過去ログ（07/2/28～07/3/31）

無責任な分譲業者 sugana 2007年03月30日 (金) 11時24分 No.75

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　全国的に名の知れたマンション分譲業者Ｓ友。昨年販売した物件の管理組合から工事施工中の「工事写真・工事要領書等」の関係書面の提出要求がありました。
　これに対して、分譲会社Ｓ友は提出が容易であるような回答があったものの文書で、その書面を破棄してしまって提出できないとの、納得できない回答が寄せられました。

　そこで、管理組合は専門家である一級建築士の支援を受けて、再度関係者に集まってもらい直接要求しました。
　Ｓ友、と工事を施工したＴ工業が出席。

　管理組合から再度、関係書面の提出を要求しました。ところが、法的責任のある分譲会社は、もっぱら施工業者のＴに任せて知らぬ振り。

　Ｔからは、「当社の規定で工事終了後は、書面を破棄することになっている」だから、無いのだの一点張り。

　これに対して管理組合からは「無いものは出せない、社内規定であるから、出せない、というのは一般社会では通らない。マンションを購入した私たちが、問題のないマンションを購入したという安心感への説明責任はどうなるのか」など道理を尽くした、追求に、分譲会社は答えに窮し、来週まで待ってください。との答え。

　交渉の行方を固唾をのんで見守っていましたが、分譲会社の一貫した姿勢は「ユーザーには説明責任は無いというばかりの無責任な態度」本当に、どうなっているのでしょうか。

　こんなことが日本中で起きている現実です。管理組合は社会的存在です。社会にこのような事実を明らかにしない限り、彼らの傲慢な姿勢は改まらないでしょう。

　

マンションの水道の異常音ＨＰ管理員 2007年03月30日 (金) 15時37分 No.76

≪NIKKEI NET　住宅ねっと相談室≫

　築13年の大手不動産販売会社のマンションを４年前に購入し、居住しております。７階建ての６階部分で、同居している家族はなく独り暮らしです。先日、階下の人から「『ブーン』『ジー』といった音が、私が在宅している時間に聞こえ気になって仕方ない。音がしないときでも、いつ音がするか気になってしまい耐えられない」と苦情を受けました。

　以前にもまな板で食材を切る音などで苦情を受けたこともあり、音をなるべく出さないようにしてきたつもりです。歩くときは忍び足ですし、苦情を言われることを恐れて、友人を招くこともできなくなりました。このままでは私の方がノイローゼになってしまいそうです。

　原因が分からないと気持ち悪いので、考えられるものの音を出してみて、階下の人に確認してもらいました。原因は、水道の水を出したり止めたりする音でした。

　別に暮らしている両親に相談したところ、その程度の生活音で苦情を言うのは非常識と立腹しており、「普通に生活していなさい。今度言われたら私が怒鳴り込みに行く」と言い出す始末です。

　このままでは料理をすることも手を洗うこともできません。まして音がしていなくても気になると言われたら、まるで私がいることを責められているようで、本当に困り果てている次第です。私だって高いお金を払ってこの部屋を買ったのに……。

　ぜひ、良いアドバイスがあれば教えていただきたいと思い、思い切って投稿させていただきました。何とぞ、よろしくお願いいたします。

Ａｎｓｗｅｒ
水圧上昇や設備機器の変化によるウォーターハンマー現象
　昨今の住まいでは、給水管と直結した設備機器、たとえば、シングルレバー混合水栓や全自動洗濯機、食器洗浄器、給湯暖房機器など、快適さや利便性を追求した水・湯の急閉止を伴う器具や、電磁弁などを内蔵した製品が急速に普及しています。

　さらに、建築物の高層化や高台での建物建設、３階建て戸建て住宅の普及、住居密度の増加などにより、自治体は水圧減による給水不足にならないように、水道の圧力・量を増やさざるを得なくなっています。おそらく、これらの原因による「ウォーターハンマー現象音」が発生していると思われます。

　ウォーターハンマー現象は、機器の急閉止によって配管内の水や湯が瞬間的に停止させられることにより、配管内に急激な水圧上昇が生じ、それが衝撃波となり発生するといわれています。この衝撃波は、配管そのものや水を通して瞬間的に遠方に伝達され、それにより異常音を発生させます。

　また、原因となる機器以外の場所でも発生し、戸建て住宅地区の場合など、道路や敷地を隔てたほかの住宅に及ぶこともあるといわれています。従って、予想もしない思わぬ場所で異常音が発生することもありえるということです。

　ウォーターハンマーを防止する方法は、水撃原因となる機器類の近くに、水圧変動を抑制する水撃防止器を取り付けるのが有効的といわれています。まずは、設備専門家に依頼して、発生個所や器具を探し出すとともに、有効な場所に水撃防止器を取り付けるとよいと思います。

　また、この問題はほかの住戸でも発生する、あるいは既に発生している可能性もありますので、個人的に解決するのではなく、マンション全体の問題として管理組合で対応することをお勧めします。費用負担については、個人が一般的な機器類を使用している範囲での発生については管理組合の共用部分の修理費用としてまかない、特別の機器類を使用していることによる場合は、居住者の個人負担として対応すべきかと思います。

　集合住宅の場合、居住者一人ひとりの生活のリズムや考え方が異なることから、住民間での原因不明の音・振動は住民同士の精神的な苦痛からトラブルとなるケースもあると思われます。マンションにおける騒音・振動の原因のメカニズムを住民みなさんで理解し解決することが、より良い集住生活につながります。

　まずは、設備専門業者に相談し、その結果を踏まえて、管理組合で相談してみてはいかがでしょうか。

http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/

耐震不足：全国の新築中層マンションの１割で　国交省調査ＨＰ管理員 2007年03月29日 (木) 21時03分 No.74

≪MSN毎日≫

　国土交通省は２９日、耐震データ偽造事件を受けて行った全国の中層マンション３８９棟を対象としたサンプル調査で、１割以上にあたる４０棟が耐震強度不足の疑いがあると発表した。このうち大分県内の１棟は耐震基準の６６％で既に補強工事を始めている。同省が建て替えの目安としている基準の半分以下はなく、書類の差し替えなど偽装行為も見つかっていないが、同省は「予想以上に設計上の問題が多い」として、今年６月に改定する建築確認検査のガイドライン（指針）に「設計図面に不整合がないこと」と明記し、指針を強化する方針。

　サンプル調査は、姉歯秀次・元１級建築士（１審判決で懲役５年）による事件を受け、国交省が各自治体を通じて昨年２月から実施。０１年以降に建築確認された鉄筋コンクリート造りの中層マンション約６０００棟から３８９棟を無作為に抽出し、同省の外郭団体「日本建築防災協会」（東京都港区）が設計図や現場の状況を検証した。

　この結果、基礎と骨組みの設計図（構造図）が構造計算書と一致していなかったり、耐震性を検証する際に建物に掛かる力を低く見積もるなど、耐震強度に疑問が残る物件が４０棟に上った。耐震強度は基準の５０～９０％台で、今後、各自治体が詳しく再検証する。大分県宇佐市内の４階建て賃貸マンションは、昨年末に基準の６６％と判明。施工ミスが原因だったが、自治体による完了検査などで見過ごされていた。

　国交省は昨年末、調査を終えた２２１棟について中間報告として発表。強度不足の疑いは約７％の１５棟だけだったが、割合は増加した。

http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20070330k0000m040070000c.html

アパ物件２件で強度不足　マンションと東京のホテルＨＰ管理員 2007年03月29日 (木) 20時23分 No.73

≪北海道新聞より≫

　「田村水落設計」（富山市）による耐震強度偽装問題で、埼玉県は２９日、アパグループが同県鶴ケ島市に建設中のマンション「アップルガーデン若葉駅前」の耐震強度が建築基準法に定められた基準の５０－９２％と、不足していたことを明らかにした。埼玉県は「偽装があったと言わざるを得ない」としている。

　東京都も「アパホテル日本橋駅前」の一部で強度不足が見つかったと発表。床の荷重を支える間柱が必要な強度の７０％で、床が抜ける恐れがあるが倒壊などの危険はない。同ホテルは営業休止中で補強工事するという。ホテルは偽装ではなく、設計ミスとみられる。

　２つの建物は、いずれも水落光男元建築士が構造計算。埼玉県のマンションは昨年３月、指定確認検査機関「イーホームズ」（廃業）が構造計算書に疑問があると指摘し、工事が中断していた。

http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070329&j=0022&k=200703296625

お宅の管理費は割安ですか？割高ですか？？ＨＰ管理員 2007年03月29日 (木) 19時48分 No.69

≪All About 賢いマンション暮らし≫

ご自宅の管理費や修繕積立金の金額を聞かれたら、ほとんどの方がすぐに答えられることでしょう。ところが、その金額が他のマンションとくらべて高いのか安いのか質問されたら、答えられる方は激減するのではないでしょうか？なぜなら、（失礼ながら）管理会社に言われるままに支払っており、管理費の「相場」を知っている人が少ないからです。

住宅ローンの金利や毎月返済額には神経質になっても、管理費には関心が薄いのが現実でしょう。そこで、ご自宅の管理費が割安なのか割高なのか、参考になるデータを紹介します。

中層・中規模なマンションは管理費が安め

不動産調査会社の不動産経済研究所が今年３月、首都圏の分譲マンションを対象にその階数や世帯数、さらには最寄り駅からの距離などに応じた管理費の平均値を調査・公表しました。それによると、世帯数（戸数規模）別ではマンション１棟の総戸数が150～199戸と700～799戸が、そして、高さ別ではマンションの最上階数が11～19階（建て）のマンションが、それぞれ安い管理費（単価）であることが分かりました。

全体的な傾向をみると、戸数規模別では総戸数が50世帯未満の小規模マンションと、逆に、1000世帯を超える超大型マンションで、どちらも全体的に管理費が高めになっています。小規模マンションの場合は「スケールメリット」が得られにくいこと、また、超大型マンションは“規模のメリット”こそあるものの共用施設が充実している分、維持管理のための費用が多分にかかってしまうことが原因と考えられます。

階高別の傾向も同様で、低層および超高層のマンションほど管理費が高いことから、管理費が安くなりやすいマンションは、中層・中規模の物件であることが調査結果から分かりました。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070320A/index.htm

ＨＰ管理員 2007年03月29日 (木) 19時51分 No.71

お宅の管理費は割安ですか？割高ですか？？ ②

≪All About 賢いマンション暮らし≫

駅から近いと管理費も高め（？）

次に、不動産経済研究所では駅からの距離（分数）と管理費の相関性も調査しており、その結果は以下のとおりです。

見てお分かりのように、徒歩３分以内で局地的に安くはなっていますが、全体の流れとしては駅からの徒歩時間が長くなればなるほど管理費も安くなっています。あいにく理由は不明ですが、興味深い結果になっていると思われます。

管理費の「適正金額」を把握するには……

以上、「総戸数」「建物の階数（何階建てか？）」、そして「駅からの距離」という３つの視点で管理費の金額を比較してみました。ご紹介したデータはすべて「単価」表示ですので、現在の管理費を専有面積で割った金額が該当するそれぞれの調査結果とどの程度、近似しているかで、おおよその「割安」「割高」度が把握できることになります。

しかし、調査内容と自宅の管理費が一致すればそのマンションの管理費は“適正”な金額なのかというと、残念ながらそう単純にはいかない難しさも内包しています。というのも、こうしたデータはあくまで“平均値”であり、必ずしもすべてのマンションに当てはまるわけではないからです。たとえ総戸数が同じであっても、管理会社が提供しているサービス（管理業務）内容が異なれば、当然、管理費にも差異が生じてきます。そのため、はたしていくらなら適正といえるのか……判断するのは容易ではないのです。では、どうすればいいのか？解決のヒントとして

まずは管理費の内訳を明確にし、各項目の使途を具体的に確認する
その各項目の金額がどのような根拠にもとづき価格決定されたのか、その理由を管理会社などに質問してみる
質問の答えが管理組合を納得させるだけの説得理由になっているか精査する

その結果、価格決定の根拠説明に納得できれば「適正金額」と推定し、納得できなければ適性でないとみなすのが１つの解決方法と考えます。たとえば、管理費を分解してエレベーターの保守点検費用が毎月10万円（１台あたり）かかっていることが分かったら、「なぜ、１台のメンテナンス費用に10万円が必要なのか？」保守点検会社に問い合わせてみてください。色々と説明してくれるはずです。そして、その結果や対応に管理組合として納得あるいは満足できれば10万円という金額は“妥当”と推定するのです。

逆に、納得できなければ価格交渉するなり、あるいは、保守点検会社の変更という方法も考えられるでしょう。管理の「質」＝「サービス内容」によって管理費は変動する以上、このような『個別調査』をする以外に管理費の適正金額を探る方法はないのが現実なのです。

管理費が高すぎるのは論外ですが、半面、「安ければ安いほうがいい」という発想も間違いです。管理の「質」に見合っただけの対価（管理費の金額）であるかどうかが重要になってくるのです。本コラムを契機に、ご自宅マンションの管理費を見つめ直してみてはいかがでしょうか？

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070320A/index2.htm

マンション管理業者に対する監督処分についてＨＰ管理員 2007年03月28日 (水) 15時25分 No.65

≪北海道開発局　ＨＰ≫

【指示処分】
処分年月日　　　　商号または名称
平成19年3月27日　株式会社　日動

処分の内容
○指示処分
(1) 今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。
１今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに、速やかに周知徹底すること。
２適正化法及び関係法令の遵守を社内に徹底するため、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
３日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の管理・監督体制の整備に努めること。
(2) 前項について講じた措置又はこれから講じる措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合は、これを含む。）を１か月後までに文書をもって報告すること。

処分の理由
被処分者は、複数の管理業務に関し、支払一任代行方式以外の方式により修繕積立金等金銭を管理する場合において、インターネットバンキングに係るパスワードの保持等をしていたものであり、この行為は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７６条並びにマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第８７条第４項に違反する。
また、被処分者は、行政庁の指摘に応じ、直ちに違反状態を是正したこと、及び管理組合への対応が誠実であることが認められる。
これらの情状を勘案し、同法第８１条に基づき指示を行うものである。

http://www.hkd.mlit.go.jp/zigyoka/z_jigyou/kensetu/siji070327.pdf

ＨＰ管理員 2007年03月29日 (木) 14時01分 No.68

ＲＥ；マンション管理業者に対する監督処分について

近畿地方整備局は、大阪双葉ビル整備株式会社に対し、業務停止期間９０日間

停止を命ずる業務の範囲
１広告（広告媒体の種類にかかわらず、新たな管理受託契約の申込を誘引することを目的として、提供しようとする役務の内容等を表示しているもの。）。
２新たな管理受託契約の締結を目的として、マンションの分譲業者及び販売業者に対して、分譲後の管理受託契約を約する行為。
３新たな管理受託契約の締結を目的とする業務（照会の方法にかかわらず、照会に対する対応及び来客対応、マンションの区分所有者等又はマンションの購入者（購入予定者を含む。）に対して、分譲後の管理受託契約を約する行為を含む。）及び法第７２条第１項に規定する重要事項説明等。
４新たな管理受託契約の締結。
５管理受託契約の更新（業務停止開始日前に締結された管理受託契約の同一の条件による更新を除く。）。

http://www.kkr.mlit.go.jp/scripts/kisha-uproad/index.pl?action=pdf&no=3471

【新刊】区分所有法と関連法を法律学者が体系化して解説ＨＰ管理員 2007年03月28日 (水) 13時59分 No.64

≪マンション管理新時代≫

本書は1984年に刊行された初版「区分所有法」の改訂版。

ベテランから新進気鋭まで多彩な顔ぶれの法律学者陣が、区分所有法とその関連法について、学説や判例を踏まえて法的な論点と位置づけを明らかにしている。区分所有法がどのような背景で生まれ、どのような変遷をたどってきたのか、現在の法律的課題は何なのか、それらの全体像を理解するために適した専門書だ。

83年の法改正を受けて初版が刊行された当時に130万戸といわれた分譲マンションの戸数は、この20年あまりの間に500万戸まで積み上がり、その形態も多様化した。95年には阪神大震災、2005年には構造計算書偽造事件が発生し、特有の“危うさ”も表面化した。
この法律だけでマンションで起こるすべての事件やトラブルに対応できるわけもなく、震災直後には被災区分所有法が緊急避難的につくられ、2000年にはマンション管理適正化法、02年には建替え円滑化法と、関連法が次々に整備されてきた。さらに02年には区分所有法自体も久しぶりに改正され、これを受けて標準管理規約や標準管理委託契約書の内容も改められた。

この20年あまりの同法をめぐる動きが激しかったためか、今回の改訂版は法律の理論書・解説書としての性格を強め、マンション管理の実用書的側面も備えていた初版とは趣を異にしている。
関連法も整理されているので重宝するが、62年の最初の区分所有法と83年改正法の比較検討にページが割かれ、いまマンション管理の実務に携わる人たちの直面している02年改正法についての言及が少ない点は惜しまれる。

書名　　　改訂版　区分所有法
編者　　　　　　　丸山英氣／編
発行　　　　　　　　　大成出版社
判型・ページ　Ａ5判、496ページ
定価　　　　　　　5400円（税別）
　　ISBN978-4-8028-2754-6
＜目次＞
第一編　　区分所有法序論
第二編　　区分所有法概説
　第一章　　総則
　第二章　　共用部分等
　第三章　　敷地利用権
　第四章　　管理者
　第五章　　規約および集会
　第六章　　管理組合法人
　第七章　　義務違反者に対する措置
　第八章　　建替えおよび復旧
　第九章　　団地
第三編　　特別法
　第一章被災区分所有法
　第二章マンション管理適正化法
　第三章マンション建替え円滑化法

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_707.html

Amazon　では、
　区分所有法第2版

マンション改修を理事長懇意の会社が担当しました。これはいいのですか。① ＨＰ管理員 2007年03月27日 (火) 22時07分 No.62

≪asahi.comより≫

【質問】私のマンションは昨年、大規模修繕をいたしました。大規模修繕の費用は１億２０００万円でした。

　この修繕工事をどこの建設会社が請け負うかについて多くの意見が出ましたが、結局、理事長が懇意にしている会社が信用がおけると理事会で決定し、総会でも２分の１以上の多数決で決まってしまいました。本当にこれで良いのでしょうか。

【答え】大規模修繕をどこの建設会社が請け負うかについて、フェアーにしていかないと、理事が疑われたり、悪い噂を立てられたりしてマンションの中でトラブルが発生しがちです。

　公平を期すため、推薦する建設会社の名を無記名で書いて箱に入れる方法をとったりします。相見積りといって３社くらいに見積りを同時に出させているのが実情のようです。ただ、安く見積った会社が良いのかどうか。材料や工法がどう違うのかを理事会で説明を受けて総会にはかるか、直接総会で説明を受けたりします。

【質問】総会での決議は２分の１以上という普通決議で良いのでしょうか。それとも共用部分の変更として４分の３以上の決議が必要なのでしょうか。

【答え】区分所有法第１７条１項が改正され、平成１５年６月１日から施行されたのですが、理由は特に大規模修繕について２分の１以上の決議で良いか、４分の３以上の決議を必要とするか意見の対立があったからです。

　改正法は「共用部分の変更は（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者および議決権の４分の３以上の多数による集会で決する」と定めました。改正前は（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものは除く）となっていたため、大規模修繕に著しく多額の費用を要する場合は４分の３以上の多数決が必要となり、大規模修繕工事が進まない場合が応々にしてありました。そのため、大規模修繕をより早くさせるため「形状または効用の著しい変更を伴わない場合」は、２分の１以上の通常決議で大規模修繕が出来るようになったのです。

　つまり、屋上防水、外壁の塗装、手摺のペンキ塗装等、費用は多額にはなりますが、形状や効用は変更しない工事ですから２分の１以上の賛成で決議することができます。

　しかし、新しく玄関ピロティを店舗にするとか、増築をするとかの変更は形状も効用も著しく異なるので、４分３以上の特別決議を必要とします。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703240143.html

ＨＰ管理員 2007年03月27日 (火) 22時09分 No.63

マンション改修を理事長懇意の会社が担当しました。これはいいのですか。②

≪asahi.comより≫

【質問】ところで、理事長は建設会社と１億２０００万円を３回に分けて支払う契約になっていたにもかかわらず、４０００万円を３カ月以上前に、最後の４０００万円を２カ月前に支払ってしまいました。

　修繕積立金はかなり高利の銀行に預けていたので、早く支払ったことにより利息が約２００万円も損をしました。

　私は納得がいかないので、この２００万円の損害賠償を理事長を被告として裁判を起したいと思います。もちろん、勝訴すれば取り戻した賠償金は管理組合に支払いますが。

【答え】理事長の不当な支払いにより管理組合がこうむった損害を一区分所有者が請求できるかという問題ですね。

　同様な事案について、東京地方裁判所(平成１４年７月２９日、判例８０１号２３６頁）は管理規約に株主の代表訴訟に類する権限が各区分所有者に認められていない以上、一区分所有者が直接、損害賠償請求を理事長に対して行う権限はないと判断しました。

【質問】しかし、区分所有法第１８条第１項で一区分所有者には、保存行為として損害賠償請求が認められているのではないですか。

【答え】ところが、判決では、この共用部分の保存行為とは「建物の共用部分そのものの現状を維持する」ことをいうと解すべきであると認定し、理事長がした不法行為に基づいて修繕積立金等が損害にあったとしても、賠償請求することは建物の共用部分の損傷ではないから保存行為に当たらないと判断されたのです。

　このように保存行為の内容を建物の共用部分の保存に限定すると理解すると、理事長の不法行為に対して損害賠償を一区分所有者が請求する方法はないのかということになります。

　つまり区分所有法では、マンション内部で理事長の責任の追及の方法については、何も定めていないことになります。

　したがって、理事長等の不法行為が判明したときは、その役職を解任し、新たに選出された理事長が管理者として区分所有者集会で原告となる決議を得た後、管理組合として不法行為を行った前理事長へ損害賠償の請求を提訴する方法をとらざるを得ません。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703240143.html

昇降機検査資格者の実務経験詐称についてＨＰ管理員 2007年03月27日 (火) 22時03分 No.61

≪国土交通省　住宅局建築指導課ＨＰ≫

　建築基準法第１２条第３項では、昇降機等の所有者は定期に一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者（「昇降機検査資格者」）に検査をさせ、その結果を特定行政庁へ報告することとなっています。
　この昇降機検査資格者となるためには「登録昇降機検査資格者講習」（（財）日本建築設備・昇降機センターが実施）を修了することが要件として定められていますが、シンドラーエレベーター株式会社（本社：東京都江東区）及び株式会社ハイン（本社：新潟県三条市）の昇降機検査資格者において、受講にあたり必要とされる実務経験を詐称していた者が存在することが判明し、昨日（財）日本建築設備・昇降機センターより報告を受けましたので公表いたします。

１.調査結果
○シンドラーエレベーター（株）：実務経験詐称者５３名（うち退職者９名）
○（株）ハイン：実務経験詐称者１４名（うち退職者１名）

２.今後の対応
(1)検査資格失効者の周知等
　昇降機検査資格者名簿から実務経験を詐称した検査資格失効者を削除し、その旨を特定行政庁、関係機関に周知する。
　検査資格失効者に対し、「登録昇降機検査資格者講習修了証明書」を昇降機センターに返納させる。

(2)検査資格失効者が検査を行った昇降機の再検査の実施
　シンドラー社、ハイン社に対して、検査資格失効者が検査を行った昇降機について、再検査実施計画書を提出のうえ、正規の検査資格者に検査を改めて行うよう指示をし、その検査結果を特定行政庁に報告させる。

(3)所有者への通知
　特定行政庁から所有者等に対し、昇降機の検査を無資格者が行っていたこと及び正規の資格者による再検査の実施について通知し、再報告を求める。

(4)シンドラー社、ハイン社に対する改善の指示
　実務経験の証明を適切に行う方法や体制について改善策を提出させ、その実施状況について定期的に報告させる。

(5)他社の検査資格者の調査
　他メーカーや点検業者に所属する全ての検査資格者についても、自主調査の実施を指示するとともに、（財）日本建築設備・昇降機センターにおいてサンプル調査を実施する。

(6)再発防止策の検討
　実務経験の証明方法の厳格化などの再発防止策について社会資本整備審議会の建築物等事故・災害対策部会等において検討をお願いする。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070327_.html

老朽管改修　計画的にＨＰ管理員 2007年03月27日 (火) 21時53分 No.60

≪YOMIURI ONLINEより≫
資金準備から住民説明会まで【マンション快適ライフ】

　築年数がたったマンションは給排水管が老朽化し、水漏れの心配がある。給排水管は建物内の各戸につながっているだけに、改修には住民の合意や協力が不可欠だ。資金を含め、計画的に準備を進める必要がある。

　東京都世田谷区のマンション（築２６年、１７戸、４階建て）では約３年前、漏水事故が２件起きた。いずれも個人の住戸の床下にある給水管から漏水し、階下の部屋のコンピューターが壊れるなどの被害が出た。

　その当時、マンションでは給排水管の修繕を２年後に計画し、必要な資金を積み立てている最中だった。漏水を機に、専門家の設備診断を受けることになった。

　管理組合理事長の大竹敏夫さんは「硬質塩化ビニール製の排水管は腐食していなかったが、鋼管に塩化ビニールを内張りした給水管はつなぎ目などで、劣化が進んでいた。どこで水漏れが起きてもおかしくない状態と言われ、改修を予定より１年早めた」と話す。

　管理組合の中に修繕委員会を作り、まず決めたのは給水管の工事範囲だ。縦に走っている共用部分の管と、横に走っている個人所有（専有部分）の管があり、管理組合が共用部分だけでなく、専有部分の工事費も負担するかどうかが議論になった。

　「共用部分は各戸で専有部分とつながっており、つなぎ目で漏水する心配もある。両方を改修しないと不安が残るため、専有部分も管理組合の費用で工事することで合意しました」と大竹さん。

　次に改修方法を決めた。既存の管のさびなどを取って樹脂を塗る「更生工事」と、新たな管を設置する「更新工事」がある。一般的に更新の方が割高だが、１７戸と規模が小さく、二つの方法の費用に大差がないことから、長期間の使用が可能な更新工事を選んだ。

　工事説明会では、各住戸とも４日間、工事に立ち合うことが必要なことや、断水時間帯があることなどを確認。

　委員会設立から１０か月後の一昨年春、約１か月かけて工事を行った。新しい給水管はマンションの外壁などに取り付けたが、室内では目立たないように壁の中に隠した。撤去費用がかかることから、古い給水管はそのまま残した。給水方法も受水槽方式から、手入れしやすい水道管直結に変更した。工事費用は共用、専有部分あわせて総額約１３００万円という。

　「計画的に資金をためておくことや、日ごろからのマンション内の付き合いが大切と感じた」と大竹さんは話す。

　新しいマンションでは、ステンレス製の給水管や鋳鉄製の排水管など耐久性の高い素材が使われているが、２０、３０年前の古いマンションでは、使用で傷んだり、腐食の心配のある素材が使われていたりすることが少なくない。

　最近では、管理組合で規約を改正し、給水管や排水管を共用部分ととらえ、マンション全体で工事を行いやすくするケースも増えている。

　「マンション管理支援協議会」（東京）の川上美知代さんは「長期修繕計画の中で給排水管の工事も予定し、必要資金を貯（た）めておくことが重要。個人のリフォーム計画も関係してくるので、早めに住民に工事計画を知らせ、意見をまとめることも大切」と助言する。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070327hg01.htm

東急コミュニティーがマンション管理人を営業活動に“流用” ＨＰ管理員 2007年03月23日 (金) 11時54分 No.55

≪日本インターネット新聞　JanJanより≫

大手マンション管理会社の(株)東急コミュニティー（東京都世田谷区）が、業務時間中のマンション管理人を自社グループの営業活動に利用している。東急コミュニティーの社内文書「ＣＳ業契約社員報奨制度」から判明した。

　東急コミュニティーは、社内ルールで以下の作業を管理人（アメニティーメイト）の本来業務と定めている。
・住み替え情報・リフォーム情報を収集し、営業担当者（不動産流通・リフォーム）に連絡する。
・売却・賃貸予定の空き部屋物件の鍵を保管する。
・空き部屋物件の内覧を希望する顧客案内を補助する。
・リフォーム工事監理業務を補助する。
・リフォーム販促チラシを配布する。

　同社はマンション管理業の他にリフォーム工事事業や賃貸・仲介事業にも携わっており、マンション管理人に営業支援的な仕事をさせていることになる。

　しかも同社は、フロント担当者や管理人からの情報が売買物件成約・賃貸物件成約・リフォーム工事受注等に結びついた場合に報奨金を支払う、としている（カスタマーサービス業契約社員報奨制度）。また、フロント担当者や管理人に日常業務で受託管理物件の住民から住み替え希望やリフォーム希望を収集することも推奨している。

　マンション管理人などが、こうした情報を得た場合には同社の営業担当者（不動産流通・リフォーム）に連絡し、この情報からの営業活動で売買契約などが成立すると、報奨金を支払うことになっている。報奨金額は以下のように規定されている。
・不動産売買：１件５万円
・賃貸：１件５千円
・リフォーム：受注金額の２パーセント

　マンション管理人の業務内容・業務時間帯は、管理組合と同社との間の管理委託契約によって定められている。しかし、東急コミュニティーは管理会社に断りなく、管理人の勤務時間を自社の営業活動に従事させていることになる。これは、管理組合に対する背信行為だ。

　実際、同社に管理を委託していたマンション（東京都江東区）で問題になった。東急コミュニティーの管理業務主任者は当初、「居住者に良かれと思ってやっている」と正当化した。しかし、マンション管理人を同社の営業活動に従事させることが居住者の利益になる、と本気で考えているのなら理事会の承認を得るという手続きを踏むべきである。

　結局、この管理組合理事会の強い要請で東急コミュニティーは止めることを約束したが、他の問題（修繕積立金不足、管理委託契約書通り業務を実施していない、管理委託費が他社と比べて高額等）も重なり、管理組合側の不信感は解消されず、組合は別の管理会社に管理を委託した。

http://www.janjan.jp/business/0703/0703212123/1.php

マンションの火災保険等のとんでもない事例 sugana 2007年03月20日 (火) 14時24分 No.51

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　札幌市内の管理組合の例。この管理組合の管理委託は、かの有名な債務不履行多発の○○○です。
　驚くことに、長年管理組合が業務として行っている火災保険等の一般会計の収支から除外して、一切その事実が決算報告に記述されていませんでした。

　このことを不思議に思った理事長は、当マンションネットに相談に見えて「これは正しい処理ですか」と憤りをあらわにしていました。

　当然です。管理組合が組合員の貴重な財源を原資としてかけている保険の収支は決算報告で明らかにしなければなりません。どれだけ保険で補填されたのか、決算で報告しなければ虚偽の決算報告として法令違反になります。

　また、標準管理規約第２４条で規定されているように、保険をかけることと、保険金の受領は理事長の責任で行われなければなりません。
　管理組合の管理費会計の通帳を通らないで、簿外で勝手な収支を行うなど、論外です。

　当該管理会社は、長年このような不法行為を積み重ねており、保険金で管理組合が受け取るべき臨時費用はどこに消えたのでしょうか。
　なりふり構わない、この恥ずべき行為は監督官庁に通告して法の厳正な処分を受けなければ話になりません。

たけ 2007年03月20日 (火) 19時24分 No.53

ＲＥ：マンションの火災保険等のとんでもない事例
＞標準管理規約第２４条で規定されているように、保険をかけることと、保険金の受領は理事長の責任で行われなければなりません。

何故こんな規約が必要なのでしょう？

保険契約において、保険事故あった場合の保険金請求者及びその保険金受取は「被保険者」です。

分譲マンションで管理組合が加入する保険には「火災保険」「施設賠償責任保険」あと「個人賠償責任保険」があります。
「火災保険」の「被保険者」は区分所有者全員です。
つまり、火災保険事故の場合、区分所有者全員が保険請求権をもち、各持分において保険金受取権を有します。
保険事故の時、こうした混乱をさける為、上記のような規約により、保険請求者及び保険金受取人を理事長と定める必要があります。
決して、「保険契約者」＝「保険金請求者」＆「保険金受取人」ではありません。
同時に保険金支払い書は契約者へ送付されるのでなく、「被保険者」へ送付されるのものです。

なお「個人賠償責任保険」は被保険者は区分所有者だけでなく、マンション住人全員です。
この保険の適用の場合は保険請求者はマンション住人個人となります。また、保険金支払い明細も当然被保険者である住人個人へ送付されます。

臨時費用保険金はそれのみでも受取れます。
例えば、車がマンション壁に突っ込み１００万円の被害。
その修繕は相手の自動車保険で修理したとします。管理組合として、自分の加入する火災保険へ事故申請すれば、１００万円の３０％＝３０万円を臨時費用として別途受取ることが出来ます。
上階からの漏水事故も同様階下（被害者）住人はご自身火災保険事故申請することにより、その被害を上階（加害者）が賠償したとしても、被害額３０％別途ご自身の火災保険より受取ることができます。

ＧＳ藤沢の建て替え、全社が辞退…耐震偽装ＨＰ管理員 2007年03月19日 (月) 21時08分 No.50

≪YOMIURI ONLINE　より≫

条件合わず　頭抱える避難１７戸

　耐震強度偽装事件で、耐震強度が最も低く基準の１５％しかない神奈川県藤沢市のマンション「グランドステージ（ＧＳ）藤沢」（地上１０階、地下１階）の再建事業について、マンション住民が協力を依頼したゼネコンや不動産、住宅会社計５社すべてが辞退していたことが１７日、わかった。

　住民が示した条件と折り合わなかったためで、事業は暗礁に乗り上げ、住民は再建計画の見直しを迫られる事態となった。

　辞退については、業者と仲介している東京都内のコンサルタント会社が１７日、住民に説明した。

　建て直しのため、住民は１月、都市再生機構が打診した業者のうち５社に条件を示して協力を求めていた。住民側の条件は、再入居に必要な間取りとして３ＬＤＫで１００平方メートル以上というものだった。一方、工事費工面のため売却に充てる部屋の間取りは事業者に任せ、住民の追加負担額も含めて最も条件のいいものを採用することにしていた。

　５社のうち３社が２月初めに、住民側へ事業提案の申し込みをした。２社はこの時点で申し込みをしなかった。３社と住民側はその後もやりとりし、住民側は「快適な間取りなら、１００平方メートルにはこだわらない」という意向を伝えていた。ところが、今月１２日の提出期限までに３社とも辞退してきた。

　業者は、住民の条件を満たすと売却用の部屋も同じ広さとなり、価格が高くなって売却できない恐れもあるとしている。さらに、近隣ではマンション建設が進み、需要水準が下がっていることなども挙げているという。

　ＧＳ藤沢は、震度５弱の地震で倒壊の恐れがあるため、再建計画策定に先立って市が昨年４月、危険度が高い１０～４階部分の解体に着手した。この間、住民と市の代表で再建計画の策定を進め、９月には住民総会で「建て替え推進決議」を採択した。解体工事はほぼ終わり、再建工事の際に取り壊す３階以下の部分を残すだけとなっている。

　ＧＳ藤沢は３０戸あり、強度不足の発覚時、１７戸が入居済みだった。住民は、再建を待って全員避難生活を余儀なくされている。

　住民の男性は「再建が不可能なら、資産（土地）の売却も考えないといけないかもしれない」と頭を抱えていた。説明会に参加した男性は「ショックだが、再建をあきらめるわけにはいかない。問題点を明らかにし、もう一度みんなで検討したい」と話した。

計画未定は２件

　「ヒューザー」が分譲し、耐震強度が５０％未満と建て替え対象となっている分譲マンション１１件のうち、いまだに建て替え計画が決まっていないのはＧＳ茅場町（３３戸、東京都中央区）とＧＳ藤沢だけになっている。最も早く住民が計画に合意したＧＳ溝の口（川崎市）では、すでに解体工事が終わり、昨年１２月に本体工事に着手した。

　ＧＳ茅場町は、隣接するビルとの共同建て替えを協議中。ＧＳ藤沢は、入居前だった１３戸分の取り扱いや、藤沢市が立て替え払いの形で支出した解体費用の負担を巡って同市と破産管財人が対立するなど、計画の具体化が難航。同市などによると、今春を目標に区分所有法に基づくマンション建て替え決議を目指していた。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070318hg01.htm

管理会社の管理委託経費引き上げ提案 sugana 2007年03月17日 (土) 01時15分 No.49

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　このところ、管理会社が管理委託契約の委託料引き上げ提案を管理組合に行い、それが契機になって理事会で議論になっているケースが増えつつあります。

　何れのケースも理事会のメンバーが引き上げ提案に疑問を持って、当マンションネットに相談に見えています。

　さて、「その引き上げ額は果たして妥当なのかどうか」検討してくださいということですが、当ネットは本ページ上で管理組合の経営診断を行っている訳で、様々なケースの診断を実行しています。

　何れの場合も、管理委託経費は適正な価格を上まっており、現行でも管理会社にとって、たっぷりな利益が上がっております。
　
　診断報告書を見て、各管理組合の皆さん方は「診断価格を実現する方策を是非教えてください」と言います。
　そりゃそうですよね。引き上げでなく、現行より安く契約できて管理委託契約の質も下がらないなんて、誰でも聴きたくなります。

　当マンションネットが開発した管理委託契約は透明性・公正性・競争性を実現する「競争入札方式」で、従来の管理会社主導のものから、管理組合が業務仕様と契約内容を決定する適正化型管理委託契約なのです。

　しかし、この契約方策は「管理組合の運営を従来のような管理会社依存・全てお任せ型」を脱却し、理事会が自ら当事者能力を発揮しなければならないことを自覚しなければなりません。つまり、自分のマンションは自分で守ることを自覚して、自ら汗を流さなければなりません。
　管理会社に依存していては、結局高い経費を払うことに繋がる訳で、そこのところをよく理解しなければならないと思います。

　このことを、理解して当マンションネットの情報と支援を活用することが肝要と思います。

　それにしても、経費の引き上げ提案は「管理組合の運営を根本から見直す、よいチャンス」と受け止めて管理組合内で大いに議論して、何が管理組合の利益になるのか判断されることが必要です。

　しかし、議論の方向は「管理組合の運営を改善して、現行より経費が節減される方向を選択する」流れになっているようです。

築25年。5階の台所から洗濯排水すると2階の台所の排水があふれるのだが…① ＨＰ管理員 2007年03月16日 (金) 19時41分 No.46

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：マンションの排水の件で教えていただきたいことがあります。
リフォームをした築24～5年の中古マンションの5階に4年前から住んでいます。

洗濯機の置き場がなく、知り合いの水道屋さんと相談して、台所の流しに排水できるように工事していただきました。
ところが、私たちが住む前から、2階の台所の排水があふれるそうです。

もともと水回りのよくない建物らしいのですが、排水管の洗浄は私たちが住みはじめる前にして以来、ないそうです。
2階の排水があふれるのは、わが家の洗濯排水が直接関係しているのでしょうか？

Ａ:2つに分けてお答えします。

【マンションの排水立管の構造】
通常、マンションは上層階から下階まで縦に同じ間取り（住戸プラン）の部屋が重なって造られています。特に浴室や便所、洗面所や台所などの水回りの部屋は上下階とも同じ位置になるように設計されています。これはそれぞれの排水立管（竪管）をまっすぐ垂直に通すためです。

排水立管は、住戸内部の専有部分を垂直に汚水や雑排水を流下させるもので、マンションの「共用部分」と位置付けられます。一般には、便所系統の汚水立管、浴室・洗面所・洗濯排水系統の雑排水立管、台所流し系統の雑排水立管などの系統別に分けられ、垂直に建物の中を貫通しています。もし、この排水立管が中間階で曲げられたりすると、曲がった部分の上階で汚水や雑排水が噴出することになりかねません。

また、系統別の排水立管では、流れる排水の流量を予測して管の太さを設計します。一般に、浴室・洗面所・洗濯排水系統の雑排水立管は、浴槽の残り湯や洗濯機の排水などが流下するので太い口径の管を使います。それに対して台所流し系統は、排水の流量が少ないので比較的細い管となります。

ご質問のお宅では洗濯機用の排水を台所流し系統に排水するリフォーム工事をしてしまったようです。お知り合いの水道屋さんはマンションのような特殊な建物の排水系統の構造を理解せずに工事をされたようです。
比較的流量が少ないことを前提に設計された台所流し系統の排水立管に、大量の洗浄水が一気に流下する洗濯機の排水を接続してしまったために、2階の台所流しの排水口から洗濯排水が噴出する現象を生じさせているのではないかと思われます。

通常であれば、洗濯機用の排水は浴室・洗面所まわりに設置された洗濯機用排水パンに洗濯機を置き、浴室・洗面所・洗濯排水系統の雑排水立管に接続します。築後40年以上経過した高経年マンションや単身者向けのワンルームマンションなどで洗濯機置き場が設置されていない場合は、洗濯機の排水は浴室の排水口に接続して流します。

ご質問のお宅の場合、台所系統排水管を洗浄しただけでは問題は解決しない可能性があります。至急、管理組合に相談して、原因を調査してみてください。放置しているとマンションの各所で排水管の逆流・噴出や漏水が発生するかもしれません。場合によっては、ご質問者のお宅だけでなく多くの住戸で、洗濯機からの排水を浴室の排水管系統へ導く工事が必要になるかもしれません。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/2552.html

ＨＰ管理員 2007年03月16日 (金) 19時44分 No.48

築25年。5階の台所から洗濯排水すると2階の台所の排水があふれるのだが…②

≪マンション管理新時代≫

【マンションの排水管の計画修繕】
通常、マンションでは築後25～40年の時点で、排水管を取り替えるなどの修繕工事が行われます。排水管の寿命（耐久性）は管の種類や材質、口径や排水管の洗浄方法などによって異なりますが、修繕工事は、排水管からの漏水事故などをきっかけに管理組合の総会で決定されています。

鋳鉄管が使われている便所系統の汚水排水管の寿命は60～70年以上と長く、台所や、浴室・洗面所・洗濯排水系統の雑排水管は築後30～40年で計画的修繕の時期を迎えます。

排水管を更新する工事では、専有部分の床仕上げ下の専有横引き管、建物を垂直に貫く共用立管、１階床下の横引き管や地中埋設管が取り替えの対象となります。この工事では、床仕上げ材の裏側に隠ぺいされている配管を更新するため、各住宅の専有部分の内装仕上げ材を剥がすことになります。

排水設備の修繕工事は多額の費用を要し、専有部分と共用部分にまたがる工事なので、管理組合が工事費用を負担する範囲と各個人が費用負担する工事の範囲を事前に区分しておくことが重要です。各住戸の専有部分の床仕上げ材は、ジュータンやフローリング、ビニルタイルや大理石など、それぞれのお宅によって異なります。これを剥がして配管を取り替えて復旧する費用も、それぞれのお宅で異なります。
管理組合はこの点を事前に調査し、各住戸の負担金額が不公平にならないように調整しながら、修繕計画と設計、施工を行う必要があります。
洗濯機置き場のないマンションでは、排水管の修繕時期に合わせて、管理組合が洗濯機用排水パンを全戸に設置するケースもあります。

また、排水管の劣化とほぼ同時期に、給水管や給湯管も劣化して更新時期を迎えます。すなわち、給排水・給湯配管設備の更新工事も必要となります。
これらの工事を推進するには管理組合の理事会だけでは手に負えないので、修繕委員会といった専門組織も必要となります。大規模修繕の調査診断、修繕計画、設計や工事監理を遂行する専門のコンサルタントへの依頼も、工事の成否を決する鍵となります。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/2552.html

【行政処分】アパホテルの構造設計者など一級建築士4人の免許を取り消し、国交省ＨＰ管理員 2007年03月16日 (金) 19時38分 No.45

≪マンション管理新時代≫

国土交通省は3月14日、中央建築士審査会を開催し、同会の同意を得て一級建築士4人の免許取り消しを発表した。

対象者は、アパグループのホテルなどの構造設計を手がけた水落光男氏と、アーネストワンと一建設の戸建て分譲住宅を設計した3人だ。

水落氏の処分の理由は、アパヴィラホテル京都駅前の構造設計で建築基準法の基準に従わず、構造上危険な建物にしたことと、ほかの建物8件で不適切な構造計算をしたことだ。国交省建築指導課によると、この8件の設計図書には水落氏の記名と押印がなく、形式上は水落氏が構造設計者だと立証できない。このため、構造設計の前提となる計算書の不備を処分の理由とした。

アーネストワンと一建設の外注先として、壁量不足の戸建て分譲住宅を設計した3人も免許を取り消された。東京都内に事務所がある2人と千葉県内に事務所がある1人で、１人当たりの設計の件数は14～18件だった。

国交省は、一級建築士6人の業務停止処分も発表した。うち1人は北海道内に事務所があり、二級建築士（当時）の浅沼良一氏にマンションの構造設計を依頼した元請け設計者だ。完成したマンションが建基法の基準に適合しない構造上危険な建物になったことを理由に、6カ月間の業務停止処分を受けた。なお、浅沼氏は06年7月に北海道から免許取り消し処分を受けた。

国交省建築指導課はアーネストワンと一建設の住宅に対する調査を継続中で、両社関連の一級建築士の懲戒処分は今回限りにはならない見込みだ。次回の中央建築士審査会の開催は07年6月ごろの予定。同月下旬には、06年6月に成立した改正建築士法が施行される。次回の審査会開催日が同法の施行後になれば、国交省は一級建築士を処分する際に、対象者全員の氏名を公表することになる。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/4_5.html

耐震診断・耐震改修技術講習会ＨＰ管理員 2007年03月15日 (木) 14時18分 No.43

≪北海道　住宅局建築指導課≫

　道では昨年１２月に策定した「北海道耐震改修促進計画」に基づき、既存建築物の耐震化を進めています。その一環として、建築技術者を対象とした鉄筋コンクリート造建築物の「耐震診断・耐震改修技術講習会」を開催します。講習内容は、既存建築物の耐震診断の必要性や診断のしくみ、耐震改修事例といった内容で、建築物の耐震診断・改修について広く理解を深めていただくようなカリキュラムとしておりますので、日頃、構造設計の実務に携わっていない方々もこの機会に受講いただけますようお願いします。講習会受講者は道が作成する受講者名簿に登録します。

１　開催日時　平成１９年３月２９日（木）
　　　　　　　１３：３０～１７：１０
２　開催場所・定員
　　　　　　　北海道自治労会館３階　中ホール
　　　　　　　（札幌市北区北６条西７丁目）　　１００名
３　講習内容
　　１　鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準について
　　　　北海道大学名誉教授　城　攻　氏
　　２　鉄筋コンクリート造建築物の耐震改修技術について

　　３　耐震改修事例について
　　　　株式会社北海道日建設計　構造設計室長関弘義氏

４　受講料　　　　　無料です。

５　申込み方法
　　　　　受講申込書をダウンロードし、必要事項を記入の上
FAX又は郵送にて下記申込先へ送付。
　　　　　申し込みは定員になり次第、締め切り。
　　　北海道建設部住宅局建築指導課建築基準グループ

http://www.pref.hokkaido.lg.jp/kn/ksd/rckousyuukai.htm

空き巣に割られた窓ガラスの修理費用は誰が負担する？ＨＰ管理員 2007年03月15日 (木) 13時01分 No.42

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：この間、空き巣に窓を割られました。
窓の交換は当然ですが、窓に鉄格子を取り付けてもらいたいと思っています。
取り付け費用は誰が負担すべきでしょうか。
ご教示をお願いします。

Ａ：ご相談を2つに分けてお答えします。

【空き巣に割られた窓ガラスの修理費用の負担】
ご相談者様のマンションの管理規約が標準管理規約に準拠したものであれば、（専有部分の範囲）の条項で、「窓ガラスは共用部分」として定められていると思われます（標準管理規約単棟型7条）。

また、共用部分等の管理については、「管理組合がその責任と負担において行う。ただし、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない（同単棟型21条）」とされていると思います。

窓ガラスの破損は「通常の使用」に伴ってなされたものではなく、「空き巣」によるものですから、ご相談者様の住戸の窓ガラスの交換にかかった費用は、管理組合が負担することになります。

なお、管理組合が加入している保険の内容にもよりますが、修理費は保険支払いの対象となりますので、保険支払いの手続きにご相談者様のご協力が必要になる場合もあります。

【窓に鉄格子を取り付けてもらいたい】
防犯上そのお気持ちはよく理解できますが、窓ガラスの外側部分に「鉄格子」や「シャッター」などを取り付ける行為は、区分所有法17条で定める「共用部分の変更」となるので、総会の決議が必要となります。
管理組合の理事会で議題とするよう、理事会のメンバーに相談・提案してはいかがでしょうか。

【参考】
2004年改正標準管理規約単棟型
（専有部分の範囲）
7条2項三号　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

（敷地及び共用部分等の管理）
21条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。（バルコニー等とは、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラスをいう。：14条）

（窓ガラス等の改良）
22条　共用部分のうち各住戸に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部にかかる改良工事であって、防犯、防音または断熱等の住宅の性能の向上に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_695.html

道内ガソリン、２５週ぶり上昇　１リットル当たり１２８・７円ＨＰ管理員 2007年03月15日 (木) 12時59分 No.41

≪北海道新聞より≫

　石油情報センターが十四日発表した石油製品市況調査によると、十二日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週より一リットル当たり○・五円値上がりして一二八・七円となった。値上がりは昨年九月十九日以来、二十五週ぶり。

　軽油の道内価格も同○・五円値上がりして一○九・二円となったが、灯油（配達）は同○・一円値下がりして七四・二円だった。全国平均価格はガソリンが同○・二円値上がりして一二九・○円で二十七週ぶりに値上がりとなったほか、軽油も同○・二円値上がりして一○九・八円だった。灯油は同○・一円値下がりして八○・九円。

　石油元売り関係者は「ガソリンの需要が徐々に伸びる一方、元売り各社が原油精製量を削減して在庫は減少していることが、小売価格の反騰につながった」と分析している。

http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070315&j=0045&k=200703152646

「マンションは購入した後もお金をとられる」から選ばない？ＨＰ管理員 2007年03月14日 (水) 11時59分 No.40

≪マンション管理新時代≫

建築家に設計を頼んで10年前に注文住宅を建てた友人と最近、話す機会がありました。

最初はオリジナルの出来栄えに満足していたのですが、そのうち雨漏りし始め、それをしばらく放置した結果、構造材の交換や内装材の張り替え、屋根材の葺き替え、防水工事のやり直し、鉄部の塗り直しなど、なんやかんやで数百万円単位のお金がこの10年間にかかったそうです。

2000年4月に住宅品質確保促進法（品確法）が施行され、雨漏りと構造躯体については建築後10年間は強制的に瑕疵保証の対象となりましたが、90年代に建てられた友人宅は残念ながらその対象外。訴訟に持ち込む方法もなくはないですが、彼はいまさらという雰囲気なので、私はかねてから気になっていた別のことを尋ねました。

「あのさ、そうした工事にかかったお金は貯めてあったの？」
「まさか…。それにしても痛い出費だったよ」
「完全に想定外だった？」
「もちろん」
「家を建てたとき、修繕やメンテナンスにかかるお金のことは考えなかったわけ？」
「うーん……」
「住宅ローンの金利が上がった下がったということはコンマいくつでもとても気にするくせに、先々のメンテナンスや修繕にかかる費用は全然気に留めていないんだね」
「厳しいこと言うね…」
「クルマを買うときだって車検や駐車場の費用のことは頭の片隅にあるのに、住宅だと何で気にしなくなるのだろう。そっちの費用のほうが結構な額になるだろうに…」
「そうだけど……なあ、もういいだろう、この話は！」
いじめるつもりは毛頭なかったので、この話はそこまでにしました。

私が気になっていたのは、マンションと戸建て住宅における修繕意識の差です。
このサイトを担当する前に編集長をしていた戸建て住宅を建設する技術者向けの専門誌で、2年前に「住宅医を目指せ！」という特集を組んだことがあります。注文住宅や建売住宅でもマンションのように、建物の性能を維持するための支出を最初から明らかにした「長期修繕計画」を作成して示すことが、ユーザーのためになるし、地域に根を張る工務店にとっても売りになっていくはずだ、というのがその企画の趣旨でした。
記事はそれなりの評価を読者からいただきましたが、それでも私はまだ不満でした。戸建て住宅には「長期修繕計画」も修繕費を積み立てる習慣もない──そうした実態を変えるだけのインパクトや反響を得るところまではいかなかったからです。

今でも編集にかかわっているその「日経ホームビルダー」誌で最近、「住まいの選び方に関するアンケート調査」をインターネット経由で実施しました。調査対象は25～46歳の男女1万6000人。そこからマンションを購入した100人と、戸建て住宅を購入もしくは建てた100人を地域別に振り分けて抽出し、「選んだ理由」に加えて「選ばなかった理由」についても細かな質問を投げかけました。

そのなかで特に興味深かったのが、戸建て住宅とマンションの両方を検討しながら最終的に戸建て住宅を選んだ人に、「あなたがマンション選ばなかった理由は何ですか」と尋ねた設問の結果でした。予想される10の選択肢を設けて複数回答を募ったのですが、そのなかで8割近くの最多票を得たのが、「マンションは管理費や修繕積立金など、購入した後もお金をとられるから」だったのです。

ある程度予想はしていましたが、この結果は私の予想を上回るものでした。
この選択肢を選んだ人は、「戸建て住宅は、購入（建築）後にお金をとられない」と考えていることになります。
もちろん戸建て住宅には、マンションのように居住者の懐から修繕積立金を徴収する権利を持つ管理組合は存在しません。でもそれは、お金がかからないことと同義ではありません。修繕やメンテナンスはオーナーの自己責任に託されているだけのことであって、メンテナンスを怠れば老朽化は早まり、建物の寿命は縮まります。

ここまで書くと、“そんなことわかってる。メンテナンスにどこまでお金をかけるかは私の勝手。他人に言われたくない”という“城主”の人たちの声が聞こえてくるような気がします。でも、そんな人に限って、“木造住宅は20年でタダ同然。修繕しても不動産価値は一銭も上がらない”と、壊れるまでお金をかけずに建物の寿命を縮めているのではないでしょうか。

日本の住宅が先進国のなかでも最も短いサイクルで取り壊され、建て替えられている背景には、もしかしたら「戸建て住宅はメンテにお金がかからない」もしくは「かけても意味がない」という、とんでもない誤解が横たわっているのかもしれません。
金額の妥当性はさておき、長期修繕計画と修繕積立金の有無という一点に絞ったら、計画的に修繕費用を積み立てる仕組みが備わっているマンションのほうが、戸建て住宅よりストックとしてはるかにましな存在である、と私は最近思っています。
（村田　真）

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_694.html

機械式駐車場を平置きに変更する議案は特別決議事項か？ＨＰ管理員 2007年03月12日 (月) 11時18分 No.36

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：機械式駐車場（29台）を設置してある築12年のマンション（総戸数47戸、駅徒歩5分）に住んでおります。現駐車場には3ナンバーの車が駐車できず、周囲に駐車場もあることから3分の1程度の利用しかない状態にあります。

今回、理事会が機械式駐車場の修繕・部品交換等に今後多額の費用が掛かってくることが予想されるということで、800万円の費用を掛けて機械式駐車場を取り壊し、ピットに土を入れて、修繕費用等のかからない平置の駐車場（わずか11台駐車）に変更する議案を臨時総会にかけるとの案内が参りました。

この変更は共用部分の著しい変更（4分の3以上の特別決議）に該当すると判断しますが、著しい変更に該当するか否かにつき、ご教示をよろしくお願いします。

Ａ：【著しい変更か否か】
著しい変更に当たり、特別決議となります。

区分所有法の改正（2002年）により、共用部分の変更が「著しいのか否か」の判断は、費用の多寡ではなく、「形状」または「効用」の変更の度合いによることとなりました。
「形状の変更」とは、その外観や構造を変更することをいい、「効用の変更」とは、その機能や用途を変更することをいいます。

ご相談者様の例でいいますと、
①「機械式駐車場を取り壊して平置きへ変更」は形状の変更にあたり、
②「敷地内の駐車可能台数を29台分から11台分に変更」は効用の変更に該当します。
これらは、いずれも「著しい変更」にあたると判断され、特別決議となります。

【理事会の判断は？】
総会議案とするまでの経緯や詳細はわかりませんが、管理組合会計の面からみても、駐車場稼働率（3分の１程度）と、今後の維持管理費との費用対効果、あるいは、駅に近いことや、今後の居住者の高齢化による自家用自動車保有率の低下なども考えられることから、「平置き駐車場への変更」（案）を総会に上程することは、選択肢の一つと思われます。

なお、総会では、駐車場変更の決議だけではなく、現駐車場使用者の扱いを含め、平置き駐車場変更後の使用者を決定するためのルールも決めておくべきです。

【参考】
区分所有法17条（共用部分の変更）抜粋
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_692.html

管理組合の預金通帳の提出を拒む管理会社 sugana 2007年03月10日 (土) 16時34分 No.30

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　札幌市内の事例。道内では独立系の最大手と言われている○○○管理会社は理事長が請求する、当該管理組合の決算終了後の預金通帳の返還を拒否しています。

　このようなケースは大変珍しいところであり、関係者の間では話題になっています。

　当該管理組合と管理会社との管理委託契約書には「会計年度終了後会計に関する諸帳簿は組合に引き渡す」となっており、履行しなければ、契約違反として対処しなければならないものです。

　また、マンション管理適正化法によっても、違反行為になり監督処分を受けることになります。
　この管理会社は、適正化法施行以前から、管理委託契約の債務不履行で多くの管理組合から契約解除されている札付きの会社として有名です。

　問題の解決は容易にできるところであり、理事会と理事長の対処如何にかかっていると思いますが、如何でしょうか。

　この会社は、このような不法行為をおこなっていれば、当然新聞報道されたりして、益々信用失墜を免れないところですが、懲りない面々ですね。
　

Rマンション元役員 2007年03月11日 (日) 17時41分 No.33

管理組合の預金通帳の提出を拒む管理会社
マンション購入した当初に管理委託契約をしていたのは、この○○○管理会社でしたが、二年後に管理組合として管理委託契約を解除し、新たな管理会社と管理委託契約を締結しました。管理委託契約を解除した理由は、収支状況が不透明で信頼性がなかったことでした。毎月、この管理会社から提出されるのは1枚の収支報告書のみで、管理組合の通帳から支出されている金額がどのような内訳になっているのか、まったく確認できない状況のためでした。
　管理委託契約締結２年目に、当方が理事長になってから、収支報告書に請求書の写し・通帳の写し・管理費等請求内訳一覧表等を必ず添付することを何度も要求したところ、渋々添付することになりました。この添付資料に基づき、毎月の収支報告書の点検をしたところ、当管理組合に関係のない何万円もの物品購入の支出がされていたことが判明し、後日返還させました。
　いづれにしても、管理組合として毎月の収支報告書には請求書写し・通帳写し・管理費等請求内訳一覧表等は必ず添付させ、管理組合として責任ある点検体制を確立して、透明性のある収支管理することが重要と思います。
　また、毎月の支出は管理会社に依存することなく、エレベタ-保守点検料、自動ドア保守点検料、電話料金、電気料及び水道料等々は、出来る限り口座引き落としすることが、不正防止となり透明性ある収支管理が可能となりますので、是非実施していただきたいと考えます。

マンションの駐車場にも駐車場法は適用されるか？ＨＰ管理員 2007年03月10日 (土) 10時51分 No.28

≪マンション管理新時代≫

Q：マンションの駐車場にも駐車場法は適用されるのでしょうか？

私どものマンションの駐車場は、車路の梁までの高さが226cmくらいしかなく、駐車場法施行令8条に定める2.3ｍより低いように感じます。

ちなみに当マンション（86世帯）の駐車可能数は約90台です。

Ａ：マンションの場合、駐車場法施行令にある下記の施設には該当しませんので、駐車場法施行令8条は適用外となります。

ただし、各自治体が「環境整備指導要綱」や「環境整備基準」などで別途基準を定めている場合がありますので、所轄の自治体に確認して下さい。

駐車場法施行令１条（駐車場整備地区を定めることができる特別用途地区）
1．小売店舗
2．事務所
3．娯楽・レクリエーション施設
4．流通業務施設その他自動車の駐車需要を生じさせる程度の大きい特別の業務の用に供する施設

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_691.html

１月の道内　灯油販売、過去２０年で最低　暖冬・少雪影響　在庫膨らみ減産ＨＰ管理員 2007年03月09日 (金) 12時00分 No.25

≪北海道新聞より≫

　一月の道内の灯油販売量が前年同月に比べて３３・１％減り、過去二十年間で最低だったことが八日、北海道経済産業局のまとめで分かった。販売不振により在庫も過去二十年間の最高量に達している。異例の暖冬で暖房需要が減退したほか、少雪で融雪需要も減ったことが響いた。

　一月の道内灯油販売量は四十五万六千七百六十四キロリットルで、前月に比べても２５・７％減った。過去二十年間でこれに次ぐのは、今冬と同じく暖冬だった一九八八年一月の四十六万七千三百七十九キロリットル。暖冬などのほか、一月に卸値が引き上げられることを見越して十二月に買いだめた消費者も多く「需要の先食いが起こったようだ」（道経産局）という。

　販売不振を受け、道内最大の灯油共同購入団体である生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は一月二十五日、札幌地区の灯油価格（定期配達）を一リットル当たり六十九円とするなど全道で三円値下げ。

　各社もこれに追随しているが「販売増には結びついていない」（中堅販売業者）状況だ。

　一月の道内灯油在庫量は前年同月比７３・０％増の六十一万六千六百七十二キロリットルに達している。

　石油元売り各社は、道内製油所で減産したり、道外製油所に融通するなどの在庫調整措置を取っているもようだが、販売不振に追いついていない。

http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070309&j=0045&k=200703091196

複合用途型マンション、店舗が使用している駐車場の又貸しは可能か？ＨＰ管理員 2007年03月07日 (水) 13時09分 No.19

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：店舗付きマンションです。その店舗が専用使用している駐車場を時間貸しの駐車場会社に賃貸したいという話を持ち込んできました。

理事会では、専用駐車場とはいえ設備設置を伴うコイン式駐車場に変更するのは第三者への転貸を禁じた管理規約に照らしてもおかしい、という結論になりました。
拒否することは可能でしょうか。

Ａ：詳細がわかりませんので一般論としての回答となります。
「店舗が専用使用している駐車場」について、居住マンションの管理規約や駐車場使用契約書などでは、どのように定められているのでしょうか。

『第三者への転貸を禁じた管理規約に照らしてもおかしい』の相談内容を基に考えれば、その駐車場は共用部分と思われ、店舗所有者が駐車場使用契約などに基づいて排他的に使用しているものに過ぎないと判断できます。

そうすると、店舗所有者の行為は、「共用部分の変更」に該当するものと思われ、管理組合の特別多数決による変更承認がないまま、そのようなコインパーキングに変更することはできません。よって、「駐車場会社への賃貸」を拒否することは可能であると思います。

また、管理組合として「駐車場を時間貸しの駐車場会社に賃貸する」場合でも、総会の特別多数のよる決議が必要となります。

【参考】
共用部分の変更：　区分所有法１７条　抜粋
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_684.html

棟別管理にしないと問題があるのか？（その２）ＨＰ管理員 2007年03月07日 (水) 06時16分 No.18

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：分棟型のマンションであれば団地型の管理規約に変更するのが望ましいとの回答を拝読し、ひとつ気になることがあるので、お教えください。

単棟型の管理規約から団地型へ変更する場合には、全区分所有者と共用部分の登記簿を変更する必要があるのでしょうか。登記簿に記載された「分母」である全敷地と全建物を、棟別で所有する部分と全棟で共用する部分に分割する必要があるような気がします。

この考え方は正しいのでしょうか？
また、分割するとしたら、実際にはどのようにすればよいのでしょうか？

Ａ：単棟型から団地型の管理規約へ変更する場合でも、土地（敷地）は全区分所有者の共有という考え方に違いはありませんので、登記簿を変更する必要はありません。

ご相談者様のマンションは「分棟型」とのことですから、数棟の建物が別々に建っている「団地型」の形態ではなく、「数棟がエキスパンションや渡り廊下などで繋がっているマンション（「連坦棟」ともいわれている）」のことと思われます。

このような分棟型のマンションの場合も、『被災した棟の復旧費用を、あるいは、ある棟だけの修繕工事費用を、マンション全体で均等に負担するのは不公平だ』とする考え方もあることから、団地型標準管理規約を参考に、単棟型管理規約から団地型管理規約に改正することが望ましいといえます。

ただし、団地型標準管理規約は、団地内の土地や集会所などの付属施設が、区分所有者全員の共有となっている団地（形態）を対象としています。もともと土地の共有関係がそれぞれの棟ごとに分かれているような場合には、単棟型の管理規約を基本とすることになります。

団地型標準管理規約では、修繕積立金についても、団地修繕積立金と各棟修繕積立金とに区分し、その使途やそれぞれの費用の算出方法も明確にするように規定されています。

また、団地内の管理対象物件については、団地内の区分所有者全員で組織される団地総会で決定をし、個別の棟の共用部分の管理については、棟ごとにその棟の区分所有者全員で組織する棟総会を開いて決定する規定が設けられています。

いずれにしても、マンション管理士などの専門家から、ご相談者様のマンションの実態・形態を基にしたアドバイスを受けることをお勧めします。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_687.html

マンションの住人から管理組合が提訴されました。どうすればいいでしょうか。① ＨＰ管理員 2007年03月06日 (火) 21時36分 No.16

≪asahi.com　住まいここが知りたい≫

【質問】私のマンションは５０戸の小規模のマンションで法人の登記はしていません。いわゆる「権利能力なし社団」として扱われる普通のマンションです。

　ところで、最近、理事会が決定した使用制限の件で、事務所として使用することを制限された住人から管理組合に、損害賠償請求の裁判が起されびっくりしました。私たちはどうすればいいのでしょうか。

【答え】マンションの管理に関して管理組合の理事会でいろいろ決定していかなければならない事項が多く、その運用を間違うと、損害をこうむった人から損害賠償の請求を起こされるので慎重を期さなければなりません。

　ご相談と同種の事件がありました。あるマンションで、Ａさんは８階の専有部分を所有し、住居兼事務所としてＢ社に賃貸していたので、元々事務所として使用できることになっていました。その後、管理組合は３階以上の建物部分を事務所として使用する場合は組合の承認を受けなければならないと規約を改正しました。しかし、規約改正前にすでに占有者の使用目的が事務所となっている部分については旧規約で認めているので、そのまま事務所として使用してよい旨の決議も同時にしたのです。

　Ａさんはその後、Ｂ社への賃貸を終了してＣ社に賃貸しようとしていたとき、理事会に承認を求めたところ、理事会は承認を拒否しました。

　そのためＡさんは住居用として賃貸の募集をしたのですが、借り手がなく、結局売却せざるを得ませんでした。

　Ａさんは事務所として使用できる既得権は保護されるべきであるとして、管理組合を相手取って借手のつかなかった日から売却を完了した日までの賃料を裁判で請求したのです。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703030131.html

ＨＰ管理員 2007年03月06日 (火) 21時38分 No.17

マンションの住人から管理組合が提訴されました。どうすればいいでしょうか。②

≪asahi.com　住まいここが知りたい≫

【質問】その結果はどうなりましたか。

【答え】東京地方裁判所（平成４年３月３１日判決）は、「規約改正前までは事務所として使用することを許容されていたから、その既得権を奪われたＡさんの不利益は極めて大きい。管理組合が主張する床の加重の問題や消防設備の必要性など利益を損なう問題もあるが、両者の利益を比較考量すれば、Ａさんの所有者でありながら受ける不利益は、受忍限度を超えるものと認められる」旨判示して、管理組合は本件賃貸借を承認すべき義務を負っていたものと解され、これを承認拒絶したことにより、Ａさんの所有権を違法に侵害したと認め、Ａさんの損害賠償請求を認めました。

【質問】そうすると敗訴した管理組合が賠償金を支払わなければならないとすると、それはどこから支払われるべきなのでしょうか。

【答え】管理組合が被告となっているので、管理組合が支払わなければなりません。

　つまり、理事会・それを代表する理事長（管理者）がその職務を行うにつき、不法行為により他人に損害を与えた場合、あなたのマンションは「権利能力なき社団」と考えられるので、民法４４条１項（法人は理事がその職務を行うにつき他人に加えたる損害を賠償する責に任ず）を準用ないし類推適用するといわれています。

【質問】管理組合に賠償金を支払うような財産はあるのでしょうか。私たち区分所有者に責任はあるのでしょうか。

【答え】管理組合の保管する管理費や修繕積立金は、管理組合の財産とみなされるため、その保管している管理費や修繕積立金から支払われることになります。

　しかし、区分所有法第３条で区分所有者は団体を構成して管理者を選んでいるので、管理者の不法行為について、被害者に対しては賠償に応じなければなりません。それは管理費や修繕積立金で支払った場合に不足した額を支払う二次的・補充的なものではなく、区分所有者個人にも直接的に請求される債務となります。

【質問】それでは、例えば外壁のタイルが落ちて下にある車が潰れたり、人がけがをしたりする場合の損害の賠償についても同じ考えでしょうか。

【答え】そうです。例えばビルの共用部分である外壁面に付いている設備が隣家を侵害しているので、隣家の人が管理組合を相手にその設備の撤去を求めたところ、最高裁判所（昭和６１年７月１０日判決）は、管理組合や管理者には撤去すべき義務はないとして隣家の請求を認めませんでした。

　つまり、管理組合や管理者は共用部分を管理する権利と義務は存在しますが、共用部分の設備は全区分所有者が共有持分の割合で所有権を持つもので、所有者を相手に訴を起こさなければならないという意味と思われます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703030131.html

第89回　マンション管理の救世主となるか？「管理会社管理方式」を検証する① ＨＰ管理員 2007年03月06日 (火) 11時46分 No.10

≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫

　既存マンションでは、建物の老朽化と同時に居住者の高齢化も進んでおり、役員のなり手不足などで管理組合が十分に機能しないことが新たな社会問題となりつつある。そうした中、管理会社を完全な管理者とする運営方式（以下、本コラムでは「管理会社管理方式」と呼ぶ）が解決策の１つとして浮上、広く一般のマンションへの利用が検討され始めている。同方式は管理会社が独自に管理運営するため、組合の負担を軽減できるのが最大の魅力だ。しかし一方で、管理会社の裁量が大きく影響する側面があり、導入には慎重な意見も少なくない。そこで、管理会社管理方式の有効性を検証するとともに、想定される課題についても考察してみる。

■たかが管理者　されど管理者

　管理会社管理方式の仕組みを知る上で、まずは管理者の意味を正確に理解することから始めよう。管理会社管理方式でいう「管理者」は、区分所有法に出てくる法律用語で、同法によって以下のような権利義務が課されている。

・管理者は、共用部分ならびに区分所有者の共有に係る敷地や附属施設を保存し、集会の決議を実行し、ならびに規約で定めた行為をする権利を有し、また、その義務を負う（第26条１項）。
・管理者は、その職務に関して区分所有者を代理し、共用部分や附属施設等に一括して付保した損害保険について、保険金の請求や受領の代理権を持つ（同条２項）。
・管理者は、規約または集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために原告または被告となることができる（同条４項）。そして、原告または被告となったときは、遅滞なく区分所有者にその旨を通知しなければならない（同条５項）。
・規約は、管理者が保管しなければならない（第33条１項）。
・集会（＝総会）は、管理者が召集する（第34条１項）。（そして）管理者は、少なくとも毎年１回集会を召集しなければならない（同条２項）。
・管理者は、集会において毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない（第43条）。

　驚くことに、法に定める管理者は資格要件については制限がなく（管理組合法人を除く）、誰が管理者になっても問題ない。そのため、これまでも管理会社が形式上の管理者となる（以下「管理者管理方式」と呼ぶ）マンションは数多く存在しており、区分所有者の多くが外部に住むリゾートマンションや投資用ワンルームマンションなどでは、しばしばこの方式が採用されている。留守がちな組合員の便宜を図るのが狙いだ。

　ところが、「管理者管理方式」では、「マンション管理の主体は管理組合」という大前提に基づき、管理会社は管理を代理しているだけで、主導権はあくまで管理組合にある。立場上は法に定める管理者であっても、管理会社は合意形成のために区分所有者へ“お伺い”を立てているのが実情だ。

　そこで今回、名実ともに“完全”な管理者として管理会社に働いてもらうべく、国土交通省や業界団体が検討に入ったのが管理会社管理方式だ。詳細はこれからだが、総会などを経由せず、管理会社単独の意思決定によりマンション管理が運営できるようになる見込みだ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

ＨＰ管理員 2007年03月06日 (火) 11時48分 No.11

第89回　マンション管理の救世主となるか？「管理会社管理方式」を検証する②

≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫

■魅力ある方式だが、同時に課題も多い

　それでは各形式の内容を比較して、新方式の魅力と課題を検証してみよう。

＜メリット＞
・管理の「質」の平準化
・さらに、管理の「質」の向上期待
・マンション管理に対する管理組合の業務負担が軽減される
・区分所有者同士で意見対立することが少なくなる

＜デメリット＞
・利益相反リスク
・自分たち（管理会社）が受け取る手数料を、管理会社自ら決定できるようになる
・これまでの委託契約に比べ、管理会社へ支払う手数料が増加する
・マンション管理そのものに対して、区分所有者の関心が遠のく危険がある

　詳細がはっきりしない中、踏み込んだ議論はできないが、メリットとして考えられるのは、区分所有者の年齢や性別、役員の引き受け回数（経験）などに左右されず、平準な管理運営が行なえるようになる点だ。管理の「質」が安定あるいは向上することが期待される。さらに、区分所有者同士の意見対立が少なくなることも予想される。管理組合管理方式では、何を決めるにも「役員（理事会）ＶＳ一般組合員」という構図が出来上がっていたが、新方式では「管理会社ＶＳ全組合員」という図式に変化する。そのため、結果的に組合員同士が団結し、意見対立が減るというシナリオだ。

　一方、課題も残されている。概要が決まっていないため、限られた情報による分析であることを再度、お断りしておくが、費用面での支出増と管理会社に都合よく管理運営が行なわれる懸念は捨てきれない。長期修繕計画が、いつしか管理会社の「売り上げ予定表」になっている心配があるのだ。この点に関してはもちろん、対応策が練られるだろう。しかし、過剰な制限はかえって管理会社の主体性を損なう可能性もあり、“さじ加減”が問われることだろう。新方式の誕生で管理組合の“肩の荷”は軽くなるのか、今後の動向に注目したい。
（住宅コンサルタント　平賀功一）

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

札幌・耐震偽装発覚１年　やむなく補修、住民複雑　建て替え主張通らずＨＰ管理員 2007年03月06日 (火) 11時37分 No.9

≪北海道新聞より≫

　札幌市内などのマンションで、浅沼良一・元二級建築士（４８）による耐震強度偽装問題が発覚して六日で一年。建て替えか、補修かで住民と売り主の協議が難航していた分譲物件の一部では、補修工事をすることで両者がほぼ合意し、新年度にも着工する。偽装を見抜けなかった札幌市などは、建築確認の担当者を増やすなど、再発防止に躍起だ。訴訟となった案件では、解決の長期化が懸念されている。

　「補修は現実的な選択肢。これ以上、交渉しても仕方がない」。売り主の太平洋興発（東京）と補修で合意しつつある札幌市内のマンションに住む五十代の男性は、あきらめたように言った。

　道内の強度不足のマンションは分譲・賃貸の二十三棟。姉歯秀次被告（東京地裁で懲役五年の判決を受け、控訴）の事件と違い、震度５強で崩壊する恐れのある耐震強度○・五未満の物件がなく、補修で済ませたい売り主と、建て替えを求める住民が対立していた。

　このうち、マンション五棟を販売した太平洋興発は「（五棟とも）昨年末ごろから補修の方向で話がまとまりつつある」と説明する。管理組合内の手続きや具体的な工事計画などの詰めが残るものの、できるだけ早く工事に入りたい考えだ。

　「補修はしても“きずもの”。やり切れない思いはある」。結果的に売り主に押し切られた形となり、男性は複雑な心境ものぞかせた。

　別の売り主のマンションでも補修に向けた準備が進み、賃貸では北電興業（札幌）の二棟が補修工事に入っている。

【新製品】オートロック付き自動ドアの不正解除を防止するセンサーＨＰ管理員 2007年03月02日 (金) 13時15分 No.5

≪マンション管理新時代≫

オプテックスは、オートロック付き自動ドアの不正解除を防止するセンサー制御器の販売を開始した。

自動ドアで通常、設置する外側と内側の2つのセンサーに加えて、内側センサーよりもドアから遠い個所にゾーンセンサーを設置。3つのセンサーが人を検出する順番で、ドアの解錠を制御する。ドアのすき間から紙片を差し込んで内側センサーを作動させる不正解除などを防げる。

外側センサーで人を検出した後に、内側センサーで検出してもドアは開かない。ドアを開けるには、ゾーンセンサー、内側センサーの順番に人を検出する必要がある。人が訪ねて来た場合などは、外側センサー、ゾーンセンサー、内側センサーの順番に人を検知すれば、ドアを開けることができる。

①外側センサー、②内側センサー、③ゾーンセンサー。それぞれのセンサーには市販のものを設置できる

制御器を組み込んだシステムを自動ドアメーカーや施工会社に販売する。既存の自動ドアにも導入できる。制御器の価格はオープンだが、1台数万円の見込み。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_685.html

ガソリン値下がり　道内、２２週連続ＨＰ管理員 2007年03月01日 (木) 11時08分 No.3

≪北海道新聞より≫

　石油情報センターが二十八日発表した石油製品市況調査によると、二十六日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週より一リットル当たり○・二円値下がりして一二八・八円となり、二十二週連続で下落した。

　灯油（配達）の道内価格も同○・一円値下がりして七四・八円、軽油は同○・二円値下がりして一○九・二円だった。

　全国平均価格は、ガソリンが同○・三円値下がりして一二九・○円、灯油も同○・一円値下がりして八一・二円、軽油は同○・二円値下がりして一○九・七円。ガソリン値下がりは二十四週連続に達した。

　石油元売り各社は原油価格上昇を受け、三月分の石油製品卸価格を値上げする方針だが、関係者は「一月に卸価格値上げ方針を決めた際も、小売価格は値下がりが続いた。供給が需要を上回る状況は続いており、小売価格が反騰する可能性は低い」と話している。

http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070301&j=0045&k=200703019112