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北海道マンション管理問題支援ネット
灯油価格
ＨＰ管理員
2007年11月26日 (月) 10時25分 No.431
札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の11/22調査分が発表されました
安値 74.3 高値 91.4 平均価格 85.26
平均価格で、前回（11/9）より 3.63円の値上がりです。
次回調査は、12/10予定のようです
ＨＰ管理員
2007年11月26日 (月) 10時28分 No.432
≪北海道新聞≫
灯油１７円引き上げ コープさっぽろが１日から 札幌９６円、旭川９７円
道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は二十五日、札幌地区の灯油価格（定期配達、税込み）を一リットル当たり九六円とするなど全道で一七円引き上げる方針を固めた。二十六日に決定し、十二月一日から実施する。同生協としての過去最高値を道内全地区で更新することになる。同生協の価格は全国指標と見なされており、本格的な需要期を迎えて上げ足を速めている灯油価格をさらに押し上げる要因になりそうだ。
札幌地区で２１・５％の値上げに踏み切るのは、石油元売り各社の卸値引き上げにより十一月から十二月にかけて仕入れコストが最大一八円増加する見通しのため。市況を下回る安値販売を続けている同生協は、採算悪化から当初想定した六円前後の値上げではコスト増加分を吸収できないと判断した。値上げ後の最安値は札幌、北広島などの九六円で、最高値は稚内、根室などの一○一円。旭川は九七円、函館は九八円とする。
今冬の需要期を迎えて、同生協は十月二十九日に四円値上げして過去最高値の七九円（札幌地区）としていたが、元売り各社は十一月一日に卸値を六円程度値上げ。同生協によると、元売り各社は十一月十六日にも四−五円値上げしたうえ、一部の元売りは十二月一日から七円程度の引き上げを内示しているという。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/62495.html
ＨＰ管理員
2007年11月29日 (木) 16時59分 No.440
≪北海道新聞≫
道内灯油８９・９円 ４週連続で最高値更新
石油情報センターが二十八日発表した石油製品市況調査によると、二十六日現在の灯油（配達）の道内平均小売価格は前週より一リットル当たり一・一円値上がりし、八九・九円となり一九八七年の調査開始以来の最高値を四週連続で更新した。
レギュラーガソリンの道内平均価格は前週比横ばいの一四八・八円、道内軽油は同○・一円安の一二八・四円だった。
全国平均価格はガソリンが前週比○・一円安の一五○・一円、灯油が○・六円高の九六・三円、軽油は○・一円高の一二八・一円となった。
石油元売り関係者は、十一月の卸価格値上げ分の小売価格への転嫁は一段落したとみているものの、「冷え込みが厳しくなり需要が伸びた灯油だけが値上がりした」としている。
石油元売り各社は原油価格の高騰を理由に、十二月一日以降出荷分の石油製品卸価格を大幅に引き上げる見通しで、ガソリン・軽油価格も再び上振れすることになりそうだ。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/63094.html
ＨＰ管理員
2007年11月30日 (金) 10時52分 No.442
≪yahoo!産経新聞≫
石油製品また値上げ 灯油は１リットル１０円前後11月30日8時2分配信 産経新聞
新日本石油など石油元売り大手は２９日、１２月から石油製品の卸価格を、１リットルあたり６・７〜７円程度値上げすると発表した。１０月から３カ月連続の値上げとなり、レギュラーガソリンの小売価格は１５５円前後に達し、過去最高値の更新が確実な情勢だ。灯油の小売価格はさらに高い１０円前後の値上げとなる見通しで、消費者にとっては、暖房費用がかさむ厳しい冬となりそうだ。
原油価格の高騰のため、新日石は１２月からの卸価格を平均６・７円値上げする。ジャパンエナジー、昭和シェル石油も同７円値上げ。新日石の場合で１リットルあたりの調達コストは前月に比べ５・６円上昇しており、湾岸危機下の平成２年１０月（８円）に次ぐコスト増で大幅値上げを余儀なくされた。
新日石の中村雅仁常務は、この日の記者会見で、ガソリンの小売価格は「１リットル１５５円前後となる見込みだ」と説明。灯油については明らかにしなかったが、石油連盟の渡文明会長（新日石会長）は先の定例会見で「灯油は価格の未転嫁分が３円程度あり、合わせてお願いすることになる」と表明しており、ガソリンより値上げ幅が大きいとみられる。
すでにコープさっぽろは、灯油小売価格の全国指標となる組合員向け配達価格を、１２月１日から１７円値上げして１リットル＝９７円にすると発表。前年同期（７２円）に比べ３３％の値上げとなる。石油情報センターが２８日に発表した灯油価格（店頭）の全国平均は１８リットル＝１６２８円と過去最高を更新したが、１２月には１８００円近い水準となる可能性もある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071130-00000093-san-bus_all
「マンションの屋根付き通路使えず」 車いす男性、損賠提訴へ
ＨＰ管理員
2007年11月28日 (水) 19時51分 No.438
≪YOMIURI ONLINE≫
「屋根付き通路で雨にぬれずに駅まで行けるマンション」とのうたい文句を信じて入居したのに、車いす利用者は通路が使えず精神的苦痛を受けたとして、バリアフリー関連会社社長、中沢信さん（４６）が事業主体の東京都品川区などを相手取り、１１００万円の損害賠償を求める訴訟を２９日、東京地裁に起こす。
問題のマンションは、ＪＲ大崎駅の近くで独立行政法人都市再生機構（横浜市）が賃貸している「アートヴィレッジ大崎ビュータワー」。屋根付きの歩行者専用通路（約３００メートル）で駅と結ばれ、通路の一部は区が管理している。
訴状などによると、中沢さんは、パンフレットに「駅まで雨にぬれずに徒歩５分」などと記載されているのを見て、昨年１１月、マンションの見学会に参加。担当者から「車いすでも通行可能」という説明を受けて賃貸借契約を結んだ。
ところが、今年２月に入居してから、通路の途中にある階段にエレベーターがなく、車いす利用者は一般道に出て、遠回りするしかないことが判明。中沢さんは手足が不自由で、傘を差したり、雨具を着たりするのが難しく、エレベーター設置などを求めてきたが、改善されなかったという。
中沢さんは「公的な性格の強い事業で、このような欠陥を放置できないと思った」と話している。品川区は「一般道を通れば駅に行ける。エレベーター設置の予定はない」としている。
（2007年11月28日 読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071128hg01.htm?from=goo
ＨＰ管理員
2007年11月28日 (水) 19時53分 No.439
≪YOMIURI ONLINE≫
「雨にぬれない歩道」途中に階段
看板倒れ「優しい」マンション
エレベーターがないため、歩行者専用通路の脇から一般道に出て賃貸マンションに向かう中沢さん 高齢者や障害者、ベビーカーを押す人など誰にでも優しい街づくりが一般化しているが、使いにくい施設はまだまだ多い。ほんの少し配慮が足りないだけで、まったく利用できなくなってしまうこともある。（安田武晴、写真も）
一般道を遠回り
東京都品川区の賃貸マンション「アートヴィレッジ大崎ビュータワー」（地上２８階・地下２階、３２９戸）。国土交通省所管の独立行政法人「都市再生機構」（本社・横浜市）が管理・賃貸し、今年１月に入居が始まった。ＪＲ大崎駅から屋根付きの歩行者専用通路を通り、雨にぬれずに行き来できるのが売り物だ。
ところが、途中、エスカレーターや階段を上り下りする場所に、エレベーターが設置されていない。このため、車いすを利用する人は、屋根のない一般道を遠回りするしかない。
住民の１人で、車いすを利用している会社社長、中沢信さん（４５）が入居前、建設中の通路について機構に確認したところ、車いすでも通行できるようになるとの答えだった。だが、引っ越しの際、車いすでは通れないことに気が付いた。
理念どこへ？
マンションの基本仕様の決定には機構が関与し、歩行者専用通路も機構が同区から委託を受けて作った。機構はホームページなどで、バリアフリーとユニバーサルデザイン（ＵＤ）の理念に基づき、都市再生に取り組んでいるとＰＲしている。里見達也・大崎副都心整備チームリーダーは、「認識が低く、配慮が欠けていた」と釈明する。
だが、エレベーターの新設について、機構側は「通路は区の所有物なので、予算がつかないと」と手詰まりの様子。区側は、「区では、道路施設には原則、エレベーターは設置しない。エスカレーターは設置するが、それ以上手厚くすると他の区民とのバランスを欠く」（青木成昭・都市開発課長）としており、新設の予定はない。
マンション自体にも、車いす用エレベーターが狭いため、車いすが中で回転できず後ろ向きのまま降りなければならないなど、様々なバリアがある。
中沢さんは、「車いす利用者の入居を想定していなかったのではないか」と話し、機構や区を相手取り、損害賠償や改修を求める訴訟も検討している。
巨額の公費
賃貸マンションは、旧ハートビル法と都の条例でバリアフリー基準への適合が義務づけられており、実際に基準を満たしている。また、歩行者専用通路は同法の対象外。ただし、国交省は、「障害者らが実際に使えるよう設計・建築するのは当然のこと」（住宅局）と指摘する。
賃貸マンションと歩行者専用通路は、都市再生特別措置法に基づく都市再生緊急整備地域の中にある。このため、賃貸マンションには、国と品川区から、建設費の一部として約２６億円の税金が投入されている。歩行者専用通路も、建設費約５億４２００万円の全額が公費でまかなわれている。
ＵＤのまちづくりに詳しい高橋儀平・東洋大教授は、「再開発は、公費も含め巨額の金が投じられている。自治体や、独立行政法人である機構が率先して、バリアフリーやＵＤに配慮すべきだ。後から大がかりな改修をするのは無駄を生む」と指摘している。
http://www.yomiuri.co.jp/iryou/kyousei/saizensen/20070703-OYT8T00443.htm?from=goo
各居住者が独自に発注した共用部分の修理代は組合負担となるのか？
ＨＰ管理員
2007年11月28日 (水) 10時47分 No.436
≪マンション管理新時代≫
Ｑ：ある居住者が、自宅のテレビの映りが悪くなったため電気店に修理依頼したところ、異常はなく、後日、共同アンテナのブースターの故障と判明しました。
その居住者から管理組合に対し、修理依頼の際に発生した諸費用の請求があったのですが、組合として支出に応じてよいものでしょうか。
ご教示願います。
Ａ：共用部分の修繕費用は、管理組合の負担とするのが原則です。
標準管理規約（単棟型）21条では、「敷地および共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」と定めています。ご相談者様のマンションの管理規約にも同じような定めがあると思いますが、ブースターの修理代については、「ある居住者」の請求に応えるべきでしょう。
ただし、これは「ある居住者」が区分所有者の場合です。居住者が賃借人の場合には、管理規約や区分所有法の精神を順守するなら、「賃借人が貸し主である区分所有者に請求をして、貸し主（区分所有者）から管理組合へ請求する」という手順を経ることになります。
共用部分の管理に関する事項は、総会の普通決議を経て行うことが原則となります（区分所有法18条1項、39条本文）。ただし、共用部分の管理でも、形状または効用の著しい変更を伴う場合には、特別決議によって決することになります（同法17条1項）。
なお、共用部分の「保存行為」は、共用部分の共有者である区分所有者が、総会の決議を経ることなく単独で行うことができます（同法18条1項ただし書き）。保存行為は、他の区分所有者にとって利益になっても不利益になる管理行為ではないため、総会決議は不要とされています。
ご相談内容の例では、共同アンテナのブースターの修繕行為は、他の区分所有者にとっても利益になる管理行為であり、共有者（区分所有者）が単独で行える保存行為に当たります。
【保存行為とは何か】
「保存行為」とは、区分所有者の共有財産である共用部分の現状を維持する行為を言います。たとえば、各種設備の保守点検や共用部分などの清掃、破損した個所の小修繕などが保存行為に当たります。共同アンテナのブースターの保守点検や小修繕は、保存行為と言えます。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071127/513742/
ＨＰ管理員
2007年11月28日 (水) 10時49分 No.437
≪マンション管理新時代≫
ただし、保存行為であればどんな修繕も単独で行えるわけではありません。修繕積立金を取り崩さなければならないような保存行為の場合には、総会の決議を経る必要があり、たとえ理事長であっても単独で行うことはできません。2002（平成4）年にこうした趣旨の判決も東京地裁で出ています。この点には注意が必要です。
それでも、緊急を要する維持管理の場合には、修繕積立金を取り崩したうえで保存行為を行うことは許されるものと思われます。その場合には、全区分所有者に速やかに通知することが肝要です。
【共用部分の管理については、管理規約で別段の定めができる】
なお、共用部分の管理に関する事項や保存行為については、管理規約で別段の定めをすることができます（区分所有法18条2項）。
たとえば、「共用部分の管理に関する事項は、総会の決議を経ることなく、理事会の決議を経て理事長がすることができる」との定めや、「共用部分の保存行為は、理事長（理事会）の承認を経なければ各区分所有者は単独で行うことができない」と、管理規約に定めることもできます。
ただし、「共用部分を変更する」場合、たとえば「共用部分の変更は、理事会の決議を経たうえで理事長がすることができる」といった定めとすることは無効となるので注意してください（同法17条）。
「保存行為は、各共有者が単独でできる」ことから、「これは保存行為だ」と称して各居住者が勝手気ままに共用部分に手を付けると、適正な管理組合運営はできなくなります。予算執行のうえでも問題になります。
以上を参考に、ご質問者のマンションでも管理規約の改正、見直しをしてはいかがでしょうか。管理規約を改正する場合には、区分所有法の条文中にある「ただし書き」や「別段の定めをすることができる」、「別段の定めをすることを妨げない」などの例外規定を見逃さずに、それぞれのマンションに適した定めをすることが重要となります。
【参考】
区分所有法17条（共用部分の変更）
共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
区分所有法18条（共用部分の管理）
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
（3項、4項は略）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071127/513742/?P=2
住民と建物、二重に高齢化 『限界マンション』防げ
ＨＰ管理員
2007年11月28日 (水) 10時43分 No.435
≪中日新聞≫
四年後の二〇一一年、築三十年以上のマンションが百万戸に達するという。建物の老朽化が心配になるが、専門家は「住民高齢化による管理組合の機能不全の方が深刻」という。「いま手を打たなければ、廃虚化する」と警告している。 （広川一人）
「理事会役員のなり手がなく困っている」「住人の高齢化に配慮した管理規約をつくりたい」
二十三日、東京都千代田区で開かれたフォーラム「高齢化社会におけるマンション管理」。百十人が参加した会場からは、切実な質問が相次いだ。
戦後ベビーブーマー向けの分譲マンション建設ラッシュから三十年。一通りの大規模改修を終え、建て替えや再開発が理事会の議題にのぼるところが多い。
だが、マンション管理士の木村孝さんは、「建て替えは現実的とはいえない」と断言する。「今年都内で建て替えに踏み切ったマンション十数棟は、すべて建築戸数を増やしている。増えた分を分譲し、その売り上げを建築費に回したが、同じ対応をとれるのは多くない」という。
さらに、同じくマンション管理士の今川守さんは、「老朽化は建物だけの問題ではない。住民の高齢化も深刻」と指摘する。六十五歳以上人口が半数以上になった集落は、「限界集落」と呼ばれ共同体の維持が困難な状態とされるが、今川さんは「ほっておけばマンションも限界集落化する」と警告する。
国土交通省の「マンション総合調査」（〇三年度）でも、一九九九年度に５１％だったマンション居住世帯主で五十代以上の割合は、６０％に増加。逆に、三十−四十代の割合は減少し、住民の高齢化を示している。
築年数を重ね、住民が高齢化した“限界マンション”の問題は、建物自体のハード面よりも「管理組合が活動維持できなくなる」（今川さん）点にある。同調査の「マンションのトラブル」の項目でも、九九年度調査で２％台だった「管理組合運営」が二〇〇三年度には１５％に増えた。
東京マンションフォーラムの高野道代事務局長は「認知症の人が現れ、管理組合が立ち行かなくなる。独居が増え、孤独死も深刻な問題」と高齢化の弊害を挙げる。
対策について、前出の木村さんは「建物自体は五十年以上持つ。今のうちに、六十、七十年後も住めるマンションに育てる手だてをとるべきだ」と事前の対応を呼びかける。
新築時の状態維持を目的とした従来の修繕計画を見直し、「若い世代にも魅力的なマンションの姿を維持し、入居を促す」ことを提案する。防犯やバリアフリーなど時代に見劣りしない設備を整えるためにも、「年金生活になってからの積立金上積みは困難。現役中の見直しが肝心」と念を押す。
だが、最新設備を設けるのは資金的にも難しい。今川さんは「そこを埋めるのがソフト面。マンション内のコミュニティーづくりも重要な柱」と話す。「マンション内に住民交流のためのクラブをつくったところもある。日ごろの意思疎通があれば、難しい問題も理事会の話し合いでスムーズに解決する」
マンション問題評論家の村井忠夫さんは「人間と同じで、高齢化が突然やってくるわけではない。どんな住人がいるか事前に把握し、建物の状態を調査し、管理組合を再点検すること」とアドバイスする。高齢者の理事会離れについても「もう年を理由に役員を辞退できる時代ではない」と指摘している。
http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2007112802068021.html
共用部の保険 見直そう
ＨＰ管理員
2007年11月27日 (火) 09時33分 No.433
≪YOMIURI ONLINE≫
管理費節減へ 保険金額の根拠確認【マンション快適ライフ】
マンションの管理組合にとって、管理費の削減は大きな関心事だ。その一例として、共用部分の火災保険を見直して、コストダウンにつなげる方法がある。あまり関心を持たず、管理会社が提案したままにしておくと、無駄な保険料を払っている場合がある。
神奈川県相模原市内にある、築３年のマンション（８８戸）管理組合は今年５月、共用部分にかかる火災保険などを見直した。その結果、これまで年間５４万９０００円払っていた保険料が、２８万７１０円と半額近くになった。それでいて、一部の補償は充実させた。
この保険の見直しを担当した、保険コンサルティング会社ペルル・ボーテ（東京）代表の池田珠美さんは「これまでは、共用部分での突発的な破損事故などに対する補償がなかったのですが、今回、その部分も補償の対象にしました。見直し後にマンション入り口のガラスの天井が割れる事故がありましたが、８万円近い保険金を受け取れたんです」と話す。
見直し前の保険は、火事で共用部分が焼失した際などに出る火災保険金額が割高に設定されていた。保険会社を変えて、それを適正な金額に引き下げたことで保険料が下がった。
池田さんは「所有者が個々に入る専有部分の火災保険に比べて、共有部分の保険については住民の関心が薄く、入居時に管理会社が提案したもののまま、ずっと更新していることがある。そのため、保険に無駄な掛け方をしていたり、補償が不足していたりというケースが結構目立ちます」と話す。
見直しはまず、加入している保険証券を調べることから始める。そこに書かれている保険金額について、その算出根拠を管理会社に確認してみるとよいだろう。「納得いく説明がないのであれば、損保代理店や専門家などに相談を」と池田さんはアドバイスする。
保険証券のチェックは、足りない補償を見つけるのにも役立つ。例えば、保険の種類が「住宅火災保険」となっていると、共用部分が火災や落雷などの被害を受けた場合は補償されるが、共用部分が外部からの落下物や衝突で壊された際などの補償はない。
ファイナンシャルプランナーの中里邦宏さんは「保険料は上がるが、こうした部分も補償する『住宅総合保険』や『マンション総合保険』などに変更すると安心感が増す」と話す。
共用給排水管の事故で専有部分の壁を濡（ぬ）らしたとか、エレベーターの不具合で住民がけがをしたなどといった、共有部分に関係するトラブルには「施設賠償責任保険」が対応する。こうした保険に加入しているかどうかも確認しておきたい。
なお、国土交通省が作成したマンションの標準管理規約では、共用部分の保険契約の締結について、区分所有者が承認することとしている。このため、保険に新たに加入するには、総会で承認を得ることが望ましい。
◇
管理組合向けの火災保険は、掛け捨て型だけでなく積み立て型の商品もある。積み立て型は満期になると返戻金が受け取れる。補償内容が同じ場合、返戻金を差し引いた実質的な保険料払込額は、掛け捨て型より積み立て型の方が低く抑えられる。
マンション管理に関するセミナーの企画・運営会社、エデュケーション・クルー（福岡市）のファイナンシャルプランナー、野村貴子さんは「積み立て型の保険料は毎月払いや毎年払いにせず、できるだけ一時払いで」と話す。一時払いの方が、払込総額が少ないからだ。「払い込み方法を見直すだけでも、保険料の引き下げは可能です」
（2007年11月27日 読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071127hg02.htm
“姉歯マンション”補強完了 横浜市が使用禁止命令解除
ＨＰ管理員
2007年11月23日 (金) 09時25分 No.427
≪ＭＳＮ産経ニュース≫2007.11.22
構造計算書が偽造され、耐震強度が基準の４１％だった横浜市鶴見区の分譲マンション「コンアルマーディオ横浜鶴見」（１０階建て、１９戸）の補強工事が完了し、横浜市は２２日、使用禁止命令を解除した。
市によると、元一級建築士、姉歯秀次被告（５０）＝建築基準法違反などの罪で１、２審とも実刑判決を受け上告中＝が構造計算した物件で、国が「原則建て替え」とした強度５０％未満の１２件のうち、補強工事で基準を満たしたのは初めて。
工事では１階の壁を厚くし、各階の柱やはりを増強。総工費約２億７０００万円のうち約７０００万円を国と市が補助し、１戸当たりの追加負担は約１０００万円となった。
同マンション管理組合の横山富夫理事長（５９）は同日、横浜市役所で記者会見し「『ついに戻れる』と実感している。支援をいただいた方に感謝したい」と述べた。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071122/crm0711221710025-n1.htm
ＨＰ管理員
2007年11月23日 (金) 09時27分 No.428
≪日経住宅サーチ≫2006.2.5
横浜市、耐震偽装マンションで建て替え試案
耐震強度の偽装が判明した横浜市鶴見区の分譲マンション「コンアルマーディオ横浜鶴見」（19戸）で、横浜市は5日、住民に対し、国の支援策に基づく建て替え試案を説明した。各戸の面積を現状の8割程度に減らし各階に1戸ずつ計9戸増やして建て替えた場合、1世帯当たり3100万円の追加負担が出るという。
住民からは「負担額が大きく無理だ」といった意見が相次いだ。市は今後も、住民と対応策の協議、検討を続けていく考え。
市が説明した都市再生機構の試算によると、マンションの解体と建て替え費用の総額は10億8900万円。各戸の面積をそのまま維持して建て替えると、1世帯当たりの追加負担は3900万円。各戸の面積を5割程度に減らし、新規分譲を増やした場合でも2000万円の追加負担が生じるという。
http://sumai.nikkei.co.jp/special/gizo/index_2.cfm?i=2006020506191u2
ＨＰ管理員
2007年11月26日 (月) 10時18分 No.430
≪神奈川新聞≫
耐震偽装マンションで改修完了、竣工式で再出発祝う／横浜
「やっと戻ってこられたね。おめでとう」-。耐震強度が偽装され、強度が国基準の41％とされた横浜市鶴見区小野町の分譲マンション「コンアルマーディオ横浜鶴見」（十階建て、十九戸）の耐震改修工事が完了し、二十五日、竣工式が開かれた。住民や設計、施工業者ら約六十人が出席。マンションの再出発を祝った。
同マンション管理組合の横山富夫理事長は、偽装物件と宣告されてから二年の苦労を「どっぷりと生活苦の泥沼に入り込んだ。先が見えず非常につらかった」と回顧。住民のまとまりを保ち、法律や金銭面など、さまざまな苦労を乗り越えて迎えたこの日を「これほどの達成感はない」と喜んだ。
住民ら出席者は陽光の降り注ぐ中、マンション前で記念撮影。自室を公開した安達稔副理事長（42）は「改修で対応できる条件が整い、近隣の理解もあった。幾重にも幸運が重なり、新生活をスタートできる」と感謝した。
同じく偽装被害に遭ったグランドステージ住吉（東京都江東区）の干場英治対策委員長（33）も招かれ、「住民の笑顔を見ると勇気付けられる。われわれはマンションの解体が終わったばかりだが、早く戻れるよう努力したい」と話した。
コンアルマーディオ横浜鶴見は元一級建築士・姉歯秀次被告が構造計算し、強度が50％未満の十二物件の中で唯一、建て替えでなく耐震改修を選択、最速で事業を完了させた。住民は二十六日から順次再入居する。
http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiinov0711536/
長期修繕計画の見直しもせず修繕計画どおりに工事を実施している。問題はないのか？
ＨＰ管理員
2007年11月22日 (木) 21時18分 No.426
≪マンション管理新時代≫
Q：長期修繕計画は竣工（2000年12月）の1年以上前に作成されたもので、5年ごとの見直しもされてなく、当初長期修繕計画のままで（計画時の算出根拠の説明を求めても返事はない）年度予算に計上され、管理会社は理事会で工事施工は管理会社に任せるよう進言している。
長期修繕計画自体も国土交通省の標準計画書と工事内容が異なる。
どこの管理会社もこの程度なのでしょうか？ ＨＰによると、最近、国土交通省はマンション管理業者の監督・指導に力を入れだしているようですが、実活動状況がわかりましたらお教えください。
A：2000年12月に竣工のマンションですから、2007年11月末現在、築後6年経過し、7年目に入ろうとする時期にあると思われます。ちょうど計画修繕として鉄部塗装を行ったところではないでしょうか。
この工事でどのような範囲の鉄部を、どのような工法、仕様で修繕したか？
その費用はどの程度で、施工業者は適切に選定されたか？
その範囲や仕様,工事費や選定方法は適切かつ妥当なものであったか？
この工事の期待する耐用年数と性能保証期間は何年であったか？
以上のような事項について、マンションの区分所有者が理解し、合意がなされたのか？
──これらの点について、まず確認しましょう。
築後10年目までの瑕疵補修請求の時期が近づいています。
築後10年目となる2010年12月までに、建物の詳細な調査診断を行い、異常劣化個所、躯体や主要構造部などの不具合個所、さらに第1回目の大規模修繕工事の際に実施すべき修繕工事項目を洗い出しましょう。
異常劣化個所や瑕疵補修請求すべき劣化個所の調査を行い、当初設計や当初施工の不良個所を徹底的に追及し、デベロッパーや施工会社に瑕疵補修を請求しましょう。
何が異常劣化なのか、不具合とはどういうことか、瑕疵補修請求できる現象と根拠はどのようなものかなどは、一般居住者ではなかなか分からないものです。既存建物の調査診断や瑕疵補修請求、大規模修繕工事の経験豊かな建築家にアドバイアスを求めることが有効です。
あなたのマンションにとって本当に必要なものは、建物の実態を適格に調査すること、その結果を踏まえたマンション独自の長期修繕計画を策定することです。
建物や施設の調査診断を総合的･多角的に実施し、その結果を踏まえて、長期修繕計画を策定しましょう。建物ごとの出来不出来や劣化具合、実情に合った長期修繕計画こそ必要です。国土交通省がHPで提示している標準的な長期修繕計画書などは、何の役にも立ちません。
また、長期修繕計画の策定と同時に、築後12年目ころに実施される第1回目の大規模修繕工事の実施設計を進めることも重要です。
本当に修繕すべきところはどこなのか？
どのような修繕方法が、最も適切なのか？
緻密な修繕設計と適切な工事見積もりの仕方を明らかにし、適正な競争と妥当な積算単価で、工事請負業者を選定すべきでしょう。
的確で質の高い修繕工事は、すぐれた建築設計者による修繕設計で初めて実現可能です。
あなたのマンションが200年以上の長期にわたって良好に維持管理され、保全されることを期待します。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071122/513628/
迷惑駐車排除「渋滞」の恐れ 法改正で請求条件厳格化 住民団体「面倒だ」
ＨＰ管理員
2007年11月22日 (木) 15時17分 No.425
≪北海道新聞≫
車のナンバーから、持ち主の名前や住所がわかる「自動車登録事項等証明書」の請求手続きが、個人情報保護の流れを受けた十八日施行の法改正で厳しくなった。迷惑駐車や不法投棄を排除するため制度を活用してきた一般住民は、必要書類の追加や審査のわずらわしさに戸惑いを隠せないでいる。
同証明書には車検証と同じ情報が記される。従来は車のナンバーを申請書に記入し、健康保険証などで身分証明ができれば、誰でも運輸支局で交付を受けることができた。十八日の改正道路運送車両法施行後は、さらにエンジンルームなどに記載されている車台番号と、請求理由の明示が必要になった。
同証明書の交付は個人情報保護法の対象外。「野放図だった面は否定できない。プライバシー保護の潮流に配慮した」と北海道運輸局は改正の狙いを説明する。道内でも、ラブホテルに出入りする車のナンバーから、所有者が脅迫される悪用例があったという。
同証明書は道内で昨年度、約十二万件交付された。九割近くが保険会社や中古車販売業者が主に車検証の内容確認を目的に請求。残りは、一般住民が迷惑駐車や不法投棄の所有者を特定するなどのために使ってきたとみられる。制度改正後も、こうした違法状態の解決に使う場合には、車のナンバーだけで請求できる特例が設けられ、住民の活用の道は残された。
ただ、申請には違法状態が分かる地図や写真の添付も必要に。さらに、同運輸局は「正当」な請求か、ストーカー行為目的など悪意の請求かを判別するため、「窓口で申請者の説明を詳しく聞いた上で、慎重に交付を判断することになる」と審査の厳格化を示唆する。
北海道町内会連合会は「請求の準備が面倒になり、説明が求められるのでは、住民の請求数が減るのでは」と、違法車両問題の解決に向けた取り組みにブレーキがかかることを懸念している。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/61956.html
【構造計算書偽造】2度目の偽造見逃しはなぜ起きた？東日本住宅評価センターに聞く
ＨＰ管理員
2007年11月21日 (水) 09時56分 No.423
≪日経ＢＰケンプラッツ≫
横浜市西区で積水ハウスが建設するマンション「グランドメゾン横濱紅葉坂（仮称）」の構造計算書が偽造されていたことが、10月に発覚した。偽造したのは構造設計を下請けしていた藤建事務所（埼玉県八潮市）の遠藤孝建築士。確認検査を担当した東日本住宅評価センター（横浜市）のチェックをくぐり抜けた格好だ。
マンションは、改正建築基準法の施行以前に建築確認を終えた物件だ。160カ所を超える偽造があったことは明らかになっているものの、11月19日現在、耐震性が建築基準法に適合しているかどうかの判断は出ていない。
東日本住宅評価センターは、姉歯建築士による偽造を見逃した苦い経験から、構造計算書のダブルチェック体制を導入するなどの対策を施していた。にもかかわらず、2度目の見逃しはなぜ起きたのか。11月16日、同社常務取締役兼埼玉支店長の槇崇男氏と、確認検査業務推進プロジェクト部住宅性能評価員の池田朝三氏に話を聞いた。
――検査の手順と概要を知りたい。
東日本：まず意匠図と構造図を照合する。次に構造設計概要書とその中身が適切か、面積、階数、高さなどに不整合がないか確かめる。そういったものがOKになった段階で、構造計算書の中身を見ていく。
マンションは5棟に分かれており、それぞれについて計算書が付けられている。計算書の厚さは5冊合わせて約40cm、約3800ページだ。申請から確認までに3カ月かかっているが、このうち約半分は申請側の直しだったと記憶している。
この建物は横浜特有の斜面地に建つマンションで、構造的にも複雑だ。そんな事情もあってか、5棟分の構造計算書がすべて途中で差し替えられた。2回差し替えられた棟もある。
――姉歯事件での偽造見逃しを踏まえて、チェック体制を強化したと聞いている。
東日本：チェックシートを変えたり、新たにつくったりしてきた。ダブルチェックの体制も取り入れた。従来は、マンション事業部のなかで構造を専門にみる者が1人だったが、姉歯事件以降、3人にしてチェック体制を強化した。
――なぜ見逃してしまったのか。
東日本：構造計算書に沿って人間がチェックしていた。偽装のやり方はわからないが、提出されていた構造計算書は、計算結果が正常に終了したように装っていた。
偽装の一つは“直接入力”といわれているもので、161カ所ある。耐力壁や柱について、普通に計算すると「FD：せん断破壊する」と出るところが「FA：せん断破壊しない」となっている。結果的に4000以上ある部材のうち、実際に目で見てわかる偽装は40数カ所あった。全体の1％に過ぎない。言い訳になるが、当時、全部を見ていたわけではない。
もう一つの偽装は、耐力壁の断面計算において、本来NGと出るべきところがOKと書き換えられている。“切り貼り”と呼ばれているが、単純に計算書を切って貼ったのではないようだ。編集ソフトを使えばできるのかもしれないが、これは見ただけではわからない。
偽装ありきできちっと見れば、正常終了しているからといって安心してよいわけではない。そう言われればそれまでだが、あまりにもきれいに計算が終わっているので安心してしまったというのが実情だ。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071119/513514/
ＨＰ管理員
2007年11月21日 (水) 09時58分 No.424
≪日経ＢＰケンプラッツ≫
――計算書のすべてを確認していたわけではないと。
東日本：案件によって、全数をチェックするケースと、抜き取りでチェックするケースがある。これだけ大量の構造計算書をすべて人間が目と手で追いかけていくのは大変なので、このケースは抜き取りでチェックしていた。最初に2人がかりでチェックをして、その後、別の1人が見直してダブルチェックをした。しかし、見つけられなかった。
先ほど話したとおり、このマンションは傾斜地に建つこともあって構造が複雑だった。場所によって土圧も違う。構造計算に入る前の建物の形状認識や、構造計算のモデル化に神経を使った。このチェックに審査の重点が置かれていたことは否めない。
――プログラムを用いて計算していれば、偽造は見抜けたのか。
東日本：計算して比較すれば見抜ける。ソフトをすべて用意して計算するのが偽装を見抜くためにはよいのだが、バージョン管理などが大変になってくる。
今回の建築基準法改正に対応した大臣認定プログラムは偽装できないということなので、そこに期待する部分は大きい。それ以外のものをどうするかは課題として残る。
――事件発覚後、確認検査の依頼件数が減るなど、仕事への影響は。
東日本：いまの段階では出ていない。
――国土交通省は何か言ってきたか。
東日本：事情は聞かれているが、国土交通省からはまだ、何も言ってきていない。姉歯事件のときは11月に事件が起きて、翌年の5月に監督命令を受けた。
――建築主からのクレームは。
東日本：ありません。
――事件発覚後、遠藤建築士と何かやりとりをしたか。
東日本：していない。
――確認申請の手数料を知りたい。偽造を見逃してしまったわけだが、このようなケースでは確認検査の手数料を返すのか。
東日本：当時は26万円くらいだった。これまで手数料をお返しするという発想はなかった。今後、考えなければいけないのかもしれない……。
――偽造によって工事がストップしてしまった。この種の事件で確認検査機関が損害賠償を請求されることがあるかもしれない。確認検査の契約に免責条項はあるのだろうか。
東日本：保険には入っているが、損害賠償に関する免責条項は設けていない。
――このような見逃しをなくすために、どうすればよいか改めて聞きたい。
東日本：抜き取り検査の個所数を増やしたり、全数をチェックしたりすることを検討しているが、結論は出ていない。もちろん、そこまでやらなくてもいいケースもある。どのような場合にどこまでやったらよいか、もう少し時間をかけて考えたい。
当社としても「100パーセント偽装がないように見抜けますから、お任せください」と言いたい。しかし、いまの体制では難しい。もう少し検討して、会社としてやると決めれば、すべてデータでもらって計算し直すという方法もあり得る。
しかし、それが手数料に跳ね返っていかない限りは経営として成り立たない。短い時間でいいかげんに見ていたのでは意味がないから、時間やお金の負担を建て主に求めざるを得ないのかと思う。なかなか難しい話だ。
――改正建築基準法に対して様々な批判が出ている。偽造見逃しを経験した立場として、どのように受け止めているか。
東日本：法改正の方向性は間違っていないと思う。いろいろな立場で見直しをすれば、安全性は高まってくる。法改正後は確認があって、適合性判定がある。さらに性能評価をするなど、別の目で見る機会が増えることによって、これまでよりは数倍よくなるだろう。
ただ問題なのは、すべての人が悪いことをしているわけではないということだ。一つの悪い事例をとらえて、そういうことがないように対策をとろうとすると、まじめにやっている人に対する影響が大きい。偽装を見落とした者として、言えた立場ではないのだが……。建築士に対する性悪説が出ていることを考えると、建築業界に対して本当に申し訳ないことをしてしまったと思っている。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071119/513514/?P=2
管理規約の内容と整合しない内容に使用細則を変更したのは問題ではないか？
ＨＰ管理員
2007年11月20日 (火) 19時28分 No.421
《マンション管理新時代》
Ｑ：機械式駐車場（29台）から平置き（11台）変更時に、駐車場使用細則が従来の2年ごとの抽選方式から、期限に自動更新して半永久的な使用を認める内容に「普通決議」で変更されました。
一方、当マンションの管理規約は「駐車場の契約期間は使用細則に定めるところによるものとし、当該期間経過後全駐車場区画につき再度希望を募り、希望者が収容台数を超えた場合は抽選にて利用者を決定する」と定めており、規約のほうは変更していません。細則の改定は規約から逸脱（違反）していると思いますが、いかがでしょうか。
なお使用細則にあわせて管理規約も半永久的な使用を認める内容に変更することも考えられますが、それは区分所有法30条3項の区分所有者間の衡平を図ることに抵触するのではないでしょうか。ご教示頂ければ幸いです。
Ａ：「管理規約と使用細則の関係」、「区分所有者間の衡平」、「公平と衡平」の三つの観点からお答えします。
【管理規約と使用細則の関係】
管理規約と使用細則との関係について、その効力がどちらにあるかというと、管理規約の定めのほうが、使用細則で定められた規定よりもその効力が上位にあります。管理規約の改廃は特別議決であり、使用細則の改廃は普通決議でもよいことからもお分かりいただけると思います。
使用細則は、管理規約第○○条（使用細則）の定めを根拠とし、あるいは、総会の決議に基づいて作成されるもので、管理規約では定めきれなかった使用方法や使用料などを詳細に定めるものです。
通常、使用細則には、第○○条（細則の改廃）として、「この細則の変更または廃止は、総会の決議を経なければならない。ただし、この細則の変更が規約の変更を必要とする事項であるときは、規約の変更を経なければ、することができない」と定められています。
ご相談者様のマンションの例で言いますと、管理規約に「当該期間経過後（駐車場契約期間終了後）全駐車場区画につき再度希望を募り、希望者が収容台数を超えた場合は抽選にて利用者を決定する」と定められているということですから、駐車場使用細則を改正して「自動更新して半永久的な使用を認める」ように変更するのであれば、管理規約の変更を経てからすることになります。もし、ご相談者様のマンションの駐車場使用細則に上記のような規定がないとしても、管理規約を優先する必要があります。
管理規約の規定を変更する場合には、当然に、区分所有法に定められている規定や、公序良俗に反する規定は無効になります。
また、区分所有者間の利害の「衡平」が図られるように定められなければならない（区分所有法30条3項）ことになりますが、「衡平」については、いろいろな角度から総合的に判断されることになります。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071120/513560/
ＨＰ管理員
2007年11月20日 (火) 19時30分 No.422
《マンション管理新時代》
【区分所有者間の衡平】
管理規約の規定内容が「衡平か否か」を判断する場合には、「形状・面積、位置関係、使用目的、利用状況、区分所有者が支払った対価、その他の事情」を総合的に考慮して判断されることになります。ですから、「区分所有者間の衡平を図ることに抵触するかしないか」についての判断は大変難しく、駐車場の半永久的な使用を認める内容に管理規約を変更することが直ちに区分所有法30条3項に抵触するとは、一概に言い切れません。
「公平」と言う表記でない点にも注目する必要があります。
【公平と衡平】
公平とは、「すべてのものを同じように扱うこと」であり、衡平とは、「つりあいがとれていること」を意味しています。
区分所有法30条3項が、「公平」ではなく「衡平」と表記したのは、区分所有者間のルールである管理規約を作成するうえで「すべて同じように扱うこと」は難しいけれども、いろいろな角度から判断して「つりあいがとれている」管理規約にすることが重要であると判断したためと思われます。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071120/513560/?P=2
ロードヒーテング灯油代の節減対策の事例
sugana
2007年11月20日 (火) 10時06分 No.419
融雪費節約へ新ヒーティング 携帯で部屋から制御 マンション駐車場（11/20北海道新聞朝刊掲載）
情報技術（ＩＴ）ベンチャーのエコモット（札幌、入沢拓也社長）は、マンション駐車場向けのロードヒーティングを携帯電話で遠隔操作できるシステムを開発した。誤作動もあるセンサーを使った自動運転よりきめ細かく制御でき、燃料費が３０−４０％削減できるという。
既存のロードヒーティング機器に小型カメラと制御機器を設置。携帯電話かパソコンを通じ、ロードヒーティングの稼働時間を設定する。一−六時間のタイマー運転終了後、自動的に電子メールで写真が送られ、さらに作動させるか判断する。機器が作動しないなどの異常が発生した場合はメールで警報を通知する。
同社が札幌で行った調査によると、システム導入前の今年一月は降雪量一三四センチで千六百七十四リットルの灯油を使用。これに対し、導入後の二月は降雪量が一五三センチと増えたが、使った灯油は七百九十七リットルで済んだという。
初期費用は二十九万八千円で、一シーズンの利用料は一律で一万八千九百円。問い合わせは同社（電）０１１・８８７・６１４８へ。
sugana
2007年11月20日 (火) 15時05分 No.420
マンション管理講座でデモ
第１３回マンション管理講座で当システムを紹介
北海道新聞に掲載されたロードヒーテング灯油代の節減システムについて、来る１１月２４日開催の管理講座でデモンストレーションしていただくことになりました。
当マンションネットはロードヒーテング稼働の灯油代節減対策の根本は、勇気を持って稼働を止めることをお進めしています。勿論、管理組合ですから組合員の合意形成が必要であることは言うまでもありません。
このような見地から、情報をたぐり寄せていたところ、私たちの考え方と近い方がおりました。
つまり、どのような近代的なシステムが出来ても、ボイラーを稼働していれば灯油は当然消費します。
従って、どのようにして稼働を止めれば駐車場の降雪を排除して車の移動がスムースに行うことが出来るのかということになります。
本当は、管理組合が（理事会）一致団結して、効率的稼働を進めていけば、相当な経費が削減できます。
しかし、稼働の調節が面倒だという管理組合は、紹介するようなシステムを活用することによって、これまでの３０％乃至４０％削減できるならば、これも検討の余地があると思います。
２４日の講座で、ご披露いたしますので、関心のある方は冷やかしにおいでください。
鉄筋強度不足マンション、８〜９階部分解体してやり直しへ
ＨＰ管理員
2007年11月20日 (火) 09時46分 No.418
≪YOMIURI ONLINE≫
大手ゼネコンの竹中工務店（大阪市）が東京都内に建設中の２７階建て超高層マンション（高さ約９４メートル）の８階部分で、強度の劣る鉄筋が使用されていたとして、同社が８〜９階部分を解体して工事をやり直すことが１９日、わかった。
国土交通省によると、建設途中の上層階を丸ごと取り除くのは異例という。超高層マンションを巡っては、清水建設が建設中の千葉県市川市の４５階建てマンションで１２８本の鉄筋不足が明らかになったばかり。大手ゼネコンの相次ぐ施工ミスに、専門家から現場管理の徹底を求める指摘も出ている。
このマンションは、港区東麻布の桜田通り（国道１号）に面した敷地（１３４０平方メートル）に建設中で、竹中工務店が２００５年１１月に着工した。０８年８月に完成し、事務所と賃貸住宅になる予定だったが、今回の一部解体に伴い、完成は半年ほど遅れる見通しだ。
同社から報告を受けた都などによると、マンション８階のはりの部分に、設計とは異なる規格の鉄筋を使っていた。
はりは組み立てた状態で納品され、鉄筋の形状も似ているため、同社では９階部分の工事を始めるまで鉄筋の種類が違うことに気づかず、１０月２５日の自社検査で担当者が発見した。市川市のマンションで鉄筋不足問題が発覚した後の今月９日、工事内容の変更などを周辺住民に伝えた。
ゼネコン関係者によると、使用されていた鉄筋は、揺れに対する強度が２割程度弱く、設計段階で計算された強度を大きく下回る可能性もあるという。
国交省住宅局では、施工体制や工事監理に問題がなかったかどうか、都を通じて同社に説明を求める。
同マンションを巡っては、周辺住民が竹中工務店などを相手取り、日照権が阻害されるなどとして建設中止を求めた民事訴訟を東京地裁に起こしている。
建築構造が専門の望月重・武蔵工大名誉教授は「熟練した作業員ばかりではない建築現場で品質管理を徹底するのは難しく、大手ゼネコンでも現場監督の管理を徹底させなければ今後も施工ミスは起こりうる。検査機関も書類審査が中心でチェック体制は十分とは言えない」と指摘している。
竹中工務店広報部の話「（係争中の）周辺住民に詳細を先に説明することになっており、現段階では話せない」
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20071120i101.htm
耐震偽装発覚２年 住民の明暗分かれる
ＨＰ管理員
2007年11月18日 (日) 08時19分 No.416
≪YOMIURI ONLINE≫
２棟で年内に入居 再建難航も
元１級建築士・姉歯秀次被告（５０）による耐震強度偽装事件の発覚から１７日で２年。建物の強度不足から使用禁止になった分譲マンション１２棟のうち、２棟は建て替えや補強が間もなく終わり、年内に入居できる見通しとなった。しかし、いまだに再建にめどがたたないマンションもあり、明暗を分けている。
国土交通省によると、姉歯被告の偽装による強度不足が判明した分譲マンションは計３１棟。自治体の使用禁止命令により、住民が退去を余儀なくされた１２棟のうち、「グランドステージ（ＧＳ）溝の口」（川崎市）は建て替えが、「コンアルマーディオ横濱鶴見」（横浜市）は補強工事が、それぞれ間もなく完了する。
「全員で戻るという目標が果たせてホッとしている」。コンアルマーディオ横濱鶴見の管理組合副理事長、安達稔さん（４２）は笑顔を見せる。
約３０００万円の住宅ローンを背負い、入居からわずか２か月半で偽装が発覚した。以来、全世帯で２００回以上の会議を繰り返し、改修により１戸あたりの追加負担を平均約１３００万円に抑え、細かい補強方法まで一つ一つ詰めた。
建て替えは区分所有者（住民）の５分の４以上、改修でも４分の３以上の賛成が必要。「みんなで顔を突き合わせてきた。下町の長屋のようなマンションになれば」。ローンの支払いは毎月約５万円も増えるが、妻（４７）や愛犬と移り住む新居への期待が膨らむ。
このほか４棟が０８年中に、５棟は１０年秋にかけて、建て替えを終える予定だ。
しかし、耐震強度が基準の１５％しかなかった「ＧＳ藤沢」（神奈川県藤沢市）では、ゼネコンなどとの間で条件が折り合わず、建て替え計画が難航。同市が、大地震時に倒壊の危険度が高い４階以上の解体工事を行っただけで、工事がストップしている。住民の一人は「追加負担に耐えられない人もいる。何とか３年以内に決着したい」と話す。
国交省のサンプル調査、強度不足４件
２００１〜０５年に建築確認を受けた全国の中高層マンション約６０００件から、３８９件を無作為抽出した国土交通省のサンプル調査では、これまでに４件の強度不足が確認されている。設計ミスや偽装などで、基準の６６〜９１％しか強度がなかったという。
同省は当初、構造計算書などを基に、この４件を含む計４０件について強度不足の恐れを指摘。うち３１件については、自治体の現地調査で、強度不足にはあたらないと最終的に判断された。しかし、この３１件中１２件は、建築確認を受けた設計図と一部異なる施工方法などで建てられており、設計変更の手続きを怠っていた可能性が高いという。残り５件は調査中だ。
住宅問題に詳しい河合敏男弁護士は指摘する。「居住者以外の訪問者や通行人の安全にもかかわる問題だけに、いかにチェックの実効性をあげるかが課題だ」
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071117hg03.htm
地デジ、11年完全移行に赤信号？ 対応機種の普及は3割
ＨＰ管理員
2007年11月18日 (日) 08時13分 No.415
≪LIVEDOORニュース≫
地上デジタル放送への完全移行（2011年7月24日）まであと3年半余り。しかし、山間部などで地デジの難視世帯が最大60万世帯あるほか、都市部でもビル難視が数百万世帯も出る恐れがある。肝心の地デジ対応受信機の普及も全国で3割という体たらく。11年の完全移行は困難という見方が強まっている。
都市部の難視670万世帯、支援策なし
総務省がまとめた都道府県別の地デジの進行度合いを示した整備計画によると、地デジが届かない世帯が全国で30万から最大60万世帯ある。山間部や離島を抱える北海道、栃木県、鹿児島県がそれぞれ数千世帯と多かった。総務省は、これら地域には衛星を使って視聴できるよう支援する。
この整備計画には、都市部のビルやマンションなどの陰や反射で地デジが見られなくなる世帯は入っていない。こうした都市部のビル難視世帯は全国で670万世帯にのぼるとみられているが、こっちは山間部などと違って国の支援はない。
これまでのアナログ放送でもビルやマンションなどの建物の影響によって難視世帯が出ていた。こうした難視世帯を発生させるビルやマンションでは屋上に受信施設を設けて対応してきたが、地デジ移行に伴いこの施設の地デジ化が迫られている。全国マンション管理組合連合会は「国が勝手に電波をデジタルに変えるのが原因」として国に費用負担を申し入れた。これに対して、総務省は「当事者間で解決してほしい」と言うだけで支援に乗り出す動きはない。
「ひとまず延期」説がささやかれる
地デジが見られる対応テレビの普及も芳しくない。6月末時点で2243万台と日本の全世帯の約3割しか普及していない。今後、月に100万台という現在の増加ペースのまま推移するとしても、2011年の完全移行時点では7〜8千万台。目標の1億台には届かない。
問題はまだある。現在の地デジ対応テレビは十数万円とまだ高額。従来のテレビで地デジが見られる外付けチューナーは2万円前後する。総務省は「チューナーは5千円以下にしたい」というが、メーカーは「対応テレビが売れなくなる」と製造には後ろ向き。もっとも、このチューナーで見ると映像も音声もアナログのままだ。
高齢者や低所得者ら「デジタル弱者」の対策も進んでいない。政府部内には「低所得者には地デジ対応テレビ購入の補助をすべき」という声もあるが、財源などのメドはたっていない。日本より早く地上波のデジタル化を決めていた米国や韓国では受信機普及が政府の計画通りにいかないため開始を延期した。
日本では「地デジは国策なので100％普及に向けて全力投球するしかない。延期については誰も触れたがらない」（在京キー局幹部）というように延期はタブーになっている。得をするのは携帯電話事業者だけ。視聴者に負担を強いる地デジの完全移行はひとまず延期、対応テレビが普及した時点で完全移行するのが現実的ではないか。
http://news.livedoor.com/article/detail/3393211/
漏水がきっかけで床下を点検したところ、床スラブの埋め合わせが不完全だった。どのように対処すればよいか？
ＨＰ管理員
2007年11月17日 (土) 08時43分 No.414
《マンション管理新時代》
Ｑ：築7年の分譲マンションです。点検口からも発見できないような床下配管で水漏れがあり、畳下がぬれてしまいました。床スラブにはコンクリート部の埋め合わせ個所があり、不完全な穴埋めのため、漏水がそのすき間から階下へも落ちました。
今回の場合、専有部分のため、責任は住居所有者となりますが、コンクリートスラブの穴埋め不完全の問題と一緒に建設会社を訴えることはできないでしょうか？
また点検時に多数不備も見つかり、床下の廃材があったり、床下の梁（足）がなかったりで、非常に困っております。
この場合、管理組合へ請求交渉をしたほうがいいのか、建設会社へ請求をしたほうがいいのか、ご助言ください。
Ａ：漏水個所の責任範囲の区分（専有・共用部分）や費用負担者の問題とは別に、漏水の原因を究明しておくことが大切です。原因によっては、他の住居にも同様の事故が発生する可能性もあります。階下へ水が回った原因の究明を含め、早急に専門家を訪ねてはいかがでしょうか。
一般にマンションの床スラブのコンクリートは建築基準法施行令1条4項に定める耐水材料ではありますが、防水の仕様にはなっていません。屋根や浴室など必要な範囲だけを防水しています。配管からの漏水は想定外の出来事なのです。
建設中の床スラブには通り芯の墨出しをするための穴が明けられていて仕上げをする前にモルタルで埋めます。さらに設備の配管や電線管などが床スラブを抜けると防火区画を貫通することになるので、そのすき間には不燃材料の充てんが義務付けられています。ただし、いずれにしても水も通さないレベルの防水性までは求められていません。
ですから、上階でバケツの水をこぼしたり配管から漏水したりすれば、下階に水がまわるのが一般的なマンションのレベルなのです。
2000（平成12）年4月に施行された「住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）」では、消費者が安心して住宅を取得できるように、新築住宅において基本構造部分の瑕疵担保期間を最低10年間と定めています。ただし、その対象となるのは構造耐力上主要な部分である基礎、壁、柱、床版などと、「雨水の浸入」を防止する部分である屋根、外壁、開口部、雨水排水管などです。
このように品確法による瑕疵担保期間10年の対象はあくまで雨水の浸入防止に関わる部分なので、今回のような専有配管からの漏水は対象とはなりません。
一方で、分譲業者との売買契約のなかにアフターサービス規準があれば、その約定に基づいた補修の責任が生じます。（社）不動産協会の中高層住宅アフターサービス規準によれば、屋根の雨漏りが10年、外壁タイルの剥がれが2年、地中埋設管路の破損が5年、給水管の漏水が5年、排水管の漏水が5年──など、工事種目ごとに細かくサービス期間が規定されています。ご質問者のマンションの売買契約に該当するアフターサービス規準がれば、売り主である分譲会社に対して補修の請求をすることができます。
なお、詳細はわかりませんが、点検時に他に多数の不備も発見したのであれば、管理組合に状況を話し、調査のうえ、管理組合全体の問題として分譲会社と交渉する余地も出てきます。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071116/513446/
ガソリン５円程度値上げへ 新日石、１２月の卸価格
ＨＰ管理員
2007年11月16日 (金) 19時50分 No.413
≪北海道新聞≫
石油連盟の渡文明会長（新日本石油会長）は１６日の記者会見で、新日石が１２月に出荷する石油製品を生産するための原油調達コストは、１１月分に比べ１リットル当たり４円９０銭上昇するとの見通しを明らかにした。
元売り最大手の新日石は、ガソリンなど石油製品の１２月の卸価格を、前月より５円程度引き上げるとみられる。他の元売りも追随する公算が大きい。
小売価格に転嫁されれば、１１月に最高値を更新したレギュラーガソリンの全国平均小売価格は１リットル当たり１５５円近くまで上昇する可能性がある。冬の需要期を迎える灯油も一層の値上がりが避けられず、家計の負担は重くなりそうだ。
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/60908.html
築２８年一度も改修工事を実施していない管理組合
sugana
2007年11月14日 (水) 09時49分 No.411
管理会社に「全てお任せ状態の管理組合」のなれの果ては
ある管理会社に、築２８年の管理組合理事長から「現在、全国展開の独立系最大手の管理会社に管理を委託してますが、契約期限満了をもって、契約を更新しないと決別宣言されました。どこか契約してくれるところがないか探しております。何カ所かに依頼しましたが、全て断れています。何とか、其方で面倒をみてくれませんか」という、せっぱ詰まったはなしでした。
そこで、依頼を受けた管理会社で調査したところ「築２８年間で一度も大規模修繕も行われず、現在に至っていて、劣化が相当すすんでおり、現在修繕すれば莫大な資金が必要になるようです。また、修繕積立金も、当初の分譲時のままで、かなり安く適正に引き上げるにしても難問が横たわっているとのこと。更に、区分所有者はほとんど住んでなく５名のみで、後は全て賃貸化していること。これまで、集めた修繕積立金も一般管理費化しており、何に使われたのか判然としないとのこと。」
悪条件が重なっています。当該管理組合の理事長は入居者で１０年程度継続して選任されているそうです。
このような、管理組合は、まだ札幌市内にはありそうです。この管理組合の実態をもう少し情報収集して、マンション管理の地獄図の事例として、皆さんに紹介することも必要かと検討しています。
相談された管理会社は、その後、どの様な結論を出されたのか聞いておりませんが、大手の管理会社が手を引くということは、「もう、ここの管理組合にはうまみが無い」ということを証明しているようなものでしょう。
それにしても、貴方任せの管理・運営の末路は決まっているのではないでしようか。
マンション維持修繕技術ハンドブック (単行本)
ＨＰ管理員
2007年11月13日 (火) 20時01分 No.410
高層住宅管理業協会 (編さん)
価格： ￥ 10,500 （税込）
単行本: 775ページ
出版社: オーム社 (2007/11)
ISBN-10: 4274204502
ISBN-13: 978-4274204500
発売日： 2007/11
商品の寸法: 25.6 x 18.8 x 5 cm
10,500円では、買うのに躊躇します
どうなんでしょう？
飼育中ペット一代限り可のマンション。結婚相手のペットを連れて来たいのだが…
ＨＰ管理員
2007年11月13日 (火) 19時26分 No.409
≪マンション管理新時代≫
Ｑ：現在分譲マンションに住んでおります。
元々はペット禁止でしたが、ペットの飼育をしている者が増え、昨年よりその時点で飼育しているペットのみ一代限りで許可となりました。今回、私が結婚するに当たり、その相手が飼育していた犬を子どもの代わりに継続して飼育したいと要望しております。
今後、本当の子どもができる状況でもありません。
何か良い方法はないのでしょうか。
Ａ：残念ながら、ご相談者様のご結婚相手（仮にＡさんとします）のペットを「連れてくる（飼育する）ことはできない」と申し上げるほかありません。
マンション生活（共同生活）を快適で住みよいものとするためには、ルール（管理規約や各種細則、あるいは、総会決での取決め）が必要であり、そのルールが守られてこそ得られるものです。
ご相談者様のマンションでは、区分所有者の総意（総会）で、その時点で飼育されているペットのみ「一代限りのペット飼育を認める」と決議された経緯がありますので、その後にペットを飼育することは、ルール違反となります。ご相談者様に限らず、ひとつのルール違反がほかのルール違反に波及し、快適なマンション生活ができなくなりますので留意が必要です。
多くのマンションでペットの飼育が禁止されているのは、ペット飼育者のマナーの問題にもその一因があります。
ご相談者様が、Ａさんの愛犬を飼育することをお望みであれば、Ａさんには辛い思いをさせることになりますが、愛犬を一時ご実家なり知人なりにお預けいただくことが賢明と思われます。なぜならば、（内緒で）連れてきた愛犬の飼育をルール違反として、管理組合から「ペットを手放すのか、退去をするのか」を迫られたときの辛さの方がはるかに大きいのではないでしょうか。
そのうえで、一代限りの飼育を許されたペット飼育者と相談し、「ペット飼育のマナーに関するルール」をつくり、「ペットを飼育していない区分所有者の理解が得られる対策」を検討してください。
ペット飼育者のマナーに関するルールが決まりましたら、理事会に理解を得る努力をし、総会決議をお願いしてください。愛するＡさんの愛犬を飼育することができるようにするためにも努力を惜しまないようにがんばってください。
なお、ルールをつくる場合には、このサイトの「すぐに使える規則・細則テンプレート集」を参考にしてみてはいかがでしょうか。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071113/513336/
ＨＰ管理員
2007年11月13日 (火) 08時51分 No.407
≪SANSPO.COM≫
「電車の回数券あげる」６３歳男、中１男子にわいせつ
千葉県流山市のマンション管理人の男（６３）が、同マンションに住む中学１年の男子生徒（１２）の陰部をもてあそんだとして１２日、強制わいせつと児童買春・ポルノ禁止法違反の疑いで千葉県警に逮捕された。男は電車の回数券やおやつを与えるとの口実で少年を管理人室に連れ込んでいたという。
逮捕されたのはマンション管理会社「丸紅コミュニティ」契約社員、槙野翼容疑者＝同柏市今谷上町。妻子がいるが、調べに「かわいいからやった」と供述している。
http://www.sanspo.com/shakai/top/sha200711/sha2007111314.html
灯油価格
ＨＰ管理員
2007年11月12日 (月) 13時37分 No.404
札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の11/9調査分が発表されました
安値 74.3 高値 87.6 平均価格 81.63
平均価格で、前回（10/25）より 4.67円の値上がりです。
次回調査は、11/22予定のようです
07年度「マンションすまい・る債」は26,435口の応募に 住宅金融支援機構
ＨＰ管理員
2007年11月10日 (土) 20時00分 No.403
≪asahi.com≫
独立行政法人住宅金融支援機構はこのほど、マンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の募集結果を発表した。
それによると、８月27日から10月12日までの応募口数は、26,435口（前年度比80.5％）となった。募集口数は100,000口のため、無抽選となった。応募組合数は1,329組（同88.5％）となった
「マンションすまい・る債」とは、本債券を定期的にに購入することで修繕積立金の計画的な積み立て、適切な管理をサポートするもの。利率は、年平均利回り1.065％。
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200711090005.html
自治会への強制的入会と自治会費の支払いに法的根拠はあるのか？
ＨＰ管理員
2007年11月09日 (金) 22時14分 No.402
≪マンション管理新時代≫
Ｑ：マンション管理会社と自治会の関係に関する質問です。
1）当マンションの住人は管理組合設立以前（マンション購入時）、地元の自治会に強制的に入会させられていました。この管理細則の条項を削除できる法的根拠をお示しください。
2）上記の自治会費がマンション管理費に加算されていて、毎月引き落とされています。この自治会費を管理費から除外できる法的根拠をお示しください。
Ａ：各居住者が独自の判断で加入して支払う自治会の会費は、マンションの敷地および共用部分等の管理に要する経費として納入されている管理費等とはその性格が異なります。
ご質問のように、法的根拠といわれても、直接、これこれの法に違反するからとはいえません。しかし、以下のように、最高裁判所の判決が出ておりますから、それは尊重しなければなりません。
2005（平成17）年4月26日、最高裁は、「自治会は、会員相互の親睦を図ること、快適な環境の維持及び共同の利害に対処すること、会員相互の福祉・助け合いを行うことを目的とし手設立された権利能力なき社団であり、いわゆる強制加入団体でもなく、いつでも退会できると解するのが相当である」との判断を示しました。
１）従って、退会したいという方がいたらいつでも退会できると規則に加えてもよいし、はっきりと、自治会は任意加入団体なので、強制的加入の規定を削除しても構いません。
2）について、現状でも、管理規約に近隣協定の条項として自治会加入が記されている場合が多々あり、管理組合費と自治会費を一緒に徴収しているマンションは相当数に上るという指摘もあります。購入時に、“当マンションは、管理費と同時に自治会費も同時に徴収します”という規約を容認したのではないかという考えもかなり根強いです。
しかしながら、それでも、あえて「私は自治会には入りたくない」という方がいるのも事実です。管理組合は最高裁の判断に基づき、退会請求があることに備えて、管理組合の管理費会計と自治会の自治会費会計を別々に管理する必要があると考えます。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071109/513230/
会社がマンションの区分所有者の場合、管理組合の役員になれるでしょうか？
ＨＰ管理員
2007年11月09日 (金) 22時10分 No.401
≪yomiuri online 住まいの相談室≫
約60戸のマンションですが、一部に、会社が区分所有者になっている住宅があります。管理組合の役員は、これまで、持ち回りのような形でやってきているのですが、会社所有の場合、どのように選んだらいいのでしょうか。ちなみに当管理組合の規約では「管理組合の理事及び監事は組合員のうちから総会で選任する」となっているだけで、個人か法人かといった規定は特にありません。
東京都港区 Ｋ.Ｋ（会社員）
管理組合規約で決めれば、法人でも役員になることは可能です。しかし、具体的に役員の仕事を果たせる人（個人）でないと役に立たないので、法人に誰かを選んでもらう必要があるでしょう
管理者の資格要件については、区分所有法では特に規定がありません。つまり、管理組合の役員の資格要件については、各管理組合の管理規約に委ねられていると考えられます。
ご質問の組合では、会社（法人）か個人かについて特に規定がないとしたら、組合員が法人であっても役員の資格を持っていると考えられます。
ただし、役員は、マンションの管理上の取り決めや長期修繕計画に関すること、それらの連絡など、細かい仕事をやらなくてはなりません。その作業を実際に行うのは、現実的には個人になります。そこで、区分所有者が法人の場合は、誰がその会社を代表して組合の諸々の仕事をするのかを、あらかじめ規約などで決めておいたほうがよいでしょう。
例えば、「区分所有者であるその法人が指名するものとする」といった具合に、法人（会社）が、そこを実際に利用している者や、責任をもって役割を果たせる人を「代表」に指名し、組合は、その人を、個人と同様に選ぶという方法です。その規約も、総会にはかって決めることになります。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20071108hg06.htm
既存分譲マンション等の耐震性のサンプル調査の調査状況について
ＨＰ管理員
2007年11月05日 (月) 20時56分 No.391
≪国土交通省≫ 平成１９年１１月５日
国土交通省では、平成18年２月13日以降、全国の特定行政庁における建築確認台帳等に基づき、既存分譲マンション等を約４００物件（３８９物件）抽出し、構造計算書の再計算を行うサンプル調査を行っていますが、今般、所沢市より、構造計算書の誤り等及び耐震性の不足があったとの報告がありましたので別紙のとおりお知らせいたします。
なお、本物件の金丸建築設計事務所（現在：（株）ケーズ・アーキテクツ）の関与した物件については、中高層共同住宅を中心にサンプル調査を行うよう関係行政庁に依頼しております。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071105_.html
(財)日本建築防災協会の調査では、40件について構造図と構造計算書の不整合や、不自然な構造計算のモデル化など構造計算に疑問があるとの指摘。
関係特定行政庁において、これを踏まえ、その他の物件を含めた最終的な検証を行うこととしている。
※５ 所沢市内の分譲マンション（ワイズユウラク所沢 RC造 11階建て 30戸)
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071105/01.pdf
ＨＰ管理員
2007年11月08日 (木) 19時57分 No.399
≪マンション管理新時代≫
【耐震強度不足】所沢市内のマンションで耐震性不足、国交省のサンプル調査で発覚
国土交通省と埼玉県所沢市は11月5日、市内の分譲マンション1件の耐震性が不足していたと発表した。
問題のマンションは2002年11月に完成した30戸の分譲マンション「ワイズユウラク所沢」だ。鉄筋コンクリート造地上11階建て、延べ面積は2522m2。国交省と所沢市によると、1階の柱1本が耐力不足で、その結果、耐震強度の最小値が0.91となり、建築基準法の基準である1.0を満たしていなかった。
発注者は有楽地所（所沢市）、元請け設計者は向山設計社（所沢市）で、同社から構造設計を受託したのがケーズ・アーキテクツ（さいたま市）だった。所沢市が建築確認・検査を担当した。ワイズユウラク所沢の構造設計を手がけた当時、ケーズ・アーキテクツの社名は金丸建築設計事務所だった。
市は、構造計算書の構造特性係数（Ds）の一部が不適切な数値になっていたことなどが原因で耐震性不足が生じたと説明している。偽造のような意図した行為ではないと見なしている。
国交省は、ケーズ・アーキテクツの関与が判明した約60件の建物のうち10件をサンプルとして、所在地の特定行政庁に耐震性の調査を依頼した。所沢市はワイズユウラク所沢に耐震補強を施すよう、有楽地所を指導している。
国交省は06年2月から、過去数年間に竣工した全国のマンションのサンプル389件を対象に耐震性を調査中で、11月5日までに381件の調査を終えている。耐震性不足がわかった物件はワイズユウラク所沢で4件目だ。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071107/513137/
清水建設の超高層マンション、鉄筋不足…３０階で工事停止
ＨＰ管理員
2007年11月07日 (水) 09時09分 No.392
≪yomiuri online≫
千葉県市川市のＪＲ市川駅前に建設中の４５階建ての超高層マンションで、計１２８本の鉄筋が不足していることが６日、明らかになった。
工事は現在、３０階で止まっている。超高層マンション建設に絡み、一度にこれだけ多くの鉄筋不足が発覚するのは異例。大手ゼネコンの清水建設（東京）は、全面的に施工ミスを認め、補修工事により強度不足を解消したいとしている。国土交通省も事態を重視し、事業を行う市川市を通じて報告を求める方針だ。
問題のマンションは、市川駅南口駅前の再開発地域に建てられている２棟のうち、西側の「ザ・タワーズ・ウエスト プレミアレジデンス」（高さ約１６０メートル）。１〜３階は図書館や託児所、商業施設など、最上階の４５階は展望ラウンジで、４〜４４階が計５７３戸の分譲マンションと地権者住宅になる。着工は２００５年８月。０９年１月に完成し、同３月に入居開始する予定で、事前予約では既に全戸に申し込みがあるという。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071107-00000001-yom-soci
ＨＰ管理員
2007年11月07日 (水) 19時42分 No.398
≪yomiuri online≫
鉄筋不足マンション 施工側ミス見逃す
任意検査で見つかる
地上１００メートル以上の建設現場で鉄筋が不足していた。大手ゼネコン・清水建設が施工する、千葉県市川市の超高層マンション（４５階建て）で発覚した施工ミスは、施工者側のチェックではなく、住宅性能表示制度の任意検査で見つかった。
業界関係者からは「見逃してはいけないミス」との声が上がり、識者からは「現状では起こりうる」との指摘も出ている。
このマンションでは、高い品質の住宅であることを保証するため、同制度に基づく検査を第三者機関「日本建築センター」（東京）に依頼している。同センター職員が今年８月１日に２３階を検査した時には問題はなかったが、１０月１１日に３０階部分を検査し、鉄筋不足を発見した。
建設現場では、清水建設の担当者らが常駐し、各階ごとに写真を撮るなどしてチェックしていたが、全員がミスに気付かなかった。鉄筋の管理については、「大手自動車会社のような厳格な在庫管理をしているわけではなく、気づかないこともある」と説明した。
別のゼネコン関係者によると、一つの柱を設置するにも複数の業者がかかわり、大規模な建設現場には設計会社の現場監理者も常駐する。「大きな施工ミスを複数階にわたって見逃すことはありえないし、あってはならない」と指摘する。
ただ、構造設計が専門の今川憲英・東京電機大教授は、「日本は米国に比べ検査機関の人数が少なく、施工段階のチェック態勢が不十分な現状では起こりうること」と警告する。
今回の場合、住宅性能表示制度を利用していなければ、さらに発見が遅れたとみられる。
清水建設広報部の話「補修工事を行い、設計通りの鉄筋の本数に戻すため、完成時のマンションの強度にはまったく問題はない。工期も守り、お客様に迷惑をかけることは決してない」
◇
超高層マンションが都市部でブームとなっている。不動産経済研究所（東京）によると、超高層マンションは高さ６０メートル超（２０階以上）の共同住宅を指し、１９７０年代後半から首都圏で出始めた。
東京、神奈川、千葉、埼玉で、８６年に約１０棟（約２２００戸）だったが、９６年には約８５棟（約１万９５００戸）、２００６年には約４３０棟（約１１万４００戸）となった。１０年には約７６０棟（約２２万９６００戸）に達する見通しという。
住宅性能表示制度 耐震強度や耐久性など住宅の性能を比較できるように、国が定めた基準に基づき第三者機関が設計段階や、施工の各段階でチェックし、評価書を交付する制度。利用は任意だが、手数料もかかるため、利用は２００６年度で新築着工件数の２０％未満にとどまっている。
（2007年11月7日 読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071107hg02.htm
会費割引や役員免除 独自ルールで町内会加入促進
ＨＰ管理員
2007年11月07日 (水) 19時38分 No.397
≪yahoo京都新聞≫
増加するマンション住民とまちづくりを進めようと、京都市上京区の成逸学区の住民福祉協議会が、マンション居住者の自治会費を安くして町内会に加入してもらうとともに、役員を割り当てないなどのルール「せいいつ方式」を作った。ワンルームマンションは特に入れ替わりが激しく実態把握が難しいといい、同協議会は「多くの住民に地域に関心を持ってもらい、活気ある町にしたい」と意気込んでいる。
同学区の世帯数は約１４００。そのうち、自治連合会などに当たる住民福祉協議会の会員は約８００世帯で、６００世帯ほどが加入していない。
協議会は今年４月、役員らによる「成逸まちづくり推進委員会」を立ち上げた。５−６月に委員である立命館大の石本幸良講師(54)＝都市計画＝とゼミの学生がマンションの実態調査を行い、４０棟、計６００世帯ほどあり、ワンルームマンションが大半を占めることが分かった。また、町内会長らからは「全部屋の町内会費が集められない」「役員をやりたくないという人が多い」といった声も集まった。
せいいつ方式では、ワンルームマンション居住者などを対象に「準会員」を設けた。準会員は役員を分担せず、総会での議決権などがないが、各種団体の行事に参加したり、災害時の支援を受けたりできる。町内会費は管理組合や管理会社からの一括納入が基本で、マンションの全部屋数の２分の１以上分を納めると全世帯が準会員となり、事実上の割引となる。建設の地元説明会で提示し、町内会と建設会社やオーナー間で協定を結ぶ。
同協議会会長の小森裕さん(57)は「災害時の支援などのため、今後、準会員の名前をどう把握していくかなどを検討する。若いマンション居住者を巻き込みバランスある町づくりをしたい」と話す。石本講師は「自治会加入について具体的なルールにまとめた例は珍しい。住民の合意形成が難しい中、他の地域でも参考になるのではないか」と意義を強調する。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071106-00000002-kyt-l26
【判決】マンション大幅値下げ販売は不当、上告棄却で兵庫県住宅供給公社の敗訴確定
ＨＰ管理員
2007年11月07日 (水) 10時48分 No.394
≪マンション管理新時代≫
最高裁判所はこのほど、兵庫県住宅供給公社の分譲マンション「マリナージュ芦屋」の値下げ販売をめぐる同公社の上告を棄却した。これにより、値下げ前の住宅購入者に対する損害賠償を命じた4月13日付の大阪高等裁判所の判決が確定した。
同公社は2002年、1999年に完成したマリナージュ芦屋の売れ残り住戸を、平均坪単価を約165万円から83万円に下げて販売した。大阪高裁は、値下げ後の価格を市場価格の下限より10％以上安い不適正な価格と認定した。公的機関であり、一般的な住宅分譲会社よりも価格を適正に設定する責任が重い住宅供給公社が、不適正な価格設定をしたことを重視して、公社に対し値下げ前の購入者への賠償を命令した。金額は一戸当たり100万円だった。
公社側は、過去に旧住宅・都市整備公団のマンション値下げ販売を認めた東京高等裁判所の判例があることを主な論拠として、上告していた。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071106/513107/
ＨＰ管理員
2007年11月07日 (水) 10時53分 No.395
≪神戸新聞≫
兵庫県公社の敗訴確定 震災復興住宅不当廉売訴訟
兵庫県住宅供給公社が阪神・淡路大震災の災害復興住宅として建てたマンションを半額に値下げしたのは違法として、値下げ前に購入した六十七戸の住民が損害賠償を求めた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（甲斐中辰夫裁判長）は一日、公社側の上告を退ける決定をした。
一戸当たり百十万円、計約七千四百万円の支払いを公社に命じた住民側逆転勝訴の二審大阪高裁判決が確定した。
二審判決によると、公社は一九九八年、同県芦屋市の「マリナージュ芦屋」（二百三戸）の分譲を開始。原告らは平均約三千四百万円で購入したが、公社は二〇〇二年、売れ残った七十戸を半額程度に値下げし、完売した。住民は「値下げでマンションの価値が下がった」として一戸あたり八百万円を求めた。
〇五年十一月の一審神戸地裁判決は「値下げは売れ残り解消に必要で、相場からかけ離れていない」として請求を棄却したが、大阪高裁は「公的性格の公社は適正価格で販売する義務がある。完売を急ぐあまり半額にし、市場価格を一割以上も下回った。著しく適正を欠く」と判断、慰謝料百万円と弁護士費用十万円分の請求を認めた。
兵庫県住宅供給公社は「書面も届いていないので、現時点ではコメントを差し控えたい」としている。
http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/0000727270.shtml
ＨＰ管理員
2007年11月07日 (水) 12時01分 No.396
≪マンション管理新時代≫
月夜の遠吠え／村田真のマンション管理編集記
最高裁判所第一小法廷は11月1日、売れ残り住戸の大幅値下げ販売をめぐって争われていた裁判で、兵庫県住宅供給公社の上告を棄却しました。この結果、値下げ前の住戸購入者に対する損害賠償を命じた大阪高等裁判所の判決（4月13日付）が確定しました。
この事件については、5月2日付の『月夜の遠吠え』で、「マンションの大幅値下げ販売は是か非か、最後の攻防？」と題してお伝えしました。その記事は“上告審の成り行きが注目されます”と結んだのですが、今回、あまりにもあっけない幕切れとなり、率直に驚いています。
問題のマンション「マリナージュ芦屋」は震災復興住宅として99年に完成。新築分譲後3年半経った段階でもなお3分の1余りの住戸が売れ残っていたため、公社は新築時（平均坪単価165万円）のほぼ半額（同83万円）に切り替えて販売し、完売させました。これに対して値下げ前の住戸を購入した一部の区分所有者が反発し、1戸当たり約800万円を損害賠償するよう訴えを起こしました。
一審の神戸地裁は「値下げは売れ残り解消に必要で、価格は相場からかけ離れていない」として請求を退けましたが、二審の大阪高裁は、「公社は一般の民間分譲会社よりも価格を適正に設定する責任が重い」と認定し、同マンション周辺の類似民間マンションの取引価格を証拠として採用。83万円という坪単価は「市場価格の下限」より10％以上低い不適正な価格だと見なし、住民の被った精神的苦痛に対する慰謝料として1住戸当たり約100万円を支払うよう命じました。定住促進を理由に公社が購入者に購入後5年以内に転売することを制限していたことも、判断に影響したようです。
公社側は、旧住宅・都市整備公団のマンション値下げ販売を是認した東京高裁の判例を主な論拠として上告していましたが、その結論が出たわけです。残念ながら今回、最高裁は棄却に当たって独自の判断を全く示しませんでした。
先の大阪高裁判決は二つの点で注目すべき内容を含んでいました。
ひとつは「市場価格の下限」、もうひとつは「公的機関としての責任」です。
高裁判決は住民側の主張をほぼ認めましたが、そのとき住民側が提示していたのは周辺にある同規模、同年次の民間の中古マンションの取引価格でした。公社がそれらの価格より1割以上低めに販売価格を設定したことを高裁は問題視し、判決のなかで「市場価格の下限」を下回ったと認めたのです。中古マンションの流通価格に「下限」があるとしたその高裁判断を、最高裁が今回そのまま認めたことは、ある意味で驚きです。
ふたつ目は、今回の判断が「公社」や「公団」などの公的機関の分譲物件に限定されるかという点にかかわります。高裁は分譲主が「公的機関」であることを重視していますが、公的機関をどこまで特別視しているのか、若干の疑問があるからです。
高裁が判断に当たって採用した取引価格の比較対象は、すべて民間大手デベロッパーの分譲案件でした。つまり、いったん市場に出てしまえば、公社物件であろうが民間物件であろうが、同じ土俵で価格が評価されることを半ば認めているわけです。高裁が「公的機関」に限定させたかに見える「責任」の枠は、その点を考えると、中古マンション市場ではほとんど無視されてしまうのではないかと危惧します。
「市場価格の下限」は、再開発事業を除いてもはや新規分譲にかかわることのない公社・公団のマンションに限られた話なのか、それとも民間マンションまで巻き込んだ話なのか、市場はどのように判断するのでしょうか。
首都圏を中心に、ここ数年は新築マンション価格の上昇に伴って中古マンションも“連れ高”現象を起こし、民間マンションの大幅値下げ販売を巡る紛争は鳴りを潜めていました。しかし今年に入り、投資家向けを除き、ファミリー向けマンションの新築分譲価格に天井感が出てきたとする見方も散見されるようになっています。再びマンション流通の市況が悪化すれば、大幅値下げ販売を巡る紛争が“復活”することも考えられます。
5月2日付のコラムを書いたときは、マンションの大幅値下げ販売をめぐる紛争の論点は、おそらく最高裁の上告審で整理され、決着するのではないかと思っていました。まだまだ判断が甘いな、と反省しきりです。
今回の最高裁の判断は、「値下げは是か非か、最後の攻防」ではなく、「第二次値下げ紛争の幕開け」を告げているのかもしれません。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071106/513115/
マンション管理業者に指示処分−四国地整局
ＨＰ管理員
2007年11月07日 (水) 10時22分 No.393
《四国新聞社》
四国地方整備局は５日、マンション管理適正化推進法に違反したとして、マンション管理業者の香川県労住協住宅サービス（香川県高松市）に対して、社内研修などを求める指示処分を行ったと発表した。
２００１年８月の同法施行により、住民が共益費や修繕費を積み立てた管理組合名義の通帳と印鑑は、管理組合と管理業者の同社が別々に保管することになったが、管理する１５のマンションのほとんどで同社が両方とも保管していた。
同局は、使い込みがなく指摘後すぐに改善されたことから、同社に社内で処分内容を周知したり、研修を行うことを求める指示処分とした。
http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/social/article.aspx?id=20071106000092
国土交通省四国地方整備局
http://www.skr.mlit.go.jp/pres/h19backnum/kensei/071105/order.pdf
２．処分内容
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号。以下「法」という。）第８１条の規定に基づく指示処分
３．処分理由
同社は、複数の管理業務に関し、支払一任代行方式以外の方式により修繕積立金等金銭を管理する場合において、当該修繕積立金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金通帳及び当該預貯金通帳に係る印鑑を同時に保管していた。
このことは、法第７６条並びに法施行規則第８７条第４項の規定に違反するものと認められる。
なお、被処分者は、行政庁の指摘に応じ、直ちに違反状態を是正したこと、及び管理組合への対応が誠実であることが認められる。 これらの情状を勘案し、同法第８１条に基づき指示を行うものである。
第97回 ありがちなマンショントラブル Ｑ＆Ａ問答集
ＨＰ管理員
2007年11月05日 (月) 20時36分 No.389
≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫
マンションは一戸建てと異なり、建物の構造上および利用上の特殊性がある。「区分所有」という居住形態そのものが生活トラブルを引き起こす要因の１つとなっており、さらに居住者の価値観の相違や利害感情が、こうした問題をより複雑化させる。しかし、マンションに住む以上、目をそむけるわけにはいかない。良好な住環境を手に入れるためには、自らの力で解決しなければならないのだ。そこで今回は、騒音問題などいわゆる「マンション３大トラブル」を取り上げ、その回答例をまとめてみた。困った際の教科書として、活用してもらえることを期待する。
Ｑ１ 生活騒音トラブルにはどのような対処法があるのか？
マンションでは、上下階をはじめとした生活騒音に関するトラブルは尽きない。特に近年、衛生面やインテリア面でフローリングを採用する割合が増えていることが、さらに事態を悪化させている。そして、こうした騒音トラブルが発生すると「受忍限度」という考え方がしばしば登場する。受忍限度とは「ここまでなら我慢できる」というボーダーラインのことで、大多数の人が「うるさい」と感じる限界点を指す。受忍限度を超えていれば、法的にも「生活騒音」と認められることになる仕組みだ。
では、なぜ生活騒音がトラブルになりやすいかといえば、人によって音の感じ方が異なることによる。本人（上階の住人）は気を付けているつもりでも、下階の住人は迷惑していることがある。感受性には個人差があるため、この認識の「差」がトラブルを誘発してしまう。そのため、裁判に発展するケースも少なくない。「フローリング訴訟」の代表例として東京地裁八王子支部では、以下のような裁判が行なわれた（平成８年７月30日判決）。
概要はこうだ。上階の住人が管理規約を無視して階下居住者の承諾を得ることなく、また、防音性能の優れない板材によってリフォームしたことなどにより、歩く音やイスを引く音、さらに掃除機が床にぶつかる音といった生活音が断続的に階下に響くようになった。そのため、階下の住人は著しい肉体的・精神的苦痛を受けることとなり、上階の住人に対し、カーペットへの原状回復および慰謝料請求を行なった。
判決として、原状回復は棄却されたものの、慰謝料請求の一部は認められた。裁判所は被害の程度や双方の主観的および客観的な事情にかんがみ、平均人の通常の感覚を基準として審理。その結果、受忍限度を超えていると判断し、このケースでは被害者の主張が認められた。
Ａ１ ほかの住人への配慮や心配りこそが、解決への良薬となる
集合住宅には「上階の床は下階の天井」という構造上の特性がある。つまり、コンクリート１枚挟んで他人同士が共同生活を送っているわけだ。それだけに、こうした設計構造を理解し、また、お互い様の精神がないと、騒音トラブルを根絶するのは容易でない。もし、「うるさいので気を付けてください」と気軽に言える人間関係が出来上がっていたら、訴訟にまで発展することはなかったはずだ。前段で「受忍限度」を取り上げたが、本来は裁判で白黒つけるような事態は避けなければならないのだ。生活騒音トラブルを回避するには、ほかの住人への配慮や心配りが欠かせない。他人の痛みが分かる人間になれれば、おのずと音問題は収束するはずだ。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
ＨＰ管理員
2007年11月05日 (月) 20時38分 No.390
≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫
Ｑ２ ペット飼育トラブルはどうすれば防げるか？
生活騒音トラブルと並び、ペット飼育問題も根が深い。少子高齢化やペットの社会的地位向上により、分譲マンションでも犬や猫を飼いたがる人が増えている。そのため、特に新築マンションでは「ペット可」を強調し、ペット飼育を容認する傾向が強まっている。ペットは飼い主に心の安らぎを与える効果があるだけに、犬猫によって癒やされるのであれば、一概にペット飼育を禁じるべきではない。とはいえ、誰もがペットをかわいいとは思っていないのも事実。ここに、ペットトラブルが根深いとされる理由が存在する。
Ａ２ 感情論に発展しないためにも、両者の意見を尊重した飼育ルールを作成・実行する
問題の本質を理解したうえで、解決策としては“実態”を反映したルール作りに尽きるだろう。せっかく管理規約などに「他人に危害や迷惑を及ぼす恐れのある動物は禁止する」と書かれていても、表現があいまいなため解釈がバラバラ。賛成派と反対派がそれぞれ自分に都合よくとらえてしまい、問題を大きくしている側面がある。つまり、体裁だけを繕った杓子定規な飼育ルールでは、現実にはまったく意味をなさないのだ。
そこで、管理組合としてはペット飼育について「全面容認」「一部容認」「完全禁止」のいずれを取るのか、両者の主義・主張を聞いて方向性を確定させることが第一となる。そして、次に条文化し、使用細則としてまとめるようにしたい。その際、以下の点に考慮が必要だ。
・ 「全面禁止」とは、たとえば金魚や小鳥など、すべての生き物が対象となるのか？
・ 飼育を認めた場合、専有部分以外でのペットの取り扱いをどうするか？（たとえば、廊下やエレベーターでは必ず抱きかかえる。バルコニーや専用庭では遊ばせない……など）
・ ペットのサイズや飼育可能頭数を制限した際、そのペットが成長・出産により規定外となった場合、どうするか？
・ ルール違反者にはペナルティーを課すべきか？
すべてのシナリオを折り込むことは不可能だが、実際にあったトラブルの原因を思い出し、その問題点を中心にイメージを膨らませることで様々なケースが想定でき、ルール作りに役立つ。繰り返すが、“あいまい”であることが諸悪の根源につながる。ペット飼育に対するスタンスをどう取るのか？……まず方向性さえはっきりさせれば、問題は解決への道を歩み出すはずだ。
Ｑ３ 敷地内駐車場トラブル 「公平性」を維持するにはどうすればいいか？
最後に、敷地内駐車場のトラブルにも触れておこう。駐車場トラブルは様々なケースがあるが、ここでは駐車場の契約期間に関するトラブルを取り上げる。
マンションでは敷地内に全世帯分の駐車場を用意できないことが多く、そのため、敷地外を利用せざるを得ない住人が出てくる。そして、こうした人たちは仕方なく、「キャンセル待ち」のように空きが出るのを待っている。しかし、いつまでたっても順番は回って来ない。一体、なぜなのだろうか？
Ａ３ 「自動更新」条項は削除し、一部の人だけに利益が偏らないような工夫が必要
実は、駐車場使用契約に問題があることが多い。というのも、「使用契約期間」こそ契約書内に記述があるが、同時に「契約期間の更新」に関しても自動更新の条項があるからだ。つまり、本人（契約者）が自ら契約解除を申し出ない限り、いつまでも敷地内駐車場を使用し続けることが可能なのだ。そのため、中には本人がマイカーを売却後、第三者に勝手に敷地内駐車場を貸し出し、使用料を取って収入としている住人までいる。これでは、いつまでたっても順番が来るはずもなく、同じマンションの住人でありながら不公平感は否めない。
では、どうすれば解決するのか？ 答えは簡単、自動更新させないようにすればいい。「駐車場使用者は定期更新日をもって、駐車場の区画を明け渡さなければならない」と“定期更新化”すればいいのだ。と同時に、契約期間中に第三者に転貸することも禁止することで、一部の住人だけが独占的に専用使用することを防止できる。お心当たりのあるマンションでは、さっそく実践してみるといいだろう。
なお、駐車場使用契約書の変更は集会決議となり、過半数の賛成が必要となる。強行採決はかえって反発を生むので、きちんと段取りを踏んだ準備を忘れないようにしたい。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
修繕積立金増額を目的とした駐車場料金の値上げは認められるか？
ＨＰ管理員
2007年11月05日 (月) 20時23分 No.388
≪マンション管理新時代≫
Ｑ：築22年のマンションですが、修繕積立金を増やすために駐車場料金の値上げが理事会で提案されました。近隣の駐車場と比較して安いので40％アップを提案しています。
民間の駐車場に比べ10〜15％安いかもしれませんが、公租公課や維持管理費の増加がないのにこんな値上げは認められるのでしょうか。
お教えください。
Ａ：管理組合の多くは、敷地内の駐車場使用料について、近隣駐車場と比べて10〜15％程度安く設定しているようです。
ご相談者様は、いままでの駐車場使用料から40％もの値上げに驚き不満があるのかもしれません。しかし、その値上げによって、近隣駐車場使用料と比べて10〜15％ほど安い設定になるのであれば、「いままでの駐車場使用料がとても安かったのだ」と、金額については甘んじて受け入れざるを得ないかもしれません。敷地内の駐車場に駐車できずに近隣の駐車場を利用している区分所有者や、全く駐車場を利用しない区分所有者は、40％の値上げを当然のことと受け止めることでしょう。
問題は、「修繕積立金を増額するため」に駐車場使用料を値上げすることにあります。
標準管理規約（単棟型29条）では、「駐車場使用料その他の敷地および共用部分などにかかる使用料は、それらの管理に要する費用にあてるほか、修繕積立金として積み立てる」と規定されています。
この定めは、駐車場使用料を例にすると、その使用料の本来の使用目的は「駐車場の保守や整備のための維持管理費用」であり、万が一、余剰が出た場合に「修繕積立金として積み立てておきましょう」という意味合いと解されます。
ご相談者様のマンションの管理規約でも同様の定めがあると思われますが、その定めを援用するにしても、「修繕積立金増額のため」の駐車場使用料の値上げには疑問が残ります。
修繕積立金の値上げは、長期修繕計画から考えて修繕積立金に不足が生じるときに検討するのが本来の姿であり、駐車場の値上げとは切り離して検討すべきです。
修繕積立金不足を補うための駐車場使用料の値上げであるならば、修繕積立金の改定（値上げ）も検討するよう理事会に依頼してみてください。その結果、駐車場使用料のアップ率が下がることもあるかもしれません。
その際には、駐車場使用料金については段階的な値上げも検討するよう提案されてはいかがでしょうか。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071105/513074/
旧耐震基準のマンション 国が建て替え加速へ調査
ＨＰ管理員
2007年11月05日 (月) 16時47分 No.387
≪asahi.com≫
国土交通省は築３０年以上の老朽化したマンションの建て替え促進に乗り出す。現在の耐震基準に適応していないマンションが対象。建て替えが進まない原因に関する初めての実態調査を１２月から行う。建て替えには所有者の８割以上の合意が必要で、この割合の見直しが焦点になる。
国交省は、耐震基準が強化された８１年以前の建物は地震による倒壊の危険性が高いとみている。しかし、築３０年以上のマンションは全国に１万棟（約５６万戸）あるが、０７年３月までに建て替えが行われたのは約２００棟。阪神・淡路大震災により被災したマンションを除くと、約１００棟にとどまる。築３０年以上のマンションは、５年後には２万棟になるという。
実態調査には、法務省も参加。マンション管理組合や管理会社を対象に建て替えが進まない理由を調べ、０８年度にも必要な支援策をまとめる。
区分所有法で、マンションの建て替えには所有者の８割以上の同意が必要とされる。国交省は「この『８割以上の合意』が建て替えの最大のネック」とみており、区分所有法の見直しも検討する方針だ。
http://www.asahi.com/business/update/1103/TKY200711030203.html
集合住宅の消防訓練 これからシーズン
ＨＰ管理員
2007年11月05日 (月) 16時43分 No.386
≪中日新聞≫
九日から、秋の火災予防週間。一定規模以上のマンションでは、定期的に訓練を実施するよう消防法で定められている。これから冬にかけて訓練シーズンを迎えるが、多くの隣人が住む集合住宅の訓練の注意点は−。 （広川一人）
「火事です、火事です。一階から出火しました。安全を確認して避難してください」
東京都品川区にあるマンション「クレアトール中延」（八階建て二十八世帯居住、築五年）が実施した消防訓練。住居内の緊急放送を合図に各階から住人二十七人が一階のエントランスに集まった。東京消防庁荏原消防署員の防災講話の後、訓練用消火器を使った模擬消火を実施、約三十分で訓練は終了した。
総務省消防庁の調査によると、全国の昨年のマンション火災は五千三百四十二件。一戸建ての一万千九百九十六件に比べ数は少ないものの、千件以上発生した建物用途別の火災でみると、前年比０・７％増と唯一件数は増加している。
マンションなど集合住宅での消防訓練にはどんな点に注意すべきか。
東京消防庁予防課の高橋公也消防司令補は「基本だが、まず非常階段や消火設備の設置場所と使い方の確認、防火扉や避難通路周辺の維持管理の周知」と話す。パニックに陥ると、簡単に思えることができなくなることがあるためだ。
例えば、屋内消火栓は警報ボタンを押さないと水が供給されない。使用法はホースの収納扉に書かれているが、気づかず初期消火に失敗した例があった。同庁広報課の清水容子消防士長は「新築で設備が新しいというのは油断。いざというとき設備を使えなければ、火災では命にかかわる」と警告する。デザイン重視で、非常ベルの位置が分かりにくい建物もあるという。
「火災で、まず頼りになるのは消防より現場に近い隣人」と説明するのは、名古屋市消防局予防課の溝口照夫消防司令。「被災時に、ためらいなくベランダの隔壁を破って避難したり、救助ができる関係を持つことが重要」と指摘、日ごろの人間関係が緊急時の“命綱”と強調する。出動した消防隊員が「あの部屋に高齢者がいる」など周辺住人からの情報で、救出につながることも多い。「訓練参加は、お隣さんとの関係を見直すよい機会」と話す。「設備点検と隣人との関係」がポイントのようだ。
ただ、課題は参加者集めだ。マンション管理士で災害対策コーディネーターの今川守さんは「イベント化して集めているところもある」という。防火設備の場所に番号札をつけ、見取り図を基にゲーム感覚で防火設備を探して回る工夫は子どもも楽しめる。
訓練後に報告書を最寄りの消防署に提出して完了する。人員態勢に問題なければ署員の立ち会いや説明、訓練用消火器の貸し出しを受けられる。最近、マンションでも設置されだした自動体外式除細動器（ＡＥＤ）の使用法も学べる。
マンションの防火管理者 消防法では、五十人以上居住するマンションには防火管理者を置くよう定めている。延べ床面積が五百平方メートル以上なら甲種、同未満なら乙種の資格が必要。所轄消防署などが開く講習会（甲種は二日、乙種は一日）を受講し取得する。役割は防火と、火災発生時の人命救助対策を取ること。具体的には、消防計画の作成や定期的な消防訓練実施、避難設備の維持管理など。商業施設があり収容人数が三百人以上の特定複合マンションは二〇〇三年六月以降、五年以内の再講習が義務づけられた。
http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2007110402061735.html
マンションのタイルはがれ落ちる １歳女児に当たり軽傷
ＨＰ管理員
2007年11月02日 (金) 15時13分 No.383
≪asahi.com≫ 2007年10月28日
２８日午後３時３５分ごろ、大阪府吹田市豊津町のマンション「スカール江坂」の３階ベランダ外壁からタイル４枚がはがれ落ち、１枚（重さ約１．５キロ）が約６メートル下の出入り口付近にいた住人の会社員男性の次女（１）に当たった。女児は頭を切る軽傷を負った。
吹田署によると、タイルは３０センチ四方、厚さ７ミリの陶製で接着剤で取り付けられていた。同署では接着面の状態などを調べる方針。女児の母親は「ドンという音がして振り返ると娘が血を流して泣いていた。まさか壁がはがれて落ちてくるなんて。小さい子なので後遺症が心配」と話した。マンションは昨春、建てられたという。
http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200710280020.html
ＨＰ管理員
2007年11月02日 (金) 15時16分 No.384
≪毎日新聞≫
２８日午後３時半ごろ、吹田市豊津町の賃貸マンション「スカール江坂」（鉄筋３階建て）３階部分の外壁タイル（１枚の大きさ縦３０センチ、横３０センチ、厚さ７ミリ）の４枚がはがれて落下、１階玄関先にいたこのマンションに住む１歳１１カ月の女児の頭に当った。女児は頭を切って軽傷。吹田署はマンションの管理会社から事情を聴いている。調べでは、４枚のうち、１枚が母親（３６）と一緒に出てきた女児に直撃したらしい。マンションは昨年３月に完成したばかり。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071029-00000219-mailo-l27
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