過去ログ（07/10/1～07/10/31）

集会の議決権について（その一）ＨＰ管理員 2007年10月30日 (火) 22時41分 No.381

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】　私のマンションは、地下１階、地上１０階のマンションです。総床面積８８１０平方メートルで、住居と店舗・事務所の複合マンションです。

（１）地下１階～地上３階までが店舗及び事務所（４１５７平方メートル、４７％）

（２）地上４階～１０階までが住居（１３３戸、４６５３平方メートル、５３％）

　ところで、元土地所有者のＡさんは等価交換により店舗・事務所部分全部と住宅部分９戸、総床面積４４９５平方メートル（５１％）を所有しています。

　しかし、規約の総会（区分所有者集会）の議決権については、最初は床面積の広さによると決められていましたが、昭和６０年に『区分所有権１個につき１議決権を有する。』という規約に変更されています。

　そのため、Ａさんの議決権は少なくなり、Ａさんからこの規約変更の総会議決は無効であると裁判を起されたのですが……。

【答え】　なかなか難しい問題ですね。

　規約が変更されたと言われましたが、変更前の規約はどのような内容だったのですか。

【質問】（１）分譲時に用意されていた規約は、『専有部分の床面積の割合に応じた議決権を有する』『集会の議事は、議決権の過半数で決する』と決められていました（原始規約）。

【答え】　そうすると、Ａさんは１／２以上の議決権を持っていることになり、マンションの管理に関する決定はＡさんの思い通りになると云うことになったのですね。

【質問】　はい、そのため、（２）　昭和５９年に『所有する住戸１戸につき各１個の議決権を有する』と変更されました（旧規約）。

【答え】　この変更によると、Ａさんは住戸を９戸持っていますから、議決権は９個ありますが、店舗と事務所の区分所有者の議決権がないことになりますね。

【質問】　そうです。そして、（３）　昭和６０年に『組合員は区分所有権１個につき１議決を有する』と変更されたので、Ａさんは総議決権１３７個中、１３個の議決権（住戸部分９個と店舗・事務所部分４個）を行使できることになりました（現行規約）。

　それで、Ａさんは『自分は（１）の原始規約で１／２以上の議決権を持っていたのに、自分の反対を押し切って議決したから（２）と（３）の規約変更は無効である。よって規約変更の無効と１／２以上の議決権が存在することの確認を求める』と管理組合を相手に訴訟を起して来ました。

【答え】　同様の事案で一審の福岡地裁（平成３年８月２８日判決）は、Ａさんの言い分を認めて、（２）の旧規約も（３）の現行規約の変更も無効であるから（１）の原始規約が有効な規約であると判示しました。

　二審の福岡高裁では、（１）原始規約も分譲時に区分所有者全員が書面による同意をしたとは認められないので原始規約も無効であるからそれを変更した（２）と（３）の規約変更も無効であると判断しました。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200710260272.html

ＨＰ管理員 2007年10月30日 (火) 22時42分 No.382

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】　そうすると議決権に関する規約の規定はないことになり、今後どのように運営して行くのでしょうか。

【答え】　議決権について規約に規定がなければ区分所有法３８条により『議決権は規約に別段の定めがない限り、第１４条に定める割合による』ことになります。第１４条とは、専有部分の床面積の割合によることになります。しかし、第３９条１項で『集会の議事はこの法律又は規約に別段の定めのない限り、区分所有者及び議決権の過半数で決する』と定められています。

　したがって、Ａさんの議決権が１／２以上であっても、Ａさん一人の意思では決めることができず、区分所有者数の１／２以上の賛同を得なければ議案は決定されません。

　これが区分所有法においては、ある一人の区分所有者がマンションを支配するということを避けた公平の規定といえるでしょう。

【質問】　この裁判では、原始規約について無効となっていますが、原始規約では『集会の議事は議決権の過半数で決する』となっていたのですね。つまり、区分所有数の過半数は加えられていなかったのですね。

【答え】　そうです。この原始規約では区分所有権者数は決議に必要なかったため、１／２以上の広い床面積を持っている人がこのマンションを自分の思うがままに出来たということです。

　しかし、マンション分譲時には購入者も今後のマンションの組合の運営などについてまったく知らない人も多く、分譲業者から求められるままに規約の最後に署名・押印をしてしまう人が多いことも事実です。

　特に等価交換方式といって、元土地所有者であった人が土地代としてマンションの建築費を交換して土地価格分について建物の所有権を持っている場合があります。このようなマンションは分譲時のパンフレットに『非分譲』と書かれた部分が多いのが通例です。

　そのような場合は、売買契約書と規約を良く読んで不公平な規定になっていないかどうかを十分確認してください。

【質問】　どんなところに不公平なことが書かれているのですか。

【答え】　よく問題になるのは次のような事があります。

　（１）　屋外駐車場については、（線を引いただけの）誰かの専用使用権となっていないか。

　屋内駐車場は、その多くは地下又は１階部分に設置されているが、屋内駐車場が誰かの所有になっていないか。

　駐車場代金は管理費に納入されることになっているか。

　（２）　屋上などに作る広告塔（大きな収入になります）は、誰かの専用使用権が決められていないか。

　（３）　本件のように集会の議決は議決権と区分所有者数の過半数で決すると書かれているか。

　以上のことを良く考えてマンションを購入してください。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200710260272.html

乱脈経理の管理組合はこうして立ち直ったＨＰ管理員 2007年10月30日 (火) 09時02分 No.379

≪日経ＢＰ社≫

　公正取引委員会の「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査（2003年10月）」は、管理会社が一方的に有利な管理委託契約を管理組合との間で交わすことに警告を発している。

　例えば、分譲時に販売側の「重要事項の説明」なしに1年を超える契約を結ぶことは法的に禁止、と指摘。管理会社が契約書に解約を制限する条項（解除の申し出は契約期間満了日の○カ月前までに行わなければならない、管理組合との協議が整わない場合は契約は自動更新、管理組合からは契約解除を提案できない等）を置くことは独占禁止法上「不当な抱き合わせ」として問題となる場合もある、とクギを刺している。

管理費を気にしないと食い物にされる

　かつて「吠えない番犬」と揶揄された公取委だが、所轄が総務省から内閣府に移り、独禁法の抜本改正で権限が強化されて様変わりをした。橋梁談合事件における大企業の刑事告発、IT（情報技術）系多国籍企業の摘発と、近年は見違えるような動きを見せる。スーパーゼネコン各社が談合廃止宣言をしたのも、公取委の圧力が大きかった。政府は、市場開放、規制緩和のアメに対する取り締まりの強化というムチを公取委に与えた。

　その公取委がマンション管理の実態調査に乗り出したのは、管理会社に都合のいい契約や取引が横行する現実を反映してのことだ。マンション管理会社は全国で2700社以上あると言われる。その7～8割が大手デベロッパー、ゼネコン、商社などの系列会社。2～3割が独立系とされるが、片務的な契約がまかり通ってきた背景には、マンション購入者の「管理費への関心の薄さ」があった。

　同調査は、管理組合団体からのヒアリング内容をこう記す。

「マンション購入者に対しては、売買契約時に分譲会社より管理規約（案）と管理委託契約書（案）が渡され、分譲会社が指定した管理業者への管理委託への同意を求められるが、その時点では管理費の内訳は開示されないことがある。また、売買契約時、マンションの購入者はその他のことで頭が一杯なため、管理委託契約書の内容まで確認して承諾している購入者はほとんどいない」

　同調査には管理会社の言い分も載っている。

「マンション購入者には、売買契約時に管理委託契約案とともに各設備の管理費の内訳を渡しているが、管理費について質問をしてくる購入者はほとんどいない」

　いずれにしても購入者は、管理費や修繕積立金に関心を払う間もなく、売買契約を結んでいることになる。そこがマンション管理上のボタンの掛け違いと言えよう。いち早く、不合理な状況に気づき、ボタンを掛け直せるか？　

　管理費、積立金の収支バランスはマンションの将来を決める。「マンション会計」の立て直しは、資産価値の維持に直結している。

10年前までは大混乱だった「労住まきのハイツ」

　以前、このコラムでも紹介した（「空き待ち」が出る中古マンションの秘密）大阪府枚方市の「労住まきのハイツ」は、4棟・380戸、築後31年の高経年マンションだ。高齢住民の互助組織「かけはし」が機能し、近隣では資産価値が下がらないマンションとして有名なのだが、10年ほど前、住民有志が管理費や積立金の管理にメスを入れたときは、とんでもない乱脈経理ぶりだった。

　日常的な建物の保守や管理に使われる管理費と、将来の大規模修繕や年度別の計画修繕、劣化診断などに必要な修繕積立金が、同じ勘定に一緒くたで処理されていた。お金の出し入れは管理人任せで、支払いのたびに理事長が伝票にハンコを押す状態だった。

　住民で元銀行員の木村亮平さんを中心にマンション会計の立て直しが始まった。

「管理会社の仕事、取引業者の問題、受注と発注のバランス、どれも乱れに乱れていました。管理費は完全に赤字でした。勘定が一緒だから積立金を取り崩しているのが、外から見えなかった。まず、1年がかりで支出をずーっとチェックしました。1円の領収書から、手作業で。いくら収入が少ないからといって、いきなり管理費を上げるわけにはいきませんから」

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20071024/138449/?P=1

ＨＰ管理員 2007年10月30日 (火) 09時04分 No.380

≪日経ＢＰ社≫

「月次の収支計算書が作れるように毎月20日締めで内容を点検して理事長決裁を受ける形にしました。誰が支出の承認をするかも明確にしました。例えば予算内の管理費は会計担当理事、補修費で10万円を超える場合は理事会、計画修繕費は施設担当理事といった具合。小口分は月々7万円の仮払いを管理人に渡しておき、毎月清算するようにしました」と木村さん。会計体制を整えるには規約の改正が伴う。そこを乗り切り、支出の見直しに手をつけた。

ガラス張りの経理だから、駐車場の拡張をテコにできた

「メンテナンス、保守、火災報知機、それから給排水、エレベーターなどの業者に行って、個々に交渉しました。管理会社の委託料も値下げさせました。でも、業者で切ったのは火災報知機だけです。あまりにひどかったのでね。管理会社もそのままですよ。何でもかんでも替えればいいとは思いません。うまく業者を使うことを考えたほうがいい」

　支出を透明化し、合理的に見直して削れるところを削ったうえで、いよいよ管理費の値上げが射程に入る。住戸の広さに応じて月々9200円→1万円、7800円→8500円に上げた。修繕積立金は5400円と6000円のまま。積立金を現状維持できたのは、116台分の駐車場を226台に増設し、駐車料金を6000円→1万円に上げるプランがあったからだ。駐車場代は積立金に充てられるので、平均すれば1戸当り月々1万2000円の修繕積立金が入ることになった。

「駐車場は増やそう、でも料金は上げるな、という声が当然ありました。お金の流れ、将来どういう工事が必要なのか、すべてガラス張りにし、データを示して納得してもらうしかない。会計の見直しに手をつけて5年後に1億8000万円かけて2回目の大規模改修工事をしました。マンション会計は、良い住環境を末永く保つためにあります。この目的をしっかり見すえてお金の出入りを見なくてはなりません」

　気になるのが、管理費や積立金の滞納への対処だ。380戸の団地で、会計担当者は未収金とどう向き合っているのだろうか？　木村さんは語る。

「早く対応するのが大切です。うちは原則的に住民は、管理費・積立金の引き落とし口座を地元の地銀、信用金庫、郵便局のどれかに設けています。時代遅れかもしれませんが、ここが管理上のポイント。状況を把握しやすい。5日が振替日なので遅くとも10日には結果が分かる」

未収金は事実上ゼロ、100年先のマンションを目指す

「管理人は、お金が落ちなかったお宅に支払いを促す第1の文書を配ります。忙しくて忘れた人もいますのでね。そして翌月5日を過ぎても入金がない場合は、管理組合の口座を指定して、速やかに振り込むよう要請する第2の文書を届けます。それでも滞納したときは、『○カ月分が未納になっています、管理組合規約59条により、年利12％の遅延損金を含めた合計金額を、何月何日までに管理組合口座に振り込んでください』と第3の文書を渡します。滞納期間6カ月までは管理人が対応することになっていますが、長期間、払ってもらえない場合は、会計担当の理事も同行します。本当に払えないときは、待つしかないけど、管理費や積立金は、みんなのお金ですからね。そこに穴が開いたらみんなに報告する義務が生じます。待つか、報告するか、です」

　以前は、長期間滞納する住民もいたが、ここ数年は、ふた月以上ためるケースは皆無だという。互いを律するルールも確立しているようだ。

　労住まきのハイツは、大規模改修後も電気設備容量のアップ工事、植栽の大幅拡張、屋上防水、地上デジタル波対応工事、そして給排水設備工事と「100年マンション」を目指して着々と手を打っている。長期修繕計画は、2039年まで立案済みだ。管理費収入は年間約4000万円。500万～600万円の余剰金を出せるまで収支状況が改善された。修繕積立金は年間5400万円。こちらは計画的に予算が執行されている。

「マンション会計を立て直すのに秘訣なんてありませんよ。重要なのは、住民どうしのコミュニケーションです。お互いが言いたいことをきちんと言えて、自分らで決めていける環境が整えば、マネジメントは難しくない。管理費を上げるのは最後の手段。実務的には1円の領収書からきっちり集め、出ていくほうをしっかり見ていけば、自然とお金は残ってくるのと違いますか」

　管理費や積立金はマンションという共同体を維持する税のようなもの。どこかの政治家たちに聞かせたい木村さんのセリフである。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20071024/138449/?P=2

フルメンテナンス契約していれば、エレベーターは半永久的に使用できるのか？ＨＰ管理員 2007年10月27日 (土) 10時14分 No.378

≪マンション管理新時代≫

Q：　“当マンションのエレベーターは、フルメンテナンス契約をしているので、半永久的に使用できる。したがって長期修繕計画にエレベーターの更新またはリニューアル費用は計上しなくてもよい”と管理会社が言っています。
いくらメンテナンスをしても、金属疲労があり、築25年から30年に更新すべきと思いますが、いかがでしょうか。

Ａ：　エレベーターにも寿命や性能劣化などがあります。長期修繕計画には、エレベーターの更新またはリニューアルの費用を計上すべきです。

エレベーターのフルメンテナンス契約とは、一般的に「エレベーターに関する機器や装置の各部品の点検・給油・調整等を行い、故障や劣化した部品の交換、修理をする契約」のことを言います。
エレベーターの法定耐用年数は17年ですが、実際に更新されているのは25年から27年がピークと言われています。適切なメンテナンスを行うことにより30年以上使用し続けているところもあります。フルメンテナンス契約では、メーカー方針の範囲内での維持管理はできますが、機能のアップを図ることはできません。
耐震対策を含めた安全性向上、省エネ化による経済性の向上、動作環境の性能アップ、バリアフリー対応など、時代にあった改善を図って居住者のニーズを満たすためには、リニューアルの検討も必要です。リニューアルや更新などは費用も高額となるため、長期修繕計画の項目として計上しなければなりません。

メーカーによっては“30年以上経過するとフルメンテナンス契約はできません”としているところもあります。時代とともにモデルはどんどん新しくなるので20年間は部品を提供できるが、その後は在庫の部品で対応するため10年間が精一杯、というのがメーカーの見解です。30年を過ぎると部品の調達や修理に時間がかかることになり、故障したらしばらくエレベーターが動かない事態も想定されます。

30年以降はフルメンテナンス契約はあきらめてPOG契約（P：パーツ、O：オイル、G：グリース／リレー接点など、少額な消耗品の交換や潤滑剤の補給、点検調整までの契約。部品の取り替えや修理は別途費用がかかる）に切り替えて使い続ければよいという考え方もありますが、古くてエネルギーロスの大きい設備をPOG契約という割高なメンテナンスで維持していくことは、費用面だけでなく、安心・安全あるいは省エネルギーといった観点からも許容されにくいものです。
適切な時期に更新することは、エレベーターに限らず、すべての設備に当てはまります。

最近、エレベーターによる死亡事故、ロープ破損、強度の低い鋼材使用などの事件や不祥事が相次いでおり、信頼を大きく損なう事態に至っています。今年3月には、杉並区のまだ築2年にも満たない14階建てのマンションで、居住者がエレベーター昇降路内の異音に気づいてメーカーが調査したところ、メーンロープのストランド（ワイヤロープを構成する一つの単位で8本のストランドをより合わせて1本のロープを造っている）の1本が破断して機械室にある滑車に接触していたことがわかりました。この事件ではメーンロープを交換して復旧するまで6日間を要しました。この事件を受けて大手エレベーター会社5社が緊急点検したところ、41件のストランド破断が起きていました。

9月には複数の大手エレベーター会社から、予定していた鋼材（SS400）よりも強度の低い鋼材（SPHC：強度はSS400の3分の2程度）を使用していたとの報告が国土交通省にされています。大手エレベーター会社は製造委託先に鋼種管理を一任していましたが、製造委託先は鋼材検査の管理基準を持っていなかったり規格確認を行わなかったり、さらに再委託先にはSS400やSPHCの規格に関する知識もなく、鋼材の購入先はミルシート（検査証明書）を提出するよう要求されなかったと主張している始末です。

業界も国土交通省も再発防止に向けて対応を急いではいますが、ユーザーの信頼回復には相当の時間と努力を要しそうです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071026/512820/

ＨＰ管理員 2007年10月20日 (土) 09時19分 No.366

≪毎日新聞≫
＜労働時間外＞住み込み管理人の犬の散歩は私的行為　最高裁

　公私を区別しにくい住み込み管理人の労働時間の範囲が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第２小法廷（津野修裁判長）は１９日、「自分の飼い犬の散歩や通院も労働時間」と判断した２審・東京高裁判決を破棄し、審理を同高裁に差し戻した。小法廷は「散歩などは私的な行為で、住み込み業務に当然に伴う行為とは言えない」と述べた。

　原告は、マンションの住み込み管理人だった埼玉県内の女性。午前９時～午後６時の勤務時間外も、ゴミ置き場の開け閉めや無断駐車の確認といった業務を指示されたとして、マンション管理会社に割増賃金を求めて提訴。１、２審とも女性側主張に沿って早朝・深夜の時間外労働を認め、２審は「住み込み業務は日常生活と一体。勤務時間中の散歩や通院も長時間でなければ労働時間」と約６４０万円の支払いを命じていた。

　小法廷は「勤務先の指揮命令下にあれば労働時間」との最高裁判例に従い、散歩などは労働時間ではないと判断。労働時間や割増賃金を算定し直させるため差し戻した。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071019-00000082-mai-soci

ＨＰ管理員 2007年10月24日 (水) 19時26分 No.373

≪マンション管理新時代≫
【判決】マンションの住み込み管理員、平日は待機時間も労働時間と認定、最高裁

断続的に実作業に就いているケースが多い住み込みのマンション管理員の労働時間をめぐって、最高裁がこのほど初判断を下した。

東京・北区の分譲マンションに住み込み管理員として勤務していた夫婦が管理会社を相手取り、残業代（割増手当）の支払いを求めていた訴訟の上告審で、最高裁判所第二小法廷（津野修裁判長）は10月19日、管理員室の隣の居室に待機している平日の早朝・深夜も管理会社の指揮命令下に置かれていれば労働時間であると認める一方、休日は実働時間に限って労働時間と認める主旨の判断を示した。

原告は1997年3月から2000年9月（夫は死亡時の同年6月）まで、東京・北区の分譲マンション（13階建て、126戸）の住み込み管理員として勤務していた。同マンションは3～13階が住戸、1,2階はスーパーマーケットなどの店舗・事務所として賃貸され、管理員の住み込み用の居室が管理員室の隣に用意されていた。

管理委託契約では、管理員は住み込みとすること、執務時間は午前9時から午後6時までとすること、休日は日曜日、祝日および管理員の有給休暇の日とすること、執務場所は管理員室とすることが定められていた。
管理会社は夫婦をともに管理員として雇用。基準内賃金のほか、割増手当（残業代）に充当する趣旨で、特別手当として夫に月額1万5000円、妻に同1万円を支払っていたが、夫婦は管理会社の就業規則で定めている割増手当の一部が未払いであると主張して訴訟を起こしていた。

二審の東京高裁判決（2004年11月24日）は、管理会社の就業規則で法定外休日とされていた土曜日も平日同様に午前7時から午後10時まで夫婦2人で勤務していたこと、休日の日曜日は夫婦のうち1人が同じ時間帯に勤務していたこと、病院への通院や犬の散歩は住み込みの状態であることを考慮すれば管理会社の指揮命令下から離脱していないこと──など原告側の主張を広く認めたが、管理会社側の上告を受けた最高裁は今回、この判決を破棄し、労働時間の算定をやり直すよう審理を差し戻した。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071022/512602/?P=1

ＨＰ管理員 2007年10月24日 (水) 19時27分 No.374

≪マンション管理新時代≫
【判決】マンションの住み込み管理員、平日は待機時間も労働時間と認定、最高裁

判決文によると、管理会社は管理員夫婦に対して、午前9時から午後6時の所定労働時間内に、1）管理員室での受付など、2）1階の店舗に納品される商品を収納したコンテナの台数の確認、3）水道水の以上の有無の点検、4）建物内外の巡回、5）自転車置場の整理、6）リサイクル用ごみの整理、7）工事業者や来訪者の駐車依頼への対応、8）宅配物等の受け渡し、9）管理日報・管理業務報告書の記載その他報告などの業務──を行うように指示していた。

また、平日の午前9時以前、午後6時以降についても、1）管理員室の照明点灯（午前7時）、2）ごみ置場の扉の開錠（午前7時）、3）テナント部分の冷暖房装置の運転開始（午前8時30分）、4）テナント部分の冷暖房装置の停止（午後8時）、5）無断駐車の確認および発見後の対応（午後9時）、6）ごみ置場の扉の施錠（午後9時）、7）管理員室の照明消灯（午後10時）──を行うよう指示。所定労働時間外でも、住民や外来者から宅配物の受け渡しなどの要望があった場合には随時対応すべき旨を記載した業務マニュアルを併せて手渡していた。

さらに、土曜日については平日と同様の業務を1人が行い、翌週の平日の1日を代休に当てるよう指示して夫婦の承諾を得ていた。日曜・祝日については、管理員室の照明の点消灯とごみ置場の扉の開閉のみを指示していた。

実際には管理員夫婦は所定労働時間内に行うよう指示されていた業務を時間外に行うこともあり、休日も住民からのインターホンの呼び出しに応じ、居住者不在時の書留郵便、宅配物の受け渡し、駐車の指示、自転車置場の整理、リサイクル用ごみの整理などの業務に従事していた。代休を取ることはなかった。

最高裁は今回、平日の午前7時から午後10時までの時間（正午からの1時間の休憩時間を除く）については、2人が管理員室の隣の居室にいる場合でも管理会社の指揮命令下で待機している状態にあり、すべて労働基準法上の労働時間に当たる、と判断した。

一方、土曜日は、平日と同様に午前7時から午後10時まで（正午からの1時間の休憩時間を除く）のすべてが時間外労働時間に当たるが、勤務は両者間の契約どおり1人で行っていたとみなして労働時間を算定すべきとして、高裁判決を覆した。
また、日曜日・祝日は、管理員室の照明の点消灯とごみ置場の扉の開閉以外の時間は待機を命じられていた状態とはいえないとして、労働時間は管理会社から明示・暗示された業務に従事していた実働時間に限るべきであるとした。

さらに、時間外に病院に通院したり犬を散歩させたりしていた行為は管理員業務に当たらない私的行為であり、たとえ住み込みであっても労働時間には当たらないと判断。これらに要した時間を控除して時間外労働時間を算定し直す必要があるとして、審理差し戻しを決定した。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071022/512602/?P=2

マンション温泉に細菌　レジオネラ　東京・足立、指針の最大８９００倍ＨＰ管理員 2007年10月23日 (火) 14時14分 No.370

≪東京新聞≫

　全国で温泉付きのマンションやホテルを開発しているアパグループ（東京都港区）が「全邸天然温泉付マンション」として分譲した「アパガーデンコート綾瀬」（足立区綾瀬七、七十七戸）の循環式温泉給湯設備から、国が定めたレジオネラ症防止指針の最大八千九百倍のレジオネラ属菌が検出されていたことが分かった。検査した足立保健所は「レジオネラ症発生の恐れがある」として、管理組合に温泉給湯の中止を助言。九月十四日から給湯が中止されたままになっている。

■アパ分譲、管理に不備か

　足立保健所によると、六月に渋谷区の温泉施設であった爆発事故を受けて足立区内の温泉施設の実態を調査。同マンションでも、管理組合に承諾を得て九月四日に温泉給湯設備の四カ所から採水し、レジオネラ属菌について調べた。

　その結果、貯湯槽や浴室の蛇口など三カ所から指針の最大千七百倍のレジオネラ属菌を検出。うち二カ所から十三日に再び採水し、八千九百倍と五千百倍を検出した。

　アパグループは現地の地下約七百メートルで温泉を掘り当て、二〇〇五年八月にマンションを完成させた。温泉給湯設備を含めた全体の管理は、管理組合がアパグループの企業に委託している。

　温泉給湯設備は、くみ上げた温泉を二酸化塩素消毒器に通して加温。ポンプで貯湯槽から各戸につながる配管に温泉を循環させている。使われた温泉は排水され、使われなかった温泉は配管を通って貯湯槽に戻り、再び配管に送られている。

　国のレジオネラ症防止指針では浴槽水などを人が直接吸引する恐れがある場合は、レジオネラ属菌の目標値を百ミリリットル中十個未満としている。

　同マンションの設備は二酸化塩素で消毒してレジオネラ属菌の増殖を抑える仕組み。足立保健所は、二酸化塩素の濃度管理に不備があり、菌が増殖したとみている。

　同保健所は、温泉給湯設備の再開には貯湯槽や配管を洗浄した後に再検査し、レジオネラ属菌が検出されないことを確認する必要があるとしている。各戸とも水道水を使えば今も入浴できる。

　アパグループの元谷外志雄代表は「原因究明と安全対策が必要と考えて使用を一時停止した。時間がかかっているが真摯（しんし）に対応している。併せて、ほかの物件でも同様の問題が発生しないよう、調査を進めている」と話している。

＜メモ＞レジオネラ属菌　土壌菌の一種で、土や淡水の中に広く生息する。給湯器や循環式風呂などで繁殖し、水しぶきを吸い込んで肺に入るなどして感染することがある。免疫力の低下した人ほどかかりやすく、集団発生が特徴。この菌の感染による発病をレジオネラ症という。２００２年には宮崎県の温泉施設で集団感染が発生し、７人が死亡した。

http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2007102390070303.html

東芝製エレベーターに設計より弱い鋼材、学校などに設置ＨＰ管理員 2007年10月20日 (土) 09時27分 No.367

≪読売新聞≫

　国土交通省は１９日、２０００年１１月～今年９月に製造された東芝エレベータ（東京都品川区）製エレベーター４２３基について、ワイヤロープの巻き上げ機を支える部材に設計より強度の弱い鋼材が使用されていたと発表した。

　フジテック製エレベーターの強度不足発覚を受けた調査で明らかになった。東芝エレベータは、いずれも建築基準法上の強度基準は満たしているとしているが、同省では同社を厳重注意するとともに、都道府県などに、強度を確認するよう指示した。

　同省によると、エレベーターの設置場所は、オフィスビルや小中学校が多く、病院や駅舎も含まれている。

　問題の鋼材は、部材製造の再委託を受けた機械部品製造業「錦中央工業」（東京都立川市）が東京都内の鋼材卸売会社に発注したもので、東芝エレベータの指定した鋼材に比べ３分の２程度の強度しかなかった。東芝エレベータも検査証明書などで指定通りの鋼材かどうか確認していなかった。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071019-00000215-yom-soci

札幌の集合住宅などで灯油の盗難が続発　屋外タンク狙い、ローリー横付けＨＰ管理員 2007年10月19日 (金) 15時47分 No.364

≪北海道新聞≫

　今冬の灯油高騰が話題となる中、札幌市内の集合住宅や事務所の戸外に設置されたタンクから灯油が大量に盗まれる事件が多発していることが分かった。北海道新聞が十八日に灯油販売各社に問い合わせたところ、九月以降二十件の発生を確認。各社の見方では、タンクローリー車で一度に五百－九百リットル程度を抜き取る大胆な手口による組織的犯行の可能性が強い。高騰する灯油の“商品価値”に目を付け、安値で業者に転売している可能性もあり、業界は防犯装置設置などの対策に追われている。

　盗難は、顧客の「ストーブがつかない」との苦情などから判明。白石区で十件、南区四件、中央区三件、東区二件、豊平区一件が確認された。一戸建て住宅の報告はない。

　灯油販売大手のエア・ウォーター・エネルギー（札幌）によると、九月十八日から十月十五日にかけ、供給先のアパート六棟の容量四百九十リットルまたは九百八十リットルのタンクから、一度に四百七十六－八百五十リットルの灯油が盗まれた。中央区の一棟では、九百八十リットルタンクを満杯にした一週間後に空に。通常使用量から考え、少なくとも八百五十リットル（ドラム缶約四本分、六万八千円相当）が消えた計算。

　一高たかはし（札幌）の供給先でも九月二十八日から十月十七日までに五件の盗難が発覚。一件はマンションで、残り四件は事務所だった。同様の報告は北海道エナジティック（同）で一件、別の販売業者でも二件あった。札幌ガス（同）は六件の供給先で発生した類似例を調査中。消えた灯油量はドラム缶で持ち去るのも困難で、タンクローリー車を横付けしてホースで抜き取る手口しか考えられないという。被害者の大半は道警に被害届を提出した。

　灯油タンク製造のホクエイ（札幌）によると、タンクのふたは誰でも開けることができるが、盗難防止カバー（約九千円）の設置はほとんどないのが実情。エア・ウォーター・エネルギーは事件を契機に札幌市内のアパートの自社設置タンク約千カ所にカバーを取り付ける方針。一高たかはしは市内の灯油供給先三万軒に注意を呼びかける文書を配布、犯行が多い白石区内のタンクにカバーを付けることも検討している。

　札幌市消費者センターによると、市内の灯油平均価格は八○円を超え、二○○○年に比べ三〇円以上高い。エア・ウォーター・エネルギーの和田弘社長は「これほど大量で連続した盗難は初めて。給油作業と抜き取り作業の区別が付かないことを熟知した大胆かつ悪質な仕業だ」と憤る。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/55761.html

コープさっぽろ　灯油４円上げ最高値　札幌地区は７９円にＨＰ管理員 2007年10月16日 (火) 10時48分 No.361

≪北海道新聞≫

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は十五日、札幌地区の灯油価格（定期配達、税込み）を史上最高値の一リットル当たり七九円とするなど全道で四円値上げして需要期入りすることを明らかにした。二十九日から実施する。原油高騰で仕入れ価格が大幅に上昇しているのが値上げの主因。同生協の配達価格は全国の小売価格の指標となっており、他の販売業者が追随値上げするのは確実だ。

　新価格は前年同期に比べて七円（９・７％）高い。道内の標準的な世帯は灯油を年間千九百リットル消費するとされており、一万三千三百円の支出増となる計算。同じ石油製品であるガソリンのほか、日用品、食品など生活必需品の値上げに苦しむ家計に、さらなる打撃を与えそうだ。

　価格改定後の最も安い地区は札幌、江別、北広島などの七九円。最も高い地区は稚内、根室、松前などの八四円。同生協の札幌地区でのこれまでの最高値は昨年二月の七六円、最安値は一九九○年代中盤の三五円。

　同生協は毎年十月中旬に需要期価格を決めており、その後の仕入れ値や需要動向に応じて改訂している。昨年は五月に決めた七五円を据え置いて需要期入りし、十月二十六日に三円下げて七二円とした。その後、暖冬による需要低迷に対応して六九円（今年一月）、六六円（二月）と下げていた。

　石油情報センター（東京）の石油製品市況週動向調査によると、十月九日現在の道内灯油平均価格は前年同期比一・六円安い八三・二円。札幌市消費者センターの調べでは、十日現在の札幌地区の平均価格は同○・三円高い八○・四円。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/55176.html?_nva=13

ＨＰ管理員 2007年10月19日 (金) 15時41分 No.363

≪北海道新聞≫
今冬の道内　灯油は８０円超で推移　元売り側が見解（10/19 08:29）

　石油元売り各社でつくる石油連盟（東京）は十八日、札幌市内で道内報道各社と懇談し、道内の今冬の灯油小売価格が一リットル八○円を超える高値で推移することが確実であるとの見方を示した。また、仮に需給が逼迫（ひっぱく）した場合には、輸入することで安定供給に努める考えも明らかにした。

　同連盟を代表して江上朝之（ともゆき）・昭和シェル石油取締役広報部長が「原油高騰による卸価格の値上がり分を（小売業者が）コストとして回収することになるため、灯油価格は上がっていくことになると思う」と述べた。

　灯油をめぐっては、価格形成に大きな影響力を持つ生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が、二十九日から札幌地区で同七五円を七九円に引き上げるなど全道で四円値上げすることを決定。原油高騰を受けて元売りの卸価格も十一月に大幅値上げされることが確実視されており、「今冬は八五－九○円で推移する」との観測もある。

　道内の八月末の灯油在庫は前年同期比１４・３％少ない五十四万九千キロリットルと、道内の灯油貯蔵能力七十五万キロリットルを２６・８％下回っている。石油連盟側は「現在、在庫積み増しに努めている。増産しきれなかった場合は、輸入品を確保することも含めて供給に万全を期し、元売りの社会的責任を果たしたい」と説明した。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/55780.html

管理組合に専門家の知恵ＨＰ管理員 2007年10月16日 (火) 09時17分 No.360

≪YOMIURI ONLINE≫
【マンション快適ライフ】ホールに私物、役員報酬…どうする

　マンションの管理組合を支援しようと、自治体や関係機関などがマンション問題の専門家を派遣したり、専門家との会合を開いたりする取り組みが広がっている。管理組合の役員はマンション所有者が持ち回りなどで務めるため、建物の維持管理などの問題に詳しいとは限らない。そこで役員が困った時に、プロの知恵を貸そうという仕組みだ。

　「エレベーターホールに放置された自転車は撤去可能か」「管理組合の役員報酬は払うべきか」――１０月７日午前、横浜市都筑区にあるマンション管理組合の役員が、自分たちのマンションに関する課題を次々に挙げた。それに対し、同区在住のマンション管理士、藤尾和弘さんが「撤去できます。共用部分に私物は置けない規則になっていますから」「役員は輪番制のところが多いので、ほとんどが報酬なしですね」と答えた。

　これは、管理組合の役員が専門家に相談したり、他の組合と情報交換したりできる交流会。横浜市が市内のマンション関係団体と協力して行う「マンション管理組合サポーター事業」の一環で、市内１８区で毎月１回開かれている。

　都筑区で築１０年のマンション管理組合役員をしている男性は「役員になってからマンション管理の本を読んだが、わからないことも多い。専門家のアドバイスを直接聞ける機会が、定期的にあるのは助かります」と話す。

　個々の管理組合に専門家を派遣する取り組みもある。マンション管理センター（東京）は今年７月から千葉県の市川、浦安など５市で、１０月から東京都の江東、練馬など６区で、マンション管理士の派遣事業を始めた。

　管理組合の運営方法や長期修繕計画の立て方など、管理組合が抱える問題を一つ選んで申し込むと、マンション管理士が管理組合を訪問し、具体的にアドバイスする。料金は無料。同センターは「総会や理事会の開催数などから管理組合の運営状況を診断し、どう改善すればよいか助言することもできます」と話す。

　専門家派遣サービスは、東京都や神奈川県、大阪府、神戸市など、多くの自治体や関係機関が行っている。

　例えば、東京都防災・建築まちづくりセンターの「分譲マンション管理アドバイザー制度」では、東京都内のマンションの区分所有者であれば、管理組合としてだけでなく、個人で相談するために申し込むこともできる。

　アドバイザーはマンション管理士や一級建築士などの資格を持つ。管理組合の運営や財務、修繕計画の作成などに関する個別具体的な相談について、１回２時間で２万１０００円で適切なアドバイスを受けられる。

　こうしたサービスが広がる背景には、マンション管理に関する居住者の意識の高まりがある。住宅コンサルタントの平賀功一さんは「管理を管理会社任せにしないという考えが、住民の間に浸透してきた。それに伴い、外部の専門家の知恵が求められるようになってきた」と言う。

　ただし、管理の主体はあくまでも管理組合にあることは意識しておきたい。「外部の声は『セカンドオピニオン（別の専門家の意見）』として活用してほしい」と平賀さんは話している。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071016hg01.htm

＜構造計算＞１級建築士が偽装…１０都県４６物件、調査へＨＰ管理員 2007年10月16日 (火) 08時59分 No.357

≪毎日新聞≫

　国土交通省は１５日、横浜市西区で建設されていた分譲マンションで、構造計算の偽装が見つかったと発表した。販売前に建設が中止され、横浜市が耐震強度を調べている。構造計算をした「藤建事務所」（埼玉県八潮市）の遠藤孝・１級建築士（６０）は、横浜市の調査に対して「時間がなかったので偽装した。後で修正するつもりだった。ほかにも数件ある」と話しているという。建築士が偽装を認めたのは、姉歯秀次・元１級建築士（５０）＝東京高裁で公判中＝に次いで２例目。

　遠藤建築士は、判明しているだけで１０都県４６物件の構造計算をしており、各自治体が再計算を急いでいる。

　偽装されたのは「積水ハウス」（大阪市北区）が建築していた「グランドメゾン横浜紅葉坂」（仮称、鉄筋コンクリート９階建て、５棟）で９９戸が入居予定だった。設計者の「松田平田設計」（東京都港区）が構造設計を委託した「構造計画研究所」（中野区）から、藤建事務所が再委託された。６月１８日に着工したが、民間の住宅性能評価機関が構造計算書を点検し、８月末に「偽装の疑いがある」と同省に通報した。

　判明した偽装は１６７カ所。うち１６１カ所は地震の際に破断する恐れのある耐力壁や柱を、破断しないものとして入力。６カ所は耐力壁の断面計算で「ＮＧ」（不可）となった部分に「ＯＫ」（可）の文字を切り張りしていた。

　３月に建築確認申請され、民間確認検査会社「東日本住宅評価センター」（横浜市鶴見区）が６月１２日に建築確認した。構造計算のチェックを厳しくした改正建築基準法施行（６月２０日）を控えた時期で、遠藤建築士は横浜市に「（改正法施行までに）時間がなかった。つじつま合わせでやった」と説明しているという。

　国交省によると、遠藤建築士の関与が判明している物件は▽東京１４▽神奈川１１▽埼玉９▽千葉５▽岐阜２▽茨城、長野、福井、鳥取、愛媛各１。３８物件が共同住宅、６物件が公共建築、飲食店と老人介護施設が各１物件。このうち最も古い建築確認は９６年９月。遠藤建築士は埼玉県の調査に対しては、８９年以降、マンションを中心に６７件の構造計算をしたと説明している。【高橋昌紀】

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071015-00000094-mai-soci

ＨＰ管理員 2007年10月16日 (火) 09時00分 No.358

　◇「設計をやり直す」…積水ハウス

　今回の問題に対し、積水ハウス広報部は「藤建事務所とは取引がなく、初めて名前を知った。問題の指摘を受けた時点で自主的に工事を中止しており、今後、設計を一からやり直す」としている。松田平田設計横浜事務所は「藤建事務所に再委託されたことは知らなかった。建築主に対して、また社会的に責任を痛切に感じている」と説明している。

　構造計画研究所によると、遠藤建築士は約２０年前に同社から独立。同社コンプライアンス部は「自主検証では必要な耐力がある構造設計と判断している。過去５年間、遠藤建築士への委託は他になく、偽装への関与は一切ない」と説明。また東日本住宅評価センター担当者は「見落としがあった。大変申し訳ない。対策委員会を設置したい」と話している。【鈴木泰広、鈴木一生】

　◇解説…確認制度の不備、徹底的な調査を

　今回判明した構造計算の偽装は、建築基準法が改正されて審査が厳しくなることを意識し、駆け込み申請した疑いがある。従来の建築確認制度の不備を改めて印象付けた形だ。

　６月２０日に施行された改正建築基準法では、建築確認の際、１級建築士や大学教授ら「適合性判定員」による構造計算書の「再審査」を義務付けた。改ざん防止機能付きの計算プログラムも導入し、審査期間も２１日間から最長７０日間に延長。書類に不備があった場合、原則修正を認めず再申請しなければならない。

　建築業界はまだ制度改正に適応できず、日本建設業団体連合会によると、改正法施行後の７月の受注実績は、前年同月比１６．３％減の７３２０億円。建材メーカーなどへの悪影響も懸念され、国は相談窓口設置など対策を取っている。

　冬柴鉄三国土交通相は法改正直後、耐震偽装について「今後、絶対起きない」と自信を見せた。だが、同省幹部は１５日の会見で「姉歯事件があったにもかかわらず、こんなことをしていたとは」と嘆く。法改正前の「すき間」を突かれたもので、徹底調査が必要だ。【高橋昌紀】

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071015-00000094-mai-soci

ＨＰ管理員 2007年10月16日 (火) 09時09分 No.359

横浜市内の物件における構造計算書の偽装とその対応について
≪国土交通省≫

　国土交通省では、横浜市内の建築物について、構造計算書が偽装されている可能性があるとの情報提供を受け、特定行政庁である横浜市に通報し、調査を進めてきました。
　今般、横浜市より偽装の事実について報告がありましたので、下記のとおり公表します。

物件概要

物件名（仮称）グランドメゾン横濱紅葉坂計画
地名地番神奈川県横浜市西区宮崎町５８番１、６０番２
建築主積水ハウス（株）
設計者（株）松田平田設計（構造設計は（株）構造計画研究所に委託）
構造設計者（有）藤建事務所（（株）構造計画研究所から再委託）
確認年月日平成19年６月12日
※改正建築基準法の施行日（６月20日）以前の確認
確認を行った機関（株）東日本住宅評価センター

経緯

(1)８月30日に、ある登録住宅性能評価機関から国土交通省に対し、住宅性能評価申請中の１の物件の構造計算書において偽装の疑いが見られるとの通報がありました。これを受けて、国土交通省から所在地の特定行政庁である横浜市に対し通報を行い、偽装の有無及び耐震性について調査を要請しました。

(2)９月20日に、横浜市から国土交通省に対し、調査状況の中間報告があり、偽装の疑いが強まったため、構造設計者の一級建築士事務所を所管する埼玉県に通報を行い、９月21日、埼玉県が事務所を立ち入り調査し、関与物件リストの作成を開始しました。

(3)９月26日、埼玉県から国土交通省に対し、第１次の関与物件リストが提出されたため、９月28日、関係特定行政庁に第１次リスト約50物件の調査を要請しました。

(4)本日10月15日、横浜市から国土交通省に対し、１の物件の偽装の事実について報告がありました。なお、１の物件の耐震性については、横浜市で検証中です。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071015_.html

業務上横領の管理会社は契約解除 sugana 2007年10月15日 (月) 13時37分 No.355

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「管理委託を受注していた管理組合の修繕積立金を横領」した管理会社が契約を解除された

　当然と言えば、当然の話ですが、管理委託をしていた管理会社が修繕積立金会計の口座から金８００万余円を業務上横領していました。
　ある区分所有者が「大規模修繕工事を総会決議で決めていながら、管理会社と理事長が引き延ばしを図っている」ことに疑問を持ち、会計書面の閲覧を請求しました。

　その結果、別口座を作って修繕積立金会計から８００万円円を、３年間に渡り横領していた事実を突き止め、管理会社もその事実を認めました。
　当該区分所有者は、直ちに告訴を検討しましたが、刑事告訴を予想し全額返還したため、訴える利益が無く適正化法に基づき国土交通省には、この不正の経過について通告いたしました。当該会社は二度に亘り調査を受けたところであり、監督処分が出されることになるでしょう。

　さて、このような不正を行うに至った経緯は、当該管理組合は区分所有者はほとんど入居していず、運営は全て管理会社にお任せ状態で、このような不正な管理がまかり通る土壌がありました。

　今回の問題を区分所有者に明らかにして、適正な管理を行うために有志が立ち上がり、区分所有法に規定されている五分の一以上の組合員による臨時総会を招集請求いたしました。今まで、総会と言っても３～４名程度の参加が、総会当日１２名参加して激論になったそうです。

　その結果、圧倒的多数で「管理委託契約の解除と役員の解任、等を決議」いたしました。
　今後の運営がどのようになるのか興味があります。

　

ＨＰ管理員 2007年10月13日 (土) 18時12分 No.354

ＲＥ；ペット飼育に関する件

太田さん、はじめまして

規約というのは、各マンション毎に違うものです。
ですから、『私のマンションでは、購入時にペット禁止と規約にありました』というだけでは、どのような内容の規約なのか？正確な判断は出来ません。
正確な規約・使用細則・総会議事録等の内容を記載していただければ、違った返事をできるかもしれませんが、一般論としてお話します。

規約の内容が「犬・猫等の動物を飼育してはならない。」となっていて、『購入時から何件かは（犬・猫）を飼育していましたので平成９年に細則として一代限りと認めました。』という事であれば、貴マンションの皆さんの話し合いの総意として、将来的に全てのペットを排除しようと決めたのではないでしょうか？

ですから、他の皆さんの同意を得ずに『フェレットを購入して飼育している』のでしたら、規約違反となるように考えられます。

繰り返しますが、規約というのは、各マンション毎に違うものです。ですから、条件付でペットＯＫのマンション、ペット禁止のマンションといろいろあります。
規約というのは、そのマンションにお住まいの方々の総意で決めているので、『フェレットを飼育している』ことに賛同される方が多ければ（規約の変更は3/4以上の賛成）、許されるかもしれませんし、ペットは嫌だという方が多ければ、『フェレットを飼育している』ことは許されないでしょう。

理事長の業務上横領 sugana 2007年10月13日 (土) 03時41分 No.352

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管理組合の「理事長の横領事件」や「組合員の共同の利益に背く事件」の相談事が増えております。

　このような問題は、相談する方も心地よくないと思いますが、相談される方も、乗り気がしませんね。管理組合内部の問題は、適正な処理がされても、どうしても感情問題が絡み後年度まで引きづる事が多いのです。

　今回の相談事も「理事長が、管理組合の決算に当然計上しなければならない、マンション館内のジュウース等の売り上手数料を横領したという」ものです。

　まず、解決は事実の解明が必要でしょう。その事実が明らかになり、管理組合にとっての損害金が発生していれば当然返還すべきところであります。

　しかし、問題の本質は、何故そのような問題が発生するような管理体制にしていたのかというこどてはないでしょうか。理事会の当事者能力が問われています。

　今後、このような不祥事が発生させないためにも、理事会は、問題の詳細を調査して組合員に全てを明らかにすべきであり、その中から教訓を学び二度とこのような問題が起こらないような管理と運営を確立することでしょう。

　ここで、問題なのは、事実横領がされていれば、その当事者に最大の問題があり、損害金の返還は当然であります。
　しかし、当事者の追及のみに問題を歪曲しないことが重要であり、本人の謝罪の基、今後の適正な管理をどのように勧めるのかという議論を勧めることが肝要であります。

屋根防水は施工面積1m2当たり3000～4000円が中心、建設物価調査会のマンション改修工費調査ＨＰ管理員 2007年10月11日 (木) 11時59分 No.348

≪マンション管理新時代≫

建設物価調査会はマンション改修工事費の第3回調査の結果をこのほど発表した。それによると、サンプル数が比較的多い屋根防水工事（防水材の施工）では施工面積1m2当たり3000～4000円が、施工数量単価のほぼ中心的な価格帯だった。1戸当たり単価に換算すると1万～2万円の範囲だった。下地処理や笠木設置などの費用も含めた屋根防水工事一式の中心的な価格帯は、1戸当たり4万～6万円という結果が出た（表参照）。

このほか、サンプル数が比較的多い工事としては、外壁修繕工事が1戸当たり20万～30万円、シーリング工事が施工距離1m当たり750～1000円（1戸当たり4万～5万円）、外壁塗装吹き付け工事が施工面積1m2当たり1000～1500円（1戸当たり7万5000～10万円）だった（表参照）。

屋根防水工事一式の工事費と、対象となるマンションの階数には、階数が多いほど工事費は割安になるという相関性が認められた。相関性の強さは中程度だった（図1参照）。

3本の曲線は屋根防水工事費とマンションの階数との相関性を表す。中心の線は回帰曲線、その上下の線は標準偏差を表している。相関性を示す数値「R2乗」は0.2219で、相関性の強さ（最大値は1）は中程度だった（資料：建設物価調査会）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071010/512134/

ＨＰ管理員 2007年10月11日 (木) 12時03分 No.349

≪マンション管理新時代≫

外壁修繕工事については、マンションが大規模になるほど工事費は割安という相関性が、弱いレベルで認められた（図2、図3参照）。

3本の曲線は延べ床面積1m2当たりの外壁集工事の価格とマンションの延べ床面積との相関性を表す。中心の線は回帰曲線、その上下の線は標準偏差を表している。相関性を示す数値「R2乗」は0.1589で、弱い相関がみられた（資料：建設物価調査会）

3本の曲線は延べ床面積1m2当たりの外壁集工事の価格とマンションの住戸数との相関性を表す。中心の線は回帰曲線、その上下の線は標準偏差を表している。相関性を示す数値「R2乗」は0.0901で、弱い相関がみられた（資料：建設物価調査会）

同調査会は、マンション改修の設計、工事監理と、改修工事に先立つ劣化状況の診断の各費用についても調査した。これらの費用を合計した「診断・設計費」は、平均すると延べ床面積1m2当たり593円となった。面積が大きくなるほど割安になる相関性が、中程度の強さで認められた（図4参照）。

3本の曲線は延べ床面積1m2当たりの改修設計・工事監理および改修前診断の価格と、延べ床面積との相関性を表す。中心の線は回帰曲線、その上下の線は標準偏差を表している。相関性を示す数値「R2乗」は0.2448で、中程度の相関を示した（資料：建設物価調査会）

調査は、2004年～06年に行われたマンション改修工事のサンプルを、工事を手がけた建設会社や設計事務所、工事の発注者から集めて実施した。サンプル総数は603件で、内訳は分譲マンションの工事が54.6％、賃貸マンションの工事が39.5％など。サンプルになったマンションの竣工時期は1990～95年が最も多く、約半数の物件は戸数が20～100戸だった。

＜関連サイト＞
建設物価調査会のウェブサイト
http://www.kensetu-bukka.or.jp/top.html

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071010/512134/?P=2

「信託」を活用した管理方式の魅力と課題を整理するＨＰ管理員 2007年10月07日 (日) 09時50分 No.345

≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫

住生活基本法が掲げる良質な住生活の実現とは裏腹に、経年マンションの管理組合には組合運営を妨げる数々の障害が散見されるようになっている。居住者の高齢化や賃貸化、さらには、建物あるいは設備の老朽化などがその典型例で、組合員だけでは対応しきれない現実が目の前まで押し寄せている。そうした中、「信託」を活用した管理方式が対応策の１つとして検討され、新たな組合運営への一助となることが期待されている。はたして、信託を活用した管理方式とはどういうものなのか？……　今回は、その魅力と課題を探ってみることにする。

■誕生から半世紀　分譲マンションの「光」と「影」が交錯する

・役員のなり手不足に悩む管理組合は全体の80％
・修繕積立金が不足している管理組合は43％
・誰にも気付かれずに自宅マンションで死亡する１人暮らし老人は全体の18％

　これらの数字は日本経済新聞社が06年秋、築20年以上のマンション管理組合を対象に行なったアンケート調査の結果だ。全国519の管理組合（世帯数で６万244戸）が回答を寄せており、その約８割で役員が見つからず、４割以上が積立金不足に悩み、そして、２割弱が高齢者の孤独死をマンション内で経験したことのある管理組合であることが分かった。

　振り返ること半世紀前、日本にマンションが誕生した当時は、誰もが“高嶺の花”とあこがれ、「いつかは暮らしてみたい」と羨望（せんぼう）した夢のマンション。「たたみ生活」から「イス生活」へと、日本の住文化までをも変えるインパクトを持っていた。そして、現在では10世帯に１世帯が暮らすほど普及し、マンションは主要な居住形態としてすっかり定着した。

　ところが、「自分さえよければ」といった自己中心的な考え方や、無知・無関心による意識の低さが災いし、また、組合員が年齢を重ねたことでマンパワーも低下。さらに、私有財産であるが故に行政の対応（支援）も後手に回ったことで、アンケート結果に見るような現実が突きつけられることとなった。もし、住生活基本法がもう数年早く誕生していれば、状況は変わっていただろうと悔やまれる。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

ＨＰ管理員 2007年10月07日 (日) 09時51分 No.346

■現在の管理方式では、管理組合と管理会社は「委任」の関係

　そこで、こうした事態を打開すべく検討され始めたのが、信託を活用した管理方式（以下、「信託方式」とする）だ。国土交通省などが設置した「不動産取引と信託法制に関する研究会」が06年３月にマンション管理におけるビジネスモデルを設計・取りまとめており、その中で以下の２つの信託方式（自己居住用）を示している。どのような内容なのか、順番に見ていくことにしよう。

（１）建物全体を１つの信託の信託財産とする方式
（２）区分所有権ごとに個別に信託を設定する方式

　まずは基礎知識として、「信託」そのものについて補足説明しておこう。そもそも信託とは、「自分（Ａ）」の「信頼できる人（Ｂ）」に自分の財産（財産権）を引き渡し、一定の目的に従って「ある人（Ｃ）」のために財産を管理・処分することをいう。専門用語ではＡを「委託者」、Ｂを「受託者」、そしてＣを「受益者」と呼び、それぞれの関係を整理すると下表のようになる。

　信託方式の基本的な考え方は、委託者が建物および敷地の利用権を受託者に信託し、信託受託者に一元的にマンションの保存・管理・変更の各行為を行なわせることにある。そして、その効果を受益者が得ることで、一通り完結する仕組みになっている。簡略化して言い換えれば、マンション住民が管理会社等にマンション管理を負託し、組合運営を良好に遂行してもらおうという考えだ。そして、信託設定の対象を「マンション全体」とするのが（１）で、区分所有権ごとに個別設定するのが（２）となる。

　こう説明すると、「これまでの管理方式と何も変わらないではないか？」と感じる人もいるだろう。確かに、表面上は違いが見えにくい。しかし、現在の管理方式は管理組合と管理会社が「委任契約」で結ばれており、あくまで「お願いする・お願いされる」だけの関係でしかない。つまり、信託の特徴である「リスク管理」という概念が存在しないのだ。

■信託方式の魅力は「リスク回避」効果　しかし、課題も山積み

　なぜ、ここにきて信託方式が検討されるようになったかというと、１つは不動産の証券化が浸透し、信託受益権（信託財産から配分される収益を手にする権利）の流通が促進されたことによる。そしてもう１つが、リスク回避効果の期待により、管理会社の倒産などに備えようという発想が広まったことが挙げられる。信託法により、受託者には信託財産（＝区分所有権や敷地利用権など）と固有財産の分別管理が義務付けられており、また、倒産しても信託財産は強制執行されないこととされている。そのため、たとえば管理会社（受託者）が修繕積立金等を横領したり、あるいは破たんしても、管理組合（委託者）は守られることになるのだ。つまり、安心かつ安定的な組合運営が可能となるわけだ。

　もちろん、本来の目的である管理会社の専門能力を活用したいという狙いも温存できる。こうした“いいとこ取り”ができることが、各界の注目を集めることにつながっている。しかし、解決しなければならない課題もある。

・信託方式の採用は前例がなく、その上、仕組みも分かりにくい。そのため、どうしてもなじみにくい側面は否定できない
・管理組合には「信託報酬」という新たな負担（出費）が発生する
・管理組合運営で重要となる区分所有法上の集会決議ルールが、信託方式になってもそのまま準用されるのかはっきりしない
・各区分所有者においても同様で、専有部分をリフォーム・賃貸・売却する場合などに受託者の同意を必要とするかどうか、といった取り決めが未整備となっている
・誰が瑕疵（かし）担保責任を負うのか、不明瞭な部分がある（民法では売り主とされている）

　時代のニーズにより検討が始められた信託方式、その期待値は大きいが、半面、整理しなければならない問題点も少なくない。現在、緊急事態に直面する管理組合が増えつつあるだけに、スピードを意識した制度構築が求められそうだ。

（住宅コンサルタント　平賀功一）

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

管理費等滞納者に区分所有法第５９条を適用できるか（その２）ＨＰ管理員 2007年10月06日 (土) 20時03分 No.344

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】　生活のルール（その四）では、区分所有法第５９条によって管理費等滞納者の区分所有権を競売することが出来るかという問題で、裁判所によって判例が分かれているということでした。

　私たち管理組合にとっては、未納者が多くなると管理費が不足するため、値上げという選択となり、私の２０戸ほどの小規模マンションでは、ほかの区分所有者が高額の管理費等を負担することになります。どうにかならないものでしょうか。

【答え】　マンションの管理組合や管理費等を正直に納めている人たちにとって、未納者がのうのうと生活していることに不満を募らせる人が多いのも事実です。

　あるマンションでは、未納者に“エレベーターに乗るな！”と申し入れたとも聞いています。勝訴判決を得た場合、未納者が部屋を他人に貸しているならば賃料を差し押えることが可能です。しかし、本人が居住し、自営業で給料をゼロとしているような人には、差し押さえできない場合もあります。ましてや、預金もなければ、銀行の債権差し押さえも空振りに終わり、本当に深刻な問題となっています。

　かつては動産執行といって、家財を差し押さえて中古業者に売り払ったものですが、時代は変わり、今では家財を買う人も少なく、差し押さえる側が粗大ゴミとして処分する費用を支払うことになってしまいます。

【質問】　それではどのようにして払わせるのですか。

【答え】　滞納者を競売によりマンションから出て行ってもらう方法として、区分所有法５９条の競売申立を行う方法しか残された道はないというのが最近の管理組合理事の一致した意見のようです。

　しかし、ここでも裁判例は分かれています。

　（１）千葉地裁　平成１５．８．２０決定

　７年間滞納し続けた未納者に対して管理組合が催告しても、裁判をしても支払わなかったケースです。

　管理組合は区分所有法５９条１項に基づき競売請求をし、民事執行法１９５条に基づき競売を申立てました。

　これに対して千葉地裁は、管理組合の未払管理費等の債権より優先する債権額（ローンの抵当権）が２７００万円あって、余剰が生じる見込みがないから民事執行法６３条２項で競売を取り消す決定をしました。

　（２）控訴審（東京高裁平成１６．５．２０判決）

　千葉地裁の原決定を取り消し、剰余主義の適用を否定しました。

　剰余主義とは、競売しても差し押さえ債権者（管理組合）に配当される余剰がない場合は、配当が来ない債権者の競売申立は無益な競売として認めないと云うものであります。

　この東京高裁の判決は、剰余の見込のない場合であってもマンションの権利関係の安定化の観点から担保権が売却され消滅すると考えるのが相当であるとして、区分所有法５９条にもとづき競売できると認定しました。

　（３）東京高裁　平成１８年１１月１日判決

　ところが同じ東京高裁でも構成する裁判官が異なる部で、区分所有法５９条の競売の要件が満たされていないとして管理組合敗訴の判決が出ました。

　この判決の要点は次のとおりです。

　（イ）　管理費の滞納は区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」であると先ず認定しました。

　（ロ）　しかし、次いで「管理費の未納をめぐる問題は本来、「先取特権」によって解決されるべきでものである」と認定しました。

　（ハ）　区分所有法５９条の競売は本来、「金銭債権の確保を図るための民事執行法の例外であるから、その適用は極めて局限されるべきである」と認定し、「先取特権の実行や財産一般に対する強制執行によっても満足することができない場合に５９条の競売は検討されるべきである」との判断基準を示しました。

　（二）　そして、「差し押さえられた物件には３０００万円の抵当権が設定されており、管理組合には配当が行かず、無剰余として取り消しとなることも想定される。抵当権の３０００万円は、現時点では相当程度減少して（支払われて）いる可能性があるにもかかわらず、管理組合は現時点の抵当権の債権額について何ら主張・立証しない。対象となった住戸の“時価”も主張・立証していない」と判断し、管理組合は敗訴しました。

【質問】　平成１８年の東京高裁の判決のように、条件というか基準を細かく出されてしまうと、管理組合は、滞納者から競落する新しい所有者に変えるための競売申し立ても出来なくなるとお先真っ暗になってしまい、方法が見出せませんね。

【答え】　しかし、平成１８年の東京高裁判決は、具体的に条件や基準を示しているので、大変な作業ですが、これを一つ一つクリアしていくことが大切です。

　先取特権については、優先する抵当権の残債務が物件の“時価”より高額であれば、不可能であることは証明できます。

　（ハ）については、滞納管理費等の支払い命令、勝訴判決など執行力のある正本をとって、それに基づき、給料債権、預金債権、動産執行などを行えば良いのです。

　（二）については、

　抵当権の残債務がいくらかを調べればいい訳ですから、裁判所を通じての調査嘱託を抵当権者にすることができます。

　また、この差し押さえ物件の「時価」は、近辺の不動産業者の評価値を求めれば算出しやすいと思います。

　以上のように、大変面倒な手続きですが、この条件を一つ一つクリアすることによって展望が開けると思われます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200710060164.html

マンション建替えの概要とマンション耐震化マニュアルなどをテーマにしたセミナー、10月31日に札幌市で開催ＨＰ管理員 2007年10月06日 (土) 12時00分 No.343

再開発コーディネーター協会と北海道まちづくり促進協会は、管理組合役員を対象とするマンション建替え・耐震化セミナーを10月31日（水）に開催する。このセミナーは将来の建替え検討に備えた情報提供と、それに関わる管理組合への支援を目的に毎年開催されている。今年はマンション建替えの概要とマンション耐震化マニュアルの紹介、また札幌市内の事例紹介、住宅金融支援機構のまちづくり融資について説明する。

日時：2007年10月31日（水）　14：00～17：00
場所：かでる2・7　710号室　（札幌市中央区北2条西7）
　　　※JR「札幌」駅下車　徒歩10分
　　　　札幌市営地下鉄「さっぽろ」駅、「大通」駅下車　徒歩8分

内容：1.早わかりマンション建替え（建替えの仕組みとアドバイザーの仕事）
　　　2.マンション耐震化マニュアルの紹介
　　　（再開発コーディネーター協会マンション建替えアドバイザー）
　　　3.建替えか、修繕かの判断について（札幌の事例）
　　　（再開発コーディネーター協会マンション建替えアドバイザー）
　　　4.マンション建替え（デベロッパー参加型）の事例紹介
　　　（再開発コーディネーター協会マンション建替えアドバイザー）
　　　5.マンション建替え・耐震改修に関する融資について）
　　　（住宅金融支援機構職員）

　　　テキストとして再開発コーディネーター協会発行「早わかりマンション建替え」と
　　　国土交通省発行「マンション耐震化マニュアル」を配布

定員：75人
参加費：無料
主催：再開発コーディネーター協会（マンション建替えアドバイザーネットワーク北海道）
共催：北海道まちづくり促進協会

http://www.mankan.or.jp/html/p03_02_01.html#20071031_sapporosi

住まい選びや住まいづくりの専門情報をネットで紹介、日本建築学会ＨＰ管理員 2007年10月05日 (金) 19時56分 No.341

≪マンション管理新時代≫

日本建築学会の専門部会、住まいづくり支援建築会議は10月3日までに、専門家がマンション購入の基本を解説する「新築マンションを選ぶときには」と、住まいづくりに関する相談をインターネットで受け付ける「住まいネット相談」の二つのサイトを開設した。

「新築マンションを選ぶときには」は、(1)住まいの場所を選ぶ (2)建物性能を見極める (3)長く住むために (4)資金と契約──の4章で構成する。研究者、実務者など19人が執筆にあたり、順次公開する。現在は第1章のみ公開している。

「住まいネット相談」は、ウェプサイト上の所定の相談フォームに相談内容を記入して送る。採用された相談に対して、同会議が登録会員から見解を募集、取りまとめて相談者にフィードバックする仕組みだ。採用された場合には、相談者は事前準備相談資料代として1000円を支払う。

住まいづくり支援建築会議は、構造計算書偽造事件の再発防止策の一環として、学会が2006年4月に創設した。住宅・建築に対する発注者、エンドユーザーへの情報発信や建築への理解を深めることを目的としている。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071004/512048/

公園の噴水遊びを騒音認定、「基準超す」と使用停止にＨＰ管理員 2007年10月05日 (金) 14時03分 No.338

≪YOMIURI ONLINE≫

　東京都西東京市緑町の「西東京いこいの森公園」の噴水で遊ぶ子供の声がうるさいとして、近くに住む女性が騒音差し止めの仮処分を申し立て、東京地裁八王子支部が噴水を使用してはならないとする決定を出していたことがわかった。

　決定は１日に出され、同市は翌２日から噴水を止めている。

　同公園は、旧東大原子核研究所の跡地を利用して、市が２００５年４月に開設した。敷地面積は４万４０００平方メートルで、噴水は、遊具などが置かれた広場の中にある。複数の噴水口から水が断続的に噴き出す仕組みで、水の間を縫って遊べるようになっている。

　決定書などによると、噴水と女性の家とは数十メートル離れている。都環境確保条例の騒音規制では、この地域の午前８時～午後７時の基準値を静かな事務所内に相当する５０デシベルと定めているが、市が観測したところ、噴水で遊ぶ子供の声は女性の自宅付近で６０デシベルと、基準値を超えたという。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071005-00000001-yom-soci

ＨＰ管理員 2007年10月05日 (金) 14時04分 No.339

≪ツカサネット新聞≫

最近、子供の足音や声をめぐる騒音問題がニュースに取り上げられている。マンション上階に住む幼児の足音を巡り、36万円賠償命令が下されたり、公園の噴水で遊ぶ子供の声が騒音認定され、西東京市の噴水が使用停止になったりしている。

マンション上階の子供の足音などが騒音として賠償判決が出た事例では、子供の父親の誠意のない姿勢も問題とされ賠償命令へ至ったのだと思う。「しつけ」が必要な部分も確かにあっただろう。私も１児の親であるが、自然な判決として受け取っている。

しかし、公園の噴水遊びはどうだろうか。
読売新聞の記事によれば、「都環境確保条例の騒音規制では、この地域の午前8時～午後7時の基準値を静かな事務所内に相当する50デシベルと定めているが、市が観測したところ、噴水で遊ぶ子供の声は女性の自宅付近で60デシベルと、基準値を超えたという」。

では、近所での工事や小学校の運動会などはどうなるのか？　そのたびに「うるさい」と感じる人がいたら、またデシベルを測って、基準値を超えたら工事や運動会を中止にするというのだろうか？　確かに法律上、基準の値を超えているとしても、近所に新しい仲間が増える喜び、子供たちの元気な姿を見られる地域の楽しみとして「前向きに対処」すべき範囲なのではないのか？　それは単に「我慢しろ」と言うのではない。時間制限を設けるにしろ、看板を設置するにしろ、停止する以外にも対処法があるはずだ。

確かに、噴水があれば子供は精一杯の大きな声を出して喜んで遊ぶだろう。「あまり大きな声をださないで」なんて、看板も噴水のある場所にしては違和感があるかもしれない。それゆえの使用停止だろう。でもこんな判決が世間にまかり通ったら、子供を持つ親は生きにくくて仕方がない。しつけにも限界はあるし、噴水で遊ぶのにしつけもないものだ。

そもそも、人間の声、しかも悪意のない子供の声を騒音と捕らえることにも、少し疑問を感じる。子供が嫌いな人もいるだろう。徹底的にしつけるべきだという意見もあるだろう。

けれど、あなたは子供のとき叫んだことがなかっただろうか？
噴水に興奮する気持ちに、少し共感はできないだろうか？
止まってしまった噴水に、子供の声があがることはないだろう。
そんな状況に「静かになってよかった」と感じるか、「さみしい」と感じるか…。

あたたかさを感じるのは後者だと思うのは、私だけだろうか。

(記者：茶々丸)

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071005-00000012-tsuka-soci

ＨＰ管理員 2007年10月05日 (金) 14時17分 No.340

≪ツカサネット新聞≫

近隣との騒音トラブルは、いまに始まったことではない。四六時中、大音量の音楽を流し、「ふとん叩き」でパンパン叩きながら「引越し！　引越し！」といやがらせをする「引越しおばさん」も有名になった。

このほど、マンションの上階に住む幼児が走り回る音がうるさく、下階の住民が注意しても、建物の構造のせいにしたりして、聞き入れてもらえなかった。そのため、240万円の損害賠償を求める訴訟に踏み切った。東京地裁は、上階の住民（現在は別のところに引越ししている）に36万円の支払いを命じた。

これを受けた街の声は、賛否両論。また、関連情報を調べていくと、同じような悩みを持つ人がけっこう多いことがわかった。共通点としては、直接苦情を伝えると逆恨みをされたり、その後の人間関係にひびが入るおそれがあるから、がまんせざるを得ないということだ。

私の住むアパートの規約には、「住民同士のトラブルは当人同士で解決するように」と記載されているが、それには騒音のよるものも含まれているのだろうか。

生まれたての赤ちゃんの泣き声や幼児のむずかる声は、成長過程にあるものだから納得がいく。しかし、明らかに聞き分けができる年代になっても「しつけ」ができていないと、近隣の「堪忍袋の緒」も切れてしまうかもしれない。

しかし、耳障りなのは子どもの出す音だけではない。なにげない生活音が隣近所に響くことはよくあること。隣の音が聞こえてくるということは、逆にいえば、ひとり暮らしの私の生活音も近隣に聞こえているということだ。そのため、電子レンジの音（チンではなく、ピーピーと5回鳴るタイプ）を寸前で止めるなど、自分なりに気を遣っている。

また、電話や来客の対応にも神経を遣う。まさか、面と向かって「小さい声で話して」とはいえないので、自分の声のトーンを落として相手にエールを送る。それでも、気を利かしてもらえないときは最悪だ。たいていは、自分の用件を伝えることに精一杯だから、相手の住宅事情までわからない。

先祖から住み慣れた土地に継続して住む場合は、後々のこともあるので、なにかあってもお互い様だと、がまんすることも多い。しかし、賃貸住宅に住んでいる場合、なにかあったら引っ越せば済むという開き直りがある。だから、近隣との人間関係にも心を配る余裕や、必要性も感じないのだろうか。今回の事例は東京都だが、これは地方の長閑なところでも起こりうることだ。

こうしているうちに、今度は公園の噴水で遊ぶ子どもの声がうるさいと、噴水の水が止められた。なんといっていいのやら…。

(記者：翔子)

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071005-00000013-tsuka-soci

ＨＰ管理員 2007年10月04日 (木) 08時41分 No.337

「子供をしかりなさい」階上の子供の騒音に慰謝料認定
≪産経新聞≫

　東京都板橋区内のマンションで、階上に住む男児が跳びはねる音により精神的な苦痛を受けたなどとして、階下の男性が男児の父親に２４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が３日、東京地裁であった。中村也寸志裁判官は「騒音は受忍限度を超えていた」として、慰謝料など３６万円の支払いを命じた。
　中村裁判官は「夜間や深夜には騒音が階下に及ばないように、長男をしかるなど住まい方を工夫し、誠意ある対応を行うのが当然」と述べた。
　騒音は当時３～４歳だった男児が、廊下を走ったり、跳びはねたりしたときの音と認定。午後７時ごろから深夜に及び、５０～６５デシベルと都条例の定めた騒音レベルを超えていたとし、「被告の住まい方や対応の不誠実さを考慮すると、騒音は受忍限度を超えていた」と結論付けた。
　判決によると、平成１６年２月、被告家族が引っ越してきて以来、被告の長男が跳びはねる音が深夜まで続いた。男性の注意にも被告家族は乱暴な口調で対応、１７年１１月に転居するまで改善されなかった。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071003-00000945-san-soci

最高裁判決（平成１９年７月６日）欠陥マンションに賠償責任最高裁判決（平成１９年７月６日）欠陥マンションに賠償責任 sugana 2007年10月03日 (水) 11時08分 No.335

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欠陥住宅やマンション問題に詳しい弁護士の榎本武光さんの解説

Ｑ　　最高裁第二小法廷の判決は
Ａ　　耐震偽装事件のように「故意」によるものは、不法行為が成立するが、「過失」による場合は、これまで裁判所によって判決が分かれていた。本判決で、「過失」による欠陥がどこまで不法行為による損害賠償を請求できるかを判断した点で大変注目すべき判決であり、それだけ影響も大きいと言える。

Ｑ　　どのような判断をしたのか
Ａ　マンションを分譲業者や建築主から購入した場合契約関係が有れば、「瑕疵担保責任」に問えた。今回の判決でこのような契約関係が無くても、「建物としての基本的安全性を損なう欠陥で生じた損害がある場合」賠償責任を負うとしたことが新しい判断基準である。
　この裁判は「大分市内に建築中のマンションと店舗兼住宅を建築主から買い受けた親子が、１９９６年にマンションの設計会社と建築会社に対して起こしたもの、原告は、ひび割れや排水管の亀裂、バルコニーの手摺りのぐらつきなどを列挙して不法行為があったと主張した」
　しかし、福岡高裁判決は「不法行為が成立するには、建物の基礎や構造に係わる欠陥があり、社会公共的にみて許容できないほど危険な強度の違法性がある場合などに限られる」として却下していた。
　今回の最高裁判決は、設計者や施行者、工事監理者は「建物としての基本的な安全性が欠けることがないよう配慮すべき注意義務がある」として「それを怠ったために建築されたものによって身体又は財産が侵害された場合には、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負う」としている。
　そして、バルコニーの手摺りの欠陥でも転落する危険があり得るという例を挙げながら、「基本的な安全性」という定義について、「建物は建物利用者や隣人、通行人の生命、身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならない」とし、「違法性が強度である場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由はない」としている。

Ｑ　　欠陥住宅被害者などに与える影響は
Ａ　　「基本的な安全性」についての判断基準の内容は今後の判例の蓄積によって、明確になっていくが、基礎や構造に係わる欠陥に限らず、ひび割れ、排水管の亀裂、バルコニーの手摺りのぐらつきなども対象になる。今回の判決で違法性が高くなくても責任を問えることになったわけでハードルを下げた意義は大きい。
　また、不法行為による責任追及についても、損害及び加害者を知った時から三年間、最大２０年間可能になり、この点でも欠陥住宅の救済を拡大するものとなっている。

大規模修繕の調査から監理までをコンサルタントに依頼した場合の適正な費用は？ＨＰ管理員 2007年10月03日 (水) 08時53分 No.334

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：約200戸のマンションです。大規模修繕についてコンサルタントに調査から工事監理まで依頼した場合、費用はどれくらいが適正なのでしょうか？
1戸当たりいくらとかで換算するのでしょうか？

Ａ：工事監理の費用は、「1戸当たりいくら」で換算するものではありません。

工事監理報酬額の算定方法としては、「建築士事務所の業務報酬の算定基準」があり、そこには「直接人件費」＋「経費」＋「技術料」＋「特別経費」の合計額としています。ただし、「直接人件費」の中にも一日当たりの費用ランク（Ａ～Ｆ）があり、値引き等を含めて工事監理受託業者の営業方針も反映されたうえで算出されるものです。

大規模修繕工事のコンサルタンツ業務には「調査診断」「修繕計画」「修繕設計」「請負会社選定業務」「工事監理業務」などがあります。これらの業務の内容は、以下の要因によって異なります。

1）経年

建物が古くなればなるほど、コンサルタンツ業務の内容は多くなります。
例えば、築後10～15年目に行われる第1回目の大規模修繕工事と、築後20～30年目に行われる第2回目、築後30～45年目に行われる第3回目では、建物の劣化状況や範囲、調査･修繕内容は異なってきます。業務量が多くなればなるほど、コンサルタンツ業務の費用は当然多くなります。

2）建物の形状・構成要素

建物の形状や形態、構成要素などが多くなるほど、コンサルタンツ業務の内容は多くなります。
例えば、ごく単純でシンプルなデザインの建物と、１戸ごとの住戸形態が違う複雑な建物とでは、大規模修繕工事の調査･修繕設計の内容は異なってきます。また、建物を構成する仕上げ材、防水材、二次部材、建築設備の種類が多く、いろいろな構成要素で建物が作られていると、それぞれの部位、部材ごとの修繕仕様や工法も異なり、多岐にわたるようになります。
1）と同様、業務量が多くなればなるほど、コンサルタンツ業務の費用は多くなります。

3）コンサルタンツ業務の目的、内容

管理組合がコンサルタンツに依頼する業務の目的や内容によっても費用は異なります。
例えば、コンサルタンツへの依頼内容は、大規模修繕の設計・監理、鉄部塗装などの中規模修繕の設計・監理、給排水やガス･電気設備などの修繕の設計・監理、駐車場や駐輪場の増設計画策定や一団地変更の申請、屋外環境整備事業計画の策定、耐震診断と補強計画の策定、団地建物の建て替え計画の策定など、多岐にわたります。
それぞれの業務内容によって業務に要する作業量や難易度は異なります。

このようにコンサルタンツにかかる費用は作業量や難易度によって異なります。まずは経験豊富なコンサルタンツとよく話し合い、どのような作業内容を委託するかをまず明確にして、見積もりを依頼してください。

なお、お尋ねのなかにある工事監理業務には、常駐監理とスポット監理(週1～2日)などがあります。修繕設計の内容に沿って工事期間を決め、その間の現場確認業務と、事務所でのデスクワークや指示業務量から、工事監理業務の人日数を算定します。

コンサルタンツ業務は通常、若手の担当者とベテランの技術者の組み合わせで遂行されます。経験豊かなベテランか若手か、さらに技師の技術力によっても単価は異なります。
下は技術者のランクごとの１日当たりの直接人件費です。
業務報酬は、直接人件費（1.0Ｐ）に、事務所経費（1.0Ｐ）と技術料（0.5Ｐ）を合計した（2.5Ｐ×日数）で積算されます。
なお、算定基準にある「特別経費」とは、「遠隔地手当」や「特許利用」等の特別な費用のことを言います。

技師長　・主任技師の経験5年以上のもの　51,000円
主任技師　・技術士、又は大学卒業後18年相当の能力があるもの　　45,800円
技師-Ａ　　・大学卒業後18年相当の能力があるもの 38,300円
技師-Ｂ　　・大学卒業後8年相当の能力があるもの　30,300円
技師-Ｃ　　・大学卒業後5年相当の能力があるもの　26,000円
技術員　　　・上記各欄に相当しないもの　　　　　22,100円

調査診断から修繕計画・設計、工事監理を依頼した場合の報酬額は、概ね、工事費額の12～15％程度となります。

ご質問のように住戸数の多寡によって作業量の算定基準項目の数量に変動は出てきますが、「1戸当たりいくら」の積算方法は用いません。「1戸当たりいくら」の表現は、便宜上、先に算出した費用合計から算出しているだけのものです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071002/511975/

「躯体である壁や天井には取り付けビスも打ってはいけない」と言われているが、そこまで規制されなければならないものか？ＨＰ管理員 2007年10月02日 (火) 13時52分 No.333

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：躯体である壁や天井には家具や造作などの取り付けビスも打ってはいけないとのことですが、そこまで規制されなければならないものでしょうか。
新築の建設時にもすでにインサートやビスなどが多く取り付けられていると思います。
もっと現実的な判断がされてよいと思いますが、いかがでしょうか。

Ａ：マンションに居住するに当たっては、居住者（区分所有者）の共同の利益を守るために様々な事柄についてルール作りが必要になります。
もし、管理規約や使用細則などに「躯体である壁や天井には取り付けビスを打ってはいけない」などと定めていなければ、壁などを貫通する長さのビスが使われることも十分予想され、万一躯体に悪影響が出た場合でも、注意や原状回復をさせるための根拠やよりどころを求めることができません。
管理規約や使用細則などの中には、他にも細部わたってルールが定められている事項があるものと思いますが、同じ考えに基づくものです。

新築時からあるインサートやビスなどは位置、方法、下地の補強などの確認や計算をしたうえで取り付けられていますので、後付けのものとは比較することはできません。

ましてや、隣の住戸を購入したからといって隣との隔壁コンクリートに扉を取り付けるための開口部を設けるのは論外です。堀こたつを作るといって１階の床コンクリートに穴をあけるのも論外です。壁式コンクリート造の壁が専有部分内（押し入れの裏に位置していることがあります）にあるからといって部屋の改装時に破壊するのも論外です。
しかし、これらの例は全部実際にあった話なのです。

共用部分と専有部分の違いについては、小さなことから徹底して周知しておかないと大変なことになりかねません。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071002/511952/

業者の処分歴サイト　国交省ＨＰで簡単検索ＨＰ管理員 2007年10月01日 (月) 13時03分 No.331

≪asahi.com≫

　国土交通省は１日、過去の行政処分など同省が指導・監督する業者の「ネガティブ情報」を検索できるサイトを同省ホームページに開く。事業者側が積極的に公開したがらない情報を消費者が手軽に入手して、自宅の新築やマンション管理、交通機関の利用などの際の業者選択に役立ててもらう狙いで、同日午前９時から利用できる。

　社名を入力すると、処分歴があれば一覧で表示される。対象は建設、運輸関係の同省が所管する２０分野の業者。行政処分や社会的影響の大きな行政指導、指名停止、刑事告発などについて過去２～５年分を公開する。ゼネコンや鉄道、航空といった大手企業から、マンション管理やバス、タクシーなど比較的身近な事業者まで幅広い情報が集められている。

　耐震偽装や相次ぐ談合、交通機関のトラブルなどによる事業者の信頼低下が開設の背景にあるといい、同省は「消費者による『新たな監視の目』が、結果として事業者の意識向上につながるはず」と期待している。

http://www.asahi.com/life/update/0930/TKY200709300131.html