過去ログ（07/5/1～07/5/31）

姉歯物件に施工不良　強度低下、建て替えの恐れＨＰ管理員 2007年05月30日 (水) 20時06分 No.147

≪YOMIURI ONLINE≫

　元１級建築士・姉歯秀次被告（４９）による耐震強度偽装物件で、国土交通省と横浜市が一昨年１２月、耐震強度６３％と発表した「グランドベイ横浜」（横浜市鶴見区、１０階建て）のコンクリート柱内に、木くずが混じるなどずさんな施工不良などが見つかっていたことがわかった。

　住民側が依頼した設計事務所が調査したもので、ほかにも耐震壁の強度が過大に見積もられていることを指摘しており、強度が建て替えの対象となる５０％を割り込む恐れも出ている。横浜市は「評価の前提が違っており、強度低下はありえない」としている。

　同物件は、都内の開発会社「ヒューザー」（破産）が建築主で、１９９９年１１月に同市が建築確認。施工は「東鉄工業」（東京都新宿区）だが、実際は建設業法違反などで摘発された熊本県の「木村建設」（破産）に丸投げされていた。

　耐震偽装の発覚後、横浜市が東鉄工業に指示して構造計算書を再計算。その結果、０５年１２月、耐震強度は６３％とされた。当時はコンクリートの状況などは調べておらず、住民が耐震補強工事に向けた現況調査を第三者に依頼していた。

　それによると、コンクリート柱のうち計１９か所で「コア抜き」調査を行ったところ、〈１〉木くずなどゴミが混じっている〈２〉粗い骨材の混入比率が異常に高い――などの施工不良の状況がすべての個所で確認された。各階の柱が一体化していないことを示しており、強度が低下しているとした。

　さらに、横浜市の再計算結果をチェックしたところ、全戸の中央部分にある壁について、耐震壁としての強度が過大に見積もられていると指摘。この結果、建物の強度が基準の２～４割程度に落ちる可能性があるという。

　調査を担当した浜田幸慶・１級建築士は「横浜市の再計算結果は、耐震壁と見てはならないところに強度を持たせており、明らかに不適切だ」と話している。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070529hg02.htm

地デジ移行後の電波障害保証と会計処理の方法は？ＨＰ管理員 2007年05月30日 (水) 19時21分 No.146

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　2011年の地上デジタル放送完全移行で、新たに周辺地域への電波障害が発生する場合に、「原因建物の所有者が補償する」という方針が総務省から打ち出されたと聞いております。

私どものマンションは東京都区内にあり、地上20階で60ｍ近い高さがあります。周辺地域から新たに補償金を求められる可能性はあるのでしょうか。そうした場合には、どこ宛てに支払えばよいのでしょうか。その際の補償費や経費は、組合会計上、どのように扱えばよいのでしょうか。

Ａ：　現在のアナログ放送において発生している電波障害を大きく分けると、建物が電波を遮りテレビが映らなくなる遮蔽障害と建物が電波を反射して映像が二重に映る反射障害があります。地上デジタル放送に移行することにより、遮蔽障害の範囲は大幅に減少し、なおかつ反射障害については発生しなくなると言われています。

ご相談者様のマンションは、「地上20階で60ｍ近い高さ」ということです。現状でも電波障害対策がなされていると思われますが、地上デジタル放送の電波発信方向により、新たに遮蔽障害の原因となる可能性があります。

その場合、地上デジタル化に伴う電波障害対策について、現行どおり原因者負担原則の方法によるならば、マンション周辺の未対策地域を含めた電波障害範囲を確定するための調査実施後、電波障害被害者に対して、施設の設置および配線の電柱共架代等を含めた維持管理費用またはケーブルテレビ加入（対策済みの場合を除く）の初期費用等を負担することが考えられます。
東京都内の場合では、共同受信施設の設置費について、負担金拠出等を定めた区の条例などもありますので、所轄の自治体で確認して下さい。

会計処理方法は、「電波障害対策費」としての勘定科目を設けて「管理費会計」で処理し、大規模な電波障害施設のアンテナを設置するような場合には、「修繕積立金会計」からの取り崩しによる処理が一般的です。
なお、会計処理方法は、それぞれのマンションによって仕訳方法などルールがあると思われます。従来からのルールに基づいて「一貫性のある処理」をすることをお勧めします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070530/508081/

分譲の目玉は無料シャトルバス　マンション→ＪＲ札幌駅　日本グランデ　毎朝５便道内で初ＨＰ管理員 2007年05月30日 (水) 10時51分 No.144

≪北海道新聞≫

　マンション企画・販売の日本グランデ（札幌、平野雅博社長）は２９日、札幌市東区北６東６で建設中の分譲マンションの居住者向けに、通勤・通学用無料シャトルバスを運行させる計画を明らかにした。貸し切りバス道内大手の銀嶺バス（札幌）に委託し、平日毎朝５便、ＪＲ札幌駅北口まで運行する。道内初の試みで、競争の激しい分譲マンションの新たな魅力づくりとして注目を集めそうだ。

　シャトルバスを運行するのは２００９年春完成予定の「エスポアシティ札幌」で、サッポロビール園の西に位置し、２ＬＤＫから４ＬＤＫまでの計１８７戸を擁する大型マンションだ。

　建設主のゲオエステート（名古屋）から、設計から販売までを一括して委託された日本グランデは、岩盤浴設備やミニ図書館を設置するなど高級感を打ち出す中で、専用シャトルバスを売り物の一つとすることにした。

　計画によると、シャトルバスは２８人乗りの大型車両を使い、平日の午前７時２０分から約２０分刻みで、同８時５０分まで５便運行。所要時間は約５分で、徒歩の半分以下の時間で到着する。平野社長は「居住者専用なので、安心できる人も多いのでは」と話す。

　銀嶺バス側は、観光ツアー出発前の時間帯に所有車両を有効活用できるため、「うちにとってもありがたい話」（同社）。日本グランデの経費負担は、自前でバスを購入して運行する場合の５分の１で済み、無料サービス化しても十分に計算が成り立つという。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/29089.html

排水管清掃時に台所の床下から漏水した場合の責任は？ＨＰ管理員 2007年05月29日 (火) 15時27分 No.142

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　築15年の分譲マンションで、先日排水管の清掃があり、階下に水漏れしました。
台所の床下の排水管に穴があいて漏れたのですが、管理組合は専有部分だからすべて私が負担しなければならないと言い、業者は管が錆びていたので責任はない、ただし、階下への保障は保険で出る、と言いました。私は清掃の実施の書面に事故が起きた場合の記載がないことを指摘し、排水管の交換と床を張った費用である約12万円の3割を当方が、7割を業者が負担することになりました。

そもそも床下の排水管は専有部分なのでしょうか？　
修理費は専有部分の所有者が負担するのですか？　
また、この場合、管理組合は関係ないのでしょうか？
教えてください。よろしくお願いします。

Ａ：　設備配管についてまず押さえておかなければならないことは二つあります。
一つは、それが「共用部分」であるか「専有部分」であるかということ。もうひとつは、マンション標準管理規約21条の2の規定で、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」とされている点です。

まず一つめの「共用部分」であるか「専有部分」であるかの問題ですが、これによってだれが責任をとらなければならないかが異なります。
一般には、その住戸のみのための配管は「専有部分」です。給水管ならば水道メーターから住戸内の部分が、排水管ならば住戸内の排水個所から共用排水管との接続部までの部分が「専有部分」に相当します。
ですから、今回の漏水個所が「専有部分」であれば、その住戸の所有者の責任ということになります。こうしたことは、通常、それぞれの管理組合が規約で決めています。

さらに、ご相談にお答えするためには、「床下配管」の配管の位置が「床スラブ（下階との境界となっているコンクリート床）」の上であるか、下であるかを検討しなければなりません。古いマンションでは一般のビルのように、配管が床スラブを貫通して、下階住戸の天井内を通っているケースがありますが、最近のマンションにおける配管は、まずほとんどのケースで、その住戸の床下であっても床スラブの上、つまりかさ上げをした床下部分を通っています。

ご相談者の言われる「床下配管」がもしも床スラブの下を通っているのでしたら、次のような判例があることに注意しておきましょう。

2000（平成12）年3月21日最高裁判決では、床スラブの下の配管は、該当住戸の支配管理下にあるとは言えないので、一体的な管理が必要になるこのような配管部分は「共用部分」である、となりました。ですから、「床スラブ」の下を通っているなら「共用部分」、「床スラブ」の上の配管でしたら「専有部分」ということになります。

次に清掃業者のミスに当たるかという問題です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070526/507961/

ＨＰ管理員 2007年05月29日 (火) 15時28分 No.143

排水管清掃時に台所の床下から漏水した場合の責任は？

一般に、配管洗浄の工事業者は、その配管材種とその劣化度合いを勘案して、管理組合と約束事を作成して清掃工事を行っています。清掃工事業者の明らかなミスによって漏水が発生した場合は、工事業者が責任を負うが、劣化による漏水は責任を持たないという趣旨の約束ごとを文書にしているはずです。

ご相談の内容からは漏水の原因を特定することができませんが、修理費用を負担する者は原則として所有者または原因者ですから、清掃業者の作業ミスであれば業者負担となり、経年による老朽化であれば、その個所が共用部分または専有部分のどちらの範囲であるかにより、管理組合または区分所有者の負担となります。

設備配管の老朽化は放っておいても自然治癒（ちゆ）しません。また竣工図書と異なる部材が使用されていることもままあります。早めにファイバースコープによる内視鏡調査を行って、配管の材種と劣化度を把握し、必要に応じた工事の計画を立てることをお勧めします。
一斉交換する場合もありますから、その時に備えて、マンション標準管理規約にもあるように「一体管理」できるような体制をつくっていくことも必要でしょう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070526/507961/?P=2

老朽マンション　建て替え３２棟止まりＨＰ管理員 2007年05月28日 (月) 13時04分 No.141

≪YOMIURI ONLINE≫

円滑化法制定５年　住民合意・費用が壁

　老朽マンションの建て替え促進を目的に２００２年６月に制定されたマンション建て替え円滑化法を利用して建て替えられたのは、全国で１０件３２棟にとどまっていることが、国土交通省の調査でわかった。

　手続きが進行中なのも２１件５９棟だけで、建て替え促進の「切り札」と考えていた国などの期待は裏切られた。老朽マンションとされる築３０年以上の建物は全国で約１万棟５６万戸に上り、耐震性に問題のある住宅も多い。制定から５年を迎え、建て替えだけに頼るのではなく、補修などを含めた対策の抜本的な見直しが急がれる。

　調査は、国交省が都道府県を通じて３月末現在で実施。建て替え完了・進行中３１件（２２９３戸）のうち２４件を首都圏が占め、ほかも仙台、大阪、広島、福岡各市など大都市に集中する。複数棟の一括建て替えは１１件あり、最大は東京都大田区の８棟３６８戸。

　円滑化法制定前は、住民が区分所有法に基づき建て替えを決議した後の明確なルールはなく、開発業者にいったん土地と建物を売却してしまうか、住民自身で資金集めや反対者との所有権移転交渉をするなどしていた。

　しかし、開発業者が採算が取れないと途中で手を引いたり、住民の立場に法的根拠がないため反対者との交渉がこじれて裁判になったりするケースが相次いだ。阪神大震災でも多くの被災建物で建て替えが遅れる原因となった。

　これらの問題を解消する切り札として制定された円滑化法は、決議後のルールを定め、様々な権限を持つ法人「建て替え組合」を住民が設立できるようにした。組合は反対者に所有権の売り渡しを請求でき、反対者は時価での売却が義務付けられ、速やかに権利移転ができるようになった。

　ただ、国の思惑通りにはならず、国交省は理由として〈１〉住民の合意形成が難しく、円滑化法とセットとなる区分所有法が定める、全体で８割以上の賛成などの条件を超えられない〈２〉建て替え費用が多額で都市部などの好立地を除いて工面できない――ことを挙げる。

　１０年後には、築３０年以上のマンションは現在の３倍の約３万棟になる見通しだ。建て替えが進まないと１９８１年以前の古い耐震基準で建てられた建物が大量に残されて危険な上に、高齢化時代を迎えるのにバリアフリーに対応できない、住民が減って地区が荒廃するなどの問題がある。

　専門家からは〈１〉住民の賛成条件を引き下げる〈２〉危険な建物から退去させる行政の権限を強化する〈３〉費用が少なくて済む補修で済ませる方法を検討する――などの対策が提案されている。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070528hg01.htm

「マンション再生」回らぬ歯車ＨＰ管理員 2007年05月28日 (月) 13時00分 No.139

≪YOMIURI ONLINE≫

賛成５分の４以上「至難」
　マンション建て替え円滑化法が制定されてから５年。各地の事例を見ると、手続きの煩雑さや、円滑化法と一体となっている区分所有法のハードルなどが浮かび上がる。造成団地の大量建て替え時期が迫り、都心と郊外にあるマンションの資産価値の格差という新たな課題も指摘され、専門家からは制度見直しを求める声が出ている。（立川支局　畑武尊）

　◆高額工事費「とても無理」立　川

　◆負担ゼロでも「面倒イヤ」世田谷

■ハードル

　「事前の意向調査では９割が賛成し、可決の自信はあったのに」。東京都世田谷区の「桜上水（さくらじょうすい）団地」建替推進委員長の小森岳史さん（５４）は肩を落とした。

　団地は京王線桜上水駅に近く、全１７棟計４０４戸。昨年４月、円滑化法を利用した一括建て替えを目指したが、その前に乗り越えるべき区分所有法による建て替え決議が障害となった。同法は、決議に所有者全体の５分の４以上と、各棟で３分の２以上の賛成が必要と定める。今回は全体で８３％が賛成したが、３棟が３分の２に１～３票足りずに否決された。

　団地は、東京五輪が開かれた１９６４年に完成。４～５階建てなのにエレベーターがなく、平均７０歳前後の住民は住みづらい。

　計画では、戸数をほぼ２倍にして増加分を分譲し、工事費に充て、住民負担はほぼゼロのはずだった。それでも、「このまま住み続けたい」「工事中の仮住まいはイヤ」と言う人や、団地の資産価値算定に不満を抱く人がいた。小森さんは「一部の反対で全体が迷惑する。ハードルをもっと下げてほしい」と訴える。

■任意建て替え

　大阪府北部の千里ニュータウンにある「新千里南町住宅」（豊中市）は建て替え決議後、円滑化法を使わない「任意建て替え」を選んだ。５階建てだった１１棟は、１４～１５階建てに高層化する工事の真っ最中だ。

　円滑化法を使わない理由を、住民管理組合の島村茂樹さん（６５）は「資産価値が高かったので、業者が一括して購入し、その後の手続きを進めてくれた。住民は完成を待つだけでいい」と説明する。

　円滑化法による建て替え組合を作ると、住民が主体となって反対者への所有権売り渡し請求、知事などへの認可、権利の移転関係などの手続きが必要となる。

　ただ、任意建て替えには問題もある。現在建設中の都内のマンションでは、決議に反対した男性（４４）が着工直前の３月、退去を余儀なくされた。男性は「業者から『いくら払えば出ていくんだ』としつこく迫られた」と、地上げまがいの行為に憤る。

　円滑化法には、こういったことがないように手続きを透明化する狙いもある。

■郊外団地

　６０～７０年代に開発された郊外の造成団地は、住宅不足を補う若い世代向けの一時的住まいの色合いが強かった。しかし、住み続ける人が多く、住民は高齢者が増え、建物の老朽化も進む。ただ、阪急不動産（大阪市）は「交通が便利で資産価値が高くなければ、住民負担が大きくなり、建て替えは難しい」と言う。

　東京都立川市のマンモス団地。現在築４０年の２０棟の建て替え計画が約１０年前に浮上した。しかし、駅までバスで約１０分かかり、新たな入居希望者が少なく、高額の工事費がかかるとされた。住民の女性（７０）は「とても払えない」と嘆く。

　建て替えできない団地では空き家が増え、地区の荒廃が心配される。国土交通省は今年度から、面積などの条件付きで入居３０年以上の郊外団地に出資する制度を設けた。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070528hg02.htm

ＨＰ管理員 2007年05月28日 (月) 13時02分 No.140

「マンション再生」回らぬ歯車

■新たな対策

　建て替えが進まない現状に新たな対策を求める声は多い。

　太田知行・東洋大法科大学院教授（民法）は「建て替え計画を進めるのは住民で作る管理組合だが、現行法には規定がほとんどなく、理事の権限強化や議事録の義務付けなどの法制化が必要」と助言する。

　マンション管理士の千代崎一夫さん（５９）は「修繕して住み続ける努力もすべきだ。行政は、建て替えよりも長く住むための工夫に補助金を出しては」とする。

　国交省も、複数棟ある団地について〈１〉棟ごとに建て替えるためのルール整備をする〈２〉改修と建て替えを組み合わせて実施できる制度を検討する――などの対応が必要と認める。

　８１年以前の旧耐震基準で建てられた建物の耐震診断が進んでいないことも背景にある。東京では対象となる２２万戸のうち診断を終えたのは２０００戸のみ。危険と診断されて資産価値が下がるのを心配する持ち主が多く、行政が強く推し進める必要があるとされる。

郊外「団地型」正念場

　国土交通省によると、マンションは１９６０年代から大量に建設され始め、９７年に３３０万戸だったのが現在は５０５万戸に増えた。約１３００万人が暮らし、毎年、２０万戸前後が新たに供給されている。

　６０～７０年代に大量造成された複数の棟で構成される「団地型」は、今後一気に建て替え時期を迎える。ほとんどがマンション需要の少ない郊外にあり、敷地の一部売却などによる工事費工面は難しいとされる。

　老朽マンションについては、法などの明確な基準はなく、国などはおおむね築３０年を目安としている。ただ、専門家らは「実際の寿命は建物によって様々で、判断は難しい」とする。

　欧米では、マンションの建て替えは日本ほど盛んではない。

　外国の法制度に詳しい鎌野邦樹・早稲田大法科大学院教授によると、フランスやドイツなど欧州諸国では「石の文化」が根底にあり、建物を恒久的に使用するのが原則。建て替えはまず行われず、火災で使用不能になった場合などに限り、所有者の過半数の賛成などで再建が可能となる。米国も建物が損壊した場合に所有者の８割の賛成で建て替えができる。

　◆安全と活力保つために

　「足が悪く、５階まで上がれない。一刻も早くエレベーターを付けてほしい」。ある住民管理組合に届いた手紙だ。「年金暮らしで工事費が出せない」「住み慣れた場所に最後までいたい」という声も多い。

　住民の考えは十人十色でまとめるのは難しい。老朽マンションの住民は高齢者が多く、資金などの問題でおいそれとは建て替えできない事情もある。

　しかし、老朽化した建物を放置すると地震などでの危険性は高まり、地域も活力を失う。「マンション高齢化時代」は確実に迫っており、円滑化法などで不十分なら国は早急に新たな対策に取り組む必要がある。

　区分所有法

　マンションなどの所有関係や共同管理の方法などを定めた法律。マンション建設が盛んになった１９６３年に施行された。建て替え促進を目指して２００２年に改正されたが、建て替え決議に必要な賛成者の割合については見直されなかった。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070528hg02.htm

マンション内で傍若無人な態度の住人がいます。どういう場合にどんな措置がとれるのでしょうか。ＨＰ管理員 2007年05月26日 (土) 16時25分 No.136

≪asahi.com≫

【質問】１年前から私のマンションの３０１号室に賃貸で入って来たＡさんは、傍若無人でベランダで大声で歌を歌ったり、密室のエレベーター内で女性に親しげに声をかけて聞くに絶えないことを言ってからかったり、注意する管理員には、暴力には及ばなかったものの大声で怒鳴るなど異常な態度をとっています。管理組合の理事会でもどうしたら良いか議論がなされています。マンションの借家人に対して、どういう場合にどんな措置がとれるのでしょうか。

【答え】借家人のＡさんとして、区分所有者の賃貸人をＢさんとして話を進めましょう。

　区分所有法第６条第１項は、「区分所有者は建物の保存に有毒な行為、その他の建物の管理又は使用に関して区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定しています。同法第５７条第１項は、「６条１項の規定する行為をした場合又はするおそれのある場合は、区分所有者はその行為を停止し、……予防する為必要な措置を執る」ことが出来る旨、規定しています。

「共同の利益に反する行為」とは、裁判例から次の場合が認められています

（コメンタールマンション区分所有法より）。

（１）「行為を停止できる場合」

・騒音または悪臭の原因となる行為―カラオケ店に対し一定時間カラオケの営業を認めた事例

・保育所としての使用禁止が認められた事例

・ペットの飼育について禁止を認めた事例

（２）「行為の結果を除去する場合」

・共用部分であるピロティ部分を物置として使用していた事例

・ガス風呂釜を設置するため、構造上の共用部分である壁柱の部分に穴を開けた区分所有者に復旧工事を認めた事例

・テラスに設置したサンルームの撤去を認めた事例

（３）「行為を予防する為に必要な措置を執る場合（予防）」

・裁判事例ではありませんが、例えば耐力壁を除去・加工しようとしている場合などに工事禁止の仮処分申請が可能でありましょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200705260143.html

ＨＰ管理員 2007年05月26日 (土) 16時28分 No.138

マンション内で傍若無人な態度の住人がいます。どういう場合にどんな措置がとれるのでしょうか。

【質問】しかし、Ａさんはマンションの理事会にもいろいろと難癖をつけて来て、一筋縄では動くような人ではありません。理事の中でも女性は復讐（ふくしゅう）されるのではないかとおびえたり、子供に危害が加えられたりしてもと尻込みする人もいます。法的に管理組合として出来る方法を考えたいのですが、区分所有法第５７条第１項により、具体的にどのような防止策を組合はとることが出来るのでしょうか。

【答え】区分所有法第５７条第１項は、借家人（占有者）に対しても同法第５７条第４項で準用すると規定しています。したがって、借家人も区分所有者と同じように共同の利益を害する行為をした場合、管理組合が必要な措置をとることが出来ます。管理組合の理事会または総会で検討し、共同の利益に反する行為であればそれを停止させるため、理事長からの注意・勧告が出来るでしょう。

　エレベーター内の女性に対するいやがらせがあれば、迷惑防止条例違反で警察に刑事告訴を個人的にもすることが出来ます。

【質問】集会で注意・勧告を決議するといっても、後でＡさんから報復を受けるのではないかと思うと大変恐ろしいのですが。

【答え】でも恐ろしがってばかりでは進展もないわけで、Ａさんが暴力を行使しようとする場合は、すぐに１１０番して警察に来てもらう場面もあるでしょうが、暴力を怖がっていては、いつまでたってもＡさんに円満な共同生活を営ませることが出来ないので、全員が一体になってＡさんに当たらなければなりません。一人一人が自分の所有するマンションの生活環境を良い状態に維持しなければ、マンションの経済的価値も下落してしまうでしょう。

【質問】理事会がＡさんに共同の利益に反する行為を止めるよう求めたのですが、Ａさんは聞き入れようとしません。このような場合は裁判を起こすことはできるのでしょうか。また、区分所有者の集会において裁判を提起する場合の議決の条件はどのようなことになるのでしょうか。

【答え】裁判を提起するための条件は、区分所有法第５７条第２項で集会の決議によると規定されていますので、この決議は普通決議でよいことになります。そして管理者（多くのマンションでは理事長）が過半数の賛成を得て原告となり、裁判を提起することが出来ます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200705260143.html

「空き待ち」が出る中古マンションの秘密ＨＰ管理員 2007年05月25日 (金) 13時31分 No.134

≪日経ビジネスオンライン≫

「安心」が資産価値を守る時代に

大阪府枚方市に築後30年、総戸数380戸の「労住マキノハイツ」がある。

　高度成長期、枚方が大阪のベッドタウンとして拡大するのを支えた団地のひとつ。立地が特段いいわけでもない。平均的な部屋の広さは70平方メートル弱。外観は典型的な郊外型マンションなのだが、地元の不動産業者に「空き待ち」のオファーが入るほど人気が高い。数年前、600万円ほどで「投げ売り」されていた住戸の価格が、リフォーム込みとはいえ900万円近くまで回復した。古いマンションでは珍しい現象だ。仮に1戸平均100万円のアップとしても、団地の総資産額はだいたい4億円上がったことになる。

　周辺の地価は停滞したままだ。普通ならマンションの中古価格はどんどん下がり続ける。なぜ、上昇に転じたのか? 　

　ここでの暮らしが「安心」できるからだ。

　住民たちが、自前の「企画＆管理力」で建物とコミュニティの維持・安定化を図っていることから「安心感」が具体的な形、あるいは住民間の関係性として目に見えるようになった。それが口コミで評価され、資産価値の上昇につながっている。この事実は、もうすぐ築後30年以上のマンションが100万戸を突破する大量ストック時代において、極めて示唆的である。と同時に、いま、新築マンションを買っている人たちが資産価値を守るうえでも大切なヒントを与えてくれるだろう。

　マキノハイツの転機は、7年前の「大規模修繕に向けての長期修繕計画づくり」だった。それまでは、管理組合の役員のなり手もなく、委託した管理会社に維持管理すべてを「丸投げ」していた。しかし、建物の老朽化がいよいよ進み、高齢者の一人暮らしが増え、「何とかしなくては」と考えた住民が管理組合の連合組織「NPO法人京滋マンション管理対策協議会(以下、京滋管対協)」に相談したことから流れが変わった。

「楽しく、賢く、新しく」

　京滋管対協は、京都・滋賀を中心に200以上の管理組合(約2万4000戸)が加盟する団体。「楽しい管理組合を作ろう！賢い区分所有者になろう！新しい地域コミュニティを作ろう！」をキャッチフレーズにコンサルタントの派遣や研修会を通じてマンション住民の「企画＆管理力」の向上を図っている。

　「自分の資産は自分で守ろう」。第三者から改めてこの原則の大切さに気づかされた住民たちは「素人は手を出すな」と言わんばかりの管理会社のやり方を切り崩すところから「自力更生」へと進んだ。活動を先導する住民の1人、Tさんが言う。

　「たまたま管理組合の理事長になったのですが、会社から派遣されていた管理人のずさんさに驚きました。過去の修繕工事の履歴を出してほしいと言っても回答なし。いつ、どこをどう修繕したのかが分からなければ、長期の修繕計画は立てられません。管理費の使い道も不透明。領収書類も仕分けせず、袋の中に突っ込んだまま。長距離の私用電話はかけまくる。まるで団地の『主』のような振る舞いでした。いろいろ問いただしたら、素人は黙っとれ、という感じで話にならない。口も利きたくなかったので、恋人どうしでもないのに毎日『交換日記』で、質問を投げかけ、答えさせた。初めは素人が専門家に太刀打ちできるかと不安だったけど、住民の中にも建築や不動産、金融のプロがおりました。チームを組んで徹底的にチェック。1年後には管理人を交代してもらった。マンションの資産は、単なる建物やない。第一に人、そしてその生活そのものなんです」

マンションの一大イベント、大規模修繕

　一般に築後10～15年で迎える「大規模修繕」は、マンションにとって一大イベントである。

　外壁や屋上、バルコニー、階段、廊下などの「共用部分」、給排水、ガス、電気、消防などの「設備関係」、道路や駐車場の「外溝」などを含む大規模修繕は、長期の修繕計画のもとに行われる。億単位のお金をかけることも珍しくない。その工事費用は、住民が月々支払う「管理費等」に含まれる修繕積立金によって賄われる。

　超高層タワーマンションであれ、低層の小規模マンションであれ、建物の劣化を防ぐ大規模修繕は不可欠だ。もしも修繕を怠れば、外壁のひび割れから雨水が浸入し、地獄の苦しみを味わうことになる。工事や支払い方法の判断は「住民総会」での「合意」に委ねられる。オレは関係ない、と主張しても、マンション住民である限り、この手続きを避けては通れない。

　にもかかわらず、マンション購入時に大規模修繕に至る経緯が詳しく説明されることは少ない。たいてい管理会社のマニュアルに沿った修繕計画が示され、「こうなっています」で、おしまい。建物の立地や規模、施工、管理状況で痛み方は千差万別。合理的な修繕はマニュアル通りとはならないのだが……。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070523/125440/

ＨＰ管理員 2007年05月25日 (金) 13時32分 No.135

「空き待ち」が出る中古マンションの秘密

大規模修繕の進め方については稿を改めるが、マキノハイツでは、住民が京滋管対協のスタッフの協力を得て、個々の工事業者と徹底的に話し合った。従来は管理会社に委ねていた工事を、定年退職した住民が中心となってコントロールした。他のマンションが修繕工事をしている現場にも足を運び、材料や工法についてヒアリングを重ね、判断を下した。その結果、管理会社への丸投げより格段に安い値段で、大規模修繕を完遂。さらに光ファイバー設備の導入、電気設備容量のアップ、駐車場・駐輪場の増設、地上デジタル放送対応工事まで終わらせてしまった。

　こうした建物の改修の傍ら、住民は、コミュニティの再生にも乗り出す。まず「かけはし」という高齢者住民向けの互助組織を立ち上げた。仲間どうしが1回一律300円で網戸の張り替えから包丁研ぎ、水道のパッキンの交換、散髪など「かゆい所に手が届く」サービスの提供を始めたのだ。

物置同然だったプレハブを改築し、「かけはし」の共有スペースにすると高齢者が次々と訪問。「顔づけ」の関係ができてくる。やがて、集会室での「食事会」、近郊への「ハイキング」などが企画され、週1回、マンションに併設された公園の藤棚の下で「カフェテラス」が設けられるようになった。藤棚カフェには、高齢者ばかりでなく、子どもたちも集まってくる。ここで顔を合わせることで着実に「安心感」が育まれている。

空室700万戸時代に問われる、管理の「企画力」

　Tさんは言う。
　「マンションの管理は、住民どうし、愉しみながらやるのが一番。そうすれば、いろんな企画が生まれてきます。管理力は企画力。ある日、突然、手の力が衰えてビンのふたを開けられなくなる。それが高齢化の現実です。困っていることがあったら、お互いさま。いずれ、僕らもサポートを受ける側に回るかもしれないのですから、いまが勝負です」

　建物の維持管理、すべてを住民が担うのは困難だ。専門家との連携なくしては成しえない。だが、住民の意識次第で管理会社の仕事の「質」は間違いなく変わる。

　俗諺の「マンションは管理を買え」とは、こういう事情の裏返しにほかならない。住民の自治意識、協同意識も資産のうちなのだ。

ふだんから住民間のコミュニケーションをいかに図っているかで、建物を良好に保てるかどうかは決まってくる。京滋管対協に加盟する、ある小規模マンションは、集会室がない。日常的に住民が打ち合わせをできる場所がないのはコミュニケーション上のハンディとも言える。その代わり、このマンションでは年に1度の「定期住民総会」を近くのシティホテルで開き、ホテル内のレストランで昼食会も催す。食事に舌鼓を打ちながらフランクにマンションのこれからを語り合えるので、住民総会への出席率はほぼ100パーセントをキープ。その費用を管理費から捻出するのは「全然、惜しくない」と住民たちは言う。これも企画の妙と言えようか。

　いま、日本全国の総住戸数は、約5400万戸。そのうち人が住んでいるのは4700万戸。700万戸が空き家である。空室率は13パーセントに近い。明らかに供給過剰モードに突入している。今後も少子高齢化で空室は増えていく。マンション間での入居者争奪戦は、ますます激しくなっていくだろう。その中で、人々はマンションの何に魅力を感じて住み続けようとするだろうか。

資産価値を守るのは「安心感」

　国土交通省の「住宅の資産価値に関する研究」は、日本の住宅の資産価値が「中古になった時点(購入時点)で2割下落」と記し、資産価値に影響を与えるものとして「立地(交通利便性)」「見栄え」「日照」「空間的ゆとり」などを挙げる。

　これらは「過去」の分析としては有効だろう。地価が右肩上がりで、建物をスクラップ＆ビルドすることが一定の合理性を持っていた時代には、家を買ったとたん2割値段が下がっても一応の辻褄が合った。しかし、もはや全国的な地価上昇は考えられない。資産価値における「立地」の優位性は不変だとしても、「見栄え」や「空間的ゆとり」への志向性はどうか…。

　人間は、プライバシーを守りたい一方で、他人とのつながりを求める厄介な動物だ。1人では生きていけない。私は、コミュニティの「安心感」がマンション選択の重要な基準になる日はそう遠くない、と感じている。では、一般のマンションが「安心感」を醸成するためには何から手をつければいいか。住民共通の関心事は「お金」。修繕積立金を含む「管理費等」の使い方のチェックが第一歩になるだろう。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070523/125440/?P=2

シンドラー製、ワイヤ破断…ずさん検査、見落としかＨＰ管理員 2007年05月24日 (木) 19時10分 No.133

≪YOMIURI ONLINE≫

　都市再生機構が所有する東京都杉並区の賃貸マンション（１４階建て）で３月下旬、シンドラーエレベータ（江東区）社製のエレベーターのかごをつるす３本のワイヤロープのうち、１本を構成する束の一部が破断していたことが２３日、わかった。同社は、昨年６月の死亡事故直後の定期検査で「問題なし」と都に報告していた。国土交通省では、「ずさんな検査で劣化を見落としていた可能性が高い」として、同社が保守点検する約７０００基について緊急点検を行うよう、都道府県などに通知する。

　このマンションは、「プロムナード荻窪２号棟」。国交省などによると、３月２５日夜、住民から、「異常音がする」との連絡がシンドラー社に入った。ワイヤロープは、それぞれが８本の鉄線の束からなるが、このうち１本の束が完全に破断していた。同社は都市再生機構に報告し、同月３１日にロープを交換するとともに、４月１８日に事故報告書を同機構に提出したが、同機構は今月２２日まで、都や国交省に報告していなかった。

　日本工業規格（ＪＩＳ）の検査基準では、ワイヤロープについて、摩耗した部分でも通常の９０％以上の太さを求めており、今回のような束の破断はＪＩＳ基準に反しているという。

　このエレベーターは一昨年８月から運転を開始。同機構では「確認が不十分で、束の破断だと認識していなかった」と説明しており、他のエレベーターの事故報告書を再点検する。

　シンドラー社は「破断の原因がはっきりせず、現段階でコメントは控えたい」としている。

「オーチス製」６基ワイヤロープ破断…神戸市

　東京都港区の六本木ヒルズ「森タワー」で４月、「日本オーチス・エレベータ」（東京）社製のエレベーターのワイヤロープが破断、火災となった事故を受け、同社に緊急点検を指示していた神戸市は２３日、兵庫県庁などの９基にワイヤロープの一部破断などが見つかったと発表した。いずれも破損程度は軽く、すでに修理を済ませたという。市は点検結果を国土交通省に報告する。市によると、９基のうち、ワイヤロープの一部破断は、マンションや県庁などに設置された６基。残り３基はワイヤロープが通常より伸びた状態になっていた。

http://job.yomiuri.co.jp/news/jo_ne_07052406.cfm

悪質な滞納者が滞納額の一部しか支払わない場合、どうすればよいか？ＨＰ管理員 2007年05月24日 (木) 13時33分 No.132

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：強制執行による財産差し押さえ等の措置を滞納者に一度説明したところ、滞納者がすぐに反応したのはよいのですが、滞納金額とかけ離れた少額（5000～1万円程度）だけ支払ってきました。こうした場合、どうすればよいのでしょうか。
その後も明らかに滞納が継続すると予想される場合でも、一部だけ支払えばよいことになるのでしょうか。残額分の支払いの催促や回収の手段として、どのような手を打てばよいでしょうか？

Ａ：悪質な滞納者が、きつく支払いを催促すると、滞納分のごくわずかな分を、支払ってくることはよくあることです。
その場合、滞納者が、「今月分の一部として」というように、充当先を指定してこない限り、古い分から、充当していきます。別に一部しか支払ってもらわないから受け取れないというものではありません。1カ月に満たなくても構いません。ともかく受け取って不足している滞納分を、裁判手続きで請求すればよいのです。

これまで何回も説明してきたので、裁判手続きについては説明を省略します。

何回も、一部しか支払わず、また、催促されないと支払わない人に対しては、本来の滞納分の他に、将来請求といって、今後の管理費の分まで判決の主文で認められる場合があるので、悪質性を立証して、将来請求を認めてもらっておくと、滞納がかさんだ場合に楽です。代理人を使わず、管理者として請求する場合は、裁判所とご相談ください。

回収のためには、どのような方法を選択する場合でも、滞納に至るまでの経緯や金額、一部金額の支払いまでの経緯や金額について、該当日時を含む記録を詳細につけておくことが大切です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070523/507861/

防犯カメラを設置する際のポイントをお教えくださいＨＰ管理員 2007年05月23日 (水) 13時05分 No.130

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：築15年の単棟型のマンションです。
共用部分に防犯カメラを設置する際の個数、位置や向き、動作環境についてポイントをお教えください。
また、工事費はどの程度を見込めばよいでしょうか。

＜建物の概要＞
・通勤管理（9：00～15：00）
・11階建て　60戸
・共用玄関（オートロック式）　エレベーター1台（8人乗り）
・各階共用外廊下・外部非常階段（屋上出口あり）
・平置き駐車場（敷地内・40台）
・屋根付き駐輪場（敷地内・120台分）
・専用庭付き住戸6戸
・周囲は幹線道路（20ｍ幅員）1面と生活道路（6ｍ幅員）2面に囲まれ、残りは戸建て住宅地の庭と月極駐車場のフェンスに接している。

Ａ：　防犯カメラを設置する目的は、犯罪抑止と有事の際に被疑者を特定するための有効な録画を一定期間残しておくことにあります。防犯カメラが設置されていたため犯人検挙につながった事件が何例も紹介され、防犯カメラの有効性は疑いないものになってきました。最近はマンションにとっても、なくてはならないものとなっています。

今回のご質問について具体的に考えていきましょう。
＜共用玄関付近＞
（1）共用玄関が、道路からの見通しがきかない場合、死角となる場所および共用玄関外付近にいる人物が「画角Ｂ」（※1）で映るように設置する。
（2）共用玄関の扉を通過する人物が「画角Ｂ」で映るように設置する。
＜駐輪場や駐車場に通ずる共用出入り口＞
（3）道路からの見通しがきかない場合、共用出入り口の扉を通過する人物が「画角Ｂ」で映るように設置する。
＜共用メールコーナー＞
（4）共用メールコーナー内、集合郵便受け箱の投入口側が「画角Ａ」（※2）で映るように設置する。
（5）共用メールコーナー内、集合郵便受け箱の取り出し口側が「画角Ａ」で映るように設置する。
＜エントランスホール＞
（6）エントランスホールに立つ人物が「画角Ａ」で映るように設置する。
＜エレベーターホール＞
（7）エレベーターホールに立つ人物が「画角Ｂ」で映るように設置する。
＜エレベーター＞（※5）
（8）エレベーターかご内の人物と階数表示盤が映る位置に「画角Ｃ」（※3）で映るように設置する。
＜駐輪場＞
（9）駐輪場の構造上、周囲から内部を見通せない場合には、駐輪場が「画角Ａ」で映るように設置する。
＜駐車場＞
（10）駐車場に入場する車両と運転者、さらにナンバープレートが確認できる位置に、車両が「画角Ｂ」で映るように設置する。
（11）駐車場から出場する車両と運転者、さらにナンバープレートが確認できる位置に、車両が「画角Ｂ」で映るように設置する。
（12）車路や駐車状況を見渡す視野範囲を「画角ＡＡ」（※4）で映るように設置する。
＜ゴミ置場＞
（13）道路等から見通しがきかない場合、ゴミ置場扉全体が「画角Ａ」で映るように設置する。

以上、カメラの配置に関しては13台が必要と考えられますが、（1）と（4）は不要と考えて差し支えないでしょう。したがって11台が設置対象となります。
このうち（8）のエレベーターかご内カメラに関してはエレベーター会社でないと設置できません。したがって、以下の費用算定の対象には含んでいません。
　
次に費用面を検討します。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070522/507779/?P=1

ＨＰ管理員 2007年05月23日 (水) 13時06分 No.131

防犯カメラを設置する際のポイントをお教えください

・機器類の概算費用と施工費はおおよそ以下のようになります。
　防犯カメラ（2）（3）（5）（6）（7）計5台はドーム型カメラ　
＠7万円とすると5×7万円＝35万0000円
（9）（10）（11）（12）（13）計5台は屋外方型カメラ
＠12万円とすると5×12万円＝60万0000円
カメラドライブユニット（カメラ４台用）
＠10万円とすると3×10万円＝30万0000円
デジタルレコーダー（カメラ16台用）
＠85万円とすると1×85万円＝85万0000円
モニターテレビ
＠10万円とすると1×10万円＝10万0000円
　計　　1式　　220万0000円
施工費　 1式　　 50万0000円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計 1式　　270万0000円

5年リースだと1カ月当たり約5万4000円となります。
なお、海外製品を使うと、機器類の費用は国産品の約1／2になります。

注１：
※1「画角Ｂ」とは、画面全体に人物の全身が映る大きさで、人物の特徴がわかる。

※2 「画角Ａ」とは、画面のほぼ1／2の高さに人物の全身が映る大きさで、男女の区別がつく。

※3 「画角Ｃ」とは、人物の胸部から上が画面全体を占める大きさで、人物の目鼻が見え、人相が認識できる。

※4 「画角ＡＡ」とは、画面のほぼ1／3の高さに人物の全身が映る大きさで、人の数がわかる。

※5　防災上、エレベーターの１階エントランスホール側ドアに防犯窓が設置できない場合、１階エレベータードア付近に、かご内を映すモニターテレビを設置する必要があります。　

注2：　他のカメラで求められる画角と画像性能を得られる場合は、兼用が可能です。

注3：　出入り口付近が視野に入る場合は、逆光に強いワイドダイナミックタイプのカメラを使用する必要があります。

注4：　カメラを暗い場所に設置する場合は、カメラの被写体照度（必要とする明るさ）以上の照度を確保する必要があります。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070522/507779/?P=2

施設開放　深まる交流【マンション快適ライフ】ＨＰ管理員 2007年05月22日 (火) 21時29分 No.128

≪YOMIURI ONLINE≫

お祭りや展示会　近隣住民と一緒に

　マンションの共用施設を地域に開放して、近隣住民との交流を深める取り組みが注目されている。“市民ギャラリー”を設けたり、広場でイベントを開催したり。近隣住民とのふれ合いが、自分の住む町への愛着を深めることにつながっているようだ。

　千葉市美浜区にあるマンション「千葉ガーデンタウン」の管理センターを訪ねると、色鮮やかな絵が壁一面に張り出されていた。近所の小学校の４～６年生が描いた「環境ポスター」だ。

　６棟１４１４戸の大型マンションで、管理センターの一部を「ギャラリー」として活用している。マンション居住者ではない近隣住民も作品を展示できる。もちろん見学もできる。「ギャラリー」の運営は管理規約では特に定めておらず、マンション住民のボランティアで組織する「ギャラリー委員会」に任されている。「商行為は行わない」などの自主ルールを設けて運営している。

　管理組合副理事長の益田清さん（７１）は「三十数年前の入居当時、ガーデンタウンの住民が町内の人口の７割を占めていました。地域が一体となって街づくりを進めていくために、率先してコミュニティー活動を行ってきました」と説明する。

　同じ管理センター内にあるケーブルテレビ局も、地元住民同士の交流に一役買っている。マンション住民のボランティアが地元小学校の行事などを撮影してつくった番組を放送し、近隣住民も視聴している。ＰＴＡの保護者が、卒業記念のビデオ編集にケーブルテレビ局のスタジオを利用することもある。

　さいたま市の「ライオンズガーデン西浦和」（１９３戸）は地域との交流に、敷地内の「多目的コート」を利用している。テニスなどができる「多目的コート」で、もちつき大会や祭りを行う際に、地元の自治会にも参加してもらっている。夏には、子どもたちのラジオ体操の会場として開放している。

　管理組合理事長の森文孝さん（４９）は、「自宅と会社の往復で近所の人の顔も分からなかったが、知り合いが増え、あいさつが交わせるようになりました」と話す。

　マンションは様々な地域から住民が集まってくる。このため居住者は入居当初、地域になじみが薄い場合が多い。近隣住民と積極的なふれ合いの機会を持つことで、新しい知人ができ、地域に愛着を持てるようになる。共用施設の開放は、そうしたふれ合いの場をつくるきっかけになる。

　例えばマンションの敷地を利用するなどして防災訓練などを近隣住民と一緒に行っておけば、災害時、地域の連携に役立つ。

　社団法人高層住宅管理業協会（東京）の参与、松岡英雄さんは「マンションの数が増え、マンション住民には、地域社会での活躍が期待されています。管理組合の活動を考えるときには、マンション内だけでなく地域にも目を向けてほしい」と話している。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070522hg01.htm

ＨＰ管理員 2007年05月21日 (月) 20時11分 No.127

◆管理をめぐるトラブルとは！？

★スタジオ

（和久井キャスター）
５人に１人。これは札幌でマンションに住む人の割合です。
実はこのマンション、管理をめぐってトラブルになるケースが少なくありません。
原因はどこにあるのか、あるマンションのケースを取材しました。

★ＶＴＲ

【マンションの建物】
札幌・豊平区のマンションです。建築から１３年がたち、
大規模な修繕の時期を迎えています。
このマンションに異変が見つかったのは去年暮れのことでした。

【白尾卓人さんの話】
「漏水をしているというマークなんですね」

【漏水の警告が出ている水道メーター】
マンションの水道メーターには「水漏れ」を知らせる表示が出ていました。

【受水槽のある地下室へ】
案内されたのは、地下にある受水槽。マンション全体で使われる水道水は
一旦、ここに貯められ、各部屋へと送られます。

【白尾卓人さんの話】
「この部分、水がついています。明らかに漏水」

【さびた水道管、落ちる水滴】
水道管は赤さびに覆われ、さらに、水道管からは常に水がしたたり落ち、
床には水溜りができていました。

【白尾卓人さんの話】
「札幌市水道局が設置しているメーターに反映される。
　漏水した分を多く支払っている」

【資料を読む白尾卓人さん】
住民のひとり、白尾さんはマンションの修繕委員長をつとめています。
大規模修繕に向けた準備の中で水道料金の異変に気付きました。

【水道料金の資料】
これは、このマンションの水道料金の１年ごとの推移をあらわした資料です。
全世帯分を合計した水道料金は３８０万円から多くても４００万円ほど。
それが、去年は４２０万円に跳ね上がったのです。

【白尾卓人さんの話】
「支出の部分が極端にはね上がり、おかしいという事で、考えられるのは漏水。
　当然、管理会社からの報告がなされるべきだが、一切ない」

【マンションの建物】
このマンションの管理を請け負う会社は、水漏れを見逃していました。

【録音テープと再生機】
疑問を感じた住民たちが管理会社と話しあった時のやりとりが残されています。

【録音された、住民と管理会社のやりとり】
（管理会社）
「確かに漏れている事は事実ですが、日常の業務で確認できないので
　契約上の責任はない」

（住民）
「ポタポタ水が落ちているのに気付かなかったのが許されるのか」

（管理会社）
「気付けば当然、報告すること」

（住民）
「漏水の事実はある、あなたの言う事は逃げ口実だ」

水漏れについては“契約に含まれていない”と主張する管理会社。

【資料を見るマンション情報センター・長江雄平さん】
マンション問題に詳しいＮＰＯ団体に、住民側と管理会社が交わした
契約資料などの分析を依頼すると。

【マンション情報センター・長江雄平さんの話】
「報告書の中に水漏れの科目がある、管理会社が“義務はない”と言うのは
　まったく的はずれ、管理会社のモラルの問題」

【建物目視点検報告書】
管理会社から住民側に定期的に渡される報告書には水漏れの欄があり、
しかも、住民が指摘してからはじめて、水漏れがある事をあらわす「×印」がつけられました。

【マンション情報センター・長江雄平さんの話】
「管理会社は、報告する義務を怠っていた、義務を果たさないのは非常に問題ある」

【マンションの受水槽を見るマンション情報センター・長江雄平さん】
さらに、実際の水漏れ箇所をＮＰＯ団体が訪れると。

【マンション情報センター・長江雄平さんの話】
「完璧にこれは日常点検の分野、一滴でも落ちた時点で
　水漏れと指摘するのが管理会社の仕事」

【マンションの理事会の様子】
マンションの住民たちは今後、管理会社に対しどう対応をするか、検討をはじめました。

【理事会でのやりとり】
（参加者①）
「設備点検をお願いしたのだから、お願いして料金も払っているのだから
　払った事に対する業務をやっていただいていない」

（参加者②）
「漏水も明らかに水溜りがあって跡があるにも関わらず
　管理会社は“確認できません”と言う、何のための管理なのか」

【マンションの建物】
取材を進めると、この管理会社は他のマンションでも
同じような問題を起こしていることがわかりました。
札幌・中央区のマンションです。このマンションでは、少なくとも７ヶ月間にわたって
水漏れが放置され、すでに１００万円以上の損害が出ています。
ここでも、水漏れに気付いたのは住民でした。

【西井久男さんの話】
「管理会社が動くよりも私たちが早かった」

【水道量の資料】
このマンションでも水道の使用量が急に増え、住民側が異変に気付いたのだといいます。

【調査場所へ向う西井久男さん】
どの場所から水が漏れているかを特定するため、
土の中に埋められた水道管の調査がはじまろうとしています。

【西井久男さんの話】
「これだけのルートのどこかで漏れている、それを探し当てなければならない。
　管理会社の問題への対処の仕方が不満」

【管理会社が入っているビル】
今回、問題となっている管理会社は道内でも大手で
およそ３００のマンションの管理を請け負っているといいます。
しかし、取材に対しては「一切、コメントできない」と話しています。

【住民総会の様子】
水漏れが見つかった札幌・豊平区のマンションでは、この日、住民たちが集りました。

【住民の話】
（住民①）
「管理費だけ払っていれば、安心してまかせられると思っていた」

（住民②）
「開いた口がふさがらない」

【住民総会の様子】
裁判を起こすなど、管理会社と闘うことを決めた住民たち。

【白尾卓人さんの話】
「泣き寝入りする必要はない、徹底してやる」

【マンションの建物】
住民の目が届きにくいマンションの維持管理。この管理を請け負う
会社との間でトラブルを抱えるマンションは決して少なくありません

http://www.stv.ne.jp/tv/dnews/past/index.html

事故を公表せず、隠そうとする体質が多いＨＰ管理員 2007年05月18日 (金) 19時25分 No.125

≪オーマイニュースより≫

事故を公表せず、隠そうとする体質が多い
貯金口座や振込み依頼書などが流出した

株式会社東急コミュニティーは、ある管理組合宛の文書を外部に流出させた。

　漏洩されたのは、同社東京東支店が、管理を受託するＨ東陽町管理組合（江東区千石）の財務文書等である。Ｈ東陽町管理組合は、東急コミュニティーに管理を委託し、東京東支店が担当している。

　東急コミュニティーから判明した流出文書は、以下の通りである。

　・　組合管理台帳預金口座一覧

　・　三井住友銀行宛残高証明依頼書兼預金口座振替依頼書

　・　ＵＦＪ銀行宛残高証明依頼書

　・　東京三菱銀行宛残高証明依頼書兼預金口座振替依頼書

　流出文書により、Ｈ東陽町管理組合の預金口座開設金融機関名や預金残高、当時の管理組合理事長宅の住所や電話番号が分かってしまう。

　これらの文書は、同社からＨ東陽町管理組合役員宛に送付されるべきものであった。

　ところが、同社東京東支店担当者は、何故か別のマンション管理組合であるＡ東陽町管理組合役員に送付したのである。Ａ東陽町も同社東京東支店に管理を委託し、Ｈ東陽町の担当者と同じ人物が担当していた。

　Ａ東陽町管理組合役員からの連絡によって文書流出が判明（２００６年１月１７日）。

　しかし、文書流出発覚後の同社の対応は遅かった。

　東急コミュニティーが、管理組合に文書で報告したのは３カ月後の２００６年４月１９日である。

　管理組合役員による、再三の説明要求の後である。

　しかも、「当時の担当者が、すでに退職している関係から調査は不可能であり、何卒ご容赦頂きたく」と言うだけで、文書流出の詳細は不明のままである。

　東急コミュニティーには、自社の誤りを積極的に調査・公表し、再発防止につなげる事をしないで、隠蔽しようとする体質があるのではないかと疑わせる。

　情報漏洩への対処は、積極的に事実を公表した方が、信用を失う度合いが少なくて済むはずだ。隠蔽しようとすれば、大きく社会的信用を失ってしまうことは経営の常識である。

http://www.ohmynews.co.jp/news/20070516/11175

はじめての理事長、管理組合運営のポイントは？ＨＰ管理員 2007年05月16日 (水) 19時54分 No.123

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：京都府宇治市にある分譲マンションの管理組合法人です。築11年目で1年交替の理事を受けて、自分が理事長に互選されました。まず区分所有者のいろんな声を聞くことから始めたいと思うのですが、何かお手本はありませんか。
また、確実に物事を進めていくために必須項目の年間遂行予定表を作りたいのですが、見本はないでしょうか。何から手をつければいいのか悩んでいます。
ご教示よろしくお願いいたします。

Ａ：理事長就任大変だと思います。でもいつか経験しなければならないことですから、これを機会に、住んでいらっしゃるところでの人間関係を楽しむおつもりになって管理組合活動を楽しんでください。

さて、「区分所有者のいろんな声を聞くことから始めたいと思う」はとてもよい考えだと思います。
あるマンションでは、とにかくみんなの顔を見ておこうということで、全戸のインターホンを押して回ったという理事長さんがいらっしゃいました。戸数にもよるでしょうが、その時に、いろいろな話を直に聞いたことが後々ずいぶんと役に立ったとのことでした。また。そのときに話題になったことを、すぐにやらなければならないことが何なのか、いずれはしなければならないことは何なのか、というように分類、整理して、管理組合活動を行ったとのことです。整理したことを広報にして配布しておくと、さらによいでしょう。

直接言えない方やそのタイミングがない方もいらっしゃるでしょうから、意見箱などの設置も有効です。その際に、意見箱に入れられた意見については理事長が読み、理事会で話題にするときや広報に書く際には十分にプライバシーに気をつけるといった原則論を前もって広報しておくと、意見も書きやすくなります。

「年間遂行予定表」については、総会で承認された事業計画を予定表に組み入れる作業から始めて、さらに、その予定表の中に、区分所有者や居住者から出された提案事項などを追加していきます。

管理組合法人とのことですので、まず手をつけなければならないこととして、新理事の登記が挙げられます。もうすでにされましたでしょうか。

次に、初回の理事会では、建物や施設・設備を知るためのマンション内ツアーを行ってみましょう。できれば旧理事の方や管理会社の担当者も一緒に回ると問題点がよくわかるはずです。
管理規約や管理業務委託契約書はいつも手元において、何かにつけて参照するようにしましょう。

ところで、理事の任期は１年なのでしょうか。最近では、理事会の継続性を確保するために、2年任期にして１年ごとに半数改選を行う管理組合が増えてきています。合わせて検討されることをお勧めします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070515/507568/

築16年の41戸・12階建て。大規模修繕工事の標準的な相場は？ＨＰ管理員 2007年05月12日 (土) 14時37分 No.122

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：以下のようなマンションです。
大規模修繕工事の標準的な相場を教えてください。
構造：鉄筋コンクリート造地上12階建て　共同住宅　41戸
竣工年月：1991年9月
外壁：45二丁掛タイル貼り、吹付タイル（石状）
建築面積：602.02ｍ2　　
延床面積：4167.17ｍ2　　
敷地面積1331.56ｍ2
１階部分は駐車場です。外壁面積はわかりません。

予定している工事は、具体的には、仮設工事、劣化部分補修工事、外壁・軒天井・他塗装工事、鉄部塗装工事、シーリング工事、ルーフバルコニー防水工事、共用廊下防水工事などです。

ちなみに劣化状態は、状態によると思いますが、築16年での通常の自然劣化程度です。
この規模のマンションでの標準的な大規模修繕工事の金額が知りたいのです。
よろしくお願いします。

Ａ：1フロアーに3ＬＤＫ（平均：70～80ｍ2）の住戸が４戸程度。片廊下型で、雁行型やセットバックなど複雑な形状でない整形の住棟とし、築後16年目に行う第1回目の大規模修繕工事と仮定します。

築後16年目に行うべき第1回目の大規模修繕工事の工事項目や内容は、以下のようになります。
1.仮設工事：　共通仮設工事（工事事務所、資材・廃材置場、道具洗浄場など）
　　　　　　　　足場仮設工事
2.躯体改修工事：ひび割れ、鉄筋露筋、モルタル・タイル浮き欠け補修など
3.防水改修工事：打ち継ぎ・タイル目地、サッシ・開口部、金物端部まわりなどのシーリング打ち替え
　　　　　　　　　塗膜防水：バルコニー・共用廊下、庇・空調機置場など床防水
　　　　　　　　屋上屋根・ルーフテラス防水補修：押さえコンクリート伸縮目地補修
4.外壁塗装工事：外壁･上げ裏（軒天）、脆弱塗膜強洗浄・被せ塗装、タイル・汚れクリーニング
5.鉄部塗装・金物補修：
　　　　　　　　各戸玄関扉脱着水磨き塗装・気密ゴム劣化付属金物等更新
　　　　　　　　パイプシャフト扉水磨き塗装・劣化付属金物等更新
　　　　　　　　アルミ手摺り、窓面格子、窓手摺り：クリーニング・点蝕防止
　　　　　　　　アルミサッシ：脱着、戸車・気密ゴム・ビード更新、点蝕防止
　　　　　　　　掲示板、案内板、階数表示、室名札：クリーニング・劣化部更新
　　　　　　　　物干金物、合郵便受け箱：クリーニング・劣化部更新
6.設備修繕工事：共用廊下・エレベーターホールなどの共用照明器具や屋外灯更新、
　　　　　　　　換気扇ダクト清掃、給排気孔キャップ・ファイヤーダンパー更新
7.屋外共用部修繕工事：駐輪場屋根・鉄部脱着塗装、機械式駐車装置・パレット重防蝕塗装

以上が、築後16年経過したマンションの第１回目の大規模修繕工事の標準的な修繕工事項目と内容です。この内容で、概略工事費用は、１住戸当たり100万～200万円程度となるでしょう。住戸数が41戸とすると、4100万～8200万円程度となります。

ご質問の工事項目のうち、「劣化部分補修工事」をどこまでの範囲でどこまで丁寧に修繕するかによって、工事費用はかなり異なります。また、外壁・バルコニー・共用廊下の面積や機械式駐車装置の駐車台数、サッシや鋼製建具の数などによっても異なります。

詳しくは、劣化診断や修繕設計の経験が豊かなコンサルタントに調査診断、修繕計画・設計などを依頼し、妥当な金額で事業を実施することをお勧めします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070511/507474/

マンション管理業者31社中24業者で法令違反　総務省ＨＰ管理員 2007年05月12日 (土) 14時17分 No.121

≪asahi.com≫

総務省関東管区行政評価局はこのほど、マンション管理業者31社を対象に「分譲マンション管理業務などに関する行政評価・監視」を実施したところ、８割に当たる24業者で「マンション管理適正化法」を遵守していない事例などが見つかったと発表した。

　更に、国土交通省関東地方整備局がマンション管理業者登録簿と閲覧システムの内容を長期に渡り更新せず、最新の届出内容が閲覧できない状態だったことも分かった。評価局では、４月25日に関東地方整備局に対して所要の改善を求める旨を通知した。

　この評価は、管理業者における法令遵守と管理組合に対する情報提供が適確に行われているかについて、局管内で登録されている1,410業者から31業者を抽出して調査した。適正化法施行後初めての調査で、06年12月～07年３月にかけて実施した。

　法令を遵守していなかった内容は、登録・登録事項の不備、重要事項説明などの不適格、財産の分別管理の不適切など。具体的には、専任の管理業務主任者の変更など登録変更未届が18業者に上ったほか、12業者で従業者証明書の未発行や記載事項の誤り、10業者で閲覧書類の未作成などが分かった。

http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200705110003.html

耐震偽装　名古屋のアパマンションでも強度不足ＨＰ管理員 2007年05月09日 (水) 14時54分 No.119

《YAHOOﾆｭｰｽ　毎日新聞》4月26日

「田村水落設計」（富山市）による耐震強度偽装問題で、国土交通省と名古屋市は２６日、「アパグループ」の同市内の分譲マンションの設計に偽装があり、強度が不足していたと発表した。最弱部分の耐震強度は基準の６０％。建て替えの必要はなく、アパグループは補修で対応する方針。
　国交省などによると、問題のマンションは同設計が関与した名古屋市中区の「アップルパレス丸の内」（１５階建て、１０２戸）。同市の検証で建物のねじれやすさを検証する計算に問題点が見つかったほか、マンションの自重の評価が甘いなど設計にずさんな点があった。同市は意図的な改ざんと判断したが、構造設計を担当した水落光男・元１級建築士（免許取り消し）は偽装を否定しているという。
　同マンションは民間確認検査機関「日本ＥＲＩ」が建築確認を行って０６年３月完成し、８３戸が売却された。同設計が関与した入居済みのマンションでの強度不足判明は、新潟県三条市のマンションに続き２例目。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070426-00000024-maip-soci

中庭の改修などでマンションの高級感が低下、分譲した大京に住民への慰謝料支払いを命じる判決ＨＰ管理員 2007年05月09日 (水) 13時55分 No.118

≪マンション管理新時代≫

東京・江東区木場にある分譲マンションの住民が、分譲会社の大京に慰謝料などを請求した訴訟で、東京地方裁判所は4月20日、住民の一部勝訴とする判決を下した。中庭の改修でマンションの高級感が低下したことなどを理由として、大京に対し総額2200万円を住民に支払うよう命じた。訴訟に参加している住民は44世帯で、一世帯当たり50万円となる。住民側は判決に満足しておらず、5月7日に控訴した。提訴時に請求した額は2億7487万円だった。

マンションは鉄筋コンクリート造、地上8階・地下1階建てで、1998年1月に竣工した。延べ床面積は3864m2、住戸数は45で、共用部分には中庭や屋上庭園がある。竣工時の中庭には池と水流があった。発売時の平均坪単価は約236万円だった。

98年4月、中庭の地下の駐車場で漏水が見つかり、大京側は対策として中庭から水流をなくすなどの改修工事を施した。東京地裁はこの工事について、改修で中庭の水流がなくなり、マンションの高級感が低下したことで、住民は精神的損害を受けたと認定した。大京側は住民側と合意したうえでの改修だったと主張したが、住民側は、「取りあえず漏水を止めるための暫定的な工事ということで同意した」（代理人の弁護士）と反論した。

東京地裁は屋上庭園についても、発売時のパンフレットと比べて植栽が少なく、段差があったために、住民を失望させたと判断した。ただし、中庭や屋上庭園の問題が原因でマンションの資産価値も低下したという住民の主張は退けた。

住民側は、中庭の改修工事などで入居後に騒音、臭気、ほこりなどが発生したことでも、精神的な損害があったと主張した。東京地裁はこの損害にも配慮して、慰謝料の金額を定めた。住民側の主張のうち、中庭の改修などがマンションの資産価値を低下させたことや、住戸の部材の一部（ボードとビス）が竣工図通りではないことによる損害は認めなかった。住民側は、認定されない点が多かったことを主な理由として控訴した。

なお、東京地裁は2001年11月に住民側から提訴を受けた際、調停による事件の解決を試みた。東京地裁の調停委員会は05年12月、大京側が住民側に総額2000万円の解決金を支払う調停案を提示し、住民側は拒否した。住民側の代理人は、この調停案の金額が東京地裁の判決に影響を与えたと推測している。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070509/507404/

◆強度不足マンション解体ＨＰ管理員 2007年05月09日 (水) 10時37分 No.117

≪ＳＴＶニュース　より≫

このマンションは、解体が必要なほど強度は不足していませんでしたが、業者が住民から買い取って解体したということです。

(山内記者)｢札幌東区の住宅街です。重機が２台動きまして取り壊しをしているといった状態です｣

解体されているのは札幌･東区の分譲マンションです。建築計画の資料によりますとこのマンションは平成14年ごろ、札幌市内の業者が分譲しました。設計を担当したのは札幌市内の建築士事務所ですが、構造計算の部分を浅沼元建築士が請け負っていて、解体が必要ではないものの耐震強度が不足していたということです。

(近所の人)｢ずいぶん新しいのマンションを壊していると思った｣｢恐ろしい｣

マンションの登記資料によりますと、浅沼元建築士による耐震強度偽装が明らかになった数か月後に、入居者からの買い取りが行なわれていて、買い取り額は分譲価格とほぼ同じと見られます。札幌市によりますと浅沼元建築士が関わり耐震強度が不足しているマンションは21棟あり、解体されているのは1棟だけだということです。
（2007年5月8日(火)「どさんこワイド１８０」）

http://www.stv.ne.jp/news/item/20070508191058/index.html

絶えない駐車場トラブル問題　判例をもとに解決の糸口を探るＨＰ管理員 2007年05月08日 (火) 11時50分 No.115

≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫

「一度、ほかの人に決まってしまうと、いつまで待っても自分の順番が回ってこない」「賃貸に出し、本人はマンションに住んでいないにもかかわらず、駐車場の契約が継続していることを理由に、敷地内駐車場を賃借人に使用させている」「分譲型駐車場の分譲代金は分譲業者のもの？それとも管理組合のもの？」など、マンションの敷地内駐車場をめぐるトラブルは後を絶たない。これでは、駐車場を使用できる者と使用できない者との"不公平感"は広がるばかりだ。そこで、典型的な駐車場トラブルの裁判例をもとに、解決の糸口を探ってみる。

■毎年入れ替え制から自動更新制に変更　改正内容は有効か？

　全世帯分の台数が確保できていない新築マンションの場合、入居説明会の開催時に敷地内駐車場の抽選が同時に行なわれる。筆者も現役営業マン時代、何度か抽選現場に立ち会ったことがあるが、その際の張りつめた雰囲気は独特なものがあった。まるで、戦場に駆り出される直前の兵士のような緊張感なのだ。それだけ、マイカー族にとっては抽選結果が死活問題に直結しかねない重要な意味を持つことの表れといえよう。それもこれも、元を正せば「一度借りてしまえば半永久的に権利が約束される」よう決められているためで、こうしたトラブルは日常的だ。駐車場使用権の自動更新制を巡って、神戸地方裁判所では以下のような裁判（平成３年６月28日判決）が行なわれた。

　ある公社が販売したマンションには、駐車場の使用方法について「使用期間は１年間とし、毎年、総会で抽選により使用者を改選する」という要領があった。ところが、管理組合が「使用期間は１年間とするが、使用を引き続き希望する者に対して管理組合は使用期間の更新を認める」という内容に要領を改正してしまった。手続きは総会の普通決議（過半数による賛成）を経ており、問題はないように思われた。ところが、これに対して管理組合の数人（原告）が総会決議の無効を求めて提訴、裁判所の判断を仰ぐこととなった。原告の主張は次の通り。

１．駐車場の使用を半永久制に改正するには、総会の普通決議では不十分。特別決議（４分の３以上の賛成）が必要になるはず
２．議案提案者との馴れ合いなど、総会決議時の理事長は職務に問題があった

■総会決議は無効　優先権は認められない

　神戸地裁は判決として、「総会決議は無効、ただし、理事長の一連の行動には問題ない」との結論を出した。「“要領”という名称で駐車場のルールが定められているが、形式的にも実質的にもその取り決めは管理規約に等しい。管理規約の改正には特別決議が必要となるので、普通決議での改正は無効」というのがその理由だ。

　また、「共用部分である駐車場を特定の区分所有者に継続使用させる権利を与えることは、共用部分の変更に当たるものと解される」とも述べており、「現に駐車場を使用している者に優先権を与え、その他の者を空き待ちとすることは区分所有者間の権利に新たな差異を設けることになる」と指摘している。このことからも普通決議では不十分となり、総会決議は無効との結論に至っている。自動更新によって半永久的に一部の人だけが駐車場を専用使用しているマンションは少なくない。訴訟を起こされないよう、ほかの居住者への配慮を忘れないようにしたい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

ＨＰ管理員 2007年05月08日 (火) 11時51分 No.116

絶えない駐車場トラブル問題　判例をもとに解決の糸口を探る ②

≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫

■分譲型駐車場の対価は分譲業者のもの？それとも管理組合のもの？

　次に、分譲業者がマンションを販売する際、敷地内の駐車場を「分譲駐車場付き」として販売。その対価（分譲代金）が分譲業者と管理組合のいずれに帰属するかが争われた裁判がある。はたしてどちらに軍配が上がったのか、まずは概要から見ていこう。

　あるマンション分譲業者が昭和63年にマンションを分譲、併せて敷地の一角を「専用使用権付き駐車場」として販売し、対価を得た。ところが、これに対し管理組合が平成２年、駐車場専用使用権分譲契約は無効と主張し、対価の返還を求める訴訟を起こした。争点を整理すると次の２点にまとめられる。

１．マンション分譲業者と専用使用権の購入者との間の分譲契約は有効か無効か？
２．管理組合は分譲業者に対し、専用使用権分譲の対価を返還・引き渡し請求できるか？

■分譲対価は分譲業者に帰属する

　本件は最高裁まで争われ、平成10年にようやく決着を見ることになった。結論として、管理組合の請求は棄却され、分譲対価は分譲業者に帰属することとなった（平成10年10月22日判決）。その判断につき、最高裁の判決理由は以下の通り。

・本件駐車場の専用使用権は当該マンションの分譲に伴い、マンション分譲業者が特定の区分所有者に販売したものであり、専用使用権を取得した特定の区分所有者は駐車場を専用使用するにあたり、制限を受ける理由はない
・専用使用権を取得しなかった区分所有者は、専用使用を承認すべきことを認識かつ理解していたことは明白
・分譲業者が専用使用権分譲代金の名のもとに暴利を得たなど、専用使用権の分譲契約が公序良俗に反すると認めるべき事情も存在しない
・分譲業者は自己の利益のために専用使用権を分譲、その対価を得たものであって、専用使用権の分譲を受けた区分所有者も同様の認識をしていたものと解される
・管理組合が区分所有者全員の委任に基づき、その受任者として専用使用権の分譲を行なったと解することは、専用使用権分譲契約の意思に反することになる
・以上により、専用使用権の分譲対価は専用使用権分譲契約における合意の内容に従い、分譲業者に帰属するものというべきである

　今回は２例しか紹介できなかったが、駐車場問題に直面している管理組合にとっては判例が解決のヒントになることは間違いないだろう。書店に行けば判例集なども販売している。心当たりのある管理組合は、同じような事案を見つけ、議論の材料として活用することをお勧めする。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

アンテナが落下する危険性や定期点検の必要性は？① ＨＰ管理員 2007年05月02日 (水) 10時57分 No.113

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：専用庭付きの1階に住んでいます。これまでも上階から、タバコの吸い殻、枕や布団、小物などいろいろな物が落ちてきたり、植木鉢がそのまま上階の手摺りの外側に出されたりしたことがありました。

今度の総会でアンテナの設置について話し合いがあるようなのですが、美観も損なう後付けアンテナが落下する危険性や定期点検の必要性を教えていただきたいのですが……。

Ａ：テレビ放送は旧来の「UHF」「VHF」放送から、2011年には地上波デジタルに切り替わります。旧来の共聴設備のマンションでは、これに対応するテレビ共聴設備に切り替える必要があります。

一般にマンションのテレビ共聴設備は、建物の屋上にテレビ共聴アンテナを立てて受信し、各住戸のテレビ端子に同軸ケーブルを通して情報を送信します。
また、地域のCATV会社の共聴設備を活用し、マンション全体で共同受信設備にCATV会社の情報を受け、各住戸のテレビ端子まで送信する場合もあります。このようにマンションでは共聴設備で情報を受け、各住戸でそれぞれ固有のアンテナを設置しなくても、テレビ映像を受信できるようになっています。
ただし、マンションのテレビ共聴設備の維持管理が不良で、老朽化し、各戸で鮮明な映像が得られない場合は、共聴設備（共同アンテナ）で受像しないで、各住戸でバルコニーなどに専有のアンテナを設置してしまう場合もあります。

ご質問の「後付けアンテナ」が、各住戸が勝手に設置する専有物なのか、管理組合が設置する共聴アンテナ（共有物）なのかわかりません。「専有物」か「共有物」かで、回答は異なります。

「後付けアンテナ」が「専有物」の場合、これは、管理組合が禁止すべきものです。
なぜなら、バルコニーの鉄筋コンクリート造の壁や躯体、金属製手摺りなどは共用部分です。共用部分に専有物を取り付けようとする場合は躯体にアンカーボルト用の穴を開けるなどしなければなりませんが、これは管理規約で禁止されています。また、金属製手摺りにアンテナを固定すると、金属製手摺りを維持管理しメンテナンスするうえで障害となります。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070501/507326/?P=1

ＨＰ管理員 2007年05月02日 (水) 10時59分 No.114

アンテナが落下する危険性や定期点検の必要性は？②

≪マンション管理新時代≫

後付けアンテナについては、マンション全体の統一美観を阻害するものとして、看板や選挙用ポスターなどと同様に禁止しているマンション管理組合もあります。
共用部分を傷つけずに個人の私物であるアンテナなどを取り付ける方法はないので、これが落下する危険性は十分にあります。各戸が勝手にバルコニーなどに設置したアンテナの「定期点検」の義務は、管理組合にはありません。
また、アンテナが脱落し、他に被害を及ぼしたとしても、管理組合には責任はありません。落下して他に被害を及ぼした場合は、アンテナの所有者が損害賠償する義務を負います。私物のアンテナを勝手に設置した当該住戸が、全責任を負わねばなりません。

後付けアンテナが「共有物」であっても、各戸の専有使用権があるバルコニーには、共聴アンテナは取り付けられないはずです。
通常はマンションの屋上にテレビ共聴アンテナ設置用の架台を設けてアンカーボルトで躯体に緊結し、ワイヤーロープなどで飛散しないように固定します。しっかりとした固定方法が求められます。
マンションの屋上は、防水材の点検や鳥が運んできた雑草の繁殖防止、除草などで定期的に点検します。その際に、ワイヤーロープの緩みなども点検して締め直します。
管理組合で防災の日を定め、全員参加で避難経路の確認、点検、避難障害物の除去勧告、垂直避難口の作動確認などを行う必要があります。

各戸が専有のアンテナを設置するには、管理組合に模様替えの申請をする必要があります。
なぜ専有のアンテナを設置しなければならないのか、共聴アンテナの端子がわからないのか、共聴設備（共同アンテナ設備）に不具合が発生したのか、同軸ケーブルが断線したのかなど、原因を追究する必要があります。各戸にアンテナを設置することを許可するより先に、マンションの共有物であるテレビ共聴設備の修繕や改修、更新を検討する必要があるのではないでしょうか。

マンションのバルコニーは、各戸に専用使用権はありますが、共用部分です。
火災や地震などの災害時には隣戸との間の隔板を破り、または垂直避難口を開けて下階に下りるための避難経路になります。バルコニーに避難を妨げる物を置いたり、火災時に延焼の恐れがある可燃物を置いたりしてはなりません。このような点からしても、各戸のバルコニーに専有アンテナは付けないようにしたいものです。
お互いにマナーを守り、安全で安心して快適に生活できる建物を維持管理するコミュニティーづくりが大切です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070501/507326/?P=2