過去ログ（07/6/1～07/6/30）

高層階の危険　常に意識ＨＰ管理員 2007年06月27日 (水) 08時48分 No.185

≪YOMIURI ONLINE≫

　最近は都市部などでマンションの建設が進み、集合住宅で小さい子供を育てるということも増えてきました。

　東京消防庁は一昨年度、専門家による検討委員会を設け、子供の事故についての大がかりな調査を行いました。

　子供がけがなどをした場所を分析すると、０～５歳児では、共同住宅４２％、一般住宅２６％、一般道路７％などの順でした。

　小さな子供の事故は、共同住宅で多く起きているようです。「マンションの階段で転倒」「マンションの廊下で遊んでいて転び、壁で頭を打った」などの事例がありました。

　特に上層階からの転落は重大な事故につながりかねません。

　昨年、埼玉県内のマンション６階に住む主婦（４０）宅に、３歳だった娘の幼稚園の友だち数人が遊びに来たときのこと。リビングで親が話し込んでいると、子供たちの姿が見えなくなりました。雨の日だったそうです。

　「探すと、リビングから離れた部屋で、子供同士が抱っこをし合いながら窓から外に身を乗り出そうとしていました。危ないので、あわててやめさせました。聞くと、降ってくる雨に触りたかったようです」

　マンションのベランダなどから小さな子供が転落する事故も報道されます。

　マンション管理を支援する「ＮＰＯ日住協」（東京）は「ベランダには、子供が手すりを乗り越える足場になるようなものは置かないことが大切です」と指摘します。乗り物型おもちゃ、イス、箱など様々なものが考えられます。少し大きくなると、自分で台になる物を持ってくることもあるので、目を離さないことです。

　別の埼玉県内のマンションに住む男性会社員（４２）の小学生の娘は、２歳くらいのころ、５階のベランダの手すりのすき間から、いたずらでほうきを落としたことがあるそうです。「下は通路。事なきを得ましたが、もし誰か歩いていたら――」

　眺めのいい高層階には、危険もあることを常に意識することが重要です。

http://www.yomiuri.co.jp/komachi/childcare/baby/20070626ok02.htm?from=os1

マンション耐震化マニュアルＨＰ管理員 2007年06月25日 (月) 14時19分 No.184

≪国土交通省≫

１．マニュアル作成の目的

○わが国のマンションストック総数約505万戸（平成18年12月時点）のうち、昭和56年の建築基準法施行令改正以前の耐震基準で建設されたものは全国で約100万戸あり、これらについては耐震性能が劣っている可能性があります。

○こうしたマンションについては、居住者の安全・安心の確保、住宅市街地の防災性の向上の観点から、耐震改修等による耐震化を図ることが喫緊の課題となっています。

○マンションは区分所有建物であることから、戸建て住宅とは異なり、耐震改修実施のためには基本的には３／４以上の決議を要するほか、

・現行の耐震基準を確保するための耐震改修に係る費用が多額となること
・耐震改修により居住性に影響のある住戸とない住戸が生じる場合があること

などのケースが想定され、区分所有者間の合意形成をいかに図っていくかが課題となっています。

○本マニュアルは、マンションの耐震診断、耐震改修実施など、管理組合及び区分所有者が行うマンションの耐震化に関する実務的な手続き、留意点などをとりまとめ、合意形成の円滑化及び耐震改修等の促進を図ることを目的とします。

２．マニュアルの概要

○地震に弱いマンションと大地震等による想定被害
　ピロティのあるマンションなど地震に弱いマンションのタイプと阪神淡路大震災における被害状況をもとに想定される被害を示します。

○マンションの耐震診断
　マンションの耐震診断の進め方、耐震診断の方法を示します。

○マンションの耐震改修工法
　様々なマンションの耐震工法の種類や特徴などについて示します。

○マンションの耐震改修の進め方
　マンションの耐震改修を進めるための区分所有法上の手続き、費用負担のルール、合意形成の仕方などを示します。

○支援制度
　耐震診断、耐震改修についての補助制度、融資制度、税制などについて示します。

３．入手方法等

○マンション再生協議会などを通じて、マンションの管理組合に無償で配布します。

○国土交通省ホームページでダウンロードが可能です。（http://www.mlit.go.jp/）
※　あわせてパンフレットを作成しています。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622_.html

マンション耐震化マニュアル
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622/01.pdf

マンション耐震化マニュアル別添資料
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622/02.pdf

参考資料
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622/03.pdf

無関心＝無防備、管理組合を襲うこれだけのリスクＨＰ管理員 2007年06月24日 (日) 21時30分 No.182

≪日経ＢＰ　マンションに住んで幸せになろう≫

　世の中は年金問題で上へ下への大騒ぎとなっているが、マンション住人が半強制的に徴収される管理費や修繕積立金の不透明な使途は見過ごされがちだ。

　管理会社に任せればいい。面倒なことには係わりたくない、と目を背ける。しかし、その間にも建物は傷み、コミュニティは荒れ、いざ大規模修繕となったときには資金不足…。「マンションが嫌になったら売って出ればいい」と思うかもしれないが、マンションの値段は買ったとたん2割落ちる。分譲価格5000万円のマンションも、買った時点で4000万円でしか売れなくなる。地価は停滞し、所得は伸びない。多額のローン残債を抱えていては、売りたくても売れない。

　管理費への無関心→業者に丸投げ→資金不足→建物とコミュニティの疲弊→資産価値の急落、と負のスパイラルに陥る前に手を打ちたい。そのカギを握っているのは住民自身だ。

管理組合「はじめの一歩」

　マンションの購入者は、入居したら管理組合のメンバーとなる。「自分たちの資産は自分たちで守る」という大原則の下での生活が始まる。その「はじめの一歩」をうまく踏み出せば、資産価値も維持することが可能だ。初手として、大切な管理費、修繕積立金に目を向けてみよう。

　前回のコラムで、管理費等の出納は、管理組合名義の口座に収められる「原則方式」と、管理会社名義の口座に入れられる「収納代行方式」、口座名義は管理組合だが管理会社が通帳と印鑑を同時保管してコントロールする「支払一任代行方式」があることに触れた。代行方式では、月々の管理費等がノーチェックのまま管理会社の裁量に任せられかねない。

　ちょっと話は古くなるが、1990年当時、民間最大手のデベロッパー系管理会社は「預託制度」の名の下に住民から直接自動振り込みで管理費を集め、積立金を自社名義の当座預金口座にプールしていた。マンション管理の委託契約は管理組合との間で交わされており、住民からの直接自動引き落としは不可解極まりない。しかも、全国各地のマンションからの修繕積立金を特定の当座預金口座で保管。マンション個々で異なる修繕にどう対応したものか。一説には、当座預金残高を担保にして融資を受け（貸す方も貸す方だが）、親会社のデベロッパーがマンションを建てまくったとも言われている。

　人のフンドシで相撲をとるどころの話ではない。管理会社は住民の管理費や積立金を「金づる」にしていたと言われても仕方あるまい。代行方式は、その名残りなのだろうか。建設省（現・国交省）は、管理会社に対する住民側からの強硬なクレームを受けても抜本的改善を見送った。「見てみぬふり」のようだ。管理費等の徹底的な透明化を求める動きは、不動産、建設業界と政官のスクラムの前にはじき飛ばされてきた格好だ。近年、倒産した管理会社の修繕積立金の使い込みが発覚し、裁判沙汰にもなっている。

当座のよりどころは国交省の指針

　現状、代行方式を採用している多くの管理組合は、管理会社に管理費等の収支内訳、使途の明細を質すところから管理の内側へ踏み込んでみてはどうだろう。国交省の「マンション管理標準指針」では、管理会社との関係で次のような対応を「標準」としている。

・委託する管理会社がマンション管理業務者登録簿への登録業者であることを確認する。
・重要事項について管理業務主任から説明を受け、書面を受領している。
・委託業務費の明細等が明らかになっている。
・管理業務委託の契約書が、住民（区分所有者）または利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管されている。
・「管理費と修繕積立金の区分経理」「修繕積立金の使途範囲」「管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止」などについて、国交省「マンション管理標準規約」と同趣旨の規定が置かれている。

　これらの条件が満たされていなければ、「国交省指針」を盾に管理会社に改善を迫りたい。全国約3200管理組合・約30万戸のマンション居住者が加入する「全国マンション管理組合連合会」の穐山精吾会長は、「新しいマンションに入って管理組合ができたら、まっさきに（管理会社から渡された）原始規約と長期修繕計画を見直すべき」と言う。やはり、最初の一歩が肝心なのだ。

　一方で、管理費や修繕積立金は、その金額が安すぎても、後々、支障を来す。事実、高経年マンションの多くが、積立金不足で苦しんでいる。妥当な線の目安はどのくらいだろうか。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070620/127912/

ＨＰ管理員 2007年06月24日 (日) 21時44分 No.183

無関心＝無防備、管理組合を襲うこれだけのリスク

≪日経ＢＰ　マンションに住んで幸せになろう≫

積立金の目安は月額で、1平方メートル50円以上

　「マンション販売時、分譲業者は住宅ローンをお客に組んでもらいたいから、他の負担はできるだけ少なくしたいと考えます。最初に設定した修繕積立金の30～50カ月分を積立基金としてまとめて徴収し、月々の払いを低く抑えがちになる。スタート段階で少なくとも、月額、1平方メートル当たり50円以上、エレベーターがあればもうちょっと額を引き上げて積み立てた方がいいでしょう」（穐山氏）

　前回コラムの管理費、積立金の「水準」はひとつの参考になるだろう。

　では、管理組合が、管理組合名義の口座に管理費等を収める「原則方式」を採用すれば、業務がすべてうまくいくかというと、ここにも落とし穴がある。管理組合の多くは、いわゆる任意団体なので、銀行は「契約の当事者能力なし」と判断する。管理組合の名前だけでは口座を開けないのだ。そこで管理組合理事長名義で口座を開設することになる。ある日突然、何千万円、あるいは億単位のお金が理事長個人の肩にずっしりとのしかかる。

　大金には魔の力がある。

積立金をめあてに理事長を“兼務”する者もいる

　たとえば理事長が個人経営の会社の社長で、1日だけ、会社の口座に取引先への「見せ金」として5000万円を修繕積立金から移したとしよう。その翌日、5000万円を元に戻すかというと…これが、なかなかできないのである。管理組合内のトラブルは風評被害を招くとして、外には伝わりにくいが、理事長の使いこみ、横領は実際に起きている。

　なかには味をしめた者が、複数の中古マンションに住戸を購入し、管理組合役員のなり手がいないのをいいことに次々と理事長ポストに就き、癒着した業者に修繕工事を発注したり、独断で積立金を支出したりと悪質な行為をくり返すケースもある。

　いずれにしろ「悪意」を持って乗り込んでくる勢力に対して、自治意識の低いマンションは弱い。無関心イコール無防備なのだ。ここをしっかり認識しておきたい。

　理事長の独裁、独断専行を防ぐには「住民総会」を開いて、軌道修正するしかない。無防備なマンションは、総会の欠席者が多い。欠席者の意思表示を「理事長への委任状」ではなく、「議決権行使」にし、「ノーと言える管理組合」にすることも求められる。独裁型理事長は、管理会社にとっては都合がよく、その人物に取り入れば仕事を進めやすいので要注意だ。

　金銭面で理事長の独走を防ぐには、集団監視体制を敷くしかない。某マンションは、通帳と印鑑を別の人が保管し、理事長だけでなく、会計担当理事、副理事長など複数の印鑑がなければお金を引き出せないようにして、みんなで目を光らせている。

究極の手段、管理組合の法人化

　個人口座の根本的リスクを回避するには、管理組合を法人化する手もある。管理組合が組合決議を経て、事務所の住所を定め、登記することで法人格を得られる。以前はマンションの住人（区分所有者）が30人以上という条件があったが、現在は、住民数に関係なく、管理組合法人を設立できるようになった。そのメリットとは――

・修繕積立金の口座名義が法人名になり、理事長交代時の書き換えも不要となる。
・厳密な会計監査を行える。
・理事任期が2年となり、管理体制が強化される。
・大規模修繕の工事契約関係なども法人名において簡明になる。
・登記行為が可能となる。
・共同利益に反する者、規約を守らない者への対抗手段を取りやすくなる。

　と、法人化することで対外的な管理組合の位置づけも明確になってくる。半面、次のような「厳格さ」も求められる。

・法定の規正や手続きの遵守。
・代表者の変更のたびに登記する必要がある。
・代表者の責任が、罰則が設けられた規制や手続きによって問われる。

　つまり、大勢の人が一つ屋根の下で、「自分たちの資産は自分たちで守る」原則の下に暮らしているマンションとは、「民主主義の力」が問われる場なのである

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070620/127912/?P=2

＜マンション＞天井に亀裂、退去　販売業者買い取りへ　三重ＨＰ管理員 2007年06月24日 (日) 21時24分 No.181

≪YAHOOﾆｭｰｽ　毎日新聞≫

　三重県桑名市明正町のマンション「サンマンションアトレ益生駅西」（５９戸）の多くの部屋で天井などに亀裂が見つかり、約２０戸が退去していたことが２４日分かった。さらに１０戸ほどが退去の意向で、販売した三交不動産（本社・津市）は退去希望者に対し、販売価格の９０％で買い取ることを提示すると共に、原因調査を進めている。
　同社によると、マンションは鉄骨鉄筋コンクリート１５階建てで、鴻池組（大阪市中央区）が施工、０４年１月に完成した。三交不動産は同月、１戸約１７４８万～約３３５８万円で売り出し、完売。約１年後に実施した住民アンケートで、亀裂についての指摘があったが、同社は「コンクリートの乾燥、収縮などに伴うもの」と説明していた。
　０６年９月、住民が独自に検査機関に依頼し、調査した結果、天井内部の補強用ワイヤが十分機能せず、天井が沈んだ▽上層階の柱などでコンクリートの厚さが、建築基準法施行令で３センチ以上とあるのが、１．８～２．２センチと薄い――などの施工不備があったことが分かった。
　このため、同社は同年１２月、「（施工に）何らかのミスがある可能性がある」と謝罪。日本建築構造技術者協会（東京都千代田区）に原因の調査を依頼した。同社は「７月ごろに出る結果をみて、改めて対応を考える」としている。建築確認をした三重県建築開発室は「構造計算書上は問題はなかった」という。
　同マンションに住む男性（６１）は「減価償却期間をみると、本来７０年は持つ物件なのに３年でダメになった。来年３月には転居するつもりだが、１００％での買い取りでないと納得できない」と話していた。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070624-00000050-mai-soci

管理委託契約を守らない管理会社 sugana 2007年06月08日 (金) 09時44分 No.161

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この頃、管理組合の不法行為や債務不履行等の相談が増えています。適正化法施行後、このような事態は激減するのかという予想もありましたが、一向に現象の兆しが見えません。

この背景には、勿論、管理組合の運営に対する無関心とお任せ主義が土台を形成していることは否めません。
「どうせ理事会は関心が無いから、理事会は何も分からないから、どうでも出来るという」法令を無視した前近代的な経営感覚があります。
このような管理組合に限って､馬鹿高い管理委託契約が結ばれていたり、契約した業務が履行されていなかったり、ということになっています。

さて、今回の事例は、管理委託契約に含まれている設備関係の点検業務が、管理委託経費以外に別途徴収されていた事です。エレベーターの保守点検、消防設備の点検等が管理委託契約の定額金額に含まれていたにもかかわらず、別に業者に支払われていた珍しい事件です。

この点を指摘したところ、管理会社は「契約書とは別に重要事項説明で有料と説明していたから問題は無い」開き直っていますが、このような弁明は屁の突っ張りにもならないことは明らかです。重要事項の説明は契約書を締結する前に管理組合に示す制度であり、これが契約書の代わりなど務まるものではありません。その、説明の後、契約を交わして適正化法第７３条で規定されている書面が管理組合に提出されるという事です。

当該管理組合は、管理会社に対して、過去に遡って適正な説明を求めていますが、誠意がなければ、損害賠償を請求することにしております。事の成り行くが注目されています。

それにしても、ある銀行の子会社で幹部職員や役員が天下っており、管理委託契約書はどういう意味を持つのか知らないとは言わせない。と思うのですが。・・・・・・　

sugana 2007年06月24日 (日) 13時32分 No.180

事態が進展
管理委託契約が厳然として存在しているのに、「重要事項の説明で契約書と違う説明をしているのだから、契約書に記載している事項は守る必要はない」という、この管理会社の珍論は当初から笑いものにされていましたが、事態は少しづつ進展しているようです。

　このような不誠実な対処に対して、ある組合員が「法７２条、７３条に違反しているとして、国土交通省に事実の通告を」行いました。

　それは、「７２条は、契約を締結する前に管理組合に対して契約する業務の内容を説明することになっている条項であり、その後、その説明に異議があれば当事者で協議して両者が合意する契約を締結する事になります。
　その契約の締結が７３条の書面の交付という事になっているのであり、特別に契約以外の書面を管理組合に提出するということではありません。」

　従って、この管理会社のいう、「重要事項で説明しているのだから、契約書の記載事実は関係ないなどと言う」反論は成立しないことになります。

　その後、二回理事会と交渉して、会社のいう主張は事実から崩壊してしまいました。
　設備管理業務費（エレベーターの保守点検、消防設備の点検、等７項目の業務）として年間凡そ３４０万円を支払っているものです。
　しかし、にもかかわらず、別途個別にエレベーター保守点検費などが年間に２００万円も支払うという、明らかに二重払いしていた事実を書面で突きつけられ、言葉が無くなりました。

　次回の交渉では、また、どのような珍論を展開するのか楽しみですが、勝負は付いたのに、どのようなあがきをするのでしょうか。
　やはり裁判提訴ということになるのでしょうか。管理会社の出方次第ということですか。

　

一級建築士の懲戒処分についてＨＰ管理員 2007年06月20日 (水) 14時21分 No.179

≪国土交通省ＨＰ≫

　一級建築士の業務停止又は免許の取消しに係る懲戒処分は、建築士法第１０条第１項各号に該当する場合に、同条第４項の規定に基づき、中央建築士審査会の同意を得て行うこととなっております。このたび、別紙のとおり一級建築士４０名に対する懲戒処分について中央建築士審査会の同意を得て、６月１９日付けで処分通知書を発送いたしましたのでお知らせします。概要は以下のとおりです。

１．　一（はじめ）建設（株）及び（株）ｱｰﾈｽﾄﾜﾝが分譲した戸建住宅の設計者である一級建築士（２２名）

違反設計（壁量不足による耐震性不足）を理由として、免許取消（７名）、業務停止（１５名、３月～１０月の業務停止）　【別紙No.2～23】

２．　浅沼良一元二級建築士が構造計算を行った物件の元請け設計者である一級建築士（１名）

違反設計（耐震性不足）及び不適切な設計（構造計算書の偽装）を理由として、業務停止（９月）　【別紙No.24】
＊　浅沼元二級建築士が構造計算を行った物件の元請け設計者に対する処分は今回で全て終了（計９名）。

３．水落光男元一級建築士が構造計算を行った物件の元請け設計者である一級建築士（２名）

違反設計（耐震性不足）を理由として、業務停止（３月）【別紙No.25】
不適切な設計（構造図と構造計算書の不整合）を理由として、業務停止（１月）【別紙No.37】
＊　水落光男元一級建築士に対し、平成１９年３月１４日付けで免許取消処分を行っている。
＊　（株）田村水落設計一級建築士事務所は、平成１９年５月１４日付けで富山県知事より登録の取消処分を受けている。

４．その他、不十分な工事監理、無登録業務の実施、不適切な設計等を理由に１５名に対し業務停止（１～６月）

＊従来より、処分に当たっては、被処分者の氏名及び関与した物件の名称等は公表しておりません。なお、昨年６月に改正された建築士法において、公表の根拠規定が新たに定められたことから、改正法の施行（本年６月２０日）後に処分した場合には、処分内容とともに建築士の氏名等を公表することになります。

＊平成１８年度においては、計６０名（免許取消：１５名、業務停止：４５名）の一級建築士に対して懲戒処分を行っております。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070619_.html

販売会社の説明ミスで駐車場使用料が適正ではなかった。差額を損害賠償請求できるか？ＨＰ管理員 2007年06月18日 (月) 21時38分 No.178

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　分譲マンション管理組合の役員です。
分譲マンションの共用設備として3段の機械式立体駐車場があります。中段のみ車高が低く制限されていたために、販売時には駐車料金は2000円安く設定されており、販売パンフレットにも同様に記載され、「中段の駐車料金が安いのは入庫できる車の車高に制限があるため」という説明がなされておりました。

ところが、4年後のチェックで車高の制限が上段、下段と同じであることがわかりました。調査の結果、中段の駐車料金が低く設定されていたのは、建設時に仕様が変更されていたのに販売担当に申し送りされていなかったためであることが判明しました。

居住者のなかにはこの車高制限を考えて車の買い換え時に欲しい車種をあきらめた人もおり、怒りの声が上がっています。近隣のマンションでは中段は出入りがし易く出庫時間が短いため、逆に高い料金に設定されているところもあります。

販売会社は「販売時の説明より実際は性能がよい設備だったのだから問題ない」と無責任な回答しかしません。当初から正しい説明がなされていれば、早期に料金の改定も可能であったと思われます。

駐車料金は管理組合の貴重な収入であり、4年間の逸失利益は200万円以上になります。このような場合、本来設定されるべきであった料金との差額を販売時に遡って、販売会社に損害賠償請求できるでしょうか？
また、同様の事例について判例などはあるのでしょうか？

Ａ：　分譲会社と購入者との関係は第一にマンションという建物の売買と、第二にマンションの管理に関する取り決めを原始管理規約の承認等によって準備することにあります。

売買契約の観点からすると、契約不履行は考えにくいでしょう。分譲開始時の契約内容より性能のよい設備を提供したことになるのですから、売買契約上の瑕疵と言えるかは疑問です。

次に管理に関する事項として、原始管理規約の承認の問題を検討する必要があります。
機械式駐車場の設置内容および駐車場使用料は、原始管理規約の別表や重要事項説明書に記載されていることが多いと思います。そうであれば、購入者は契約時に記載内容を承認することになり、少なくとも完売時には全員の書面承諾（書面合意）があったことにより、規約は有効に成立します。

ただ、結果的に使用者の間で不公平な取り扱いがあったことになるので、このことを法的に解決できないのかとの問題が残ります。ご質問のような事案で判例があるかについては、寡聞にして知りません。

まず損害を認定できるかですが、本来の契約内容を基準にした場合は、予定の使用料収入は確保できているわけですから、全購入者ひいては管理組合に損害は発生していないと考えられます。

次に“大型車への買い換えができたのに”という苦情についてですが、契約時点では大型車でなくともよいといったんは納得したのですから、その主張は少々苦しいと考えます。

使用料の設定の仕方に結果的に不公平があったことは否定できませんが、だれにどんな損害が具体的に発生したのかが見えません。従って、売り主への法的請求は無理と思われます。もし、請求するのであれば、中段の高さが低い機械式駐車場に取り替えてくれと要求することになります。そんな請求はナンセンスです。

余計なことかもしれませんが、使用料の変更は可能です。規約の別表に記載があれば、そこを改正することになります。このとき中段使用者の承諾は要りません。他の段より低額であるという合理的な理由がないからです。

参考判例として最高裁判所1998（平成10）年10月30日判決があり、使用権者の権利に特別の影響を及ぼさないと判断できる合理性があれば、使用料の変更は規約または集会決議で行えると認めています。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070618/508772/

国交省がマンション管理35社に是正指導、うち1社は業務停止90日にＨＰ管理員 2007年06月18日 (月) 21時06分 No.176

≪日経BP社≫

国土交通省は2006年度のマンション管理会社に対する全国一斉立ち入り検査の結果、35社に対して是正指導を実施し、うち1社には90日間の業務停止処分を下したと発表した。いずれもマンション管理適正化法に基づく行政処分だ。国交省によるマンション管理会社への全国一斉立ち入り検査は05年度に続いて2回目で、業務停止処分を下したのは06年度検査が初めてだ。

国交省によると、是正指導の対象とした35社は、マンション管理適正化法の79条（管理会社の業務や財産に関する書類を事務所で閲覧可能にしておく義務）や88条（社員に社員証を携帯させる義務）などに違反していた。業務停止処分の1社は大阪双葉ビル整備（大阪市）で、主に同法76条への違反を理由として処分を受けた。同条はマンション管理会社に対し、修繕積立金など管理組合の財産の管理を代行する場合には、財産の返還を保証する契約を管理組合と締結するよう義務付けている。同社は2つの管理組合とこの契約を結んでいなかった。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/biz07q2/537013/

ＨＰ管理員 2007年06月18日 (月) 21時11分 No.177

≪国土交通省ＨＰ≫

マンション管理業者への全国一斉立入検査結果の概要について

　国土交通省の各地方整備局、北海道開発局及び内閣府沖縄総合事務局が昨年１０月から概ね３ヶ月間において実施したマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果をとりまとめましたので、その概要をお知らせいたします。
　全国６２社に対して立入検査を行った結果、３５社に対して業務に関する是正指導を要する事例を発見し是正指導を行うとともに、うち１社に対しては、業務停止処分を行いました。
　全般的な傾向として、各管理業者において法令の各条項に対する認識が徹底されていない事例が依然として多数確認されたことを踏まえ、国土交通省としては、立入検査等による法令指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」等に従い厳正かつ適正に対処してまいります。あわせて、関係団体に対しても、研修活動等を通じて、マンション管理業務全般の適正化に向けた会員指導等を図るよう要請しました。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2_.html

マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（平成１８年度）の概要について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2/01.pdf

マンション管理業者に対する監督処分について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2/02.pdf

マンション管理の適正化について（要請）
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2/03.pdf

居住者にゴミの分別を徹底させる方法は？ＨＰ管理員 2007年06月15日 (金) 19時44分 No.175

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　居住するマンションの地域では、ゴミ分別が多岐にわたります。
ペットボトルもシールや蓋をとって分別するよう、居住者の人に徹底してほしいのですが、そのまま捨てる人がまだ大勢います。
何かよい方法はないですか。　

Ａ：　根気よく呼びかけることを続けましょう。これがベースです。理屈を説明して、なぜそうしなければならないかを根気よく丁寧に何度も何度も呼びかけることです。広報紙を配布したり、大きくして掲示板やエレベーター内に張り出したりしましょう。

それらのことをやるだけやって、それでもだめなら次の段階に移ります。

それは警告です。「みんなが集まって住むマンションなので、どうしてもルールを守らないのであれば、プライバシーと共同のルールをバランスに掛けて、この際、やむにやまれぬ処置として、ゴミの中身をあらため、ルール通りに出さない住戸にはゴミをお返しすることにしました」と警告するのです。

警告を行っても守ってもらえないなら仕方がありません。中身をあらためたうえでお返しするしかありません。

それでも相変わらずルール無視の態度を改めない住戸には、マンションを出て行っていただくしかありません。管理組合としてそのような決意を広報していくことが必要になるケースもあるでしょう。

ちなみに、日本語の不自由な住民がいる場合は、分別方法を理解することが困難であるという事情もあります。自治体によっては、すでに外国語のチラシを準備しているところもあります。一度相談をしてみたらいかがでしょうか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070613/508603/

上階からの落下物による物損で、管理組合を訴えられるか？ＨＰ管理員 2007年06月14日 (木) 11時41分 No.173

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　マンションの１階に住んでいます。先日、専用庭横のカーポートへ落下物があり、車が破損しました。加害者が出てこず、車の屋根の修理代は泣き寝入りです。
以前にも何度か車へ落下物が落ちてきています。また、被害のない落下物は週に１度は落ちてきている状態です。なのに泣き寝入りです。納得できません。
今後も続くと思うので、管理組合（理事長）を訴えたいと思っています。
どういう手順を踏めばよいでしょうか。

Ａ：　例えば「管理組合に落下物の防止対策を講ずることを申し入れたにもかかわらず、放置したまま対応しない状況で事故が発生した」などのことがない限り、ご相談の内容では、管理組合（理事長）を訴えるのは避けたほうがよいと思われます。

多くのマンションで、子供の玩具、タバコ、サンダル、ハンガー、洗濯バサミ、洗濯物などの落下事例を聞きます。なかには植木鉢や消火器が落ちてきたという話もあります。
上階からの落下物は非常に危険であり、人身事故を招く可能性さえもありますので、落下事故を未然に防ぐための対策が必要です。
まずは、管理組合や管理会社に状況を説明し、上階居住者に対して注意を促す勧告を行うよう申し入れます。

落下物がマンションの施設・設備または建物の一部の場合であり、なおかつ、加害者が不明の時は、管理組合に対して補償を請求することができます。管理組合は、契約している保険での対応が可能か否か、保険代理店などにて確認する必要があります。

落下物が個人の物である場合は、個人賠償責任保険での対応となります。保険金が給付されるためのポイントは、加害者の特定と過失の有無です。加害者が特定できない場合や特定できても過失ではない（故意の）場合には給付は受けられませんので、警察に被害届けを出すことも考える必要があります。

まずは事故防止のため、落下防止ネットの取り付けなど落下防止策を検討するよう、管理組合に申し入れてはいかがでしょうか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070612/508512/

短期間で管理委託契約を締結 sugana 2007年06月13日 (水) 04時11分 No.171

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　札幌市内のある管理組合の例。６月末日が管理委託契約の期限を間近に控えた５月２１日今年度２回目の理事会が開かれました。
　昨年度から管理会社から契約金額の引き上げ請求が出されていましたが、前期の理事会は本請求を認めてませんでした。

　本件を引き継いだ今年度の理事会は「現在の契約金額が適正なのか、そうでないのか」経営診断を受けたところ、引き上げどころか１００万円程度の引き下げが可能であることが分かりました。

　この事実を知り、理事会は本契約を期限限りで終了して「競争入札方式」を導入して、１０社に見積書の提出を依頼したところ、８社から見積書の提出がありました。

　結果は当然現契約先である管理会社の見積書は診断通り１００万円程度高く、最低価格の見積書提出会社は診断価格より年額で１０万円程度低い価格でした。

　さて、２１日理事会で決議してから６月９日の臨時総会まで正味２０間で全ての作業が行われました。
　このような短期間で管理委託契約を締結したことは、誠に驚異です。これは、理事会の団結と、理事会が実行しようとする内容が組合員に徹底的に周知されたことと、この契約が組合員の共同の利益に合致していることが理解されたことと思います。

　

転勤　留守宅どうする？ＨＰ管理員 2007年06月12日 (火) 19時55分 No.170

≪YOMIURI ONLINE≫

「リロケーション」で貸す　定期借家契約お勧め【マンション快適ライフ】
　自宅としてマンションを購入しても、転勤などで一時的に離れなければならないことがある。家族を残しての単身赴任ならそのままでいいが、それ以外の場合は留守宅をどうするかが問題になる。

　代表的な選択肢は、人に貸すか、あるいは空き家として管理するかだ。それぞれの特徴や注意点を紹介する。

　東京都板橋区のＡ子さん（３６）一家は、夫（４１）の海外赴任に伴い、６月から中国に引っ越すことになった。現在の住まいは、２００４年に買った１１３平方メートルのマンション。「空き家にするよりも住居が傷まないので、人に貸すことにしました」。Ａ子さんは自分で借り主を探さず、「リロケーション」というサービスを利用することにした。

　転勤などで空き家となった住宅を賃貸物件にすることで、業者は、借り主探しや家賃の徴収などを所有者に代わって行う。家賃は近隣の相場などから決める。リロケーションは戸建ても可能だが、マンションの場合、管理会社や建設会社がサービスの一環として行っていることがある。

　Ａ子さんは自宅マンションの管理会社、コスモスライフ（東京）のサービスを使い、月１９万５０００円で借り手を見つけた。家賃と共益費の合計の７％を管理手数料として同社が毎月受け取る。この手数料は１割程度とする業者が多い。ほかに費用がかかる場合もある。

　重要なのは、転勤などを終えたら、確実に自宅に戻れるようにすることだ。弁護士の江口正夫さんは、賃貸期間を限定する「定期借家契約」を結ぶことを勧める。最初に貸主と借り主の間で、２年などと契約期間を決め、その期間が満了すると、更新なしに必ず契約が終了する取り決めだ。

　賃貸借の一般的な契約である普通借家契約では、「正当な事由」がないと、家主が契約の更新を断ったり、解約を申し入れたりすることはできない。「転勤先から戻る、という事情は『正当な事由』と認められず、借り主に出てもらうことができない恐れもあります。定期借家契約なら、こういったトラブルを防げます」と江口さん。リロケーション業者の多くは、定期借家契約に対応している。

　ただ、この契約には、書面で契約書を交わすなど法的な約束事がある。また、借り主に不利なため、家賃は相場より１～２割下がるのが一般的だ。

　貸す前には、壁紙の張り替えなどのリフォームやハウスクリーニングを所有者負担で行う。家の広さや築年数などで金額は変わる。Ａ子さんの例では３８万円かかった。

◇

　◆空き家管理　業者でも

　自宅を人に貸すのには抵抗を感じるという人もいる。空き家にしておいてもいいが、情報サイト「オールアバウト」で家の賃貸についてガイドしている加藤哲哉さんは「だれも住んでないと、家は驚くほど傷む。窓を閉め切ったままなのでカビが発生しやすく、水回りなどのトラブルも考えられます」と話す。

　家を守るには、引っ越し先から自分が定期的に通うか、近所の人や知人、親族に鍵を預けて管理を頼む方法がある。「最低でも月１回は、部屋に風を通したり、排水口に水を流したりといった作業が必要です」とマンション管理士の深山州さん。こうした作業を見越し、電気や水道の契約は継続しておいた方がよい。

　空き家管理を請け負う業者もある。リロケーション・ジャパン（東京）では、月１～４回、担当者が空き家の空気の入れ替えや、蛇口を開けての通水、簡単な清掃などを行う。マンションの場合の料金は、訪問の回数によって月７３５０円～２万８３５０円。

（2007年6月12日読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070612hg01.htm

社宅として専有部分を使用している居住者が騒ぐのだが？ＨＰ管理員 2007年06月11日 (月) 21時08分 No.169

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　毎晩のように隣家の居住者が騒いでいます。耐えかねて管理組合に相談したところ、その住戸は社宅として使用しているとのことで、会社には連絡をしているが「本人に言ってくれ」と、にべもない返事が返ってくるばかりで困り果てています。

不要なトラブルを避けたく、本人に直接注意をするのもはばかられるのですが、どうすればよいでしょうか。そもそもマンションを社宅として使用してもよいのでしょうか。

Ａ：　区分所有者である法人が社員のための社宅として、または、社員以外の第三者に賃貸することについて、特段の問題があるわけではありません。
問題は、その法人（会社）が「本人に言ってくれ」という無責任な姿勢にあります。

マンション標準管理規約では、区分所有者に対し、「占有者（社員または第三者の賃借人）に規約や使用細則を遵守させる義務（19条）」、さらに、「占有者の違反行為に対する是正等の措置をとる義務（67条）」を負わせています。
また、占有者に対しては、区分所有法46条2項の規定を受けて、「占有者は、対象物件の使用方法について、区分所有者が規約や総会決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う（5条2項）」と規定されています。

ご相談者様のマンションの管理規約が、標準管理規約に準拠して規定されているのであれば、同様の規定があるはずですから、それらの規定（19条、67条）に基づいて再度、理事会を通じて、区分所有者である法人（会社）宛てに、是正措置をとるように申し入れをしてみてください。

その申し入れに対して法人（会社）が何の対策もとらない、または、法人（会社）として「静かに生活するように」と注意したけれども占有者（社員）の騒音等の行為が続き、ご相談者様だけではなく他の居住者も含めて受忍限度（※1）を超える場合は、以下の標準管理規約66条に従って区分所有法の規定に基づいた措置を取ることになります（※2）。

「区分所有者または占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合またはそのおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条までの規定に基づき必要な措置をとることができる」
ただし、この措置は訴訟を伴うものであり、あくまで最終的手段であることをご承知おきください。

なお、『「共同利益違背行為」と言えない隣人同士の騒音問題の争いなどは、被害を受ける区分所有者によって民法に基づく解決を図るしかない（マンション法：鎌野邦樹、山野目章夫編）』ことになります。

騒音問題は、「コミュニケーションの欠如が原因だ」とも言われています。お隣の方（騒音発信源）と親しくしている場合には、その騒音が気にならない場合でも、不仲な場合あるいは交流がない場合には、その発する通常の生活音までうるさく感じることがあります。
また、音に対して敏感な人、鈍感な人もいます。たとえ鈍感な人でも、一旦気になると、「聞かなくてもよい音までもあえて聞いてしまう」とも言われます。

ご相談者様の場合は、『耐えかねて管理組合に相談』したとのことですが、一度、複数の理事会の役員と管理会社の社員にその騒音を確認してもらってください。そのうえで、区分所有者である法人（会社）なり隣家の居住者に対して「騒がないよう」に申し入れたほうが、より具体的な申し入れができるのではないでしょうか。
ただし、ご相談者様ご自身が直接隣人に申し入れをすると「不要なトラブル」を招く怖れがありますので留意が必要です。また、個人で申し入れるよりも、管理組合という団体（その執行機関である理事会）または管理会社を通じて行うほうが、より効果を期待できます。

注：※1
『受忍限度』について、裁判官は、「平均人の通常の感覚ないし感受性」を基準として、「被侵害利益の性質、被害の程度、加害行為の態様、地域性、交渉経緯を総合して」判断すると言われています。

注：※2
・区分所有法57条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）に基づき、共同の利益を確保するための行為の停止や除去、予防は集会（総会）の決議なく停止を請求することができるが、訴訟を提起する場合には集会（総会）の決議（普通決議）が必要になる。

・区分所有法58条（使用禁止の請求）に基づき、集会（総会）の決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上の特別決議）を経て、訴えをもって専有部分の使用の禁止をすることになる。

・区分所有法57条や58条によってもその障害（共同生活上の著しい障害）を除去することが困難な場合は、同法59条（区分所有権の競売の請求）に基づき、集会（総会）の決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上の特別決議）を経て、訴えをもって、区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

・占有者が義務違反をした場合には、まず、57条の違反行為の差し止めを請求し、その差し止め請求だけでは区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難な場合は、区分所有法60条（占有者に対する引渡し請求）に基づいてさらに集会（総会）の決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上の特別決議）を行い、訴えをもって、占有者が占有する専有部分の使用などを目的とする契約の解除や専有部分の引き渡しを請求することができる。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070608/508386/

（5）あなたの修繕積立金、“原則方式”ですか？ＨＰ管理員 2007年06月11日 (月) 20時59分 No.165

≪日経ＢＰ社≫

マンションの運命を決める大規模修繕に潜む怪

　昨秋、日本経済新聞朝刊1面（11月7日付）にショッキングなアンケート結果が報じられた。築20年以上のマンション1576件の管理組合への調査で、修繕費に充てられる積立金が「不足している」との回答が全体の43パーセントにのぼったのである。

全体では6～7割が積立金不足か
　調査対象のマンション管理組合は、すべてNPO法人「全国マンション管理組合連合会(全管連)」に所属している。全管連に加入し、住民のマネジメント意識が高いとされるマンションで、この数字だ。維持管理を管理会社に「丸投げ」し、管理費や修繕積立金を「右から左へ」運用されている他のマンションではもっと深刻化していると予想される。高経年マンションの6～7割は修繕積立金不足、との見方もある。

　私は、以前、団地の住民が「建て替え派」と「修繕派」に分裂し、建物の維持保全に不可欠な大規模修繕が後回しにされたために凄まじい状態になっている現場を見たことがある。

　外壁の亀裂から、のべつ雨水が住戸内に入っていた。天候が悪化すると、部屋にブルーシートが広げられ、あちこちにバケツが置かれた。天井から水が漏るのは間違いないのだが、風向きや雨の強さで水漏れ箇所が七変化し、予想がつかないのだ。住人は、外出中に雨がパラつくと飛んで帰る。

　夜の雨となるとこれはもう拷問だった。滴が水面を叩く音が延々と続き、蒸し風呂のような湿気が神経を切り刻む。その団地では紆余曲折の末、「修繕派」が主導権を握り、大規模修繕を敢行。惨憺たる状況は、ようやく改善された。

　大規模修繕は、マンション住民の「人生を左右する」といっても過言ではない。

世帯数と修繕にかかる金額の関係は？
　一般に管理費は「管理人の人件費」「公租公課（税金）」「通常の共用施設の保守維持費」「事務経費」「共用部の火災・損害保険料」「清掃費、ごみ処理費」「管理組合の運営費」などに充てられる。一方、修繕積立金は、大規模修繕に回されるお金である。管理費が足りなくなったからといって、修繕積立金を取り崩すことは基本的に許されない。

　その大切な積立資金が、大多数の高経年マンションでは足りなくなっている。なぜ、このような状況に追い込まれてしまったのか。どう対処すればいいのか。錯綜した問題を解きほぐすため、まずは、管理費と修繕積立金の「相場」をつかんでおきたい。

　東京カンテイの調査データをもとに1～3の表を作成した。まず1の首都圏と近畿圏の「管理費＋修繕積立金(年額)」の水準比較をご覧いただきたい。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070607/126765/

ＨＰ管理員 2007年06月11日 (月) 21時01分 No.166

あなたの修繕積立金、“原則方式”ですか？②
≪日経ＢＰ社≫

　地域によって違いはあるが、毎年支払わなければならない管理費と修繕積立金の合計は、分譲価格の0.54～0.74パーセントとなる。東京カンテイの試算によれば、仮に物件価格の0.6パーセントの年間負担で、35年ローンを組んで完済まで住み続けるとすると管理費と積立金の総支払額は、物件価格の約2割にも達するという。分譲価格4000万円のマンションなら、約800万円の管理費、積立金を払う計算になる。これだけ大きなお金がマンション全体で動く。いかにそのマネジメントが大切かはいうまでもないだろう。

　2からは、20階以上のタワー型マンションの管理費が20階未満に比べて30パーセント前後高い事実が浮かび上がる。超高層マンションは、電気、水道、エレベーターなどライフラインの維持やアメニティ施設の運営費などが高い。それでいて建物の維持に不可欠な大規模修繕のノウハウは、まだ確立されていない。

　こんな話を聞いたことがある。そろそろ築後10年になる超高層マンションの住民が、管理会社に大規模修繕の方法を質した。すると管理会社は建物に「足場」を組んで外壁を補修する図面を持ってきた。

「うちの上階は猛烈な風が吹いてますよ。てっぺんまで足場が組めるんですか」と住民。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070607/126765/

ＨＰ管理員 2007年06月11日 (月) 21時02分 No.167

あなたの修繕積立金、“原則方式”ですか？③
≪日経ＢＰ社≫

　「そうですよね。すみません。じつは超高層の大規模修繕は未経験なんです。しっかり研究します」と管理会社は答えたという。高さ60メートル以上の超高層の最上階まで固定足場を組むような工事は、安全法規上、労働基準監督署が認めない。非現実的だ。そんな初歩的なことも知らない担当者が住民との窓口…。怖い話である。

　マンションの戸数と管理費の関係はどうか。3を見ると、首都圏、近畿圏とも50戸未満の小規模マンションの管理費は、負担者が少ない分、割高だ。ただし、戸数の少なさは、顔と顔の関係をつくりやすく、住民間の合意形成におけるメリットもある。50戸から100戸、150戸と戸数が増えるほど負担者の分母が大きくなるので、管理費は下がる。

　「100～149戸」規模のマンションの管理費が、最も低く抑えられている。そして、150戸、200戸と規模がさらに大きくなると逆に管理費は上昇。建物が一定の限度を超えて大型化すると、とてつもない維持費用がかかるのである。近畿圏の2005年時点では、200戸以上のマンションの管理費は50戸未満よりも高い。おまけに住民が多くなればなるほど合意形成は、難しくなる。一棟に300戸、400戸も入る超高層マンションが「運命共同体」として抱え込んだ矛盾は、今後、どんな形で噴出してくるのか、予想もつかない。

巨額の資金を無頓着に預けていないだろうか
　では、月々、住民が負担する管理費や修繕積立金(以下、管理費等)は、どのように収納され、管理されるのだろう。住民の身銭なのだから、当然、「管理組合名義」の収納口座に集められ、日常的な管理業務に必要な光熱費やさまざまな業者への報酬と修繕積立金を仕分けて決済。積立金と余った管理費は、管理組合名義の保管口座に移し、必要とされるまで大切に預ける、と誰しも考えるだろう。

　このような管理組合名義の収納、保管口座で管理費等がマネジメントされる方法は「原則方式」と呼ばれ、国土交通省も表向きは推奨している。ところが、奇々怪々、所有権を持つ住民ではなく、管理会社に都合のいい例外もまたしっかり設けられているのである。

　国交省は、「マンション管理適正化法」の施行規則によって、住民から口座振替された管理費等を「管理業者名義」の収納口座に入れて決済後に管理組合名義の保管口座へ移管する「収納代行方式」、口座名義こそ管理組合だが管理業者が収納口座の通帳と印鑑を同時保管して実質的にコントールする「支払一任代行方式」も認めている。

　管理費の出納にかかわる業務は専門性を要する、との理由で代行方式という例外が設けられているようだが、金の流れを握った管理会社は、営利企業として利潤を求める。サービスに対する正当な対価なら住民側も文句を言わないだろうが、不透明な使途が常態化するおそれもある。全管連事務局長・谷垣千秋氏は、高経年マンションの43パーセントが修繕積立金不足と答えた背景を、次のように語る。

合理的な使い方をするには原則方式が優位。ただし…
　「われわれが原則方式を主張するのは、建物の維持管理において少ないコストで大きな成果を出したいからです。同じ品質の材料を使って修繕工事をするなら、1円でも安いほうを選ぶ。でも、管理会社は利益優先だから、高い工事をしたがる。たとえば、今年はベランダの防水、来年はベランダ塗装、再来年はベランダの窓周りのシーリング…と、毎年、足場を組む工事の計画を立てたりする。こんな工事は、一回で、まとめてできる。足場代だけで1回500万円だとしても、3回に分けたら1500万円かかるわけです」

　「高経年マンションの多くが積立金不足になっているのは、住民にとって合理的にお金が使われてこなかった現実もありますよ。そこを見直さなくてはいけない。代行方式では、どのようにお金が使われているか、細かいところまではわかりません」

　じぶんの資産は、じぶんで管理する。それが自由主義経済の原則であろう。

　ならば原則方式ならすべてうまくいくかというと、そこにもまた住民がつくる管理組合という組織の厄介さが横たわっているのである。絡まった糸をほぐしていくと、そもそもマンションを管理する主体は誰か、という根本的な問いに対し、業界の圧力に押されて答えを先送りにしてきた「官」の曖昧さが透けて見える。

（以下、次回へ）

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070607/126765/?P=2

「エレベーターの手引き」、国交省が作成中ＨＰ管理員 2007年06月08日 (金) 20時03分 No.164

≪asahi.com≫

2007年06月03日

　東京都港区の公共住宅で高校生が挟まれて亡くなるなど、エレベーターの事故やトラブルが相次いでいることから、国土交通省は今年度、ビルオーナーやマンションの管理組合向けに「エレベーターの維持管理の手引」を作る。関係法令の解説や保守管理業者選びの注意点を示すことを通じて、業者任せになりがちなビルオーナーらに自覚を促し、顧客の立場から業者へのチェックを強めてもらうのがねらいだ。

　「手引」は、昨年６月３日に起きた死亡事故を受けた再発防止策の一環。外郭団体「日本建築設備・昇降機センター」に要請して作成している。ビルオーナーや管理組合の団体を通じて配ったり、インターネットで公開したりする方針。

　内容は、理論編「保守管理の基礎知識」と実践編「保守管理の進め方」の２部構成とする。「基礎知識」では、機械設備としての特性を説明するとともに、所有者、メーカー、保守管理業者の３者の法律上の責任関係と、それぞれが果たすべき役割を示す。

　「進め方」では、所有者がメーカーから聞くべき情報や、保守管理業者に丸投げする「フルメンテナンス契約」の問題点、業者の選び方のポイントを示す。

　業者選びのポイントは特に重視。料金の安さだけで決めず、経営状態や技術者の数、教育訓練体制など、チェックしておくべき項目を示す。

　建築基準法にエレベーターの保守管理業の規定はなく、営業許可は不要。東京・六本木ヒルズの森タワーでワイヤ破断が起きるなど、ずさんな保守管理が問題となっているが、国交省は業者数を把握しておらず、処分権限もない。

　一方、ビルオーナーや管理組合は法律上、自治体への定期検査の報告など、さまざまな義務と責任を負う。だが、多くは業者に丸投げし、当事者の自覚が薄いのが実情だ。

http://www.asahi.com/housing/news/TKY200706020248.html

エレベーター、フジテックもワイヤ破断ＨＰ管理員 2007年06月08日 (金) 19時53分 No.162

≪YOMIURI ONLINE≫

国交省、全国点検指示へ

　大阪市旭区の市営高殿西住宅９号館（７階建て）で先月、「フジテック」（本社・滋賀県彦根市）が製造したエレベーターのワイヤロープ３本のうち１本の一部が破断していたことがわかった。

　同社は今年の定期検査で「異状なし」と市に報告していたが、国土交通省は「検査に問題があった可能性がある」として８日、同社が管理する全国約４万基の緊急点検を各自治体に要請する。

　市によると、このエレベーターは１９８３年、同住宅に設置された。同社が保守点検を担い、建築基準法に基づいて年１回の定期検査を実施。今年２月の検査では、かごをつり上げるロープについて、目視で点検し、３段階評価で最高の状態と報告していた。

　しかし、住民の女性が先月３０日、「エレベーターのかごが揺れるので調べてほしい」と通報し、同社が同日中に点検。鉄線８本を束ねたロープの鉄線１本（直径３・３５ミリ）が破断していた。ロープは９６年８月に交換されたものだった。

　同様の破断は今年４月以降、日本オーチス・エレベータやシンドラーエレベータ、日立製作所のエレベーターで相次いで発覚。同省の要請を受け、市は３社製については点検を進めているが、フジテック製は対象外だった。市は「検査が不十分で異状を見落とした可能性がある」とみている。

　フジテックは、東証・大証１部上場のエレベーターやエスカレーターの製造大手。同社広報室は「検査は適切だったと考えるが、原因は特定できていない」としている。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070608hg01.htm

ＨＰ管理員 2007年06月08日 (金) 19時57分 No.163

フジテック（株）が保守点検しているエレベーターの緊急点検の実施について

≪国土交通省ＨＰ≫

　昨日６月７日（木）に、大阪市から大阪市営住宅のフジテック（株）が保守点検しているエレベーターのワイヤーロープの破損について報告を受けたため、建築基準法第１２条第５項に基づき、フジテック（株）が現在保守点検しているすべてのエレベーターのロープについて、緊急点検の実施及び結果を求めるよう全国の特定行政庁に通知することとしたので、報告いたします。

大阪市からの報告の概要

発生日時：平成１９年５月３０日（水）午前９時頃
発生場所：大阪市旭区高殿５－１　大阪市営住宅高殿西住宅９号館
被害者：なし
概要：当該市営住宅の住民が５月３０日（水）に昇降機のゆれ及び昇降路内の異音に気づき、フジテック（株）に連絡し、フジテック（株）が調査したところ、全３本のメインロープのうち１本のロープにストランド切れが発生していることが判明し、当該エレベーターを休止。同日に当該エレベーターのすべてのメインロープ（３本）を交換し、安全な運行を確認した後、復旧。

建築物概要
建築確認：昭和５７年２月１５日（第６４５８号）
完了検査：昭和５８年３月３１日
構造等：ＲＣ造（地上７階）
用途：住宅
エレベーターの定期検査：平成１９年２月１３日（結果：特記事項なし）
　 ※　フジテック（株）の昇降機検査資格者が定期検査を実施。
　５月３０日（木）に当該エレベーターのメインロープ（３本）を交換し、安全な運行確認した後、復旧しており、当該エレベーターは現在運行中。

今後の対応
　建築基準法第１２条第５項に基づき、フジテック（株）が現在保守点検している全てのエレベーターのロープについて、緊急点検の実施及び結果の報告を求めるよう、全国の特定行政庁に通知する予定（本日）。

　過去１年間で、ストランド切れが発生した事例について把握するため、全国の特定行政庁を通じて調査を行う予定（本日）。　

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070608_.html

本日の相談はショック sugana 2007年06月06日 (水) 16時03分 No.158

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　札幌市内の８０戸程度の管理組合の理事長さんと副理事長さんが、当該管理組合の運営事項について相談にお見えになりました。

　大手分譲会社の系列会社が管理を行っているパターン。相変わらず適正な価格を大幅に上まっている管理委託契約の内容でした。まだ、診断しておりませんから正確なことは言えませんが、年額にして２００万円以上の無駄な契約をしているようです。中でも、エレベーターの点検も管理会社の契約に含まれているために、月額税抜きで６３，０００円も支払っていました。
　ここまではよくある例です。しかし、話が管理員業務に及びとんでもないことが展開していることに、シッョクをうけました。

　それは、理事会の最大信頼すべきパートーナーである管理員が、理事会のメンバーを蔑視し、いちいち理事会の業務にケチをつけるそうです。
　この管理員は住み込みで長く勤務している関係上、理事会のメンバーより業務の内容にたけているらしく、住民に対してもおおへいな態度で接しているそうです。

　何とか改善すべく管理会社に申し立てても一向に聞き入れられず、とても困っているとのこと。今時、こんな管理員も存在するのかと、誠に残念に思います。

　管理会社も訂正に対処しないならば、管理委託契約を解除するしか方法はありません。たまたま、契約書には民法で規定されている任意解除権を行使する条項がしっかりとありました。

役員が管理組合を私物化している。現状を知らせるビラを撒きたいのだが… ＨＰ管理員 2007年06月06日 (水) 06時56分 No.157

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　理事会の上位にいる一部の役員が管理組合を私物化しています。他の役員も、反対意見を述べると排除されるのが怖くて言いなりになっています。

役員以外の区分所有者の人たちの賛同を求めるため、ビラを撒きたいのですが、特定の人を中傷したということで告訴されるのではないかと懸念しています。

皆に知らせるにはどのような方法があるでしょうか。
教えてください。

Ａ：「私物化」ということが何を意味しているのかがこの質問からはよくわかりません。「私物化しているから反対運動を起こそう」と呼びかけてみても、なんのことやらよくわからない状態ではかえってマイナスかもしれません。

そこで、話を整理してみることをお勧めしましょう。おひとりではなく考える際の仲間をまず作ることも大切なことです。

さて、何が問題になっているのでしょうか？　そしてそれらの問題点は、皆さんのマンションの管理規約やあるいは区分所有法に違反していることなのでしょうか？　そのあたりから整理してみましょう。

たとえば、総会の議事が前もって提示されないとか、総会で年間事業の報告がされないとか、採決方法があいまいだとか、決算報告があいまいだとか、総会後に議事録が作成されないとか……。これらのことについて、皆さんの管理規約にはどのように表現されているでしょうか？

管理者（理事長）は、総会において、事務の報告義務（区分所有法43条）があり、そして、総会議事録の作成義務（区分所有法42条）があります。

他の居住者に知らせる方法として正当な方法は、総会時に「私物化」と思われる事案に関して質問し、その報告を受け、それを議事録に載せることです。また、議事録の閲覧は、正当な理由がないかぎり拒めないとされています。されるべきことがきちんとされていなければ、異議を申し立てるのは当然のことです。

とにかくひとりで動かないで仲間を作りましょう。どうしたらよい方法をとることができるかという点についても、様々な意見があると思います。ひとりで悩まないということもマンションで暮らすための大きな秘訣です。

【参考】
区分所有法42条（議事録）抜粋
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

区分所有法43条（事務の報告）
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070604/508225/

札幌・ホテルのロープ破断　定期検査で異常見逃す？　国交省、日立の15万基点検指示ＨＰ管理員 2007年06月06日 (水) 06時45分 No.155

≪北海道新聞≫

　札幌市中央区のホテルのエレベーターで三月、かごをつるす五本のワイヤロープのうち、一本の一部が破断していた問題を受け、国土交通省は四日、同エレベーターを管理していた日立ビルシステム（東京）が保守点検する全国のエレベーター約十五万基の緊急点検を関係自治体に指示することを決めた。

　国交省は同社が昨年四月の定期検査でロープ異常を見落とした可能性もあるとみて調べている。同社は検査時に異常はなかったと説明している。

　同省によると、破断が見つかったのは住友生命札幌ビル内のホテルのエレベーター一基。直径十二ミリのワイヤロープを構成する「ストランド」と呼ばれる八本の鋼線のうちの一本が破断した。

　ストランドは直径一ミリ程度の金属線（素線）十九本を束ねる形でつくられている。ストランドの破断前には素線が切れるなどの前兆があるとされ、同省建築指導課は「定期検査の段階で何らかの前兆があったとみるのが一般的。検査が適正なら気づいたはずだ」と指摘。検査を直接担当した検査員からも事情を聴く方針。

　日立ビルシステムは「検査に問題はなかったと思うが、詳しく調べたい」と話している。エレベーターは日立製作所製で五本のロープをすべて交換し、運行している。

　ストランドの破断は東京都港区の六本木ヒルズにある森タワーや、同杉並区内のマンションのエレベーターでも見つかっている。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/30272.html?_nva=49

ＨＰ管理員 2007年06月06日 (水) 06時50分 No.156

≪国土交通省ＨＰ≫

住友生命札幌ビルにおけるエレベーターのロープ破損について

住友生命札幌ビルのエレベーターのワイヤーロープの破損について、特定行政庁である札幌市から報告を受けましたので公表いたします。

概要発生日時：平成１９年３月２５日（日）午後４時頃
発生場所：札幌市中央区北５条西５丁目２－１２　住友生命札幌ビル
被害者：なし
概要：当ビルにて営業を行っているホテルの従業員が３月２５日（日）に昇降路内の異音に気づき、建物を管理している（株）スミセイビルマネージメント札幌支店が（株）日立ビルシステムに調査させたところ、全５本のメインロープのうち１本のロープにストランド切れが発生していることが判明し、当該エレベーターを休止。３月２７日（火）までに当該エレベーターのすべてのメインロープ（５本）を交換し、安全な運行を確認した後、復旧。
その後、５月２８日（月）に、札幌市が（株）日立ビルシステムに対して事故の詳細報告を求め、５月３１日（木）に「エレベーターの５本のメインロープのうち１本について、ロープを構成するストランド８本のうち１本が破断していた。」と報告があったため、今般、公表に至ったもの。

建築物概要建築確認：昭和４５年１０月１９日（第２１４５８号）
完了検査：昭和４８年　４月２８日
構造等：ＳＲＣ造（地下３階、地上２３階、塔屋１階）
用途：ホテル・事務所
エレベーターの定期検査：平成１８年５月２６日（結果：特記事項なし）　
※ （株）日立ビルシステムの昇降機検査資格者が定期検査を実施。

今後の対応
　建築基準法第１２条第５項に基づき、（株）日立ビルシステムが現在保守点検している全てのエレベーターのロープについて、緊急点検の実施及び結果を求めるよう、全国の特定行政庁に通知する予定。
　今回の事故に関する事実関係については、引き続き、札幌市、(財)日本建築設備・昇降機センター等を通じて情報収集。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070604_2_.html

sugana 2007年06月05日 (火) 09時59分 No.152

マスコミからの反響
　昨日から、「理事会支援」の内容の問い合わせがありました。マスコミも注目しているようです。

　私どもが、注目して欲しいのは、マスコミからではありません。区分所有者の皆さんから、「本事業が何故行わなければならないのか」ということへ目を向けて欲しいのです。

　あまりにも酷い管理会社の実態があり、その管理会社の食い物にされている管理組合があるからです。

　大手分譲会社の子会社と言われる管理会社或いは大手独立系の管理会社は「そんなおかしな管理はしていない」と、誤解されている区分所有者もまだまだ多い現実です。

　このような現実が、管理会社の法令違反や管理会社として当然履行しなければならない専門的業務が行われず、区分所有者の主権が侵され、挙げ句の果てに膨大な且つ、不当な収奪が行われています。

　このような現実に対して、本理事会支援活動は微々たるものでしょうが、一石を投じたことで自らの管理組合の運営の実態を知っていただくことができれば望外の喜びです。

　マンション管理に対して関心のある方、支援活動に関心のある方、支援活動に参加してみたい方、など、本事業に関わってみようと思われる方のご連絡をお待ちしています。

　　　　　　　　　　　　　　マンションネット事務局

【耐震対策】巨大地震で超高層ビルの外装材は脱落するか、実大実験で検証ＨＰ管理員 2007年06月04日 (月) 11時26分 No.150

≪ケンプラッツ　日経ＢＰ≫

　高さ100mに達する超高層建築は、まだ巨大地震に遭遇していない。どのような被害が起きるのか、未知の部分が数多く残っている。特に不明な点が多いのが二次部材だ。想定外の巨大地震が起きた際でも、主要構造部はある程度の余力を持つと考えられるが、二次部材がどこまで追随できるかはわからない。では本当に、外装が脱落し、地上に落下するという危険な事態は起き得るのか。

　今年3月末、兵庫県三木市の防災科学技術研究所・兵庫耐震工学研究センター（通称：E-ディフェンス）で2日間にわたって行われた実験の様子。超高層に関連する実大実験はこれが初めての試みとなる。30階建ての30階と29階をモデル化した試験体を用い、超高層建築の上層階でどの程度の層間変形が発生するか、その際に二次部材は脱落するか、などを実大実験で確認した。

　今回使われた地震波は、紀伊半島から高知県沖の震源でマグニチュード8.4の巨大地震が発生したと想定し、その地震波が本州に到達した際の波形をシミュレーションした人口波形（南海波）だ。南海波は「揺れの卓越周期が試験体全体の一次固有周期に極めて近く、2.5秒から3秒になる」（梶原浩一・防災科学技術研究所プロジェクトディレクター）ため、超高層に被害を与えやすい地震の一つだと考えられている。

　南海波による加振は約3分間。最大の揺れ幅は中心から97cmで、両端では約2mもの幅のローリングが発生した。防災科学技術研究所の発表によると、最大振幅の瞬間、外壁部分の層間変形は60分の1に達した。一般的な設計要件（クライテリア）で想定する100分の1を超えており、主要構造部としても余力のレベルまで揺れたことになる。

　だが今回の実験では外装は脱落せず、ガラスも割れなかった。藤谷秀雄・神戸大学工学部准教授はこう話す。「超高層向け部材は以前から特別な設計をしており、中低層に用いられる部材よりも、安全性や余力が大きかったということではないか。100分の1という設計要件からすると、高性能だったといえる」。

　藤谷氏によると、超高層の外装は、層間変形が大きいほど壊れやすくなる。破壊こそしなかったものの、実験により、南海波による層間変形が想定を約1.5倍上回ることが確認された。超高層の周囲を危険地帯としないため、今後も十分な性能確保が必要になる。

（詳細は日経アーキテクチュア2007年5月28日号「追跡能登半島地震／地盤、劣化、金物など　解明進む『壊れた理由』」で）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070531/508143/