」に変更してもらうには？（5月15日付）』という相談事例がありました。

ご相談者様のマンションでも、分譲当初から「迷惑、危害をおよぼす恐れのある動物等を飼育しないでください（よって本号により犬、猫等の飼育は禁止します。）」と一般使用細則に定められていたために、飼育していたペットを手放して入居した人や、子どもから「犬を飼って！」とせがまれている、でも、「ルールだから飼うことができない」と我慢をさせている世帯もあることと思われます。
それにもかかわらず、「分譲時から犬・猫を飼育している2世帯があり、総会や理事会で取り上げずに黙認状態」。おそらく、40戸という（小規模世帯の）マンションのために、「あつれき」を起こしたくないという配慮があってのことと推察されますが……。

さて、ご相談者様のマンションでは、管理規約を改正して「ペット飼育を禁止する」としたうえ、特例措置として「分譲当初からペットを飼育しているものは、一代限り（現在飼育しているペットに限る）において飼育を許可する項目（条項）を入れたい」と考えているご様子。とても適切な対応と言えます。

しかし、「一代限り認める」場合の難しさも認識してください。
果たして、分譲時からのペット（と称している場合もある）が一代目かどうか？
もし、全く同じ種類で同じような大きさのペットを（二代目として）飼育していた場合には？
その判断をどのようにするかは難しいところです。
管理組合によっては、毎年ペットの写真を提出させるなどの工夫をしています。

ルールをしっかりと決めて、「分譲当時から、本来的には禁止であったペット飼育（一般使用細則違反）を一代限り認めるのだ」ということを、現在飼育している2世帯の居住者には十分に理解してもらってください。

管理規約や細則でペット飼育について規定する場合、たとえば、ご相談者様のマンションのように「迷惑、危害のおよぼす恐れのある動物等の飼育を禁止する」あるいは、「他人に迷惑となるような動物の飼育は禁止する」という抽象的な定め方は好ましくありません。
この定めだけでは、迷惑があったのかなかったのか？　何が迷惑なのか？　危害をおよぼす動物とは？──などの議論に発展します。

ペットの飼育を禁止する場合には、管理規約の中では、たとえば、「小鳥や観賞魚以外のペットの飼育を禁止する」というようにシンプルな表現にして、細則の中で「（小鳥や観賞魚以外の）飼育をしてはいけないペットの種類や違反者に対する罰則など」を規定するようにしてください。

標準管理規約（単棟型）18条（使用細則）関係のコメントは、以下のように述べています。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070913/511305/

ＨＰ管理員 2007年09月14日 (金) 12時55分 No.310

『犬・猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めないなどの規定は規約で定める事項である。基本的な事項を規約で定め、手続などの細部の規定を使用細則などに委ねることは可能である。なお、飼育を認める場合には、動物などの種類および数などの限定、管理組合への届出または登録などによる飼育動物の把握、専有部分における飼育方法ならびに共用部分の利用方法およびふん尿の処理などの飼育者が守るべき事項、飼育に起因する被害などに対する責任、違反者に対する措置などの規定を（細則に）定める必要がある』

また、当サイトの「すぐに使える規則・細則テンプレート集」にペット飼育についての細則を掲載していますので、細則を作る場合の参考にしてください。

【余話】＝ある管理組合でのこと＝
日頃から、管理組合運営に強い影響力を持っている区分所有者（ペットアレルギーの人）の一人が、「使用細則でペットを飼ってはいけないことになっている。現在飼っているペットを処分すること」「ペットと人間の命とどちらが大切だ」「処分できない者は退去すべきだ」と迫り、唯一の家族とも言えるペットと暮らしていた一人暮らしの老婦人が泣く泣くそのマンションから退去した例があったと聞いたことがあります。

確かにルールはルールとして守られるべきものではあります。しかし、一人暮らしの老婦人の寂しさを紛らわすペットまで取り上げるとは、いかがなものでしょうか。
居住者の高齢化が進んでいる現在、柔軟な運用も考える必要があると思われます。

ところが、裁判になると、この温情は許されません。
「盲導犬など、その動物の存在が飼主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合を除き、一般のペット飼育は、飼主の生活を豊かにする意味はあるとしても、飼主の生活・生存に不可欠のものというわけではない」よって、「管理規約の改正により、（一般の）ペットの飼育を全面的に禁止することは有効である」という判断を、東京高裁は1994（平成6）年8月4日判決で下しています。

管理規約や各種細則というルールつくりの助言などをしている一人として、悩ましい問題ではあります。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070913/511305/?P=2

エレベーター２メートル落下　シンドラー製ＨＰ管理員 2007年09月12日 (水) 21時29分 No.306

≪YOMIURI ONLINE≫

堺の娯楽ビル　９人、１時間閉じ込め

　１２日午前０時５０分ごろ、堺市西区浜寺石津町西４の遊戯施設「とこりん石津店」（４階建て）３階で、２６歳～１４歳の男性客９人が、４階に上がるためエレベーターに乗り込んだところ、エレベーターが突然、約２メートル下の２階付近まで落下し、扉が開かなくなった。

　閉じ込められた客は、非常通報ボタンを押したが応答がなかったため、携帯電話で店に救助を要請。エレベーターの製造元で、保守管理をする「シンドラーエレベータ」（東京）の従業員が約１時間後に駆けつけ、エレベーターを１階まで下ろし全員を救出した。

　９人は、落下の衝撃で腰を打ったり、気分が悪くなったりして、救急車で病院に搬送されたが、いずれも軽症。大阪府警捜査１課と堺南署は、エレベーター管理が不十分だった可能性があるとみて、業務上過失傷害容疑で実況見分を行い、原因を調べている。堺市も立ち入り調査に入った。

　堺南署の調べでは、エレベーターの定員は９人、最大重量６００キロ・グラム。客が４階のボタンを押したが、エレベーターは上がらずに落下したという。店側は、客が閉じ込められている間、消防に救助要請をしておらず、救出されてから１１９番通報していた。

　堺市によると、エレベーターは１９７３年のビル建設と同時に設置。ビルを所有する会社の男性従業員によると、所有会社はシンドラー社に依頼して、月に１回、エレベーターの点検を実施。最近では、８月２９日に点検を行ったが、異常は見当たらなかったという。

　シンドラー社は、原因調査のため現地に技術者を派遣した。同社社長室は「けがをした方や精神的な苦痛を与えてしまった方に、深くおわびしたい。一刻も早く原因を解明し、対応を検討したい」としている。

（2007年9月12日読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070912hg01.htm

超高層マンションの解体シミュレーションがあった！ＨＰ管理員 2007年09月12日 (水) 16時17分 No.304

≪マンション管理新時代≫

8月29日付のこの欄で書いた「超高層マンションブームは区分所有権弱体化の一里塚？」に対して、大先輩である細野透さんからメールをいただきました。

細野さんは私が日経アーキテクチュアの編集記者時代のデスク、デスク時代の編集長だった方です。出版局でも一時お世話になりました。現在は自宅のある浜松を本拠に、建築＆住宅ジャーナリストとして活躍されています。
日本経済新聞社から昨年発刊された『耐震偽装』という著書をご覧になった方もいらっしゃると思います。フリーになるときに“1年1冊くらいのペースで単行本を出版したい”というメッセージを後輩に残されましたが、その言葉どおり、今年は本日付けで『風水の真実』（日本経済新聞出版社）という本を上梓されたそうです。いまは弊社の「SAFETY JAPAN」で「震度7の建築経済学」という連載コラムも担当されています。

メールは、“私が誤解しているのでは”とやんわり説くものでした。
上記の“遠吠え”では、1999年に某大手ゼネコンの取材で、「超高層建築はどのように解体するのか？」、「いくらくらい費用がかかるのか？」という質問に「それは考えたこともない」と技術者陣が応じた話を書きました。
ところが細野さんは、日本のゼネコンでも超高層マンション解体のシミュレーションを行ったところがあると指摘してこられたのです。
私はうかつにもこの事実を知りませんでした。お恥ずかしいかぎりです。

以下に、「NIKKEI NET」ネット上の「住宅なんでもHow much!」という連載コラム（05年7月に終了）で細野さんが03年に書かれた記事の要約を一部紹介します。
記事のタイトルは「エンド・オブ・ザ・マンション～解体のための工期と工費～」。原文はもっと柔らかな表現です。

──定期借地権付きの超高層型のタワーマンションを解体する段になったらいったいどうやって解体するのか、いくらかかるのか。大手ゼネコンの鹿島を訪れて、同社が行った30階建てタワーマンションの解体シミュレーションの結果を聞いた──

──鉄筋コンクリート（ＲＣ）造のタワーマンションは、工場でつくったプレキャストコンクリート製の柱と梁と壁を現場で組み立てて部材を完全に接合するので、解体するときはワイヤーにダイヤモンドを付けた「ワイヤーソーマシーン」などを使って細かく切断し、その切れ端をクレーンでひとつずつ吊り下ろしていくことになる──

──シミュレーションの結果、30階建てのタワーマンションの場合、解体には杭処理を除いて18カ月かかることがわかった。同じ建物を新築する場合は26カ月かかる計算なので、解体にはその７割に相当する時間がかかることになる──

記事は、標準的なマンションを解体した場合にも触れています。

──敷地に余裕のある郊外の5階建て・延べ床面積2000ｍ2、24戸のマンションを解体するケースでは、調査と計画に約1カ月、解体工事に約2カ月、合計で約3カ月かかり、解体工事費は延べ床面積当たりの坪単価で5万円程度、新築工事とセットで行う場合は4万円程度になる。つまり、解体単独であれば工事費は3000万円になる──

また、「標準タイプ」と同規模ながら、敷地に余裕がないために屋上から地上に向かって順番に取り壊していくしかない「標準タイプでないマンション」のケースも紹介しています。

──工期は1カ月以上延び、工費は坪単価で5万～9万円程度（新築工事とセットの場合は4万～7万円程度）になる──

この数字をそのまま超高層マンションに当てはめてよいものか、私にはよくわかりませんが、もし当てはまると仮定すると、40階建て・延べ床面積5万ｍ2、300戸クラスのタワーマンションでは、おおむね解体に約24～26カ月、解体工事費は新築とセットにした場合で6億～11億円程度かかると推測できます。
規模が大きいので金額が桁違いになるのは当然ですが、気になるのはその工期の延び方です。新築と合わせると、建物の解体から完成まで、工事だけで約59～64カ月、5～6年近くかかる計算になります。

もし超高層マンションの建て替えを現在のルールの延長上で考えるとすると、建て替え決議の時点で建物の概要と建て替え参加者の持ち分比率や住居面積をほぼ確定し、事業費の概算を見積もらなければなりません。そのためには基本計画、場合によっては基本設計程度は作成しておく必要が出てきます。
さらに決議が成立して建て替え組合に移行し、権利変換の処理がスムーズに進んだとしても、全員が退去して建物の解体に取りかかってから同規模の新しい建物が完成するまでに、5年以上の時間がかかることになります。
その間の仮住居の費用だけでも、おそらく相当な額に上ることでしょう。

現在の建て替えの主流である、余剰容積分の保留床を売却して建設費をまかなう方法が、超高層マンションの建て替えではたして成り立つかも気になるところです。
同じ方法を取るのであれば、事業期間中の大幅な地価上昇を見込まない限り、膨大な容積をさらに上乗せしたり、周辺の他の所有者の敷地を大量に繰り入れたりする必要が出てきます。
新築建物の規模は従前よりも大幅に拡大しますから、解体開始から5年程度では完成しません。おそらく建て替え決議からでも再入居までは7年以上、総事業費も数十億～100億円クラスの大事業になることでしょう。

あれやこれや考えると、やはり超高層マンションの建て替えは、現状の区分所有法や建替え円滑化法、市街地再開発の手法の延長上ではかなり無理があるように感じます。解体を前提にするよりも、その諸機能をスムーズに更新してできるだけ延命させる方法を考えるほうが、はるかに現実的ではないかと思えてきます。
超高層マンションはこうした面でも、いままでのマンション建設やマンション管理の常識・経験が全く通用しない、新しいタイプの建物なのかもしれません。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/

耐震性能を向上させる簡単な対策例とは… ＨＰ管理員 2007年09月12日 (水) 10時52分 No.303

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　8月21日付の回答の中で「補強が必要でも簡単な対策で耐震性能を向上させられる場合がたくさんあります。……簡単な補強方法で済んでいる例がはるかに多いのです」
との達人のコメントを拝見しました。

私自身､耐震補強工法についてかなり調べましたが､大掛かりな工法にしかたどり着けません。恐らく当該ご質問者も同じ状況に陥ったのではと想像します。
情報収集力の未熟さを棚に上げて誠にあつかましいこととは存じますが、是非、代表的な簡単な対策例を具体的に幾つかご紹介いただくことができないものかと思い、質問に至りました。
よろしくお願いいたします。

Ａ：　耐震性能とは、地震時に多種多様な分野の性能が正常に働くことです。そのなかでも、重要な部分と、それほど重要でない部分とをどのように区別するかは建物や使用者により様々です。

法令はどの場合にも是非とも守らねばならない部分のみを規定しています。それが、建物の倒壊を防ぐことです。ところが、大都市の中高層マンションでは、倒壊することと、使用者が被災する程度とは比例しません。
もちろん建物の躯体の骨組みを強化して法令に対して適格とするのは大切なことですが、現在の法令に対して適格な建築は、震度6強以上の地震に対して倒壊せずに耐えますが、それよりはるかに発生する可能性の高い震度4程度の地震でも使用不能となる部分があります。

例えば、
1）エレベーターは震度4で使用不能となり、超高層建築では震度3でさえ停止し、時には閉じ込め事故が発生する。
2）耐震型の高置水槽は、それ以上の震度になると配管のどこかに損傷が出る可能性があるため、通常は震度4程度で強制的に一時使用停止となる。
3）マンションの玄関扉は震度5弱から開閉不能になるものが出始める。

このように耐震性能を考えなければならない分野は大変広い範囲に分布しています。
耐震性能を高めるにまずどの部分から着手するかは、建物ごとで大差があります。車椅子の人や高齢者にとっては、エレベーターは必須機能です。避難できない建物では、もし大地震で火災が発生すれば死を意味します。

耐震性能を向上させる簡単な対策例を以下に挙げます。

＜骨組みの耐力不足を補強する場合＞
1）敷地にゆとりがあるマンションの場合は、通常、建物の長手方向が弱いので、妻壁の外に変形を支える壁か斜め材を設ける。費用はそれほど高くはならず、使用しながら工事ができる。
2）高層建築に対しては制振装置を設置すると有効な場合もあります。装置の維持管理体制が必要となり、費用は若干高くなりますが、工事中の生活への制限は少しです。

＜人命や生活を守る場合＞
1）重傷の最大要因は家具の転倒。まず室内の家具を固定する。
2）旧式のエレベーターは閉じ込めや人命に関わる事故の起こる危険性が高いので、耐震型に変える。
3）建物や設備の性能を高めにくいときは、被害が出た場合を想定し、住民が協力して救助や復旧を行える訓練をしておく（エレベーターや高置水槽、玄関扉など）。
4）避難時の要となる共用玄関出入り口周りのガラス戸などの耐震性能を引き上げる。
5）転倒しやすい塀は避難の妨げとなるので、転倒防止策を講じる。

後者の＜人命や生活を守る場合＞の事例は、「低レベルの地震」で被害が出る部分を改善して人命や生活を守る耐震対策です。

建築関連の法令は主として建物と施設を守ることを規定しています。建物と施設を守るのか、人の生活を守るのか、どちらを選ぶのかは使用者次第です。
いずれにせよ、何から手をつけたらよいのか、優先すべき対策を探し出す診断と立案を行う者の能力が求められます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070911/511288/

大規模改修後に外壁タイルが落下した。責任の所在は業者、管理組合のどちらにあるか？ＨＰ管理員 2007年09月10日 (月) 15時58分 No.302

≪マンション管理新時代≫

Q：　「達人に聞け！」の6月12日付け回答に、「落下物がマンションの施設・設備または建物の一部の場合であり、なおかつ、加害者が不明の時は、管理組合に対して補償を請求することができます」とありますが、私どものマンションでは、大規模改修後、外壁タイルが落下して2台の車の上に落下しました。

業者選定の時にはタイル陶片浮きについて“多少の浮きに付いては落下しません”と説明があった業者を選び、完璧にエポキシ注入を行うとした業者を選択しませんでした。理由は、施工価格の安い業者に依頼したためです。
業者に責任があるのですか、それとも選択した我々（管理組合）に問題があるのですか？
教えてください。

Ａ：　業者選定状況、修繕工事仕様、工事請負契約書等の詳細がわかりませんので一般論としてお答えいたします。

大規模修繕の業者等選定ヒアリング時に、候補業者から「多少の浮きに付いては落下しません」との説明があり、業者推奨の施工を発注したのにもかかわらず外壁タイルが落下した場合であれば、その補修工事をした業者に対して責任を問えるものと思われます。
ただし、「多少なら、タイルが浮いても落下しない」という業者の言葉を信ずるに足りる合理的根拠が、管理組合側にあったのか、かなり疑問です。

なお、被害者への一次対応は管理組合となりますので、管理組合は被害者の立場に立ったうえで業者に対応するべきです。

管理組合が修繕工事等を発注する場合、施工範囲で発生した不具合について、下記のような保証事項を工事契約書にうたっておく必要があります。

理事長および担当役員等は、将来起こり得るトラブルを防止するためにも、業者選定・工事仕様の決定に当たり、総会決議や理事会決議などの手順・手続きを踏むことが大切です。

※参考　
（工事契約書の例）以下、甲とは施工業者を、乙とは管理組合を指しています。

第○○条（第三者に及ぼした損害）
1　工事の施工に伴い第三者に損害を及ぼしたときは、乙がその損害を賠償しなければならない。ただし、その損害のうち甲の責に帰すべき事由により生じたものについては、甲が負担する。
2　損害のうち工事の施工について乙が善良な管理者の注意義務を怠ったことにより生じたものについては、乙が負担する。
3　前2項の場合その他工事の施工については、第三者との間に紛争を生じた場合においては甲乙協力してその処理解決にあたるものとする。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070908/511198/

エレベーター等における強度の低い鋼材使用の実態調査結果についてＨＰ管理員 2007年09月08日 (土) 10時03分 No.300

≪国土交通省≫

　国土交通省では、(社)日本エレベータ協会を通じて、エレベーター又はエスカレーターを製造している会員企業において、本来予定していた鋼材よりも強度の低い鋼材を使用したエレベーター又はエスカレーターがないかどうかについての実態調査を要請していたところです。

　今般９月５日に、同協会、（株）日立製作所及び三菱電機(株)より、ＳＳ４００材を予定していたのに対し強度の低いＳＰＨＣ材を構造材に使用したエレベーターについての調査報告がありました。

※ 本実態調査は、フジテック(株)製のエレベーター及びエスカレーターにおいて、同様の問題が判明したことをきっかけとして行ったもの。フジテック(株)、(株)日立製作所及び三菱電機(株)製を除く他のエレベーター及びエスカレーターについては強度の低い鋼材の使用はなかったとの報告を受けた。

※ ＳＰＨＣ材の強度は、ＳＳ４００材の３分の２程度

※ 構造材：建築基準法上、所要の強度計算により強度を確保することが義務付けられている部材

(株)日立製作所が(株)内原電機製作所に委託して製造したエレベーター
（１）　エレベーターの製造者
　　 (株)日立製作所（東京都千代田区）
（２）　エレベーターの製造委託先（当該鋼材の購入を含む。）
　　 (株)内原電機製作所（茨城県水戸市）
　　 ※（株）内原製作所は（社）エレベータ協会の会員企業である。
（３）　強度の低い鋼材の購入先
　　 (株)スズヤス（東京都中央区）
　　 ※　以上３社の関係については別紙１参照
（４）　対象エレベーター
　　エレベーターの種類
　　油圧式エレベーター（荷物用）
　　製造期間及び台数
　　１９９９年１１月～２００７年６月に製造した２５６台
　　ＳＳ４００材の予定に対しＳＰＨＣ材が構造材として使用された部位かごの下枠（プーリビーム、ベース）、かご床版（床補強材）
　　 ※　別紙２の図を参照
　強度の検証結果
　　再度強度計算を行った結果、建築基準法に定める基準に対し強度が不足しているエレベーターはなかったとの報告を受けた。

三菱電機(株)が(株)内原電機製作所に委託して製造したエレベーター
（１）　エレベーターの製造者
　　三菱電機(株)（東京都千代田区）
（２）　エレベーターの製造委託先（当該鋼材の購入を含む。）
　　 (株)内原電機製作所
（３）　強度の低い鋼材の購入先
　　 (株)スズヤス
　　 ※　以上３社の関係については別紙３参照
（４）　対象エレベーター
　　エレベーターの種類
　　油圧式エレベーター（人荷用、荷物用）
　　製造期間及び台数
　　２００３年７月～２００７年２月に製造した５９台
　　ＳＳ４００材の予定に対しＳＰＨＣ材が構造材として使用された部位かごの下枠（プーリビーム、ベース）、かご床版（床補強材）
　　 ※　別紙２の図を参照
　　強度の検証結果
　　再度強度計算を行った結果、建築基準法に定める基準に対し強度が不足しているエレベーターはなかったとの報告を受けた。

三菱電機(株)が一部の構造材の製造を外部に委託して製造したエレベーター
（１）　エレベーターの製造者
　　三菱電機(株)
（２）　強度の低い鋼材を使用した構造材の製造委託先
　　名古屋精密工業(株) （愛知県小牧市）（委託先）、(株)古田鉄工（岐阜県加茂郡坂祝町）（再委託先（当該鋼材の購入を含む。））
（３）　強度の低い鋼材の購入先
　　　(株)丸杉（岐阜県岐阜市）
　　 ※　以上４社の関係については別紙４参照
（４）　対象エレベーター
　エレベーターの種類
　　ロープ式エレベーター（乗用、人荷用、荷物用）
　製造期間及び台数
　　２００３年８月～２００７年７月に製造した１１７７台
　ＳＳ４００材の予定に対しＳＰＨＣ材が構造材として使用された部位おもり返し車支持梁
　　 ※　別紙５の図を参照
　強度の検証結果
　　再度強度計算を行った結果、建築基準法に定める基準に対し強度が不足しているエレベーターはなかったとの報告を受けた。
　 ※ 三菱電機(株)から、上記のほか、外部に製造委託した一部の補助材（建築基準法上、所要の強度計算が義務付けられていない補助的な部材）にＳＳ４００に代えてＳＰＨＣが使用されたエレベーター及びエスカレーターがあったが、強度上問題はないとの報告を受けた。

国土交通省としての対応
（１）強度の低い鋼材が構造材に使用された(株)日立製作所製及び三菱電機(株)製のエレベーターについて、建築基準法第１２条第５項の規定に基づき両社から報告を求め、建築基準法に定める基準に対し強度上問題がないことを確認するよう、都道府県を通じて当該エレベーターの所在地の特定行政庁に要請する。
　　　
※ 特定行政庁において、建築基準法に定める基準に対し強度が不足していることが確認された場合は、当該エレベーターの所有者等に対し、是正計画の提出及びそれに基づく是正措置の実施を求めるとともに、是正措置が講じられるまでの間、積載量の制限等により安全対策を講じるよう指導
　　　
（２）当該エレベーターの製造者である(株)日立製作所及び三菱電機(株)に対し、強度の低い鋼材が使用されたことについて厳重に注意するとともに、原因の究明及び再発防止策をとりまとめ、国土交通省に提出するよう求める。また、当該エレベーターや構造材の製造委託先企業、鋼材納入企業に対しても、原因の究明及び再発防止策をとりまとめ、国土交通省に提出するよう求める。（以上経済産業省と連携して実施）
　　　
（３）今回の実態調査は、(社)日本エレベータ協会を通じて、エレベーター等を製造している会員企業に対し、原則として当該企業が直接購入している鋼材を対象に実施したところであるが、今般、エレベーターや構造材の製造委託先企業が購入した鋼材に問題のあった案件が判明したことから、再度、会員企業製のエレベーター等における製造委託先企業が購入した鋼材についても実態調査を行うよう要請する。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070907_2_.html

ＨＰ管理員 2007年09月08日 (土) 10時41分 No.301

エレベーターに弱い鋼材　三菱・日立製も
≪YOMIURI ONLINE≫

計１４９２基　国交省「管理ずさん」

　フジテック（滋賀県）製エレベーターに強度不足が判明した問題で、国土交通省は７日、新たに三菱電機（東京都）製の１２３６基と、日立製作所（同）製の２５６基の計１４９２基でも、同様に設計より強度の弱い鋼材が使用されていたと発表した。

　両社はこれらのエレベーターについて、本体や一部部材の製造を外部委託しており、鋼材の納入過程で商品の規格が十分に確認されていなかった疑いが強いという。

　三菱、日立の両社は、すべて建築基準法上の強度基準を満たしていると説明しているが、同省では両社に対して厳重注意をするとともに、都道府県などに、詳細な強度を早急に確認するよう指示した。これらのエレベーターの設置場所はスーパーやオフィスなどが多いが、一部は学校にも設置されているという。

　同省によると、三菱製の１２３６基のうち、１１７７基（２００３年８月～０７年７月製造）は、ワイヤロープを巻く滑車の周辺部分の製造を委託された「古田鉄工」（岐阜県坂祝町）が、鋼材卸売業「丸杉」（岐阜市）に鋼材を発注した際、設計上の鋼材の規格を伝えていなかったため、丸杉が弱い鋼材を納入していた。

　また、三菱の残りの５９基（０３年７月～０７年２月製造）と、日立の２５６基（１９９９年１１月～０７年６月製造）については、いずれも本体の製造委託を受けた機械メーカー「内原電機製作所」（水戸市）が鋼材卸売業「スズヤス」（東京都中央区）に設計通りの鋼材を発注していたが、スズヤス側が調達しやすい鋼材を代わりに納入したことを口頭でのみ内原側に伝え、内原側も十分に理解していなかったという。

　古田鉄工は「規格を伝えなかったのは明らかな落ち度で申し訳ない」、内原電機製作所も「品質管理に問題があり、反省している」などとしている。国交省では「品質の管理がずさんとしか言いようがない。業界全体として再発防止策を考えるべきだ」としている。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070908hg01.htm

建て替え要件　老朽マンション緩和へ　政府検討『築３０年』耐震化を促進ＨＰ管理員 2007年09月07日 (金) 14時04分 No.297

≪東京新聞≫

　政府は七日、築三十年前後を中心とした全国の老朽化したマンションの建て替え促進に取り組む方針を固めた。大地震での倒壊などの被害を極力抑えるほか、居住環境の向上を図る狙いがある。

　国土交通、法務両省が共同で建て替えに関する実態調査を年内に始め、結果次第では、建て替え手続きを定めた区分所有法の要件緩和などの改正も検討する。

　国交省によると、震度６強－７の大規模地震でも倒壊しないとした現行の耐震基準が施行された一九八一年以前に建てたマンションは、昨年末現在で全国で約二万棟、約百万戸と推計されている。旧耐震基準が適用されたこれらのマンションのうち約一万棟程度は震度６強以上の地震で倒壊の恐れがあるという。

　マンションの建て替えには区分所有法の規定で所有者の八割以上の賛成による決議が必要。しかし、平均で一戸当たり二千万円程度とされる費用の問題や賃貸しているなどの事情で、合意に至るケースは少ないのが現状で、旧耐震基準のマンションのうち、地震の被災以外で建て替えを行ったのはこれまで約百五十棟しかないという。

　両省の調査は、二年間かけて行う。本年度は数百のマンション管理組合を抽出してアンケートを実施。（１）過去あるいは今後の建て替え検討の有無（２）検討したが合意に至らなかった場合の理由－などについて、来年三月末までに結果をまとめる。

　来年度はヒアリング調査で具体的な問題点を洗い出し、その上で両省は建て替え決議の要件緩和など制度改正の検討を進める方針だ。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/politics/news/CK2007090702047159.html

日本のマンション管理の「不思議なからくり」ＨＰ管理員 2007年09月07日 (金) 08時45分 No.295

≪日経ビジネスオンライン≫
2007年9月7日　金曜日ブルース・ホルコム

　日本で異邦人がマンションを買うことは、今ではもう珍しくなくなっています。それでも私にとっては不思議に思えることが多く残っています。

　まず日本の銀行なのですが、なぜ住宅ローンに対していまだに保証人が必要なのでしょうか。銀行は、借り手が買う物件を査定して、担保とし、融資の割合などを決めて、お金を貸すのが仕事ではないでしょうか。

　何だか、きちんとした査定をするのが面倒くさいから、保証人をつけてもらっている印象を受けます。これから外資系の銀行の影響力が増していく中で、この古い考え方では将来的にやっていけないように思います。

　日本のマンションは、なぜ建物自体の価値を保つことが少ないのか、長年不思議に思ってきました。なぜならば、私の母国オーストラリアの場合は、市場の動きにもよりますが、原則として好景気の循環を待ちさえすれば、買った価格より高く売れることが多いからです。

　今考えればオーストラリアはデフレにまみれていないこともありますが、マンションの建物自体を長い年数維持できるようにしっかりと建設しているし、よくきれいに改装します。これはオーナー中心型システムです。

　日本のマンションはどう見ても、長年もつように建設されていないようです。したがって、ごく一部の豪華マンション以外のマンションの価値は、買った日から当然下がっていくはずです。日本では、マンションのオーナーよりも建設会社を明らかに優先していて、オーナーを犠牲にしているように見えてなりません。国として住宅ストックを重んじる考え方も乏しいです。

　私の友人は、某大手不動産会社グループで施工、販売および管理をトータルで行っているマンションに住んでいます。とても静かで緑の多い公園に囲まれたマンションに友人は満足しています。しかし、マンションに移ってから、友人はいろいろな「からくり」や素朴な疑問が気になり始めました。
　
　完売したとたん、本社の力はすぐ抜けてしまって、グループ会社でのたらい回しが始まります。グループ会社といっても向こうにしてみれば、別会社なわけです。住人からのちょっとした問い合わせやクレームは、「それはうちの管轄ではないよ」となってしまうことが多いようです。住人は窓口となる受付嬢に非常に丁寧な対応をしてもらっても、その後の具体的解決は気持ちよく進まないことが多いようです。

　例えば、入居当初から気になっていた洗面所の水道レバーの不具合について問い合わせた友人は、何回も電話をして同じ説明を繰り返し、回しに回されて、精神的に苦痛を感じ始めた数カ月後、やっとレバーは使えるようになりました。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070905/134071/

ＨＰ管理員 2007年09月07日 (金) 08時47分 No.296

≪日経ビジネスオンライン≫

　友人が一番気にしていることはマンションの管理についてです。管理上の収支報告はきちんとされていて問題はありません。けれども、何をするにもグループ会社ぐるみですから、ちゃんとした合い見積もりを取って、金額や内容の比較をしていないように思われるのです。この仕組みなら永遠にグループのドル箱にできます。

　友人のマンションの場合は、こんなことがあったそうです。マンション販売時に見せられた完成予想のパースでは、真っ白な大理石の正面玄関の美しさが売り物で、マンションのイメージ全体を現すシンボルのように描かれていました。

　いざ入居すると、期待していた真っ白いはずの大理石は、専門業者に掃除されていないため、ほんの数カ月でみすぼらしく汚れてしまいました。大理石の真ん中にデザインされた緑は、植物の分かる人を雇っていないためにすぐに枯れてしまいました。

　どこにどういうミスが重なってこのような悲しい事態になったのか追求できるはずもありません。友人は販売時に見たパースとは似ても似つかないみじめな正面玄関を見て、ため息をつくばかりでした。

　管理組合を通して、この問題を一応の決着に導くために約４年間かかったそうです。かかったこの時間は、比較的まだ良いほうなのでしょうか。他の案件である醜いしみだらけの大理石タイルの交換には、果たしてどのぐらいかかるのでしょうか。友人の心配は尽きません。

　おそらく読者の中でも、もっと大変なマンションの体験をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070905/134071/?P=2

北海道綜合通信局からのお知らせ sugana 2007年09月06日 (木) 13時06分 No.293

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共同受信施設の地上デジタル放送対応に関する説明会を開催

　北海道総合通信局（局長浅見洋（あさみひろし））は、札幌市及び地上デジタル放送推進北海道会議との共催により、共同受信施設の地上デジタル放送対応に関する説明会を下記のとおり、札幌市において開催します。

　ビル陰対策用などの共同受信施設において、地上デジタルテレビ放送に対応していない施設については、アナログ放送が終了する2011年7月までの間に、改修を行うなどして対応する必要があります。本説明会では、その準備や具体的改修方法などについて、共同受信施設の設置者や利用者などの方々に説明します。

　今後、旭川市、北見市、釧路市、帯広市、函館市及び室蘭市においても、同様の説明会を実施する予定です。詳細が決まり次第、順次発表していきます。

　1 日時
　　　平成19年9月20日（木曜日） 14時から16時

　2 場所
　　　大学共同利用施設ACU（アキュ）大研修室O（オー）
（中央区北3条西4丁目日本生命札幌ビル5階）

　3 主催
　　　総務省北海道総合通信局、札幌市、地上デジタル放送　　　推進北海道会議

　4 プログラム
　　　13時30分開場
　　　14時開会
　　(1) 「地上テレビ放送のデジタル移行と共聴施設の準備　　　　　について」
　－総務省北海道総合通信局－

　　(2) 「地上デジタル放送の受信方法と放送開始時期につ　　　　　いて」
　－日本放送協会札幌放送局－

　　(3) 「共同受信施設の改修方法について」
　－社団法人日本CATV技術協会北海道支部－
　
　　16時閉会
　5 参加対象者等
　　共同受信施設設置者、利用者及び一般（定員250名参加　　費無料）

　6 参加お申込み方法
　　参加ご希望の方は、電話で申し込みいただくか、電子メ　　ールに「行事名：地デジ説明会９／２０」、住所、氏　　　名、年齢、電子メールアドレスを明記の上、9月13日　　　（木曜日）までに札幌市コールセンターへお申込みくだ　　さい。
　　（申し込み多数の場合には、誠に勝手ながら抽選とさせ　　　ていただきます。抽選に漏れた方には事前連絡をいた　　　しますのでご了承願います。）

　　＜お申込み先＞
　　　札幌市コールセンター
　　　電子メール：info4894@city.sapporo.jp
　　　電話：011-222-4894

　7 お問い合わせ先
　　本説明会に関する御質問などがありましたら、以下の部　　署まで御連絡願います。

　　総務省北海道総合通信局情報通信部有線放送課
　　電話：011-709-2311（内線4671）
　　ファックス：011-708-5151
　　電子メール：hokkaido-yuhou@rbt.soumu.go.jp
　　（電話でのお問い合わせは、土、日、祝日を除く、8時　　30分から12時まで、13時から17時まで）
　 ※個人情報の取扱いについて

　　<参考>
　　「共同受信施設の概要」及び「地上デジタル放送推進北　　　海道会議の概要」については、別紙を御参照願いま　　　　　す。

　　【本件報道発表に関するお問い合わせ先】
　　　担当：情報通信部有線放送課
　　　電話：011-709-2311（内線 4672）

築3年で修繕費を見直して向こう30年分で増加する約9億円を手当て、コスモ・ザ・ガーデン二子多摩川管理組合ＨＰ管理員 2007年09月05日 (水) 21時42分 No.289

≪マンション管理新時代≫

機械式駐車場の維持管理や取り替えには、多額の費用を要する。しかし、それを修繕積立金だけで賄う長期修繕計画をもっている管理組合は、そう多くはないだろう。

機械式駐車場の取り替えが当初の修繕計画になかったのをきっかけに、第3期の段階で向こう30年分の長期修繕計画を見直した管理組合がある。ほかの修繕項目も追加したため、予定工事費は当初より約8億9000万円増えた。
この費用は、第15期までに3回、修繕積立金を値上げして賄う予定だ。突発的なことが起きない限り、それ以降に値上げをする必要性はない。

■第5期に修繕積立金の40％アップを予定

川崎市のコスモ・ザ・ガーデン二子多摩川は、2004年3月に完成した。敷地面積1万6356ｍ2に、地上7階建ての4棟が連結して1棟を構成し、359世帯が暮らす。駐車場は敷地内に平置き4台と機械式355台があり、全世帯分を確保している。

管理組合は07年5月の第3期の総会で、長期修繕計画の見直しに伴い、修繕積立金と機械式駐車場使用料の値上げを決議した。修繕積立金は第5期に40％、第10期と第15期にそれぞれ20％アップする。全額を管理費に計上している駐車場使用料は、第3期分から30％を修繕積立金会計に振り替える。07年7月分からは1台当たり平均月3500円値上げし、アップした分を修繕積立金会計に計上する。一般会計の剰余金も一部の振り替えを決めた。
これで、30年間の増額分約8億9000万円を確保する。一時金は徴収しない計画だ。

そもそもの長期修繕計画では、積立金は戸当たり月7800円～1万2300円だ。4台分ある平置き式駐車場は、1台当たり月9500円。355台分ある機械式は、1台当たり月1000円～7500円。全台数分を平均すると1台当たりは月4000円にしかならない。かなり低い金額設定だ。このままでは近いうちに修繕積立金が不足することは確実だった。

今回決議した「第5期に40％アップ」は、かなり急激な負担増になる。しかし、反対者はほとんどなく、管理組合は、むしろ値上げを先送りしないこのプランを支持した。

第3期の理事会の副理事長としてこの課題に取り組んだ多奈部純一さんは、次のように話す。
「居住者の7割が30代の子育て世代です。これから先、お子さんの教育費が多額になるのは見えています。そこで、第15期までに値上げが終わり、それ以降の徴収額が一定額になるようにしたのです」
まさに、“先憂後楽”ということなのだろう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070905/511149/

ＨＰ管理員 2007年09月05日 (水) 21時44分 No.290

≪マンション管理新時代≫

新たに作成し直した長期修繕計画では、第12期に第1回の大規模修繕工事を実施する予定だ。費用は、約4億2800万円。それでも工事後には、2億3000万円の預金が残る。第24期には、約4億8900万円の予算で第2回の大規模修繕を行う。この工事終了後も3億6000万円の残高がある。
今回立てた計画は第33期まで。機械式駐車場の定期的な修繕と第25期で行う予定の取り替えに合計約4億9000万円かかるが、それでも毎年、修繕積立金会計の黒字は続く見込みだ。

■第1期に結成された工事専門委員会が改革を先導

管理組合は、第1期から『理事会だより』を発行するなど、早くから熱心に活動してきた。理事は13人、監事が2人。輪番制で、1年間で全員が交代する。理事会は月1回。過去の理事長経験者が理事会に出席することもある。

修繕積立金を早期に値上げできた理由は、主に二つある。
一つは、居住者に建築関係の専門家が揃っていたことだ。第1期の終わりに、仕事で建築や設備の実務に携わっている6人から成る工事専門委員会が結成され、すぐに、理事会の下部組織として、アフターサービス点検や建物の不具合の解消に取り組んだ。

工事専門委員会のメンバーは、結成当初からいままで変わっていない。1年で全員が交代する理事会を支える組織として、重要な立場を占めている。今回の機械式駐車場の資金手当ても、同委員会のメンバーからの提案によるものだ。

■「入居前から修繕積立金の不足に危機感を抱いていた」

工事専門委員会の委員長を務める山本卓也さんは、入居前からこのマンションの長期修繕計画に不安を感じていた。30年間の計画にもかかわらず、修繕項目に「機械式駐車場の取り替え」がない――。

「駐車場の取り替えは必ず必要になります。そうなればこの計画では修繕積立金が不足する、という危機感がパンフレットを見ている段階から強くありました。入居したらすぐに費用を手当てしよう、と考えていました」と、山本さんは当時を振り返る。

修繕積立金の不足を招く事態を入居前から認識し、入居後に早速、動き出す――。このような知識と行動力を備えた人と同じマンションを買った人々は、「運がいい」と言えるのではないだろうか。

もちろん、建設会社に勤務する山本さんは、自らが工事専門委員長を務めることに細心の注意を払っている。
「私が自分の会社に、工事の見積もりを依頼するなどは全くありません。『自分の家を守りたい』という気持ちから始めました。取り組むうちに知識が増えて勉強になっています」（山本さん）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070905/511149/?P=2

ＨＰ管理員 2007年09月05日 (水) 21時45分 No.291

≪マンション管理新時代≫

■当初70パターンの資金計画

短期間で修繕計画を見直すことができたもう一つの理由は、理事会が山本さんの提案の重要性を理解して、早期に対応したことがある。

まず、第2期の理事会が見直しに取り組んだ。しかし、時間が足りず、たたき台を作る段階で終わった。これを引き継いだ第3期の理事会は、国土交通省の「マンション管理標準指針」をベースに、自分たちで高精度の修繕計画の作成に取りかかった。外部のコンサルタントなどには依頼しなかった。

工事専門委員会も現場をチェックし、必要な項目を提案した。最終的に、25の修繕項目が増えている。ちなみに増えた項目の例と修繕予定時期を挙げると
・キッズルームやエントランス床など共用部の内装　（第12期）
・ゴミ置き場床　（第12期）
・機械式駐車場の撤去と新設　（第25期）
・共用階段の修繕　（第12期）
・宅配ボックスの交換　（第24期）
・給水管更新　（第32期）
・受変電設備（キュービクル一式交換）（第30期）
──などだ。

次の検討課題は、修繕積立金の値上げをいつの時期に設定するか、という資金計画だった。副理事長の多奈部さんや理事長が、値上げの時期や割合を変えて70パターンのプランを作成した。当初は、一時金や借り入れをするプランも含まれていたが、一つひとつを精査しながら総会に提案するプランを絞っていった。

■広報や説明会で前向きな取り組みを強調

理事会は同時に、修繕積立金値上げのための広報活動にも取り組んだ。多くの管理組合で修繕積立金が不足している実態を伝える一般紙や雑誌の記事をコピーし、住民参加の重要性を呼びかけたチラシを配布して、住民の意識向上に務めた。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070905/511149/?P=3

ＨＰ管理員 2007年09月05日 (水) 21時47分 No.292

≪マンション管理新時代≫

総会の3カ月前には、値上げのプランを二つまで絞り、説明会を開催した。
参加者からは「駐車場料金の設定が安すぎたことについて、売り主は補てんしないのか」という意見もあった。
山本さんは、「入居当初に修繕費用が低く設定されているのは、残念ながらマンション業界に共通した悪習とも言えるもの。どのマンションでも同じです。これまでは少なく払っていただけで損はしていないので、いまから貯金をしましょう」と率直に説明して、理解を得たという。

担当だった副理事長（当時）の多奈部さんは、検討開始から総会決議までの7カ月間、この見直し作業のために毎週15時間以上もの時間を費やしたという。

■今後も定期的に見直しを図る

入居から短期間で、大きな課題を発見して解決策を自前で練り上げた管理組合。それでも、修繕計画はこれで固定するわけではない。今後も5年ごとに定期的に見直していく予定だ。
そもそも第3回の大規模修繕工事は、今回の計画期間には含んでいない。2回目の修繕と同程度の費用が必要と仮定すると、いまのままでは2億～3億円がその時点で不足する。
5年ごとだけでなく、第1回の大規模修繕工事が終了した翌年にも計画を見直して、軌道が大きくずれないようにしていく方針だ。

もちろん、そのときも工事専門委員会が強力にバックアップしていくことになるのだろう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070905/511149/?P=4

レーザーで測量、マンションの劣化診断に活用 sugana 2007年09月04日 (火) 13時02分 No.281

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外壁ひび割れレーザーで測量　札幌の会社が開発　費用半分で正確データ（09/04 07:29）北海道新聞経済面に掲載

　１０階建てマンションで光波測量システムを用いて試験的に行った外壁測量作業を見守る中田測量の中田社長（写真右）と北海道芙蓉設計事務所の細川社長（同中央）

　札幌市豊平区の中田測量（中田賢社長）は、建造物の外壁に発生したひび割れを、レーザー光を使った測量機器で離れた所から幅や位置を測定し、自動的に図面化できるシステムを開発した。マンションの外壁の劣化診断に用いれば、コストや施工期間を圧縮した上で正確なデータが得られる。国内では老朽化したマンションの補修ニーズが増大しているため、注目を集めそうだ。

　システムは光波測量システム「ＫＵＭＯＮＯＳ（『クモの巣』の意）」。同社と大阪の関西工事測量（中庭和秀社長）が共同開発した。当初は、高所作業車や、仮足場などが必要でコストや工期がかかるトンネルや高層ビルなど特定の測量ニーズを想定していたが、外壁補修時期を迎えるマンション向けが有望とし、北海道芙蓉設計事務所（千歳市、細川国雄社長）と協力、売り込みに力を入れることになった。

　試行実験として七月、東区にある築十三年の十階建てマンションの外壁を試験的に測量。これまでの技術なら測量に約十日間、図面化に約一カ月要したところ、三日間で測量作業を終え、一週間で図面も完成した。

　試行実験について細川社長は「コストは従来の半分以下に抑えることができ、マンション修繕に取り組む多くの住民管理組合に歓迎されるはず」と評価。北大大学院工学部（材料工学）の須田孝徳助教（４３）は「正確なデータを得ることができる上、継続したデータ収集も簡単で、時間の経過に伴うひび割れの進行度合いが把握できる」と話す。問い合わせは北海道芙蓉設計事務所に電話か電子メールで。（電）０１２３・２８・４４０６、メールアドレ�Xkhoso2247@yahoo.co.jpへ。

　以上のように、掲載されました。このマンションの「測量と製図」の事例報告は、来る９月１５日開催のマンション管理セミナーで行います。
　管理組合の皆さんのご参加をお待ちしております。

リゾートマンションの理事会運営に物申す方法は？ＨＰ管理員 2007年09月04日 (火) 21時02分 No.285

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　約350戸のリゾートマンションの区分所有者です。総会出席者は毎年70人程度で、あとは理事長一任の白紙委任状であり、理事長の思いどおりの議決となっております。

理事および監事の選挙でも、圧倒的多数の白紙委任状を持つ理事長が、投票用紙に自分で自由に好きな名前を書いて自分の思いどおりのメンバーを結局当選させています。
これでは現理事会体制は永遠に続きます。
阻止する方法はありますでしょうか？

Ａ：　リゾートマンションの区分所有者の特性として、次の点が挙げられます。
1．常住している区分所有者は少なく、遠方に居住していることが多く、年に数度の利用である。
2．居住していないために日常管理に対する意識が低い、意識を持ったとしても、目が届きにくい。
3．管理意識が低いがゆえに理事のなり手が少ない。一部の（面倒見のよい）理事や管理会社に任せておけばよいと考えている人が多い。
4．遠方のため総会への出席を面倒がる結果、総会への出席率が低い。
5．「貴重な財産」としての意識が、居住用マンション（住居）に比べて少ない──などなど。

ご相談者様のリゾートマンションにも、「年に数度の利用だから、（委任状を提出すれば）総会に出なくても、通常の管理に関しては、理事会や管理会社に任せていても何ら問題ない」──こんな意識を持っている区分所有者が多くいるのではないでしょうか。

ご相談内容だけでは、なぜ、「永遠に続く（であろう）現理事会体制を阻止したい」のかは不明ですが、多くの区分所有者からこの意識をなくすことが、「（永遠に続くと思われている）現理事会体制」を阻止する方法と言えます。
現体制の理事会運営に疑義があるのであれば、まずはご相談者様の考え方に賛同する区分所有者の仲間を増やすことから始めることになります。仲間を増やすには、管理会社（理事会）から区分所有者リストを取得したり、総会に出席して区分所有者一人ひとりからの賛同を得たり、という方法があります。ただし、いずれの方法をとるにしても、大変な労力が必要となります。

現理事会体制の批判や中傷だけでは仲間を増やすことはできません。リゾートマンションの区分所有者の特性とも言える薄弱な管理意識を改革するために努力する姿を見せることが、仲間を増やすことになると思われます。そして、仲間を増やしたら、その人たちと理事に立候補することです。「理事のなり手の少ない」なかでの立候補に対して、現理事会側からの阻害や妨害などがあれば、大きな問題として取り上げることができます。

まず考えられるのが、「具体的な疑義の内容を記載した書面」を区分所有者全員に配布をして、一人でも多くの賛同者を募る方法です。ただし、この方法は、リストの取得や費用の面でかなりの労力や負担が必要となります。

次に考えられるのが、疑義に対する質問事項を（総会開催前に）理事会に書面で提出するか、あるいは、総会の席上で疑義を質す方法です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070904/511147/

ＨＰ管理員 2007年09月04日 (火) 21時03分 No.286

≪マンション管理新時代≫

この場合、質疑の内容を必ず議事録に記載することを要求してください。標準管理規約（単棟型）49条では、議長（一般的には理事長）は議事録を作成して保管しなければならないことになっています。
多くの管理組合では議事録を全区分所有者に配布していますが、標準管理規約には配布義務は定められていないため、議事録を配布していない管理組合も、ままあります。
ただし、上記の標準管理規約49条では、組合員（区分所有者）や利害関係人から書面による議事録の閲覧を請求された場合には、理事長はその閲覧請求に応じなければならないことになっています。

議事録が配布されている場合でも、すべての区分所有者が熟読するとは思えません。しかし、少なくとも総会に出席した区分所有者には、ご相談者様の思いが伝わることでしょう。また、議事録が一部の区分所有者の目に留まるだけでも、ご相談者様の「現理事会体制に対する疑義」は伝わるでしょう。
区分所有者の意識改革と地道な仲間づくりを行うことで、現理事会体制を阻止する道が開かれるのではないでしょうか。
一人の意見具申よりも、多くの区分所有者の意見のほうが理事会を動かす礎になります。

なお、ご相談者様が「なぜ、現理事会体制を阻止したいのか」を具体的に示して、マンション管理士に相談することもお考えください。

余談になりますが、リゾートマンション（投資用マンション含む）の場合、理事のなり手が少なく、一部の区分所有者が長年にわたって理事長（一般的には、区分所有法上の管理者）に就任しているケースが見受けられます。管理組合運営がマンネリ化し、あるいは、温泉やテニスコートなどリゾートマンション特有の施設の維持管理業務に絡んで理事個人へ利益誘導があるなど、適正な管理が行われないことも一部にはあると聞き及んでいます。

そこで、リゾートマンションなどの役員のなり手が少ない管理組合では、適正な管理組合運営を行うために、マンション管理士などの第三者が公平な立場から理事長（管理者）としての役割を担い、適正な管理組合運営を実施しているケースも見受けられます。

なお、現在、国土交通省では、「管理組合による維持管理をする仕組みには限界がある」（リゾートマンションや投資用マンションを意識してのものと考えられる）との考え方もあることから、「新たな管理方式検討委員会」を発足させ、「新管理者方式」の制度化へ向けて動きはじめています。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070904/511147/?P=2

管理費、修繕積立金　滞納早めの対応をＨＰ管理員 2007年09月04日 (火) 13時10分 No.284

≪YOMIURI ONLINE≫

【マンション快適ライフ】「請求権、５年で時効」最高裁判決

　分譲マンションでは、住民の管理費や修繕積立金などの滞納は放ってはおけない問題だ。滞納が続き、金額が増えていくと、ますます徴収が難しくなる。早めに対応を始め、いざとなれば法的処置も考える必要がありそうだ。

　神奈川県内で数年前に分譲されたマンション（約１５０戸）では昨年後半から、２世帯が管理費と修繕積立金を滞納するようになった。１世帯は月額で計約２万円。当初は管理会社が２世帯に督促し、一部は支払われた。

　だがその後も滞納が続いたため、今年春、管理組合の理事長名で２世帯に〈１〉支払わない場合は、法的処置を取る〈２〉遅延損害金と法的処置に必要な費用も含めて請求する――という趣旨の催告書を内容証明郵便で送付した。

　これを受け、１世帯は遅延損害金も含めて全額納付した。もう１世帯は、今年春までの８か月分（遅延損害金を含め約１８万円）は未払いのままだが、それ以降の分は支払っている。理事長は「住民同士で督促することはできれば避けたかった。だが、先送りにすると金額が増え、問題が複雑になる」と話す。

◆管理規約には対処条項明記

　ＮＰＯ集住センター（東京）によると、滞納について、管理組合から相談されることが４、５年前から増えている。不払いの人は「リストラにあった」「事業に失敗した」「年金暮らしになった」などの事情を訴えることが多いという。

　常務理事の有馬百江さんは「修繕積立金は、入居の当初は低めに設定されている。値上がりすると、払えなくなる住民も出てくるようだ」と指摘する。

　滞納が起きにくく、起きた際にも対処しやすいように、管理規約には「期日までに納付しない場合、遅延損害金や、法的手続きに必要な弁護士費用、督促や徴収の費用を請求できる」といった条項を入れたほうがいいという。

　また、管理費の徴収を管理会社に委託する場合は、契約書に、管理会社が毎月、管理組合に滞納状況を報告する旨を明記し、電話や訪問、督促状送付など、管理会社が取るべき手続きとその時期も盛り込むことをすすめる。

　有馬さんは「滞納者が第三者にマンションを賃貸している場合に備え、『賃借人の家賃の中から徴収できる』という条項を入れている組合もあります」と話す。

　マンション管理に詳しい弁護士の安福謙二さんに、滞納が起きたとき、管理組合が取る手続きについて聞いた＝表＝。煩わしさから延び延びになってしまいがちだが、管理組合が管理費と修繕積立金を請求できる権利は５年で時効を迎えるという最高裁判決（２００４年）もあり、早めの対応が必要だ。

　安福さんは「管理会社に任せきりになりがちだが、管理組合自身の問題と認識し、対応を進めるべきだ」と話す。

■管理組合の滞納に対する手続き（安福さんのアドバイスを基に作成）■

〈１〉管理費などの徴収を委託している管理会社に毎月、滞納状況と、どんな対応をしているかを報告させる。

〈２〉滞納が続く場合、６か月くらいをめどに、理事会が滞納者への督促を始める。最初は訪問か電話で、次に文書で督促する。

〈３〉滞納が続く場合、支払期限を明示して、法的処置がありうることを記した催告書を内容証明郵便で送る。

〈４〉それでも滞納が続くなら、簡易裁判所に支払い督促手続きを申し立てる。滞納者から異議申し立てがあれば正式な裁判になるので、支払いを命ずる判決を求める。

〈５〉滞納者に支払い能力がない時は、場合によってマンションを競売にかける。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070904hg01.htm

４歳女児マンホール転落死　管理会社３千万円支払い和解ＨＰ管理員 2007年09月04日 (火) 13時03分 No.282

≪asahi.com≫

　京都市左京区のマンションで０５年６月、保育園女児（当時４）がマンホールに転落して死亡したのは安全管理の不備が原因だったとして、女児の両親がマンション管理会社に慰謝料など計４千万円の損害賠償を求めた訴訟があり、京都地裁（山下寛裁判長）で３日、和解が成立した。原告側代理人によると、管理会社が３千万円を支払う内容だという。

　訴状によると、０５年６月５日、「日本住宅管理」（大阪市中央区）の管理するマンション敷地内で遊んでいた女児が、マンホール内の雨水などをためておく貯水槽に誤って落ち、水死した。当時、排水作業をしやすくするため、ふたと地面の間にパイプを挟んだままにしてあった。

　両親側は、ふたが完全に閉まっていないため、事故が起きる可能性があったのに対策をとらなかった管理会社に過失があると主張。管理会社側はパイプを挟んでいたもののふたは閉じていたとして、「子どもらがふたを開けて転落するとは夢にも思わなかった」と反論していた。

　和解について原告側代理人は「管理会社が過失を認めた結果だ」と話し、管理会社側は「詳細が分からず、コメントできない」としている。

　事故をめぐっては、管理会社員２人とマンション管理人が業務上過失致死罪に問われて京都地裁で公判中。２６日に判決が言い渡される予定。

http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200709030066.html

ＮＨＫスペシャル（9/2）ＨＰ管理員 2007年09月03日 (月) 09時53分 No.280

≪ＮＨＫホームページ≫

都市を襲う地震火災

　1200万人が暮らす大都市・東京。今後30年の間に70％の確率で直下型の大地震が起きるとされている。東京都の想定は、マグニチュード7.3、最大震度6強。

　その時、地震直後に各地で起きる火災が、最も大きな被害をもたらすと考えられている。1000カ所以上で同時に発生。密集した市街地で延焼が拡大し、最悪の場合、39万棟が全焼、1万ヘクタールが焼き尽くされる。死傷者は火災だけで2万人以上にのぼるとされている。しかし、被害は想定だけにとどまらず、さらに拡大するおそれがあることが最新の研究で分かってきた。林立する超高層ビル。柱に使われている高い強度のコンクリートが、実は熱に弱いことが明らかになった。「爆裂」と呼ばれる現象が起き、最悪の場合、倒壊につながるおそれがあるという。地下鉄や道路網でも、都市化が生んだ新たな危険が浮かび上がってきている。また、住民の避難や消防の活動も計画通りにはいかない可能性がある。住民は、同時多発火災によって避難ルートを次々と閉ざされていく。消防は、どの地域の消火を優先すべきか厳しい判断を迫られることになる。被害をくい止め、命を守るために何が必要なのか。都市を襲う地震火災の危険を検証する。

http://www.nhk.or.jp/special/onair/070902.html

"１００年品質"と宣伝されている"高強度コンクリート"が熱（火災）に弱いという理由がよく理解出来る内容でした。
映像で見せられた「爆裂」現象は、迫力でした。