過去ログ（07/8/1～07/8/31）

老朽マンション「築３０年」建て替え促進ＨＰ管理員 2007年08月31日 (金) 21時12分 No.276

≪YOMIURI ONLINE≫

阻害要因調査へ…政府方針

　築３０年以上を中心とする老朽マンションについて、政府は基本的に建て替えを推進していく方針を固めた。

　大地震などの被害を最小限に食い止めるのが狙い。今秋から、建て替えの障害となっている要因などについて、初の本格的な実態調査に乗り出す。調査結果は、建て替えにかかわる区分所有法の見直しの検討や、今後の建て替え支援施策に反映させたい考えだ。

　築３０年以上のマンションは現在、全国に約１万棟、約５６万戸あると推計されている。老朽化が進んでいるものも多く、阪神大震災級の地震に襲われた場合などは、倒壊の危険性などが指摘されている。

　しかし、区分所有法に基づき、建て替えには、区分所有者らの８割（５分の４）以上の賛成による「建て替え決議」が必要だ。費用負担や転居手続きなどをめぐり、住民の合意形成が難航するケースも少なくない。

　国土交通省によると、阪神大震災の被災マンションの建て替え（計１０５件）を除けば、今年３月末現在で、建て替え工事が実施されたのはわずか１０６棟。実施中か準備中は３２棟にとどまっている。

　このため、政府は今秋から、建て替え決議の要件見直しへの賛否や、建て替え支援策への住民要望などについて、実態把握のアンケートやヒアリング調査を行うことにした。

　調査は、法務省と国土交通省が共同で行い、２年間の予定。

　調査対象は、連絡先が把握できる管理組合や管理会社で、まず、アンケートを送付。〈１〉建て替えニーズの有無〈２〉ニーズはあるのに建て替え手続きが進まない場合の問題点――などについて回答を求める。今年度中に集計・分析を行い、結果をもとに、居住用、商業用などタイプ別に０８年度にヒアリング調査を行う。

　建て替え決議には、〈１〉再建建物の設計概要〈２〉取り壊しや再建費用の概算額〈３〉費用分担の方法〈４〉再建建物の区分所有権の配分――を明確にし、区分所有者らの８割以上の賛成が必要だ。

　反対者の権利を十分保護する必要があるとの見方がある一方で、建て替え推進派住民や開発業者からは、この要件が厳しすぎるとの指摘が出ている。

　マンションの建て替え支援策を巡っては、阪神大震災での被災マンション建て替え問題を契機に検討された「マンション建て替え円滑化法」が０２年に制定されるなど、反対者の所有権買い取り手続きや、公共住宅への優先入居などの施策が整備されている。

［解説］震災時の安全確保

　老朽マンション建て替え問題は今後、震災時の住民の安全確保や防災上の観点からも、政府が取り組むべき大きな課題になる。

　耐震基準は、１９８１年に大地震発生に対応するため、抜本的に見直された。９５年の阪神大震災では、当時の基準で建てられたマンションに大きな被害が出た。政府は、都市防災の観点からも、耐震性強化のための建て替え促進策の整備・拡大が必要だとみている。現在でも、建て替え工事には、共用部分整備の公的補助制度などがある。国土交通省は、調査をもとに、さらなる支援策の充実に取り組みたい考えだ。

　一方、法務省は区分所有法を見直し、建て替え要件を緩和することには慎重だ。同法は、マンション建設が盛んになった６２年に成立した。当初、建て替えは全会一致が基本だったが、非現実的だとの理由から、８３年改正で５分の４以上の賛成による多数決での建て替え決議制度が創設された。民法には、複数の人が共有する物の変更には「全会一致」の合意が必要だとの原則がある。さらなる要件緩和には、この原則とどう折り合いをつけるかが課題となる。

（政治部　久保庭総一郎）
（2007年8月31日読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070831hg0d.htm

自宅エレベーターの安全確認はお済ですか？ＨＰ管理員 2007年08月31日 (金) 16時19分 No.273

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　今年に入り、各地でエレベータートラブルが相次いでいる。北海道では３月、札幌市内のビルでエレベーターロープの部分破断を発見、また、東京都港区の六本木ヒルズ森タワーでは翌４月、ロープの部分破断が原因で発煙事故まで発生している。事態を重くみた国土交通省は、過去１年間に発生した事例調査を各メーカーに命じる力の入れようで、またしてもエレベーターの「安全神話」は崩れることとなってしまった。幸い、分譲マンションでは同様の事故事例は報告されていないが、エレベーターは日常生活の足だけに、マンション住民にとっても他人事では済まされない。そこで、事故原因を究明するとともに、自宅エレベーターを安全確認する際のポイントについても紹介する。

■「基準階」しか点検しないことが破断を見つけられなかった理由の１つ

　まずは事前知識として、「エレベーターロープの部分破断」がどういう事故なのか、その説明から始めることにする。

　ご存じ、エレベーターは駆動方式によって大きく「ロープ式」と「油圧式」の２種類に分類することができるが、前者の方式のエレベーターにおいて、かご部分をつり下げるエレベーターロープが部分的に破断、異常音あるいは震動などが発生するトラブルが一連の事故内容だ。通常、１本１本のワイヤーは細い素線をより合わせた「ストランド」と呼ばれる金属線を８束（＝８ストランド）束ねて出来上がる。そして、そのワイヤーをさらに５本より合わせて１本のエレベーターロープが完成する。そのストランドが破断したのが今回のトラブルで、かごを支える重要な役割を担っているだけに、エレベーターの安全性が心配された。

　このように、エレベーターロープの破断事故は想像以上の広がりを見せているが、実は先日、渦中のエレベーターメーカーの営業担当者と話をする機会があり、事故原因について興味深い話を聞くことができた。

　エレベーターは建築設備の１つであり、建築基準法により最低限確保すべき技術的基準が定められている。エレベーター設置時には建築確認によって安全性がチェックされ、また、設置後は「昇降機の維持および運行の管理に関する指針」等により、事故発生時の対応や定期点検に関するガイドラインが示されている。そして、こうしたルールにのっとり１年に１回の法定点検、および、おおむね１～２カ月程度のペースで保守検査が実施されるが、実はその点検業務に“落とし穴”があったことで、破断状態が長らく気付かれずにいたというのだ。気付かなかった理由というのが、「点検が“基準階”でしか行なわれていない」ことだった。つまり、効率性を優先してか、全フロアでは行なわれていないことが原因につながったというのだ。

　法律用語でいう基準階とは、２階以上かつ当該建物のうち最も標準的なフロアのこと。しかし、分譲マンション（単棟型）でいう基準階とはマンション住民の出入りが最も多いフロア、通常、１階のことを指す。実際に破断事故を起こしたのは商業ビルのため、分譲マンションにはそっくり当てはまらないが、分譲マンションを前提に話を進めれば、保守点検が１階でしか行なわれていなかったことに相当する。これでは、途中階でのロープ異常に気付きにくくなるのは誰の目から見ても明らかだ。今回の話（事故原因）がすべてのメーカーあるいはメンテナンス業者に当てはまるかどうかは不明だが、見過ごすわけにはいかない内容であることは間違いないだろう。

■目に見えない安全に対し、適時・適切な対応が求められる

　そこで、気になるのが「わが家は大丈夫か？」という点だ。今般、築年数の経過したマンションが増え続けているだけに、自宅マンションではエレベータートラブルを発生させないよう、改めて安全確認をしておく必要があるだろう。以下が主な確認ポイントだ。

性能・品質関係
　□制御盤がリニューアルされているか？
　□電動機はインバーター化されているか？
安全関係
　□エレベーターの基本構造が耐震化されているか？
　□地震時管制運転システムが取り入れられているか？
　□停電時自動着床装置が取り入れられているか？
　□火災時管制運転システムが導入されているか？
　□ドアセンサーが取り付けられているか？
　□防犯カメラが設置されているか？
　□遠隔監視装置が取り付けられているか？

　まず、性能・品質関係では２つの点が挙げられる。「制御盤」とは人間でいう頭脳に相当する部分で、制御盤がコンピューター化され高性能になると、様々な新機能を追加できるようになる。後述する安全装置の導入が可能となるため、事故発生の抑制にもつながる。次に電動機（モーター）がインバーター化されると、省エネルギーの効果が期待できる。その上、振動や騒音の低減にもつながり、乗り心地も向上する。もちろん、電動機の安定作動にも結びつくため、安全性にも貢献する。

　続いて、安全関係面ではエレベーターの基本構造そのものが耐震化されているかどうかが重要なポイントだ。具体的には次のような点を確認したい。

・ロープの「巻き上げ機」や「受け台」などが震動によりズレないよう、移動防止のための対策がなされているか？
・「かご」や「つり合いおもり」のガイド装置が震動でレールから外れないよう、脱レール防止のための補強がなされているか？
・制御盤などの機器が転倒しないよう固定されているか？

　建物本体の耐震化が叫ばれているように、エレベーター設備に関しても基本構造の耐震可が必要となる。住民が自ら調べることは不可能なので、委託先の保守点検業者に確認してもらうといいだろう。

　次に、地震を感知すると最寄り階に停止する「地震時管制運転システム」、停電になってもエレベーターを自動で最寄り階まで運転する「停電時自動着床装置」、さらに、火災時にエレベーターを避難階へ直行させ運転を休止させる「火災時管制運転システム」はエレベーター安全対策の“三種の神器”と言われるほど重要な設備となっている。コスト面の負担は大きいが、エレベーターを改修する際にはできるだけ新設するよう心がけたい。

　その他、扉に挟まれてケガしないよう閉まりかけたドアを反転させる「ドアセンサー」、ご存じ「防犯カメラ」、さらに、管制センターが24時間エレベーターを監視することで、故障などの予兆チェックあるいは異常が発生した場合に緊急対応してくれる「遠隔監視装置」もなくてはならない設備となりつつなる。安全は目に見えない分、どうしても対策が後手に回りやすいが、事故が起こってからではどうしようもないという側面を持ち合わせる。この点を十分に理解し、適時・適切な対応を取ることが望まれる。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

上階からの落下物について、管理組合に対応を求めたいのだが… ＨＰ管理員 2007年08月30日 (木) 21時35分 No.272

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：1階専用駐車場があるマンションに住んでいます。6月27日に新車が入ったのですが、3時間後にマンション上階より落下物（石）があり、車の屋根とリヤーガラスが破損しました。
以前にも何回か落下物で車を損傷させられた経験があります。一度は落下させた人物が確認できたのでマンション保険で損害を弁償してもらえたのですが、別のときは車両ガラス屋根の損傷で修理見積もりが約30万円だったものの、落下させた人物が特定できずに泣き寝入りしました。

管理組合には再三、今後の対応をお願いし、駐車場への屋根の設置および相手がわからない状況に関しても保障できる保険への加入をお願いしましたが、ダメでした。
いまは物損で済んでいますが、今後、人身事故にもつながる恐れがあります。
車の損害費および今後の管理組合への対応はどのようにすればいいのでしょうか？　

Ａ：ご質問は、落下物（石）によって駐車場に停めていた車が損傷を受けた時、落下した原因者が不明の場合にも管理組合に対して損害賠償請求ができるのか、さらに落下物による被害発生の防止など今後の対応を管理組合に求めることができるのか、という2点だと思います。

まず、お答えする前に、落下物がマンションの建物の一部（外壁のタイルなど）ではないことを確認しておきます。ちなみに、京都でビルの外壁タイルが剥がれて落下したことがニュースになっていましたが、このような場合に被害が出ていれば所有者責任の問題となります。

さて、一番目の問題ですが、管理組合が法的責任を負うとすれば、落下物防護ネットの設置をするなどして未然に損害発生を防止する義務を負担しているときです。管理組合と駐車場使用者との間には使用契約が締結されていますが、車に対する保管義務を管理組合が負う定めはありません。
故意による投下も含めて上からの落下物による被害を防止する義務を求めることはできないと考えます。したがって、管理組合に対して損害賠償請求はできません。

二番目の問題ですが、駐車場のレイアウトはどうなっているのでしょうか。マンションでは、上からの落下物による事故を防ぐ目的もあって、建物に接する形でグリーンベルトが設けられていることがあります。ご質問者のマンションにグリーンベルトがないようでしたら、駐車場と建物との距離をさらに空けるとか防護ネットを設置するとかを管理組合として検討するべきです。屋根付き駐車場とするかどうかは落下物の防止のためだけに決められるものではありません。

マンションにおける落下物は不注意によるものを想定しています。人が故意に物を投下する事態に対して防止策を講じることは難しいことですし、管理組合として対応できる範囲を超えています。
ご質問の落下物（石）による損害については、原因者を見つけ出して請求するしかないでしょう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070830/510958/

超高層マンションブームは区分所有権弱体化の一里塚？ＨＰ管理員 2007年08月29日 (水) 20時55分 No.270

≪マンション管理新時代≫

1999年の暮れも押し詰まるころ、私は「日経アーキテクチュア」の編集で、2000年新春特別号の特集をデスクとして取りまとめていました。
テーマは「建築の寿命」。2000年冒頭の議論はここから始めようと意気込み、「デザインの寿命（思想）」「物理的な寿命（技術）」、「マネジメント上の寿命（社会経済）」の三つの視点で取材を進めました。大ぶろしきを広げたおかげで、まとめるのは一苦労でした。

その取材の一環で、LCM（ライフ・サイクル・マネジメント）の考え方について某大手ゼネコンに取材したときのことです。
会議室の大机の向こうに技術畑・営業畑の部長クラスがズラッと並び、質問に丁寧に答えてくれたのですが、かねて気になっていた質問をしたところ、その場が静まり返りました。
「ところで、超高層建築はどのように解体するのですか」
「解体費用はどのくらいかかるのですか」
しばしの沈黙の後、苦笑いとともに返ってきたのは、
「それは、考えたこともないなあ」
というセリフでした。

重要文化財ならいざ知らず、事業用や居住用の建物であれば、いずれ建物を解体する時期は必ずやってきます。そのとき解体しやすいように、コストがかからないように、また産業廃棄物ができるだけ出ないように、再生品ができるだけ多くなるように、建築をつくるときから考えるのが当然ではないのか──LCMなんて所詮、仮想世界の理想論なんだなあと、はぐらかされた思いがしました。

その「日経アーキテクチュア」が久しぶりに最新号でマンションの特集を組みました。テーマは「超高層マンション」。首都圏はもちろん地方都市でも、都市再生の切り札として超高層マンションが次々に建つようになってきた最近の状況を分析し、最新の建設技術とともに紹介しています。
そこに掲載された図によると、07年8月現在、全国で竣工している40階建て以上の超高層マンション（賃貸を含む）は66棟あり、さらに現時点でほぼ確実に着工されるものも含めると111棟に達します。このうち02年以前に竣工していた建物は23棟に過ぎません。現在がいかに超高層マンションブームであるかがわかります。

マンション管理をウオッチしている立場から興味を覚えたのは、この特集の後半でした。「超高層ブームをこうみる」と題して識者のコメントを掲載しています。
そのなかで特に注目したのが、福井秀夫・政策研究大学院大学教授のコメントです。

福井教授は、規制改革・民間開放推進会議や社会資本整備審議会の専門委員として、90年代から現在まで、都市開発分野における規制緩和・民間活力導入を推進する理論的支柱となってきたことで知られています。定期借家権の導入や02年のマンション建替え円滑化法の制定、同年の区分所有法の改正などにも大きな影響を与えた一人です。
その主張は、都市開発や再開発をいかにしやすくするか、マンションなどの建設需要を増やして資金の流動性をいかに高めるか、という経済合理主義に徹しています。多くのマンション管理組合が直面している、資産価値の維持向上とコミュニティーの活性化という二面性の相克など、最初からすっぱり割り切っているように思えます。

福井教授のコメントは以下のようなものです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/?P=1

ＨＰ管理員 2007年08月29日 (水) 20時56分 No.271

「超高層マンションは大都市部において極めて望ましい居住形態の一つだ」
「ただし、心配しているのは分譲形式が圧倒的に多いことだ」
「分譲では大規模修繕や建て替えの際、合理的な判断でスムーズに意思決定することが難しい」
「建て替えや大規模修繕ができないと、超高層マンションは荒廃し、スラム化しかねない」
「日本の超高層はすべて賃貸とすべきだ。賃貸ならば、少数のオーナーの判断で建て替えや大規模修繕をすぐ実行できる」
「将来のことを考えて、（区分所有法は）現行の建て替え要件を、面積のみの3分の2または2分の1決議で足りるよう改め、建て替えなどが合理的に、早く決められる法制度にもっていくべきだ」
（※全文は、http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070828/510903/　）

超高層マンションは格差社会です。3000万円台の1LDKをローンで購入する低層階の人と、数億円単位の上層階の住戸を投資用に即金で購入するような富裕層が混在しています。しかも1棟当たりの区分所有者の数は非常に多くなります。
区分所有者間の合意形成が難しくなることは容易に想像がつきます。コミュニティーの形成も一筋縄ではいかないでしょう。横に広がる団地型のファミリー向けのマンションとは全く別の世界です。
生活を支える設備のレベルも違います。EVや電気、給排水、セキュリティーのすべてが重装備。修繕積立金の総額、維持保全や大規模修繕にかかる費用は膨大な額になります。
古くからマンション管理に携わってきた人たちにとっては経験知の及ばない建物でしょう。

では超高層マンションのスラム化を防ぐために、管理や修繕、建て替えをどうすればよいのでしょうか。

超高層マンションはすべからく賃貸であるべきという議論は昔からあり、特に目新しくはありません。今回の福井教授のコメントのなかで最も注目すべきは、建て替えや大規模修繕をしやすくするために区分所有法の建て替え要件をさらに緩和すべき、として具体的な案を挙げている点でしょう。都市政策の決定に多大な影響力を持つ人のコメントだけに、無視できません。
現状の議決権から区分所有者の人数（住戸数）を外して専有面積比のみとしたうえ、建て替え決議を3分の2ないし2分の1以上にするという提案は、半分以上の専有面積を確保した区分所有者の意向が、そのマンションでは絶対的になることを意味しています。等価交換のマンションや株主総会を想定してみれば、わかりやすいかもしれません。

3月28日付けのこのコラムで、「区分所有権は、もはや所有権とはいえない！？」と題して、前回の区分所有法改正に対する疑問を記しましたが、福井教授の提案の方向に法が再改正されるとしたら、区分所有権は今度こそ、完全に「所有権」の名に値しない代物と化すことになるかもしれません。ほとんどの分譲マンションは、時間の経過とともに転売が進み、実質的に賃貸マンション化していくのではないでしょうか。
身近に次々に建ち上がる超高層マンションを見ると、区分所有権弱体化の一里塚をすでに越えてしまったようにも思えてきます。

ただ、福井教授はひとつだけ、大切なことを見落としているような気がします。建築技術者たちの多くが「超高層マンションを解体する方法など考えたこともない」と言っている実情です。合意形成だけでなく、建て替えの大前提となる解体技術やコストに関する議論・研究は、超高層マンションについてはまだ全くなされていません。
超高層建築の解体については、NYのマンハッタンで1棟だけ、古い超高層オフィスビルの例が日本でも報告されています。建設時の手順を逆さまになぞり、少しずつ切断しながら手間ひまかけて取り壊した事例です。日本で超高層建築を取り壊した事例はもちろんまだありません。壊さずに延命させる方法こそ真剣に考えなければならないのかもしれません。

現実を飛び越えて法律だけが先走りする事態は、厳に避けなければならないと思います。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/?P=2

加水や試験結果改ざんもある生コン施工の実態、長野県の業界団体が改善に向けて公表ＨＰ管理員 2007年08月29日 (水) 09時18分 No.267

≪日経ＢＰ社　ケンプラッツ≫

　長野県生コンクリート工業組合が、生コン施工現場の問題の解決を目指して県内の工事関係者を対象に実施したアンケート調査で、生コンへの加水や試験結果の改ざんなどの実態が浮かび上がった。問題の解決には現場関係者のモラル向上だけでなく、様々な関係者の協力が必要だと訴えている。

　過去3年以内に生コンへの加水行為を経験するか、目撃、伝聞した回答者は44％（364人）を占めた。自分の判断でコンクリートに加水した経験を持つ回答者は22％（183人）、他人の指示による加水の経験者は18％（152人）だった。

　加水する理由（複数回答）としては、「正規のスランプ（コンクリートの軟らかさ）では施工困難」（214人）、「打設効率向上」（154人）と、施工性の向上を挙げる回答者が多かった。その一方で、「正規のスランプにするため」という理由を挙げた回答者も92人に上った。

　このほか、コンクリートの強度、スランプ値などのテスト結果の改ざんは、回答者の6％（49人）が経験していた。生コンの練り混ぜから荷卸しまでに、規定（1時間半）を超える時間がかかった経験は27％（224人）の回答者が持っていた。規定時間超過の理由として最も多くの回答者が挙げたのは、「現場の準備の遅れ」（81人）だった。「現場までの運搬時間が長い」（27人）、「型枠ができていない」（10人）といった理由もある。

　こうした不適切な生コン施工の解決策としては、施工者のモラル向上（42人）、現場作業性を考慮した生コンの配合（31人）、現場での第三者のチェック（24人）などが挙がっている。

　同組合では品質管理監査会議（議長：長尚・元信州大学教授）が中心になってアンケート調査を実施した。対象は県内の建設会社、生コン関連会社、専門工事会社、建築設計事務所の各社員と工事発注を担当する公務員などで、823人が回答した。

　品質管理監査会議の長議長は調査について、次のようなコメントを寄せた。

　──今回のように、外部からの告発もないのに、生コン生産者だけでなくコンクリート工事に関係する者が自身の恥部を明らかにして、真剣に問題の解決を図ろうとする例は、様々な欠点・欠陥・不祥事が頻発している現在の日本にはなかったことだと自負している。コンクリート工事関係者の誰に責任があるかを追及するのではなく、全関係者の問題として、前向きな姿勢で取り組まなければならないと思っている。関係者も世間も温かい目で見守っていただきたい。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070827/510834/

マンション管理会社を変更して、経費削減に成功ＨＰ管理員 2007年08月28日 (火) 11時05分 No.266

≪オーマイニュース≫

剰余金発生、修繕積立金に繰り入れられるまでになった

　東急不動産株式会社が分譲したマンション「アルス」（東京都江東区）では、管理会社を独立系の会社に変更した結果、管理委託費を年間約１２０万円も削減でき、変更から１年後には一般会計の余剰金を修繕積立金会計に繰り入れるまでになった。

　アルスは、売主である東急不動産の指定により、分譲当初から東急不動産の子会社である株式会社東急コミュニティーに管理を委託していた。管理委託費は東急コミュニティーの言い値で決められている状況であった。しかし東急コミュニティーが作成した長期修繕計画に計算誤りが判明したため、管理会社変更の機運が高まった。

　東急コミュニティーが２００４年６月９日に作成した長期修繕計画では、一般会計に算入されている駐車場駐輪場料金（年額２００万円弱）を修繕積立金会計に算入して、資金計画を立てていた。実際の修繕積立金会計の収入は、計画上の修繕積立金収入額よりも、駐車場駐輪場料金に相当する２００万円分少ないことになる。

　ここで長期修繕計画通りに支出が行われた場合、最初の大規模修繕時には、修繕積立金が１０１３万１千円不足することになる。現行の修繕積立金の年間積立額は１９６万４２８０円であるため、この不足額は約５．１６年分の積立金額に匹敵する。

　また、東急コミュニティーによる管理組合文書漏洩も明らかになった。文書漏洩判明後の東急コミュニティーの対応も、管理組合の不信感を高める一方であった（記事「事故を公表せず、隠そうとする体質が多い」参照）。

　事態を重視した管理組合理事会は、管理委託費を削減するため、複数の管理会社に見積もりを依頼した。この見積もり依頼の過程で、東急コミュニティーが管理委託契約書通り業務を実施していないことも判明した。

　第１に管理委託契約書では、宅配ボックスの定期点検回数は年４回とある。しかし、実際は年１回しか実施していないことが判明した。

　第２に管理委託契約書ではホームセキュリティー業務として、各専有部分の侵入警戒を実施することを定めている。しかし実際は一戸の専有部分しか侵入警戒を実施していなかった。

　１０社以上の管理会社に見積もりを依頼した結果、現行と同程度のサービス内容で、年間６０万円～１７０万円も管理委託費を軽減できることが判明した。並行して東急コミュニティーにも値下げを複数回打診し、毎回断られた。

　管理組合理事会では、２００６年７月３１日、見積もりを提示した管理会社から５社に絞り込み、住民向けに説明会を実施した。説明会後の住民アンケートで独立系管理会社Ｎ社が多数の支持を得た。決め手は以下の通りである。

　・管理委託費の安さ
　・近隣マンションでの管理実績
　・資料の充実度（管理委託契約案まで添付していた）
　・事前準備の綿密さ　（見積もり時にマンションの図面などを要求する管理会社が多いなかで、Ｎ社は情報サービス会社を利用して情報収集しており、役員の負担が軽かった）

　アンケート結果を受け、２００６年８月２６日、管理組合総会でＮ社に管理を委託することを決定した。東急コミュニティーとは、分譲後僅か３年で関係を終了したことになる。管理会社をＮ社に変更することで管理組合は年間約１２０万円も管理委託費を削減できた。

　１年後の２００７年８月２６日、管理会社変更後の最初の定期総会で、一般会計の余剰金は修繕積立金会計に繰り入れた。

　管理委託費の安い管理会社に変更する場合、「安かろう、悪かろう」の心配が指摘されるが、全くの杞憂であった。実際、Ｎ社の仕事ぶりは東急コミュニティーを上回った。

　東急コミュニティーが建物点検で全く指摘していなかったマンション共有部の不具合を幾つも指摘し、東急不動産と折衝し、（管理組合の負担ではなく）アフターサービスで補修させた。主な不具合は以下の通りである。

　・エントランス天井排水管周りの漏水
　・ゴミ置き場の鍵の破損
　・エントランスのタイル・シール目地が固まっていないことによるタイルの　染み
　・排水通気管が細いことによる排水時のゴボゴボ騒音

　最後の排水通気管の問題は、「マンション欠陥施工に対する東急不動産の呆れた説明」で取り上げている。

　また、駐輪場利用者名簿を整備する過程で、東急コミュニティーが駐輪場使用者に駐輪場使用料を請求しなかったり、逆に、駐輪場非使用者に駐輪場使用料を請求したりしていた事実が判明した。

　一般に分譲マンションではデベロッパーにより、デベロッパーの子会社を管理会社とすることが強制的に指定されている場合が多い。これはマンション住民にとっては抱き合わせ販売に他ならない。

　一方、管理委託費を削減し、余剰金を修繕積立金に回すことは、管理費・修繕積立金の値上げや大規模修繕時の一時金というような負担を低減することになり、マンション住民にとって魅力的な方法といえる。

　管理会社の変更は自由の筈だが、決めるのは個人ではなく区分所有者の集まりである管理組合であるため、進め方が難しいことも事実である。本記事が管理組合を良くしていこうと考えるマンション住民の参考になれば幸いである。

http://www.ohmynews.co.jp/news/20070827/14477

マンション管理に新方式を検討ＨＰ管理員 2007年08月25日 (土) 12時34分 No.264

≪asahi.com≫

　高層住宅管理業協会という団体がある。設立されてから２８年になるが、一般の人にはなじみがない。やさしく言えばマンションの管理をしている会社の集まりである。今やマンションは５００万戸できて１３００万人が住んでいる。日本の住宅の１割以上を占めるまでになってきた。ところがマンションに住む人は老齢化して、管理組合の運営が難しくなってきている。マンションは区分所有法により住む人が管理組合を作り、運営をしてきた。そのほか、賃貸住宅も多くなり住む人の間でトラブルも出ている。

　こうした現状を改善しようと、管理業協会が新しい管理者による管理方式を検討している。その案によると信託業法が改正されたので、信託方式を導入しようというものである。三つの方式が考えられる。（１）マンションを一つの信託受益権として、それを譲渡する（２）全区分所有者が持っている区分所有権・敷地利用権をマンション管理業者に信託する（３）マンション管理組合の資金を信託する、などが考えられる。現在のマンションの管理としては（２）が活用されているが、区分所有法などの改正が必要になる、と協会のマンション管理信託研究会では０６年１２月に報告している。

　マンション管理には区分所有法ができ、さらにマンション管理適正化法などが作られてきたが時代の変化とともに、合わない面が出てきた。このために新管理者管理方式についての法律改正を含めて検討していく。

　０７年７月に理事長が川崎達之・東急コミュニティー常任相談役（７５）から黒住昌昭・大京アステージ会長（６５）に交代した。黒住理事長は７月、新任の記者会見で「マンション業者も４０万戸から１戸まで管理している２７２７社がある。協会には４５０社が入っているが一部である。協会としては新しい管理者管理の方式を提言していくことが当面の課題であると思います。そのほかには協会の存在を広く知ってもらうために３カ月に１回は記者会見を開いて皆さんの意見を聞きます」と抱負を語った。

　川崎理事長は１６年間にわたり理事長を務め、その功績が認められて今年の春に旭日中綬章を受けた。川崎氏は受賞祝いの引き出物に「松濤」という短歌集１、２を配った。

　「半世紀亀にも似たる吾なれど大内山に妻と立ちたり」と受賞の喜びを歌っている。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200708240266.html

高層階特有の地震対策は… ＨＰ管理員 2007年08月24日 (金) 19時26分 No.262

≪YOMIURI ONLINE≫

【マンション快適ライフ】搬送に「階段用避難車」　水、食料１週間分

　眺めの良さや充実した設備などが人気を呼び、首都圏を中心に増えている高層マンション。ただ、大地震が起きてエレベーターが利用できなくなれば、高層であることが弱点となる。高層マンション特有の被害やその対策を頭に入れ、万一の場合に備えたい。

　団地やマンションなどが林立する東京都練馬区の光が丘地区。ここの住民に今月４日、負傷者や高齢者の搬送に使える「階段用避難車」４４台が、同区役所から貸し出された。

　避難車は、助けの必要な人をいすに座らせ、搬送する人が後ろから車を押す形で階段を下りる。搬送する人が１人でも、人を運べる。

　光が丘地区住民組織連合協議会会長の高橋司郎さんは「従来貸し出されていた担架は、狭い階段だと人を運びづらかった。迅速な救助に役立つはず」と話す。

　同区は今年、避難車を６０台購入、区内の防災組織などに貸与した。高層住宅に対象を絞った救助器具を貸し出す例は、東京２３区で初めてという。

　最新技術を備えた高層マンションが地震で倒壊する危険性は低い。だが、その住民に、必ずしも安全な生活が約束されているわけではない。

　大地震に見舞われると、多くの場合、エレベーターが使用できなくなる。防災・危機管理ジャーナリストで、「高層難民」（新潮新書）の著者、渡辺実さんは「水や食料は、上層階まで配給してくれない。配給の都度、階段を２０～３０階も上り下りするのは大変」と話す。「こうした場合に備え、上層階に住んでいる人は、水や食料を１週間分は確保しておいてほしい」

　備蓄は、マンション全体で取り組むことも大事だ。川崎市に３月完成したマンション「アイランドブリーズ」（２０階建て、５３３戸）の１階エレベーターホールには、箱形の備蓄ボックスが置かれている。飲料水（３５０ｃｃ）６０缶や非常食２０缶、簡易トイレ９０回分などが入っている。ほかにも、地震などで停電した時にも利用できる清涼飲料水の自動販売機も備えられている。

　地震発生時にエレベーターに乗り合わせた場合は、そこに閉じ込められる可能性もある。「大規模な地震の場合、救助の手が足りず、最悪の場合、数日間閉じ込められることを覚悟しなくてはならない」と渡辺さん。その間の水や食料、トイレ対策などが検討課題となる。

　川崎市のマンションの備蓄ボックスを開発した、有限責任事業組合サバイバル・センター（東京）は「エレベーター内にも設置でき、閉じ込められた時にも役立つ」と話す。価格は３０万円前後（設置工事費別）。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070821hg01.htm

ＨＰ管理員 2007年08月24日 (金) 19時28分 No.263

≪YOMIURI ONLINE≫

　東京都中央区は、７月に施行された改正市街地開発事業指導要綱で、１０階建て以上で２５戸以上のマンションを新築する際、地震後も速やかに機能回復できるエレベーターの設置や、入居者の水や食料などを３日分備蓄できる倉庫を上層階にも設けるよう、建築主に義務づけた。

　また、マンション住民向けに「揺れる高層住宅！　その時あなたは…」と題したパンフレットを作成。地震に備えるための各家庭や管理組合などの対策をアドバイスしている。

　高層マンション　消防法では高さ３１メートル超の建物を高層建築物、また建築基準法施行令では６０メートル超の建物を超高層建築物と定めている。ここから、１０階建て以上を「高層マンション」、２０階建て以上を「超高層マンション」と呼ぶことが多い。

◇

　高層マンション向け震災対策法

　（渡辺実さんのアドバイスを基に作成）

　＜家庭で＞

　・飲料水や食料は１週間分

　　水はできれば一人１日３リットル、最低でも同１リットル用意する。トイレのタンクの水も飲用に使うことが可能。食料は１日１～２食にしてもしのげる

　・家具に転倒防止対策

　　金具などで固定する。ただ、高層階ほど揺れが激しく、転倒を防げないことも。家具のない部屋を作っておけば、地震後も生活できる

　＜管理組合で＞

　・エレベーターにも防災用品

　　閉じ込められた場合に備え、水や食料、簡易トイレなどを用意しておく

　・備蓄倉庫を上層階にも

　　５階に１か所の割合で倉庫を設置すれば、エレベーターなしでも非常用物資を取りに行きやすい。エレベーターホールなど共用部分での設置が有効

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070821hg01.htm

信じられない管理委託契約金 sugana 2007年08月22日 (水) 12時10分 No.260

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診断した、私が驚くほどのとんでなく信じられない管理委託契約が存在してました。

　札幌市内にある５００戸程度の団地型マンションの事例。
このマンションは、分譲時から東京に本社があるＴ急が管理委託を請け負って現在に至っております。

　マンション管理セミナーに参加された当該管理組合の理事さんに、当該管理組合の経営診断を依頼され、管理委託契約金額の検討を行ったところ、この会社の本質が明らかになりました。

　驚くべき価格とは、年間の委託料が何と6,200万円、診断価格は高めに算定して2,600円。つまり、適正な価格を大幅に上回っておりました。
　業務の内容は、事務管理業務費、建築設備管理業務費、管理員業務費、給排水設備、消防設備、電気設備、建物定期報告、夜間警備業務費、清掃費、管理報酬等となっています。

　何故、このような莫大な契約が易々と進められていたのでしょうか。区分所有者、いや理事会が無関心の運営にならされていたためでしょうか。
　分譲後、１０年として３億円以上の無駄遣いをやってしまいました。管理会社から言わせれば、美味しいドル箱であったはず。

　理事会に当マンションネットの診断書を提出したところ、理事会の面々は、大変びっくり仰天し、改めて契約について審議する事になったそうです。

専用使用権のあるポーチ・アルコーブに子ども用自転車などを置くことは規約違反になるか？ＨＰ管理員 2007年08月17日 (金) 14時35分 No.256

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　私の住んでいるマンションの使用細則には禁止事項として、
・共用部分を不法に占有したり物品、塵介等を放置したりすること
・敷地内通路での不法駐車並びに所定の自転車置場外に自転車を放置すること
・階段等緊急時の避難用通路となる場所への私物を放置すること
・ポーチ・アルコーブ等に避難通路の障害になる物をおくこと（自転車等）
──とあります。
この場合、専用使用権のあるポーチ・アルコーブに、子ども用自転車、三輪車、遊具、台車、植木鉢などの私物を置くことは規約違反になるのでしょうか？
私個人としては、住人が通る廊下側に面している場所には何も置いてほしくないのですが、たくさんの家が置いている状態です。
ちなみに自転車置場は約200世帯に対して倍の400台を置けますが、全部は埋まっていません。
専門的なご意見をうかがいたく投稿しました。ご教示よろしくお願いします。

Ａ：　管理組合の規約や使用細則は、それらを定めることに目的があるのではなく、安心で安全な暮らしをお互いに送ることができるように寄与することにそれらの目的があります。ですから、それらに記されているからだめだ、という考え方ではなく、なぜそのように記されているのがよいことなのだろうか、という考え方に立って考えてみましょう。

ポーチやアルコーブに何らかのものを置くとしましょう。例えば自転車とか三輪車とか灯油缶とか古新聞とか生ゴミとかですね。それらは一見、通行のじゃまにならない位置にあるかもしれません。でも、本当に通行する方のじゃまになっていないでしょうか？
廊下部分にはみ出ていませんか？
強風で動くことはありませんか？
火事が起こったときに燃えて避難経路の障害になりませんか？
放火の材料になりませんか？
子どもがいたずらするきっかけになりませんか？
子どもが乗って遊んでけがをしそうなことは考えられませんか？
──というようにいろいろな可能性を考えると、避難の障害になる可能性のあるものは置くべきではないと、自ずと結論付けることができますね。

だから、「ポーチ・アルコーブ等に避難通路の障害になる物をおくこと」が禁止されているのです。それはみんなの安心安全を確保するために必要な禁止項目なのです。個人的に好きだ嫌いだという問題ではないのです。

ちなみに、廊下はたいていの場合、避難通路の扱いになっています。そしてその幅は1.2ｍ以上（両側が住戸の中廊下式だと1.6ｍ以上）あることが建築基準法で定められています。それに、廊下がいつも明るいところだとは限りません。夜中に停電になった場合のことをイメージしてみてください。

ご質問では、自転車置場にはまだ空きもあるようですので、子ども用自転車などは住居内や自転車置場に置くように、そして物品の放置についても防災および美観上の観点から行わないように、管理組合として居住者に注意を促し啓発活動をしていきましょう。
マンション管理というものは、一人でできるものではありません。お仲間と一緒に安心と安全を作っていくものです。個人的な思いだけではなく、ちょっと公的な共通認識を持ってみるという観点で、お仲間とよい住環境を作ってみましょう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070816/510578/

道内ガソリン１４３・７円　最高値更新　軽油も１２３・５円ＨＰ管理員 2007年08月09日 (木) 13時10分 No.248

≪北海道新聞≫

　石油情報センターが八日発表した石油製品市況調査によると、六日時点のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は一リットル当たり一四三・七円で一九八七年の調査開始以来の最高値を更新した。大手元売り各社が八月出荷分の卸価格を三・五－五円引き上げたのを受けて、前週より三・○円の大幅な値上げになった。夏の行楽シーズンを直撃し、家計に影響しそうだ。

　これまでの最高値は昨年九月の一四三・四円だった。道内平均では軽油も前週比二・九円高の一二三・五円で最高値を更新。灯油（配達）は同一・五円高の八二・九円、ハイオクガソリンは同三・○円高の一五四・一円。

　レギュラーの全国平均は同三・八円値上がりして一リットル当たり一四五・一円で、調査開始以来の最高値（昨年九月の一四四・一円）を更新。ガソリン税が軽減されている沖縄県を除く全都道府県で百四十円を超え、離島の多い長崎県と鹿児島県では百五十円台になった。

　三円の値上げに踏み切った道央の給油所店長は「値上げは最小限にとどめたかったが、個店レベルでできる努力の範囲を超えている」と話す。道内では卸価格引き上げ分を小売価格に転嫁できていない給油所があり、石油情報センターは「まだ小売価格が上がる余地がある」とみている。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/42385.html

マンション人口急増の弊害（？）マンション管理の本質を再考するＨＰ管理員 2007年08月08日 (水) 15時44分 No.247

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　マンションブームといわれて久しいが、その影響もあり、全国平均では10世帯に１世帯が分譲マンションで生活するまでになっている。マンションがすっかり身近な居住形態となったことがうかがえる。しかし一方、入居者の多くがマンション管理への関心も知識もなく生活を始めるため、管理組合への参加意識も薄く、そのことが組合運営に暗い影を落としている。これでは、夢のマンションライフが文字通り「夢」で終わる危険すらある。そこで、マンション管理とは何なのか？啓蒙の意味を込め、改めてその本質を探ってみることにする。

■今後、「マンション人口」は安定拡大の見込み

　まずは、マンションの普及度合いから見てみよう。不動産情報サービス会社の東京カンテイによると、2006年のマンション化率（総世帯数に占めるマンション戸数の割合）は全国平均で10.35％、昨年から0.16％増加した。同じく首都圏平均で18.98％、近畿圏平均で14.17％となっており、こちらも前年比で増加基調をたどっている。さらに、マンション化率ナンバー１の東京都では0.23％増の22.32％、4.5世帯に１世帯がマンション暮らしをするまでになっており、数字の上からも分譲マンションの定着度が確認できる。同社では、「今後、数年間は安定拡大が予測される」とマンション化率の先行きを分析する。

　確かに、共用施設の充実や鍵１本で外出できるセキュリティー面の安心感、また、最近ではタワーマンションによる眺望や夜景といった魅力にも注目が集まり、今もってマンションブームは衰える気配を見せない。一昔前まで“住宅すごろく”のゴールといえば、郊外の庭付き一戸建てが当たり前だった。ところが、その様子も一変し、現在では都心部を中心に分譲マンションが“ついのすみか”となりつつある。

■はたして、マンション管理とは誰のためのものなのか？

　しかし、こうした身近さのイメージとは裏腹に、1つ同じ屋根の下で暮らすことの難しさを認識している居住者は少ない。ある企業が行なったマンション入居者向けアンケートからも、そうした事実が浮かび上がる。「入居後の具体的な不満点を教えて下さい」という質問に対し、驚いたことに「理事会などの集まりが多く、そのたびに大きな封筒が投函されておりゴミになる」という回答があったのだ。

　おそらく、この人にとってマンション管理は「煩わしい」あるいは「面倒くさい」対象でしかないのだろう。マンション管理の重要性が理解できていれば、「ゴミ」などという感想を持つことは考えられない。まさに、「マンション管理は管理会社のやることだ！」と言わんばかりの回答といえる。いったい、マンション管理とは誰のためのものなのだろうか？……あまりの意識の低さに驚く。

■「市場価値」を意識した組合運営が重要な意味を持つ

　近ごろ、地価上昇の影の立役者として、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）や私慕ファンドがしばしば引き合いに出される。都心部を中心に居住用マンションが “投資物件化”したため、注目が集まるようになった。また、収益還元法の定着により不動産鑑定の手法が変化したことで、マンションを“市場価値”で評価する傾向が強まったことも関係する。ここでいう市場価値とは、不動産マーケットで高く評価される価値のこと。「貸しやすい」「売りやすい」といった流通性に優れた価値とも言い換えられる。今後、マンション市場において、こうした傾向（＝市場価値による物件評価）はさらに顕著になることが予想されるだけに、住民にとっても自宅マンションの市場価値を意識した組合運営が欠かせなくなってくる。

　実は、この点にマンション管理の本質が隠れている。つまり、マンション管理とマンションの市場価値には密接な関係があるのだ。というのも、市場価値とは「誰もがそのマンションに住んでみたい」という魅力に対する価値のこと。多くの人に気に入ってもらえるマンションこそが、市場価値の高いマンションとなる。とすれば、多くの人に気に入ってもらうには“住み心地”のいいことが必須条件となる。「住み心地がいい」とは、つまり「管理が行き届いている」ことだ。

　では、「管理が行き届いている」とは具体的にどういう状態なのだろうか？「管理が行き届いている」とは、居住者はもとよりマンション（建物）本体にとっても“気持ちいい”状態であることを指す。駐輪場やゴミ置場が常に整理整頓されていることが典型例として挙げられるが、見た目のきれいさは気持ちよさに直結する。しかし、それだけではマンション管理の本質は定まらない。ペット問題や騒音トラブルがあるようでは住み心地がいいとはいえず、また、設備の維持管理が不十分であったり管理費の滞納が日常化しているようでも管理が行き届いているとはいえないからだ。つまり、マンション管理とは日常生活に関する「ソフト面」、建物や設備の維持管理に関する「ハード面」、そして管理費や修繕積立金といった「会計面」の３面が互いに作用して初めて有効に機能する。どれが欠けても良好な住環境は形成されないのだ。そして、この３面をバランス良くコントロールすることこそがマンション管理の本質なのだ。

　前述したように、マンションの市場価値はマンション管理の「質」に大きく影響される。管理の「質」を高めることは、マンション価値の向上につながるのだ。今後、こうした“好循環”をマンション管理の源泉とするためにも、市場価値を意識した組合運営を心がけることが重要だ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

散見される管理会社の違反行為　住民にも監視能力が求められるＨＰ管理員 2007年08月08日 (水) 15時40分 No.245

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　マンション管理業を営むにあたって業者登録が義務化されてから６年余り、マンション管理会社による違反行為が散見されるようになっている。2005年度と06年度に国土交通省が行なった立ち入り検査でも過半数の管理会社に何らかの問題が見つかっており、その中の悪質な１社には業務停止が命じられている。９割以上の管理組合が、管理会社に一部あるいは全部の管理業務を委託している中、これではマンション住民は安心して管理を任せることができない。そこで、これまでの検査結果を分析するとともに、管理組合が取るべき対応策についても考えてみる。

■違反率は約６割　特定の業者が「モラル違反」を繰り返す

　国交省が行なったのは「マンション管理業者への全国一斉立ち入り検査」（以下「本検査」とする）だ。2001年８月に「マンション管理適正化法」が施行され、管理組合と管理会社が良好な関係を構築できるよう法的枠組みが整備された。各管理会社が本法にのっとり適正にマンション管理業を行なっているかどうか、その実態を調査するために行なわれた。

　05年度と06年度の検査結果は下表の通りだ。05年度は全国のマンション管理会社57社、06年度は62社を任意に抽出し、事務所等へ立ち入り調査した。その結果、第1回は35社に是正指導がなされることとなり、第２回も同数の35社となった。ここで違反率を計算してみると、05年度が約61％（35社÷57社）、06年度が約56％（35社÷62社）。およそ６割程度の水準になっていることが分かる。この結果を現在、業者登録している全国2727（07年３月末）の管理会社に当てはめると、その数は1636社（2727社×６割）に及ぶ。もちろん、この結果は計算上の推計値に過ぎないが、決して看過できない数字であることは間違いないだろう。

～～～～表省略（下記リンクをクリックして下さい）～～～～

　さらに分析を続けると、第1回の指摘該当社数は延べ92社、第２回は118社だった。どちらも是正指導を受けたのは35社なので、この結果から、特定の業者がいくつもの項目を重複して違反していることが分かる。つまり、きちんと法令を順守している業者がある一方で、モラルの欠如した“ずさん”な業者も存在しているわけだ。残念なことに、06年度の検査では90日間の業務停止処分を受ける業者まで登場した。マンション管理業界にも、「勝ち組」「負け組」といった二極化の波が押し寄せていることを示唆している。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20070702p4000p4.html

ＨＰ管理員 2007年08月08日 (水) 15時42分 No.246

散見される管理会社の違反行為　住民にも監視能力が求められる

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

■「重要事項の説明」には、細心の注意が欠かせない

　このように、管理組合と管理会社の信頼関係を揺るがしかねない現実が浮き彫りになった。それでは管理組合はどのように対応したらいいのか？続いて、管理組合が取るべき対処法について考えてみたい。

　違反内容の傾向をみると、「書類の閲覧」が最も多く、次いで「証明書の携帯など」「契約成立時の書面の交付」「重要事項の説明など」「帳簿の作成など」が目を引く。「書類の閲覧」でいう書類とは、管理会社の業務および財産の状況を記載した書類のことで、具体的には業務状況調書、貸借対照表、損益計算書などを指す。管理組合の立場から見た場合、管理会社との新規契約あるいは管理会社の変更など、今まで接点のなかった管理会社の内情を知る情報源としては、こうした書類の閲覧は意味を持つ。しかし、すでに日常管理を委託しており、相応の付き合いがあるのであれば、「書類の閲覧」（＝書類不備の意味も含む）に対する違反行為は直接的な悪影響は少ないだろう。

　「証明書の携帯など」（＝管理会社の従業員は、業務に従事するにあたり証明書を携帯しなければならない）も同様で、管理会社の従業員に“なりすます”悪人でもいれば話は別だが、すでに顔見知りの関係であれば、管理担当者が証明書を携帯しないことで管理組合が多大な被害を受ける心配も少ないはずだ。どちらも管理会社の社内管理面の話なので、管理組合への影響は限定的だ。

■経年優化を目指し、「モノ言う管理組合」になろう

　他方、注意しなければならないのが、「契約成立時の書面の交付」「重要事項の説明など」違反だ。「重要事項の説明」とは、管理会社との契約締結に際し、新規契約あるいは契約更新するかどうかの判断材料となる重要な事項についての説明をいう。委託する管理業務の内容や支払う報酬額、さらに契約期間や更新あるいは解除方法など、おろそかにできない最重要項目が「重要事項」に該当する。ということは、重要事項説明が不徹底だと管理組合は不適切な契約が履行されるリスクを負うことになる。説明責任が十分に果たされないことで、予期せぬ危険にさらされる可能性があるのだ。

　「契約成立時の書面の交付」も同様。契約書が作成・交付されなければ、後々、「言った・言わない」といったトラブルの原因となることは明白だ。管理会社がこうした主要事務をないがしろにするのは言語道断だが、管理組合も自らが「マンション管理の主体」であることを再認識し、言われるままに管理会社のペースで事を運ばないよう、監視能力の強化が求められる。

　全国のマンションストック数は500万戸を超え、マンションは主要な居住形態としてすっかり定着した。これからは「経年優化」するマンションを目指すことが至上命題となるだろう。「経年優化」とは、適時・適切なマンション管理が行なわれていれば、築年数がたってもマンションの資産価値は劣化しない、逆により価値が向上するという意味の造語だ。「経年劣化」と対比して使われる。折りしも、株式市場では「モノ言う株主」が増えている。マンション管理市場でも同じく、「モノ言う管理組合」が台頭することが必要不可欠となるだろう。マンションの未来を切り開くためにも、読者の方は「モノ言うマンション住民」になることを期待する。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20070702p4000p4.html

防犯カメラをリースした場合の会計処理方法は？ＨＰ管理員 2007年08月08日 (水) 11時59分 No.244

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　防犯カメラの設置費用には修繕積立金を充当することと思いますが、リースとした場合のリース料は管理費会計、修繕積立金会計のどちらに計上することになるのでしょうか？

Ａ：　管理費や修繕積立金を取り崩す場合の定めは、通常、管理規約に規定されています。
標準管理規約の単棟型の場合、28条（修繕積立金）の定めに「敷地および共用部分などの変更」は、修繕積立金から取り崩すことになっています。
防犯カメラの設置は、「共用部分の変更」になりますので、ご質問にあるように、設置に要する費用（買い取り費用）は修繕積立金から取り崩すことになります。

また、同規約27条（管理費）では、「敷地および共用部分などの通常の管理に要する費用」については、管理費を充当することになっています。
リース料は、「通常の管理に要する費用」となりますので、管理費からリース契約の内容に従って（毎月）支払うこととなります。

ご相談者様のマンションでは、「買い取り」か、「リース」かを決められていないようですが、一般企業の場合には、税務対策上「固定資産」を少なくするために「リース」をするケースが見られます。
しかし、管理組合の場合には、リース料金の総額と買い取りとした場合の額や維持管理費を検討する必要はありますが、リース料を毎月支払う煩わしさを考えると、「買い取り」がよいのではないでしょうか。ただし、これはあくまで修繕積立金に余裕がある場合です。

なお、防犯カメラをリースした場合には、リース契約終了時に契約を更新しない場合のことも考えて、カメラや配線など諸設備を撤去する場合の原状回復についての条項の確認をしてください。もし、リース契約書にそのような条項がない場合には、特記事項としてその旨の条項を定めるように要請することをお勧めします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510458/

隣接地のマンション建設による諸々の被害に対する補償などＨＰ管理員 2007年08月05日 (日) 07時24分 No.242

≪YOMIURI ONLINE≫

隣接地のマンション建設による諸々の被害に対する補償など

　自宅から1.5メートルほど先の道路を挟んだ土地に、５階建てのマンションが建設されることになり、冬場、日当たりが悪くなってしまいます。また、南側からの潮風が遮られ、夏場は暑さが酷くなりそうだし、自宅で音楽の仕事をしているので工事中は騒音で日中、仕事ができなくなることも考えられます。

　このように、日照権や景観、風通し、仕事に支障をきたす騒音、資産価値などを総合的に判断した補償を請求できるものなのでしょうか？　さらに、建設により地盤沈下など被害が発生した場合は、そのチェックを行う第三者機関などは当方が探して、判定や立証をしてもらわなくてはならないのでしょうか？

神奈川県平塚市　つん子

日照権、景観など各問題の個々について損害や賠償請求できるかを検討し、地盤沈下などの事実の証明は、当方で行う必要があります

（１）日照権、景観、騒音、風通し、資産価値を総合的に判断するにしても、まず各項目について損害が発生し、且つ法的に賠償請求ができるか否かを一つひとつ検討する必要があります。

（２）建設により地盤沈下などの被害が発生した場合、事実の証明は請求者側で行う必要があります。その際、第三者機関等に鑑定を求めることはよく行われます。原則はこれらの鑑定も当方で依頼します。ただ、裁判等で相手方の責任が認められれば、鑑定費用等も請求できることが多いといえます。

日照権は

　建築基準法では、北側の日影時間の規制がされています。その前提として、あなたのお住まいの地域が「第一種低層住居専用地域」又は「第二種低層住居専用地域」を第１グループとして、以下、四区域分けをしています。さらに、これらの四地域分けの全部又は一部について、公共団体が条例で指定する区域だけが日影規制の対象です。

　従って、これらの地域に当たっても条例の指定がない地域や「商業地域」「工業地域」「工業専用区域」では、日影規制の対象になりません。すると、まず第一には、あなたの住居地がこれらのどの地域に当るかを市の建築指導課等で確認する必要があります。

　規制区域に当たるとして判定の基準は、冬至の８時から16時までの８時間でどれだけ日影になるかで判断されます。仮に日当たりがゼロとなれば法規制の有無を問わず受忍限度を超えたとして損害賠償請求ができます。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070731hg03.htm

ＨＰ管理員 2007年08月05日 (日) 07時26分 No.243

≪YOMIURI ONLINE≫

景観は

　一般に眺望するだけの価値のあること、当該場所の価値が眺望によること、眺望を保つことが周辺土地の利用とマッチングすること、眺望を楽しむ者がその土地に権利をもっていること等が保護の要件とされます。この保護されるべき景観の侵害が受忍限度を超えると保護の対象とされます。具体的には、建築工事の差し止めや一部変更や損害賠償が認められます。

　景観を守れと主張する根拠は、環境権や人格権等を言いますが、確固たる権利とまでは認められないとする考え方もあります。

騒音については

　建築工事から発する騒音については、騒音規制法で決められています。建築工事として行われる作業のうち、著しい騒音を発生する作業で、政令で定めるものを特定建設業といいます。指定地域内の建築工事については開始７日前に環境省で定める騒音防止方法などの事項を市町村長へ届け出る必要があります。指定地域は住居集合地域、病院又は学校の周辺地域等で都道府県知事が定めます。ご質問の場合もまず、この指定地域に当たれば行政の規制を求められます。

　マンション建設の騒音がひどい場合で、公害防止条例（東京都では環境確保条例といってます）の規制基準を超えているときは、あなたの住居地の市役所の担当課（公害防止課等）へ相談し、騒音を測定してもらい、規制をオーバーする時は、改善のための勧告や命令の発効を促すことができます。この騒音規制は地域毎に細かく規制されています。例えば、東京都の条例では高度に静かさを守られるべき住居地域を規制する第一種地域では、昼間でも騒音程度は限定されています。改善命令に違反すると刑事罰に処せられます（東京都の条例）。

　民事では工事の差止請求や慰謝料請求が考えられます。但し、差止は施行者側に影響が大きいので違法性が大きい場合に限られます。慰謝料もそう多額になることはないのが現状です。

　具体的には、理想としては工事の前に施主側と住民側でマンション建築工事に伴う諸事項について協定を結び、夜間、早朝、休日の工事の禁止又は制限、防音措置の実施等を協議するのも実効性が有ります。

風通しは

　汐留の高層ビル街の完成で海風が遮られ、都心の夏の気温が何度か上昇したと話題になりました。しかし現実には通常の建築工事では風通しの阻害の損害を認めた例は皆無に近く、仮に認められても微々たるものでしょう。

地番沈下などの発生の立証

　騒音のところでご説明した通り、一般に建設工事が始まると大なり小なり付近の住民に影響が出ます。予め、施主側と住民側で協定を結び、工事により付近住民に損害を与えた場合は、損害賠償の責に任ずる旨を協定の中に入れておく方法があります。工事による振動で地盤沈下し、既存建物が傾いたりすることはよくあります。予め、双方立会いの下に工事前に写真を撮っておく、万一工事による地盤沈下があったら施主側が補修工事等の責任を持つ旨を、協定に入れておくことも一方法です。

　このような協定がないと、事後的に当方が地盤沈下を地盤沈下による損害を立証して請求する必要があります。請求者側で専門家の鑑定を依頼し、立証します。将来、裁判等で当方の請求が認められれば、この鑑定費用も損害の一つとして相手に請求できることが多いでしょう。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070731hg03.htm

マンションが暴力団の事務所に使われています。どうすればよいでしょうか。ＨＰ管理員 2007年08月05日 (日) 07時17分 No.240

≪asahi.com≫

【質問】私のマンションの１０２号室にいつも数人の若い男の人が出入りしていて、何の人たちだろうといぶかしく思っていましたところ、昨日、突然銃が撃たれ、弾が１０２号室の窓を外れて玄関の壁に当たり、警察が来て大騒ぎとなりました。聞くところによると、１０２号室が暴力団の事務所として使用されていたとのことです。その後、１０２号室の人たちは自分の車を玄関の前において侵入して来る人をふさぐようにしているのです。私は当番で理事になっていますが、どのような方法がとれるのでしょうか。

【答え】前々回から「共同の利益の違反者」に対し、どのように対応するかを書いて来ました。区分所有法第５７条では、義務違反行為の停止、除去、予防するための必要な措置をとることが出来ると定められていました（いわゆる差止請求）。

　区分所有法第５８条は、義務違反行為が共同生活上の著しい障害となる場合は、その区分所有者に専有部分の使用の禁止を請求できる規定になっています（いわゆる使用禁止請求）。

　しかし、それよりもっと義務違反者の行為によって共同生活上の障害が著しい場合、『他の方法によっては、その障害を除去して共同部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』、区分所有法第５９条は、区分所有者全員または管理組合法人は、義務違反者の区分所有権（敷地利用権を含む）の競売を請求することが出来ると規定しています（いわゆる競売の請求）。

【質問】『共同生活の維持を図るのが困難であるとき』というのは、具体的にどんな場合をいうのでしょうか。

【答え】具体的に裁判で競売が認められた裁判事例として、次のような判決があります。

・暴力団組事務所として使用し、頻繁に外部の暴力団関係者が出入りし、他の暴力団組員との抗争がマンションで発生している場合札幌地裁昭６１．２．８判決）

・同旨（名古屋地裁昭和６２．７．２７判決）

・同旨（京都地裁平４．１０．２２判決）

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200708040107.html

ＨＰ管理員 2007年08月05日 (日) 07時19分 No.241

≪asahi.com≫

【質問】ところで、区分所有法第５７、５８、５９条とありますが、いきなり５９条の競売請求を求めるというのはいけないのでしょうか。順々に５７条から裁判を起こしていかなければならないのでしょうか。

【答え】区分所有法第５７条も５８条も５９条も、いずれも共同生活の義務違反者であって、その違反の悪質の度合いによって差止請求、使用禁止請求、競売請求と請求内容がエスカレートしています。どの請求が妥当かは、裁判例などを見て決めることになります。従って、５７条から順々に請求しなければならないことではありません。

　いきなり５９条の競売請求をしても良いのですが、もしその違反の度合いが５９条には当たらないとして棄却されないために、例えば予備的請求として５８条の使用禁止の請求を裁判提起のとき同時に議決して加えておいても良いと思われます。

【質問】それでは管理組合としてどのようにすべきでしょうか。

【答え】１、まず、理事会で義務違反者が区分所有している専有部分と、敷地共用持分を競売すべきかどうか決定し、これを管理組合の総会（臨時総会でも可）に議案の提起をするため議案書を作成し、総会の招集をします。

　２、しかし、決議の条件として区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数決を必要とします（区分所有法第５９条２項、５８条２項準用）。

　３、以上の決議をするに当たって、義務違反者に対して「弁明の機会」を与えなければなりません（区分所有法第５９条２項、５８条３項準用）。

　４、この請求は裁判で行うことになりますので、原告となる人を決めなければなりません。例えば管理者（管理組合の理事長）またはＡさんという区分所有者を指定することが必要です（区分所有法第５７条３項準用）。

【質問】よく分かりました。そして判決が勝訴したらどのようにするのですか。

【答え】判決にもとづいて裁判所に競売を申し立て、裁判所の不動産競売係が競売を行い、売れた金額は競売費用を除いて残りは義務違反者に渡されますが、義務違反者はこのマンションの所有権を否定されますので、出て行くことになります。

　ただ、裁判中に義務違反者が第三者のこのマンションの区分所有権を売ってしまった場合は、裁判は第三者には及びませんので、取り下げないと却下となります。また、競売請求の裁判が認められ勝訴し、判決が確定したら、６カ月以内に競売の申し立てをしないと競売請求はできなくなりますのでご注意下さい（区分所有法第５９条３項）。

【質問】その義務違反者が競売された１０２号室を自分で競落すれば、また戻ってこられるのではないですか。

【答え】それは出来ないこととなっています。義務違反者はもちろんのこと、名前は別人でも実際は義務違反者の金で競落することは禁止されています（区分所有法第５９条４項）。

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公蚊帳の外だけど　自分で出来ることって何？ジャンロン 2007年08月04日 (土) 11時40分 No.238

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ニュースでの知った、事件発覚以来、、、キャーワーッと言っていたマンション内でのやるせない
悲鳴や会話は、今はシーンとして、、皆自分の生活を取り戻ししあるんでしょうか、、

自分に出来る事は、やらなくいゃいけない事を割り出して、、一覧表にしてみて、、管理会社の銀行の引落を
一時停止してみるが、後で、停止では、ダメとマンションの理事に言われる、、｢引落の通帳の名義が
他のマンションの住民と皆、違うみたい｣、親族でやっていた会社で、社長以外他の者は捕まっていないので
やばいと言う事で、廃棄と言われ、、破棄（イコール）番号変更の動きに変る、、

今の通帳に、他の会社の自動引落が10数件あるので、取り合えず、中小企業から電話。大手は夕方５時までに
電話しないとつながらない。携帯がないので、速攻で仕事から帰って電話。タイムリミットは１５分
高座変更する書類を請求。これで１週間。８月半ばに銀行へ言って高座変更、８月分はその日で終了なでの
書類の手続き上、９月分はいろんな物が２重引落になるらしい、、恐るべし、、

４．５日前にマンション掲示板に、事件から１０日ぐらいの他のマンションとの総会？会議やこのマンション
んぼ動きが綴られていた。被害届け地検に云々と書かれていたが、、自分としては、地検の書類がいる
年末の雑損控除に興味があるのだが、、来週、地検に聞いてみよう。

２日前からマンションの水道代、町会費、臨時徴収が始まる。しっかり確認する。
事件が数日後から、駐車場からの裏のマンションへの入り口（門扉）の付近で犬のおしっこ発見。朝、夕
有あり。１週間続いて、切れる。前のアパートは、風紀が乱れて来てから半年で火災消失。建物は生き物
だと実感している。掲示板に・・しないでお願いします、お願い、、と紙を貼る。３日目、おしっこ無し。

マンション掲示板に貼られている、事件からの動き、、記載を読んでいたら、、思い出す。
事件が報道されて、次の日、マンションエントランスで聞いた事。ある住民が｢２日前にこの事知っていた！
友人の記者から、、｣。しかし、被害と言っても、自分達には、こういう事件がありました。
公（警察など）の所から情報など何もない。事件ってこんな感じなんだろうか？理事達はよくやってくれて
いると思う、、、　　

でも、個人の事は、個人で、、やって！！、、だから、、何か、蚊帳の外って感じがする時がある。地検に
にしろ、、他にしろ、、だから、、精一杯自分の事は自分でする。このマンションは私が一部作った所が
ある、、建設終盤から関わっていた。建具・ドアは私が全部作ったけど、、、

■　質問です。
私は、自分で被害にあってやらなくはいけない事、やった事を、だらだらと書きましたが、ごめんなさい。
私が、まだ、やっていないこと、やり足りない事って、何かあるでしょうか？

教えてください。お願いします。

大規模修繕のコンサル業務は管理会社に任せたほうがよいのか？ＨＰ管理員 2007年08月04日 (土) 11時16分 No.237

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：マンションの大規模修繕を行う場合、管理会社と外部のコンサルタントのどちらに任せるのがよいのかを教えてください。
管理会社は後々のことを考えれば自分たちに全部任せてもらったほうがと言いますが…。

Ａ：まず大規模修繕時におけるコンサルタントの役割について考えてみます。
大規模修繕の計画から実施に至るまでには、工事項目の決定、工法の選定、仕様書の作成、業者の選定、工事監理などの業務があり、それぞれについての専門的知識が必要になります。請負業者に対してのチェックや指導が必要になります。

このようにコンサルタントと大規模修繕請負業者の間には、客観性を担保するための適正な距離が必要です。
ですから、管理会社の関連業者が大規模修繕工事を請け負う可能性がある場合には、コンサルタントとしての業務は、管理会社に任せるよりも外部の第三者に依頼するほうが、より客観性・公平性を保つことができます。

では、管理会社の関連業者が請け負う可能性がない場合はどうでしょうか。この場合は、管理会社が建築士事務所登録をしているならば、管理会社にコンサルタントを依頼して設計業務や工事監理業務を依頼するのもよいと思います。
ただし、委託管理をしているふだんの担当者とは全く別の担当者、つまり建築士が担当することになります。建築士事務所のひとつとして仕事を依頼するわけですから、他の建築士事務所と比べてみてはいかがですか？

最近は、いくつか複数の建築士事務所の提案力や人物を見比べて、大規模修繕工事の設計・工事監理担当者を選別するケースが増えています。各社１時間くらい時間をとってヒアリングを行って比較検討したうえで、管理会社をその工事の設計・工事監理を担当する建築士事務所として選択するのであれば、それはそれでひとつのやり方だと思います。

ちなみに、これは管理会社がきちんと委託業務を行っていてふだんから何も問題がない場合であることが前提になります。そうでない場合には、あとで、設計・工事監理についても十分なことをしてくれなかった、という結果に終わることが十分考えられます。
その辺りについて管理組合として共通認識をつくってから、複数の選択肢の中に管理会社を加えることを検討するのがよいのではないでしょうか。

ただし、第1回目の大規模修繕に限っては、2000年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保の制度があり、新築マンションの場合、基本構造物については10年間、その他については1年または2年の保証があります。
よって、建設業者に対しての瑕疵担保に係わる事項の有無状況を確認するためにも、保証期間内に第三者による診断を受けたうえ、コンサルタント業務を、建設・販売にかかわった業者以外の外部機関に依頼することをお勧めします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070803/510374/

「緊急地震速報」システム付きのマンション、拡大の兆しＨＰ管理員 2007年08月03日 (金) 10時51分 No.236

≪asahi.com≫

　地震発生直後に初期微動を解析し、大きな揺れが来る前に震度を速報で知らせる「緊急地震速報システム」。気象庁が１０月から一般提供するこのシステムを２４時間利用可能なマンションが、これから増えそうだ。

　今月発生した新潟県中越沖地震の際には、システムを先行導入していた長野県の工事現場などで大きな揺れの直前に速報が流れ、作業の停止を指示したケースもあったという。

　三菱地所と東京建物が丸紅と設立した会社「つなぐネットコミュニケーションズ」は、気象庁の速報に基づき、地盤の強さも考慮したうえで、マンションごとに震度を細かく分析。インターホンを通じて、揺れが来るまでの時間や安全確保の仕方などを自動音声で知らせるサービスを、今秋から始める。

　料金は１棟のマンションで１００戸が利用した場合、１戸当たり月額８４０円。三菱地所、東京建物の新築マンションへの導入を順次進める。０８年度には、ほかの不動産会社分も含めて１２０棟（１万２０００戸）への導入を目指す。

　三井不動産と大京も来年の販売分から、首都圏のマンションなどで気象庁の速報の受信機を標準装備する方針だ。

　不動産経済研究所によると、０６年度に首都圏で分譲された新築マンションへの速報システム導入は１％にとどまっていた。しかし、今後は導入率が急速に高まりそうだ。

http://www.asahi.com/housing/news/TKY200707280440.html

ＨＰ管理員 2007年08月01日 (水) 14時18分 No.228

被害者Ａさん、こんにちは

>①初年度の契約期間
>当組合は３月末にて年度決算を行っております。従いまして、初年度は１年未満（年度末迄）の契約としたほうが良いでしょか？それとも、１年数ヶ月の契約が良いでしょうか？

管理会社との契約期間と、管理組合との会計年度とはまったくの別物です。連動させる必要はまったくありません。

被害者Ａさんのマンションの管理規約の内容が不明ですが、国土交通省で標準モデルとしている「マンション標準管理規約」とほぼ同一の管理規約と仮定し、
これから採用する管理委託契約書の内容も、国土交通省で標準モデルとしている「マンション標準管理委託契約書」に沿った内容にするものと仮定して、
標準管理規約48条に「総会の議決事項」として、「組合管理部分に関する管理委託契約の締結」があり、標準管理委託契約書21条に「契約の更新」として、「甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。」から、

３月末に管理組合会計の決算
５月末までに管理組合の総会
　総会の議事として、「管理委託契約の更新の是非」を問い、更新する場合は、管理会社へその旨申し出る
９月以降（申し出の三月後）から、新たな管理委託契約の始まり

このようなスケジュールで考えてみてはいかがでしょうか？
新たな契約ですから、３ケ月間でも、半年間でも、１年と１ケ月間でもいいですが、毎年、総会の議決を経なければならないことを考えると、来年の８月末までの期間で設定されてはいかがでしょうか？

>②ファクタリング会社について
>ファクタリング会社を利用するメリットとデメリットを教えていただけないでしょうか？

ファクタリング会社についてはわかりません。
各社が独自の契約形態をとっていると思われますので、具体的な内容がわからないとなんとも言えません。
一般論としては、費用対効果、リスクの比較となるのでしょうか？