過去ログ（07/01/01～07/01/31）

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過去ログ

犬猫禁止は人格権侵害せず・マンション管理組合勝訴 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月31日(水)13時22分33秒

≪日経住宅サーチ≫ 　東京都江東区のマンション管理組合が規則に反し、犬や猫を飼っている住民３人に飼育禁止を求めた訴訟の判決で、東京地裁は30日、管理組合の請求を認めた。　住民側は「ペットは人間生活に極めて重要な存在。危害を与えない動物も一律に禁止するのは人格権を侵害している」と主張したが、清水響裁判官は「飼育禁止を望む居住者が多数であり、ペットを飼うことは共同の利益に反し、人格権の過度の侵害とはいえない」として退けた。　判決によると、管理組合はマンション新築当時から、規則で「居住者に迷惑や危害を及ぼす恐れのある動物」の飼育を禁止してきた。　しかし、ペットを飼育する居住者がいたことから、2002年に２年間の猶予期間内にペットを手放す規則を新たに設けたが、３人は期間終了後も犬と猫を飼い続けた。 http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2007013009180p2

【新刊】建築家団体による「マンション改装読本」、サッシ・ドアなどの手入れから改修までを解説 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月30日(火)22時18分51秒

≪マンション管理新時代より≫ マンションの共用部分は、柱や梁、床や壁などの「主要構造部」、配管類などの「設備（ライフライン）」、屋根やベランダの防水や外壁のタイルなどの「仕上げ材」、そして、サッシやドア、手摺りやベランダの避難器具などの「二次部材」で構成されている。大規模修繕計画ではこのうち「主要構造部」の改修や「仕上げ材」の補修、「設備」の更新につい目が向きがちだが、建物を長持ちさせるうえで無視できないのが「二次部材」だ。窓サッシや玄関ドア、ベランダ・共用廊下・階段の手摺り、外部の鉄骨階段、エキスパンションジョイントといった「二次部材」の多くは、アルミや鉄などの金属で作られており、吹きさらしの外部に接した場所にある。メンテナンスもせずに放置すればサビや腐食で劣化し、建物本体にも悪影響を与えかねない。修繕計画のなかで軽視されがちだったこれらの「二次部材」に絞り込み、日常の手入れから改修までの手法をQ&A方式でわかりやすく解説した本が06年12月に発刊された。タイトルは『マンション改装読本』。 B5版193ページで定価は3000円（税込み、送料別）。建築家の職能団体である日本建築家協会（JIA）メンテンス部会が自費出版した。もともとは06年6月にJIAが行ったセミナーのテキストだったが、好評ですぐ品切れになったため、加筆補正してあらためて本の形にまとめ直したという。専門家の集団が執筆しただけあって、劣化診断の方法から改修の工法、コストまで、ケーススタディを交えながら詳しく解説されているのが特徴。内容はマンション管理組合の建築担当理事や管理会社の担当者、マンション管理士向け。一般書店では手に入らない。申し込み・問い合わせ先は、JIA日本建築家協会関東甲信越支部（〒150-0001　東京都渋谷区神宮前2-3-18　JIA館）、TEL　03-3408-8291　FAX03-3408-8294（担当：菊地）まで。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_659.html この本は、ＮＰＯの事務局で、２～３冊購入してもいいのでは事務局さん、検討願います

配水管工事の相談 投稿者：SUGANA 投稿日： 1月30日(火)15時20分22秒

　よくある相談の一例。札幌市内のある管理組合の理事長さんが、相談にお見えになりました。昨年、配水管の工事を実施したようですが、何か腑に落ちない業者選定になり今でも困っているようでした。　その内容とは「組合員が強力に推薦する業者を選定したのですが、他の業者と比べてかなり安かったので、適正に工事が履行されたのか、心配である」とのことでした。　そして、よく聞いてみると「設計書・仕様書を決ず、大づかみで各業者に見積書の提出を依頼し、一番安い業者に決めたということ」でした。　問題は仕様書を確定しないで発注することが、間違いであり、業者は勝手に見積書を作成してきたことになり、それで価格の安い業者に決定したことが大間違いということになりましょう。このような、決定の仕方は安かろう悪かろうを生み出す最大の要因と思いますが、皆さんいかがでしょうか。　理事会に建築の専門家が存在しない場合は、パートナーの建築士を選定し、その建築士が設計書・仕様書を確定して、それに基づき各業者に見積書を提出していただき公正な業者選定を行うべきと思います。　それにしてもマンションの修繕工事は金額が大きいので、理事会としての過失が発生しないことが最低の条件になります。　相談された当該管理組合の配水管工事が適正に実行されていることを願わずにはいられません。

２－４月気温は平年より高め　札幌管区気象台予報 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月28日(日)18時51分46秒

≪北海道新聞より≫ 　札幌管区気象台は二十五日、二月から四月までの三カ月予報を発表した。気温は平年より高めで、日本海側の降雪量は平年並みか少なめに推移する見通しだ。一方、平年より遅めになると予想された長期積雪（根雪）の初日は、昨年十一月中旬の低気圧の通過などの影響で、根室など道東を中心に平年より最大で三十日早くなった。 ▽二月　日本海側とオホーツク海側では、平年に比べ曇りや雪の日が少ない。気温は平年より高め。 ▽三月　日本海側では天気は数日の周期で変わり、太平洋側とオホーツク海側では晴れる日が多い。冬型の気圧配置が残り、寒さの強まる日もある。 ▽四月　天気は数日の周期で変わる。気温は平年並み。「降雪量は平年並みか少なめに推移する見通し」平年並みなら、これからドカ雪になるのかなー？平年より少なめで、推移していただきたいですー

お知らせ 投稿者：SUGANA 投稿日： 1月28日(日)11時50分51秒

　本ページのトップ画面左下に当ネットの「ロゴマーク」右側は関係法令集をまとめて掲載している便利帳です。　本ページの管理員が苦労して作成したもので、関係条文中、条文引用がなされている箇所はリンクして調べることができます。　苦労して、別な法令を調べ直さなくてもよいもので、苦心の跡が伺えます。どうぞ、皆さん有効活用をお願いいたします。

ＲＥ；私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月27日(土)21時05分30秒

【答え】の弁護士・田中峯子さんなのか、記事に編集された方なのか、最初の質問 >【質問】法的な力で現在の理事や理事長を変える方法はないでしょうか。自分一人ででも変える方法はないですか。に対する【答え】、対応が、私には好きでないです。法律ではどうか？の前に、もっと管理組合で話し合う方向でアドバイスするのが良かったと思えるのですが、、この掲示板をご覧の皆さんは、どう思ったでしょうか？

ＲＥ；私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月27日(土)20時41分59秒

【答え】は、弁護士・田中峯子さんなんですが、、 >【質問】いつも同じ理事が選ばれるのですが、理事は何年も継続して就任していていいのでしょうか。 >【答え】区分所有法第４９条５によれば、「理事の任期は２年とする。ただし規約で３年以内において、別段の期間を定めたときはその期間とする」と定められています。この答えは、管理組合法人についてのみ当てはまる法律なんですが、質問された方のマンションが法人なりしているとは、思えないのですが、　疑問？ >【質問】規約では、臨時総会を開くため、５分の２の区分所有者の賛成が必要なのですが、その数の賛成者が集まりません。 >【答え】それでは、あなたのマンションは管理者も理事も不在となり、現実に管理することが不可能となってしまったのですね。「臨時総会を開くため、５分の２の区分所有者の賛成」と規約で決まっているのが間違いです。区分所有法第三十四条第三項「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。」区分所有法第三十四条第五項「管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。」ですから、『５分の２』とされている部分は無効となり、五分の一以上で総会を招集できるのですが、、、　疑問？

私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月27日(土)20時25分9秒

≪asahi.com > 住まい > ここが知りたい　より≫ 【質問】法的な力で現在の理事や理事長を変える方法はないでしょうか。自分一人ででも変える方法はないですか。【答え】解任の方法は、区分所有法第２５条で定められています。　一つは区分所有者の集会決議で理事長，理事（区分所有法第４９条で２５条準用）を解任することができます。しかし、あなたのマンションでは、集会の決議では多数決はとれないようですね（区分所有法第２５条１）。　もう一つの方法は、管理者（理事も含む）に「不正な行為、その他その職務を行うに適しない事情があるときは、――解任を裁判所に請求することができる」という条文があります（区分所有法第２５条２）。【質問】ただ長く理事長や理事を行っているというだけでは解任の理由にはならないのでしょうか。また、私一人が裁判所に解任請求が出来るのでしょうか。【答え】この裁判は一人でもできます。しかし、理由が必要であって「不正な行為」がなければなりません。　「不正な行為」とは、理事長，理事は全区分所有者のために「善良な管理者の注意義務」をもって職務を果たさなければならないので、それに違反して区分所有者に「損害」を与えた場合といわれています。　「その職務を行うに適しない事情」とは、長期の病気や長期の不在で職務を果たせない場合、例えば長期修繕工事で工事業者が理事長、理事の親類等で親しい場合、理事長等がその工事に検査や査定で関与するような場合等、直接または間接に関与してマンションの管理運営の公正さが大きく疑われるような場合が考えられます。　したがって、長期に理事長や理事に就任している場合、それが区分所有法や規約に違反していないかどうかを検討し、１人で裁判を提起できます。　しかし、その前に自分が理事に立候補するとか、同志の人を探すとか改善を管理組合の中に入って行動することをお勧めします。【質問】マンションの玄関の壁も汚く、玄関タイルも落ちそうになっているので、十分あまっている管理費や修繕積立金で修繕してほしいと私が理事会に申し入れたところ、理事会ではその必要なしと決議し、理事長はもし強行に要求するならば、理事も好きでやっている訳ではないから全員で辞任しますといわれました。理事全員で辞任されると大変困るのですが、私の意見に賛成してくれる人も３人集まりました。そうこうしているうちに、理事全員、理事長も辞任してしまいました。　規約では、臨時総会を開くため、５分の２の区分所有者の賛成が必要なのですが、その数の賛成者が集まりません。【答え】それでは、あなたのマンションは管理者も理事も不在となり、現実に管理することが不可能となってしまったのですね。　このような場合、放置すると緊急を要する事務が生じてくるので、この不都合を避けるため、マンションで法人格のない場合にも権利能力なき社団として民法第５６条の規定を準用し、仮理事長を選任できると大阪地方裁判所で決定されました（大阪地方裁判所判決・昭和６３・２・２４）。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200701270180.html

私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月27日(土)20時21分23秒

≪asahi.com > 住まい > ここが知りたい　より≫ 【質問】私は最近、中古でマンションを買ったのですが、このマンションは区分所有者全員がおとなしく、戸数も３０戸という小規模マンションです。長くやっている理事長とその人を取り巻く人たちで、何でも理事長の言いなりのようです。どうすればいいでしょうか。【答え】区分所有法では、第２５条で集会の決議によって管理者を選任し、解任することができるとし、共用部分の管理や集会の開催を決める権限を管理者が持つことを定めています。　ほとんどのマンションの規約にも同様の条項があって、管理組合の理事長が管理者と決められています。　そのため、区分所有者集会で管理者となる理事長を選任したり、選任された理事がその後に開かれた理事会で理事長を選任することになっているマンションの規約がほとんどです。【質問】いつも同じ理事が選ばれるのですが、理事は何年も継続して就任していていいのでしょうか。【答え】区分所有法第４９条５によれば、「理事の任期は２年とする。ただし規約で３年以内において、別段の期間を定めたときはその期間とする」と定められています。大規模マンションでは、１年ごとに各階からフロアー委員が理事になっていますが、１年ごとの改選は理事会に慣れるまでに数カ月必要で、やっと事務に慣れた時はもう改選という時期が来てしまうという問題があり、２年に変更しているマンションもあります。また、理事の半数を６カ月で改選し、管理事務が停滞しないように規約に定めているマンションもあります。　しかし、実際は小規模なマンションでは理事の希望者がなく、法律に違反していてもしかたなく長期に理事に就任しているのが実情のようです。改めるようにマンション内で話し合って行きましょう。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200701270180.html

神戸のアパマンション　市職員が住民に説明 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月27日(土)12時02分7秒

≪神戸新聞より≫　　2007/01/27 　アパグループのホテル・マンションのうち、富山市の設計会社「田村水落設計」が構造計算した京都市のホテルで耐震強度の偽装が見つかった問題で、同設計会社が手掛けた物件の耐震性を調査している神戸市の担当職員が二十六日、中央区のマンションを訪れ、住民の代表者に経緯や調査内容を説明した。　兵庫県内で調査対象となるアパグループの物件は、いずれも神戸市内のホテルとマンション各一件。　神戸市によると担当職員は、設計会社から構造計算書のデータが提出されておらず、調査終了には時間がかかることなどを伝えたという。　マンション管理組合の定期総会が二月下旬に予定されているといい、住民は「総会で事業主に調査内容や、仮に偽装があった場合の対応などについて説明を求めたい」と話している。 http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sg/0000225672.shtml

（株）田村水落設計が関与した物件の都道府県別件数について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月26日(金)22時21分46秒

≪国土交通省ＨＰより≫ 　昨年６月２３日付けで特定行政庁に要請した４２物件のサンプル調査及び本日付けで特定行政庁に要請した１２６物件について、都道府県別の調査状況をお知らせいたします。　なお、この物件数は、富山県が（株）田村水落設計から入手した帳簿をもとに作成したものであり、今後、特定行政庁からの報告等により、件数が増減する可能性があることを申し添えます。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070125_3_.html ↑これによると、北海道は４物件とも調査済みで、大丈夫だったようです（調査内容の信頼性はなんともーですが、一安心のようです）

棟別管理にしないと問題があるのか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月26日(金)21時11分39秒

≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：　分棟型のマンションです。修繕積立金はこれまで全部一緒に管理していました。最近、一部の区分所有者が、「棟別管理にしないと災害のときなどに問題が起こる」と主張して管理規約改正を言い出し、総会に提案しようとしています。総会はほとんど参加者がなく委任状ばかりなので、このままでは規約改正を主張する出席者に過半数を占められてしまいそうです。本当に棟別管理が必要なのでしょうか。Ａ：　相談者様のお住まいのマンションは、何棟がエキスパンション等で繋がっているか分かりませんが、仮にＡ棟とＢ棟としますと、Ａ棟は何らの被害もなく、Ｂ棟はかなりの被害が発生したという例が阪神淡路大震災のときにも見受けられました。そうした事例では、相談者様のマンションと同じく修繕積立金を一括して管理していたので、Ａ棟とＢ棟との話し合いが難航したようです。一般的には、分棟型のマンションの場合でも一つの管理組合として管理運営を行い、国交省で示している「単棟型」の標準管理規約をモデルに使っているようですが、大震災の教訓を踏まえれば、各棟別に修繕積立金を区分するほうがよいと思われます。あるいは、一つの考え方として、Ａ棟管理組合・Ｂ棟管理組合を作り、Ａ棟とＢ棟で共用する敷地や「附属施設」を「Ａ棟Ｂ棟連合管理組合」で管理をするという方法もあります。その場合の参考となるのが、「団地型」の標準管理規約です。団地型の標準管理規約では、修繕積立金を「共用する附属施設等の管理」に用いる「団地修繕積立金」と「各棟修繕積立金」に区分して、運用するようになっています。ぜひ、標準管理規約（団地型）を参考に、理事会で検討してみてはいかがでしょうか。次に、「このままでは規約改正を主張する出席者に過半数を占められてしまいそうです。（過半数の賛同により規約の改正が行われてしまいそう）」とありますが、規約は、区分所有者にとっての「基本的なルール」であり、大変重要なものです。そこで、区分所有法でも、規約の改正に当たっては『出席者の過半数』ではなく、「区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数（特別決議）による総会の決議」が必要であるとしています（区分所有法31条）。また、規約改正議案を提案する場合は「その議案の要領も通知しなければならない」とされています（区分所有法35条5）。修繕積立金を棟ごとに区分経理するのか、規約を改正するのかなどの問題は、区分所有者にとって大変重要な事項ですから、総会前に説明会やアンケートなどにより、区分所有者からの意見を聞き、マンションの現状をもとに話し合うことが必要ではないでしょうか。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_657.html

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月26日(金)21時09分50秒

灯油価格推移を更新しました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html また、1/10調の金額に誤りがありましたので、訂正しました一部の方に多大なご迷惑をおかけして、申し訳ありません

灯油の共同購入価格１月分決定 投稿者：SUGANA 投稿日： 1月26日(金)17時27分16秒

　遅くなりましたが、１月分の灯油の価格が決定いたしました。末端価格が市場で３円程度下がっていることなどが反映して、１２月比２．１０円の減額になりました。　共同購入に参加していただいている管理組合の皆さんに喜んでいただける価格であると思います。多分、市内のマンションに供給している最低価格であると確信しております。　希望する管理組合は是非、事務局まで問い合わせください。今年は雪が少なく、予想より消費が少なくてすんでいることでしょうが、５０，０００リットルを消費する管理組合であれば、共同購入に参加すればおそらく、１５万円から２０万円の経費の節減になることは間違いありません。

ＲＥ；京都アパホテルで強度偽装 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月26日(金)11時09分16秒

≪国土交通省ＨＰ≫ 　平成１８年６月２３日に、国土交通省が特定行政庁に対し、（株）田村水落設計が関与した物件から４２物件を抽出して耐震性等の調査･報告を行うよう依頼をしておりましたが、下記の物件において、京都市より、構造計算書の偽装等及び耐震性の不足があったとの報告がありましたので公表いたします。偽装等の内容及び耐震性の状況 ○京都市が構造設計者からヒアリングしたところ、「アパヴィラホテル京都駅前」の設計における偽装を認めているとのこと。 ○京都市が工事監理者からヒアリングしたところ、施工時に、筋交いの設置が不可能な箇所があり、その点を構造設計者に確認したところ、筋交い不要との回答があったためそのまま施工させたとのこと。 ○いずれのホテルも、一次設計（中規模地震時の損傷等に関する検証）、二次設計（大規模地震時の倒壊等に関する検証）において、建築基準法違反。今後の対応 ○京都市は、建築主であるアパマンション（株）に対し、違反是正計画の提出を求めるとともに、使用禁止等を勧告（１月２５日）し、建築主による速やかな耐震改修を指導。 ○事実関係を把握した上で、その内容に応じ、順次、建築士、建築士事務所、確認検査員及び指定確認検査機関の処分等について厳正に対処。 ○国土交通省は、現在行っている４２物件のサンプル調査を促進するとともに、さらに、偽装を行った構造設計者が設計等に関与した残りの１２６物件（サンプル調査と合計して１６８物件）についても偽装等の有無と耐震性の状況を調査するよう、関係特定行政庁に要請（１月２５日）。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070125_.html

最近購入した本 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月25日(木)23時15分12秒

相談事例にみるマンション管理のQ&A 渡部重政 (著) 価格：￥ 2,100 （税込）出版社: 住宅新報社 (2007/01) ＮＰＯマンション管理組合適正運営ネットワークの宣伝っぽい内容を含んでいるのが気になりますが、インターネットで、マンション管理関連の掲示板を読むよりは、判例を交えての回答なのでヨイかも、、私には、ちょっと物足りない思い（本になると、個別の詳しい話が出来なくなるので）もありますが

京都アパホテルで強度偽装　２物件を使用禁止 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月25日(木)18時26分28秒

≪北海道新聞より≫ 　耐震強度偽装問題で、富山市の設計会社「田村水落設計」が構造計算した京都市のホテル２件で構造計算書の偽造や強度不足があったことが判明し、京都市は２５日、「アパヴィラホテル京都駅前」と「アパホテル京都駅堀川通」の使用禁止を勧告した。　国交省は、同社が営業を始めた９７年以降、設計などに関与した１６８件のマンションやホテルのうち、既に問題がないことが確認された２３件と京都市の２件を除く１４３件について、偽装の有無や耐震強度を調査するよう全国の自治体に指示した。　田村水落設計の水落光男・１級建築士は同日、共同通信の取材に「（偽装は）やってない」と否定。だが京都市によると、水落建築士は同市の調査に対し、アパヴィラホテルの構造計算書改ざんを認めたという。　京都市の２つのホテルは、いずれも耐震強度の最も低い部分が基準の７１％と７９％で、改修工事が必要とされる。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070125&j=0022&k=200701251415 本日の夕刊によると、札幌市内に「田村水落設計」が構造計算した物件が、４件あるそうです。（札幌市内のアパホテルは、「田村水落設計」ではないそうですから、マンションの可能性が高いかも）

管理会社の体質と委託契約 投稿者：SUGANA 投稿日： 1月24日(水)17時18分45秒

　このところ、管理委託契約に関わる相談・支援がめっきり増えてきました。その中から特に区別して情報を提供しなければならない悪質な管理会社が存在し、委託先の管理組合に対して債務不履行を多発しています。　まず、その体質の特徴は「業務を履行する体制ができてないのに、新築物件を引き受けていること」であります。従いまして、当初から業務が履行されていません。　担当のフロントマンが適当なのか、会社の業務姿勢が適当なのか判然としませんが、理事会がいくら指摘しても業務の改善がなされないことです。　そのようなことを継続していけば、当然理事会は不信感を持ち契約を解除することになります。札幌市内の独立系の○○○○サービスといい、苦情が寄せられています。　また、別の会社は「適正化法を全く無視した業務を行い、何年間も総会を開かなかったりと予想を超える悪質ぶりです。さらに、管理組合の設立を妨害したために、ある区分所有者は国土交通省に通告した」前代未聞の管理会社です。　当該管理会社は、このような債務不履行を連発しているところから、委託契約の解除が広がって前途は多難のようです。

建て替えめぐる「客観的要件」の議論は終わったのか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月24日(水)17時00分13秒

≪マンション管理新時代より≫ 2002年、区分所有法は19年ぶりに大改正され、ほぼ現在の姿になりました。「阪神大震災で滞っていた再建工事が相次いで始まる」のニュース記事は、95年の震災で全壊・半壊したマンションのうち、建て替えをめぐって区分所有者間で“10年紛争”が繰り広げられた4件のマンションについて、再建工事が相次いで始まる、あるいは始まりそうな段階に来ていることを伝えています。記事はこちら↓です。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_653.html 4件の新しいマンションが完成すれば、震災復興の掉尾（ちょうび）を飾る証として記憶されることになるでしょう。一方、この4マンションを舞台に展開された、改正前の区分所有法62条1項をめぐる混乱は、過去のものとして忘れ去られることになるのでしょうか。建て替え決議に至る建物が備える条件として、旧区分所有法62条1項の条文前段は、『老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を要するに至ったときは──』と定めていましたが、この部分は02年の同法改正ですべて削除されました。これがいわゆる建て替えの「客観的要件」とされた部分です。その結果、マンションの建て替え決議は、理由は何であれ、区分所有者および議決権の五分の四以上を占める圧倒的多数が「建て替えたい」意志でまとまるならそれでＯＫ、という極めて主観的で“ドライ”な環境下に放り出されることになりました。 4件のマンションをめぐる裁判では、「客観的要件」を構成する『老朽』や『損傷』、『効用の維持』あるいは『過分の費用』という文言が何を意味するのか、その定義が重要な争点となりました。これらを論理的に詰めようとしたのは建て替え反対派でしたが、その主張は判決では軒並み退けられ、ほぼ同時期に区分所有法自体が改められました。最近は建て替えの「客観的要件」についての議論は封印された雰囲気さえ漂っています。法の解釈をめぐって無用な争いが継続、再生産されることを避けるためには、法文から「客観的要件」を削除することにもやむを得ない面はあったかもしれません。しかし、私有財産であると同時に社会的資産でもある巨大な建物を取り壊す以上、個々人の経済的条件とは別の次元で、もう少し科学的な客観的要件が存在してもよいのではないでしょうか。旧法62条1項の条文前段や、4マンションの訴訟における「客観的要件」をめぐる議論の内容には、ストック重視時代のすべての「建築物」が直面する、維持保全や価値向上に向けた重要な示唆が含まれていたと思うのです（Mut）。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_655.html

ルーフバルコニーにある「はと小屋」の大きさが変更された 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月24日(水)09時29分47秒

≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：1995年4月に購入したマンションです。購入契約時の添付図面集に記載されていたルーフバルコニーのレイアウトについてお伺いします。図面集では、ルーフバルコニーのほぼ中間に「はと小屋」が記載されていました。この「はと小屋」の寸法が図面集と実測結果で異なり、実際は図面集より約23％大きくなっていたのです。そのため、「はと小屋」と手摺りのコーナーのすき間は27cmしかなく、日常生活で移動するにも大変不便なのです。販売会社には数年前から、図面集どおりに「はと小屋」を小さくするか手摺りの位置をずらして欲しい、と交渉していますが、「図面集に『図面は諸条件により多少変更する場合があります』と記載してあるとおり、“多少”の範疇です」「ルーフバルコニーの面積は壁芯より計算しており、はと小屋の面積を含みます」という回答です。すき間自体が狭いことは認めていますが、交渉は進展していません。契約書、重要事項説明書は専有部分については壁芯から計算すると説明していますが、共用部分については添付図面集しか寸法を知る手がかりがありません。手摺りの位置は図面集とほぼ一致していますが、「はと小屋」は図面集では約1,057mmの正方形なのに竣工時の建築図面では1,300mmの正方形となっており、実際の寸法は建築図面と一致しています。建築寸法図には「はと小屋」だけ記載され、手摺りの位置は書かれていません。交渉を進める手立てはないものでしょうか。アドバイスなどありましたら、よろしくお願いします。Ａ：屋上などにある配管・配線の防水対策を施した排出口部分を通称「ハト小屋」と呼んでいます。ご相談内容については、現地の調査をしないとわかりませんが、マンション建築に当たっては、躯体（構造体）を優先するために「ハト小屋」の設計変更はあるものです。この設計変更について問題となることは、事前説明の有無です。今回は、「図面集に『図面は諸条件により多少変更する場合があります』と記載してある」とのことですので、変更の理由にもよりますが、問題とすることは難しいと思われます。しかし、「ハト小屋」は共用部分となるため、管理組合としても、販売会社から変更の理由について、説明を受ける必要があります。規約により、ルーフバルコニーの専用使用料も支払っていると思います。交渉に際しては、変更数字の差異だけではなく、変更によりルーフバルコニーとして、契約当初の用法・用途に支障が生じたか否かをもってします。共用部分に関する問題であり、業者との対応には管理組合の協力も得るべきです。ただし、「手摺りの位置の変更」等は、相談者様と業者の間だけで決めることはできず、総会の決議が必要となります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_654.html

新築物件１年目の管理委託契約が解除 投稿者：sugana 投稿日： 1月23日(火)17時16分43秒

　札幌市内のある管理組合の事例。　去る１月２１日に本管理組合は、臨時総会を招集して「分譲会社が当初契約締結した管理会社と決別して、別の会社と契約を締結する案件を議決」しました。　当該管理組合理事会は契約期限前３カ月以前に、管理会社に対して翌年度の契約を留保する通告を行い、管理委託契約の債務不履行について具体的に追及して参りました。　しかし、組合の指摘に対して、のらりくらりとした誠意の無い態度を繰り返してきた当該管理会社は結局、１年間で契約を解除されたことになりました。　当該管理組合の役員さんから聞いたところによれば、当該管理会社は指摘した事項に応えず、債務不履行を改善することもなく、自爆したようなものでありました。　マンション管理適正化法施行後も、業務の履行を実施しない会社が後を絶ちません。ましてや、無関心な理事会構成の管理組合では、このような会社が未だに大手を振って存在しています。　当該管理組合の臨時総会の実際の出席率は何と、６３％であったそうです。多くの組合員が参加して新たな管理会社と契約をいたしました。　そして、新契約は年額で１４０万円程度の経費の節減に成ったそうで、今後の運営を見守りたいものです。　それにしても、早くおかしな会社と手が切れて、組合員の利益に結びついて、漸く管理組合としての第一歩が踏み出されたようです。　関係者の皆さんのご奮闘に敬意を表します。

第１２回マンション管理セミナーの資料頒布 投稿者：sugana 投稿日： 1月22日(月)15時21分39秒

　来る２月１７日開催のマンション管理セミナーは既に定員になり、〆切致しましたが、その後も参加の問い合わせなどが連日あります。　従いまして、資料だけでも必要という方には実費で頒布することにいたしました。希望される方は電子メールか、電話、ファックスで申し込みされれば、セミナー開催後お渡しできます。

灯油価格の値下げ 投稿者：sugana 投稿日： 1月21日(日)14時17分7秒

　暖冬のため、灯油の需要が伸びないことなどが要因で、１月分の末端価格が引き下げ傾向です。その現れが、生協の値下げに繋がっていると理解しております。　さて、当マンションネットの価格交渉は先週から行っており、２２日以降に決定されると思います。当ネットの共同購入価格は、以前から明らかにしているように卸値価格や「リム価格」と称されている業界の末端価格算定の根拠になっている数値等を要因としております。　これまでも、参加している管理組合の利益を最優先するために、低価格購入を目標にしており、札幌市消費者センターが毎月調査の公表を行っている最低価格を下回る価格になるよう鋭意交渉しております。　従って、今月は先月と比べて若干引き下げになることは間違いないでしょう。

コープさっぽろ　灯油３円下げ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月19日(金)16時52分27秒

≪北海道新聞より≫ 　生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は十九日、札幌地区の灯油価格（定期配達）を一リットル当たり六十九円とするなど全道で三円値下げすることを決めた。二十五日から実施する。原油価格下落と灯油在庫のだぶつきを受け、早めの値下げで拡販を図る。今季の値下げは昨年十月二十六日以来二度目。　道内最大の灯油共同購入団体として大きな影響力を持つ同生協の値下げに各社が追随するのは必至。七十七－七十八円（全道平均）と、このところ下げ渋っている灯油小売価格が下げ足を速めるのは確実だ。　コープの値下げ後の最安値は札幌、北広島などの六十九円で、最高値は根室、稚内などの七十五円。委託販売先との協議が不調に終わった岩内だけは下げ幅を二円とする。　道内の灯油在庫は、「暖冬の影響でだぶつき気味」（北海道経済産業局）になっている。元売り各社は石油製品卸値を一月から一リットル一円程度上げたが、原油価格の下落を受けて「二月は三－四円下げる」（関係者）との観測が大勢だ。　同生協は石油製品価格が上昇局面にあった昨年十月中旬、同年五月末に決めた七十五円（札幌地区）を据え置いて需要期入りし、同十月二十六日に七十二円に値下げしていた。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070119&j=0045&k=200701190058 消費税込みの価格で、六十九円とは、消費税抜きだと６５.７円となります。３円下げたと言っても、コープさんは、相変わらず高いですねー

マンション管理セミナーに期待 投稿者：sugana 投稿日： 1月19日(金)16時46分45秒

　来月２月１７日開催予定の管理セミナーは新聞紙上で参加募集しましたところ、おかげさまで、定員一杯になり、追加して定員を増員しましたが、また増員分も満員になりました。　何故、皆さんが「これでいいのか管理会社の業務実態」というテーマに敏感に反応したのか。漸く納得いきました。　ある参加申込者は「今の管理会社の仕事は全くデタラメで何回か是正を要求しましたが、全然改善されていません。どうしたらよいのか、思案していたところ、新聞でセミナー開催を拝見して、藁にでもしがみつく思いで参加しようと申し込みました」と言っておりました。本当に困ったものですね。　また、ある参加者は「適正化後も、重要事項の説明とか行っていません。管理委託契約の際に説明しなければならないのは知りませんでした。とにかく、区分所有者が自ら勉強して情報を収集しなければ、管理会社のいいように運営されていることが、新聞で分かりました」という、大変前向きな方もおられます。　更に、多くの参加者に参加の理由を問いましたところ、皆さん現在の管理会社の業務に不満を持っていることが分かりました。　管理会社の皆さん、「人の振り見て我が振り直せ」という諺を思い出して、自らの業務の再点検を行わなければ、管理会社の変更や管理委託契約の解除に発展することは間違い有りません。

ＲＥ；悪徳業者注意 投稿者：sugana 投稿日： 1月19日(金)13時36分2秒

一番の対策は、管理組合が当事者能力を具備して、当該管理組合に存在する滞納金の回収を的確に行い、そのような不良業者の入り込む隙を造らないことでしょう。　滞納金を減免させることなど、通常の管理組合では当然のこととして行いません。それを免除させる方法などという口実に乗ることが腑に落ちません。　対抗措置は当該管理組合が法令に基づいた適正な管理を行い、不良業者の接近を赦さない運営を実行することでしょう。

ＲＥ；悪徳業者注意 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月19日(金)10時43分2秒

理事長さん、はじめまして書込みの内容のみから判断すると、悪質な不動産会社というよりも、言葉巧みなサギにあっているのではないですか？（詳細な契約書等を見ていないので、見当違いかもかもしれませんが）

悪徳業者注意 投稿者：理事長 投稿日： 1月19日(金)00時33分50秒

不動産サポートという会社が、言葉巧みに滞納管理費のある所在不明の区分所有者が所有する住戸の未収金を減免させる条件を持ちかけ、「債権者と話をつけて、新たな購入者を見つけてやる」「そうするとその後の管理費は入ってくる」など、管理組合に話を持ちかけ、コンサルタント料を管理組合から搾取した後、その物件が美味く行かないと踏むと、「そんな話知らん」など嘯いて、当初「自分が責任をもって売却か自分が買い取る！」と説明した話を覆す悪質な不動産会社が居ます。この様な悪質不動産会社に対する対抗措置無いのでしょうか？

第１２回マンション管理セミナー 投稿者：sugana 投稿日： 1月18日(木)14時13分48秒

　本日現在、本セミナーの定員が満員になりました。従いまして、これからの申し込みは受け付けられなくなりました。誠に申し訳ありませんが、ご了承下さい。　もし、申し込みされた方で参加できなくなった方がでれば、予備として数名受け付けておくことはできます。その場合もイスは有りますが、机は用意できませんので、悪しからず。　今後も申し込みが続けば、第二弾も検討することに致します。その情報は、暫くお待ち下さい。今後申し込みされる方には大変ご迷惑がかかりますが、ご容赦ください。

「新耐震」のマンションでも構造耐力不足の可能性 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月17日(水)15時47分13秒

≪マンション管理新時代より≫ 「やっぱりね」と思った方が多いのではないでしょうか。　国土交通省は、2001年から05年にかけて建築確認を受けた鉄筋コンクリート（ＲＣ）造のマンションから任意抽出した389物件の耐震性を調査した中間結果として、図面と構造計算書をチェックした221物件のうち7％に相当する15物件で耐震強度が不足している恐れがあると発表しました。記事はこちら↓です。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/7_1.html 　国交省では今後、非破壊検査やコンクリートのコア抜きによる強度試験などの実地調査を行い、さらに特定行政庁（自治体の建築確認の窓口）を通じて設計者のヒアリング、専門家などの助言を得ながら今年3月までに最終的な耐震強度を確定する方針であると伝えられています。　この調査は、建築基準法改正で構造計算の自由度が高まった2001年以降のマンションを対象にしています。当然ながら「地震に強い」と喧伝されてきたいわゆる「新耐震」のマンションです。中間報告によると、耐震性が不足する恐れがあるサンプルも含めて、調査では構造計算書の偽造は発見されなかったということです。つまり、偽造されていなくても、構造計算書の見方によっては、「新耐震」でも耐震性不足の可能性のあるマンションが存在しているということになります。　誤解しないでいただきたいのは、調査が終了していない現時点では、7％のマンションはまだ「グレー」なだけで、耐震性不足が確定したわけではない、ということです。それでも、建物が図面や仕様書どおりにつくられたかも不明な現段階では、調査結果のまとまる3月まで、対象マンションの住民の方々の不安は続くことになるでしょう。　「新耐震」でも絶対安全とにわかにいいきれない状況が判明した以上、こうした調査や耐震診断が、一部のマンションに留まらず広く行われる環境が一刻も早く整備されることを期待したいと思います（Mut）。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_652.html

第１２回マンション管理セミナー 投稿者：sugana 投稿日： 1月16日(火)21時36分42秒

　来る、２月１７日開催予定の管理セミナーは、どういう訳がマンション関係者の関心を呼び起こし、２日間の受付で定数を上回る盛況ぶりです。　従って、会場管理者と掛け合って、もう少し定数を増やすために努力することに致しました。できれば、後２０名を増やすことにし、交渉中です。　これだけ関心を呼んだと言うことは「これでいいのか、管理会社の業務実態」というテーマが、区分所有者の問題意識にしっかりと、はまったと見るべくでしょう。　と同時に、区分所有者や管理組合サイドから見た、管理会社の業務がだらしないのか、気にくわない、契約金額にそぐわない実態と見ることも出来るでしょう。　ある参加申込者に聴いてみました。「参加する動機は何でしょう」と、聴いたところ、「契約金額が高いのに、それに見合う仕事がやられていないと常々思っていた。全くタイムリーな内容で、大いに期待しています」という回答が寄せられました。　こんなに期待されているセミナーは暫くぶりで、期待に添った内容にすべく、リアルな具体的事例報告ができるよう、報告者一同心して取り組む所存です。

【老後を考える】〈２〉築１０年でバリアフリー工事 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月16日(火)19時33分51秒

≪YOMIURI ONLINEより≫ 老朽化前に早めの対策　住民が高齢化してくると、エレベーターの設置や段差の解消などを考えるマンションは多い。しかし、大がかりな改修は費用がかかり、住民の合意形成が課題になる。　高齢者にも若い世代にもメリットの大きい改修を考え、入居後まもない時点から老後の対応に取り組みたい。　千葉県のＡマンション（約１５０戸）は築１０年余りの比較的新しいマンション。住民も子育て中や働き盛りの世帯が多い。しかし昨年１回目の大規模修繕を実施した際、通用口の段差をなくしスロープにするなど、バリアフリーの工事を行った。費用は約３００万円。半額は自治体のバリアフリー改修用の助成金をあてた。　「住民が高齢化したときのことを見越し、働き盛りの住民が多いうちにと、取り組みました。マンションのあちこちが老朽化すると、どんどん修繕すべき部分が増えてくる。そういう状況になってからでは手遅れになってしまいますから」と、計画を作ったときの理事長は話す。　将来の高齢化対応といっても、現在居住している高齢者、ベビーカーを使う人、車いすの人などにも共通してメリットがある。助成金制度を活用したことで費用が少なくて済み、住民の合意が得やすかったという。　エレベーターのないマンションでは、住民の高齢化が進むと、エレベーターの新設を望む声が上がることがある。神戸市住宅供給公社の「すまいの安心支援センター」は２００２年度から、市内のエレベーターがないマンションに設置が可能かどうか調査する「バリアフリーアドバイザー」を無料で派遣する事業を行っている。ただし、調査の依頼があったのはこれまで約１０件で、実際に設置できたのは１件という。　同センターは「設置可能な構造だったとしても、１基あたり数千万円かかる。急な出費になり、例えば１階の住民は利点を感じにくいので、合意形成には多くの時間を要する」と話す。　高齢者が暮らしやすい共用部分の改善は、段差の解消や、エレベーターの設置だけとは限らない。　マンション再生協議会（東京）は、ホームページ（http://www.manshon.jp）で「修繕・改修Ｑ＆Ａ」を掲載している。例えば、〈１〉成長した樹木で暗くなるため夜間照明を増設する〈２〉屋外の路面や建物内の床をぬれても滑りにくいものにする〈３〉一休みしたい場所にベンチを設ける――などは老後をマンションで暮らす際のヒントになりそうだ。費用などの面で可能なことから検討してはどうだろう。　ＮＰＯ集住センター常務理事の有馬百江さんは「住民全体の合意を得るためには、高齢者だけではなく、多くの住民にとって魅力的な設備になることを念頭に改修計画を立てたい。自治体の建築担当部署などに問い合わせて、どんな助成制度があるか調べることも大切です」とアドバイスしている。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070116hg01.htm

構造計算書偽造マンションを販売した住友不動産に住民が代金返還請求 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月16日(火)18時42分22秒

≪マンション管理新時代より≫ 　構造耐力が不足していた札幌市内の分譲マンション2棟で、住民がマンションを販売した住友不動産に対して、売買契約の解除と代金の返還など総額約4億6800万円の支払いを求め、2006年12月25日、札幌地裁に提訴した。マンション2棟は、浅沼良一・元二級建築士が構造計算を手がけていた。同元建築士がかかわったマンションで、住民が提訴したのは初めて。　提訴したのは、同市中央区に04年竣工したSRC造15階建てマンション（84戸）の住民14人と同市北区に03年竣工したRC造10階建てマンション（32戸）の住民2人。設計は2棟とも、テクノ設計事務所（札幌市）で、構造計算を浅沼元二級建築士に外注していた。訴えられたのは住友不動産だけで、浅沼元建築士や元請けの設計事務所、確認検査機関は含まれない。　訴状によると、中央区のマンションは、日本ERIが03年3月に建築確認検査済み証を発行して、同年5月に耐震等級1の設計住宅性能評価書を交付した。住友不動産が住民らに示した販売用パンフレットには「新耐震基準に基づく安心設計」と記載していた。また、売買契約を締結する際の重要事項説明では、住宅性能評価を受けた新築住宅であると説明していた。　耐震基準を満たさないことが判明したのは06年5月。札幌市の調査で、構造計算書が偽造されていたことと、1階短辺方向の保有水平耐力比が0.86と基準を下回っていることが分かった。その後、住友不動産は住民に対して耐震基準を満たす補修工事を実施することを提案した。　住民らは、補修工事で構造耐力が基準値以上になったとしても、資産価値は下がると主張。住友不動産が販売用パンフレットに虚偽の記載をしたことなどが、消費者契約法違反の不実告知に当たるとして、11世帯の住民14人が売買契約の取り消しと売買代金など約4億1000万円の支払いを求めている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_650.html

【構造計算書偽造】販売した住友不動産に住民が代金返還請求 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月15日(月)15時15分26秒

≪日経　ケンプラッツより≫ 　構造耐力が不足していた札幌市内の分譲マンション2棟で、住民がマンションを販売した住友不動産に対して、売買契約の解除と代金の返還など総額約4億6800万円の支払いを求め、2006年12月25日、札幌地裁に提訴した。マンション2棟は、浅沼良一・元二級建築士が構造計算を手がけていた。同元建築士がかかわったマンションで、住民が提訴したのは初めて。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070112/504087/

◆「杉並方式」78件も/JASOの耐震診断アドバイザー受託 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月15日(月)15時04分47秒

≪建設通信新聞より≫ 　ＮＰＯ（非営利組織）法人耐震総合安全機構（ＪＡＳＯ、中田準一理事長）が東京都杉並区から受託して実施している「耐震診断アドバイザー業務」の実績が、開始から約１年で７８件となり、着実な成果を上げている。マンション中心の非木造建築を対象とする同業務は、ＪＡＳＯと杉並区が議論し、無料でアドバイザーを派遣するなどマンション管理組合などが診断を受けやすい仕組みになっており、「杉並方式」とも呼ばれる。建築、構造、設備の総合的な診断のほか、管理組合の合意形成のアドバイスなどソフト面が充実していることから、区、管理組合いずれからも評価されている。　杉並区は２００５年７月から木造住宅を対象に耐震化支援事業を始めた。この一環として、０６年３月からマンション中心の非木造建築を対象に専門家による耐震診断アドバイザー業務をスタートさせた。業務はＪＡＳＯと委託契約を結び、ＪＡＳＯ会員が実施している。区は０５年１０月ころに同業務についてＪＡＳＯに相談し、議論を重ねた。その結果、まず第１段階の耐震相談を受けたいというマンション管理組合などに、ＪＡＳＯ会員をアドバイザーとして無料で派遣することにした。次の段階の簡易診断についても、会員が無料で実施する。少しでも多くのマンションなどが診断に踏み切れるようにと、無料の制度を導入した。ＪＡＳＯ会員の経費は区が負担する。　３段階目の「精密診断」、最終段階の「耐震改修工事」には経費への助成を制度化した。区の佐藤寿一都市整備部建築課建築防災係長は「耐震診断を受けやすい仕組みになっていると思う。それとマンション管理組合の合意形成や避難路の確保など総合的なアドバイスを出せるＪＡＳＯのノウハウを評価している」と述べている。中田理事長は「耐震診断の言葉は世の中に広まっているが、総合的なノウハウを持って実行している例は少ない」と話す。　７８件の建物種別は、分譲マンションが４１件で、２５件が賃貸マンションだった。このうち簡易診断が必要とされたのは５０件。うち３５件から診断の依頼があった。この中の１１件について精密診断が必要と判定した。 http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20070115&newstype=kiji&genre=1

マンション再建記録を出版　神戸の被災男性 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月15日(月)15時00分28秒

≪北海道新聞より≫ 　阪神大震災で半壊した自宅マンションの建て替えに管理組合理事長や再建委員などの立場で携わった神戸市東灘区の会社員村上佳史さん（４８）が、活動の記録を本にまとめ出版した。住民同士のつながりの重要性など、震災を機に見えたマンション暮らしの問題について講演などの活動も続けている。　本の題名は「マンション建替え奮闘記」。阪神大震災の言葉はあえて入れなかった。新たな災害や老朽化など、建て替えの問題はマンション生活者が誰でも直面する可能性があるからだ。　村上さんのマンションは六甲山中腹に造成された渦森団地の一角。２０棟のうち１棟が全壊、村上さんの棟は西側半分が傾き、基礎が破損して半壊した。　補修か建て替えかで住民の意見が割れ、多数決で建て替えが決まったのは約２年後。５０戸中８戸は反対のままだったが、決議から１カ月以内に事業参加に同意し、今もともに暮らしている。　村上さんは「マンション住民は、買えば終わりと思っている人が多いけれど、そうではない。気楽になりたいんだったら、むしろ１戸建てに住むべきだ」と話している。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070115&j=0045&k=200701158943

これでいいのか、管理会社の業務実態 投稿者：sugana 投稿日： 1月15日(月)11時18分24秒

今日は朝から電話がなりっぱなし、北海道新聞社の朝刊生活欄の記事に関してのことと、セミナーの申し込みが、その内容。　それにしても、管理会社の債務不履行が横行しているようです。適正化法施行後もこの状態は、住民の無関心こそが要因と考えます。　セミナー希望者は早めに申し込みされないと定員になりそうです。

道内ガソリン１５週連続下げ　石油製品市況調査 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月12日(金)20時01分47秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが十一日発表した石油製品市況調査によると、九日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週より一リットル当たり○・一円安い一三三・九円で十五週連続の値下がりとなった。前週、五カ月ぶりに値上がりした灯油（配達）の道内平均価格は七七・七円で横ばい、軽油は前週比一リットル当たり○・二円値下がりして一一三・八円だった。　全国平均価格は、ガソリンが同○・二円値下がりして一三三・七円となり十七週連続の値下がり。灯油は同○・一円値下がりして八四・四円、軽油も同○・一円値下がりして一一三・二円だった。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070112&j=0045&k=200701128362 値下がり基調が続いている？ようです。

共用部分の電気器具 投稿者：sugana 投稿日： 1月12日(金)16時01分41秒

　管理組合の経費節減対策で（第１１回マンション管理講座）情報提供した、蛍光灯・球の共同購入が相当低価格で購入できて、利用管理組合から大変喜ばれております。　梱包毎に購入することで低価格を維持しておりますが、戸数の少ない（３０戸以下のマンション）は、２５個の梱包に拘りませんので、相談して下さい。　この度、申し込みを頂いた管理組合が数カ所あり、蛍光灯が定価の７１％引き（３４０円のところ１００円）で、大いに経費の節約になると喜ばれております。　経費の節減に関心のある管理組合は是非、この共同購入を活用して下さい。本件に関しては直接事務局までご連絡下さい。

分譲マンションの構造計算書調査費用の補助について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月11日(木)17時01分55秒

≪札幌市ＨＰより≫ 平成18年度の札幌市共同住宅構造計算書調査緊急支援事業の補助申請の受付は平成19年1月10日で終了しました。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sienn/shiennjigyo.html 申込み実績は、何棟だったのか？そのうち、公表されるでしょうか？

あの震災から12年 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月11日(木)13時17分39秒

≪マンション管理新時代より≫ 「日経アーキテクチュアの創刊以来、最も細かく字が詰まった誰も読まない記事」を書いたと編集部内で槍玉に挙げられたのは、何を隠そう私です。阪神大震災の被災マンション「グランドパレス高羽」をめぐる建て替え決議の有効性をめぐって争われた裁判の地裁判決を報じた記事でした（1999年7月26日号）。数ページにわたって7ポイントの文字でぎっしり詰め込んだ判決文には、現代人の住まいを預かる区分所有法のいいかげんさと理不尽さが表れていました。建て替え賛成派と反対派のどちらが勝っても10年闘争は避けられそうになく、裁判でケリがついても区分所有者間の感情的対立は収まらないだろうことを、担当する弁護士も分かっていました。「……不幸だね」という担当弁護士のひとことがいまも耳に残っています。その後裁判は最高裁までもつれ込んだ末、03年に上告棄却で決着しました。そしてあの震災から12年を経たこの1月、神戸市灘区の高台に建つこのマンションの建て替え工事がついに始まるというニュースに接し、複雑な思いにとらわれています。この1月から、前任者に代わってこのサイトを担当することになりました。豊かな生活を保障し続けるマンション管理とはどのようなものか、初心に帰ってユーザーの皆さんと一緒に考えていきたいと思います。投稿日: 2007年01月09日 22:58 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/12_3.html 新しい担当の方も、貴重な経験を積んでおられるようです。これからも期待できるサイトです

灯油価格（1/10） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月11日(木)11時02分39秒

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の1/10調査分が発表されました安値61.9　高値77.1　平均価格69.07 平均価格で、前回（12/25）より　2.4円の値下がりです。次回調査は、1/25予定のようです

ＲＥ：住民同士顔つなぐ【マンション快適ライフ】 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月10日(水)18時10分29秒

たけさま　有難うございます大規模マンションの理事経験というのは、スゴイ財産ですね今後もご指南のほど、よろしくお願いします

ＲＥ：住民同士顔つなぐ【マンション快適ライフ】 投稿者：たけ投稿日： 1月10日(水)10時44分5秒

ＨＰ管理員様＞住民有志が高齢者の単身世帯を回って、世間話をしながら安否を確認しているマンションや、階段の上り下りが大変な高齢者に代わり、住民が買い物をすることを計画している所もある。こうした活動を行う上で大切なことは、世話役の方は必ず２名以上複数で行うという点です。認知症状などの初期段階では回りの人にはわかりません。被害妄想意識が強くあらぬ噂の為、良かれと思いしている活動が思わね問題発生の原因ともなります。理事会活動においても、クレームの話し合いや各戸訪問は必ず理事２名で行うことも同様です。

住民同士顔つなぐ【マンション快適ライフ】 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 9日(火)20時12分31秒

≪YOMIURI ONLINEより≫ 　マンション生活を考えるうえで、高齢化対策は大きな課題だ。住民同士で支え合う仕組み作りや、設備の充実をどう進めるか。今月は、老後の生活の場としてのマンションを考える。　神奈川県伊勢原市の「東高森団地」（２２棟、約６００戸）は築３０年以上たつマンションだ。当初からの入居者は３分の１を占め、７０歳以上が約１７０人にのぼる。　住民の高齢化も進む中、マンションで孤立する高齢者を減らそうと、民生委員らが中心となって、２０００年、ボランティア団体「わかばの会」が発足した。ボランティアは住民の主婦約２０人。　毎月１回、お菓子や料理を作り、引きこもりがちな高齢者の住民に声をかけ、おしゃべりをしながら、工作やゲームなどを楽しんでいる。参加者は毎回ボランティアを含め、約４０人。会長の宮川佐代子さん（６７）は「年をとると、どうしても外出もおっくうになり、ご近所との付き合いも少なくなりがち。こうした機会にお互いの健康や近況を話しています」と説明する。　活動は、マンションの集会室で行っており、高齢の住民も参加しやすい。また、管理組合も、同会の集会室の利用料や光熱費などは無料にしている。　ただ、ボランティアは全員６０歳以上。「子育てなどの手が離れた若い人にも参加してもらえるようにしていきたい」と言う。　マンションでいかに安心して老後を過ごすかは、住民にとって切実な問題だ。　ＮＰＯ法人日本住宅管理組合協議会（ＮＰＯ日住協）が０６年１０月、「高齢化対策アンケート」の結果をまとめた。日住協の会員管理組合の中で、築年数２０年以上経過したマンション住民が対象で、約５０の管理組合の約２７００人が回答した。　それによると、６５歳以上の高齢者の８割が単身か２人世帯だった。住民が高齢化する中、重視する対策として「居住者の相互理解と管理組合の結束」が約４０％と最も多く、「医療機関との連携」（約２０％）、「行政への働きかけ」（１５％前後）を大きく上回っていた。　実際、全国各地のマンションで住民同士の相互理解を深める取り組みは始まっている。埼玉県越谷市の「越谷ファミリータウン」では、６０歳以上の住民で「シルバークラブ」を作り、健康講座や親睦（しんぼく）会を開き、活動報告をインターネットのホームページで配信している。　そのほか、住民有志が高齢者の単身世帯を回って、世間話をしながら安否を確認しているマンションや、階段の上り下りが大変な高齢者に代わり、住民が買い物をすることを計画している所もある。　ただ、いずれも元気な高齢者が、生活に不安を覚える高齢者を支える形が多く、世代を超えた支え合いが重要になってくる。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070109hg01.htm

ガソリン１６週連続値下がり　給油所間の競争激化で 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 9日(火)19時58分22秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが９日発表した石油製品市況の週間動向調査（４日現在）によると、レギュラーガソリンの全国平均小売価格は、前週に比べ１リットル当たり３０銭安の１３３円９０銭と、１６週連続で値下がりした。　石油元売り各社が１月出荷分の石油製品の卸価格を１リットル当たり１円５０銭程度値上げしたが、給油所間の競争が激しく値下がりが続いた。　ハイオクは３０銭安の１４４円９０銭、軽油は２０銭安の１１３円３０銭。　今月分の石油元売り各社の卸価格値上げは、昨年１２月時点で原油調達コストが上昇したのが要因。しかし、ニューヨーク市場では年明け以降、米国の暖冬の影響などで原油先物相場が１バレル＝６０ドルを割り込んでおり、日本国内の石油製品も先安観が強まりそうだ。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070109&j=0024&k=200701097761

これでいいのか、管理会社の業務実態 投稿者：sugana 投稿日： 1月 8日(月)14時02分20秒

　第１２回マンション管理セミナーをトップページに掲載しているように２月１７日開催致します。何故、このような問題を敢えて、セミナーで問題提起しようとしたのか。その辺の事情を説明しておきます。　本ページをご覧の皆さんは既に、ご承知とは存じますが、まだまだ、管理会社に全てお任せすれば万全と考えている区分所有者が圧倒的であります。　昨年の暮れに札幌市内の管理組合で総会が開かれ、「経費の垂れ流し状態に憂いを感じている」方から、経費節減案や、役員の選出は順番制と立候補制を加味してはどうか、等と提案したそうです。　ところが、これまで役員をしていた方々から「管理会社に任せておけば大丈夫だ」という合唱があり、この提案者の声が届かなかったということでした。　まだまだ、「管理会社万能論」が区分所有者の中に潜在していることを痛感しまして、管理組合の独立と当事者能力の造成を進めなければならないと再認識した次第です。　従いまして、当セミナーの開催呼びかけ文は次のようにして、管理組合の運営に関心の無い方へのアプローチといたしました。「これでいいのか、管理会社の業務実態」「管理会社の社会的責任とは何か」として、マンションの管理はこれまでの調査でも明らかになっているように、ほぼ全ての管理組合が管理会社へ管理を委託しています。　平成１３年にマンション管理に係わる新しい法律が制定され、それまでのような区分所有者無視の管理ができなくなったと言われておりますが、その実態はどうなっているのか、つぶさに実態を探ってみました。　その結果は、区分所有者や管理組合の無関心ゆえに「管理会社お任せの状態」であれば、マンション管理適正化法も生かされず、管理会社に都合のよい旧態依然の管理が罷り通っているのです。　消費者保護の観点から、問題となる管理を洗い出し、管理組合や区分所有者の利益のための適正な管理を作り出すために共に考えてみましょう。

マンション、進まぬ耐震診断・改修② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 7日(日)10時04分49秒

≪asahi.comより≫ ●「幸運重なった」まれな例　耐震改修までこぎつけた神戸と福岡の例は、大規模修繕に備えた住民の積立金がたまたま潤沢に残っていたことが、幸いした形だ。　神戸市中央区の三宮東ハイツ（１００戸）は、７９年完成の１４階建て。９５年の震災で壁に亀裂が入り、半壊と認定された。議論の末、１戸あたり約１１０万円を出し合って復旧工事をしたが、各戸毎月５０００円ずつの修繕積立金は「将来のため」とほとんど手をつけなかったという。　０５年２月、窓の閉まりが悪いなどの欠陥が住民アンケートで見つかり、耐震診断を実施。耐震改修は共用部分だけで済むことがわかり、費用は約２０００万円。半額の補助を受け、残りは１億円余りあった積立金からまかなえた。今年２月には工事が完了する予定だ。　管理組合の村上剛理事長（７７）は「ふだんからの積み立てが大事だったということ。幸運が重なった」と話す。　福岡市早良区の室見第２住宅（２棟２６４戸）も、２月に約１億２０００万円をかけて耐震壁増設や耐震ドアに入れ替える工事に着手する。市の補助１５００万円を受けた。　築３０年で、震度６弱だった０５年３月の福岡沖地震ではコンクリート壁の一部が崩れたり、玄関の開閉がしにくくなったりした。昨年１１月、「次に震度６級が来たらつぶれる」との診断が出て、積立金取り崩しを渋っていた一部の住民も賛成に転じた。　理事長の辻紀子さん（６５）は言う。「突然の大地震で意識が変わったことが大きい。ここに住み続けたいとの思いが勝った」　●支援、自治体に格差　０５年秋に成立した改正耐震改修促進法などを受けて、国交省は旧耐震マンション対策に乗り出している。だが、補助制度自体がまだ広がっていない。　同省が昨年１０月時点で全国の市区町村を調べたところ、マンションの耐震診断への補助を導入しているのは１８１自治体（全体の９．８％）、改修補助まで導入したのは６９自治体（３．８％）にとどまっていた。戸建て住宅の耐震診断は９６５、耐震改修は４９７の自治体が補助しているのに比べ、取り組みの遅れが際だっている。　補助制度を持つのは早くからマンションが建った大都市部が多く、地方は対象マンションが少ないという事情もあるが、財政難の中で１棟あたりの補助額が大きくなることや、行政側に個人財産に対する公金支出への抵抗感があることも、影響しているとみられる。　国交省は来年度、改修補助率を１５．２％から３分の１に引き上げる。幹線道路などに面したマンションなどが対象だが、倒壊マンションが道路をふさいで救助活動できなかったり、火災で市民が逃げ遅れたりすることがないようにするため支援する、という考えだ。　耐震改修補助を導入した自治体の担当者は「マンション耐震化は住民の命を守るだけでなく、大地震の際の被害を減らし、自治体が巨額の負担をしないようにする『先行投資』と考えるべきだ」と話している。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060082.html

マンション、進まぬ耐震診断・改修① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 7日(日)10時03分22秒

≪asahi.comより≫ 　耐震強度偽装事件を受け、マンションの安全性への関心が高まっているが、古い基準で建てられたマンションの耐震補強にはほとんど手がつけられていない。高度成長期に分譲されたマンションの多くは住む人々も高齢化し、改修工事をした場合の費用負担の重さに意見がなかなかまとまらないのが現状だ。国は補助制度の拡充などを急いでいる。耐震診断、改修の補助制度への自治体別申請状況（本社調べ）　●積み立て倍増、余生思うと「踏み切れぬ」　東京都杉並区の９階建てマンション（３４戸１店舗）に住む田村晃清さん（５５）は昨年、管理組合理事長になった。マンション管理会社を経営する専門家だが、その田村さんでさえ悪戦苦闘している。　築３２年。区の無料簡易診断で１階駐車場の強度不足を指摘され、改修に向け精密な診断をすることは決まった。しかし、修繕積立金の残高は約２８００万円。区の耐震改修補助は２００万円が限度で、概算４０００万円程度の補強工事をするには借り入れが必要だ。大規模修繕なども含めて試算したら、各戸毎月１万６０００円の積立金が３万８０００円に跳ね上がった。　補強工事には組合員の４分の３以上の特別決議が必要と考えており、合意は容易ではない。強引に進めると積立金を払わない人が出てくる恐れもある。規約を変え、理事を複数年務める覚悟を決めた。改修が済むまでかかわるつもりだ。　「ふつう管理組合理事の任期は１年で、しかもボランティア。それでは手がつけられない。強い意志のあるリーダーがいないと話は進まない」　住民の高齢化も大きな壁になる。大阪府高槻市の摂津マンション（１７３戸）は築４０年。市から４３０万円の補助を受けた耐震診断で、強度が一部基準以下とわかった。　数億円をかけて改修するか、比較的余裕のある中庭を使って高層に建て替えるか。だが、高槻市は耐震改修への補助はしていない。積立金は大規模修繕で７０００万円を使ってしまって余裕がない。マンションの大半は高齢者世帯で、推定平均年齢は７０歳前後だ。　管理組合の茂山秋雄理事長（６４）らは「せっかくカネを出しても、将来の受益者になれるのかという話もある。現状ではなかなか改修まで踏み切れない」という。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060082.html

耐震改修滞る２万棟、旧基準マンション　本社調査 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 7日(日)10時00分49秒

≪asahi.comより≫ 　大地震の際の安全性が懸念される旧耐震基準（８１年５月以前）で建てられた分譲マンションについて、朝日新聞社が県庁所在地や政令指定市など主要自治体での耐震診断への取り組みを調べたところ、横浜市や神戸市で８割を超えるマンションが診断を終えた一方、補助制度を持つ自治体のうち３分の１ではこれまで住民からの申請がまったくないことがわかった。自治体によってばらつきが大きく、調査対象の平均では診断実績は約２割にとどまる。診断後、実際に耐震改修まで至ったのは神戸市と福岡市の計３棟だけだった。　９５年の阪神大震災では８１年以前のマンションに倒壊被害が集中したとされる。不動産情報サービス会社「東京カンテイ」によると、旧耐震の分譲マンション（０５年度末）は全国に２万２６５９棟約１４６万戸分あり、全体の２３．７％を占める。だが、行政の支援が十分でないうえ、住民の合意形成の難しさから、補強はほとんど進んでいないのが実情だ。～～～～～～～～～～～　〈マンションの耐震補強〉　８１年５月以前の耐震基準は「震度５程度の地震にたえうる住宅」だったが、同年６月の建築基準法改正で「震度６強以上の地震で倒壊しない住宅」と厳しくなった。耐震診断では１級建築士らが柱や壁の強度、コンクリートの劣化などを調査し、構造耐震指標（Ｉｓ）の数値で危険性を診断する。現在の耐震基準にあたるＩｓ値０．６を下回る建物は、耐震補強が必要とされる。（１）耐震壁の増設（２）柱に炭素繊維を巻きつける（３）壁に補強用鉄骨を入れる――などの工法のほか、制震や免震工法がある。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060077.html

サムシングの偽装解明へ対策協 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 1日(月)20時23分50秒

≪asahi.comより≫ 　一連の耐震偽装問題で構造計算書の偽造が指摘されていた太宰府市の設計会社「サムシング」（０２年廃業）について、国交省九州地方整備局は２７日、実態の早期解明を目指す協議会を作った。国交省や各地の自治体など１９団体で構成。今年度末までに各自治体の調査報告をまとめ、構造設計を担当した建築士の処分を検討する。　発足したのは「九州地方構造計算書偽装問題対策連絡協議会」。この日の会議で安全確認を終えていない５２４物件のうち、構造計算書が残っている物件の再調査は年度内に終えることを確認した。調査を終えた２５７件のうち５件については構造計算書に「偽装の疑い」があったという。５件はいずれも福岡市内の集合住宅。　国交省は、各自治体の調査結果を元に、同社を経営していた仲盛昭二・１級建築士の処分を検討する方針。すでに４２件については構造計算書に「不整合」があったと指摘しており、悪質性が高いと確認されれば免許取り消し処分もあり得るとしている。 http://mytown.asahi.com/fukuoka/news.php?k_id=41000000612280003 耐震偽装問題は、姉歯さんだけの問題のようにマスコミが扱っていますが、九州のサムシング、北海道の浅沼と、まだまだ根深い問題が未解決です

シンドラーの事故、「コイルショート原因」…管理会社 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 1日(月)20時15分27秒

≪YOMIURI ONLINEより≫ 　東京都港区の高層住宅で今年６月、高校２年の市川大輔さん（当時１６歳）がエレベーターに挟まれて死亡した事故を巡り、今年４月から事故機の保守管理を請け負っていた「エス・イー・シーエレベーター」（台東区）の西村裕志専務が２６日、港区議会の特別委員会で証言し、「事故は、ブレーキを制御するコイルがショートしたことによって起きた」などと主張した。　西村専務は、事故機では、ブレーキを制御するコイルがショートした結果、ブレーキがかかったような状態が続き、ブレーキのパッド部分が異常に摩耗してブレーキの制動力が失われたため、ドアが開いたまま急浮上したと指摘した。　これについて事故機の製造元の「シンドラーエレベータ」（江東区）は「発言内容を把握していないのでコメントできない」としている。（2006年12月27日読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061227hg03.htm

高２男子９階から転落死　千葉県市川市のマンション 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 1日(月)11時37分7秒

≪北海道新聞より≫ 　１日午前５時２０分ごろ、千葉県市川市塩浜、マンション（１１階建て）９階の自宅ベランダから千葉県立高校２年の男子生徒（１７）が転落し、病院に運ばれたが全身を強く打つなどして間もなく死亡した。　行徳署の調べでは、男子生徒は前日の午後８時ごろから自宅で友人らと酒を飲み、当時は泥酔状態だったという。同署は男子生徒が気分が悪くなってベランダから身を乗り出し、誤って転落したとみて友人や家族から詳しい事情を聴いている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070101&j=0022&k=200701016467 高校生にお酒を飲ませるのが、間違いですマンションは、共同住宅ですので、多数の方が迷惑を被ってしまいます新年の最初が、悲しいニュースで残念です

☆謹賀新年☆ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1月 1日(月)11時33分28秒

旧年中は、いろいろな方と交流を持ち、沢山のご厚情をいただきました。感謝・感謝の年でした。本年も、たくさんの出会いと情報交換が、マンション問題の解決の一助になることを願って、このホームページを運営していきたいと考えております。今年もよろしくお願いします。

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