過去ログ（07/02/01～07/02/28）

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過去ログ

管理報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月28日(水)22時26分18秒

掲示板を↓に変更します。 http://bbs4.sekkaku.net/bbs/hmansion.html こちらの掲示板は、予備として残しておきますが、今後の投稿は、新掲示板へお願いします。

修繕積立金を、将来にわたって一切不足金が発生しない額に改定したい 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月28日(水)14時40分47秒

≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：現在長期修繕計画と修繕積立金額の改定を検討中です。築後30年までの全期間について一切不足金が発生しない計画を提案しようと考えています。管理会社に相談すると、「そのような例はない」「30年トータルの収支が黒字であればよく、不足金の発生する期があるのは普通のこと」という意見でした。しかし、購入時に提示された長期修繕計画でも不足金の発生する期間はありませんでした。管理会社の説明は本当なのでしょうか？居住者の大半が高齢になって値上げしようにも限度がある場合などであれば不足金の発生もよく理解できますが、このマンションは平均年齢が30代の若い世帯が大半です。できるだけ早く必要額を集め、子供の教育費など多額の支出が見込まれる後々の年度の負担額を減らしておくほうがよいと考えています。参考となるような長期修繕計画の事例はないでしょうか。Ａ：毎月の修繕積立金の額を算出する方法には、計画期間の工事費累計を「均等に割り振る方法」「段階的に増額する方法」のほか、不足金が発生したときに一時金を徴収することを前提にした方法があります。ご相談者様がお考えになっている『建築後30年間一切不足金が発生しない』「段階的に増額しない」積立計画を立てるには、長期修繕計画に基づいて算出された30年間の総額を、360カ月で除した金額を均等に割り振り、毎月の積立額とすることで、計画上は可能となります。しかし、均等割り振りによって毎月の積立金を設定した場合には、右肩上がり（直線的）に積立金は累積されますが、毎月の積立金を相当高額に設定しない限り、多額の費用が必要となる大規模修繕工事を実施する年度には、その累計額が、工事費を下回っている事態も起こります。このように、工事費の高騰や累計額不足によって『不足金が発生する期』があり得ることを、区分所有者全員が認識しておく必要性があります。また、計画期間の積立金累計額（総額）は、一般的には、作成するときの実勢価格を用いて算出しており、物価変動による修繕工事費の高騰、建物や設備のグレードアップなどは作成に当たって考慮されていません。ご相談者様のお考えのように、「不足金（一時負担金）が発生しない積立金計画」を作成するためには、将来の物価上昇率、社会的劣化による諸施設・設備等のグレードアップ（改良）計画のみならず、将来の建て替え計画なども念頭において作成する必要があります。緻密で高度な知識を要しますので、大規模修繕工事の設計計画などを多く手がけている建築士や建物診断会社など専門家のコンサルティングを受けて、参考となる事例を基に、長期修繕計画と積立金計画の案を作成することをお勧めします。『できるだけ早く必要額を集め、後々の年度の負担額を減らすほうがよい』というご相談者様のお考えは十分理解できますが、そのマンションを「終の棲み家」と考えていない区分所有者からの賛同は得にくいのではないでしょうか。将来の来るべき時期にそのマンションでの生活を享受するであろう区分所有者が負担すべきである、とする「受益者負担」の考え方もあり得るからです。以下に、国土交通省が発表した、「マンション管理標準指針」の修繕計画に関するコメントの概要を記しますので、参考にしてください。「長期修繕計画（25年～30年程度の計画）の作成時点で数十年先の劣化状況や工事費を予測することは、その精度が問題となる。そこで、適切かつ効果的な修繕工事を行うためには、5年程度ごとに計画を見直すことが必要だ。また、建物・設備のその時々の現状に即した計画とするためには、建築士等の専門家に調査・診断を依頼して、経年に伴う劣化状況を把握するほか、区分所有者からの改良の要望などの実態を把握することが不可欠だ」 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_681.html

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月26日(月)20時58分36秒

「灯油共同購入の価格推移」アップしました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html 「北海道の管理会社一覧」で、下記３社が北海道開発局の登録から消えましたので、その旨修正しました。（有）ＭＴＭコーポレーション（株）テムズ平田　克典 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html

灯油価格（2/23） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月26日(月)10時38分36秒

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の2/23調査分が発表されました安値 61.9　高値 74.3　平均価格 66.93 平均価格で、前回（2/9）より　1.14円の値下がりです。次回調査は、3/9予定のようです

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月25日(日)13時17分20秒

「管理員業務マニュアル」のアップが一段落しました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanriin/kanriin_index.html

マンション周辺の受信障害対策、地デジ対応費巡り混乱 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月25日(日)11時56分39秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 管理組合側「移行は国策、国庫で」国側「原因となる建物の責任」　２０１１年にテレビ放送が地上デジタル放送（地デジ）に完全移行するのに伴い、マンション管理組合に新たな難問が突き付けられている。　マンションの陰となってテレビが映らない周辺世帯のための受信施設を、地デジ対応に改修しなければならないからだ。「デジタル化は国策。国が負担すべきだ」という不満の声も上がっている。　建物を原因とする受信障害のために、共同受信施設を利用してテレビを受信している難視聴世帯は約６８０万世帯（２００４年３月末）にのぼる。電波の反射などによる影響を受けにくい地上デジタル放送になると、難視聴世帯の数は大幅に減るものの、１０分の１程度は残ると総務省は試算している。　これまで受信障害対策の費用は、マンション側が負担するのが一般的だった。マンションの開発業者がビル屋上にアンテナを立て、回線で周辺世帯とつないで問題解決をはかった。その施設をマンションの管理組合が引き継ぎ、維持費などを負担している。　１９７６年、当時の郵政省が「受信障害の解消は、原因となった建物などの建築主の責任で行うのが適当」と通達を出しているのが根拠となった。　地デジに移行しても、周辺世帯に受信障害が残る場合は、この共同受信施設をデジタル用に改修しなければならない。　総務省の試算では、受信障害を受けるのがマンション５棟１２５世帯と戸建て住宅４５戸の場合で、改修費用は約３７０万円に上る。また、受信障害が残るか残らないかは、専門業者の調査が必要で、その費用もかかる。日本ＣＡＴＶ技術協会（東京）によると「２５～５０万円程度」という。　このため、全国の管理組合団体で作るＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会（東京）は先月、総務省に対し「デジタル放送に移行するのは国策」として、デジタル化に伴う受信障害対策の費用を国庫負担することを求める要望書を提出した。専門委員の駒形正三さんは「近隣住宅の受信障害に関する費用を新たに負担することに不満を持つ住民はいるはずです」と話している。　一方、総務省は「国が負担することは考えにくい」という立場。「受信障害の原因を作っているマンション側が共同受信施設を改修することが必要。費用の負担については、障害を受ける住宅側との話し合いで決めるしかない」と従来の考えを繰り返している。　現実に費用の検討を始めている管理組合もある。駒形さんの住んでいるマンションの場合、アナログ用のケーブル回線の撤去費用だけで約２１０万円という試算だったという。回線をそのままにした場合も維持費がかかる。　地デジへの移行自体が十分知られているとは言えず、多額の費用がかかる改修に管理組合が合意するのは容易ではない。このままでは、合意形成もできず、近隣の難視聴世帯との話し合いもできない恐れが出ている。（2007年2月24日読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070224hg01.htm

地域のネットワークづくり 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月25日(日)11時54分3秒

　札幌北区にある管理組合理事会の呼びかけで、地域の管理組合が一同に集まる「マンション管理に関わる勉強会」が開かれました。今回で２回目になります。　この勉強会を呼びかけた当該管理組合の修繕委員長は「このマンションの地域に存在している２０棟の管理組合に呼びかけました。本日は９管理組合の理事長さんなど２０名がご参加いただきありがとうございました。このような集まりを企画したのは、地域のネットワークを密にし、マンション管理の情報を交流して、様々な問題を共有することができると思います。困っている問題も地域間交流を進めることで解決できることもあると考えます」と、その目的をお話しされていました。　当日は、大規模修繕工事を実施した当マンションネットのメンバーが、これまでの当該管理組合の取り組みの状況を説明し、情報収集の結果無駄な経費の削減を進めてきた経緯についても報告されていました。　参加者からは「年１回は少なすぎる少なくとも年４回くらい実施できないか」という積極的な提案もあり、他の参加者からも「初めて参加したが、情報交換できて、知らない情報が得られて大変参考になりました。是非、これからも続けてください」との反響がありました。　マンションネットを代表して参加した事務局も「皆さんの学びたい、知りたいという意欲がよく伝わってきた」と感じました。　早速、経営診断の依頼や、相談の予約を受けて、充実した一日でした。

企業経営の視点で継続できる運営体制を整備、ナイスステージ湘南台② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月24日(土)12時05分37秒

≪マンション管理新時代より≫ ■企業のような運営システムを作る内藤さんが01年に理事に就任した際に考えたこと――それは、一般企業のように「力の均一さを保っていける体制を作ること」だった。企業は役員が交代してもスムーズに運営される。管理組合でも同様の仕組みがきっとできるはずだ──。思わず「内藤さんは会社経営者なのですか」と尋ねてしまったが、返ってきたのは「いや、私は単なるサラリーマンです」という、照れた答えだった。組合運営の力を継続していくために、まず執行部の存在と方向性を明らかにしようと内藤さんは考えた。そこで、理事の名前と部屋番号をエントランス脇に張り出し、意見箱を置いた。理事会には意見のある人は誰でも参加できるようにした。広報誌の発行に加えてホームページも作成。総会前に配る「議案書」の形式も変えた。この議案書は、管理組合の活動レベルを維持するために必要な『運営マニュアル』の役割を果たす。 ■議案書は理事就任予定者のためのテキスト議案書を開くと、最初に「事業方針と目標」という項目が目に飛び込んでくる。第10期の事業方針は、「マンションの資産価値を維持し、永く安心して快適に住むことのできる良好な住環境を確保する」とある。管理組合と区分所有者が取り組むべき目標も掲げられている。読めば、自分が建物を守る義務を負う一員である、という思いが強くなる。当日の進行や決算書から始まることが多い通常の議案書のスタイルとは、明らかに異なっている。 2ページ目以降には、委託するメンテナンス業務の内容や業者名、対応回数などが載っている。理事会の開催方法もある。7日前までに開催場所と時間を連絡し、各自で議題を作成し、前日までに配布する手順だ。金銭の支払いは、理事会の冒頭に全員で内容を確認してその場で理事長が印鑑を押す―─と、手続きも細かく示されている。総会の「議案書」さえ読んでおけば、誰がいつ理事に就任しても、組合が解決すべき課題を明確に理解できる。 ■年1回、居住者にアンケートを実施年1回、居住者に無記名でアンケート調査を行っている。質問は、「管理員の印象についてそう思われることに、○をつけてください」「植栽管理が行き届いていない場所はどこですか」「エレベーター保守についてそう思われることに、○をつけてください」「管理組合理事会に対する要望はありますか」など。自由記入欄もある。居住者が評価する“管理組合運営の通信簿”といえるものだ。記入したアンケート用紙は、管理員室の脇にあるポストに投函してもらう。特別に呼びかけているわけではないが、毎年6～7割の世帯が提出するという。改善要望があれば、理事会は事実を確認してすぐに対処する。「清掃しているはずなのにドレインにゴミがたまっている」と意見が出されたことがあった。管理会社経由で業者に注意し、最終的には業者を変えた。今では同じ苦情はない。 ■2年目の理事にだけ報酬を払う 06年には、役員を3人増やして6人に、監事を1人増やして2人にした。それまでは1年で全員が退いていたが、任期2年の半数交代制に切り替えた。さらに2年目の役員には年度終了時に報酬を払う制度も導入した。金額は年額で理事長5万円、理事と監事が3万円だ。“学習期間”である１年目には手当は出さない。理事会は月1回の開催だが、理事同士はEメールを使って毎日情報交換している。管理会社の担当者名も加えたメーリングリストを使って、議事録や工事の日程は理事全員に一斉に配信される。「次回の理事会は欠席します」といった事務連絡もスムーズに行われている。ほぼ毎日意見を交換するので、理事同士の連帯感も強くなるという。「運営マニュアルと定期的な理事会、電子メールの活用で運営体制が確立しました。これで、理事になる順番がいつ来ても大丈夫ですね」と内藤さん。管理組合は、今期、一部のゴミ置き場をバイク置き場に変更し、階段下のスペースを来客用自転車置き場に変更する。アンケートなどで寄せられた居住者の声を形にするものだ。組合の取り組むべき課題と活動は、着実に引き継がれている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_676.html

企業経営の視点で継続できる運営体制を整備、ナイスステージ湘南台① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月24日(土)12時03分38秒

≪マンション管理新時代より≫ 竣工から4年後の2001年、12年分しか立てられていなかった修繕計画を、向こう30年分、作成した。竣工24年目の機械式駐車場の全面取り換え費用約4200万円など、多額な費用を必要とする修繕項目を追加した。１世帯当たりの負担額は竣工時から全く変更せずに、2回の大規模修繕工事を行える計画だ。 ■管理費を戸当たり平均6000円値下げ神奈川県藤沢市のナイスステージ湘南台は、1997年に竣工した。地上6階地下1階建てに62世帯が暮らす。延べ床面積は約4800㎡だ。2007年2月時点における管理費は、戸当たり平均月額1万5500円。修繕積立金は同じく1万2000円だ。1世帯当たりの負担の合計額である2万7500円は、竣工時から変わっていない。実は02年に修繕積立金を戸当たり平均月額6000円値上げしているが、同時に管理費を同額だけ引き下げて、各世帯の負担分は変えなかった。管理費を引き下げることができたのは、01年に委託内容を見直して年間で180万円の支出を抑制し、翌年に管理会社を変更してさらに年間390万円の支出を減らせたからだ。 ■機械式駐車場の予防的措置をなくすマンションには、地下2段式で62台を収容できる機械式駐車場がある。当初は毎年のメンテナンス費用として、定期点検80万円、塗装工事60万円、定期交換部品90万円の合計230万円を予算に計上していた。決して少ない額ではない。故障を未然に防ぐために定期的にスイッチの部品を交換していたが、01年の見直しで、管理組合は「スイッチは不具合が現れたときだけ部品を取り替える」という方針に改めた。この方針転換で、定期交換部品の費用は年間30万円程度に抑えられ、約60万円の剰余金が生まれた。もちろん、安全に影響を与える可能性のある定期点検費と塗装工事費は絶対に削らない。それでも年に4、5回は、スイッチの誤作動で車を出せなくなるトラブルが起きているとのこと。居住者から不満の声は出ないのだろうか。このプランを編み出した前理事長の内藤正裕さんは、「事前に十分広報したので、みなさん『命にかかわるような大きな問題ではない』と理解されています。予備の交換部品を管理組合で保管しているので、復旧にも時間はかかりません」と話す。内藤さんは理事2年、顧問3年を経て、06年に理事長を務めた。現在は、1居住者ながら、マンションのホームページの作成を手伝っている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_676.html

管理員業務マニュアル 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月23日(金)11時22分28秒

　本ページ、トップページに掲載しました管理員業務マニュアルは「ある現職の管理員さん」が、ご自分の業務を見直したり、確認するために作成し日々補充してきたものです。　大変参考になるもので、真摯に取り組んできた管理員業務の辿った経緯がわかります。　本ページに掲載したのは、管理員業務を現在実行している管理員さんへの応援歌として載せました。是非、参考にして自分なりの業務マニュアルを作成してください。　きっと役に立つことと確信しております。　本ページを作成した管理員さんは、当マンションネットの管理員セミナーを何回も受講されて、マンション管理の専門家として努力していることと大いに期待しております。　また、新しいマニュアルができましたならば提供してください。　　　　　事務局

98年建築のマンション、入居当時から続く雨漏りの責任は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月22日(木)15時58分18秒

≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：私は東京都渋谷区の1998年に建てられた10階建てのマンションに住んでいます。建設当時から9階の雨漏りがひどく、何回も修理しているのですが一向に直りません。このマンションを分譲したデベロッパーは建設当時倒産寸前だったこともあって、なんとなく心配です。どのようにしたら、関係当局に建物を調査していただいて安全を確認できるのか、その方法をご教示いただけないでしょうか。なお、建築確認申請図書とか構造計算書などはいっさい受け取っていません。いまからでもデベロッパーに請求できるでしょうか。Ａ：一般にマンションの漏水事故は次のような原因が考えられます。 ①　屋根防水の不良による漏水。 ②　外壁のひび割れや窓開口部まわりからの雨水の浸入による漏水。 ③　上階の浴室の防水不良や排水不良による漏水。 ④　上階の台所･洗面所･便所･洗濯排水パンやその給排水･給湯管配管の不良による漏水。 ⑤　上階の洗濯排水のオーバーフローなどの生活上の不注意による漏水。このお宅は10階建てマンションの8階の住戸であると思われますが、その漏水原因は、以下のように推測されます。 ①　屋根防水の不良による漏水は、屋根面(共用部分)を修理する必要があります。10階建てのマンションの9階からの漏水は屋根防水の不良による漏水事故とは考えにくいものです。しかし、時として屋根から浸水し、10階、9階の璧体内やパイプシャフトを通って8階に至るケースもあります。 ②　上層階の外壁のひび割れや、打ち継ぎ目地やサッシまわりのシーリングの施工不良、上階のバルコニーや共用廊下など片持ちスラブの垂れ下りによる、スラブの付け根部からの雨水の浸入が考えられます。この場合は外壁に足場を架設したり、上階のバルコニーや共用廊下など雨水が浸入しやすそうな個所を調査したりで漏水原因を追究し、適切な止水・補修工事が必要となります。これらは共用部分の修繕となりますので、管理組合の了解や協力、同意が必要となります。 ③　上階の浴室の防水不良や排水不良による漏水の場合は、上階の居住者の協力を得て、入浴時と漏水時期の因果関係などを調査し、原因が確定したら上階の浴室の修繕を行う必要があります。この修繕工事は、上階が入浴できなくなる場合もありますので、上階とのコミュニケーションが重要です。 ④　上階の台所、洗面所、便所、洗濯排水パンやその配管（給排水･給湯管）の不良による漏水の場合も、上階とのコミュニケーションが重要です。上階の給排水や給湯配管を修繕する場合には、床仕上げ材を剥がして修繕する必要があります。 ⑤　上階の洗濯排水のオーバーフローなどの生活上の不注意による漏水対策も、上階とのコミュニケーションが不可避です。「建設時から何回も修理している」とのことですが、だれが、どのような修理をしているのか、文面からは理解できません。本来は、マンションを販売したデベロッパーが、雨漏れのない健全な住居を販売する責任があります。通常、デベロッパーは元施工会社（ゼネコン）に対して修繕を命じます。元施工会社（ゼネコン）が倒産した場合は、デベロッパーは別の修繕会社やゼネコンに頼み、健全な住居にしなければなりません。それでも直らないようであれば、買い取りを請求することもできます。欠陥マンションの法律問題に詳しい弁護士さんに相談したらいかがでしょうか。また、漏水の修繕工事は、共用部分や上階の所有者･居住者の専有部分からの作業が必要となります。これは、当該住戸の区分所有者が単独で努力しても解決できない問題です。管理組合が主体となって、デベロッパーや元施工会社（ゼネコン）、上階居住者などと調整して問題解決に取り組むべき課題です。最後に「なお、建築確認申請図書とか構造計算書などはいっさい受け取っていません。いまからでもデベロッパーに請求できるでしょうか」という点についてですが、通常、マンションを販売するデベロッパーは、管理組合に竣工引き渡し書類を引き渡します。竣工引き渡し書類には、竣工図、工事期間中の記録、使用材料メーカー一覧、機械設備等の取扱説明書などがあります。建築確認申請、開発行為、一団地申請等の申請書類は原本を管理組合に引き渡す場合と、写し（コピー）を引き渡す場合があります。姉歯事件以降は「構造計算書」も竣工図書の一部として引き渡され、計算書に偽装がないかをチェックできるようになりました。ただし、これらの竣工引き渡し図書は、各区分所有者には渡されず、管理組合に引き渡されます。また、小さなマンションでは図面類を保管しておく場所がない場合もあり、委託しているマンション管理会社が保管している場合もあります。もし、管理組合に竣工図書が引き渡されていないとすれば、直ちに管理組合の理事長がデベロッパーに引き渡しを請求してください。もし、デベロッパーが引き渡さず、紛失している場合には、竣工図や構造計算書を再度作り直すように要求してください。また、建築確認審査機関である東京都や渋谷区が建築確認申請図書を保管している場合もあります。建築行政窓口に相談に行くことも場合によっては必要になるでしょう。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/98.html

道内ガソリン　２１週連続下げ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月22日(木)12時03分38秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが二十一日発表した石油製品市況調査によると、十九日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週より一リットル当たり○・四円値下がりして、一二九・○円となり、二十一週連続の下落となった。　灯油（配達）の道内価格も同○・二円値下がりして七四・九円、軽油は同○・四円値下がりして一○九・四円だった。　全国平均価格は、ガソリンが同○・三円値下がりして一二九・三円となり二十三週連続の下落となったほか、灯油も同○・三円値下がりして八一・三円、軽油は同○・二円値下がりして一○九・九円だった。　石油連盟の渡文明会長（新日本石油会長）は二十一日の会見で、三月分の原油調達コストについて「原油価格の上昇により、新日石では前月比一リットル当たり一・三円程度の上昇となる」と述べ、新日石の石油製品卸価格の値上げを示唆した。石油会社は、卸値の値上げを考えているようですね。そんな中、当ＮＰＯの灯油の共同購入価格が、５９円台（消費税抜き）！消費税込みでも、６２円台というのは、頑張った価格のようです

掃除や修繕、各戸まとめて業者に 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月20日(火)13時32分57秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 換気扇、網戸　割安でピカピカ【マンション快適ライフ】　マンションの専有部分の掃除や修繕は個人が行うものだが、面倒な換気扇の清掃や網戸の張り替えなどは住民同士でまとめて外部に委託すると楽にすませられる。　また、共用部分でも、ベランダなどは個人の責任で掃除する必要がある。放っておくとゴミがといに詰まるなど、他の住民に迷惑がかかる場合もあるからだ。　千葉県に住む４０代の主婦は、風呂場の電気のスイッチの調子が悪くなったが、「どこに修理を頼めばいいのか分からない」と困ったことがある。業者を知らないために頼めないのと、スイッチぐらいで来てもらうことにも気がひけたためだ。　こうした住民の「小修繕」の要望に応えようと、マンション管理会社の東急コミュニティー（東京）では、自社が管理をしている築年数の古いマンションを対象に「住まいの相談会」を実施している。エアコン洗浄、ハウスクリーニング、ガラス交換、畳の張り替え、水回りの修繕など、掃除と修繕に関するさまざまな項目をそろえている。　まとめて修繕や清掃の注文を取ることで、価格を安くできる。台所換気扇洗浄６８００円、網戸張り替え３８００円など。昨年秋、埼玉県にある３３００戸の大型団地で行った相談会では、約３００件から申し込みがあった。また、「自分で修繕したいので方法を知りたい」という居住者向けに、網戸の張り替えや水栓パッキンの取り換えの実演も行った。　長谷工コミュニティ（同）は、管理しているマンションに年２回、換気扇クリーニングの案内をしている。費用は７３５０円。住民向けのチラシや冊子で知らせ、申し込むと管理会社側で日時の調整を行う。当日は専門の作業員が各家庭を訪問して換気扇を取り外し、マンションの敷地内でまとめて洗浄する。昨年夏からは、トイレの排水フロートバルブ交換など（４２００円）、サッシのレール清掃と開閉の点検（１枚３１５０円）などにも取り組んでいる。　こうしたサービスをしていなくても、住民が業者の紹介などを問い合わせれば答えてくれる管理会社もある。東京都内のマンションに住む会社員（３９）は住民数人と換気扇の清掃を地元の専門業者に直接委託した。費用は１戸５０００円程度。「個人で頼むより出張費の分を安くしてもらえたのでよかった」と話す。ベランダ掃除は個々の責任で　マンションの清掃について首都圏マンション管理士会のマンション管理士、岡本光弘さんは「共用部分は管理組合が、専有部分は個人が行いますが、ベランダなど専用使用している場所も個人の責任で掃除を」と話す。　例えば、共用廊下やエントランス、外構などは管理組合が委託した管理会社や専門業者が清掃をするのが一般的だが、廊下に面した窓や窓枠などの掃除は各戸で行う必要がある。また、ベランダでガーデニングをしている場合、雨どいに葉や土がたまって詰まってしまうことがある。ベランダの掃除は各戸が責任を持って行いたい。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070220hg01.htm

セミナーの後日談 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月20日(火)10時04分47秒

　セミナーに参加の皆さん大変ご苦労さまでした。当日の参加者の皆さんの意気込みというか、関心事が殊の外高いことがよくわかりました。　皆さんの問題解決を万難を排して取り組む決意をしております。それにしても、当日休み時間に交々話がありましたが、本当に大手の管理会社は社会的常識を失っていますね。　よくもこんな業務を恥ずかしくなく行っているものだと、ただ呆れるばかりです。しかし、当該管理組合にとっては大問題であり、何とか解決したいと願う気持ちは本当に理解できます。　これからは、社会に情報として明らかにして世論から判断してもらうことも必要ではないかと思料します。皆さん、如何でしょうか。　第二弾「これでいいのか、管理会社の業務実態」は５月１９日（土曜日）札幌市資料館を予定してます。予定内容は「問題解決の展開」として、事例も検討中です。ご期待ください。

札幌耐震偽装　「重大な瑕疵ではない」　住友側、争う姿勢　札幌地裁で初弁論 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月16日(金)20時24分5秒

≪北海道新聞より≫ 　浅沼良一・元二級建築士による耐震強度偽装問題で、強度不足が判明した札幌市中央区のマンション（八十四戸）の住民十四人（十一戸）が、販売した住友不動産（東京）に売買契約の取り消しと代金約三億七千万円などの返還を求めた訴訟の第一回口頭弁論が十六日、札幌地裁（岡部純子裁判官）で開かれた。住友側は答弁書で「耐震強度不足は小規模な工事で補修が可能で、契約を取り消すほどの重大な瑕疵（かし）ではない」として、請求棄却を求めた。　訴えなどによると、原告は浅沼元建築士が構造計算したマンションを二○○二年から○三年にかけて購入。その際、住友不動産が「新耐震基準に基づく安心設計」と書かれたパンフレットを示したことなどが消費者契約法違反（不実告知）にあたるとしている。昨年五月、このマンションの一部分で耐震強度は基準の８６％しかないことが判明した。　住友側は「売買契約を取り消せるのは補修が不可能な場合などに限られる」とした上で、「今回の強度不足は短期間の工事で補修が可能で、契約取り消しの要件である『重要事項』には当たらない」などと主張している。　浅沼元建築士が設計したマンションをめぐっては、同市北区の住民二人も住友不動産に対し、売買契約の解除と違約金の支払いなどを求めて訴訟を行っている。 >住友側は「売買契約を取り消せるのは補修が不可能な場合などに限られる」とした上で、「今回の強度不足は短期間の工事で補修が可能で、契約取り消しの要件である『重要事項』には当たらない」などと主張している。？？？？

マンション管理セミナーの開催 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月16日(金)14時48分23秒

　明日開催するセミナーは最初の定員７０名が直ちに満員になり、９０名にしたところ、また定数一杯になりました。　仕方なく、机なしでイスを更に３０名追加しましたが、これも満員になりました。本当に皆さんの関心が高いことがよくわかりました。今後も引き続きパート２として５月に予定することに致しました。　明日は混み合いますので、なるべく早めにおいで下さい。受付は午後１２時３０分から行います。

マンション長期修繕計画の見直し 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月16日(金)11時56分5秒

≪YOMIURI ONLINE　住まいの相談室　より≫ 　マンション管理組合の役員をしています。規定により、５年ごとに長期修繕計画を見直すことになっていますが、一般的に最初の５年で、どのような項目を見直せばよいのでしょうか。今目に付くのは、見積もり落ちなど予算的に増えることばかりで、住民の方を納得させる材料がないのですが…。長期修繕計画の見直しは、建物や付帯設備など個々の箇所について細かいチェックが必要です　標準管理規約によれば、マンション分譲会社が分譲時に、管理組合に引き渡す長期修繕計画（以下「長期修繕計画原本」とします）は、３０年間となっています。また、その後管理組合で５年毎に見直す長期修繕計画は、２５年間以上を作成のこととなっていますので、ご質問の最初の５年目の見直し作業は、既に分譲会社から引き渡された最初の３０年間分の長期修繕計画のチェック作業が、主な作業になります。　以下にチェックポイントを列記します。なお、マンションの長期修繕計画は、それぞれの建物形状、仕様、管理状況によって異なりますので、ここでモデルとしたマンションは、１０階建て１００戸程度を想定致しました。１）[長期修繕計画原本]は３０年間になっているか。　分譲会社作成の計画が３０年間になっていない場合は、１回目の見直しで不足年度分を作成する必要があります。２）毎月の１戸当たりの修繕積立金が１万円以下の場合　マンション保全診断センターの試算では、３ＬＤＫ～４ＤＫ程度のマンションで１００年間住み続けるには、毎月の修繕積立金が１万７千円程度必要とのシミュレーションが出ています。長期修繕計画項目を確認し、給排水設備、電気設備、エレベーター設備、機械式駐車場設備等の項目が欠落していないか、確認が必要です。３）大規模修繕工事が１２年毎に２回目まで実施するものと計画されているか　建物大規模修繕は計画修繕と考え、経年数の１２年、２４年、３６年と、１２年毎に実施するものとして計画致します。１回あたりの費用は、１住戸８０万～１３０万円程度が入っているかどうかを確認します。　なお、建物大規模修繕の主な項目は、屋根・廊下・階段・バルコニーの防水工事、タイルや塗装仕上げの外壁面補修工事、鋼製手摺・鉄骨階段等の鉄部やプラスチック製の水槽類・配管類等の鉄部塗装工事からなります。４）外部鉄部塗装工事が４～６年毎に実施される計画になっているか　雨がかかる部分の鉄部塗装は、建物大規模工事の他、４～６年毎に塗装が必要です。５）塔屋、屋上等屋根部分の防水層のトップコートが４年～６年毎に実施される計画となっているか　トップコート塗り替えが、漏水１０年保証の条件になっている場合があります。６）給排水設備工事項目で落ちているものは無いか（１）給水ポンプの交換（約２０年毎）（２）受水槽、高置水槽の交換（約２５～３０年毎）（３）共用部給水管（立管・横引管・バルブ類・地中埋設管）の交換（約３０年頃毎）（４）集中検針盤の交換（約２５年毎）（５）共用部排水管（立管・横引管・地中埋設管）の交換（約２５年～３０年毎）（６）排水ポンプの交換（約１０年毎）（７）浄化槽の交換（約３０年毎）、水中ポンプの交換（約１０年毎）（８）電気室や機械室、集会室、管理事務所等の換気ファンや冷暖房機器の交換（約１５年毎）（９）消火設備で消火ポンプ（約２０年～３０年毎）、消火栓箱（約２０年～３０年毎）、消火配管（屋内配管、地中埋設管　約３０年毎）（１０）ガス配管設備の交換（約３０年毎）７）電気設備工事項目で落ちているものは無いか（１）自家用受変電設備の交換（約３０年毎）（２）各種電灯盤・動力盤の交換（約３０年毎）（３）屋内照明器具や外灯の交換（約１５年～２０年毎）（４）テレビ共同受信設備のアンテナ・増幅器・ケーブル・分岐分配器類の交換（約１５～３０年毎）（５）インターホン、オートロック設備の交換（約１５年～３０年毎）（６）非常放送のアンプやスピーカーの交換（約３０年毎）（７）自動火災報知設備の交換（約１５年（感知器）～３０年毎）（８）避難ハッチ・梯子の交換（約１５年（鋼製）～３０年（ステンレス）毎）（９）避雷設備の交換（約２０年～３０年毎）８）エレベ－タ－の部分改修または全面交換（約２５年～３０年毎）９）機械式駐車場設備の屋外設置型の交換（約２５年毎）１０）共通仮設（足場等）については、塗装工事やシーリング工事が発生毎に計上されているか１１）長期修繕計画見直し費用（４～５年毎）　見直しには建物、給排水、電気設備の簡易診断を実施するため、その費用を見直し費用に計上する。１２）建物大規模修繕のための建物診断費用　大規模修繕予定年度の１～２年前、１２年毎。１３）給排水設備診断費用（経年２０年以降、給水管更新や排水管更新等部位毎の修繕時期の前に診断実施）、電気設備診断（経年２５年以降、部位毎の修繕時期の前に診断実施）１４）建物大規模修繕のためのコンサルタント費用　大規模修繕予定年度の１～２年前、１２年毎。１５）建物大規模修繕のための工事監理費用　大規模修繕予定年度、約１２年毎。　建物の長期修繕計画の作成依頼先は、管理会社の技術部門や改修設計を得意とする一級建築士事務所が、また給排水・電気設備・防災設備に関する長期修繕計画の作成依頼先は、建築設備士、一級管工事施工管理技士、一級電気工事施工管理技士を擁する管理会社や設備設計事務所が該当します。　なお、第三者機関としては、高層住宅管理業協会「マンション保全診断センター」にて建物診断の他、給排水・電気設備、防災設備に関する診断と長期修繕計画の作成を管理組合から受託しています。　また、長期修繕計画作成の参考資料として、分譲後２～３年程度で現在の長期修繕計画を見直しすることを目的とした「長期修繕計画案作成の手引き」（（社）高層住宅管理業協会編　１８年１月改訂）が、建物修繕費用、給排水、電気設備、防災設備修繕費用の複合単価や専有部分と共用部分等の区分の仕方の図面説明や、実際の長期修繕計画書の作成方法を具体的に説明しています。　最後に長期修繕計画は、マンションの将来を左右する重要なものです。近年長期修繕計画立案の重要性が認知されつつありますが、まだまだその内容に至っては相当な開きがあります。分譲後、管理組合が設立された時点のできる限り早い時点で内容を確認して、不十分な修繕項目は追加見直しし、以後の修繕計画の一貫性が重要になります。そして、修繕計画に基づいた適切な修繕工事を実施することにより、マンションの耐久性の向上、より快適な生活環境の維持・向上に結びつけていただければ幸いです。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070213hg01.htm

道内ガソリン、１年ぶりに１３０円割る　２０週連続下げ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月16日(金)09時04分17秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが十五日発表した石油製品市況調査によると、十三日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週より一リットル当たり一・三円値下がりして一二九・四円となり、二十週連続の値下がりとなった。一三○円を割り込んだのは昨年一月三十日以来、ほぼ一年ぶり。　灯油（配達）の道内価格も、同一・三円値下がりして七五・一円となった。七五円台は、ガソリンと同じく昨年一月三十日以来。また、軽油は同○・九円値下がりして一○九・八円だった。　全国平均価格は、ガソリンが同○・八円値下がりして一二九・六円となり二十二週連続の値下がりとなった。一三○円割れは昨年二月二十七日以来。灯油は同○・六円値下がりして八一・六円、軽油は同○・七円値下がりして一一○・一円だった。　新日本石油が二月の原油精製量を前年同月比６％減の四百四十万キロリットルとする方針を打ち出すなど、元売り各社は軒並み減産に踏み切っているが、関係者は「需要減が著しく、小売価格下落には歯止めがかかっていない」と話している。値下がり傾向が続いているのは、消費者にとって嬉しいことです。

ベランダでの喫煙禁止を強制できるか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月14日(水)09時06分47秒

≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：専用使用である各住戸のベランダで喫煙する人が多く、布団に火が落ちたとか、煙が流れてくる、という苦情が組合に寄せられており、使用細則を改正して各住戸のベランダを禁煙にしようと考えています。ところが、そうなると室内で吸うしかなくなる愛煙家の理事が、「室内で吸ったほうが子供の健康によほど害がある。換気扇から煙が外に出るからベランダを禁煙にしても同じこと。直接ベランダで吸ったほうが拡散するだけまだましだろう。専用使用なのにそこまで制約できるのか」などと強硬に反対し、署名運動を起こすとまくし立てています。禁煙は着実に世の流れになっていると思います。使用細則を改正してベランダを禁煙にすることは可能でしょうか。また、違反者に少額の罰金を課すなど、細則にある程度の強制力を持たせることはできるでしょうか。お教えください。Ａ：ベランダでの喫煙により「布団に火が落ちた」などは、マンションの安全に係る非常に重大な問題です。区分所有法6条の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にも抵触しますので厳重に注意すべきです。法律上ベランダやバルコニーは原則として共用部分であると解されています。室内（専有部分）でできる行為であっても、共用部分では規制されるべき行為となることがありますので、愛煙家の理事さんの論理は本末転倒となります。使用細則などを改正してベランダを禁煙にすることは可能と思われます。ただし、罰金・罰則などを課すことは、刑罰権は国家しか持たないもので、コミュニティ形成の大事な管理組合にはふさわしくありません。いくら専用使用権を持っていても、ベランダ本来の機能は、喫煙所ではありませんから、禁煙にできるかどうかの判断基準は、社会通念上の受忍限度を超える行為であるか否かによります。『禁煙は着実に世の流れになっていると思います』とは相談者様の言われるとおりですが、マンションには考え方もライフスタイルも違う多くの方が居住しています。まずは、管理組合として「防災」や「安全」を前面に出して、喫煙マナーなどについての啓発活動実施を検討してはいかがでしょうか。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_671.html

空き駐車場を外部に貸し出せるか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月14日(水)09時05分23秒

≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：共用部分の駐車場が毎年空いている一方で、修繕積立金の充当が不足しています。外部に貸し出して不足分をまかなえないかと管理会社に聞いたところ、「貸し出している事例はないし、できない」とのことでした。本当にそうなのでしょうか。住民も高齢化してきており、空いている駐車場を有効活用できないか、悩んでおります。Ａ：空き駐車場を「外部に貸し出している事例」はあります。しかし、駐車場を区分所有者以外に貸す場合には、その収益に対する税金が課されることもありますので、税理士などの専門家からのアドバイスを受けてください。なお、管理会社が、駐車場を外部の者に貸すことは「できない」と言ったのは、税金問題や現在の管理規約の内容では「できない」という意味と思われます。管理規約の改正が必要な場合には、管理会社に相談するとともにマンション管理士などの専門家に相談するとよいでしょう。 100％敷地内駐車場をうたうマンションでは、居住者の高齢化やライフスタイルの変化に伴い、将来、駐車場に空きが出た場合の対策を考えておく必要があるでしょう。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_670.html

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月13日(火)18時54分27秒

灯油共同購入の価格推移 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html 更新しました当ＨＰも開設から３年を経過しました。閲覧の皆様のご厚情に感謝いたします。

2月に入り灯油の価格下がる 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月13日(火)18時16分0秒

　今月小売店が軒並み価格を下げています。その影響でマンションに納入している灯油も３円程度下がっております。　安いところで６２円という価格が出現しました。従って、当共同購入価格も当然引き下げなければならないという強い要請がありました。　事務局は微力ですが皆さんの力強い声援をうけまして、何とか今週中に期待される価格の交渉を行いたいと検討しております。　しかし、一方卸値が値上がり兆候もあるとの情報もあり、いろいろ錯綜しております。

最近購入した本 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月10日(土)18時08分20秒

マンションの地震対策(新書) 藤木良明 (著) 価格：￥ 735 （税込） http://www.amazon.co.jp/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%9C%B0%E9%9C%87%E5%AF%BE%E7%AD%96-%E8%97%A4%E6%9C%A8-%E8%89%AF%E6%98%8E/dp/4004310369 内容（「MARC」データベースより）来るべき大地震に向けて、マンションの居住者はどのように備えるべきか。マンション保全コンサルタントの著者が、阪神・淡路大震災の被災経験をもとに、マンション居住の安全と安心に資する知識を具体的に提供する。著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より) 藤木良明 1941年三重県生まれ。1965年名古屋工業大学建築学科卒業。現在、日本マンション学会副会長、愛知産業大学教授、工学博士、一級建築士。専攻は建築学(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです) 耐震偽装を心配されている方は、それ以前に心配する事があるのを教えてくれる本です。併せて購入した本（欠陥マンション、耐震偽装を扱ったとの広告でした）が、期待はずれだったので、なおさらこの本が良書と思ってしまったのかもしれませんが、リーズナブルな価格ですので、オススメと思われます。

地上デジタル　マンション住民に思わぬ出費も 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 8日(木)16時08分25秒

≪SANKEI WEBより≫ 　平成２３年の地上デジタル放送への完全移行に伴い、マンション住民に思わぬ出費がのしかかる可能性が出てきた。地デジの導入により、マンションによる電波障害エリアが狭まるため、これまでの障害対策設備は大半が不要になるのだが、その撤去費用などを国は住民らに負担してもらう方針だからだ。　これに対し、管理組合団体は「地デジ導入は国が決めたこと」と反発。先月、総務省に費用の国庫負担を申し入れている。障害世帯に電線　テレビ画面が映りにくくなったり、ゴースト（多重像）になったり…。近隣にマンションなど高い建物があると、その建物による遮蔽（しゃへい）や電波の反射によって、受信障害が起きやすい。　それを防ぐ対策の一つとして、マンション建設時に屋上にアンテナを立て、障害が出る地域（障害地域）の各戸と電線でつなぐ方法が採用されている。　１月、国に対し国庫負担の要望を出したＮＰＯ法人「全国マンション管理組合連合会（全管連）」の行政的課題等専門委員会委員、駒形正三さんによると、「基本的にその設置費用はデベロッパー（宅地開発業者）など売り主が負担し、管理組合が維持管理を引き継ぐ形になっている」という。撤去費用１０００万円　設置費用や維持管理をマンション側が負担することになっているのは、障害の「原因者」である建築主が対策を行うよう、国が指導してきたからだ。　時に数百万円にも及ぶ設置工事費はマンション販売時の原価に含まれており、実質的に住人が負担。各戸とつなぐ電線が通る電柱の「共架料」（使用料）も通常、契約書で管理組合が払い続けることになっている。　東京電力の場合、共架料は電柱１本で年間１２６０円。駒形さんが住む１４階建てマンションだと、障害地域は約５０戸で、「年間５万数千円払ってきた」という。　地デジへの移行で電波障害地域は大幅に狭くなるという。総務省地域放送課によると、デジタル波は強力なため、アナログ波の場合の障害範囲のおおむね１０分の１ほどになるとみられる。その結果、「さまざまな費用が発生する」と駒形さん。　まず、新たな障害地域が、実際どれくらいの範囲になるかの調査費。調査は業者によって行われるが、「日本ＣＡＴＶ技術協会」関東支部によると、「東京都内の高さ約４０メートルのマンションで調べたら、約４０万円かかった」という。　次に、調査結果に基づく対策設備の撤去費用。同支部が例に挙げたマンションの場合、アナログ波だと約２００世帯に障害が出るが、デジタル波ならまったく出ない。この２００世帯分の対策設備が不要というわけだが、「資格を持った業者に頼む料金や、撤去した電線、引き込み線、金具などを産業廃棄物として出すといった費用すべて含めて試算すると、１０００万円以上に達した」という。　障害地域が残った場合でも撤去が必要なのは変わらない。仮にデジタル波で２０世帯に障害が出るとしたら、残り１８０世帯分の対策設備は不要だ。撤去しないという選択肢もありうるが、「その場合は、共架料などを延々と払い続けることになる」。「国庫から」要請　問題は、これらの費用をだれが負担するかということだ。　総務省は、これまでの電波障害対策のあり方を踏襲し、マンション所有者（住人）の責任による措置を求める。「費用負担のあり方は、近隣住民との『当事者間』の話し合いで決めてほしい」としている。　一方、駒形さんら全管連のメンバーは「これまでの国の指導では、電波障害対策は『原因者』に負担の責任があるとしている。地デジ化は国策による（テレビ放送の）変更。原因者は国であり、調査や撤去を負担するべきだ」と主張する。　１月１８日、同省を訪れ、大臣あてに障害範囲の調査や撤去費用の国庫負担を求める要請書を手渡した。国は国庫負担に応じる構えはないが、駒形さんは「今後も交渉を続けていきたい」としている。 http://www.sankei.co.jp/seikatsu/seikatsu/070208/skt070208000.htm

道内ガソリン　１・８円値下がり 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 8日(木)15時28分17秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが七日発表した石油製品市況調査によると、五日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週より一リットル当たり一・八円値下がりして一三○・七円となり、十九週連続の値下がりとなった。　道内灯油価格（配達）は同○・九円値下がりして七六・四円、軽油は同一・七円値下がりして一一○・七円だった。全国平均価格は、ガソリンが同一・八円値下がりして一三○・四円と二十一週連続の値下がりとなったほか、灯油は同一・五円値下がりして八二・二円、軽油も同一・四円値下がりして一一○・八円だった。　二月出荷の石油製品卸価格について、石油元売り最大手の新日本石油は、原油価格の低下にもかかわらず前月の値上げ分を特約店から回収できなかったなどとして、前月と同額で据え置いた。しかし、出光興産が前月比一リットル当たり三・二円の値下げに踏み切ったこともあり下げ足を速めた。

エレベーターで男が数千円奪う　札幌のマンション　　投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 8日(木)13時10分46秒

≪北海道新聞より≫ 　八日午前三時ごろ、札幌市白石区菊水一の一にあるマンションのエレベーター内で、男が帰宅途中の女性（２１）に頭突きし、「騒ぐな」と脅した上、女性の財布から現金数千円を奪い逃走した。女性にけがはなかった。札幌白石署は強盗事件とみて調べている。　同署によると、男は女性の後ろを付けてきて、一緒にエレベーターに乗り込んだとみられる。男は三十歳ぐらいで、身長約一八○センチのがっちりした体形。オレンジ色のジャンパーとベージュのズボンを身に着けていた。物騒な事件ですこのような犯人に対しては、防犯カメラもオートロックも意味をなさないのでしょうね

ＲＥ；直接契約・管理会社経由契約について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 8日(木)10時50分47秒

掲示板に書ける範囲で、お答えします >ここで質問なのですが、管理会社にこの業者が安いから連絡して見積もりとってくれと言ったところ、うちはそこの業者の口座はないからできません、と言われました。こういう場合、どうしたらいいのでしょうか？管理組合と管理会社の関係を整理してみて下さい。管理組合が発注者で、管理会社とは契約（金銭の支払い）によって、管理委託契約を結んでいる間柄です。管理会社というのは、一営利企業です。「管理会社に見積もりをとらせる」という行為は、ここで管理会社のマージンを稼ぎなさいと言っているようなものではないですか？理事会役員が自らその業者に電話して、見積もりを依頼するという考えを持たれたほうがよろしいです。もっとも、「うちはそこの業者の口座はないからできません」という管理会社の答は、委託契約の発注者である管理組合に対する返答とは思われない暴言です。どのような委託業務を発注しているか？の確認として管理委託契約書を見て下さい。その委託契約書の中に「理事会支援業務」として「甲（管理組合）の契約事務の処理」という項目の説明として「第三者との契約等に係る事務を行う。」というのはありませんか？（国土交通省で標準としている管理委託契約書に倣った契約であれば当然有ります）「第三者との契約等に係る事務を行う。」というのは、曖昧な表現でもあるので、その解釈を狭く捉えている管理会社という事なのか、「うちはそこの業者の口座はないからできません」というのは言葉だけで文章として残らないものだから、無責任に答えたものなのか、何れにしても暴言です。 >直接契約をするというのは、金銭とかの処理はどのようにしているのでしょうか？理事会役員が自らその業者と見積もりの打ち合わせ（どのような内容・仕様で、工期、金額等を検討するのは管理会社へ発注する場合も同じです）を行い、契約（契約書に理事長印を捺印するのは管理会社へ発注する場合も同じ）をし、工事の進捗状況を確認（管理会社へ発注する場合も同じ）し、契約通りに完成したか？検査（管理会社へ発注する場合も同じ）することが直接契約です。管理会社へ発注するのも、直接契約も理事会の負担というのはまったく同じです。「管理会社経由で契約した方が面倒がなく保証もしてくれる」というのは、まさしく勘違いされているのです（管理会社が「全てお任せ下さい。」と勘違いを誘って、理事会役員が本来行わなければならない上記職務を手抜きさせる？こともあるようです）。最後に、直接契約の場合の支払いですが、業者から請求書を受領し、支払い承認し、管理会社に銀行振込みさせるだけで、これも管理会社へ発注する場合とまったく同じことです。万が一にも「うちはそこの業者の口座はないからできません」と管理会社が言えば、管理委託契約をする価値も無い管理会社ということになります。

RE直接契約・管理会社経由契約について 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月 8日(木)10時15分39秒

　マンションネット事務局の担当者です。お尋ねの要旨は理解いたしました。当該管理組合が実行しようとしている修繕にかかわる適正な進め方や経費の効率的な運営方法は、当該管理組合の共同の利益に適う手法が求められているところです。　従いまして、掲示板での応答では適正を欠きますので、直接事務所まで電話かメールをいただき、対応の仕方についてご相談に預かります。連絡をお待ちしております。

直接契約・管理会社経由契約について 投稿者：シビック 投稿日： 2月 7日(水)22時34分29秒

はじめまして。本年度、初めて理事会役員になりました。ちょうど今年は鉄部塗装工事や防犯カメラ設置などが計画されており、なるべく安くしようと思っています。で、そうなると直接契約をした方がコストを抑えることができることがわかってきたのですが、理事の中には管理会社経由で契約した方が面倒がなく保証もしてくれる（勘違い？）との意見があります。当然直接契約しても良いけど保証できません、と管理会社からお決まりのことも言われました。ここで質問なのですが、管理会社にこの業者が安いから連絡して見積もりとってくれと言ったところ、うちはそこの業者の口座はないからできません、と言われました。こういう場合、どうしたらいいのでしょうか？直接契約をするというのは、金銭とかの処理はどのようにしているのでしょうか？理事がすべて手続きを行うのでしょうか？あまりこの辺が詳しくないのでよくわからないのですが。文章が下手で申し訳ありませんが、参考になることとかあれば教えてください。よろしくお願いします。

マンション管理組合の理事会、管理会社の代行可能に 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月 7日(水)15時21分9秒

マンション管理組合の理事会の行うべき業務を管理会社の代行業務として可能になる法律改正を行うという記事に関して、一言声を上げておきます。　まず、この種の法律成立に絶対反対であります。今でも（大会社も含めて）でたらめな管理を行っている管理会社が、大手を振って管理組合の財産を収奪することは間違いないでしょう。このような不法な行為にお墨付きを与えるなって絶対認められません。　全国の皆さん、共に反対行動に立ち上がりましょう。　今でも、管理委託を請け負ったという名目で、大規模修繕工事まで手を出して不当な利益を上げている管理会社があるのに、一層拍車がかかります。　高層住宅管理業協会当たりが旗を振っていると言うことでしょうが、無関心な管理組合は悪質な管理会社に根こそぎ組合の財産を食われてしまいます。　断固として反対します。

アパグループ、新潟県で建築中のマンション施工を中止 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 7日(水)13時48分38秒

≪マンション管理新時代　より≫ アパグループは2月5日、分譲マンションのアパガーデンズ東三条イーストコート（新潟県三条市）の施工を中止したと発表した。三条市から耐震強度に関する報告を求められたことによる措置だ。販売する全49戸のうち、6戸が売買契約済みだった。今後、耐震強度不足が判明した場合には、6戸の購入者に契約解消を申し入れる。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_667.html >三条市から耐震強度に関する報告を求められたことによる措置どうして、「耐震強度に関する報告を求められた」だけで、施工中止なんでしょうか？理解できない事態が起こっているような、、

マンション管理士はなぜ黙っているのか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 7日(水)13時30分25秒

≪マンション管理新時代　より≫ 『マンション管理組合の理事会　管理会社の代行可能に』『高齢化・単身者増　運営難に対応　国交省が検討』 ──という見出しの記事が、日曜日の日本経済新聞1面トップに掲載されていました。区分所有者の高齢化や単身者増によって理事会の機能しないマンションが今後急増する恐れもあるため、理事会に代わって管理会社が業務の大半を請け負える新制度について国土交通省が検討を始める、という内容です。一読して「？？？」。頭のなかで疑問符が連続的にフラッシュしました。高齢化や単身者世帯の増加によって理事会が機能しなくなる可能性は、だれも否定できないでしょう。マンション管理の主体として法律で位置づけられている管理組合の機能低下は、そう遠くない将来、多くのマンションが直面する大問題となるはずです。そのための対策を政府がいまから講じておくこと自体は、当然のことだと思います。しかし、だからといって、管理会社に理事会の業務を代行させる、という内容に直ちに結びつくのでしょうか。管理会社と管理組合は一蓮托生ではありません。株式会社である管理会社は、組合から一部の管理業務を受託して、業務の対価である管理費のなかから利益を上げます。管理会社がその利益を拡大・最大化させようとすれば、いきおい管理組合の利益と相反する事態が生じます。もし自社の利益を犠牲にしてまで管理組合の利益を優先する会社があれば、その経営者は“無能”の烙印を株主から押されることになるでしょう。同じマンション管理を扱う同士でも、管理会社と管理組合は同床異夢の存在と言えます。前掲の記事で国交省は、「業務の大半」「管理会社の資格要件を厳しくして…」と予防線を張ってはいます。しかし、いったん理事会業務の代行を認めたら、管理会社の行いを一体だれがチェックできるのでしょうか。理事会さえ機能しないマンションで、総会が機能するとは考えられません。監査も同様です。だからといって、利害関係の全くない外部の第三者にチェックを委託することを、代行者である管理会社が率先して行うとも思えません。高齢化して認知症となった身寄りのない老人の財産管理を受け持つ専門家として、弁護士による成年後見人制度があります。管理組合の“頭脳”と“手”であるはずの理事会が機能しなくなったマンションにも、この成年後見人に相当する役割を担う、中立・公正な立場の専門家が必要になるのではないでしょうか。そこで冒頭の「？？？」です。この記事は「マンション管理士」の存在に、なぜか一言も触れていません。そもそも、管理組合の代弁者、アドバイザーとして管理の適正化を図る第三者的立場の国家資格として、マンション管理士制度は創設されたはずです。そうであれば、機能しない理事会の業務を代行すべき者として最初に名前が挙がるべきは、管理会社ではなく、マンション管理士ではないでしょうか。管理組合の理事会の業務を代行できる立場に一番近い存在はだれか。この記事を読んだマンション管理士が何も声を上げないとしたら、ちょっと変です。マンション管理に日々悪戦苦闘している住民の方々は、管理士の皆さんの今後の対応をきっと注意深く見ていると思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　（村田真） http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_669.html

バルコニーのフード撤去で裁判 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月 7日(水)13時15分48秒

　本裁判の第一回口頭弁論は来る２月２１日午前１１時から、札幌地方裁判所で開かれます。大変注目されており、北海道新聞社等の報道関係者も取材を始めました。　というのは、「最高裁判所で既に判例があるのに何故、このフード設置者は撤去しないのか不思議だということです。或いは、裁判の結果、設置が認められるという確信でもあるのか」と理解に苦しんでいるようです。

管理費などの滞納対策は 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月 7日(水)12時58分7秒

　なんと言っても理事会が当事者能力を発揮して解決しなければなりません。解決しなければならないという強い意志でことに当たれば必ず対処できます。　ここ２～３年の間、少額裁判制度を活用して全て滞納整理しました。弁護士も必要ありません。当ネットが支援して費用は全くかかっておりません。裁判に要する費用は当然滞納者から納付してもらうことができます。当ネットの会員の理事長も奮闘して提訴し、解決しました。　このために、管理規約を標準規約のように「理事会が裁判提訴を決議して提訴」できるようにすべきことは言うまでもありません。　滞納問題で、対応に困っている管理組合は当ネットに是非相談されますよう、なるべく早めに対処することが必要になります。

＞管理費などの滞納者にどのように対応すればよいか 投稿者：たけ投稿日： 2月 7日(水)09時41分16秒

ＨＰ管理員様確かに＞「理事長は、管理費等の滞納に関して理事会決議を経たうえ、法的措置を追行することができる」などと規約を改正しこれは一般によく言われることです。一方で、滞納への対応は＞『ほかの世帯でも滞納が出てきました』のように、より大きな問題を招きます。こうしたことへの側面があります。滞納問題に対応することは、効率的なことから言えば、法専門家を利用した場合、組合としては大きな負担となります。最初にもどりますが、理事会で対応と言っても、それは規約上の話で実際運営となると、「予算化」が必要となり、やはり「総会決議」というものが、不可欠となります。法運用専門家の方々はこの運営面（予算化）は理解出来ていないのではと思います。理事会対応出来る規約変更したなら、予算として「滞納対策準備費」ぐらいは予算化すべきだと思います。

火災保険の保険金額と付保率はどのように決めたらよいか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 7日(水)09時37分31秒

≪マンション管理新時代　より≫ Ｑ：　築3年のマンションです。入居当時に管理会社が代理で加入した火災保険の保険会社にはいわゆる“マンション保険”がなく、他社のマンション保険と比べると同条件なのに約5割増しの保険料になっていました。しかも契約上のマンションの延べ面積も間違っており、再調達価格は全戸の販売価格よりはるかに高く設定されていました。保険会社、代理店、管理会社のいい加減さにはあきれました。その後、契約の見直し時に、保険会社は初年度に遡って過払い金を支払ってくれることになったのですが、改めて契約する保険金額をいくらにすればよいか、迷っています。保険会社は再調達価格での契約を勧めてきましたが、主要構造部がほとんどである共用部分は火災に遭っても全損にはならないでしょうから、保険の付保率を100％とする必要はないと思います。いかがでしょうか。また、このような保険契約の内容は理事長が勝手に決めてもよいことなのでしょうか。Ａ：　築3年のマンションにもかかわらず、いわゆる「マンション保険」がない保険会社があるとは意外です。通常、保険会社では、呼び方の違いはありますが、マンションにかかわる保険を取り扱っています。一般的に、保険は、代理店を通しての契約となりますが、１社の保険会社と契約を結んでいる代理店、あるいは、複数の保険会社を取り扱う代理店があります。複数の保険会社を取り扱っている代理店では、それぞれのマンションにあった契約内容について保険会社各社の比較をしながら説明してくれるので、管理組合にとっては、1社を扱う代理店数社から説明を受けるよりも、手間が省けるのではないでしょうか。また、『改めて契約する保険金金額をいくらにすればよいのか』を迷っておられるようですが、商品の内容によって保険料が違ってきます。それは、レディーメードの商品だけにするのか、あるいは、各種特約商品も付帯するオーダーメードにするのかによっても違ってきます。また、１年単位での契約か長期契約かでも違いが出てきます。ぜひ、相談者様のマンションにあった提案を代理店に依頼してください。代理店を選ぶポイントは、「管理組合の保険を取り扱っている実績が多く」「管理組合の立場に立って、保険項目を適切に説明・提案してくれる」「保険事故が発生した場合に、迅速に処置してくれる」などがあります。次に相談者様のように『主要構造部がほとんどである共用部分は火災に遭っても全損にはならない。だから、保険の付保率を100％とする必要はない』という考え方もあり得ますが、全損でない場合、付保割合に比例して保険金が減額されることもご認識ください。また、『理事長が勝手に決めてもよいのか』についてですが、相談者様のマンションの管理規約でも、「共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務」は管理組合の業務とされ、「理事長は管理組合を代表して業務を統括する」と規定されていると思います。これは「理事長が勝手に決める」のではなく、理事会での決議により理事長が代表して執行することを意味しています。理事会での承認をとって議事録に残しておくべきでしょう。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_664.html

管理費などの滞納者にどのように対応すればよいか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 6日(火)11時15分8秒

≪マンション管理新時代　より≫ Ｑ：築6年、20世帯のマンションです。修繕積立金を26カ月滞納している居住者がいます。督促はしているものの応じる気配はありません。ローンは支払っているようで、子どもの習い事なども続けているようです。住民間のいさかいを避けるため、「あまりコトを荒立てないほうがよい」というのが管理会社のアドバイスで、督促状以外の対策はしていません。最近、ほかの世帯でも滞納が出てきました。いまのところ滞納額は80万円です。自分が理事長の任期中に、ある程度方向転換したいと思っています。そこで質問です。未納分の支払い義務に期限はあるのでしょうか。また、どのように対応するのがよいでしょうか。よろしくお願いします。Ａ：修繕積立金だけではなく、管理費の滞納も含むものとしてお答えします。管理会社のアドバイスは間違っています。管理費などの滞納の消滅時効は5年です。毎月支払い約定日の翌日から時効が進行します。滞納問題に対して管理組合として毅然とした姿勢を見せずに『コトを荒立てない』態度が『ほかの世帯でも滞納が出てきました』のように、より大きな問題を招きます。滞納額や滞納者が増えることによって管理運営にも支障が生じます。滞納問題の対応については、「督促業務」と同時に、「時効の中断」の作業を進めていくことが大切です。「督促業務」ご相談によれば、管理費等の滞納期間は26カ月の長期にわたっています。現在に至るまでの理事会でなされた論議、対応経緯などを調べ、それを基に滞納者と話し合います。その際、滞納を放置すると管理組合としては他の組合員の納入意欲も低下するので、支払督促の申立や簡易裁判所に通常訴訟提起など法的措置を含めて対策を講じる断固たる意思があることを滞納者に説明し、その支払いを促します。よく滞納問題を解決する方法として、氏名の掲示・公開などの手段をとる管理組合もありますが、逆にプライバシー侵害などと抗議されることもあり、解決の特効薬にはなっていないようです。「時効の中断」方法は大きく分けて、法的措置と滞納者に債務を認めさせる「承認」があります。「承認」のための作業としては、滞納金額とその明細・支払い計画などを記した承認書を示して滞納者に署名・押印してもらう方法が考えられます。滞納費の一部入金であることを記載した書面とともに１万円程度を支払わせた場合なども「承認」となります。その他、理事長としてとるべき行動は、規約の見直しです。管理費等滞納についての法的措置が現規約において総会決議事項となっているのであれば、理事会決議で法的措置が可能になるように、「理事長は、管理費等の滞納に関して理事会決議を経たうえ、法的措置を追行することができる」などと規約を改正し、速やかな措置をすぐとれるように規約を改正しておくとよいでしょう。滞納は時間が経過し、額がかさむほど解決が難しくなります。早急に理事会などで話し合う必要があるでしょう。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_662.html

マンション管理組合の理事会、管理会社の代行可能に 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 4日(日)08時34分57秒

≪NIKKEI NET より≫ 　国土交通省はマンションの所有者でつくる管理組合の理事会に代わり、管理会社が業務の大半を請け負える新制度の検討に入る。所有者の高齢化や1人暮らしの増加によって理事会の役員を引き受ける人がいなくなると、計画的な修繕など適切な業務に支障が出る恐れもあるためだ。新制度を利用する管理会社には資格要件を厳しくして、トラブルの発生を未然に防ぐ。　マンションの管理は日常的な保守・清掃や修繕計画などを、管理組合の総会の決定に基づいて理事会が実行する。管理会社に業務委託する場合も、あくまで理事会が主導するのが基本だ。 http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070204AT3S0202C03022007.html マンションの管理の適正化の推進に関する法律第四条「管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。２　マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。」時代の流れと逆行しているような新制度の検討と思われます。

（株）田村水落設計が設計等に関与した物件の調査状況について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 2日(金)19時31分27秒

≪国土交通省ＨＰより≫ 　（株）田村水落設計が設計等に関与した１６２物件※のうち、平成１９年２月１日までに、国土交通省に対し、耐震不足があったとの報告を受けた３物件等について、別紙１～２のとおりお知らせいたします。　なお、今回耐震不足が判明した千葉県の物件は、建築確認を行ったイーホームズ（株）（平成１８年５月２９日付けで指定確認検査機関の指定を取消し）から平成１８年２月２８日に千葉県に対し、同年３月３日に国土交通省に対し、構造計算に疑義があるとの通報があった物件であり、当初イーホームズ（株）において検証を行っていましたが、同社の業務継続が困難となったことに伴い、同年５月１５日以降千葉県において耐震性の状況等を調査していたものです。また、詳細については、本日、千葉県が公表しております。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070202_.html

床重量を正確に計算せず　偽装のアパマンションで 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 2日(金)18時43分28秒

≪北海道新聞より≫ 　耐震強度偽装が発覚した千葉県成田市のマンション「アパガーデンパレス成田」の構造計算で、設計会社「田村水落設計」（富山市）が床の重量を正確に計算せず、柱やはりの約１割が強度不足となったことが、２日までの千葉県の調査で分かった。　県によると、床重量が不正確だったため、建物全体の重量が実際より約１７％軽く見積もられ、２８４本の柱やはりのうち２７本に強度不足が見つかった。　水落光男１級建築士は県に対し「自分の長年の経験で大丈夫だという数字を使った」と計算していなかったことを認めており、県は「ずさんな方法だ」としている。　同マンションの床は内部に空洞を作り、遮音性を高める構造。強度計算に必要な床の重量は通常、換算式を使って正確に計算するという。

札幌耐震偽装　販売側、棄却求める　札幌地裁初弁論「契約解除根拠ない」 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2月 2日(金)18時41分42秒

≪北海道新聞より≫ 　浅沼良一・元二級建築士による耐震強度偽装問題で、強度不足が判明した札幌市北区の分譲マンション住民二人が、販売した住友不動産（東京）を相手取り、売買契約の解除と違約金など計約五千八百万円を支払うよう求めた訴訟の第一回口頭弁論が二日、札幌地裁（坂本宗一裁判官）で開かれた。被告側は「契約解除には法的根拠がない」として請求棄却を求めた。　浅沼元建築士がかかわったマンションの住民による初めての訴訟。　訴えなどによると、原告は浅沼元建築士が構造計算したマンションの売買契約を二○○二年から○三年にかけて結んだ。昨年、耐震強度が基準の７５％しかないことが判明したが、住友側は原告に構造計算をしていない補修案しか提示せず、補修は行われていない。補修の代替案として、購入代金での買い取りを提案している。　原告は「強度不足を補う義務（瑕疵（かし）担保責任）を果たさず、契約に違反している」と主張。契約を解除した上で購入代金に加え代金の２０％の違約金を支払うよう求めている。　住友側は「補修を行えば外観や居住の便宜性を大きく損なうため、購入価格での買い取りという、瑕疵担保責任の範囲を超える提案をしている」とした上で「購入者の半数以上は買い取り案に応じており、原告が主張する契約解除は受け入れられない」としている。　浅沼元建築士が設計したマンションをめぐっては、同市中央区の住民十四人も住友不動産に対し、売買契約の取り消しを求めて提訴している。

バルコニーのフード撤去で裁判 投稿者：SUGANA 投稿日： 2月 1日(木)12時29分39秒

　先に札幌地方裁判所に提訴していた、札幌市内の管理組合が起こした「バルコニーに設置したフードの撤去を求める裁判の口頭弁論」が、今月２１日地裁で始まります。　この事件は、長い間の懸案事項であり当該管理組合が再三に亘り設置者の区分所有者に（５戸）根気よく説得を重ねて参りましたが、拒否され致し方なく昨年の定期総会で組合員の多数の合意により裁判提訴をすることに決定していたものです。　組合の議決後も依頼した弁護士から、裁判提訴前にも「フードの設置は法令違反であるから、撤去を要請いたしましたが、全く無視され続けやむなく１１月に提訴」したものです。　提訴後、裁判所は書面審査に相当の時間がかかり、ようやく口頭弁論にこぎ着けたという事態です。　それにしても、当該管理組合は「既に過去において最高裁判所が、フードの設置に関して撤去を命ずる判決を出している事実をあげて警告」してきましたが、全然受け付けませんでした。その背景には「裁判所は撤去は命ずるが、強制撤去はできない」という誤った情報を信じている向きがあります。　しかし、そのようなことはありません。強制撤去を求める内容の提訴であり、法令違反者が、自ら撤去しなければ裁判所が強制撤去を執行することになります。　２月２１日の口頭弁論は関係者の傍聴をお願いし、当該管理組合の勇気ある提訴を心から応援してください。札幌市内にはまだ、このような法令違反のマンションがみられます。この判決を契機にして、法令違反のマンションが無くなることを期待いたします。

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