過去ログ（07/4/1～07/4/30）

エレベーター点検開始　日本オーチス、道内マンションなどＨＰ管理員 2007年04月30日 (月) 12時43分 No.112

≪北海道新聞≫

　東京都港区の六本木ヒルズにある森タワーのエレベーター機械室が燃えた火事で、製造元の「日本オーチス・エレベータ」は二十九日、札幌、旭川、釧路のマンションなどで同社製エレベーターの緊急安全点検を始めた。点検は五月二十日に終了する見通し。

　同社北海道支店によると、同社製のエレベーターは道内に五千－五千三百基ある。今回の点検対象は、同社が保守点検している三千八百五十三基のうち、家庭用などを除いた約二千八百基。二十九日は約百五十基について、火災の原因となったとみられるロープの破断や劣化がないか調べた。同社が保守点検を行っていないエレベーターについては、「国土交通省と相談して検討する」（本社広報担当）としている。

　また、二十九日午前、札幌市中央区のマンションで、同社製エレベーターに住民二人が閉じ込められた。通報で駆けつけた同社社員が約三十分後に救出し、けがはなかった。

　同社北海道支店によると、エレベーターは二人が乗った九階を発進後、八階との間で停止。通常の一・二倍の速さで動くと緊急停止するよう設定されている「安全装置」が作動したという。同支店は「（森タワーのような）ロープの破断などが原因ではない」としている。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/23381.html?_nva=25

ヒルズ・エレベーター火事、２基でワイヤ破断ＨＰ管理員 2007年04月28日 (土) 21時24分 No.109

≪YOMIURI ONLINE≫

　東京都港区の六本木ヒルズ「森タワー」で今月４日、５１階のエレベーター機械室からの煙がフロアに充満した火事で、出火原因となった「日本オーチス・エレベータ」（東京都中央区）社製のエレベーターは、事故機以外にも同ビル内の１基でワイヤロープに深刻な破断があり、他の８基でも損傷が見つかっていたことが２６日、わかった。

　ロープには赤さびや油がこびりつき、火災直前の３月に同社が行った定期点検では異常に気付かなかった。国土交通省は点検・管理の不備が火災の一因とみて、同社が管理する全国５万６０００基の緊急点検を指示した。

　ビルを管理する「森ビル」は、５月中にオーチス社のエレベーターのすべてのロープの交換を終える。

　国交省などによると、事故機はロープを構成する８本の束（太さ約６ミリ）のうちの１本が完全に破断。その後、同社が同ビルにある自社機１０基を調べたところ、もう１基で同様の破断が見つかった。さらに、束の１本は細い鉄線１９本で出来ているが、これが９～３本切れたものも８基あった。

　エレベーターの検査基準では、鉄線が５本以上破断している場合はロープを交換し、さびがひどければ破断の有無などについて入念に検査するよう求めているが、事故機などのロープは赤さびやグリース、ほこりがこびりついて縄目が見えない状態で、国交省では、「汚れを取らなければ傷は見つけられず、定期検査では何も見ていなかったのと同じ」と指摘している。この日記者会見したオーチス社側も「きちんと見ていれば異常に気付いたはず」と不備を認めている。

http://job.yomiuri.co.jp/news/jo_ne_07042704.cfm

ガソリン１０円上げも　平均１４０円前後　道内来月１日からＨＰ管理員 2007年04月28日 (土) 20時55分 No.108

≪北海道新聞≫

　道内のガソリン小売業者の多くが五月一日、一リットル当たりの店頭価格を最大一○円程度の値上げに踏み切る公算の大きいことが二十七日、分かった。レギュラーガソリン平均価格は約一四○円になり、石油元売り各社の一斉値上げ後に記録した昨年九月の一四三円台に迫る。一○円の上げ幅は、元売り各社が一日に値上げする卸値の上げ幅（五－六円）を上回る。

　大幅値上げの理由について、各社は「昨夏以降の卸値の値下がり分以上に、競争激化で小売価格が下落し、大幅な採算割れが続いているため」などと説明している。

　札幌などで八店舗を経営する札幌河辺石油（札幌、河辺善一社長）は現行一二六－一二八円を一○円引き上げ一三六－一三八円にすることを決めた。旭川市内で九店を展開する道北振興（旭川、谷口清仁社長）も一○円の値上げを検討する。

　道内各地で「地域最低価格」を掲げる茂田石油（旭川、茂田栄和社長）も値上げを検討。上げ幅は「五－八円になる見通し」（茂田社長）で、価格下落の進む札幌、旭川、函館での上げ幅を大きくする方針だ。

　道内最大手、勝木石油（札幌、八十八店）の勝木紀昭社長は、自社の値上げ幅は未定としながらも「採算面を考えると各社とも一○円以上値上げしないと死活問題になる」と指摘。一○円程度の値上げが道内で主流となるとの見方を示した。

　一方、道南を中心に二十一店舗を持つ前側石油（函館）は値上げ幅を卸値の上げ幅に合わせて六円にとどめ、一三一－一三五円とする予定。釧路市内などで五店を経営する英和石油（釧路、野上勝社長）の値上げ予定幅も六円だ。十勝管内で十一店を運営する熱原帯広（帯広、原田照久社長）は「値上げ幅や時期は未定」としている。

　石油小売り百八十七社でつくる札幌地方石油業協同組合（札幌）の上島正光専務理事は「各社の経営は限界を超えている。一日の時点で六円程度しか上げない店も、五月中にはほとんどの店が一四○円前後となるだろう」と予測する。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/23085.html?_nva=5

管理組合の理事長が不当に利益を得ているとチラシを配るのは名誉毀損ではないのでしょうか。① ＨＰ管理員 2007年04月28日 (土) 20時49分 No.106

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私のマンションは２０年を経過し、以前から理事の半数と理事長との対立、管理会社との対立が激しく、静かに暮らそうとしてもどちらかの派に属するように仕向けられ、心安らかに暮らせません。

　総会前になりますと、一部の人が理事長が管理会社と共謀して不当に利益を得ていると書いたチラシを配ったりしています。これは名誉毀損（きそん）にならないのでしょうか。

【答え】マンションの理事の中で争い事が起こったり、管理会社を中傷したり、理事長排斥運動を起こしたり、まるで戦争の場となっているマンションが見受けられます。

　確かにマンションは多くの人が集合して住居する場でありますから、年齢、職業、性格、ものの考え方はそれぞれ異なると思いますが、何とか話し合って譲り合う精神を持ち、最後は総会によって多数決で決定する以外に方法はありません。マンションの理事会の円満な運営やマンションの管理などを円滑に進めるために次のような注意を守るべきと考えます。

　（１）法律、規約に従って手続き（理事会や総会の決議など）を公明正大にし、違反しないように心がけること。

　（２）自分では正しいと思っていても、ある程度確実な証拠を握らない場合にいたずらに疑いを他人にかけないこと。

　（３）役員、管理会社も特に金銭にかんすることは常に公開し、クリーンな姿勢を示すこと。具体的には長期修繕工事は役員の関係する会社に依頼しないこと。

　（４）隣地に建つ建物による日照権の侵害や騒音に対する賠償金の交渉には、役員が関与することについて十分な合意を得てから行動すること。

【質問】よくわかりました。確かにそのようなことはマンションでは特に注意しなければなりませんね。しかし、私のマンションではそのような注意事項はもう通り越して、中傷合戦になっています。

　つまり相手方を一方的に中傷するのは名誉毀損に当たらないのでしょうか。

【答え】名誉毀損行為については、刑事事件としての名誉毀損罪（刑法第２３０条）と民事事件としての不法行為にもとづく損害賠償事件に分かれます。

　刑法第２３０条は、一項『公然と事実を摘示し、人の名誉を毀損した者は、その事実の有無にかかわらず、３年以下の懲役若しくは禁錮又は５０万円以下の罰金に処する。』となっています。

　民事事件における名誉毀損が成立するかどうかについて、いくつかの裁判例が参考になります。

　まず最高裁判所の判決には、「名誉毀損については、その行為が公共の利害に関する事実に係りもっぱら公益を図る目的に出た場合には、摘示された事実が真実であることが証明されたときは、同行為には違法性がなく、不法行為は成立しないものと解するのは相当であり、もし、同事実が真実であることが証明されなくても、その行為者においてその事実を真実と信ずるについて相当の理由があるときには、同行為には故意もしくは過失がなく、結局、不法行為は成立しないものと解する」と判断されました。（最判昭和４１･６･２３（判時４５３号２９頁））

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200704280111.html

ＨＰ管理員 2007年04月28日 (土) 20時52分 No.107

管理組合の理事長が不当に利益を得ているとチラシを配るのは名誉毀損ではないのでしょうか。②

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】よくわからないのですが、もっと具体的な例はないですか。

【答え】類似の事案を紹介しましょう。

　（１）あるマンションで、一区分所有者が管理組合総会の席上、理事長の名誉を毀損する内容の文書を配布しました。その文書には「従来の自主管理の方法は独善的、威圧的で、他の組合員の意見を取り入れず、このことからすると理事長らがなお自主管理方式の継続を強く主張するのは、それにより理事長らが何らかの私的な利益を追求しているからではないか」と書かれていました。

　この行為が不法行為にあたるかどうかが裁判となりましたが、同判決は、「外形的には理事長の名誉を毀損する。しかし、本件文書の作成配布は本件マンションの管理のあり方ないし次期理事長の選挙に関するという公共の利害に関する事項に関して、もっぱら公益を図る目的でなされたものと認められる。そして、次期理事長の選挙に関していえば、候補者に関する批判は、人身攻撃に及ぶなど論評としての域を逸脱したものでない限り許されるというべきであるところ、本件記載部分は、作成者が理事長らに不法行為があるとしてその事実を他の組合員に知らしめようとすることに主眼があるものではなく、従前の理事長の管理行為及び自主管理方式への批判、論評を主題とした意見表明であると認めるのが相当である。そして、本件文書全体を見るとき、上記記載部分が論評の域を逸脱しているものとは認め難く、また、その前提事実はいずれも主要な部分において事実であるということができる」として、不法行為の成立に必要である要件の違法性を欠くものと判断しました。（横浜地判平成９･５･９）

　（２）次に、管理会社Ａはこのマンションから管理委託を受け、また同マンションのちょっとした工事を請け負っていました。ところが同マンションの区分所有者であるＢが管理会社Ａの名誉及び信用を毀損したとして、Ａ社はＢに対し、不法行為に基づく損害賠償と謝罪文の配布を要求して裁判を提起しました。

　その裁判でＢは、〈１〉「Ａ社は登録専門工事（塗装・防水）業者ではないのに、管理組合の一部の理事と結託して、マンションの立体駐車場建設などの工事を受注し、管理組合と管理委託契約を締結した」〈２〉「Ａ社の内容は、当管理組合の預金証書と、それに使用できる組合の印鑑を一緒に預託できるほどの会社内容ではない」という内容の文書を作成し、各戸に配布しました。

　東京地方裁判所は、Ａ社の請求に対し、「本件文書の記載内容の〈１〉は、Ａ社の工事受注業者の適格性に問題があるかのような印象を与えるものであり、また、Ａ社が管理組合の一部の理事と結託した独占的に巨額の工事を受注し、Ａ社を不当に利するような不公正な過程により本件マンションの管理会社に選定されたかのような印象を与えるものであって、同記載のある本件文書の配布により、Ａ社に対する社会的評価を低下させるものである。」とまず判断しました。

　しかし、「同記載部分は本件マンションの管理組合の運営という公共の利害に関する事項にかかるものであり、Ｂは真摯（しんし）に管理組合のことを考えて本件文書を配布したものであり、私利私欲を図りあるいはＡ社をことさらに誹謗（ひぼう）中傷するなど、不純な動機により本件文書の配布を行ったものではないから、本件文書の配布は、もっぱら公益を図る目的に出たものというべきである。」「また、Ｃ社が本件マンションの管理会社であったころからＡ社はＣ社を補助する形で本件マンションの管理業務に関与し、Ａ社の社員が原則として理事会の審議に立ち会っており、Ａ社と本件管理組合とは密接な関係にあったこと、Ａ社は理事会に対して無料で本件マンションの長期修繕計画案を示し、立体駐車場建設工事に関する〈御見積書〉との表題の書類を提出し、費用の概算を示すなど、修繕計画立案に過大とも受け取られる協力をし、その過程においてはＡ社と競合する他の業者の関与はないことなどの事実に鑑（かんが）みると、Ｂにおいて、一部の理事によりＡ社に対する利益誘導行為があるのではないかと疑ったことも、まったく根拠を欠くものではなく、Ｂがそのように信じるにつき相当の理由があったものというべきである。」と判示し、Ａ社の請求を棄却しました。（東京地判平成７･１１･２０判時１５６２号８３頁）

　名誉毀損の成立はなかなか難しいようです。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200704280111.html

判決が出ても支払わない滞納者に対する対処方法は？ＨＰ管理員 2007年04月25日 (水) 20時41分 No.105

≪マンション管理時代≫

Ｑ：以前このコーナーで「管理費などの滞納者にどのように対応すればよいか」という記事がありました。その関連で質問します。
私のマンションでも不払者がおり、管理組合のほうで「督促業務」「承認」「法的措置（裁判所から判決済）裁判には出頭せず」まで行っているのですが、それでも支払いません。
今後どのように対処していけばよいのでしょうか？

Ａ：管理組合が訴訟等で勝訴しても、滞納者がその支払いを行わないことがあります。
その場合は、強制執行による「財産の差し押さえ」や「滞納者に対する給与等支払い義務者（勤務先など）に支払いの請求をする」または、区分所有法59条に基づく「区分所有権競売の請求の訴え」などの措置を行います。
強制執行に至るには、滞納者の勤務先や財産等の調査をする必要がありますが、申し立てをすれば裁判所等によって執行されます。

その他、滞納金の回収に当たっては、滞納者の住戸の売却時や競売時に大きな機会があります。区分所有法8条に基づき、買い主や競落者などの特定承継人に対して請求を行い、その支払いを求めます。

滞納者が侮っている場合も考え、もう一度、滞納者に対して管理組合から粛々と上記の措置をとることを説明してはいかがでしょうか。急に解決した事例もあります。

滞納問題について、歴代理事会によって対応が異なることがないよう、管理規約や細則等に滞納に対する督促ルールを定めておくことが大切です。

【参考】
区分所有法8条（特定承継人の責任）
前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

区分所有法59条（区分所有権の競売の請求）抜粋
第57条第一項に規定する場合において、第6条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070424/507156/

静岡のマンション耐震不足　市、是正命令へＨＰ管理員 2007年04月23日 (月) 14時22分 No.99

≪静岡新聞≫

　耐震強度不足の疑いが指摘されていた静岡市駿河区内の分譲マンションの耐震強度が建築基準法の基準である１・０を下回っていることが、２１日までの市の調査で判明した。建物の使用禁止措置や住民の強制退去、取り壊しなどが避けられない０・５未満ではなかったとみられ、市は建築主に「違法建築状態」の解消に向けた是正命令を行う方針。近く、住民説明会も予定している。平成１７―１８年に県内で発覚した５件の耐震強度不足物件は、いずれもホテルなどの商業施設と公共施設。分譲マンションの耐震強度不足が分かったのは初めて。

　国土交通省からの指摘を受けて市は、構造計算の再計算や詳細な検証作業を進めていた。その結果、耐震強度不足が明らかになり、建築確認申請書の計算表の一部が、別のものに入れ替わっていたことも分かった。
　マンションは平成１４年建造の１０階建てで、３６世帯が入居する。市内の販売会社が大手ゼネコンに発注して建設し、市が建築確認を行った。

　マンションの建築設計と構造計算を手掛けたのは、それぞれ市内の建設設計事務所と構造計算事務所。構造計算を担当した建築士の代理人は「指摘を受けて初めて、耐震強度不足が分かった。書類を故意に改ざんした事実はない」としながらも、「構造計算の一次計算は本人が担当したが、忙しくて二次計算は若手に任せ、確認しなかったことを後悔している」と明かした。

　耐震データ偽造事件を巡り、国土交通省が全国の１０階建て程度のマンション約４００棟を無作為抽出して実施したサンプル調査（書類調査）で、このマンションの耐震強度が基準を下回った。２月末に同省からの連絡を受けた市が、建築確認申請時に使われた構造計算書の内容を再計算したところ、耐震強度不足の疑いが強まった。
　このため市は３月中旬から１カ月かけて、このマンションが建築基準法に適合しているかどうか、耐震基準を満たしているかどうか―などについて、本格的に再検証してきた。

http://www.shizushin.com/local_social/20070422000000000008.htm

管理士にチェック依頼　経験と実績ポイントにＨＰ管理員 2007年04月25日 (水) 09時09分 No.102

≪YOMIURI ONLINE≫

「管理会社に任せきり」はＮＯ【マンション快適ライフ】

　マンション管理の主体は、居住者（区分所有者）で作る管理組合だ。しかし現実は、管理会社に委託して管理を行っているところが多い。管理が適切に行われているかどうかなどを、管理の専門家である「マンション管理士」にチェックしてもらってはどうだろう。

　築５年になる東京都内のマンション（約５０戸）は昨年度、マンション管理士と顧問契約し、そのアドバイスのもと、今年１月から管理会社を替えた。入居後間もなく、共用部分の玄関の床に大きなシミが見つかったり、屋上の床がひび割れたりする問題が起こっていた。管理会社に対応を依頼しても、のらりくらりと問題を先延ばしにされた。

　「居住者の間で管理会社に対する不満が募っていました。そこでマンション管理士に相談したのです」と前理事長（３５）は言う。

　その結果、管理委託費は年間１０００万円から９００万円に減らすことができ、従来の問題にも管理士が真剣に対応してくれているという。

　管理士の仕事は、マンション管理全般にかかわる。顧問契約を結べば、管理士が管理会社と連絡を取ったり、理事会や総会に出席して助言をしたりする。また、管理規約の改正や大規模修繕の業者選定など、個別の課題を依頼することもできる。費用は顧問契約で年間３０～６０万円から。管理会社や管理規約の見直しで数十万円。サポートする内容によって費用は変わる。

　横浜市で管理士事務所を開いている川原一守さんは「管理士は、様々な管理組合がかかえる問題について最初に相談を受け、必要に応じて建築士など専門の業者に橋渡しをする役目です」と説明する。

　依頼する管理士を探すなら、都道府県など地域単位で作っている管理士の団体や、管理士で作っている事業組合、マンション管理関連のＮＰＯ法人などに相談する。

　首都圏マンション管理士会（東京）は、ホームページ（http://www.kanrisi.org/）で管理士を検索できるサービスを提供している。現在、同会のメンバーだけだが、今後、全国の管理士を検索できるよう登録者を増やす予定。管理士を選ぶには「経験と実績がポイントに」と、同会の吉田嘉一さんは言う。

　事業組合「マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ」（横浜市）は「プロナーズ認定」という認定制度を設け、同組合に所属していない管理士にも研修を実施している。管理士としてのノウハウを共有するのが目的だ。

　ＮＰＯ法人集住センター（東京）常務理事の有馬百江さんは「管理会社に任せきりにしないためにも管理士に依頼するのは意味がある。ただ、マンション管理の主体はあくまでも居住者。そのことを意識した上で、管理士にアドバイスを求める姿勢が大切です」と話している。

登録者数は１万４５００人

　マンション管理士は、２００１年度に初めて試験が実施された国家資格。合格者がマンション管理士として業務をするには、国土交通省の指定機関である財団法人マンション管理センター（東京）に登録しなければならない。

　０６年度までの合格者数は全国で約２万人。業務を始めるために登録をしているのは約１万４５００人だ。

　同センターは、今年度６０００万円の予算を計上し、６月をめどに、マンション行政に関心が高い自治体を数か所選んで、マンションに管理士を派遣する事業を始める。

　国交省は「マンション管理士を実際に活用することで、良質の住宅を増やしていきたい」としている。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070424hg01.htm

「ペットは原則禁止・一代限り容認」の口約束の重みは？ＨＰ管理員 2007年04月23日 (月) 14時49分 No.101

≪マンション新時代≫

Ｑ：私の住むマンションは築25年。入居時には「ペット飼育は原則禁止・一代限り容認」という販売業者の話でしたが、規約には何も書かれていなかったので次第にペットを飼う人が増え、いまでは200戸中40戸以上が飼っています。中古で購入した人も多く、“原則禁止の口約束なんて知らない”と言っている人もいます。

一方で、口約束でも規約と同じ重みがあるはずという人もいて、禁止派と容認派の対立が深まっています。
当初の口約束にはどれほどの重みがあるのか、今後どうしたらよいのか、お教えください。

Ａ：ペット飼育の原則禁止条項を規約や使用細則に規定しないで、口頭で「原則禁止・一代限り容認」として販売した業者の姿勢には驚きますが、規約や細則の重要性を再認識させられるご相談と言えます。
口約束は「言った」「聞いていない」の水掛け論になりますので、明文化された約束事（規約）よりも、非常に軽いと言えます。

【規約で「認める」「認めない」を明確にする】
「ペットの飼育を禁止する」などの定めが規約に明文化されていない場合、あるいは、掲示板に「当マンションでは、ペットを飼うことができません。現在ペットを飼っている方は、一代限りの約束となっています」などの告知がなければ、中古マンションの購入（予定）者は「ペットが禁止」されていることを知るすべがありません。

不動産仲介業者は重要事項の説明で、仲介するマンションの規約などを基に、管理費の額やその支払い方法、生活上の禁止事項などを購入予定者に伝えます。ペットの例で言えば、規約に規定されていない、そのマンション特有の「口約束」や「慣習」を伝えることはできません。当然、中古で買う（買った）人は「原則禁止の口約束など知らない」ことになります。

マンションには、生活環境も考え方も違うさまざまな人々が居住しています。特に、ペット問題はトラブルが多く、平成15年度のマンション総合調査（国土交通省）でも、約半数（48.9％）の管理組合がトラブルを抱えていると答えています。管理組合にとって、頭が痛い悩ましい問題と言えます。

マンション標準管理規約はコメントで、「犬、猫などのペットの飼育に関しては、それを認める、認めないなどの規定は規約で定めるべき事項である」「基本的な事項を規約で定め、手続きなどの細部の規定を使用細則などに委ねることは可能である」としています。ぜひ、口約束ではなく、規約でペットの飼育を認めるか認めないかを明確にし、規約を改正したうえで、ペット（飼育）細則を作成することをお勧めします。

なお、規約に定める場合には、規約改正となるので特別決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上：各75％以上）となりますが、規約を改正した後に、飼育に関する手続や細かい部分のルールを定めるペット（飼育）細則は、普通決議（区分所有者及び議決権の各2分の1以上）で作成することができます。
ご相談者様のマンションの場合、約80％の方が非飼育者とのことですが、多勢に無勢をよいことに「ペット飼育を認めない」と反対しているだけでは、事態は改善しないと思われます。

＜トラブルに備える＞のコーナーでは、石川弁護士がペット問題に触れて、『今後のマンションが抱える課題として居住者の高齢化対策があります。ペット飼育については、単身老人等の孤独の解消や病気の治療（機能回復等）効果もあるようにも言われています。将来のライフスタイルも勘案して、検討されることをおすすめします』と回答しています。
管理組合（理事会）としては、こうした意見もぜひ参考にして、まず飼育者・非飼育者を含めて区分所有者の意向がどこにあるのか、アンケート調査を行ってください。次に、ペット飼育者を集め、アンケート調査の結果をもとに、どのように飼育すれば非飼育者からの理解を得ることができるかなどの意見調整を行うことが大切です。

【ペット飼育の考え方】
ペット飼育について規約で定める場合には、大別して三つの考え方があります。
一つは「いま飼っているペットについてだけ、一代限り認める」、二つ目は「一定条件を満たせば一代限りでなくても認める」、三つ目が「全面禁止」です。
ご相談者様のマンションでは、既にペットを飼育している居住者がいることですから、これから「全面禁止」にすることは現実的ではないと思われます。「全面禁止」によって、泣く泣くペットを処分するか、転居しなければならない居住者を出さないように留意したいものです。

規約で規定する場合のポイントは、あいまいな表現をしないことです。たとえば、「居住者の迷惑となる動物の飼育は禁止する」という定め方をすると、「居住者の迷惑となる動物」に犬や猫も入るのか、「迷惑があった」との判断はどうするのか、その実害はあったのか、という議論に発展してしまいます。

【ペット飼育者の会（ペットクラブ）を立ち上げる】
ペットの飼育を認めるとすると、次に飼育者のマナーの問題が発生します。
管理組合によっては、飼育者に「ペット飼育者の会（ペットクラブ）」を作ることを要請しています。ペット飼育者の会では、ペットのしつけ方やマナーの向上など、飼育するときの細かいルールを定めます。その会が飼育についての責任を持つことや、会員全員の責任で飼育方法の指導や指示を行い、その指示に従わない飼育者は「飼育をすることができない」と厳しく定めているところもあります。
ペットの飼育を認める場合には、たとえそれが一代限りであっても、ペット飼育者の会（ペットクラブ）を立ち上げることを検討してください。

マンションを住みよい住環境とするためには、『禁止派と容認派の対立』は絶対に避けたいものです。その対立がほかの決め事にも波及し、管理組合運営に支障が生じる場合もあります。感情論に走ることなく、大人の対応で円満な解決策を見いだされることを望みます。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_744.html

分譲マンションを値下げ販売した兵庫県住宅供給公社に賠償命令ＨＰ管理員 2007年04月21日 (土) 11時36分 No.97

≪日経ＢＰ　ケンプラッツ≫

　大阪高等裁判所は4月13日、分譲マンションを値下げ販売した兵庫県住宅供給公社に、住宅購入者への賠償を命じる判決を下した。売れ残った住戸を市場価格より大幅に安く売ったことで、値下げ前の購入者に損害を与えたと判断した。

　問題のマンションは、安藤忠雄建築研究所が設計した総戸数203の「マリナージュ芦屋」（兵庫県芦屋市）だ。兵庫県住宅供給公社が、阪神大震災後の復興事業として1999年に完成させた。2002年には、売れ残っていた70戸の平均坪単価を約165万円から83万円に下げて販売した。

　大阪高裁は判決で、83万円という坪単価は市場価格の下限より10％以上安い不適正な価格だと見なした。同公社は一般の分譲会社よりも価格を適正に設定する責任が重いのに、不適正な価格設定によって当初の価格で売った住戸の資産価値を大幅に下げたと認定した。同公社の価格設定の責任を重く見たのは、公的な法人であるだけでなく、購入者が購入後5年以内に転売することを制限し、資産価値の低下による損害を避けにくくしていたことが根拠になっている。

　大阪高裁は、住戸の資産価値の下落によって購入者が精神的な損害を受けたことを認め、一戸当たり100万円の賠償を同公社に命じた。経済的な損害については、下落した資産価値が市場動向の影響でまた上がる可能性もあることを理由として認めなかった。このため、賠償額は請求額の8分の1となった。

　兵庫県住宅供給公社に賠償を請求する訴えを起こしていたのは、マリナージュ芦屋を1999～2000年に購入した67世帯だ。神戸地方裁判所での一審で敗訴し、控訴していた。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070419/506976/

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_742.html

ＨＰ管理員 2007年04月21日 (土) 11時38分 No.98

「値下げ不当」と提訴　震災復興住宅の住民９４人

≪神戸新聞ニュース2003.09.29≫

阪神・淡路大震災の住宅復興の一環で兵庫県住宅供給公社が建設した分譲マンション「マリナージュ芦屋」（芦屋市陽光町、二〇三戸）の住民九十四人（七十八世帯）が二十九日、「不当な値下げ販売で損害を受けた」として、同公社を相手に、値下げ販売との差額など総額約六億二千万円の損害賠償を求める訴えを神戸地裁に起こした。

　訴状によると、同マンションは震災復興住宅として、同公社が建設。一九九八年十月から、被災者を優先に分譲を始め、平均販売価格は約三千四百万円だった。

　ところが、総戸数の約三分の一にあたる七十戸が売れ残り、同公社は分譲開始から三年後、予定価格の半額で販売することを決定。住民らに対し一方的に値下げを通知して販売を始め、資産価格が低下したという。

　住民らは購入契約の際、同公社側から値下げ販売の可能性について説明を受けなかったといい、原告側代理人は「売れ残ったのは見通しの甘さとずさんな価格設定が原因。公社の政策失敗のつけを購入者に転嫁している」と主張。その上で「値下げによって、譲渡価格と適正価格の差額分に相当する一戸あたり八百万円の損害が発生した」としている。

　提訴に対し、県住宅供給公社は「訴状を見ていないのでコメントを控えたい」としている。

http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sougou/030929ke127200.html

管理会社等による修繕積立金の流用かチェックマン 2007年04月13日 (金) 17時10分 No.89

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先般、Aマンション管理組合の修繕積立金の振替え処理において、不正な処理をしていた事実を発見しました。　このA管理組合と管理委託契約を締結しているのは、債務不履行で有名な○○○管理会社でした。
この管理会社の修繕積立金の振替え処理における不正処理の手口は次のものでした。
毎月毎に区分所有者から管理組合口座に振込まれた修繕積立金は、修繕積立金会計(口座)に振替えるのですが、この修繕積立金の振替えにおいて次の不正と疑われる行為を行っていました。
　修繕積立金の振替えは収納口座に振込まれたものを、その収納口座から修繕積立金分を引落として、即日に修繕積立金会計の預金口座に振替え積立てするべきところ、長期に亘り(約一週間程度)　約100万円程度の修繕積立金が流用されていた疑いが発見されました。 (預金口座で確認済み。)
　このようなことは、管理組合として見過ごせない重大な問題です。
「この一週間程度の間、この約100万円がどこに保管されどのように流用されていたかです。」この毎月20日過ぎの一週間位の間、会社として会社経費の支払いに流用したのか、またはフロントマンが個人的に流用していたのか、いづれにしても悪意に満ちた重大な問題であり、許されるべき行為ではないと考えられます。
　当該管理組合は、この問題を見過ごすことなく行政機関に通告するとともに、適正な管理委託契約の履行を実施させることが急務と思われます。

居住者名簿　扱い厳重にＨＰ管理員 2007年04月11日 (水) 21時54分 No.87

≪YOMIURI ONLINEより≫
閲覧や保管　ルールしっかり【マンション快適ライフ】

　個人情報保護法の全面施行から丸２年。プライバシー意識の高まりや、個人情報に関する過剰反応などから、名簿の提出を拒む住民がいるなど、組合員名簿や居住者名簿の作成に苦労する管理組合が目立つ。

　だが、こうした名簿は総会の通知や緊急時の連絡に不可欠だ。法の趣旨を踏まえつつ、有効な名簿の取り扱い方を考える。

　「最近入居してきた人が入居届を出してくれず、組合員名簿が整備できない。どうしたらよいか」

　財団法人マンション管理センター（東京）には、管理組合からのこうした相談が相次いでいる。

　マンションを買った人（区分所有者）が必ず加入する管理組合には、国土交通省が定めたマンション標準管理規約で、理事長に組合員名簿の作成を義務づけている。

　マンション管理問題に詳しい弁護士の松田弘さんは「名簿は総会の通知など、管理組合の業務遂行に欠かせない。個人情報を取り扱っていることを強く認識したうえで、名簿の必要性を組合員にきちんと理解してもらう必要がある」と指摘する。

　組合員名簿以外にも、区分所有者の同居人の氏名や連絡先を記した居住者名簿、災害や水漏れ事故が起こった場合に利用できる緊急連絡簿なども、あった方がよい。

　名簿整備にあたっては、管理組合で名簿の作成や更新、保管、閲覧などに関する細則を作り、そのルールを明文化することが大事だ。

　例えば、名簿の利用目的を総会や理事会の通知などと定め、それ以外の目的には使わないことを規定する。名簿に掲載する内容も、部屋番号、氏名、連絡先（電話番号や電子メールアドレス）などと具体的に示しておく。

　マンション管理士の深山州（みやましゅう）さんは「あまりたくさんの情報を名簿に盛り込もうとすると、所有者や入居者が届け出るのを嫌がる。部屋番号と名前、電話番号がわかれば、名簿は最低限使えるものになる」と話す。

　名簿の保管にも注意が必要だ。東京都板橋区にある築２４年のマンション「若木原公園サニーハイツ」では、８５世帯分の緊急連絡簿を管理事務所に保管している。同ハイツ管理組合の小宮くに子さんは「施錠できる書庫に入れ、事務所の合鍵は管理員と理事長、修繕委員長の３人が管理します。名簿は原則として、災害や水漏れが発生したという緊急時にしか利用しません」と話す。

　マンション管理センター管理情報部参与の吉沢邦彦さんは「個人情報の提供を嫌がる人の多くは、それが人に見られたり、流出してしまったりするのではとの不安を持っている。施錠できる書庫や机で保管するとか、機密保持のために写しは作成しないなどの対処をすれば、こうした不安を軽減できるはず」と話す。

◇

　実は、多くの管理組合は個人情報保護法の適用対象外になる。同法では、５０００人を超える個人データを扱うものを「個人情報取り扱い事業者」と定めているためで、大規模な団地の管理組合でない限り、この事業者には当たらない。

　ただ、弁護士の松田さんは「個人情報を巡るトラブルを防ぐためには、適用事業者と同様の義務を実践することが大事」とアドバイスする。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070410hg01.htm

監事が他の理事を兼任した場合、罰則はあるか？ＨＰ管理員 2007年04月11日 (水) 21時51分 No.86

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：理事会において監事が他の理事を兼任した場合、罰則はあるのでしょうか？

Ａ：監事が理事を兼任した場合についての罰則規定はありません。しかし、監事の役割が大変重要であることを認識して欲しいと思います。

【監事の役割の重要性】
監事は、管理組合の業務を執行する機関である理事会について、管理規約や総会での決議した事項に反した運営を行っていないか、独断専行的な運営をしていないか、あるいは、管理費等の不正・不適切な会計処理や使途はないかなど、客観的・第三者的な立場から「監査」を行う役割を担っています。監事は、理事会の監督的立場にあるともいえます。

監事の役割について標準管理規約では、「管理組合の業務の執行や財産の状況」を監査し、その結果を管理組合の最高意思決定機関である総会に報告する義務（単棟型41条1項）を課しています。また、「管理組合の業務の執行や財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を開催することができる」（同41条2項）ことにもなっています。

この標準管理規約41条の規定は、民法59条（監事の職務権限）を受けて区分所有法50条3項が管理組合法人の「監事」について、「管理組合法人の監事は、法人の財産の状況や理事の業務執行の状況を監査し」「財産の状況又は業務の執行について不正な事実を発見したときには、総会でその旨を報告し」「その報告のために必要がある場合は、総会を開催すること」と定めたことにその根拠があります。

このように監事の役割は重要です。もし、監事が理事を兼任していると、客観的・第三者的な立場から公正に監査を行うことができなくなります。

自主管理のマンション（特に小規模マンション）では、理事が監事を兼任している管理組合を見受けることがありますが、監事の役割の重要性を認識しているのであれば、兼任は避けるべきです。

【監事の理事会への出席】
監事は、理事会に「必ず出席しなければならない」わけではありません。
監事は、管理組合の役員ではありますが（同35条1項）、理事会を構成する者ではありません。理事会は、「理事」によって構成されている（同51条1項）からです。

しかし、監事もできるだけ毎回、理事会に出席したほうがよいでしょう。
出席することによって、理事会の業務執行状況や会計処理状況などを適時、適切に判断、把握することができるので、監査報告の義務がある定期総会で、より正確な監査報告をすることができます。また、万一、不正があると認められる場合には、臨時総会を開催する必要もあるからです。

【監事の臨時総会開催】
標準管理規約では、管理組合の業務の執行や財産の状況について監事は、「不正があると認めるときは、臨時総会を開催することができる」と定められており、「開催しなければならない」ことにはなっていません。
これは、区分所有法50条3項の規定が管理組合法人を対象にしたものなので、法人格を持たない管理組合に対しては「開催を義務づけることはできない。しかし、開催することが望まれる」という考えをとったと思われます。

しかし、区分所有者全員の貴重な財産であるマンションを適正・適切に管理をするためには、法人格を持たない管理組合の場合でも、監事は、その役割・責任を認識して「不正があると認めるときは臨時総会を開催して、その不正を正すこと」が大切ではないでしょうか。

【監事の審議事項への賛否の表明】
監事は、理事会に出席して意見を述べることができます（同41条3項）。
この「意見を述べることができる」とは、「（参考）意見として発言すること」はできても、「審議事項の賛否に加わることはできない」という意味です。監事は、理事会を構成する者ではないので、理事会での決議には参加できません。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_720.html

竣工図にある最上階の換気パイプが設置されていないのだが？ＨＰ管理員 2007年04月07日 (土) 11時26分 No.85

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：築11年半の内断熱のマンションですが、先日、建築確認申請図と竣工図に記載されている最上階の換気パイプが設置されていないことが判明しました。

このマンションは販売会社で設計施工管理を行っています。
管理会社（販売会社の子会社）を通して販売会社へ説明するよう求めたところ、管理会社から、「販売会社の現場担当者と施工業者の担当者の話し合いで設置するのを止めた」との連絡がありました。
販売会社には説明と話し合いに来るよう求めていますが、理由をつけて来ようともしません。

この場合、瑕疵として争うことは可能でしょうか？
また、いまからコア抜きを行って換気口を設置させることは可能でしょうか？
それとも他の対策を考えるのがよいでしょうか？
アドバイスをお願いします。

Ａ：換気システムはシックハウス対策のために設置が義務付けられたものです。建築基準法に係る問題ですので、ご相談の内容では詳細が不明なため、瑕疵等について正確な回答をすることができません。
※　建築基準法では、「住宅等の居室では、0.5回／時以上、その他の居室では0.3回／時以上の換気回数を確保できる有効換気量を有する機械換気設備の設置を義務付ける」としています。

一般に、マンションの各住戸の換気のために、外壁などの共用部分に設置されているものには、以下のようなものがあります。

１.台所換気扇や、浴室・洗面所･トイレなど換気扇から排気する排気孔（ベンドキャップ）
２.換気扇による排気量に相当する新鮮空気を取り入れるための吸気口
３.居室の換気をするために外壁に開けられた換気口。これはエアコンの冷媒配管を通すためにスリーブと兼用されているものもあります。通常･室内側にはレジスターガラリが付きます。
４.サッシの上部に付けられた換気小窓。壁に付けずにサッシに換気小窓を付ける場合もあります。
５.また、最上階の住戸には、屋根面が内断熱工法の場合、天井裏の熱気を排気するために取り付けられた天井裏換気口が設けられている場合もあります。最近のマンションでは屋根スラブは外断熱工法になっている場合が多いので、天井裏換気はしない傾向にあります。

ご質問の「換気パイプ」の用途や、設計上、このパイプに期待している役割が何なのかよくわかりませんので、設計図にないから「瑕疵」であるとは断定しにくいものです。

『いまからコア抜きを行って換気口を設置させることは可能でしょうか』についても現地調査が必要です。ただし、『販売会社には説明と話し合いに来るよう求めていますが、理由をつけて来ようともしません』の態度には大きな問題があります。信頼のおける専門家に相談することをお勧めします。

躯体にコアを抜くことは、管理規約で禁止されています。何のための換気口なのか？本当にその換気パイプが必要なのか？信頼できる専門家の意見を聞き、対策を検討することをお勧めします。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_719.html

ＨＰ管理員 2007年04月07日 (土) 11時24分 No.84

構造計算適合性判定員の演習合格率は39％

≪マンション管理新時代≫

国土交通省は4月3日、構造計算書偽造事件の再発防止のため、新たに導入する「構造計算適合性判定」の判定員を認定するために行われた講習会で、演習合格者が受講者の39％にとどまったと発表した。

6月20日施行の改正建築基準法では、一定規模以上の建築物の構造計算についてピアチェック（第三者の専門家によるチェック）を行う構造計算適合性判定を義務付ける。
新たに設置される指定構造計算適合性判定機関などでピアチェックを担う判定員の要件は、建築構造に関する科目を担当する大学の教授や助教授、建築構造に関する分野の試験研究機関の研究者、または一定の経験を積んだ構造設計の実務者など国土交通大臣が認める者。大臣が認める者については、講習会の最後に行う演習に合格することを条件としていた。

講習会は3月8日、15日、22日の3日間、全国の延べ12会場で開催。構造計算書や構造図を審査し、適切な内容であるかどうかを判断する内容の実技演習を2時間かけて行った。
演習合格者は1315人で、受講者3354人の39％。不合格者は1608人で48％に上った。残る431人は、解答が不十分で「審査能力について判断できない」とし、4月下旬に再演習を行うことにした。

新制度の導入に際して懸念されているのが、判定員の数が足りるかどうかだ。
国交省は、構造計算適合性判定を実施する建築物は年間7万件程度と想定し、必要になる判定員の人数は、週1日の非常勤の場合で約1500人と試算していた。
演習合格者に、演習を免除された大学教授など170～180人を加えても、判定員の要件を満たす者は1500人弱。
国交省は、「再演習などで必要な人数を確保し、体制を整えたい」（建築指導課）としている。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/39.html

第90回　突然の停電　あなたのマンションは大丈夫？① ＨＰ管理員 2007年04月04日 (水) 15時40分 No.80

≪NIKKEINET　マンション管理サテライト≫

　現在、電気のない生活など考えられないほど、日常生活での電気依存度は高い。停電になれば部屋は真っ暗になり、また、家電製品が使えなくなることで生活に不便を来たすことは容易に想像される。ところが、ひとたび停電が起こると、マンション内での被害はこれだけにとどまらず、思いもしなかった弊害を被ることになる。その弊害とは、一体どのようなものなのだろうか。今回は、マンション生活に与える停電の悪影響について考えてみたい。

■「停電対策」も管理組合の仕事の１つと心得よう

　日本は電力供給の安定した国だといわれている。諸外国と比較すれば分かるが、たとえば成長著しい中国では電力供給が需要に追いつかず、上海市では電力不足を補うため夏期に工場の操業停止日を設けるなどの対策が取られている。また、米国カリフォルニア州で2000年の冬に起きた、州全域にわたる大停電は日本でも大きく報じられた。同州では1996年から始まった「電力の自由化」によって発電事業者の競争が激化。その結果、大手電力会社が破たんする事態を招き、電力危機に直面することとなってしまった。市場競争の「負」の側面を見せ付けられた事例といえる。各国の抱える不安定な電力事情が経済生活に暗い影を落としている。

　幸い、日本の電力事情は比較的良好のため、ひとまず安心といえそうだが、とはいえ、絶対に安心と言い切れるほどではない。３月25日に発生した能登半島地震では、石川県内で11万世帯、富山県内で５万世帯が一時停電した。運よく、すぐに復旧したため事なきを得たが、地震と停電は切っても切れない関係にあるだけに、地震大国としては気を抜けない。また、記憶に新しいところでは昨年８月、旧江戸川にかかる送電線にクレーン船が接触し、東京・神奈川・千葉の一部で139万世帯が停電するトラブルもあった。こちらは“人災”であり、電力事情とは直接関係なかったが、いずれにしろ停電は時間も場所も選ばず、突然にやってくることだけは間違いない。しかも、原因は自然災害に限定されない。それだけに、マンション管理組合としても居住者の生命と財産を守るため、停電に対する対策を講じることが不可避となってくる。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

ＨＰ管理員 2007年04月04日 (水) 15時42分 No.81

第90回　突然の停電　あなたのマンションは大丈夫？②

■依存度が高まるほど、その反動も大きくなる

　そこで、まずは停電になるとマンション生活にどのような影響が出るか考えてみたい。共用部分から見ていくと、誰もが真っ先に思いつくのがエレベーターだろう。エレベーターは駆動方式に応じて「油圧式」と「ロープ式」に大別できるが、大多数のマンションで採用されているロープ式エレベーターは、通電が遮断されることで電動機（モーター）や制御盤は働かなくなる。よって、かごも上下しなくなり乗用できなくなってしまう。また、駐車場に関しても、機械式の場合、車が出せなくなることは想像に難くない。

　さらに、エントランスのオートロックも開閉しなくなる恐れがある。中には、停電を検知すると自動で開放状態になるものもあるようだが、これでは新たにセキュリティー面での不安を誘発することになる。最近はＩＣカードによる非接触式のカードキーや、虹彩あるいは指紋といった生体認証によるセキュリティーシステムも導入が進んでいる。どちらも電力を必要とするため、停電時には不安が残る。

　続いて、専有部分に話を進めよう。意外と盲点なのが給水だ。マンションは一戸建て住宅と異なり、水道本管から揚水ポンプによって直接的（増圧直結方式など）あるいは間接的（高置水槽方式など）に給水する仕組みになっている。そのため、ポンプが作動しなくなれば蛇口をひねっても水は出なくなる。水が出ないということは、同時にトイレや入浴も制限されることを意味する。復旧に時間を要する場合などは強いストレスを感じることになるだろう。そのほか、ＦＡＸ兼用や留守録機能の付いた電話機も同じく、停電時には通話できなくなってしまう。携帯電話は大丈夫だが、過去の事例からも明らかなように、通話が集中することで事実上、使えないも同然となる。

　こうして見ると、オール電化の住宅などは停電時にどうなってしまうのか、悪い想像ばかりが先行してしまいがちだ。電気への依存度が高まれば高まるほど、停電になったときの反動は大きいことがお分かりいただけるだろう。ライフラインはほぼ全滅すると思って間違いないのだ。

■停電に対する「心構え」こそが、最大の防衛策につながる

　となると、管理組合はどう対応すればいいのか…… とても悩ましい問題だが、理想をいえば自家発電装置を導入するのがベストな方法だろう。しかし、既存マンションにこうした装置を後付けした例は聞いたことがなく、発想自体もなかったように思う。おそらく技術的には可能なのだろうが、費用面や設置スペースの確保など、ハードルは低くない。そこで現実的な話に戻り、まずはエレベーターの停電対策から始めたい。現在、一般的なエレベーターは運転中に停電が発生すると、階の途中で停止してしまい、中の乗客は閉じ込められることになる。そこで、対応策として「停電時自動着床装置」の追加が有効となる。

　停電時自動着床装置とは、停電を検知するとバッテリーに切り替わり、エレベーターを最寄り階まで自動運転して乗客を救出するシステムのことだ。制御方式の更新で済み、建築確認の申請も不要なことから、全撤去リニューアルに比べ、工期面でも費用面でも管理組合の負担は軽い。まずは、ご自宅のマンションに同システムが備わっているか確認してみよう。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

旧地権者所有の駐車場、電気料金などが管理費から支出されているが…① ＨＰ管理員 2007年04月03日 (火) 22時11分 No.78

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：マンションの1階にある駐車場を、旧地権者が所有しています。

定期点検の費用や電気代などは、これまで約8年の間、住民からの管理費で支払われていました。
電気のメーターは、エレベーターや共用部分の照明と一体になっており、別にすることは難しいようです。

駐車場の点検費用や電気代を管理費の会計と切り離して、別々に負担する方法はないのでしょうか。
また、これまでの点検費用や電気代を管理組合で回収することは可能でしょうか。

Ａ：ご相談内容を分けてお答えします。
【点検費用や電気代などを区分所有者の納入する管理費から支出していた】
8年間管理組合が放置していたことにも問題はあります。旧地権者が単独所有にしろ、敷地の区分所有にしろ、所有しているために発生する維持管理に要する費用は、その所有する者が負担することが根本原則となりますので、旧地権者への維持管理に要する費用の請求は当然できます。
　　　
【メーターを分離し、維持管理費を管理費と区分する】
電気小メーターを取り付けることは、さほど難しいこととは思いませんので、再度、電力会社に相談してください。
旧地権者へ請求するためには、請求根拠を示す必要がありますので、駐車場専用の電気小メーターを取り付けて電気使用料を算出し、その金額を基に過去8年分の電気料を割り出してください。また、定期点検にかかった費用等についても、8年分の合計額を明示してください。その際、8年間の遅延損害金の請求をしてもよいと思われます。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_715.html

ＨＰ管理員 2007年04月03日 (火) 22時12分 No.79

旧地権者所有の駐車場、電気料金などが管理費から支出されているが…②

【1階駐車場を旧地権者が所有している】
旧地権者の所有形態が不明ですが、ご相談にある「管理費から、駐車場の電気料金や維持管理費等の経費が支払われている」という内容から推測すると、「マンションの敷地が、旧地権者の保有する駐車場も含めて区分所有者全員の共有（旧地権者も区分所有者の一人）となっている」ことが、まず考えられます。

この場合は、旧地権者が、他の区分所有者の共有財産である敷地から収益を得ていることになりますので、その収益については、本来、他の区分所有者（管理組合）にも還元されてしかるべきものとなります。
また、管理費や修繕積立金についても、旧地権者が等価交換により取得した駐車場や専有部分の持ち分割合に応じて管理組合へ納入する義務が旧地権者にもあります。

次に、「マンションの敷地とは関係なく、旧地権者が駐車場を単独所有している（駐車場部分を除いた敷地が区分所有者の共有となっている）」ことも考えられます。このケースで、駐車場の維持管理に要する費用（定期点検費や電気代）の負担をマンションの区分所有者（管理組合）に課す条件で分譲されていたのであれば、分譲業者や管理会社の責めは免れないものとなります。

【マンション建て替え時の問題点】
マンションの敷地が、旧地権者の保有する駐車場も含めて区分所有者（旧地権者も含む）全員の共有となっている場合には、すべて一体の敷地として建ぺい率や容積率を計算して建物が建築されていると思われるので、建て替え時に同規模の建物を建築できる可能性はあります。

しかし、駐車場とされている敷地が旧地権者の単独所有になっている場合には、分譲時に、マンション全体の敷地にマンション側の敷地ではない駐車場の敷地まで含めて建ぺい率や容積率が計算されていることもあり得ます。このような場合、建て替え時には、マンション側の敷地だけで建ぺい率や容積率を計算しなければならないので、同規模の建物を建てられなくなるという要因も含んでいます。

旧地権者の駐車場の維持管理に要する費用負担方法や敷地面積などの実態を、分譲時の重要事項説明書、売買契約書、原始規約（承認事項または容認事項）などで調べてみてください。

以上、詳細がわからないままお答えしましたが、実態調査の内容によっては、訴訟なども念頭におく必要があります。弁護士に相談することも検討してみてください。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_715.html