過去ログ（07/7/1～07/7/31）

ＨＰ管理員 2007年07月21日 (土) 08時53分 No.210

修繕積立金４億６０００万横領か

≪YOMIURIONLINE≫

マンション管理会社社長逮捕　容疑で地検
　管理委託を受けていたマンションの修繕積立金を横領したとして、金沢地検は１９日、金沢市三社町の不動産管理業「シーピー」社長、鈴木吉雄容疑者（６２）（金沢市入江）を業務上横領の疑いで逮捕した。鈴木容疑者は同社と子会社「北陸ビルマネージメント」が管理する金沢市、野々市町内の約２０のマンションの口座から、９年間で約４億６０００万円を横領したとみられ、同地検で追及している。

　調べによると鈴木容疑者は、今年１月から５月までの間、管理業務を受託する野々市町内のマンションの修繕積立金の口座から、５回にわたって計３６０万円を引き出し、横領した疑い。外壁改修工事をした建設会社が、工事代金の入金がないため、マンション管理組合に問い合わせ、理事長が口座を確認。残高がないことに気付き、鈴木容疑者を追及した。鈴木容疑者は１８日午前、弁護士に付き添われ、金沢地検に自首した。鈴木容疑者は「会社の運転資金として使った」と供述しているという。口座の通帳と印鑑は同社が保管していた。

（2007年7月20日読売新聞）

被害者Ａ 2007年07月27日 (金) 08時59分 No.217

貴重な御意見ありがとうございます。
早速、参考にさせていただきます。現在、役員会（前期＆今期理事）で毎晩のように会合を開き、役割分担を行いながら管理組合として前進させようと頑張っております。

弁護士さんへの相談はもちろん、銀行損保関係への確認作業、新しい管理会社の選定作業等々・・・やることは山積みです。

管理会社の選定は、社団法人高層住宅管理業協会の正会員で大手の中から石川県に支店・営業所を置く会社から選ぼうと考えております。←御意見があればお願いいたします。
管理会社の選定もこの事件の直後なので、何を信じて良いのか疑心暗鬼なのも否めません。。。

また、今回の事件に関係ある管理組合様が集まり組合間で情報交換等行うようです。

また、進展等ありましたらRES入れますのでよろしくお願いいたします。

sugana 2007年07月27日 (金) 12時38分 No.218

大手の委託料は高額です
　はじめまして、マンションネットの事務局担当理事を勤めています。
　さて、管理委託の契約先ですが、大手の管理会社は契約価格が高いというのが特徴です。
　そちらの管理組合の場合は、組合員の負担を出来るだけ軽減することが求められているところから、経費の節減という観点も必要かと存じます。

　管理契約書、業務仕様書を管理組合が策定し、透明性・公平性・競争性を担保した競争入札制度を活用することをお勧めいたします。

　その参考資料は、当ホームページ「管理委託契約」の箇所をご覧下さい。
　当方では、この頃大手の管理会社から地元の管理会社に移行する傾向が強くなっております。
　その理由は「業務が大手より質がよく、経費が相当安くなっている」ためです。
　その管理会社の選択として「当マンションネット」が開発した「競争入札方式」を活用して行われております。

　大手の「Ｓ不動産サービス」「Ｔ不動産サービス」等もこの入札に参加しておりますが、いずれも落札出来ず、地元の会社が契約締結しております。
　大手から、地元会社に変更した管理組合の理事会は「契約金が安くなり、余剰金が生まれ修繕積立金に積むことが出来たことと、業務が適正になった」として、喜ばれております。

　大変な状況と想像が付きますが、どうぞ皆さんの団結で難関を突破されることを願わずにはいられません。

ＨＰ管理員 2007年07月27日 (金) 19時06分 No.220

返信ありがとうございます

>管理会社の選定は、社団法人高層住宅管理業協会の正会員で大手の中から石川県に支店・営業所を置く会社から選ぼうと考えております。

suganaさんの意見がもっともなのですが、緊急避難しなければいけない状況なので、１年間だけの契約と割り切ってしまえば、このような方法も仕方ないかもしれません。

　上記くくりの大手でも、そちらの地方に本社のあるＡコミュは評判悪いし、財閥系全国大手のＳ不動産や独立系のＨ県本社のＧ社も悪いウワサしか知らないです。
　もっとも、フロント担当者個人の資質による場合が多い業務内容なので、会社で選ぶというより、担当予定者個人を面接して選択するのが一番です。（大手の場合、営業担当者が良くても、実際業務担当者とは違うケースが多いので注意が必要です）

>また、進展等ありましたらRES入れますのでよろしくお願いいたします。

こちらこそ、よろしくお願いします。

被害者Ａ 2007年08月01日 (水) 09時10分 No.226

お世話になっております。

早速ではありますが、管理会社が破産申立てを行いました。現在、法的手段に関しては別のグループにて徐々にではありますが進めております。

新しいマンション管理会社を選定する上でお聞きしたい事柄がありますのでお答えいただける範囲で回答願えれば幸いです。

①初年度の契約期間
当組合は３月末にて年度決算を行っております。従いまして、初年度は１年未満（年度末迄）の契約としたほうが良いでしょか？それとも、１年数ヶ月の契約が良いでしょうか？

②ファクタリング会社について
ファクタリング会社を利用するメリットとデメリットを教えていただけないでしょうか？

以上２点につきまして御指導頂ければ幸いです。
よろしくお願い申しあげます。

地デジ化に伴う電波障害にも対策を講じなければならないのか？ＨＰ管理員 2007年07月30日 (月) 20時41分 No.222

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　我々のマンションでも地上デジタル放送移行と共聴設備の対応について取り組み中です。そこで達人に質問いたします。

「原因者負担原則の方法」とは、新築当時に想定されていなかった（もしくは新築当時に誰も受けていなかった）障害（まさに地上デジタル放送の電波障害です）についても適用されるものなのでしょうか？
予測不可能な将来の問題についても「原因者負担の原則」という責務を未来永劫果たし続けなければならないのは、少し厳し過ぎると個人的には感じるのですが…。

Ａ：　「原因者負担の原則」とは、民法709条に基づき、電波障害の原因になる建物所有者（管理組合）が、その障害を取り除くための施設設置等について費用を負担するとされているものです。確かに地上デジタル放送移行後も、現行どおりの責任を負うことになれば、マンション所有者にとってとても厳しいものと思います。

地上デジタルの場合、従来のアナログのような電波障害が受けにくいとされ、マンション建築により電波障害の対策が実施された近隣住戸の多くでも、各住戸がそれぞれ各住戸の屋根に地上デジタル対策用のアンテナを設置することにより受信が可能となるようです。この場合、受益者負担の原則によりアンテナを取り付けた各住戸の負担となります。

このように、本格的な地上デジタル放送移行後は、近隣への電波障害はかなり緩和されると思いますが、マンションに近接する住戸には、建物の遮蔽障害により対策を実施しなければならない可能性もあります。また、アナログ時の電波障害が原因者とされていたために対策を実施した場合でも、後から建築されたマンション（建物）を原因とする場合も考えられますので、念のため、設備の設置の検討とともに近隣への障害について専門業者に調査を依頼することをお勧めします。

調査により、ご相談者様のマンションを原因とする電波障害が生じないとされた場合には、地上デジタル放送移行後は、従来の電波障害対策用の設備を撤去することが可能となります。

なお、マンション建築時に近隣への電波障害が発生したために、施設を設置している場合には、管理規約に「近隣への電波障害についての規定」があると思われますが、本格的な地上デジタル放送の開始（2011年）前に規約を改正する場合には、当該条文に、「ただし、地上デジタル放送が開始されたことにより、電波障害が取り除かれた場合には、この限りでない。（例）」としておくことも検討してください。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070729/510213/

ガソリン最高値に　新日石が来月卸値４・１円上げＨＰ管理員 2007年07月28日 (土) 18時01分 No.221

≪北海道新聞≫

　石油元売り最大手の新日本石油は二十七日、八月一日以降に出荷するガソリンなど石油製品の卸価格を前月と比べ一リットル当たり四・一円引き上げると発表した。他の元売り大手も三・五－五円値上げする方針。道内のレギュラーガソリンは八月中に、昨年九月につけた最高値一四三・四円を更新するのが確実な情勢で、百四十五円台に乗る可能性もある。

　石油情報センターの調査で、今月二十三日時点の道内のレギュラーガソリンの平均小売価格は一四○・五円。全国平均は一四一・三円まで上昇している。

　給油所の価格競争が激化する中、卸価格の上昇がそのまま小売価格に反映されるかは不透明だが、仮に新日石の値上げ分を現時点の価格にあてはめると、全国平均も一九八七年の調査開始以来の最高値一四四・一円（昨年九月）を超え、百四十五円台に乗る計算だ。

　記者会見した新日石の中村雅仁常務は「八月一日に一斉に（価格が）動くかは地域の事情があり分からない」としたうえで、安売り競争による給油所の体力消耗に歯止めをかけるため、卸価格の上昇が小売価格に十分反映されるよう直営給油所の一部に値上げを指示する考えを示した。

　現在、レギュラーを一四○・○円で販売する道内の新日石系列の給油所店長は「我慢してきた分を含めれば百四十五円台になる。心苦しいが理解していただくしかない」としている。

　新日石の卸価格値上げは六カ月連続。原油価格の高騰と円安による調達コストの上昇分（前月比一リットル当たり二・一円）に過去の未転嫁分を上乗せする。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/40215.html?_nva=8

散見される管理会社の違反行為　住民にも監視能力が求められるＨＰ管理員 2007年07月26日 (木) 19時21分 No.215

≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫

　マンション管理業を営むにあたって業者登録が義務化されてから６年余り、マンション管理会社による違反行為が散見されるようになっている。2005年度と06年度に国土交通省が行なった立ち入り検査でも過半数の管理会社に何らかの問題が見つかっており、その中の悪質な１社には業務停止が命じられている。９割以上の管理組合が、管理会社に一部あるいは全部の管理業務を委託している中、これではマンション住民は安心して管理を任せることができない。そこで、これまでの検査結果を分析するとともに、管理組合が取るべき対応策についても考えてみる。

■違反率は約６割　特定の業者が「モラル違反」を繰り返す

　国交省が行なったのは「マンション管理業者への全国一斉立ち入り検査」（以下「本検査」とする）だ。2001年８月に「マンション管理適正化法」が施行され、管理組合と管理会社が良好な関係を構築できるよう法的枠組みが整備された。各管理会社が本法にのっとり適正にマンション管理業を行なっているかどうか、その実態を調査するために行なわれた。

　05年度と06年度の検査結果は下表の通りだ。05年度は全国のマンション管理会社57社、06年度は62社を任意に抽出し、事務所等へ立ち入り調査した。その結果、第1回は35社に是正指導がなされることとなり、第２回も同数の35社となった。ここで違反率を計算してみると、05年度が約61％（35社÷57社）、06年度が約56％（35社÷62社）。およそ６割程度の水準になっていることが分かる。この結果を現在、業者登録している全国2727（07年３月末）の管理会社に当てはめると、その数は1636社（2727社×６割）に及ぶ。もちろん、この結果は計算上の推計値に過ぎないが、決して看過できない数字であることは間違いないだろう。

～～続きは、下記リンクで確認下さい～～

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

ジャンロン 2007年07月26日 (木) 23時29分 No.216

始めまして、
ＨＰ管理員さん、始めまして。
私も、金沢の横領された一部のマンションに住む住民です。ここには10年ほど住んでますが、今から７年前にペイオフの時、３つ別の銀行で組合名義で作り、それを（印鑑と通帳）管理会社に預けていたみたいです。その時に修繕積み立ても倍に値上がりし、14000円になり、以前、23000円（水道代、管理費、駐車場、修繕積立）ぐらいで済んでいた費用が、39000円になっていました。当時は値上がりが凄くきつかったです。その時に、銀行口座から引かれる会社の名義が、最初契約した会社の名義と違っていて、ずっと何故だろう、何故だろうと思っていたのですが、今日その疑問が解けました。

銀行引き落としを２ヶ月停止したのですが、皆が横領した連中がが親族でやっていたので、他の者が捕まっていないとの事、通帳と印鑑を持っていたら危ないという事で、停止ではなく、番号を変えるか、破棄するかした方がいいという事で、銀行に相談したりしていましたが、番号を変えるのは大変な事で、公共料金や保険や自動で引き落とす業者は10社以上なので大変だから、横領した会社が倒産？破産？したら、そんな銀行と取引する銀行は通常はありません、、結果が分かるまで、もうしばらくまった方がいいのでは？と聞きました。しかし、引き落とす、相手の銀行が分からん、とはどういう事なんだろう？疑問に思いながら、マンションに帰って来たら丁度、住民の人ににあったので、銀行引き落としをどうしましたか？と尋ねたら、｢引き落としの名義がみんな違っていたみたいです｣と言ったので、それじゃ、、最初から詐欺するつもりで、、変な名義にしてたの？って　、もっと前に、マンションの集まりの時、質問すればよかったのに。悔やまれます。

今は、マンション管理の知識って分厚い本を買って来て、無知、無関心だった自分を変えようと思っています。

ＨＰ管理員 2007年07月27日 (金) 13時28分 No.219

ジャンロンさん、はじめまして

>印鑑と通帳　　の同時保管？
>銀行口座から引かれる会社の名義が、最初契約した会社の名義と違っていて　　収納代行方式？支払一任代行方式？（保全措置は？）

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第七十六条（財産の分別管理）に違反していた実態が明らかですね。
自分の財産管理（マンション管理）の無関心につけこまれたのですね。

>マンション管理の知識って分厚い本を買って来て

最初はとっつき難いかもしれませんね。
下記の本のほうが解り易いかもしれません

<困ったときにすぐに使える>マンション管理組合の実務ノウハウ

 マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本

ジャンロンさん、被害者Ａさん、
ピンチは、チャンスでもあるので（ピンチから脱出した方達を数多く知っています）今後、良い方向に向くことを願っております。

暴力団追放「指南本」、全国から注目…神戸の住民団体作成ＨＰ管理員 2007年07月26日 (木) 19時15分 No.214

≪YOMIURI ONLINE≫

　指定暴力団山口組の直系暴力団を１０か月足らずで地域から追い出した、神戸市の住民団体「暴力団組事務所追放等協議会」（約３５００世帯）の活動記録をまとめた冊子「スクラム組んで～暴力団組事務所追放まで２９７日間の記録～」が注目を集めている。

　３月の発行以降、暴力団とのトラブルを抱える全国の住民や企業から問い合わせが相次ぎ、すでに約１２００冊が実費で配布された。訴訟手続きを住民の視線で解説している点などが特徴で、同じトラブルを抱える関係者らにとって「指南本」の役割を担っている。

　神戸市長田区東尻池町に、山口組２次団体「二代目小西一家」が進出してきたのは２００６年１月ごろ。空きビルを取得し、これを組事務所用に改修しているとの連絡を地元・長田署から受けた住民らは、周辺２２の自治会を中心に同協議会を設立した。その後、決起集会や夜間パトロールを続ける一方で、地元の弁護士会や暴力団追放兵庫県民センターの支援を受け、事務所使用禁止の仮処分を神戸地裁に申し立てた。

　暴力団側は９月にビルから退去。同１１月には、今後もビルを暴力団事務所として使用しないことなどを条件に和解が成立し、運動開始からわずか１０か月というスピードで追い出すことに成功した。このため、住民の間から「全国の暴力団排除運動の参考になるのでは」との声が上がり、協議会で活動記録を編集することになったという。

　冊子では、運動の軌跡をたどるだけでなく、訴訟を支える法律の解釈や、法廷闘争で必要な証拠の集め方、裁判費用の貸出制度などについて、法律用語の解説も交えて紹介。関西地方のマンション管理会社に勤める男性（４０）は「仕事で類似のトラブルに巻き込まれる機会があり、指南書として購入した」と語る。

　警察庁暴力団対策課は「住民団体による暴力団排除の体験記は極めて珍しい」と話している。Ｂ５判、１５８ページで、１０００円と郵送料が必要。問い合わせは同協議会（電０７８・６７１・９８３４）へ。

（2007年7月25日14時50分読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20070725i508.htm

管理人に禁固１年６月求刑　女児マンホール転落事故ＨＰ管理員 2007年07月23日 (月) 13時07分 No.211

≪東京新聞≫

京都市左京区で２００５年６月、マンション敷地のマンホールに同区の保育園児金原未侑ちゃん＝当時（４）＝が転落、水死した事故で、業務上過失致死罪に問われたマンション管理人山田健二被告（６３）ら３人の論告求刑公判が２３日、京都地裁（増田耕児裁判長）で開かれた。

　検察側は「安全への配慮を欠き、幼児を死亡させた責任は重い」として、３被告にそれぞれ禁固１年６月を求刑した。

　起訴状などによると、山田被告らは汚水の排水処理後、ビニールパイプを挟んだままマンホールのふたを閉めて放置。０５年６月５日正午ごろ、未侑ちゃんが同じ保育園に通う友達と２人でふたを開け、未侑ちゃんが誤って転落し水死した。

　山田被告ら３人は「マンホールのふたが簡単に開くとは予想しなかった」などとして、いずれも無罪を主張している。

http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2007072301000226.html

補修工事の実施結果についての報告義務と理事会の権限の範囲は？ＨＰ管理員 2007年07月18日 (水) 12時04分 No.207

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　補修工事について、組合総会で承認された予算の範囲内であれば、理事会の決議で実施できると思いますが、その結果についてはどのような報告義務があるのでしょうか。
当組合では実施報告は行っていません。
また予算に計上されていない補修工事でも、金額が補修工事費全予算内に収まるものであれば、理事会の決議だけで実施できないのでしょうか。
要は理事会の権限はどこまであるかを明確にしていただきたいのです。
ご教示よろしくお願いします。

Ａ：　ご質問にある、「報告義務があるのか」については、報告義務があります。また、「理事会の権限」については、総会決議により管理組合（理事会）が行うべきこととして決議された業務や規約に定められている業務の範囲内で実施する権限（権利）と義務があることになります。

管理組合を運営するには、「補修工事」に限らず、次の点をしっかりと認識して行うことが大切です。
1．管理組合運営の最終決定は、すべての組合員で組織する「管理組合総会」での意思決定により行うことが大原則となる。しかし、そのたびに総会を開催することは困難であり現実的ではない。

2．そこで、「執行機関」としての理事会が存在する。

3．執行機関とは、「団体・法人・地方公共団体などで、決議機関により決定された事項を実施する任務を負う機関（大辞林）」の意味がある。

4．この意味から、理事会は、「総会で決議された業務」や管理組合の業務として「規約に定められている業務を実施する」機関である（標準管理規約38条）。

5．執行機関（理事会）は、区分所有法でいう「管理者」としての理事長および理事で構成される（標準管理規約38条・51条）。

6．管理者は、「共用部分等を保存し、集会（総会）の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う」（区分所有法26条）。また、「集会（総会）において、毎年一回、一定の時期に、その事務（業務）に関する報告をしなければならない」（区分所有法43条、標準管理規約38条）。

7．管理者（理事長）は、その職務の一部を他の理事に委任することができる（標準管理規約38条）。なお、管理組合が行う業務の全部または一部をマンション管理業者などの第三者に委託し、または請け負わせて執行することができる（標準管理規約33条）。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070717/509813/

ＨＰ管理員 2007年07月18日 (水) 12時05分 No.208

ＲＥ：補修工事の実施結果についての報告義務と理事会の権限の範囲は？

次に「予算に計上されていない補修工事でも、金額が補修工事費全予算内に収まるものであれば、理事会の決議だけで実施できないのか」とのご質問ですが、総会で、「予算内であれば、決議した補修工事以外でも他の工事を実施することができる。その件については、理事会に一任する」との決議がされている場合には、理事会の決議により「実施できます」が、そのような決議がない場合には、「実施できない」ことになります。

しかし、補修工事が、「建物の保存」に必要な行為であり、かつ、「緊急を要する」ものであれば、理事会決議で実施することには問題がないと思われます。
この場合でも、実施したことについては、速やかに、組合員に報告（通知）することが、今後の理事会運営（管理組合運営）を円滑に行うことができる礎（いしずえ）となります。

総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。組合員は、必ず総会に出席して、理事会から提案された決議事項の賛否については、自らの考え方（意思）を表明することが大切です。また、たとえ決議された事項に反対であったとしても「総会で決議された事項は順守する義務」があります（標準管理規約3条）。

組合員は、総会決議事項を順守するとともに、執行機関である「理事会」を単に批判したり中傷したりすることなく、理事会との協力体制をとることによって「快適で住みよいマンションになり、資産価値の向上にもつながるのだ」ということを共通の認識として持つことが重要です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070717/509813/?P=2

高齢を理由に理事会への出席を拒む居住者がいる場合の解決策は？ＨＰ管理員 2007年07月15日 (日) 10時37分 No.202

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　高齢を理由に理事会への出席を拒む居住者がいる場合、どうすればよいでしょうか。
はじめは近所に住む娘さんが代理出席するとの口約束があったが、理事会には多忙によりスケジュールが合わないとの理由で一度も出席しません。追及すると「年寄りをいじめないで！」などと反論され、結局、幽霊理事となって一年を過ごすことになりました。

高齢化はマンション暮らしで避けては通れない現実となってきていますが、これからの理事会運営では、どのような規約・ルールの設定が必要でしょうか。

Ａ：　最近あるマンションであったエピソードをご紹介しましょう。

委託管理会社交替に関する区分所有者懇談会の席のことです。理事会側の説明が始まった途端に、ある方が発言を始めました。
「そもそも本日の懇談会の進め方がおかしい」とか、「理事会がいろんなことを勝手に決めてけしからん」といった具合です。
進行役の副理事長は、再三制止して予定通りの進行に努めようとしましたが、ほかの組合員の「とにかく理事会が決めたプログラムに添って説明を聞いてからそのあとで質問があるならしてはどうか」という発言があるまで、一方的な発言が続けられました。

そのあとのことです。
特別委員会の委員長が、「今回の委託見直しの趣旨を説明するに当たって難しい問題がたくさんあるが、ざっくばらんな意見交換をしたい」と切り出しました。そして、「理事になった経験のある方ならよくわかる話です。ちなみに理事の経験者はちょっと手を挙げていただけますか」と問いました。

約半分くらいの方が手を挙げたでしょうか。
委員長は続けて「いま、手を挙げられなかった皆さんもいずれは順番で理事になります。理事になったら管理会社とよいおつきあいをしてよい管理運営ができるように考えますよね。先ほど発言された方は手を挙げられなかったようですが、あなたにもいずれ理事がまわってきます……」と発言したところ、件の発言者から、間髪を入れず「理事にはならない。なるつもりがない。そんなしんどいことはやるつもりはない」との発言が出たのです。

そのときの空気はお察しいただけると思います。その場にいたほとんどの方たちが、この発言者の発言はもう十分、と思ったことでしょう。

管理組合は、同じ屋根の下に住む仲間なので、仮に意見が違うことがあっても、明日からも今日までと同様に共同生活をするのだという気持ちで意見調整をして、ある結論を導いていくものなのです。
「順番で理事になるのが当たり前のことなのだ」ということを、知識としてまずは広めることが大切です。そして、楽しく理事会が運営できるような工夫をすることも必要なことです。

また、一方で、委託管理会社の効率的合理的なサポートを得て、月に一度の理事会を1時間半から2時間で終えるように努力しあう、ということも大切なことです。そして大きな問題についてはなんでも理事会で解決しようとはせずに、外部コンサルタントを積極的に活用したり、特別委員会を設置して議論していただいたりするなどの工夫も必要でしょう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070713/509756/

ＨＰ管理員 2007年07月15日 (日) 10時39分 No.203

高齢を理由に理事会への出席を拒む居住者がいる場合の解決策は？

さて、そこで問題になるのが、ご質問にあるように、高齢や病気や介護等で理事になってもとうてい理事会に出席できないというケースへの対処です。
以下のいくつかの実例や方法をご紹介しますので、皆さんの管理組合でも参考になさってください。

1.　ある管理組合では、どうしても理事になることができない場合には理事にならなくてもよいという例を挙げました。「居住者が全員75歳以上の場合」「高齢者あるいは障害者がお住まいでその介護のために実際上無理な場合」「それら以外で理事会に申請して認められた場合」です。そしてそれらに該当しない場合は、理事になっていただく日まで管理費月額にいくばくかを上乗せするという管理規約を作りました。

2.　ある管理組合では、「同居する一親等以内の親族が理事になることができる」と規約改正をしました。

3.　上記の条文から「同居する」を外して、単に「一親等以内の親族が理事になることができる」とする方法が有効と思われるならば、そのようにするのもひとつの方法でしょう。

4.　ある管理組合では、「理事定員の半数未満という条件で、賃借者が区分所有者の委任をうけて理事になることができる。ただし、理事長・副理事長・会計・監事にはなることができない」としました。賃借者が多いマンションではやむをえない方法かもしれません。

理事会が機能しなければ、一緒に住むことでいろいろ困難なことが発生します。いろいろなマンション調査において、理事会がうまく開催されていない管理組合では、建物や設備の保全ができず、出る人はいても新しく入る人が現れず、必然的に未収金が増え続けて修理するお金も十分ない、という事例が報告されています。

自分たちで管理運営するというつもりにならないと、マンションは建物だけでなく人間関係も老朽化の一途となります。こうしたことを元気な人が絶えず訴え続けていかないと、よい管理組合にはなれません。

ほとんどの方々は、悪気があるのではなく、理事は面倒だとか、専門的なことはわからないとか、時間がとれないとか、いろいろなマイナスのイメージを想像力いっぱいにふくらませています。それでも、できれば同じ屋根の下に暮らす仲間と顔見知りになって、挨拶が行き交う安全な住まいにしたいと願っていると思います。そうした希望的観測のもとに、絶えず、広報を出して、管理組合の活動を伝えて、楽しんで理事になることができる雰囲気作りをしましょう。

どうしても理事になれないという方がそれでもいたら、じっくりと話を聞くことも必要ではないでしょうか。「ひたすら話を聞いてあげる」という役割を担当する理事さんも必要だと思います。「そんなことなら進んで担当しましょう」という方も案外おられるのではないでしょうか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070713/509756/?P=2

来客用駐車場の不正な使用についていずみ 2007年07月11日 (水) 14時16分 No.199

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札幌市北区の築１０年（１３５戸）に住むものです。最近なぜか早朝に散歩する習慣ができて気がついたことがあります。それは，来客用の駐車場にいつも同じ車が置いてあることです。管理人さんに確認したところ，やはり数人の居住者が自分用に使用しているようで，何度か注意の貼り紙をしたが無視されているとのことです。また，このことは管理組合にはまだ連絡はしていないそうです。知ってしまうとこのようなことは是非やめてもらいたいという気持ちが起きてきます。今後どのようにエスカレーションしていけば良いのでしょう。ちなみにマンションは駐車場の余裕があり，来客用６，業者用１を用意し，さらに２個目の駐車場希望者をときどき募集したりもしています。

ＨＰ管理員 2007年07月12日 (木) 18時10分 No.200

ＲＥ；来客用駐車場の不正な使用について

いずみさん、はじめまして

来客用駐車場の不正利用の問題は、どこのマンションでも困っている問題でしょう。

>何度か注意の貼り紙をしたが無視されているとのことです。また，このことは管理組合にはまだ連絡はしていないそうです。

これは、変な話ですね。
このような問題に真剣に取り組まなければならないのは、管理組合（理事会を中心として組合員全員）です。
ですから、「来客用駐車場の不正利用の問題」として（管理会社の助言を得ながら）理事会にて対応策を検討し、総会で話し合うのが本来の姿です。

管理規約、使用細則、（来客駐車場使用細則？）、総会議事録・理事会議事録（来客用駐車場についてどのような話がなされているのか？）、管理委託契約（管理形態）など全て不明なので適切なアドバイスにはなっていないかもしれませんが、

欠陥住宅、救済の幅拡大　最高裁が「安全性」で新判断ＨＰ管理員 2007年07月07日 (土) 17時49分 No.192

≪asahi.com≫

　建物に欠陥が見つかった場合、どの程度なら設計者や施工者を相手に損害賠償を請求できるかが焦点になった訴訟の上告審判決で、最高裁第二小法廷（今井功裁判長）は６日、「建物としての基本的な安全性を損なう欠陥で生じた損害」があれば請求できるとする初めての判断を示した。「建物の基礎や構造に欠陥があるような違法性が強い場合の損害」と限定していた控訴審判決より基準を広げ、違法性が強くなくても民法上の不法行為責任を問えることを明言した。

　欠陥住宅をめぐっては、施工者や販売者と契約関係があれば、民法に規定された「瑕疵（かし）担保責任」を問える。第二小法廷は、こうした契約関係がなくても、施主から買った人や居住者に限らず、隣に住む人、近くを通った人たちでも欠陥住宅によって身体や財産が侵害された場合は、設計者や施工者に不法行為責任に基づく損害賠償を求められることも明示。被害に対する救済の幅を広げる内容だ。

　訴訟は、大分市内に建築中のマンションと店舗兼自宅を施主から買い受けた親子が、９６年にマンションの設計会社と建築会社を相手に起こした。

　原告側はひび割れや排水管の亀裂、バルコニーの手すりのぐらつきなどを列挙して不法行為が成立すると主張。しかし、二審・福岡高裁判決は「成立するのは、建物の基礎や構造にかかわる欠陥があり社会公共的にみて許容できないほど危険な『強度の違法性』がある場合などに限られる」として請求を退けた。

　これに対し、第二小法廷は、設計者や施工者、工事監理者について「建築に当たって基本的な安全性が欠けることがないよう配慮すべき注意義務を負う」と指摘。バルコニーの手すりの欠陥でも転落する危険があり得るという例を挙げ、「基礎や構造にかかわる欠陥に限って責任が認められると解すべき理由はない」と二審の判断を改めた。

　そのうえで、原告の請求をすべて棄却した二審判決を破棄し、審理を同高裁に差し戻した。

　最高裁判決は、中古住宅の流通にも影響を及ぼしそうだ。中古の販売業者が瑕疵担保責任を負う期間は２年で、転売の数年後に欠陥が見つかっても販売業者が補償に応じない例が少なくない。国土交通省住宅生産課の担当者は「判決が定着すれば、中古を買う消費者の権利が保護され流通の拡大につながる」と話す。

http://www.asahi.com/housing/news/TKY200707060416.html

ＨＰ管理員 2007年07月10日 (火) 14時26分 No.194

【訴訟】欠陥マンションめぐる最高裁判決、購入者に対する設計・施工者の賠償責任を認定
≪マンション管理新時代≫

最高裁判所は7月6日、基本的な安全性を欠く建物の設計者や施工者は、直接の契約関係がなかった建物購入者に対して賠償責任を負うと認定する判決を下した。
購入者への賠償責任を認めなかった福岡高等裁判所の二審判決を破棄し、同高裁に事件を差し戻した。

問題の建物は大分県内にある鉄筋コンクリート造の店舗付き賃貸マンションだ。9階建てのA棟と3階建てのB棟からなり、A棟では1階が駐車場、2～9階が住戸、B棟では1階が店舗、2階が事務所、3階が住戸。
住報一級建築士事務所（東京・渋谷）が設計と工事監理、菅組（大分県豊後高田市）が施工を担当し、1990年に完成した。建築工事費は約3億7000万円。購入者は建築主から完成した建物を約5億6000万円（建物約4億1000万円、土地約1億5000万円）で購入した。

判決文によると、建物のバルコニーや居室の床と壁などにひび割れが生じており、鉄筋の露出などの瑕疵も見つかった。購入者側は、バルコニーの手すりのぐらつきなども指摘している。建物の購入者は、設計者と施工者を相手取り、損害賠償を請求する訴訟を1996年に起こした。請求額は約6億4000万円（うち瑕疵補修工事代金は約2億7000万円）だ。

1審の大分地方裁判所は設計者と施工者に約7400万円の賠償を命じたが、2審の福岡高等裁判所は購入者の賠償請求を退けた。購入者は契約上、設計者と施工者に瑕疵担保責任を追及できる立場にないことや、建物の瑕疵が構造耐力上の安全性を脅かすほどのものではないことが、同高裁の判断理由だった。

最高裁は今回、建物の設計者と施工者が、建築主だけでなく利用者、訪問者や近隣の通行人にとっても安全な建物になるよう注意する義務があると認定。この注意義務を怠って「基本的な安全性を損なう瑕疵」を生じさせた場合には、建築主だけでなく利用者などに対しても不法行為による賠償責任を負うと判断した。賠償の対象にならないのは、瑕疵の存在を知りながらこれを前提として建物を買い受けていた者だけという判断を示した。

建物の「基本的な安全性を損なう瑕疵」については、基礎や躯体の瑕疵のように違法性が大きいものだけではないと解釈した。例えばバルコニーの手すりのぐらつきも、利用者の生命を危険にさらすので該当すると判断した。

判決文に記された建物の主な瑕疵は以下の通り。

■以下の個所のひび割れ
・A棟のバルコニー、A棟1階駐車場の梁と壁、A棟居室内の床スラブと戸境壁、A棟の外壁、B棟の居室内の床と壁、B棟の外壁
■以下の個所の鉄筋の露出
・A棟屋上の塔屋のひさし、B棟2階事務室の床スラブ
■A棟居室の床スラブのたわみ
■鉄筋コンクリートのひび割れによる鉄筋の耐力低下
■B棟床スラブ（天井スラブ）の構造上の瑕疵
■B棟の配管用のスリーブ（さや管）が梁を貫通していることによる耐力低下

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070709/509614/

ＨＰ管理員 2007年07月11日 (水) 11時30分 No.196

欠陥マンション訴訟を根本から変える！？　画期的な最高裁判決①

≪マンション管理新時代≫

今回は大事な話なので、ちょっと長めです。

9日付のニュース欄で『欠陥マンションをめぐる最高裁判決、購入者に対する設計・施工者の賠償責任を認定』とお伝えした最高裁判決（7月6日）は、欠陥住宅問題を長くウオッチしてきた私自身、思わず「ほおっ」と驚かされる内容でした。

欠陥住宅訴訟の判例は長い間、損害賠償責任と瑕疵の範囲、原告の適格性などをめぐって業者寄りから消費者保護の方向に少しずつ動いてきました。ところが今回の最高裁判決は、その時計の針を一気に10年分くらい進める大胆な判断を下しています。一般紙もその内容を一部伝えていますが、判決の重要性や影響について正確に把握・説明していた記事はほとんどなかったように思います。
この判決は、実は中古マンションにお住まいの皆さんにとっても朗報なのです。一方、建築、特にマンション供給に関係するプロの人たちにとっては、最近話題の建築基準法の改正以上にケアしなければならない内容を秘めています。

事件と裁判の経緯を簡単におさらいしておきましょう。
問題の建物は大分県内にある、2棟から成る鉄筋コンクリート造の店舗付き賃貸マンションです。東京・渋谷に本社を置く設計事務所が設計と工事監理を担当し、地元に本社を置く建設会社が施工を担当して、1990年に完成しました。建築工事費は約3億7000万円。訴訟を起こした購入者は、完成からまもなく、建築主から建物を約5億6000万円（建物約4億1000万円、土地約1億5000万円）で購入しました。
ところが、建物のバルコニーや居室の床と壁などにひび割れが生じており、鉄筋の露出などが見つかりました。バルコニーの手すりもぐらつくそうです。建物の購入者はこうした点を問題視して、設計者と施工者を相手取り、瑕疵補修工事の代金約2億7000万円を含む、総額約6億4000万円の損害賠償請求訴訟を96年に起こしました。

裁判所の判断は二転します。

一審の大分地方裁判所は、設計者と施工者に瑕疵担保責任があるとして、瑕疵修補に要する費用など合計約7400万円を支払うよう両者に命じました。被告はこれを不服として控訴します。
二審の福岡高等裁判所は、直接の契約関係にない購入者に対して設計者と施工者は瑕疵担保責任を負わないとして、購入者の賠償請求を退けました。また、建物の瑕疵は構造耐力上の安全性を脅かすほどのものではなく違法性は強くないとして、設計者と施工者の不法行為責任も否定しました。今度は購入者側が上告しました。
そして最高裁が今回、二審判決を破棄し、福岡高裁に差し戻したのです。

最高裁は二審とは全く違った観点から判断しています。
判決を要約すると、以下の5点に整理できます。

1.　建物は、そこで居住する者、働く者、訪問する者等の建物利用者や隣人、通行人等（以上をまとめて「居住者等」という）の生命、身体または財産を危険にさらすことがないような安全性（建物としての基本的な安全性）を備えていなければならない。

2.　建物の建築に携わる設計者・施工者および工事監理者は、契約関係にない居住者に対する関係でも、当該建物に建物の基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負う。

3.　建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合は、違法性が強度であるかを問わず、不法行為責任が成立する。

4.　基本的な安全性を損なう瑕疵とは、生命または身体を危険にさらすようなものであり、建物の基礎や建物躯体に瑕疵がある場合に限られない。例えば、バルコニーの手すりでも、居住者等が通常の使用をしている際に転落して生命または身体を危険にさらすようなものは基本的な安全性を損なう瑕疵である。

5.　不法行為責任が認められる以上、直接の契約関係にない者でも設計者や施工者に対して損害賠償を請求できる。

この1.～5.はいずれも、いままでの判例にとらわれない画期的なことを言っています。
まず、1.です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070711/509635/

ＨＰ管理員 2007年07月11日 (水) 11時32分 No.197

欠陥マンション訴訟を根本から変える！？　画期的な最高裁判決②

ここでは「建物の基本的な安全性」を定義していますが、その安全性を保証する対象として、建物利用者はもちろん、周囲の隣人や通行人まで挙げています。東京・渋谷のガス爆発事故などを想起すれば当然のことかもしれませんが、ここまではっきり明示した判例は珍しいと思います。

次に2.です。ここでは、建物の設計者と施工者は、建築主に対してはもちろん、直接の契約関係にない建物の利用者や通行人に対しても、基本的な安全性を満たした建物になるように注意する義務があると言っています。これも当たり前のことですが、プロにとっては厳しい指摘でしょう。

3.の判断は、「不法行為責任」が成立する要件を述べています。欠陥住宅訴訟のこれまでの経過を知らない人にはちょっとわかりにくい部分ですが、極めて重要です。

一般に、瑕疵を生じさせた建築関係者を追及して損害賠償を請求するために根拠となる「責任」は、法的には3種類あります。
1つは相手が無過失でも瑕疵の現象さえあればその責任を問える「瑕疵担保責任」であり、欠陥住宅訴訟では最も利用されています。次に「債務不履行責任」が挙げられます。これは瑕疵と損害の因果関係を立証しなければなりません。
これら2つの「責任」は、いずれも直接の契約当事者でなければ追及できません。
3つ目は「不法行為責任」です。これは当事者間の契約関係の有無を問いませんが、責任を追及する側は相手方の過失について立証しなければなりません。このハードルは高く、福岡高裁判決が言うように「瑕疵の違法性の強さ」も問題にされてきたため、これまでの欠陥住宅訴訟ではあまり認められてきませんでした。

ところが今回の判決で最高裁は、違法性の強さには関係なく、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合はこの3つ目の「不法行為責任」が成立する、と言い切ったのです。

これは、欠陥住宅訴訟を提起するタイミングにも大きな影響を与える可能性があります。
2000年に成立した建築物品質確保促進法（品確法）では、瑕疵担保責任を追及できる期間について「建物の主要構造部と雨漏り」について10年、それ以外は2年としています。
新築マンションであれば、引き渡しを受けてから10年以内であれば、瑕疵を知って1年以内に分譲会社に損害賠償請求できます。しかし、10年を過ぎてしまえば、瑕疵担保責任を追及して損害賠償請求することはできません。専門家でも「欠陥住宅訴訟は築10年まで」と言う人がいるくらいです。

一方、不法行為責任を問える期間はもっと長く、20年あります。建物の完成・引き渡しから20年以内に瑕疵の存在を知り、それから3年以内であれば責任追及や損害賠償請求ができるのです。ところが、二審の福岡高裁が「瑕疵担保責任で律せられる分野において、安易に不法行為責任を認めることは、法が瑕疵担保責任を定めた趣旨を没却する」と判示したように、欠陥住宅訴訟の本筋は瑕疵担保責任であり、それを超えて正面から不法行為責任を問うことはおかしい、という論理が、これまで長く通用してきました。
今回の最高裁判決はそうした見えない殻を破って、不法行為責任が認められるハードルを大幅に引き下げたのです。

4.も重要です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070711/509635/?P=2

ＨＰ管理員 2007年07月11日 (水) 11時33分 No.198

欠陥マンション訴訟を根本から変える！？　画期的な最高裁判決③

「建物の基本的な安全性」は「建物の基礎や建物く体に瑕疵がある場合に限られない」という今回の判決文の文言には、品確法を超える意思がはっきり読み取れます。利用者の生命を危険にさらすのであれば、バルコニーのぐらつく手すりであっても「基本的な安全性」を満たさない瑕疵であり、その瑕疵を生じさせた関係者を不法行為責任で追及できると言っているわけです。品確法は形無しです。

そして5.です。
不法行為責任が認められるハードルを引き下げたことで、これまでの欠陥住宅訴訟で大きなネックとなっていた「原告の適格性」も大幅に緩和される可能性が出てきました。

築年数の経った中古マンションでは転売が繰り返された住戸などもあり、居住者全員が新築時の購入者であることは稀です。当然ながら分譲会社と直接売買契約を結んだ人ばかりではないので、共用部分に瑕疵があって損害賠償請求の訴訟を起こそうとしても、原告適格をめぐって区分所有者が一枚岩になれず、管理組合も訴訟の当事者になれないという問題を抱えてきました。
02年の区分所有法改正では、この点が是正され、理事長が「管理者」として区分所有者を代理して損害賠償請求訴訟を行えるようになりました。

そこへ今回の最高裁判決が重なると、どうなるでしょうか。
まず管理者が代理しなくても、共用部分の瑕疵について全区分所有者、居住者が不法行為責任の追及で足並みを揃えることもできる可能性があります。さらに瑕疵担保責任の「築10年まで」の枷（かせ）を脱して、築20年までは、分譲会社はもちろん、新築時の設計事務所や建設会社に対しても瑕疵を理由に損害賠償請求ができるようになります。しかもその瑕疵の範囲は「基礎や主要構造部」に限られないと、今回の判決は言っているのです。

長年その建物を使っていれば、建物や設備の瑕疵を発見し、建設にかかわった設計者や施工者の責任を追及したくなる場面もあるでしょう。それでもこれまでは、直接の契約関係がなければ、裁判を起こしても入り口ではねられ、徒労に終わるケースが大半でした。
構造計算書偽造事件でも、設計者や施工者の不法行為責任を追及して民事訴訟を起こす動きは出ていますが、まだ判決は出ていません。
そうしたなかで出た今回の最高裁判決は、大きな意味を持っていると思います。

最高裁は福岡高裁に差し戻し、渦中の建物に基本的な安全性を損なう瑕疵があるか否か、さらに瑕疵がある場合には購入者らが被った損害があるか、審理を尽くすよう求めています。福岡高裁はこれに応じるしかありません。
さらに、いま全国各地で進行中の欠陥マンションをめぐる訴訟の判断でも、各裁判所はこの最高裁判決を前提にすることになります。この判決をきっかけに、欠陥建築訴訟をめぐるパラダイムシフトが起こる可能性も考えられます。

建築基準法改正に加えて今回の判決。建築関係者にとっては受難の時代かもしれません。
構造計算書偽造事件の代償は非常に大きなものになりそうです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070711/509635/?P=3

大規模修繕工事時に専有部分改修済みの住戸に返金する範囲は？ＨＰ管理員 2007年07月11日 (水) 11時25分 No.195

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　築40年になる団地（18棟・456戸）に住んでいます。2005年に管理組合主体で、長期修繕積立金を使って共用部分と同時に専有部分の給水設備の改修を行いました。

2月に設計事務所、管理会社（不動産会社）が同席して工事説明会が開かれ、説明が行われました。資料には、「専有部分の、改修工事済みの住戸には、返金する」として15万5400円（消費税込み）が記載されていました。その場で「契約書を見せて欲しい」と管理組合に要望したところ、3カ月経ってやっと閲覧することができました。内容を確認すると、直接工事費の金額が15万5400円（消費税込み）であり、間接費（諸経費・現場管理費・仮設費）は含まれていませんでした。

仮設費の返金は必要ないかもしれませんが、諸経費と現場管理費については案分金額の返金が行われて当たり前だと考えます。設計監理費についても工事費の5％が支払われていますが、これも案分したうえで返金されてよいのではないでしょうか。

しかし、管理組合は返金する考えがなく、その理由も説明してくれません。
執行部も１年ごとに替わり、もう2年の歳月が経っています。06年12月に「回答なき場合は管理費の納入を止める」と宣言したうえで、振り込みを停止したところ、今年5月18日付けで管理組合から催告通知だけが送られてきました。

私も意地になっているところはあるとは思いますが、信頼できる管理組合運営をしていただきたいと思っています。どうすればよいでしょうか。よい方法を教えてください。

Ａ：　給排水設備、特に、配管関係の修繕時に専有部分にある設備の工事を同時に行う場合があります。
区分所有者間の費用負担を平等とするため、各住居により仕様や劣化状況に違いがあることを前提に、専有部分の工事については、原則として区分所有者負担となります。

ただし、全住居に経年による平均的な劣化が見られる場合、総会決議により修繕積立金等を利用して専有部分の工事も行い、すでに工事実施済み住居に対しては相応の費用を還付する方法をとることもあります。
その還付の金額については、相談者様の考え方を含め色々な考え方がありますが、予算の執行にかかわる問題でもあり、普通は総会で算出根拠等を説明したうえで、返還金額を議決します。

ご相談者様の質問に対して管理組合から説明がないことは大きな問題ですが、総会で決まったのであれば、組合員の合意が得られたものと判断せざるを得ません。それに異議を挟むのは、総会の決定を覆すことになるので、難しいと思います。

ただ、区分所有者の質問に回答しない管理組合への対応としては、相談者様の考え方に賛同する仲間を集め、議題の内容についての透明性を求めるよう働きかけることが、今後組合の執行部の一般の組合員に対する問答無用という態度を改めさせる契機になると思います。

しかしながら、「回答なき場合は、管理費の納入を止める」として、管理費を滞納することはすぐにやめるべきです。管理費等を滞納していれば、他の居住者からの賛同も得られなくなります。
管理費支払い義務と、組合執行の透明性とは全く別物です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070711/509634/

駐車場料金の滞納を見逃していた管理会社の責任を追及できるか？ＨＰ管理員 2007年07月09日 (月) 20時10分 No.193

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　私のマンションでも滞納者がいましたが、現在は引っ越してしまい、引っ越し先も不明です。管理組合で動こうと管理会社に滞納者の駐車場の契約書などの提出を要求したところ、実は契約書にサインがなく、管理会社は全く管理していなかったことが判明しました。
こういった場合、未収金の回収や管理会社の責任追及などをどのようにしたらよいでしょうか。

Ａ：　管理会社が管理していなかったと言うことですが、管理業務委託契約の内容として、管理会社が管理組合を代行して利用者との契約を締結する業務および駐車場料金を徴収する業務が定められていれば、管理会社はその義務を怠ったことになります。
しかし、そのことから直ちに管理会社に損害賠償責任は発生しません。管理組合に損害を与えたことになるか否かを検討する必要があります。

「利用者の責任はないのか？」と言うことですが、契約がないまま駐車場を使用すれば第三者の土地を無償かつ無断で使用することに当たりますので、民法上の不当利得として、管理組合は使用料相当金の支払いを利用者に請求することができます。
利用者から回収できれば、管理組合には基本的に損害がなかったことになります。

ただし、ご質問では、利用者はマンションから引っ越して転居先はわからないとのことですので、使用料相当金を回収するのは現実には困難です。訴訟をしても回収が不能となれば、管理組合に損害が発生しとものと考えて、管理組合は使用料相当金を管理会社に対して請求すべきでしょう。
管理会社に対しては、管理義務の不履行により利用者に請求する機会を逃したために回収不能となり、管理組合に損害を与えたことを理由として請求します。

不動産賃貸物件の管理会社や仲介業者であれば、このようなことはまず起こりえない事態です。彼らにとっては契約１件が報酬に直結していますから、サインや捺印を忘れることはあり得ないでしょう。
「管理会社にすべてお任せにしてはダメですよ」という教訓になるご質問です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070709/509609/

マンションに１０人前後が住んでけんかをしたりしています。使用を禁止できますか。ＨＰ管理員 2007年07月06日 (金) 20時45分 No.190

≪asahi.com　ここが知りたい！≫

【質問】私のマンションは築２０年たつ古いマンションなのですが、ある日、２０人くらいの人が１０１号室へ入って行くのを目撃しました。何事だろうと驚いたのですが、親しいマンションの友人に尋ねると、１０１号室は売りに出され、ある人が買ったと言うのです。それ以降、１０人前後の人が住んでいるようで、どうすればいいでしょうか。

【答え】なかなか困難な問題です。区分所有法第５７条は、同法６条１項の行為―「建物の保存の有害な行為、その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」をしたとき、又はするおそれのある場合は、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な行為をすることが出来ると規定しています。　同法５８条１項では、その行為が共同生活上の障害が著しい場合で、法５７条の停止などの行為では、共同生活の維持を図るのが困難である場合、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は集会の決議に基づき訴えをもって専有部分（１０１号室）の使用の禁止を請求することが出来ます。

　つまり、法５７条では共同の利益に反する行為の停止・除去・予防行為が出来るだけですが、法５８条は共同の利益に反する行為が著しい場合には、専有部分を使用してはならないという強い請求が出来るという規定です。

【質問】具体的にどのような場合をいうのでしょうか。初めは静かだったのですが、１カ月もたつとけんかの声や、暴力ざたなのかドスン、ドスンと壁をたたく音や泣き叫ぶ声も聞こえてきますし、外へ出て来て大声でけんかをし始めました。どうすればいいでしょうか。

【答え】どの程度になれば共同の利益に著しく違反する行為になるか、法５８条の専有部分の使用禁止にあたるのか具体例を挙げてみましょう。

　（１）建物の保存に有害な行為とは、建物の内側または外壁部の一部をこわすような行為であり、内壁にドスン、ドスンと当たる行為など問題はありますが、少しでも現実にこわす行為があれば法５８条の使用禁止ができます。

　（２）近隣に迷惑を与える騒音、悪臭などを生じさせる行為や危険物を搬入する行為は使用に関する有害な行為と言えます。あなたのマンションの１０１号室の所有者が多人数の集会場に使っていて、その集まる人たちが大声でけんかをしたり、暴力を使って他人を威嚇したりしているようでは共同の利益を著しく害する行為であり、専有部分の使用禁止を請求できると思われます。

　（３）規約違反の場合、例えば規約で用途が住戸専用と定められている場合、店舗、事務所に使用したり、集会場に使用したりすることは重大な規約違反となるため、使用禁止が請求できると思われます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200706290314.html

ＨＰ管理員 2007年07月06日 (金) 20時46分 No.191

≪asahi.com　ここが知りたい！≫

【質問】どのような手続きで相当期間専有部分の使用を禁止することができるのでしょうか。

【答え】区分所有者の集会の決議によりますが、区分所有者数及び議決権の両方の４分の３以上の多数の賛成がなければなりません。

　法５８条で「他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき」と規定されていますので、全員の同意と思う人もいますが、これは使用禁止を請求される人を除き、その他全員が請求権を持っているという意味で、そのうち４分の３以上の区分所有者の賛成が必要であるということです（議決件数も４分３以上）。法人となっているマンションは、その法人が請求権を有するということを意味しています。

　法５７条の有害行為の停止や除去、予防は２分の１以上の通常決議で訴訟を提起できることに対して、法５８条の使用禁止は４分の３以上という賛成が必要となるということで大きく異なります。

【質問】しかし、どちらも裁判を提起することが必要ですね。集会で１０１号室の人の意見を聞くのでしょうか。

【答え】使用禁止は１０１号室の所有権者の権利を制限するものですから、裁判によらなければ使用禁止を申し渡すことはできません。出来れば１０１号室の所有者が自ら有害な使用を止めてくれれば一番良いのでありますから、集会で弁明の機会を与えてあげなければなりません。

【質問】使用禁止といっても１０１号室の所有者だけですか。それに「相当な期間」使用禁止であるというのですが、その期間はある程度決まっているのでしょうか。

【答え】使用を禁止されるのは、所有者、家族、使用者、使用人などの使用も禁止されます。この場合、この部屋を利用して集会している信者たちも含まれます。

　また、「相当な期間」は数カ月が最短期間であり、数年程度を最長期間とすると言われていますが、暴力団の使用の禁止を認めた裁判例では３年と判示されています（福岡地裁・昭６２．５．１９）。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200706290314.html

◆北見の断水で混乱つづくＨＰ管理員 2007年07月05日 (木) 21時47分 No.189

≪ＳＴＶﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ≫

　北見市で起きた大規模な断水、いまなお響が出ています。北見市はきょう、水道水を供給するすべての配水池で水質が基準を満たしたと発表しました。しかし、マチ中では病院などで今もにごり水が発生し給水が続いています。

　北見市内の病院です。こうやって給水車に水を頼る日々も10日を過ぎました。この病院では入院患者の食事や入浴などに毎日20トンの水を使用します。入院患者へはミネラルウオーターを提供するなどいまもその生活は続いています。
　きのうもにごり水が発生し水道水は飲むことはできません。けさこの病院には市の幹部が謝罪にきましたが解決策は示されず、市の対応に不満を感じています。

(奥村雅博事務局長)｢市の体制ができていない。今のやりとりがいつ終わるのか先が見えない。入院患者が100人以上いるので不安にさらされている｣

　北見市の相談センターでは市民からの新たな苦情の対応に追われています。ホテルやマンションの水をためる貯水タンクの清掃代金をめぐり、はじめは市が負担するという話でしたが、今月に入り支払うことはできないと変更となったのです。

　(マンション管理会社･小林飛雄馬さん)｢清掃に関する費用は市が負担すると聞いていた。費用の発生の問題もあるが、入居者の不便が長びくと不安｣

　市では今回の断水は災害であるため補償できないと話していますが人災の可能性が残る中での決定です。市民生活に大きな影響をもたらした北見市の断水。まだ混乱がつづいています。

http://www.stv.ne.jp/news/item/20070705191026/

管理事務室の火災復旧費用についてＨＰ管理員 2007年07月02日 (月) 21時03分 No.188

≪YOMIURI ONLINE≫

　居住しているマンションは、管理を大手管理会社に委託していますが、昨年、管理人勤務時間後の夜、管理事務室で火災が発生、警報盤など事務室内の共用設備の交換が必要となりました。

　管理委託契約では「無償貸与」の項目はありますが、管理事務室内での事故等についての責任区分について明確な記載はありません。火災の原因は古い電源コードを使用していたための漏電とのこと。今年の通常総会を前に決算書を確認したところ、復旧費用すべてが組合付保の損害保険にてまかなわれていました。管理組合として、無償で使用している管理会社に復旧費用の一部負担を請求することは、裁判以外で可能でしょうか？

東京都町田市　素朴な疑問持つ居住者（会社員）

管理組合と管理会社との間に使用貸借契約があったかなど、問題はありますが、復旧費用の一部を請求できる可能性があります

　お尋ね内容の論点としては、管理会社が無償で使用している管理室について、管理組合と管理会社との間に使用貸借契約が成立しているかということです。なぜなら、借家人は部屋に損害を与えることなく、その期間の満了によって目的物を返還しなければならない義務（債務）を負っていますので、失火による損害を与えた場合には、この返還が出来ず、債務不履行となり、賠償責任が生じるからです。

　しかし、管理会社が管理室を使用しているのは、賃貸借契約や使用貸借契約に基づくものではなく、管理委託契約に基づき管理組合が管理会社にマンションの管理事務を行わせるために、使用させているのが一般的であり、管理室の使用をもって即座に借家人とすることができるかは疑問です。今回、保険求償が管理組合の付保する損害保険にてまかなわれたことからすると、管理室はマンションの共用部分であり、その使用については管理会社に限定したものでは無いと判断したものと思われます。

　結論として、管理会社が借家人に該当しないとしても、そもそも管理事務を委託された管理会社としては、民法に基づく委任契約にあり、民法第６４４条で受任者は委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負うこととされています。したがって、詳しい状況が分からないので断定はできませんが、管理組合は管理会社に対して復旧費用の一部を請求できる可能性があります。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070626hg03.htm

【調査】建築確認済み物件の25％に構造関係図書のミス、国交省調べＨＰ管理員 2007年07月02日 (月) 16時09分 No.186

≪日経ＢＰ≫

　国土交通省は6月27日、指定確認検査機関の確認済み物件の申請図書を調査した結果、約25％に構造関係図書の不整合などのミスが見つかったと発表した。大部分は、建物の耐震性不足にはつながっていなかった。

　6月20日に施行された改正建築基準法の下では、申請図書にこうした不整合があるだけで確認は下りなくなる。国交省建築指導課の担当者は、この調査で見つかったミスについて「改正法に基づく確認物件にはないはずのものだ」と話している。

　調査の開始は2006年度だ。指定確認検査機関による確認物件のうち、分譲マンションを中心とする103件分の確認申請図書を国交省が抽出し、改正前の建基法の構造関係規定との適合性などをチェックした。構造図と構造計算書との不整合などのミスが26件分の図書に見つかり、うち1件の耐震性は建基法に適合していなかった。構造計算書を偽造していた物件はゼロという結果になった。

　日本建築防災協会は同じ103件を事前調査して、15件の構造計算に疑問点があると指摘していた。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070629/509246/

ＨＰ管理員 2007年07月02日 (月) 16時12分 No.187

（株）田村水落設計が設計等に関与した物件等の調査状況について

≪国土交通省ＨＰ≫

（株）田村水落設計が設計等に関与した物件として特定行政庁に依頼した２２８物件※について、報告がありました、構造計算書及び構造図における偽装・誤り等の有無及び建築物の耐震性の調査状況を、別紙１～２のとおりお知らせいたします。

　※調査対象数２２８物件については、特定行政庁からの報告等により件数の増減があり得ることを申し添えます。

　また、指定確認検査機関の確認物件から抽出したマンション等１０３件の調査、既存分譲マンション等の耐震性のサンプル調査等につきましても、調査状況をとりまとめましたので、併せて、別紙３～４のとおりお知らせいたします。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070627_2_.html

（別紙３）　指定確認検査機関の確認物件から抽出したマンション等１０３件の調査について
 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070627_2/03.pdf