過去ログ（06/07/01～06/07/31）

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過去ログ

マンションが暴力団追い出し成功　「契約違反」手続き 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月31日(月)20時20分58秒

≪sankei Web 産経新聞より≫ 　大阪市淀川区のマンション１室を事務所に利用していた山口組系暴力団が、住民らの苦情や大阪地裁に申し立てた仮処分申請などを受け、自主的に撤退していたことが分かった。　府警などによると、この暴力団は山口組傘下の４次団体。組員は約１０人で、債権回収などをしていたとみられる。マンションは平成４年３月に建築され、９階建て４８戸。事務所は７階にあった。１６年１０月から、１カ月１５万円の賃貸料で２年契約していたが、実際の契約者は組員ではない女性の名前だった。　今年４月、「目つきの悪い男たちが何人も出入りしている」と住民がマンション管理会社に申告。家賃数カ月分の滞納もあり、管理会社と弁護士が居住者立ち会いのもと室内を確認したところ、内部に組を示す看板や机などがあり、組事務所として利用している実態が判明した。　同マンションは暴力団や暴力団関係者の利用が発覚した場合、契約解除とする特約事項を設定。このため、管理会社が室内の調査結果や写真などを添えて明け渡しを求める仮処分申請を地裁に申し立てたところ、今月６日に認められた。地裁の決定を受け、執行官と弁護士らが訪問したところ、机や椅子（いす）のほか、組の看板、カーテンなどすべてが室内から撤去され、もぬけの殻だった。　居住者は「暴力団関係者の存在に気づき転居した家族も数世帯あったが、出て行ってほっとした。ただ、またこないかという不安もある」と話す。大阪府警は「勇気ある行動で暴力団を追放した理想的なケース。臆（おく）せずに声をあげてほしい」と呼びかけている。 ■「怖がらず相談を」協力求める警察　暴力団新法施行後、看板を表に掲げる組事務所が減り、暴力団の実態が把握しにくくなった。仮に住民が気が付いても、恐怖は強く、相談できないまま転居してしまう住人も多く、警察や管理会社が端緒をつかみにくいのが現状という。　だが警察幹部によると、組員らの多くは賃貸マンションに住むケースが大半。今回のケースのように実態が発覚すれば「契約違反」になることが多く、仮処分などの手続きを踏めば、出ていかざるをえない。　本人が派手な服装をしていなくとも、訪ねてくる人物が明らかに暴力団風であったり、見慣れない高級車が頻繁に止まっているなどささいな変化であっても、警察当局は「おかしいと思ったらまず管理会社か警察に相談してほしい」という。　昨年６月には、大阪・ミナミの雑居ビル一室を暴力団が「情報誌の販売促進事業」と目的を偽って賃貸契約していたことが商店組合の指摘で発覚、組員が詐欺容疑で逮捕された。今月には大阪市内のマンションに入居した組長も身分を偽るなどしていたために詐欺容疑で逮捕された。いずれも住人の通報が摘発につながった。　警察幹部は「住民を脅すなどしても暴力団側は摘発されるだけでメリットはない。暴力団の情報を怖がらずに相談すれば、契約違反などで摘発し追放できる」と協力を求めている。

耐震偽装「建て替え必要」横浜のマンション補強改修へ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月31日(月)06時51分32秒

≪Yahooﾆｭｰｽ　読売新聞≫ 　耐震強度が偽装され、強度が４１％だった横浜市鶴見区の分譲マンション「コンアルマーディオ横濱鶴見」（１０階建て）の管理組合は３０日、建て替えではなく、補強による耐震改修の方針を決めた。　国が「建て替えが必要」とした強度５０％未満の耐震偽装物件で、改修方針を決めたのは初めて。　同マンションは昨年１２月、横浜市の使用禁止命令を受け、管理組合と市が国の支援策に基づく再建策を協議。　しかし、現状と同規模の建て替えには、公的支援を受けても１世帯当たりの費用負担は３２００万円に上り、住民が難色を示していた。　同市は今年４月、柱とはりの外側に鉄筋コンクリート製の枠を取り付けて補強する改修案を提示。１世帯当たりの負担が１２００万円程度に抑えられるため、住民からは「現実的には改修しかない」との意見が多数となっていた。

パロマ事故　電話相談３３０件　全国５カ所道内は３８件 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月31日(月)06時48分27秒

≪北海道新聞より≫ 　パロマ工業のガス湯沸かし器によるＣＯ中毒事故を受け、弁護士らでつくる「欠陥商品被害救済全国協議会」（大阪市）は三十日、「湯沸かし器・燃焼器具被害救済１１０番」を札幌など全国五カ所で開き、計三百三十件の相談が寄せられた。　このうち札幌では、弁護士や消費生活専門相談員ら十三人が対応した。道内から三十八件の相談があり、三十三件がパロマ工業製品関連。「ＣＯ中毒で意識を失い一カ月入院した」「業者が、部品がないので改造します、といって修理した」「改造された器具を十年間使い続けている」など深刻な相談もあった。　名古屋では「事故があり、パロマと交渉を始めたが、対応しない」というパロマ側の姿勢に対する怒りの声もあった。　札幌弁護士会消費者保護委員会副委員長の猪野亨弁護士は「全国の弁護士会と情報を共有して弁護団結成の方向で検討を進めたい」と話す。　パロマ製品などに関する相談は、三十一日以降は札幌総合法律事務所（電）０１１・２８１・８４４８で受け付ける。

突然、上階から水が漏ってきたのですが 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月30日(日)08時35分20秒

≪asahi.com　ここが知りたい　より≫ 【質問】マンションのような高い建物に入居すれば、豪雨になっても水害など生じないと思っていましたが、突然、上階から水が漏って来たのです。あっという間の出来事で、室内のカーペット、ベッド、タンスの上の置物など全部水に濡れてしまいました。　上階の部屋へ急いで駆け上がったところ、上階も水びたしで大騒ぎでした。ベランダから水があふれて、開いていた掃き出し戸口からも雨水が入ってきました。しかも、しばらく上階の人は、外はすごい豪雨なのに気が付かず、戸を閉めたのが遅れたとのことでした。どうすればいいでしょうか。【答え】このような豪雨時に（１）ベランダの雨水の排水口がつまっていたため、排水処理が出来ない場合、あるいは（２）屋上の横樋に落ち葉がつまっていて溢れた水が換気孔に入って最上階の部屋に漏水したとか、（３）段階的に高くなっているメゾネットタイプの建物の急傾斜の側溝から雨水があふれ下段の部屋に流れ込んだなどの被害が出ています。　まずだれに責任があるかについて考えてみることにします。　このような建物（工作物）によってひき起こされる損害について、民法７１７条は、その工作物の占有者がまず一番目の責任を負い、占有者が損害発生を防止するに必要な注意をしたときは、所有者に責任があると規定しています。占有者とは、例えば借りている人を意味し、所有者とは区分所有権者を意味します。　（１）のベランダからの漏水については、次のように考えられます。　ベランダは共用部分ですが、規約では専用使用権といって、そのベランダに続く部屋の所有者に専用で使う権利を与えています。権利の裏には当然、義務が存在しますから、ベランダの排水口から水が完全に排水できるよう障害物をとり除いていなければなりません。　排水口の上に何か物が置いてあったり、枯れ葉やゴミがたまっていたり、排水を妨害していたら、それは上階の人の責任です。　また、豪雨であることはだれでもわかるわけですから、戸を閉めることも上階の人は気を付けていなければなりません。したがって、上階の人は排水口に障害物があったり、戸を閉めるのが遅れたりすれば、過失があるということになります。　民法７１７条は、不法行為の中で「工作物の責任」といわれる条項ですが、工作物を占有したり所有したりする人に無過失の重い責任を科した規定といわれています。無過失責任であっても、唯一不可抗力のような場合、責任が免れる場合があります。それは台風のようなとき、強風でちぎれた木の葉がとんできて排水口にふたをした場合などは不可抗力といわれ、このベランダを使用する人に責任を追及することは出来ません。【質問】（２）の屋上の横樋に落ち葉がつまっていて、その雨水が換気孔から最上階の部屋に漏水したとか、（３）のメゾネットタイプの側溝から下段の部屋に流れ込んだ事故はだれの責任ですか。【答え】屋上の横樋も側溝も共用部分であって所有者は全区分所有権者であり、管理権限者は管理組合（管理者・理事長の場合が多い）であり、管理を委託されているのが管理会社であるので、その中で誰が責任を負うのかが問題となります。　（２）について最上階の水漏れ被害者から管理会社と管理組合に裁判が提起されました。　しかし、管理会社は１カ月に１回清掃しており、それまでにこのような事故が発生したことがないから、毎月１回を超える頻度で掃除をしなければならない義務を有していたとは認められないと、裁判所は管理組合の責任を否定しました。　また、管理組合がこの事故の後、樋などの排水管の改修工事を行ったのですが、裁判所は以前に事故は発生していなかったので、事故の前に改修工事を行う義務はなかったと裁判所は管理組合の責任を否定しました。【質問】工作物の占有者や所有者は、民法７１７条で無過失責任といわれる条文で責任をとらされるのに、管理組合や管理会社にはこの規定は当てはまらないのですか。【答え】管理組合や管理会社はマンションの占有者でも所有者でもありません。管理組合に対しては、区分所有法第１８条の共用部分の管理義務を管理組合が負っていますが、管理組合に対しては一般の民法７０９条の不法行為責任が課せられるもので、「故意又は過失」があったことが成立の要件とされています。また、管理会社に対しても管理委託契約の債務不履行責任が根拠義務となりますので、「故意又は過失」によって被害が生ずることが責任を追及できる要件となります。この点が（１）の事件と異なるところです。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200607290234.html

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月27日(木)22時22分6秒

　　編集済

札幌市消費者センターさんの7/25調査結果が発表されました。安値70.5円　高値80.0円　平均74.68円（消費税抜き）８月は、ガソリンも大幅な値上がりが予想されていますので、ささやかな抵抗ですが、月末は燃料タンクを満タンにしなくては。道内最大手のスタンド　ガソリン１リットル、１４０円に　他社追随は必至 ≪北海道新聞より≫ 　ガソリンスタンド道内最大手で道央圏を中心に８８店舗を展開する勝木石油（札幌、勝木紀昭社長）は、８月１日からレギュラーガソリンの店頭価格を１リットル当たり最大で５円程度引き上げ、１４０円前後とする方針を決めた。同社としては過去１０年間で最大の上げ幅。元売り各社が同月出荷分から卸価格を大幅に引き上げるのに合わせて小売価格に転嫁する。道内最大手の方針は各社に影響を与えるとみられ、値上げが相次ぐのは確実だ。

RE:オートロック暗証番号 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月27日(木)22時19分31秒

私のところでも、分譲会社が設定していました。当時は、「5963」（ｺﾞｸﾛｰｻﾝ）でした。現在は、設定していません。設定していた事実を知っていたのは、分譲会社、初代の理事長、管理員で、築５年目に気づいた時には、設定理由は不明でした。（築５年目に、不審者が侵入した事件があって発覚）（もっとも、暗証番号など知らなくても、不審者は、誰でも簡単に手に入る、ある道具を使っていとも簡単にオートロックをすり抜ける事ができる事も、その時に知りましたが）オートロック暗証番号は設定しないか、定期的に変更するほうが、安心感（余計な不安を持たなくてよい）がありますね。

オートロック暗証番号の無断設定 投稿者：Rマンション・元役員 投稿日： 7月27日(木)20時18分52秒

　平成14年12月に入居したRマンションで、オートロックに暗証番号が設定されていた事実を3週間前に知り、防犯対策のため暗証番号を解除し暗証番号で出入りできなくしました。　入居時、T分譲会社から防犯上オートロックは鍵(リモコン)で開錠するので安全と説明されていたが、3年半程は暗証番号で自由に開錠される無防備状態にさらされていました。　この暗証番号を知っていた部外者は当マンションに自由に出入りしていました。これでは、オートロックは何のための防犯対策設備であったのかと唖然としました。　このことについて、入居者並びに管理組合は3週間前までは、まったく理解していませんでした。　このことに対し、分譲会社、建設会社及び当初の管理会社の担当者に対し、暗証番号を設定した事実関係を確認しましたが、それぞれの会社は自社で設定した覚えはないとした無責任な言い訳に終わっています。これまでの問題点は次のとおりである。暗証番号を設定したのは、分譲会社・建設会社又は最初の管理会社(2年で変更)のいずれかであること意外は考えられません。何らかの目的で、入居者・管理組合に無断で暗証番号を設定していたものと思われます。暗証番号設定を知っていた関係者が当マンションに自由に出入りすることが出来ていたことを考えればゾートしています。他マンション「管理組合」での暗証番号の早期点検を” 他のマンションでも、同様に「暗証番号」が設定されている恐れがあります。早急に点検することが良いかと思われます。「暗証番号」が設定されているかどうか確認できない場合は、「暗証番号」解除するとゼロクリアになりますので防犯対策上安全となります。　なお、暗証番号は定期的に点検し防犯対策を継続することを望みます。＊ [磁気カードキー式錠]「スイカ」で解錠　美和ロック調査へ　大手錠前メーカーの「美和ロック」が横浜市のマンションに納入した磁気カードキー式の玄関錠が、ＪＲ東日本の「Ｓｕｉｃａ（スイカ）」で解錠できてしまうことが分かった。００年にも同様のトラブルがあり、読み取リ側が摩耗するなどすると、同じ大きさのカードであれば解錠できてしまう不具合があることが原因だった。＊連続強盗：若い女性狙う、犯人の特徴酷似　札幌

分譲マンションの構造計算書調査緊急支援事業の説明会（札幌市） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月25日(火)15時17分8秒

札幌市では分譲マンションの管理組合が行う構造計算書等の調査に対して支援を行います。この事業についての説明会を下記により開催いたします。　開催日　平成１８年（2006年）８月６日（日）　時　間　午前の部午前１０時　　　　　午後の部午後２時　場　所　北海道経済センタービル８階A ホール　　　　　　　中央区北１条西２丁目（市役所北向）　対象者　分譲マンションの管理組合役員の方など ○この事業の対象となるマンションは昭和56 年６月１日以降に建築確認を受け、検査済証の交付を受けたもの。ただし、認定、評定、限界耐力計算等の特殊な計算を行った建物は除きます。 ○定員は各回３００名です。事前申込みは必要ございませんので直接会場にお越しください。 ○午前、午後の部のいずれかに越しください。開場は開始時間の３０分前です。 ○なお、午前の部が満員の場合は、午後の部にお願いすることがありますのでご了承ください。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sienn/setumeikai.pdf

分譲マンションの構造計算書調査に関する支援事業について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月25日(火)15時12分8秒

≪札幌市　建築指導部ＨＰ≫ 札幌市では、一連の「構造計算書偽装事件」に関わる施策のひとつとして、分譲マンションの管理組合が行う構造計算書などの調査に対して支援を行う事業を8月1日（火）より開始いたします。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sienn/shiennjigyo.html ○支援の内容　支援の内容は、構造計算書調査に要する費用のうち最大３分の２を市が補助するものです。　対象マンションや申請の手続などを紹介した事業のパンフレットや申請用紙などは、８月１日より市役所２階建築安全推進課、各区役所などで配布いたします。　なお、これらの資料は８月１日より札幌市建築指導部のホームページからも入手できます。 ○説明会の開催　マンション管理組合役員などの方々を対象にした申請手続きなどについての「説明会」を、別紙パンフレットのとおり、８月６日（日曜日）に北海道経済センタービル８階Ａホール（中央区北１条西２丁目）で開催いたします。　時間は、午前１０時からと午後２時からの２回で、定員は各回３００名です。　ご希望の方は、当日会場へお越しください。 ○申請の受付　申請の受付は、８月２２日（火曜日）、札幌市民会館３階５号会議室で、午前１０時から午後４時まで行います。　受付は先着順に受付けますが、当日予定数（200 棟分）を超えた場合は、抽選となります。　予定数に達しないときは、引続き23 日以降も市役所本庁舎2 階で受付いたします。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sienn/setumeikai.pdf

なぜ被害者が瑕疵を立証しなければならないのか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月24日(月)20時38分9秒

≪マンション管理新時代　より≫ 　独立行政法人・都市再生機構（当時、住宅・都市整備公団）が1990年前後に分譲したマンションの耐震強度不足を巡って、住民と都市再生機構の協議が紛糾している。このマンションについては、日本建築構造技術者協会（JSCA）が構造計算書を検証した結果、耐震強度が最弱部で基準の58％しかないことが明らかになった。この点について、問題のマンションの住民に話を聞いた。 ■耐震強度不足が発覚した経緯は？　過去4年以上、瑕疵問題の解決に向けて取り組んできた。2002年ころに問題解決に必要と考えて構造計算書の提出を都市再生機構に求めたところ、紛失したと言ってきた。そして、構造図を基に作成した再計算書を2003年に提出してきた。私たちが再計算書の誤りを指摘すると、都市再生機構は計算ミスがあったと言い、再々計算書を提出した。　ところが、その再々計算書にも色々な疑念が出てきたので、2006年1月、JSCAに検証を依頼した。その結果、建物強度が大幅に不足していることや、計算の過程で説明のつかない建物強度の水増し、応力の低減などの操作が行われていたことがわかってきた。都市再生機構が採用していた計算法が、この建物にはそぐわない計算法であることもわかった。こうした経緯を踏まえて、JSCAは再々計算書とは別に、通常行われている適切な方法で構造計算を行った。すると、最弱部で耐震強度が基準値の58％しかないことが明らかになった。　施工上の欠陥を調べてきたなかで、設計の瑕疵が明らかになった。これらの問題を合わせて、この建物全体が深刻な状況にあるということが心配である。今後、この事実を都市再生機構や監督官庁である国土交通省に訴えて、一刻も早く安全で安心できる建物に戻してもらいたい。 ■設計と施工の問題があるが、3棟まとめての建て替えを目的にしているのか。補強で済むのならそれでもよいのか？　建て替えか補強かという問題ではなくて、とにかく安全で安心して住める建物に戻すことが目標だ。これまでに専門家の検証で、補修をすること自体が難しいという判断を得た。現実的には建て替え以外ないと考えている。 ■都市再生機構との折衝を進めないと、解決に結びつかないのではないか。　これまで、不具合の書類は送っているが、それに対する反応はほとんどなかった。高層棟では外壁タイルが落下したが、それに対する安全対策も管理組合の負担でやっている。都市再生機構は不具合を見には来るが、何の問題もありませんと結論付けた。私たちは、都市再生機構を交渉相手とするのは時間の無駄だと判断して、国交省ならびに関係機関に働きかけている。　高層棟の5階の柱と6階の梁が交差するところでは、脆弱なコンクリート部分が管理組合の自主調査でみつかった。実際に指でコンクリートが掘れるほどの弱さだ。大きな地震がきたら、脆弱な柱がつぶれて高層棟が崩れるおそれがある。そこに住んでいる人にとっては気が気ではない問題だ。「非常に危険だ」という専門家の意見も踏まえて、2005年8月には高層棟の住民が中心となって横浜の都市再生機構の本社に陳情に行き、「安全を確保するために引っ越しをしたい」と要望した。しかし都市再生機構は現場を15分ほど目視しただけで、その後、構造安全上、問題はないという弁護士からの回答と文書が送られてきただけだった。このような経緯から、いくら都市再生機構と交渉を繰り返してもらちが明かないという判断になった。　都市再生機構は、国に準じる機関として建築確認申請を免除されており、計画通知だけで着工できる。それを逆手に取って実は好き勝手なことをしていたという印象だ。　例えば高層棟の3カ所でコアを抜き、10カ所をドリルで調べたところ、あるはずの耐震スリットが全てなかった。こうなると、ほかも全部ないと判断するのが建築の常識だ。しかし、今の法律では3カ所についてだけ協議すればよく、残りの欠陥を調べなければいけない責務、補修しなければならない責務は、都市再生機構にはないという。今後、建築に重大な欠陥の問題が生じたときに被害者が救われるためには、こうしたすべての立証責任は被害者にあるというところを変えていかなければならない。 ■調査にかかった費用は管理組合が負担しているのか？　私たちは既に3000万円以上かけてコンサルタントを頼み、自主的に調査をしてきた。都市再生機構はこれまでの費用を管理組合に1円も払っていない。またこれまで、都市機構は当団地に対し、たいした調査はしていないし、その調査・結果にも問題やミスが多かった。 ■法廷に持ち込むつもりは？　考えていない。瑕疵問題に関する法律は明治にできたもののままであり、先ほど話したとおり、被害者にとって非常に不利なものである。そういうなかで巨大な組織と闘っていくには、膨大なお金と人手も必要で、得策ではないと考えている。　これだけの瑕疵を組合が立証しても、都市再生機構は見に来るだけで、中身をきちんと調べない。それでも法律的には、誰からも責められない。これほどの建物の欠陥や構造計算書の問題があっても、都市再生機構は住民との紛争であると定義づけている。その姿勢こそが、住民に多大な苦痛を与え、問題の解決が図れない要因になっている。 ●識者のコメント「事業者側に立証責任を負わせるべきだ」　欠陥住宅被害全国連絡協議会幹事長　吉岡和弘弁護士　現状では欠陥住宅紛争を含め、損害を請求する側が瑕疵を立証するというのが民事訴訟上の原則とされている。裁判所が被害者側の立証責任を軽減ないしは転換するのは、立証責任の原則を貫くときわめて不都合な状況になる場合である。　公害事件を例にとれば、ある工場で有害な金属を流し、それを魚が食べ、その魚を被害者が食べて被害に遭った場合に、被害者側がその経緯などを科学的に立証せよというのは不可能を強いることになる。そこで、被害者側が有害な金属のせいで体に被害が及んだことを相当程度の蓋然性（がいぜんせい）をもって立証すれば、後は工場側にそうでないことを立証する責任があるという「立証責任の転換」の法理が認められるようになった。　欠陥住宅被害の場合も同様に、被害者側が瑕疵の存在を相当程度の蓋然性をもって証明すれば、建物の内部を熟知している事業者側に立証責任が転換されるべきだと、我々は主張しているが、そこまでに至っていない。　しかし、最近では、被害者側が無作為に選択した複数の個所に同じ瑕疵が存在すれば、建物全体に同様の瑕疵が存在するとの「一応の事実推定」が成り立つという法理を裁判所が認めつつある。手持ち証拠が全くない被害者に立証させるのではなく、医師にカルテの提出義務が課せられるのと同様、建築の経緯の一部始終を図面や写真で保存している事業者側にこそ重い立証責任を負担させるべきだ。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/07/post_509.html

マンション販売会社から２００万円詐欺容疑 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月22日(土)22時17分11秒

≪北海道新聞　7/22朝刊より≫ 　札幌西署は21日、詐欺の疑いで、札幌市中央区北7西25、無職〇〇を逮捕した。　調べでは〇〇容疑者は、同市中央区の分譲マンションの管理組合理事長だった2003年10月、空き室が発生した際にマンション販売会社が保証する管理費の負担金など２００万円を、組合の銀行口座ではなく、自分の口座に振り込ませ、だまし取った疑い。ポイントとして、管理組合のお金を搾取したという表現ではなく、「販売会社から搾取」となっている点です。これが、管理組合のお金を横領となると、話がややこしくなるのですが・・。

連続強盗：若い女性狙う、犯人の特徴酷似　札幌 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月22日(土)22時03分25秒

≪MSN毎日ニュース　より≫ 　２２日午前０時過ぎ、札幌市中央区で若い女性を狙った強盗事件が２件立て続けに起きた。犯人の特徴が似ていることから、札幌中央署は同一犯による連続強盗・強制わいせつ事件とみて捜査している。よく似た男による同様の事件は４日にも同区内で発生している。　同０時１０分ごろ、同区南４東３のマンションで、住民の女性（２４）が１階からエレベーターに乗ろうとしたところ、男が共同玄関を外からたたき、女性にオートロックを開けるよう依頼。女性が開けると、男は一緒にエレベーターに乗り込んだ。女性が自分の階で降りようとした際、男は後ろから女性の口をふさいで「金を出せ」と要求し、バッグ内の財布から３００円を奪った上、女性の胸などを触り、逃走した。　さらに同０時５５分ごろ、約６００メートル離れた同区南８西１のアパートで、友人宅から帰ろうと廊下に出た同市豊平区の事務員の女性（２５）が後ろから男に口をふさがれ、携帯電話を渡すよう要求された。女性が携帯電話と３０００円を渡し、帰るよう頼むと、男は逃走した。　調べでは、男はいずれも坊主頭で２０代ぐらい、身長約１８０センチでがっちり型だったという。

旧耐震基準のマンション、改修費補助を２倍に　国交省 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月22日(土)09時03分40秒

≪asahi.comより≫ 　国土交通省は２０日、現行の耐震基準を満たさない分譲マンションの補強工事促進に向けて、改修費の補助率の上限を約３３％と現行の約２倍に引き上げる方針を固めた。補助制度を０５年度に設けたが、多額の費用負担に尻込みする居住者が多く、改修のめどがなかなか立たないためだ。国交省は０７年度予算の概算要求に反映させる。　中古マンションの改修費は１戸あたり３００万～４００万円が相場とされるが、実現には区分所有法の規定で通常、居住者の４分の３以上の賛成が必要だ。耐震改修の補助率の上限が国・地方合わせて１５．２％となっている現行制度のもとでは、これを利用した分譲マンションの改修実績が全国で数棟にとどまっている。　８１年から適用されている現行の耐震基準は、震度６強から震度７程度の大規模地震でも倒壊などの被害が生じないことが前提条件。国の推計では、現行基準を下回る住宅は全体の２５％にあたる１１５０万戸。そのうちマンションなど共同住宅は１５０万戸にのぼる。　政府は２０１５年までに現基準を満たす住宅の割合を９０％に高める方針を打ち出している。だが、分譲マンションの耐震改修に補助制度を設けている市町村が１割に満たないなど、行政側の対応の遅れが目立っている。

築5年でタイルが剥落、対策は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月18日(火)14時27分58秒

≪マンション管理新時代　達人に聞け　より≫ Q：　築5年高さ10階程度のマンションの理事です。理事会と管理会社で半年に１回のペースで共用部の点検を実施しています。前回の点検で外壁のタイルが数枚、白華の影響で剥落したり、割れているのを発見しました。修繕計画で外壁補修を数年後に予定していますが、外壁タイルの剥落は、発見したらすぐ補修すべきでしょうか？ A：　築後５年程度の経年でタイルが剥落したり、白華現象が現れるには早すぎる気がします。白華現象はタイルの裏側に雨水などが浸入し、コンクリートやモルタル内部の石灰分が溶け出した現象です。このことは躯体内部に「漏水」が発生しているとも考えられます。「品質確保に関する法律」やマンションの譲渡契約による瑕疵補修基準などでは、通常、タイルの剥落についての瑕疵期間は２年程度となりますが、外壁面からの漏水事故は７～１０年の性能保証となります。対策としては以下のことが考えられます。１．なぜ白華現象が現れたのか？　タイルはなぜ剥落したのか？　その原因を追究し、対策を検討すること。２．そのために専門家に相談し、原因究明と対策を依頼すること。３．原因が設計不良や、施工会社の施工ミスであれば、抜本的な対策に要する工事費用の負担を、マンションの分譲･販売会社に請求すること。以上です。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/07/5.html

未契約住戸の管理費は誰が負担する？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月18日(火)12時08分12秒

≪NIKKEI NET　マンション管理サテライトより≫ 　今では10世帯に１世帯が生活するほど、すっかり身近な住居形態となった分譲マンション。ところが、華やかなマンションブームの影で、建物完成後も販売を継続する例は後を絶たない。完全な“買い手市場”が長期化し、「建てれば売れる」時代ではなくなったからだ。そのため、竣工後も未契約住戸が残ることになり、管理組合会計にも悪影響を及ぼし始めている。“全戸完売”を前提に、管理費や修繕積立金の金額は設定されているため、売れ残り住戸の存在は管理費等の不足に直結するのだ。　そこで、こうした未収分に管理組合はどう対応すればいいのか？　一体、誰に請求すればいいのか考えてみたい。 ■「売れ残り住戸」は居住者にも影響を及ぼす　「２００５年問題」という言葉があったように、マンションの需給バランスが崩れることは、流通市場の発展を阻害する。ところが、「販売に苦戦したとしても売り主側の問題であり、管理組合（買い主）には直接関係しない」と考える契約者は少なくない。残念ながら、それは間違った判断だ。　分譲マンション業者あるいは管理会社は、見た目の「買いやすさ」を演出するため、分譲価格同様に、管理費にも気を遣っている。そのため、管理費等を損益ギリギリで設定することも多い。むやみに余裕を持たせず、必要最低限の金額設定をすること自体は問題ないが、管理費等は“全世帯”からの徴収を前提としているため、わずかな未収金が発生しただけでも管理費不足に陥る可能性が高まる。仮に、数世帯からの未収が発生しただけで、マンション運営に必要な毎月の支出分（光熱費や保守点検費など）を下回ってしまう恐れがあるのだ。そこで、住んでいるマンションに未契約住戸がある場合、管理組合は何らかの対応策を練らなければならない。一体、どうすればいいのだろうか？ ■公平感を欠いた特約事項　区分所有法には「共用部分の負担および利益収取」として、「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（第19条）」と記されている。「共用部分の負担」とは管理費や修繕積立金のことで、「各共有者」とは、区分所有権の目的である専有部分の一定割合を有する者を指す。つまり、既契約住戸であれば当該住戸の買い主であり、未契約住戸であれば分譲マンション業者のことだ。よって、同法に従えば、売れ残り住戸の管理費等は“売り主”が負担しなければならない。　ところが、「管理費の不足が実際に発生した場合に、その不足分を売り主が負担する」「建物完成後６カ月間は、たとえ未契約住戸があっても売り主は修繕積立金を負担しない」といった特約事項を付ける売り主が多く、入居者（既契約者）とまったく同じ条件で共用部分の負担をしようとはしない。管理費が不足する事態に直面し、その時点であわてて契約書を読み返して初めて、こうした特約の存在に気付く（ことが多い）買い主側にも問題はあるが、優位的地位による不平等な条件を管理組合に突きつける売り手側の姿勢には問題があるといえるだろう。　そこで、心配な場合は契約内容を再確認すると同時に、管理組合の財政状況によっては売り主に追加負担を要求したり、契約の見直し交渉をすることも求められる。管理費等の財源不足はマンション管理の「質」をも揺るがしかねないだけに、特に、未契約住戸を多く抱えるマンションでは早急な対応が欠かせない。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20060703p4000p4.html

マンションみらいネット 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月16日(日)09時02分56秒

　マンションみらいネット（マンションの管理状況を積極的に公開しているマンションを紹介するサイト）の運用が開始されています。　現在のところ、北海道での登録件数は２４件のようです。　その中で、気になるマンションの情報が掲載されていました。管理会社に管理業務を委託しているのですが、その業者（（株）〇〇不動産管理サービス）が「国交省への登録なし」と表示されている事です。　基幹事務（会計業務、出納業務、建物維持の企画・実施の調整）を全て管理会社へ委託しているのに登録無しとは！　違法状態のようです。「マンションみらいネットの登録」は「違法状態」でも関係ないようです。　事実なのですから仕方ないですが、管理会社名を非公開にしている他マンションもあるのですから、違法状態である事を敢えて公開する必要はなかったように思いますが。　登録補助者が、管理組合の指名によるマンション管理士さんですが、配慮が不足かなー？（それとも、深い事情があったのかなー？） https://www.mirainet.org/index.php?m=common&a=search

電気代節約術に自由化生かす 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月14日(金)19時59分23秒

≪京都新聞より≫ 　電力単価が安い「大口契約」を結び、電気を割安で各戸に供給する仕組みを、京都市右京区の「西京極大門ハイツ」（１９０戸）が先月、京都府内のマンションで初めて導入した。試算では、毎月の電気代が７％減るという。電力自由化で拡大した業務用と家庭用の価格差を利用した、マンションならではの新たな電気代節約術として注目を集めそうだ。　マンションの各家庭は通常、電力会社と個別契約を結んでいる。電力会社は電力を供給し、設備のメンテナンスや検針、料金徴収なども行う。西京極大門ハイツの管理組合法人は、個別契約と比べて電力単価が割安な、工場や大規模商業施設向けの「高圧一括契約」を関西電力と締結。メンテや料金徴収などは、仲介役のエネルギーサービス会社「中央電力」（大阪市）に委託した。各戸の電気代は、使用量に応じて中央電力が算出、徴収する。　関電京都支店によると、１キロワット時当たりの電力単価は、一般家庭向けが１８・１３－２４・６５円なのに対し、高圧一括は１０・１３－１１・１５円と大幅に安い。家庭向けとは料金体系が違うものの、一般に使用量が多いほど高圧一括の方が料金は安くなる。　中央電力によると、２０００年からの電力小売りの自由化で、業務用の大口電気料金が下がった結果、家庭用との価格差が広がり、委託代を差し引いても、各戸の電気代を安くできるという。ただ、戸数が少ないと効果は薄く、すべてのマンションで「お得」になるわけではない。　今年５月、全家庭に関電との契約をいったん解除してもらい、６６００ボルトの高圧電流を受ける新たな契約を管理組合法人が関電と締結。そのままでは使用できないため、マンション敷地内に中央電力が設置した変圧器で１００ボルトに落としてから各戸に供給している。　関電京都支店によると、マンションとの高圧一括契約は同支店管内（京都府と福井県の一部）では現在この１件だけ。　同ハイツ管理組合法人顧問の佐藤芳雄さん(55)は「了解を得るのが難しいかと思ったが、コストダウン策ということで納得してもらえた。８月に届く初めての請求がどうなるか楽しみ」と話している。

マンション修繕、透明性が鍵　早めに建物診断／住民周知詳しく 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月13日(木)15時54分37秒

≪北海道新聞　住まい関連記事より≫ 　マンションは十数年に一度、数千万円以上を費やす大規模修繕が必要になる。管理組合にとっては、修繕計画への組合員（区分所有者）の合意を、どう円滑に取り付けられるかが課題だ。専門家は「合意形成の過程を、すべての住民に細かく知らせる透明性が大切」と広報活動の重要性を訴える。　一九八○年に建築され、昨夏に二回目の大規模修繕を終えた札幌のチュリス澄川（五十三戸）の管理組合は、計二十六回の修繕専門委員会の協議内容をすべて文書化し、二カ月に一度、理事会報告と一緒に全戸に配った。施工業者選定の評価点数や建物診断の数値結果も盛り込み、時間がない人も把握できるよう概要と詳細に書き分けた。　理事長の大須賀浩さん（６９）と前理事長の田中賢司さん（６７）は「建築の専門用語は業者に意味を確認し、誰でも分かるよう書き直した」。こうした努力が実り「みんなが満足できる修繕ができた」とうなずく。　八五年に完成した東札幌グランドハイツ（八十五戸）は、九年前の大規模改修で施工業者を選定するに当たり、三カ月間で七回の会合を開き、多い時は週に三、四回の広報紙を出した。　管理組合理事長の三谷尚さん（７５）は「広報紙は、理事会の考えを押し付けるのではなく、組合員の意見を取り入れる姿勢が大事」と、マンションに関する新聞記事なども組合員に配った。組合員全体で協議した結果、当初計画とは別の施工業者に修繕を頼み、納得のいく結果が得られたという。　特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）北海道マンション管理問題支援ネット（札幌）の菅名一太常任理事によると、一般的に組合員の約３０％はまったく修繕に無関心で、関心があるのは１５％程度。残る５５％は、当初は無関心だが理事会の働きかけなどによって関心を持つようになる。「無関心層も、マンションという共有財産への権利と義務がある。理事会の考え方を説明し、理解を得る努力が重要」と訴える。　手順は、《１》修繕の数年前にマンションの劣化状況を調べる建物診断を行う《２》その結果を広報紙にまとめ、掲示板や各戸配布で住民に知らせる《３》建築士を招き住民説明会を開く－という流れが望ましい。「修繕計画への意見を求めたり、時には子どもの話題を書いたり、広報紙は読まれるように工夫して」と菅名さん。　説明不足が思わぬトラブルを招くことも。ある東京のマンション管理組合は、大規模修繕の直前に積立金の不足に気づき、組合員に各三十万円の一時金徴収を提案したが、組合員は「突然に言われても承服できない」と反発。必要な工事を延期せざるを得なかった。建物の劣化は進み、結果的に資産価値は大きく下がった。　建物診断や大規模修繕の施工監理を百件以上、手がけている札幌の建築設計事務所アーバン・プランニングの米沢賢治社長によると、マンション販売業者は入居者募集の際、割高感を抑えるために修繕積立金を低く設定する傾向があるという。「特に五十戸以下だと積立金不足に陥りやすい。一時金を緊急に徴収する事態を避けるには、早めに建物診断をして修繕費の見当をつけ、必要なら積立金を値上げしなければならない。そのためにも住民合意が欠かせない」と強調する。　米沢社長は、住民合意の形成へ、建物診断を有志で見学したり、診断の前後に組合員向けアンケートを実施するよう勧める。「結果は必ず組合員に周知し、回答に対する解説もつけて」と助言する。　同社は、建物診断の後、写真をふんだんに使って劣化部分や原因、対策を記したパネルを作り、玄関ホールなど組合員の目に付きやすい所に掲示しており、関係者には「どこがどう劣化しているか一目で分かる」と好評だ。 http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20060709_01.html

灯油価格　7/10 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月12日(水)14時51分2秒

札幌市消費者センターさんの7/10調査結果が発表されました。安値70.5円　高値80.0円　平均74.58円（消費税抜き）平均値は前回（6/9）よりも0.25円の値上がりです。次回の調査が7/25と予定されているので、大きい変動が予想されているようです。

分別されずに出されたごみから個人を特定して、その個人に対して注意しても構わないか。 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 8日(土)11時45分2秒

≪大阪市マンション管理支援機構　ＨＰより≫ Ｑ　分別ごみ回収が開始され半年が経過した今も分別せずにごみを出す人がいます。管理組合では、ごみを分別して出すように文書を配付したり、張り紙をするなど色々と周知活動を続けていますが、まだ分別されずに出されるごみがあります。　分別されずに出されたごみは回収されないため、管理組合役員がごみ袋を開けて分別しています。ごみ袋の中から個人を特定できる書類などが出てくる場合もあるのですが、ごみ袋を開けて個人を特定し、その個人に対して注意しても問題はないのでしょうか。Ａ　　分別されずに出されたごみが回収されないという問題は、管理組合にとって大きな問題であり、管理組合役員の方々が仕方なくごみ袋を開けて分別しているご苦労は大変なものであると思われます。　しかし、ごみ袋を開けたときに個人を特定できる書類などが出てきた場合、その個人に対して注意したくなるかもしれませんが、ごみ袋を開けて個人を特定するという行為はプライバシー権の侵害になる恐れがあります。　ごみといえども捨てた人は中を見てもいいということで出しているわけではなく、普段は分別しているのに、たまたま分別し忘れて出してしまった場合も考えられます。よって、管理組合役員が回収されなかったごみ袋を開けて分別すること自体は問題ありませんが、個人を特定して注意をするのは問題となります。　「分別されずに出されたごみ袋は回収されません。そのため、役員がそのごみ袋を開けて分別作業をしています。大変困っていますので、ごみは分別して出してください。」といった文書を配付したり、張り紙をして、ごみは分別して出すように注意喚起することも一つの方法でしょう。　マンションライフを快適で楽しく過ごすためには、居住者同士が良好な関係にあることが最も大切です。管理組合としては、個人を特定するのではなく、分別して出してくれるように地道な周知活動に力を入れるべきでしょう。 http://www.osakacity-mansion.jp/mankan_qa_12.html ホームページに掲載する答としては、こうなるのでしょう。しかし、ホンネは、、、

シ社製1418基で不具合　国交省の緊急点検で判明 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 7日(金)18時54分12秒

≪北海道新聞より≫ 　国土交通省は７日、東京都港区の死亡事故後に関係自治体を通じて実施した全国にあるシンドラーエレベータ製エレベーターの緊急点検の途中経過を発表し、扉の開閉異常や閉じ込めなどの不具合が、過去に１４１８基で起きていたことを明らかにした。人身事故は１９９８年１０月に滋賀県で軽傷事故１件が起きていた。　今回の点検の際、２９基に装置不良などが見つかった。全国に約８８００基あるとされた同社製エレベーターのうち、１２９１基は既に撤去されるなどして使われていなかった。　国交省はさらに点検作業を急ぎ、シンドラー製エレベーターの安全確保を図りたいとしている。

トイレに排水管洗浄は必要か？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 7日(金)18時51分13秒

≪上小田井ステーション　マンション管理組合　ブログより≫ 　先日の臨時総会において、住民の方より次のような質問がありました。　「私が以前住んでいたマンションでは　トイレも排水管洗浄をやっていました。このマンションでは、トイレの排水管洗浄は行われないようですが、大丈夫ですか？」うぅん～！　よく考えれば、一番汚れやすい場所ですよね。それなのに洗浄をしないのはなぜでしょうか？うまく説明できなかったので、今回排水管洗浄を依頼した　陽光建物サービスさんのＹ部長さんに尋ねたところ次のような返事をいただきました。　お問い合わせの汚水配管（トイレ排水）ですが　通常わが社では行いません。　その理由として ①便器は十分な水量で洗い流すため汚れの付着がしにくいこと。これは便器そのものが汚れの付着しにくい陶器（表面に皮膜が形成されていること） ②縦管間での横引き距離が極端に短いこと（長くても50センチ前後）とともに、配管の口径が縦管と同等の直径15センチ以上であること（キッチン、浴室などは大きくて口径5センチ、横引きは長いところで10ｍもあります）排水勾配が悪いところでは排水が停滞しているところもあります。ですので洗浄が必要となります。 ③他業者には便器の底部（底の曲がり部分）でジェットを噴射し、いかにも洗浄しているかのようなことをしている所がありますが、実際は便器の中は少量の水で効率よく洗い流す仕組みに工夫されており、配管が内部でZ状（S状）の形状をしていますので実際には水が流れるだけで何の効果も期待できません。本当に汚水管を洗浄するのならば、便器を床との接続部分で取り外して屋外配管洗浄用の高圧ホースで大口径用の洗浄ノズルにて洗浄すべきです。ですが、実際はウォシュレットやロータンクなど、付属部品をすべて取り外さなければ便器を外すことはできません。そのために要する費用を掛ける必要があるかをご考慮ください。　トイレつまりの原因の多くは、「流してはいけないもの」（ティッシュペーパー、生理用品、生ごみ）を故意に流した場合や、異物（子供のおもちゃ、櫛、割り箸など）を落として流してしまった場合など、使用上の不注意です。　これらは使用者責任として使用者が詰まりぬき業者に自己負担しておられるケースが多いようです。　実際、浄化槽設備（上小田井ステーションは違いますが）の定期洗浄の際、水槽の底から携帯電話を発見することが多くあります。　そのすべてがトイレから流れたものです。　以上のことにより、トイレ配管の洗浄を行わないことについてご理解いただけますようお願いいたします。明快でわかりやすい返事をいただきました。 http://blog.goo.ne.jp/kamiotai-station/e/494387ad86520de3270aeb0bfe90beda 確かに、判り易い説明です！！Ｙ部長さんは、素晴らしいです！！

閉じ込めトラブル３２０件　シンドラーエレベータ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 4日(火)15時31分52秒

≪北海道新聞より≫ 　東京都港区で死亡事故が起きたエレベーターの製造元シンドラーエレベータ（東京）は４日、停止した同社製エレベーター内に乗客が一時的に閉じ込められたトラブルが、２００４年に全国で計３２０件起きていたことを明らかにした。　国内大手メーカー５社製の平均の約３倍の発生件数とされるが、国土交通省は「閉じ込めの定義が各社で違うため、状況を検討する必要がある」としている。　同社が保守しているエレベーターは約６０００基で、年間で１９基に１基の割合でトラブルが起きたことになる。　業界団体の日本エレベータ協会によると、シンドラー社を含まない大手５社のエレベーターで起きた閉じ込めトラブルは、０４年度で約９０００件。５社の保守基数は約５１万４０００基で、５６基に１基の割合。シンドラー　１９基に１基の割合（５.３％）でトラブル大手５社　　５６基に１基の割合（１.８％）でトラブル

市街地に浸水深等を表示します 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 3日(月)19時02分54秒

≪国土交通省　河川局防災課≫ ～まるごとまちごとハザードマップの推進～　国土交通省では、洪水時の円滑かつ迅速な避難を確保し、水災による被害の軽減を図るため、水防法にもとづき、浸水想定区域を指定・公表し、また市町村による洪水ハザードマップの整備の促進を図っていますが、このたび新たに、生活空間である市街地に水災にかかる各種情報を洪水関連標識として表示する「まるごとまちごとハザードマップ」を推進することとしました。　これまで「洪水標識ガイドライン検討会」「洪水図記号デザイン検討会」において検討を進めてまいりましたが、このたびこの検討を受け、河川管理者、自治体等に向けた「まるごとまちごとハザードマップ実施の手引き」をとりまとめました。　「まるごとまちごとハザードマップ」の実施にあたっては、全国統一の洪水関連図記号（「洪水」、「避難所（建物）」、「堤防」の３種）を定め、地域住民はもとより、旅行者、外国人等誰がどこで洪水にあっても意味が容易に分かるようにします。　本図記号については、ＪＩＳ化を申請するとともにＩＳＯ化に向けた努力をおこないます。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/05/050703_.html

住生活基本計画（全国計画）（案）に対する意見募集について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 3日(月)18時51分48秒

≪国土交通省住宅局住宅政策課パブリックコメント募集≫ 　住生活基本法においては、同法に掲げられた基本理念や基本的施策を具体化し、それを推進していくための基本的な計画として、国が住生活基本計画（全国計画）を策定することとされていますが、今般この計画の案を作成いたしましたので、住生活基本法第１５条第４項に基づき、広く国民の皆様からの御意見を募集いたします。　なお、本計画については、今回の意見募集で頂いた御意見等も踏まえ、本年秋頃に閣議決定する予定です。意見募集期間平成１８年７月３日（月）～平成１８年８月１日（火）（必着） http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/pubcomt59_.html 住生活基本計画（全国計画）（案）【PDF形式】　のなかで、下記項目がありました。「住宅性能水準」共同住宅における共同施設１中高層住宅については、原則としてエレベーターを設置する。２バルコニー、玄関まわり、共用廊下等の適正な広さを確保する。３集会所、子供の遊び場等の設置及び駐車場の確保に努める。４自転車置場、ゴミ収集スペース等を確保する。

法律センターを移設　札幌弁護士会、相談室を５増　投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 3日(月)13時09分59秒

≪北海道新聞より≫ 　札幌弁護士会（藤本明会長）は三日、法律相談センターを札幌市中央区大通西一○から同区北一西一○の同弁護士会館二階に移設し、相談業務を開始した。　今年一月、同会館内一、二階のテナントが退去したのに合わせて移設を決定。相談室を五つ増やし十二室とした。同センターは一九七四年に開設され離婚・相続などについて年間約二万件の相談を受けている。藤本会長は「人権擁護のとりでとして、これまで以上に市民が利用しやすい環境をつくっていきたい」と話している。　相談料は通常一回五千円（多重債務、交通事故相談は初回無料）。十四日まで無料相談を実施する。予約制で、受け付けは同センター（電）０１１・２５１・７７３０（平日午前九時から午後四時）で行っている。

共用部分に欠陥があった場合、補修はどうすればいいか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 2日(日)12時25分31秒

≪asahi.com　ここが知りたい　より≫ 【質問】マンションのベランダの外壁側にクラック（ヒビ割れ）が発生しているのを見つけました。新築分譲マンションの引き渡し２年目点検後だったのです。クラックは「割れ誘発目地（メジ）」の直ぐ脇から発生し、しかも外壁の化粧タイルがパックリ割れています。ただのコンクリートの収縮・膨張のクラックと見られるのでしょうか。【答え】私は建築家ではないので確定的なことは申せませんが、今まで担当した事件の中で外壁のタイルまで割れている場合は、タイルをはがすと、その下のコンクリートにかなりの幅でクラックが入っていることが応々にしてありました。　そのような場合、コンクリートが固まる時期に起こるといわれる収縮・膨張のクラックとは異なり、コンクリート躯体部分に問題がある場合が応々にしてあります。例えば、他住戸のベランダにも同じようなクラックがないか確認することが大切です。　クラックが巾や長さが大きい場合は、構造躯体、特に鉄筋の入れ方に問題があったり、ベランダが多少下がったりしている場合がありました。【質問】管理組合から全世帯向けに回覧がまわされました。回覧には「今回のクラックは２年経過しており、故意・過失によるものではないので、本来有償であるが、分譲会社が無償対応工事とする」と書いてありました。　これはそのまま受け入れられることでしょうか。【答え】このクラックについて、コンクリートの状態を確認すべきです。また、回覧がまわるということは、かなり多数の住戸にあなたのベランダと同様なクラックが入っているのではないかと思います。管理組合はその個数と類似性を明らかにし、もし個数が多いようならば管理組合で建築士に依頼して、現象と原因を調査すべきでしょう。【質問】その回覧板には「今後は共用部分であっても、２年経過し、重大な過失でないものについては、各戸にて有償対応して下さい」と書かれていたのですが、区分所有者が共用部分の損傷を有償で補修しなければならないのでしょうか。【答え】ベランダは本来共用部分であり、各戸共無償で専用使用が規約で許されているのがほとんどです。従って、使用の仕方が悪くベランダに損傷を与えた場合は別ですが、外壁の部分のクラックなどはあくまでも共用部分ですので、管理組合で対応処理しなければなりません。区分所有者が個人で有償で補修する必要はありません。　特に外壁の躯体部分にクラックが入り、それにより雨漏り等の可能性があるときは品確法にもとづき、分譲会社に引渡しから１０年の瑕疵補修を要求できます。　これには分譲業者は過失も重大な過失も故意も必要なく、無過失であっても買主は補修または補修に代る損害賠償を請求できます。【質問】クラックの幅は何ミリ位であれば補修しなければならないのですか。また、どのような補修方法があるのでしょうか。【答え】クラックの幅は、０.３ミリ以上になると雨が侵入するから必ず補修しなければならないといわれています。　補修方法はいろいろあるでしょうが、通常はクラックの回りをＶカットし、エポキシ等の樹脂を注入しますが、すでに内の鉄筋に錆がついている場合、鉄筋の錆落しをして、その上に錆止めを塗ることも必要です。そうしなければ、鉄筋が錆びれば膨張するため、コンクリートのクラックはどんどん大きくなるからです。　いずれにしてもこの際、外壁クラックの原因を管理組合で調査し、管理組合で補修方法を決め、分譲会社にきちんと補修させる必要があります。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200607010270.html

分譲マンションの構造に関する相談窓口の開設について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 7月 1日(土)07時09分7秒

≪札幌市建築指導部ＨＰ≫ 　北海道マンション管理組合連合会では、マンションの構造計算等に関する相談を札幌市の受託事業として平成18年6月29日（木）から実施します。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/soudanmado/soudanmado.html ≪北海道マンション管理組合連合会ＨＰ≫ 札幌市共同住宅構造計算書調査支援相談　対象：市内の分譲マンションにお住まいの方です。　簡易チェック（構造計算書の偽造等の有無のチェック）　構造図、構造計算書にて無料で、チェックします。　毎週　木曜日　土曜日（要予約） http://www.dokanren.or.jp/taisinn.htm 私たちの納めた税金が使われているようです。

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