過去ログ（06/12/01～06/12/31）

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過去ログ

マンションの区分所有者が高齢となり、管理組合理事のなり手がいません② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月31日(日)17時57分38秒

≪asahi.com　ここが知りたい！より≫ 【質問】理事の代理人は配偶者と子供に限定した方が良いということですが、配偶者は正式に戸籍に入っていなければいけないのでしょうか。また子供ということですが、その子供の配偶者（例えば、子供の配偶者）は代理人になれないのでしょうか。【答え】なかなか難しい問題です。上記の制限からいうと法律的に考えれば代理人になれないわけです。　問題となったケースは２～３年前から同居し始めた戸籍上は夫でない男性が理事長となり、権威を振るった例があります。一度理事長の職権を把握するとなかなか辞めさすことができず、理事会も多数派と少数派に分れトラブルになったケースもあります。　やはりマンションは多くの人の集りですから、規約できちんとルールを決める以外にいい管理方法はありません。【質問】裁判になった事件はありますか。【答え】あります。Ｋマンションはリゾートマンションであるため、理事になった区分所有者が遠方にいたり、区分所有者の夫は仕事が忙しいために妻が代って出席することが多かったマンションでした。そのため妻に代理権があるのかが問題となり、臨時総会を開き、配偶者または一親等の親族に限り代理出席させることができるという内容に管理規約を変更しました。　これに対し、一人の区分所有者が、民法５５条がこのマンションにも準用されるから、理事が他人に代理させることは包括的・全面的にはできず、特定行為に限ってしか代理できない、したがってこの管理規約の変更は無効であると総会決議無効確認の裁判を大阪地方裁判所へ提起しました。（１）大阪地方裁判所の判決（平成元年７月５日）は、理事会は理事の協議によってマンションの利益増進のため真の妥当な結論に達すべきであるから、理事の代理の職責は包括的な行為である。よって管理組合の総会決議を無効と判断するというもので、組合は敗訴しました。（２）組合側が控訴した大阪高等裁判所の判決（平成元年１２月２７日）は、マンションの管理組合法人は私的自治が認められるもので、理事会に理事の代理人を出席させることは私的自治に属する事柄である。　同法人は積極的に事業を行うものではないから、理事の代理行使を認めても同法人やその構成員に実質的不利益を与えるものではない。また、リゾートマンションにとっては理事が集まりにくいので、理事会の円滑な運営には代理は必要不可欠である。　理事会の議事事項について理事にあらかじめ知らされることになっているから、抽象的・包括的代理を認めたものではない、と判断して組合勝訴となりました。（３）最高裁判所の判決（平成２年１１月２６日）も管理組合の事務は、区分所有者の集会の決議によって決定されることになっているから、理事会に委任する事項は限定されている。　したがって、配偶者又は一親等の親族に限定して代理を認めたものは、この新規定により理事への信任関係を害するものではない、と判示しました。　以上のように最高裁判所の判決まで出ましたので、理事の代理問題については一件落着した感がありますが、道義的な問題として、理事として活動できない場合は、理事職を引き受けるのは避けた方が良心的といえるでしょう。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200612300099.html

マンションの区分所有者が高齢となり、管理組合理事のなり手がいません① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月31日(日)17時56分23秒

≪asahi.com　ここが知りたい！より≫ 【質問】私の住んでいるマンションは５０戸で建築されてからすでに３０年が経過しました。区分所有者も７０代となり、管理組合の理事のなり手がいません。どのように運営していけばいいでしょうか。管理規約では理事が代理人を立てることはできません。【答え】日本でマンションが普及し始めたのは昭和４５～５０年ごろで、築後すでに３０年経過しようとするマンションが増えています。　ところが、建築当時は床面積も小さいため子供の世代と２世帯が同居するのが難しく、若い人が少ないマンションも多いようです。これから建替えなどの難しい業務を遂行しなければならない理事の人が高齢で、なり手がいないというマンションは悩みが深刻なようです。方法としては管理規約を改正して代理人を置くことも一つの方法です。　しかし、その適用もルーズになっていくので、きちんとした規定が必要です。つまり、代理人は理事会で発言し、議決に対し議決権の行使ができ、マンションの運営を決定する権限を持つからです。例えば、（１）理事長は区分所有者であり、理事長は代理人を置くことはできない。（２）理事は区分所有者であるが、配偶者と親族一親等の代理人を置くことができる（例えば、夫・妻または子）。（３）理事会議案について文書で事前に区分所有者である理事に配布する。というものです。【質問】管理規約を改正するのは４分の３以上の多数決が必要ですが、私のマンションでは高齢の区分所有者が多いうえ、マンション以外の場所に住んでいる人も３分の１ぐらいいて、集会への出席もなく、委任状の提出もなく、まったく無関心なのです。かえって長い間賃借している人が管理に関心があって協力してくれているので、その住戸の区分所有者の同意があれば賃借人を理事にすることはできないでしょうか。【答え】区分所有法は、マンションは多くの人が集合して住んでいますが、所有している人＝区分所有者と占有している人＝と、賃借人を明確に分けており、集会や理事会での議決権の行使は区分所有者のみができることに定められています。つまり、マンションは所有権者の集りで、マンションは所有権者の財産であり、その管理の決定権は区分所有者のみに与えられているのです。　占有者である賃借人は規約に従って生活しなければならない義務を負担していますが、理事になったり、規約を変更したりする権利はないのです。　ただ、現実の毎日の管理については、自治会のような組織を作って区分所有者の権利を侵害しない程度に賃借人も含めて運営されている場合もあります。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200612300099.html

RE;落下：金属留め具、マンション工事現場で 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月29日(金)21時58分46秒

>「ライオンズマンション甲府中央」の改修工事現場～～～～～～～ >マンションの分譲と管理を行っている大京グループの大京広報部は「けがをされた方には大変申し訳ない。事故の内容を詳しく確認し、安全確認を今以上に徹底したい」としている。改修工事とのことですから、「分譲と管理」は関係ないですねおそらく、大京さんが改修工事を管理組合から請け負っていたのでしょう作業の安全管理は大事です

落下：金属留め具、マンション工事現場で 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月29日(金)21時39分5秒

≪Yahooニュース　毎日新聞より≫ 落下：金属留め具、マンション工事現場で　通行の男性けが－－強風下の甲府　／山梨 ◇１５メートル落下　２７日午前１０時ごろ、甲府市中央４の「ライオンズマンション甲府中央」の改修工事現場で、足場のパイプを固定する金属製の留め具（長さ約１５センチ、幅約５センチ、重さ約３００グラム）数個が約１５メートル落下し、１個が歩道を歩いていた北杜市明野町の無職の男性（８１）の頭に当たった。男性は病院に搬送され、１週間の切り傷。強風にあおられ落下したとみられ、甲府署は業務上過失傷害容疑で調べている。　同署によると、現場では工事の終了に伴い足場の解体作業が行われており、屋上からロープにつるした一斗缶に複数の留め具など建築資材を入れ、地上に下ろす途中だった。風にあおられるなどして一斗缶が傾き、中に入っていた留め具が落下したとみて調べている。　甲府地方気象台によると、甲府市では朝から強い風が吹き、同日午後０時半までの瞬間最大風速は２２・７メートル（午前１０時３４分）を記録した。　マンションの分譲と管理を行っている大京グループの大京広報部は「けがをされた方には大変申し訳ない。事故の内容を詳しく確認し、安全確認を今以上に徹底したい」としている。

新築マンション調査、７パーセントで強度不足か　国交省 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月29日(金)21時17分20秒

≪asahi.comより≫ 　国土交通省は２７日、過去５年間に建築確認された１０階建て程度のマンションを全国で無作為抽出して調べたところ、２２１棟のうち約７％にあたる１５棟で強度不足のおそれがある、と発表した。基準を１とした場合、１５棟はすべて０．９未満で、うち１棟は０．５前後とみられ、建て替えが必要とされる０．５を下回っている可能性もある。書類差し替えなどの明らかな偽装は確認されていないという。強度の確定にはさらに確認作業が必要だが、全国の新築中層マンションの数％が強度不足である可能性が浮上した。　国交省は、０．５未満は震度５強程度で倒壊の可能性があるため使用中止など緊急対応の必要があるとし、０．５以上１未満は改修で対応可能との見方を示している。　調査は、耐震強度偽装事件を受けて今年２月から開始。全国で０１～０５年ごろに建築確認を受けた１０階建て程度のマンション（推計約７０００棟）から無作為抽出した３８９棟が対象。同省外郭団体の日本建築防災協会で構造計算を再計算したうえ、非破壊検査で鉄筋の配置を調べたりコンクリートの強さを測ったりした。１６８棟はなお調査中。　調査済みの２２１棟のうち、強度不足のおそれが指摘された１５棟については、構造計算書と設計図との不整合や、計算過程に不自然な点があったという。　同省は１５棟が所在する自治体に報告内容を伝え、強度が満たされているかどうかの再確認を求めた。強度の確定には、設計した１級建築士らから設計の意図や計算の考え方を聴いたうえで、専門家で精査する作業が必要で、さらに３カ月程度かかるという。　同省は１５棟の建物名や所在地を明らかにしておらず、住民にも強度不足の可能性を知らせていない。「正式確定後、通知する」としている。また、強度不足が確定した場合、設計した建築士らを処分する方針。　新たな強度不足の疑いが浮上したことについて、国交省は「疑問のある設計がなされ、建築確認されたことは遺憾。確定後、厳正に対処したい」としている。

RE:多様なリスク総合保険で 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月29日(金)21時15分55秒

たけ様、ご意見ありがとうございます。今後も、よろしくお願いします。

管理会社の法令違反 投稿者：sugana 投稿日：12月28日(木)17時03分0秒

　マンション管理適正化法違反の管理会社は、この１２月２２日に監督官庁の調査に応じて違反通告者からの各事項に答えたようです。　その中で、「重要事項説明責任や関係書類の交付」不履行は認めたようです。しかし、「管理組合の設立を妨害した」ことと「会計処理を巡って疑義に思われることはしていない」と強弁をしたそうです。　先にも、当掲示板で掲載しましたが、単なる重要事項の説明や書類の配布のみにとどまらず、適正化法の各事項に抵触し、違反事項をまとめれば、おそらく業務停止は１００日をこえることになります。　そして、悪質で長期に渡っております。監督官庁はどのような裁定を下すのか、大変興味があります。

RE:多様なリスク総合保険で【マンション快適ライフ】 投稿者：たけ投稿日：12月28日(木)04時21分24秒

HP管理員様＞実質的な負担は年間約４２万円となり、掛け捨て型の「管理組合総合保険」より安く済む。これは本当に正しいか検討する必要があります。＞保険料１２１０万６４５０円を一時払いした場合、満期時に１０００万円上記の１２１０万６４５０円は、「積立部分」と「補償部分」に分かれます。１０００万円の積立原資となる支払保険料は約９８０万円程度。１２１０万円６４５０円－９８０万円＝約２３０万６４５０円が補償部分。同補償内容掛捨タイプの支払保険料は上記算出２３０万６４５０円と比較してどうなのか？ ※ほとんどの場合、掛捨タイプの方は負担は少ない！また、原資９８０万円を一括５年預け、１０００万円以上となる安定した金融商品と比較してどうなのか？予定利率の検討はしたのか？ ※銀行定期でもこれ同様の金利（５年積立保険の利率は多くは約０．４％）上記検討は、管理組合としては必要です。それ以外にも、５年後、修繕があり掛捨１年タイプ加入という場合、上記のように「掛捨部分」を明確にしておくと、保険料の比較検討が組合として出来、管理組合として必要な「継続性」の上でも大切な資料となります。現時点の積立保険の予定利率ではほとんどの場合、掛捨タイプ選択の方は管理組合負担は少なくなります。また、積立保険のリスクとして、地震保険を１００％加入して付保しない場合、地震による全損被害の場合は、積立金自体も消滅するというリスクも知っておく必要があります。但し、上記のようなことも踏まえて、積立金の預け入れ先として、損害保険会社を選択肢にいれることはまちがいではありません。また、本当にこのファイナンシャルプランナーが保険の内容まで把握しているかは疑問。

灯油価格（12/25） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月26日(火)19時41分32秒

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の12/25調査分が発表されました安値66.7　高値78.1　平均価格71.47 平均価格で、前回（12/8）より　0.01円の値上がりです。次回調査は、1/10予定のようです「灯油価格推移」アップしました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html

多様なリスク総合保険で【マンション快適ライフ】 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月26日(火)19時12分3秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 　マンションの保険は、住民の共同財産である共用部分にもかける必要がある。共用部分の契約当事者は管理組合だ。　管理組合向けの保険では、共用部分の損害に加え、住民間トラブルなどにも備えられる商品が注目されている。　管理組合向けの保険には、共用部分での火事や爆発、地震などに備える「火災保険」や「地震保険」、外壁がはがれ落ちて通行人がけがをするといった、共用部分が原因の事故などの賠償責任に備える「施設賠償責任保険」がある。　だが、管理組合向けの保険商品を扱う長谷工システムズ（東京）保険診断相談室長の辻村正幸さんは「マンションで実際に補償の対象となる事案の半分は、階上からの水漏れや子供が誤ってガラスを割ったなど、個々の住民が引き起こしたものです」と話す。　こうした問題には「個人賠償責任保険」が役立つ。「住民トラブルを避けるため、住民を対象にした個人賠償責任保険を、管理組合で一括加入する例が増えています」と辻村さん。　また、損保各社は、火災保険に施設・個人賠償責任保険を特約で組み合わせ、マンションの多様なリスクに対応する「マンション総合保険」を発売している。日本興亜損害保険（東京）の「管理組合総合保険」もその一つ。東京都内のマンション（４０戸）が共用部分の火災保険金額を３億円、施設・個人賠償責任保険の支払限度額を各１億円で設定したというモデルケースで、保険料は年２７万７４００円となる。これに１億５０００万円の地震保険を追加すると、総保険料は５１万４４００円だ。　総合保険は、火災保険や賠償責任保険などにばらばらに加入するのに比べ、同様の補償内容で保険料が割安というメリットがある。　ただし、管理組合が新たな保険に加入するには、総会決議が必要だ。住宅コンサルタントの平賀功一さんは「加入を検討する際は必ず各社から見積もりを取り、保険料と補償内容を吟味して」と話す。　マンションの修繕積立金の運用についても、管理組合向けの積み立て型火災保険など、損保商品が生かせる。　積み立て型は満期時に返戻金が受け取れる。満期は５年程度が多い。また、保険料を一時払いする方が、毎月や毎年積み立てる形よりお得だ。　日本興亜損保の「積立管理組合総合保険」（５年満期）を先のモデルケースに当てはめると、地震保険を含めた保険料１２１０万６４５０円を一時払いした場合、満期時に１０００万円が戻る。実質的な負担は年間約４２万円となり、掛け捨て型の「管理組合総合保険」より安く済む。　ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘さんは「修繕積立金を一か所に預けるより、分散させた方が安全。その点からも、一部を積み立て型保険に回すのは意味がある」と話す。ただし、その保険会社が経営破たんすると、満期返戻金は８割しか補償されない。「保険会社の経営の安全度も考慮して」と指摘する。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061226hg01.htm

震災の類焼　全額補償も【マンション快適ライフ】 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月26日(火)19時10分35秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 　地震被害に備えるには、地震保険の加入が必要だ。火災保険とのセットでの加入が条件だが、最近は火災保険の一部商品と組み合わせると、補償を広げることが可能になった。税制面の支援も拡充される。　地震で火災が発生したり、建物が倒れたりした場合の被害は、一般的な火災保険ではほとんど補償されない。マンションは１戸建て住宅に比べて倒壊の危険性は低いが、類焼など火災のリスクは大きい。「やっぱりあぶない、損害保険の選び方」の著者で、保険コンサルタントの村田稔さんは「類焼の被害に対応するために、地震保険に加入しておくのが望ましい」と話す。　地震保険は政府と損保会社が共同で運営しており、基本的な補償内容は各社共通だ。単独での加入はできず、火災保険とセットで契約する。建物と家財、別々にかけることができるが、保険金額は火災保険の保険金額の３０～５０％の範囲内と定められており、建物で５０００万円、家財で１０００万円と上限がある。　地震の被害がすべて補償されないことから、「地震保険に加入しても無駄なだけ」という声もある。　「ただ、最近はその被害を全額補償する火災保険の新商品も出ています」と村田さんは話す。　その一つが損害保険ジャパン（東京）の火災保険「新家庭保険」で、今年４月から販売を始めた「地震火災費用５０プラン」という特約だ。　個人火災グループ主任の関理恵子さんは「特約の条件として通常の地震保険に、保険金額を火災保険金額の５０％に設定して加入することが必要です」と話す。地震による火災被害を受けた際、地震保険と特約からそれぞれ火災保険金額の５０％ずつが支払われる。合計で火災保険金と同額の補償となる。ただ、この特約で倒壊被害は補償されない。　東京都世田谷区のマンションの例では、新家庭保険で火災保険金２０００万円、地震保険金１０００万円にした場合、年間保険料は２万４７００円。これに特約で保険金１０００万円を付けると、保険料は３万６９００円となる。　東京海上日動火災保険（東京）も、生損保一体型の保険商品「超保険」に、通常の地震保険と合計で地震の被害を１００％補償する特約がある。特約部分の保険料は、通常の地震保険の１・５～１・６倍だが、倒壊の被害も全額補償となる。保険料も考慮し、これらのものが必要かどうかを慎重に検討したい。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061219hg01.htm

欠陥住宅の救済基金創設 投稿者：sugana 投稿日：12月26日(火)11時54分20秒

欠陥住宅の救済基金創設へ　国交省 asahi com 2006年12月21日　耐震強度偽装事件を受け、国土交通省は２０日、住宅業者の出資を基に「住宅購入者等救済基金」（仮称）を０９年度をめどに創設する方針を固めた。販売業者に対する保険加入や「供託」などの補償資力の確保の義務化も含めた法案を来年１月からの通常国会に提出する予定だ。　販売業者には１０年間、構造部分などの欠陥を補償する義務があるが、耐震偽装事件のように販売元が倒産したうえ、故意や重大な過失が原因であれば、業者に保険金は支払われず、結果的に購入者は泣き寝入りせざるを得ない。基金は、今後の類似事件でこうした被害者を救済するのが目的だ。　基金への拠出が義務づけられるのは、補償資力確保の手段として保険加入を選んだ販売業者で、中小業者が中心になるとみられる。住宅１戸あたりの保険料は数万円、基金拠出額は数百円が見込まれている。

札幌耐震偽装　住友不動産を提訴 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月26日(火)08時59分42秒

≪北海道新聞より≫ 札幌耐震偽装　住友不動産を提訴　マンション住民１６人、計４億6800万円請求　浅沼良一・元二級建築士による耐震強度偽装問題で、強度不足が判明した札幌市中央区と北区の分譲マンション住民が、販売した住友不動産（東京）を相手取り、売買契約の解除と代金の返還など計約四億六千八百万円の支払いを求め二十五日、札幌地裁に提訴した。　浅沼元建築士がかかわった強度不足マンションの住民が提訴するのは初めて。　原告は中央区の十五階建てマンションの十四人と、北区の十階建てマンションの二人。　中央区の住民の訴えによると、住民は二○○二年から○三年にかけて売買を契約。その際、住友不動産が「新耐震基準に基づく安心設計」と書かれたパンフレットを示したことなどが消費者契約法違反（不実告知）にあたるとし、契約の取り消しと売買代金など約四億一千万円の支払いを求めている。　今年五月の札幌市の調査で、この建物の耐震強度は基準の８６％しかないことが判明した。住友側は補強工事を提案しているが、代金返還には応じていない。　原告代理人によると、販売時に住友側が耐震強度偽装を認識していなかったとしても責任を問えるという。　一方、北区の住民は○二年に売買を契約。マンションの耐震強度は基準の７５％で、住友側には強度不足を補修する義務（瑕疵（かし）担保責任）があるのに果たしていないとして契約解除と、売買代金、代金の二割の違約金計約五千八百万円の支払いを請求している。住友側はこの物件を販売代金で買い取り、建て直す方針を示していた。　住友不動産は「訴状を見ていないのでコメントできない」としている。

管理会社の言い訳 投稿者：sugana 投稿日：12月25日(月)16時50分49秒

　北海道の独立系の規模では最大の管理会社の言い訳。　ある管理組合の監事さんが、これまでの管理委託契約書で腑に落ちない点があり、管理会社の担当者に対して質問したそうです。　途中から、契約年月日が３カ月勝手に延長になっているが何故、このようなおかしな事になっているのですか。と聞いたところ、フロント担当者が「マンション管理適正化法の施行により、このようになったのです」と、答えたそうです。　管理組合の監事さんは、その回答に納得せず、本日当マンションネットを尋ねられ「よくも、回答にならない回答して、煙に巻いたつもりでしょうが、今お話を聞いて頂き、管理会社の一方的な業務不履行ということが理解できました」と確信を持って、管理会社を追及するそうです。　そして、監査報告では「会計監査報告と業務監査報告で、これらの問題も明らかに致します」と、ご自分が疑問に思っていた事案が、管理会社の特有な誤魔化しであったことが分かり、すっきりされたようでした。

管理会社の法令違反 投稿者：sugana 投稿日：12月24日(日)12時57分4秒

　国土交通省（地域担当北海道開発局）は、先に区分所有者から「マンション管理適正化法違反に関する通告」を受けた、札幌市の管理会社◯◯◯◯◯◯㈱が、去る１２月２２日（金）に監督官庁に呼び出され、調査が始まりました。　区分所有者から通告を受けた全ての事実についての事実解明が行わなければ、監督官庁としての存在は無いし、法律の存在も意味はありません。　また、地元の報道機関や全国紙も、この情報をキャッチしているようで、既に取材が始まっていると聞いております。当マンションネットに対しても、取材の要請が来ており、今後の報道にも注目しているところです。

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月23日(土)21時30分56秒

第１０回マンション管理講座のレジメアップしました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/10/kouza10.html

管理会社の法令違反 投稿者：sugana 投稿日：12月22日(金)10時36分50秒

昨日、今問題になっている法令違反の管理会社に管理委託しているB管理組合の理事長さんから要請があり相談に預かりました。　この管理組合も１９年間管理を委託してきましたが、総会も開かず、勿論決算報告等の義務事項の履行など一切行ってきませんでした。　ここに至って、国土交通省から審問等の動きが出てきて、この１２月に決算書を提出しましたが、関係する預金通帳等の書面が全て提出されず、問題を抱えています。　従って、当該管理会社が管理を委託している関係管理組合においては、全て法令違反の業務を行っていることが明瞭になりつつあります。

ガソリン・灯油、１２週連続下落　道内 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月21日(木)16時40分48秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが二十日発表した石油製品市況調査によると、十八日現在のレギュラーガソリンの全国平均小売価格は前週に比べ一リットル当たり○・三円安の一三四・五円と十四週連続の値下がりとなった。道内平均価格は同○・五円安の一三四・四円で、十二週連続の下落となった。　灯油（配達）は全国平均が同○・一円安の八四・八円。道内平均は同○・二円安の七七・七円で、十二週連続の値下がり。軽油は全国平均が同○・一円安の一一三・七円、道内平均は同○・二円安の一一四・二円だった。　小売価格の値下がりについて、石油連盟の渡文明会長（新日本石油会長）は二十日の記者会見で「供給過多になっている」と指摘。一月出荷分の卸価格は、原油相場の値上がりで前月比一リットル当たり一円程度の値上げとなるとの見通しを示した。

管理会社の法令違反 投稿者：sugana 投稿日：12月21日(木)12時31分22秒

　本ページに掲載されているように、国土交通省は「適正化法違反業者」に対する行政処分の基準を決定し施行が始まりました。　これらの違反業者は相当数潜在していると予想しておりますが、関係する管理組合や区分所有者が告発したりして世間にアピールしなければ何にも活用されません。　適正化法に規定されている全ての条項に違反し、且つ長期に渡っている管理会社が札幌市に存在しており、これらの事実を確認すれば、基準にある業務停止は火を見るより明らかになります。国土交通省が指導などという曖昧な行政処分をすれば、自ずとその責任は監督官庁の国土交通省に向けられると思います。　その事実は「重要事項の説明は法制後一切無し」「管理組合の資金分別管理も無し」「契約書も作成無し」「総会も開かないで、勝手な資金運用を実施」「決算等の関連書面の閲覧を拒否」「大規模修繕工事は総会決議も無しに実行」「設立総会を請求したところ、開催を妨害し、管理組合の設立を阻んでいる」などと、悪質でしかも２７年間と長期に渡っている。管理会社として業務を履行する資格に欠けているといえます。　従って、業務停止後登録抹消が妥当な行政処分と言えますが、皆さん、どのようにお考えですか。コメントを頂きたいものです。

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月19日(火)21時19分33秒

≪国土交通省ＨＰより≫ １．マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為に対する監督処分（１）マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為（以下「本法違反行為」という）をした場合には、法第８１条本文の規定による指示処分、又は法第８２条第２号の規定による業務停止処分をすることとする。この場合において、監督処分内容については、別表に定めるところによることを基本とし、必要に応じ（２）の規定による加重又は（３）の規定による軽減をして、定めることとする。（２）本法違反行為が、以下に掲げる事由のいずれかに該当する場合には、別表において指示処分、又は１５日以内の業務停止処分とすべき違反行為にあっては３０日の業務停止処分に、３０日以上の業務停止処分をすべき違反行為にあってはその業務停止期間を２分の３を乗じて得た日数に加重することができる。 ① 当該本法違反行為の態様が、詐欺的である等、悪質である場合 ② 故意により、虚偽の書面の記載又は説明をした場合 ③ 当該本法違反行為による違反状態が長期にわたっている場合 ④ 当該本法違反行為が及ぼす社会的影響が大きい場合 Ⅲ．施行期日等（１）この基準は、平成１８年１２月１９日から施行する。 http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/kekka/pubcomk132/02.pdf

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）に対する意見募集の結果について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月19日(火)21時07分11秒

≪国土交通省ＨＰより≫ 国土交通省では、平成１８年１０月２４日から平成１８年１１月２３日までの期間において、標記の意見募集を行い、８件のご意見を頂きました。　頂いたご意見の概要及びそれに対する国土交通省の考え方を別紙のとおり取りまとめましたので、公表いたします。　また、ご意見の概要につきましては、本基準案に直接関係する部分に限らせていただきましたが、掲載しなかったご意見についても今後の施策の推進に当たって、参考にさせていただきたいと考えております。　また、別添のとおり監督処分の基準を決定致しましたので、あわせて公表いたします。皆様方のご協力に深くお礼申し上げるとともに、今後とも国土交通行政の推進にご協力いただきますよう、よろしくお願い申し上げます。 http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/kekka/pubcomk132_.html マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）に対する主なご意見の概要とそれに対する国土交通省の考え方について http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/kekka/pubcomk132/01.pdf

宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準の概要 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月19日(火)19時43分49秒

≪国土交通省ＨＰより≫ マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準の概要１．趣旨　事業者等によるコンプライアンス向上の取組を促進し、不正行為の未然防止を図るため、監督処分を行う場合の統一的な基準として「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」を作成するものである。２．基準（案）の概要（１）個々の違反行為毎に業務停止期間の明確化・標準化 [具体例] ・重要事項説明書に虚偽の記載があった場合は、標準の業務停止期間を７日とし、重要事項説明会を開催しない場合等は、１５日、３０日とする。・財産の分別管理義務違反については、標準の業務停止期間を３０日とし、管理組合の財産に係る損害が発生した場合は、６０日とする。・専任管理業務主任者設置義務違反については、７日とする。（２）処分の加重・軽減措置 ①主な加重措置イ違反行為の態様が詐欺的である等、悪質である場合や故意により、虚偽の書面の記載又は説明をした場合は、業務停止期間を２分の３倍に加重することができる。ロ複数の違反行為を行った場合は、次の業務停止期間のうち、より短期である日数とする。ａ各違反行為に対する業務停止期間のうち最も長期であるものの２分の３倍又は２倍の日数。ｂ各違反行為に対する業務停止期間を合計した日数ハ過去５年間に監督処分を受けていた場合は、業務停止期間を２分の３倍に加重する。 ②主な軽減措置直ちに違反状態を是正し、かつ、違反行為の是正に向けた対応が誠実である場合は、業務停止期間を３分の２倍又は指示処分とすることができる。（３）地域を限定した業務停止処分業務停止処分について、一定の要件の下、必要に応じ地域を限定して処分できる旨規定。（４）処分内容の公表処分の内容について、国土交通省の各地方整備局、北海道開発局及び内閣府沖縄総合事務局のホームページへの掲載により公表。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011219_5/01.pdf

「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の策定について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月19日(火)19時41分47秒

≪国土交通省ＨＰより≫ 平成１８年１２月１９日総合政策局不動産業課【マンション管理業について】　本日、国土交通省では、事業者等によるコンプライアンス向上の取組を促進し、不正行為の未然防止を図るため、国土交通大臣が監督処分を行う場合の統一的な基準として「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」及び「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」を策定し、各地方整備局、北海道開発局、沖縄総合事務局及び関係業界団体等に通知いたしました。当該基準の概要は別添のとおりです。　なお、本基準の策定に当たっては、本年１０月２４日～１１月２３日まで、意見募集を行ったところであり、頂いた意見に対する当省の考え方及び本日、各地方整備局等へ通知した本基準については、国土交通省ホームページの「パブリックコメント」の欄に掲載しております。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011219_5_.html

宅建取引業者・マンション管理業者の処分に統一基準－国交省 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月19日(火)19時38分12秒

≪新建ハウジングWeb　より≫ 　国交省は19日、宅地建物取引業者とマンション管理業者の違反行為に対して、国交省が行う監督処分の統一的基準を策定した。　違反行為によ利発生した関係者の損害が大きい場合や、違反行為が特に悪質な場合は業務停止期間を最大2倍まで加重できる。　一方、違反行為による関係者の損害が発生せず、かつ今後発生が見込まれない場合、また関係者の損害に対して合理的な補填が直ちに開始され、当該業者の対応が誠実であると認められた場合は、指示処分とできるとした。　処分の内容は、国交省の各地法整備局、北海道開発局および内閣府の沖縄総合事務局のホームページで掲載により公表する。 http://www.s-housing.jp/modules/news/article.php?storyid=3442

法令違反の管理会社 投稿者：sugana 投稿日：12月19日(火)11時05分58秒

　さて、本ページで管理会社の法令違反問題を掲載してきましたが、意外と反響がありました。ということは、法令違反をしている管理会社がまだまだ潜在していると言うことでしょうか。適正化法施行後も、未だに是正されない管理委託業務の履行問題はどのような対処が必要なのでしょうか。と自問したくなります。　今回、ある区分所有者の勇気ある訴えは、きっと当該マンションの今後の運営を是正する大きな礎石になることは間違えないと確信します。　また、近く新聞報道がなされると聞いており、社会的に大きな反響を呼ぶことでしょう。従って、このような法令違反問題は、中でちびちび揉めることは避けて、社会的に明らかにしていくことこそ重要と思料します。　新たな情報の展開が近くあるようですが、本ページで明らかにして皆さんの関心に応えます。ご期待ください。

分譲マンションの火災保険について⑨ 投稿者：たけ投稿日：12月18日(月)19時24分24秒

管理組合が契約する火災保険の補償で頻度としてよく使用される補償に「破損・汚損特約」があります。この補償の特徴は建物＆設備への損害が経年劣化など自然消耗以外で、従来火災保険で補償されなかった人為的イタズラなどが原因の損害も補償対象だというところです。玄関ガラスが朝何者かに割られていた。敷石が割れていた。ＥＶ内に大きな落書きをされた。外灯が破損させられた。ロボットゲートが当て逃げされた。敷地内公園ベンチがナイフで傷つけられた。上記のような損害がこの補償によりカバーされます。この補償により従来、管理組合がよく契約していたガラス保険部分もカバーできるようになりました。注意として、この補償にはほとんどの保険会社は契約者負担（免責）を設定しています。 ※３０００円～１００００円。また、この補償には通常火災保険補償で付保されている損害額（受取保険金額）の３０％という「臨時費用」が出ない保険会社と出る保険会社とがあります。 ※保険会社により選択可能な場合もあります。例えば、住人Ａが酔った勢いで自動ドアガラスを蹴って破損させた。こうした場合も管理組合として、この破損・汚損特約で修繕することが出来ます。但し、保険金受取と同時に住人Ａに対する管理組合がもつ損害賠償請求権を、保険会社へ譲渡し、管理組合に変わって、保険会社が支払保険金相当額を住人Ａへ請求することになります。 ※酔った行為の為、個人賠償責任保険は対応しません。仮にこの「破損・汚損特約」に臨時費用が出る保険内容だった場合、住人Ａが破損部分を修繕すると示談した場合でも、管理組合としては、その「臨時費用」部分のみを保険金として受取ることが出来ます。この特約を付保することは、特に敷地面積や付帯設備あるマンション、また人通りの多い道路などに面したマンションなどでは保険機能の大きな効果を得ることが出来ます。

自転車置き場の不足に建設的な解決方法は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月18日(月)16時51分25秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q：　マンション管理組合より、自転車置き場以外の場所にある、自転車を撤去するように通達がありました。現在、駐輪場の台数を超える自転車があり、駐輪場以外の場所に自転車を置くことは規約違反とのことであります。わが家には4台の自転車があり、うち３台は駐輪場の抽選にもれ、マンション周辺に放置されている状態です。管理組合は時期がきたら強引に撤去するとの事で、少々困っています。まさかバルコニーに置くわけにもいかず、管理組合の強引さに、管理人も自転車を持つ住民も困っています。自転車の台数が多くて、駐輪の問題を抱えているマンションは多数あると思うのですが、なにか建設的な解決方法はないものでしょうか？事例があれば教えてほしいのです。新横浜に住むマンション住人です。Ａ：　現在では、放置自転車が社会問題にもなっています。居住者の通行や救急・火災等、緊急時のことを考えれば、『・・・自転車を撤去するように通達がありました。・・・駐輪場以外の場所に自転車を置くことは規約違反との事であります』これは、当然のことと言えます。マンション内の自転車置場収納台数には限りがありますので、利用希望者には、管理規約などに基づくルールにより自転車置場を割り当てるしかありません。しかし、区分所有者全員で構成する管理組合としては、居住者の利便性も考え、自転車置場利用希望者が希望する台数と現状の置場収納台数を確認して自転車の適正台数を調査検討する必要もあります。まず、自転車を登録制として有料化のうえ、シール貼付を義務付けるなど、現在収納されている自転車が実際に使用されているものであるかを確認することが大切です。同様の問題を抱えているマンションでは、共用自転車制を導入しているケースもありますが、なかなか上手く運用できていない現実もあります。自転車使用頻度の低い置場利用者には、折りたたみの自転車等を推奨して、専有部分内にて保管をしてもらう考え方も一つの方法と思います。但し、この方法には、使用細則等の変更が必要になる場合があります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/12/post_636.html

法令違反の管理会社　総会を招集 投稿者：sugana 投稿日：12月18日(月)13時32分55秒

　先に本ページに掲載した「法令違反の管理会社（管理者）」が、当該マンションの住民に対して、分譲後初めての総会を招集いたしました。　その議案は「区分所有者からの疑義について」「平成１５，１６，１７年度の決算報告、平成１８年度予算書の承認について」「〇〇〇〇〇〇〇〇の今後の運営について」という、議題の表題だけで、審議すべき内容が示されていませんでした。　従って、当該マンションの区分所有者は「内容を示されないのであれば審議はできない」また「欠席者は管理会社に委任状を提出せよとなっているが、議案の内容も示さない委任状などは無効だ」と主張しております。　当日の総会の参加者は１０名（途中から１名退席）管理会社から２名が出席し、議案の説明を行いましたが、出席者の鋭い追究に審議は未了に終わり、議案全てについて決議することはできませんでした。　国土交通省に法令違反を申し立てられている会社として、当該区分所有者に対して過去の管理に関する全ての真実を報告することが現在行うべき最重要課題であることを認識していないことが、より一層明らかになりました。　今後の成り行きは、当該マンションの区分所有者の問題意識であると考えますが、報道機関も関心を持ちつつあると聞いており、社会的に明らかにすることが重要であるとも考えます。

住友不動産を提訴 投稿者：sugana 投稿日：12月18日(月)13時09分35秒

　いよいよ分譲会社の契約違反を是正するために裁判提訴する当該住民の英断に対して、個人として応援いたします。　この提訴が、マンション購入者の正当な権利であることが、マンション住民や社会に啓発されるきっかけになることと確信いたします。　ここに至るまで、分譲会社の不誠実な対応があったのでしょうが、一生に一度の買い物に泣き寝入りすることは不条理です。　何とか、購入価格全額が法令に基づき返還されることを期待しております。

スカパー電磁波でＭＳに激震走る！ 投稿者：toyoboy 投稿日：12月17日(日)11時03分4秒

今、東京都江東区の大規模マンション(総戸数７７７戸)に、スカパー電磁波という激震が走っています。スカパーは、新造建物屋上に直径８ｍもの怪物アンテナを１２基並べ、２４時間大出力で電磁波を放出するといいます。近隣住人は口々に、『人口が密集する都心部に、健康上有害かつ超強力な電磁波を撒き散らすスカパー東京メディアセンター(衛星放送地上局)を、スカパーと竹中工務店とが共同謀議の上、竹中/東京本店敷地内に建設を強行するという暴挙には断固として反対である』と憤りに声を震わせています。詳細については、ファミリータウン東陽管理組合公式ホームページ http://fmtoyo.web.infoseek.co.jp/ を参照ください。また、全国の皆様に広くこの事実をお伝えするため、マルチポストしていることはご容赦ください。スカパー、竹中工務店への抗議メールやスカパー受信契約解除などご支援ください。

住友不動産を年内提訴へ　札幌の耐震偽装で 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月17日(日)10時17分13秒

≪北海道新聞より≫ 　札幌市の元建築士による耐震強度偽装問題で、強度不足が明らかになった中央区の分譲マンション住民が、大手不動産会社住友不動産（東京）に売買契約の取り消しと購入代金の返還など総額約４億１０００万円の支払いを求め、年内に札幌地裁に提訴することが１６日、分かった。耐震基準を満たしていると説明したのは消費者契約法違反（不実告知）にあたるとして、偽装した元建築士ではなく、売り主の責任を問うことにした。　免許取り消しとなった札幌市の浅沼良一・元２級建築士が構造設計を請け負い、耐震データを改ざんしていた。元建築士がかかわった強度不足マンションの住民が提訴するのは初めて。　住友不動産は「コメントを差し控える」としている。　また同社が販売した北区のマンションでも、住民二人が提訴を検討している。

３カ月連続で灯油値下がり　道内、ガソリンも 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月15日(金)20時22分32秒

≪北海道新聞より≫ 　道消費者協会は十四日、今月一日から五日までの道内の石油製品の小売価格を発表した。一リットル当たりの平均小売価格は、灯油（税込み配達価格）が七七・○二円（前月比一・四七円減）、レギュラーガソリンは一三三・八一円（同二・四五円減）で、いずれも今年九月の調査から三カ月連続の値下がりとなった。　だが、前年同期比では、灯油、レギュラーガソリンとも、それぞれ六・五円、五・五九円高い。調査対象のうち最も高かった店舗では、灯油が九○・三円、ガソリンが一五○・一五円で、平均価格との差も依然として大きい。　道消費者協会では、「高値だった店が、他店にあわせ値下げをする可能性もあり、値下がりはまだ続くのではないか」と話している。

道管連さん主催のマンションセミナー 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月15日(金)19時57分36秒

≪（社）北海道マンション管理組合連合会さんのＨＰより≫ 日時　平成19年1月20日（土）　13時～16時30分場所　かでる2.7＜北海道立道民活動センター＞4階安心して住めるマンション、孤立しない管理組合～実現できる考え方は何か http://www.dokanren.or.jp/semisp01.htm 申込希望の方は、（社）北海道マンション管理組合連合会　事務局へ。（上記、リンクをご覧になると申込み方法がわかると思います。）このセミナーにて、講師を務める村井忠夫さんがブログを始めたようです。 http://murai.realestate-jp.com/

第１０回マンション管理講座 投稿者：sugana 投稿日：12月15日(金)17時49分50秒

　マンション管理講座が予定通り、明日（１２月１６日午後５時受付）開かれます。おかげさまで、定員一杯になりました。灯油の節減対策に皆さんの興味が集中したようです。実際、ロードヒーテングの稼働に携わっている管理員さんの参加が目につきます。　具体的で、且つ実益のあがる経費の節減方法に関心が高まっていることは、主催する当マンションネットしてもありがたいことです。　参加する皆さんは、大いに期待して下さい。無駄な経費の垂れ流しをストップさせる講座であります。

ＲＥ；法令違反の管理会社に反響 投稿者：sugana 投稿日：12月14日(木)16時20分9秒

　国土交通省が固有の義務を果たさなければ、法令の規定が死文化してしまいます。国土交通省が義務を放棄してしまわないように、申立人は、社会的に問題を明らかにすると、述べております。　その現れが、新聞社等の取材が始められたと見るべきなのでしょう。情報によれば、ある新聞社は既に、北海道開発局と当該管理会社に対して直接取材を始めたと聞いております。　このような重大な違法行為が放置されることになれば、この間の法律の制定と施行は何のために行ったのか、話になりません。　この会社が管理している、ある管理組合でも問題が発覚して、その対処に管理会社は右往左往していると聞いており、今回の問題提起は関連する管理組合にとっても重大な問題と受け止めているようです。　とにかく、正常な関係が確立して、「管理会社の適当な業務」が是正されることを希望しています。

ＲＥ；法令違反の管理会社に反響 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月14日(木)15時33分36秒

>「管理会社の適正化法違反」については、「マンション管理の適正化の推進に関する法律」第95条第1項に規定する指定法人の『社団法人高層住宅管理業協会』さんが、会員であるマンション管理業者の営む業務に関する管理組合等からの苦情の解決を行うことになっていますが、果たして、この件も国土交通省から（社）高層住宅管理業協会へ丸投げされるのでしょうか？社団法人高層住宅管理業協会さんの「苦情解決業務について」では、 http://www.kanrikyo.or.jp/outline/kujyo/kousou1.html 『申し出内容が弊会会員社の委託契約の締結又は履行に関する事項で、申出人が管理組合等の正当な代表者（準ずる者を含む）たる資格を有し、かつ、協会への苦情解決申し出に関し管理組合内部の合意（理事会決議）を得ていること』を前提条件としているので、最初から対象外とされて、通告文書が倉庫に放置されてしまわないか危惧します。この問題については、「国土交通省」が主体となって「適正な調査と対処ができる」か？ですね

法令違反の管理会社に反響 投稿者：sugana 投稿日：12月14日(木)11時42分14秒

　先に本掲示板に掲載した「管理会社の適正化法違反」について、全文が当ホームページに掲載されました。　その前後から、当該管理会社が管理委託契約している管理組合関係者からの問い合わせが頻繁になってきました。　その、どれも同じように決算報告などが総会決議されず、長年放置されてきたこと、決算額が合わないこと、関係書面を提出しないこと、等まるで法則のように符号しているようです。　従って、当該管理会社は法令に則った管理を行わず、営々と旧態依然の管理を続けていたことを証明したところです。　さて、勇気ある区分所有者が国土交通省に「法令違反について申し立て」しましたが、国土交通省は適正な調査と対処ができるか、試金石にたたされています。　また、北海道新聞社・朝日新聞社などの報道機関も関心を示して取材を始めたと聞いています。適正化制定後、初めての重大な法令違反事件と見ています。

不祥事が起きてます 投稿者：sugana 投稿日：12月13日(水)12時45分58秒

　札幌市内のある管理組合の事例。　大規模修繕工事（外壁全面塗装工事）を総会で決議し、仕様書・設計図書を決めて、５社による公正な競争入札方式で、最低価格の業者を決定しました。　ところが、理事長は何を勘違いしたのか、最低価格の業者とは契約しないで、価格の高い業者と契約をしました。　このことが、知れ渡り区分所有者から異議のブーイング。しかし、理事長は行方不明。電話が繋がらない。　こんなあからさまな不正が通用するようでは、当該管理組合の区分所有者の資質が問われます。何とか、組合員の共同の利益が確保される運営が実行されるように願いたいものです。　当該マンションは賃貸者入居が多く、理事長等の一部の役員の勝手な運営が、ことの始まりでしょう。無関心は不正を生む。ということですか。

購入したマンションで異音がする 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月12日(火)20時46分46秒

≪マンション管理新時代より≫ Q：現在賃貸で住んでいるマンションの別の部屋がリホーム済みで販売され購入しました。しかし、他の部屋では（私たち含め10件以上の部屋）鳴っていない低周波の音が、私の部屋の中だけ反響していて原因がつかめません。販売会社には受け渡しの3日後に状況を伝え現在話し合いをしています。購入したばかりということもあり、契約書にかかれている瑕疵部分にこのような内容は該当しないのでしょうか？Ａ１：現在話し合い進行中の販売会社には、異音発生の原因究明とその解決を引き続き要求して下さい。低周波などの音の原因は、建物の給排水管、ポンプ室・電気室・機械室などからのモーター振動音、その他、外部施設から発生している可能性もあり、原因究明には管理組合の協力が必要となります。管理組合への協力依頼などについては、購入したばかりということですので、販売会社から話をしてもらうと良いでしょう。契約の内容について、その詳細がわかりませんが、生活するに当たり、相談者様の受忍限度を超える「低周波音」であれば、瑕疵に該当し、販売業者に相応の対応を求めることが可能です。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/12/post_630.html

札幌の１級建築士、新たに１人を処分　耐震偽装で国交省 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月12日(火)15時29分46秒

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≪北海道新聞より≫ 　浅沼良一・元二級建築士による耐震強度偽装問題で、国土交通省は十一日、構造計算を浅沼元建築士に下請け発注し、耐震強度の偽装を見逃したとして、札幌市内の元請け建築士事務所の一級建築士一人を、四カ月の業務停止処分にすることを決めた。建築士法に基づく措置で、浅沼元建築士の偽装を見逃した一級建築士の処分は七人目。　国交省によると、この建築士は二棟の偽装を見逃し、このうち一棟の耐震強度が国の基準を下回った。　ほかに、札幌市内の元請け事務所の一級建築士二人の偽装見逃しが判明しているが、強度を再調査する動きがあるため、国交省はその結果を待って処分する。　処分をめぐっては、九月に一級建築士免許を取り消された札幌市の男性と、道から建築士事務所登録を取り消された、この男性の所属していた事務所が、処分取り消しを求める訴訟を札幌地裁に起こしている。国土交通省のＨＰ「平成１８年度　一級建築士の処分事例について（第３回）」 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/07/071211_2_.html

共用部分での火気使用について禁止する方法は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月11日(月)20時18分58秒

≪マンション管理新時代より≫ Q：　地上８階建てのマンションですが、なだらかな丘上に建っているため、共用部分（庭など）が広くなっています。また、全４８戸のうちほぼ半数が賃貸者です。そのこともあり、構内（バルコニーを含む）での火気使用（花火やバーベキューなど）を心配する声が上がっています。これは一般常識であるとは思いますが、この構内での火気使用について、管理規約で禁止するなど、一般的にはどのような対応をしているのでしょうか？Ａ：　一般的に、専有部分（居住部分など）、専用使用部分（バルコニー、専用庭など）、共用部分の使用方法やルールは、管理規約や使用細則などにより定めます。火気使用等についての条文は、（災害防止）として「居住者は防犯・防火に充分注意すること」その他「敷地内での、焚き火、花火、屋外調理（バーベキュー等）による火気使用の禁止」などを謳います。バルコニーでの火気使用などはもってのほかで、「ばい煙や臭気」によってさえ、近隣区分所有者の生活が妨害されれば、区分所有法第６条に抵触することにもなります。区分所有者（持ち主）に比べ占有者（賃借人）は、建物等の扱いが雑になるケースが見られます。管理規約・使用細則作成にあたっては、「建物の環境」や「賃借人が多く住む」などの居住形態等、マンションの現状に合わせたものにしなければなりません。マンションにとって災害対策、なかでも防火対策はとても大きなテーマです。（参考）区分所有法第６条【区分所有者の権利義務等】区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/12/post_631.html

灯油価格引き上げの情勢 投稿者：sugana 投稿日：12月11日(月)15時59分49秒

　ここ需要期に至って、石油メーカーは卸値を引き上げています。札幌市消費センター調べでも明かのように、安値が流動的になっており、１１月比３円程度引き上げられています。従って、１２月の価格交渉は今週行いますが、卸値を交渉の基準としている当共同購入価格は若干引き上げられるのではないかと心配しております。　しかし、参加している管理組合の利益を確保するために、札幌市内マンション購入価格の最安値を目指します。

灯油価格（12/8） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月11日(月)10時50分22秒

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の12/8調査分が発表されました安値66.7　高値81.9　平均価格71.46 平均価格で、前回（11/24）より　0.01円の値下がりです。次回調査は、12/25予定のようです http://www.shohi.sl-plaza.jp/bukka/sekiyu.html

マンション管理の節減対策 投稿者：sugana 投稿日：12月10日(日)12時50分50秒

　ある管理組合の事例。非常灯の蓄電池が切れて業者に依頼したところ、２６，０００円の見積書の提出。「何故、こんなに高いの」という単純な疑問から節減対策がはじまるのではないか。と思います。　理事長は、様々な情報を集めて、ホットな情報にたどり着きました。それは、隙間産業と言われている非店舗営業の格安店を突き止めました。　非常灯の蓄電池は簡単に取り付けできるようになっていて、管理員さんができる仕事です。勿論、役員さんも取り替えできます。　その定価が、１１，２００円、販売価格が６，１６０円。業者に取り替え依頼したのと比較すれば、約２万円の経費の節減になります。　この管理組合理事長さんのように、経費の節減のこつは「何故」という疑問から出発するのではないか。そして、情報をたぐり寄せて結局、節減作戦大成功となりました。　来る、１２月１６日開催の管理講座は、このような、マンション全体に関わる経費の節減を再検討する、良い機会とおもいます。　参加する皆さんの、節減作戦も是非披露して頂きたいものです。

花火観賞妨げ、マンション業者に慰謝料命令 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月10日(日)10時22分19秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 　東京・隅田川の花火大会を室内から観賞できるといううたい文句でマンションを販売しながら、近くに別のマンションを建てて花火の観賞を妨げたとして、都内の夫婦が、都内の住宅開発会社に約３５０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が８日、東京地裁であった。　水野邦夫裁判官は、「花火大会が見られなくなり、夫婦は相当の精神的苦痛を受けた」と述べ、同社に約６５万円の支払いを命じた。　判決によると、夫婦は２００３年５月、隅田川の花火大会を見ることが出来る台東区内のマンションの一室を同社から購入、同年１０月に引き渡しを受けた。ところが、同社が０４年５月、道路を挟んだ向かい側に別のマンションを建築し始めたため、０５年からは花火が見えなくなってしまった。　判決は、「会社は、夫婦が花火観賞を重視してマンションを購入したことを知りながら、購入から１年も経ずに観賞を妨げるマンション建築に着手した」として、慰謝料を支払う義務があると結論付けた。（2006年12月8日20時28分読売新聞）似たような事件が、札幌でもありました。 H16. 3.31 札幌地方裁判所平成１５年（ワ）第５８８号損害賠償請求事件住友不動産が３人の原告に対して、５０万円、８５万円、９０万円の損害賠償をそれぞれに支払う命令を受けた内容です http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/7222D3F87A9497CC49256E8D00193A7E.pdf

老朽マンション増え、エレベーターなど入念点検 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月10日(日)08時49分22秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 抜き打ち／建築士訪問　マンションのエレベーターについて、管理組合向けの新サービスが相次いで登場している。　検査が適切に行われているかを抜き打ちチェックしたり、地震対応機能などを体験できる特別車を巡回させたり。安全についての関心の高まりに加え、改修時期を迎えるエレベーターが増えていることが背景にあるようだ。　マンションコンサルタント会社「ソーシャルジャジメントシステム」（東京）は、保守点検業者が行うエレベーターの検査作業を、抜き打ちでチェックするサービスを始めた。管理組合の依頼を受け、一件５万円程度で行う。保守点検業者自身が、現場をチェックするために依頼するケースもあるという。　エレベーターは年１回の法定点検のほか、月１回程度の保守検査が行われている。建築士などの資格を持つ同社スタッフが検査現場を訪れ、「作業前のミーティングをきちんと行っているか」「器具は整理されているか」「作業の進め方は合理的か」など数十項目をチェックする。　今年６月、東京都内で高校生がエレベーターに挟まれて死亡事故が起き、安全についての関心が高まっている。同社の広田茂社長は「点検作業は現場任せで、緊張感が失われることも考えられる。私たちのような第三者の目が入ることで、作業が適切に行われ、安全性の確保につながれば」と話す。　管理組合の役員らが独自に立ち会うだけでも一定の効果は見込めるという。　マンション管理組合を支援する「ＮＰＯ集住センター」（東京）は、地震時の対応マニュアル作りの相談に乗っている。昨年、首都圏で最大震度５強を記録した地震などでエレベーター内に閉じこめられるケースが問題となったため、機関紙でマニュアル作りを提案したところ反響があった。　エレベーターメーカーのマンション向けＰＲも盛んだ。　東芝エレベータ（東京）は、実際のエレベーターを乗せた特別仕様の大型車両を製作した。昨年から、全国各地のマンションの依頼を受け、地震時の対応などを説明している。１１月には、地震感知器とアニメーション映像を連動させて、「緊急救出運転」「自動復旧運転」など最新の地震対応機能を紹介するコーナーも新たに車内に設けた。　「今後も大規模な地震などの災害が予想される。エレベーター機能を住民に理解してもらうことが重要」と同社。　日立ビルシステム（東京）も来年、同様のサービスを本格的に始める。　古くなったエレベーターを改修したり、取り換えたりする需要は１０００億円規模に上ると見られる（２００５年、東芝エレベータ推定）。国内には約５８万台のエレベーターがあり、約２０年が改修の目安とされる。各地でマンションの老朽化が進んでおり、今後もエレベーターの改修は増える見込みだ。　ＮＰＯ集住センターは「複数の会社から見積もりを取って、検討してほしい。メンテナンス資料などの引き渡しを求めることも重要」と話す。（2006年12月9日読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061209hg01.htm

他人が滞納した管理費 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 9日(土)09時13分31秒

≪asahi.com　より≫ 　彼（４０）は電機メーカーの課長を務める独身貴族。昨秋、リストラで社宅が廃止され、友人の紹介で中古マンションを購入することにした。　「安いぜ。駅から近いし、便利だ」。友人が紹介したのは、２ＬＤＫの物件だった。　「安いのにこしたことはない。古くてもいい」　近い将来、結婚の予定もない彼には、特にこだわりはなかった。　友人は物件を所有する雑貨販売会社と交渉し、さらに２００万円を値引きさせた。　数日後、彼は雑貨販売会社と売買契約を締結。その日のうちに所有権移転の登記手続きも済ませた。　ところがこの雑貨販売会社は、マンションの管理費と特別修繕費を長いこと滞納していた。マンションの管理規約にはこう規定されていた。　一、区分所有者は、敷地および共用部分などの管理に要する経費に充てるため、管理費をマンション管理組合に納入しなければならない。その額については、各区分所有者の共用部分の共有持ち分に応じて算出し、毎会計年度の収支予算案により総会の承認を受けるものとする。　一、特別修繕費は、修繕積立金として積み立てる。　一、管理費などの額、徴収方法などについては総会の決議を経なければならない。　雑貨販売会社は、６年分の管理費など累計１７４万円を滞納していた。　「滞納されている管理費などを払ってください」　マンション管理組合の役員が、彼に催促した。　「急に言われても、私が滞納したわけじゃないし、そんな昔の分まで……」　「でも、支払い義務は新しい区分所有者にも引き継がれるんですよ」　役員は、頑として支払いを求めた。彼は、予想外の追徴に頭を抱えている。【アドバイス】一部は時効消滅を主張可能　建物の区分所有に関する法律は、管理費などの支払い義務は新しい区分所有者に引き継がれるとする。　一般的に債権の消滅時効は１０年であるが、民法では１６９条以降で数種類の債権について短期消滅時効を定めている。本件の管理費などが「定期給付債権（家賃などのように、年またはそれより短い期間によって定めた金銭などの給付を目的とする債権）である場合、毎月の支払日から５年たつごとに消滅時効が完成すると考える。　このケースでは、管理組合の請求権は管理規約の規定に基づき、区分所有者に対して発生する。管理費などの具体的な金額は総会の決議によって確定し、月ごとに支払われるから、その請求権は定期給付債権にあたるといえる。彼は、５年以上前の管理費などについては消滅時効を主張することができる。 http://www.be.asahi.com/20061209/W15/20061129TBEH0004A.html

43％のマンションで修繕積立金が不足する② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 8日(金)21時26分17秒

≪All About 賢いマンション暮らし　より≫ 43％のマンションで修繕積立金が不足する一見すると、単純明快で金額がガラス張りのようにも思えますが、しかし、見えざる落とし穴には注意しなければなりません。というのも、前出の例でいえば「10％」というパーセンテージが、得てして“根拠のない数字”であることも珍しくないからです。「ちょうど切りがいい」というだけの理由で、10％になっていることもあるのです。そのため、修繕積立金の残高不足につながることも考えられ、修繕工事に悪影響を与える心配が出てくるのです。日本経済新聞社が全国の築20年以上のマンションを対象にした調査では、43％の管理組合が「修繕積立金が不足している」と回答しており、“適正”な金額を“適正”な徴収方法で集めていないことが、こうした事態を引き起こしてしまうのでしょう。お心当たりの管理組合は、早速に会計内容を見直す必要があるといえます。１年以上の滞納者がいるマンション　全体の１８．３％と同時に、管理費等の滞納についても目を光らせることが欠かせません。マンション総合調査によると、３カ月以上滞納している居住者が１世帯でもいるマンションは全体の32.1％にのぼり、６カ月以上は20.4％、さらに１年以上も18.3％いることが分かっています。管理費等の滞納には“常習性”があり、常に、同じ人が滞納を繰り返す傾向があります。当人には「１人ぐらい遅れても問題ないだろう」という考えがあるようで、罪の意識がないことも少なくありません。そのため、こうした要注意人物は重点的にマークし、滞納が２カ月続いた時点で早急に注意あるいは警告を発しなければなりません。早め早めの対応が重要となります。マンション会計は、たとえば外壁の劣化というように、直接、目に見えるものではありません。また、簿記などの基礎知識も必要となるため組合員の中でも敬遠されやすく、そのことが、修繕積立金不足や管理費等の滞納につながってしまうと考えられます。しかし、マンション会計をないがしろにするわけにはいきません。資金がショートしてしまった、組合運営が止まってしまうからです。それだけに、賢いマンション暮らしのためにも、会計に強い人材を育てるなどの工夫（対応策）が欠かせなくなってきます。 http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20061207A/

43％のマンションで修繕積立金が不足する① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 8日(金)21時24分44秒

≪All About 賢いマンション暮らし　より≫ 日本に分譲マンションが登場して、およそ半世紀。現在では主要な居住形態として、すっかり定着しました。しかし、その一方で、誕生当時には想像もしなかった数々の問題が浮上してきており、昨今では、マンション居住者が高齢者ばかりになって理事のなり手が見つからないなど、管理組合が円滑に機能しなくなることが懸念され始めています。そして、管理費や修繕積立金の滞納も頭の痛い問題で、マンション会計に暗い影を落としています。そこで、今回は管理費等にスポットを当て、国交省のアンケート結果からマンション会計に関する様々なデータを紹介します。修繕積立金制度のないマンション　２．４％まずは、とても驚かされる数字からご紹介しましょう。快適なマンション生活を送る上で、建物を維持・修繕するための費用、修繕積立金が必要不可欠であることは説明するまでもありませんが、国土交通省が行ったマンション総合調査（平成15年）によると、2.4％の管理組合には修繕積立金制度がないそうです。おそらく、大規模修繕工事を始める直前に「一時金」として組合員から徴収するのだと思いますが、空恐ろしいかぎりです。金額が高額になれば支払えない居住者も出てくるだけに、修繕計画を不安定にさせる要因といわざるを得ません。早急に、積み立て制を導入すべきでしょう。続いて、修繕積立金制度がある97.6％の管理組合では修繕積立金の金額をどういう根拠で決めているか、見てみましょう。77.1％が「長期修繕計画の必要額を参考」に決定しており、以下、「管理費の一定割合」10.5％、「近隣の他マンションの例を参考に決めた」1.4％となっています（円グラフ参照）。「管理費の一定割合」とは、ある住戸の管理費が1万5000円とすると、1万5000円のたとえば10％相当を修繕積立金と決めてしまい、毎月1500円を修繕積立金として徴収する方法です。管理費が2万3000円の住戸では、積立金は2300円（2万3000円×10％）となります。徴収割合（パーセンテージ）は10％に限りませんが、文字通り、管理費に対して一定割合を自動的に修繕積立金の金額と決めてしまうやり方です。 http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20061207A/

首都圏不動産公正取引協議会、モデルルームの実態調査報告② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 8日(金)19時18分46秒

≪マンション管理新時代より≫ 仮設モデルルーム５１件のうち、専有部分の1部しか設けていないモデルルームは1件のみであり、ほとんどが専有部分全体をモデルルームとして設置していた。モデルルームの設置数は、1戸のみ設置しているものが最も多く４２件(67.7％)を占めた。なお、設置数１戸のうち総戸数が100戸未満のものは３８件(90.5％)であり、設置数２戸のうち総戸数が200戸以上のものは１１件(68.8％)、設置数３戸のものは、いずれも総戸数400戸以上だった。モデルルームのタイプ別にみると、３ＬＤＫが３０件(48.4％)ともっとも多い。専有面積別でみると、80㎡台が２０件(32.3％)と最も多く、これに70㎡台、90㎡台を加えると49件(79％)であった。モデルルーム内に設置されている備品・設備等について、オプションであるのに、価格に含まれていると誤認されるおそれのある場合は、表示規約に規定する不当表示に該当するものである。そこで、オプションとモデルルーム以外の施設の表示状況について調査を行った。その結果、オプションが設置されていたのは、６２件中６０件（96.8％）だった。全く設置されていない２件はいずれも現物(棟内)のモデルルームだった。オプションが設置されていた６０件については、オプション自体にその旨のシールを貼付していたものが５０件(83.3％)、貼付していなかったものが１０件(16.7％)あったが、この６０件すべてにおいて、顧客に内覧させるに当たり、係員が同伴して付属設備やオプションなどの内容を口頭により説明を行っていた。なお、モデルルームには、内覧の際には、その過半において「モデルルームガイド」などと称して、モデルルームの間取り、オプション、仕様、付属設備・機器などを説明した図面を配布している状況がみられた。オプションが設置されていた６０件の主な設備・備品の設置状況及びシールの貼付状況は、(1) 価格に含まれると誤認されるおそれの高い、ビルトインされた食器洗乾燥機や食器棚などについては、シールの貼付率がそれぞれ95.8％、87.5％であったが、同様に誤認されるおそれの高い、エアコンや居室の照明については、その貼付率が、それぞれ64.4％、28.6％と低い(2)価格に含まれると誤認されるおそれの低い、ダイニングセット、テレビ、観葉植物などについては、貼付率が5.1％～31.4％と低い(3)シールが貼付されていたものであっても、その大きさが小さいもの、色が目立たないもの、オプションである旨が分かりにくい「ＯＰ」等の略語やくずし字等の表現を用いていたもの、分かりにくい位置に貼っていたものなど明瞭性に欠けるものも多いといった状況がみられた。仮設モデル５１件中、シアタールームなどを設けていた１８件（35.3％）では、いずれも物件の周囲の環境、交通の利便、共用施設の内容等について表示（放映）していたが、明らかに、表示規約に違反することとなる表示は認められなかった。同協議会では、新築分譲マンションを販売する事業者らに対し、オプションにつては価格に含まれない旨を明示したシールなどの貼付を徹底する必要があることなど、不当表示の未然防止を図る観点からの対応を周知することとしている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/12/post_629.html

首都圏不動産公正取引協議会、モデルルームの実態調査報告① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 8日(金)19時17分43秒

≪マンション管理新時代より≫ 首都圏不動産公正取引協議会は、新築分譲マンションのモデルルームにおいて価格に含まれない備品・設備等（「オプション」）の表示の状況などを把握するための調査を実施した。２００６年２月～３月と７月～８月に、東京都、神奈川県、千葉県と埼玉県に所在する新築分譲マンション６２件を任意に抽出し、そのモデルルームによる表示の実態を調査した。調査対象としたモデルルームの設置などの状況は、モデルルームがマンションとは別にプレハブにより仮設されているものか、マンションの住戸をその用途に用いているものかをみると、仮設のものが５１件(82.3％)と圧倒的に多く、このうちの４８件(94.1％)はマンションが未完成のものであり、３件(5.9％)のみが完成済みのものだった。なお、完成済みの３件は、モデルルームが駅前にあるなど、立地が良い場所にあるため、未完成時に仮設したものをそのまま残していたものとみられる。仮設モデルルーム５１件のうち４５件(88.2％)は、モデルルーム以外の施設をいずれかまたは複数設置していた。「シアタールーム」などと称して、ビデオプロジェクターなどにより、物件の周囲の環境や交通の便、共用施設の内容等について映像により説明をする部屋を設けているものは１８件(35.3％)あり、このうちの１２件は総戸数２００戸以上の規模のものだった。マンションの完成模型を展示している部屋を設けているものは３４件(66.7％)あり、超高層マンションの模型では、その高さが２ｍ以上のものもあった。「キッズルーム」などと称する子供用の遊戯室を設けているものは２４件(47％)あったが、マンションの共用施設としてのものではなく、モデルルームに来場する子供用のものだった。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/12/post_629.html

ガソリン、灯油　道内小売価格１０週連続値下がり 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 7日(木)21時14分48秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが六日発表した石油製品市況調査によると、四日現在のレギュラーガソリンの全国平均小売価格は、前週より一リットル当たり○・五円安の一三五・二円と、十二週連続の下落となった。道内平均価格は同○・三円安の一三五・四円で、十週連続で値下がりした。　また、灯油（配達）は全国平均が同○・五円安の八五・一円、道内平均は同○・二円安の七八・○円だった。道内は十週連続の下落。軽油は全国平均が同○・二円安の一一四・一円、道内平均は前週と同じ一一五・○円だった。　新日本石油など石油元売り大手各社は、十二月の石油製品の卸価格を前月のまま据え置いたが、「販売量の落ち込みが予想以上に大きい」（元売り関係者）ため需給が緩み、小売価格の下落につながった。

ＲＥ；区分所有法のコンメンタール第三版 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 7日(木)21時13分12秒

Amazonでは↓ですね http://www.amazon.co.jp/gp/product/4535402213/sr=8-14/qid=1165493106/ref=sr_1_14/250-2219651-1587463?ie=UTF8&s=books セブンアンドワイは↓ http://7andy.yahoo.co.jp/books/detail?accd=07173359 同じ本の紹介なんですが、セブンアンドワイのほうが、画像があって判り易いですね

区分所有法のコンメンタール第三版 投稿者：sugana 投稿日：12月 7日(木)17時31分17秒

　日本評論社の「基本法コンメンタール」第三版がこのほど発刊されました。平成１４年の法改正に対応した内容です。資料も全て掲載されていて大変便利であります。定価は3,500円です。　平成１８年６月に改正になった区分所有法（管理組合法人に関する事項）も掲載されております。

ＲＥ；国土交通省に通告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 7日(木)16時29分16秒

下記の内容ですと、明らかにマンション管理適正化法に違反していますね。Ａ管理会社は、ＩＳＯ9001を取得しているようですので、ＩＳＯ審査機関に「顧客の問い合わせに対応しない」という事で、訴えてみるのも有力な方法のように思えます。（クレーム対応というのは、ＩＳＯの重要不適合事項となりますから）なんにしても、マンションの皆さんの利益になる方向に進むことを願っております。

国土交通省に通告 投稿者：sugana 投稿日：12月 7日(木)12時04分15秒

　札幌市内のA管理会社はマンション管理適正化法に定める規定をことごとく無視した業務を行い、契約している管理組合に多大な損害を与えていることが明らかになりました。　当該マンションの区分所有者は、その事実を国土交通省に申し立てました。１．定期総会の招集を請求したにもかかわらず、総会請求者が少数だからという理由で法制化後も一度も開催しなかったことは法第７０条の誠実信義義務違反であります。　これまで決算書、予算案等の承認は法令違反の「承認書」なる文書を区分所有者に提出させて、総会を開催しないできましたが、総会を開催しないで書面決議で行う場合は区分所有者が全員賛成しなければ成立しないとされています。その承認書なるものに反対の区分所有者が存在したので当然設立はしておりません。２．管理委託契約に関わる重要事項の説明を法制化後一度も実施しておらず、法第７２条第１項の重大な義務違反であであります。３．また、従前の管理委託契約と同一の契約を締結した際も、関係区分所有者に配布しなければならない書面も一切配布しなかったことは、法第７２条第２項違反であります。４．更に、法制化後も一貫して契約書の作成を行わず、これは法第７５条違反であります。５．管理事務に関する報告は、管理業務主任者をして一切無く、会計処理に関する疑義の問題点を説明するよう求めても応じてもらえない。これは、法第７７条の義務違反といえます。　要旨、以上のような内容でした。調査の結果、当該管理会社はマンションの管理を行う能力が無く、早く登録抹消されることが望ましいと感じました。

分譲マンションの構造計算書調査費用の補助について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 6日(水)22時56分16秒

≪札幌市都市局建築指導部　ＨＰより≫ 　札幌市では、分譲マンションの管理組合が行う構造計算書などの調査に対して、調査費用の一部を補助しています。受付の枠にはまだ余裕がありますのでご利用ください。　受付は、市役所本庁舎2階建築安全推進課（電話：011-211-2867）です。　平成18年度の受付は平成19年1月10日（水）までです。　なお、予定数に達し次第締め切ります。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sienn/shiennjigyo.html 申し込む管理組合が、少ないようですね。途中経過の利用数を発表していただければ、有難かったのですがー

マンション２件で強度不足　都内、姉歯被告の偽装物件 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 6日(水)21時16分46秒

≪北海道新聞より≫ 　耐震強度偽装問題で国土交通省は６日、元１級建築士姉歯秀次被告（４９）が構造計算書を偽造したマンションやホテル計９９件のうち、これまで強度に問題がないとされた東京都の分譲マンション２件で、柱や梁の一部に強度不足が見つかったと発表した。　国交省によると、２件は破産したヒューザーの前身「ハウジングセンター」が建設した足立区の「グランドステージ王子」（７階建て、３２戸）と、練馬区の「ロセット江古田」（５階建て、２３戸）。建築確認はそれぞれ２０００年６月、０３年５月。震度６以上の大規模地震で倒壊はしないが、震度５強の地震で部分的に損傷する恐れがあるため、補強工事が必要という。　練馬区のマンションは、建築主が費用を全額負担する方向で補強計画を策定中。足立区では、居住者と施工業者、建築確認をした足立区などが費用負担を調整している。　国交省は、強度が基準以上とされた他の偽装物件も再調査したが、２件以外に問題は見つからなかったという。

独居老人の動静、電流の変化で確認 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 6日(水)21時02分40秒

≪電気新聞より≫ 　電力中央研究所は、独り暮らしの高齢者の生活状態を遠隔地から見守るシステムを開発した。家の中で使用する電流の変化から、電気製品のスイッチの入り切りを読み取る仕組み。電流を計測するシステムを分電盤に取り付け、例えば携帯電話やＰＨＳ、簡単な遠隔モニタリングシステムなどを通じて情報を送る。高齢者にとっては監視されているイメージがなく、特別な動作も不要だ。独り暮らしの高齢者は今後増える見込みで、電力会社や自治体、マンション管理会社のサービスなどとして、幅広く需要が見込める。　開発した「独居老人見守りシステム」は、屋内配線に一つ取り付け、家庭で使われる電気製品の総負荷電流を測定する。ただし電気製品は、テレビや照明のように居住者自身が電源を入り切りするもの、冷蔵庫のように自動的に行われるもの、ビデオテープレコーダーのように電源プラグをコンセントに差し込んだだけで常時一定の電流が流れるものがあり、常に電流が変化している。　電中研は、居住者自身が操作する機器は使用頻度が高く、電源を入り切りした時の電流の変化が大きくなることに着目。その大きい変化を読み取ることで、居住者が在宅か留守か、いつ機器の入り切りを行ったかが分かる。　機器ごとに電流を計測する必要がなく、遠隔地から居住者の生活状態を把握するにも携帯電話やＰＨＳ、簡単な遠隔モニタリングシステムなどの市販品と組み合わせれば済むため、安価にシステムを組める。また室内に監視カメラを付けたり、高齢者に発信器を身に付けさせるなど、精神的負担を強いることもない。　高齢化が進むさなか、独り暮らしの高齢者を見守るシステムは増えているが、緊急事態を想定した安否確認を目的とするものが多い。電中研は、「独りで生活できる高齢者をそっと見守りたいというニーズは多い」（中野幸夫・システム技術研究所上席研究員）と判断し、同システムを開発した。現在、電力会社や自治体、マンション管理会社の家庭向けサービスなどとして商品化を目指している。 http://www.shimbun.denki.or.jp/backnum/news/20061205.html

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律施行令 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 5日(火)11時28分43秒

≪国土交通省のＨＰより≫ 　現行のハートビル法及び交通バリアフリー法の統合及び所要の措置の拡充を行う、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成18年法律第91号）が成立したところ、今般、同法の施行に伴い、以下の２政令を制定することとする。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011204_2_.html 「特定建築物として、、、共同住宅、、、、を定める。」とのことなので、マンションに関係してきますね

平成１８年度管理業務主任者試験問題 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 5日(火)11時07分17秒

高層住宅管理業協会さんのホームページより http://www.kanrikyo.or.jp/syuninsya/shiken/mondai/h18.pdf 日建学院さんの解答速報 http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/apartment/2006_kaisoku_k_02.aspx 週刊住宅さんの解答速報 http://www.shukan-jutaku.com/event/h18kanrishuninsha_answer.html

生き残りへ業界挙げ光熱費削減　道内コンビニ、「高圧電力」に契約切り替え 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 4日(月)19時30分42秒

≪北海道新聞より≫ 　大手コンビニエンスストアが道内店舗の電力コスト削減に相次ぎ乗り出している。受電設備を独自に設けて割安な「高圧電力」に供給契約を切り替え、電気代を節約しており、マンションが割安な電力をまとめ買いする一括受電と同様の仕組みだ。激しい競争を乗り切るため経費を切り詰める狙いがある。こうした動きは北電の需給構造にも影響を与えている。　国内最大手セブン－イレブン・ジャパン（東京）は今夏、九州の店舗に続き道内で、コンビニが従来結んでいた契約種別の「低圧電力」から高圧電力に切り替え始めた。大手商社の三井物産から受電設備のリースを受けるなどして、北海道電力に支払う電気代を約５％減らしている。　九州では全約一千店のうち既に七百店で契約を切り替え済み。道内でも来夏までに全約八百三十店の６０％に当たる五百店舗で切り替える方針。その後は、全国約一万一千店に順次広げる方針だ。　セイコーマート（札幌）は三年前に切り替えに着手。既に道内約九百十店の５７％、約五百二十店を高圧化した。電気代は最大３０％前後削減され「店舗オーナーの負担減に貢献している」（同社）。ローソン（東京）でも三年前に始め、道内約五百店の約半数を高圧化した。来年三月末までに、全国八千店のうち三千店の高圧化を目指す。　一方、北電の契約種別で低圧電力の今年四－九月の販売電力量は、ピークだった二○○四年の同期に比べ４・１％減だった。全社販売量が同期比４・１％増えた中では際立った傾向で、北電は「中小企業の転廃業と並び、コンビニの契約種別変更が大きな要因」（広報部）としている。

高性能の電子ブレーカーや安定器…用途・場所に応じ、サービス浸透 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 4日(月)19時28分13秒

≪北海道新聞より≫ 　電気代削減のため、マンション共用部や店舗に特殊な機器を設置するサービスも浸透してきた。　独立系不動産販売代理会社の麗雅（れいが）（札幌、谷口慎治社長）は十月から、高性能の電子ブレーカーで排水ポンプやエレベーター、自動ドアなどにかかる電気代の基本料金を大幅に減らすサービスを札幌市内で始めた。　ポイントは北電との契約種別を、エレベーターなどすべての機械を二十四時間最大限に稼働させる前提の「負荷設備契約」から「主開閉器（ブレーカー）契約」に変更する点だ。　「主開閉器契約」は機器の使用実態に即して電流値を設定するため、常時稼働するわけではない機械が多いマンション共用部に適用すれば契約電力が小さくて済む。このため賦課される基本料金も軽減できるというわけだ。　導入を決めた札幌市中央区のあるマンション（四十戸）では、従来月額約四万円だった基本料金が５６％減の同一万七千八百円となる見込みで、年間削減額は二十六万六千四百円に上る。マンション側は電子ブレーカーのリース料として、月額七千－八千円を麗雅に支払う。　既に札幌市内の五棟に設置しており、向こう一年間で同市内の分譲・賃貸マンション計四百棟に導入したい考え。基本料金の削減効果が大きいガソリンスタンドやオフィスビルなどにも売り込んでいく。　一方、コンサルティング会社のウェルバーグ（東京、千葉勝久社長）は、店舗照明用の電気料金を削減するサービスを手がける。帯広や札幌で総合リサイクルショップを展開する「じゅんかんシステム」（帯広、中西創社長）が八－十月に十二店舗で導入。道内の有力ドラッグストアも導入を検討しているという。　照明器具の心臓部に当たる「安定器」を、従来の磁気回路式からエネルギー損失の少ない電子回路式に交換して電気代を約３０％削減し、削減額の半分を成功報酬として受け取る。　十二月中旬にも札幌に営業所を開設。スポーツ用品専門店、書店、パチンコ店などをターゲットに「道内で年間五百店への導入を目指す」（白幡曜嗣（てるつぐ）ウェルバーグ常務）という。 http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20061130_01.html

RE;電気節減対策 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 4日(月)09時47分23秒

http://www.nicestage.org/ ≪ナイスステージ湘南台≫さんのホームページの「電気料金削減プラン」の反省 http://www.nicestage.org/modules/tinyd2/index.php?id=8 電子ブレーカーとか、安定器の話って、ここに掲載されているのと似たような印象を受けますが、、、　（気のせい？）　要調査ですね。「電力小売りの全面自由化」を控えていますので、長期の契約・設備投資には、慎重な検討が必要かもしれません。

電気節減対策 投稿者：sugana 投稿日：12月 3日(日)14時30分38秒

　札幌市内のある業者が始めた「電気代節約の業務」という、新聞記事が話題になっています。当マンションネットのメンバーからも問い合わせがあり、慎重に調査しております。　新聞記事によれば、北電との契約を変更すれば済むこととなっており、特殊なブレーカーを設置することにより、年間で相当な経費の節減が可能となっています。　節減のために、特殊な（新聞記事では電子ブレーカーとなっています）機器のランニングコストが（この例の場合）月額７，０００円から８，０００円となっており、永久に払うとなれば相当な金額になります。　細部については、電気関係に詳しいメンバーの方に調査を依頼しました。　来る１２月１６日開催の管理講座で中間報告ができるように、鋭意検討中です。

照明器具の玉切れ交換 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 1日(金)15時08分51秒

当ＨＰとリンクしている≪マンション管理人の独り言≫より >　それで玉交換した後に場所と日時をエクセルを使って表に入力し、今回交換日時から前回交換日時を差し引きその値を、公開交換日時に加えて次回交換予定日を表示する表を作りました。 > >　蛍光灯の寿命は約２万時間だそうですが、この表を作って交換の度に入力して予定日時と比較しているのだが、私が管理人を初めてまだ一度も交換していない場所もあれば、１ヶ月前に交換した場所もあります。 > >　この辺がまだ研究の余地がありそうです！ >蛍光灯は低温に弱いそうです。 >このため、冬になると交換頻度が増えます。 >また、風にあたると蛍光灯が冷えるため、風にあたりやすい場所もやはり交換頻度が増えます。 > >これに加え、冬場のほうが点灯時間が長くなりますから、当然、だめになるのが早くなります。 http://blog.smatch.jp/kenichiu2002/archive/385 玉交換した後に表に記録するのは、ナイスです。エクセルなどのパソコンでなくても、紙ベースでも記録しておくと、蛍光灯交換の目安になりそうです

マンションに３遺体　小倉の１室、長時間経過　１人は女性② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 1日(金)14時45分50秒

＝2006/12/01付西日本新聞朝刊＝　同日午後、部屋から異臭などがするため、マンション管理組合代表が「住んでいる高齢女性の姿が２‐３カ月見えない」と１１０番通報した。　現場はＪＲ小倉駅から東に約１キロの住宅地で、１０階建て（約４０世帯入居）の分譲マンション。 ■８０代の女性入居　所有者とは別人　北九州市小倉北区砂津２丁目のマンションの１室で３０日、女性１人を含む３人の遺体が見つかった。部屋の名義人と実際の住人が異なるなど、３人の身元や関係は分かっていない。住人らは、突然の出来事に驚きの様子を隠せなかった。　マンション管理組合などによると、遺体が見つかった２階の部屋の所有者は６５歳の女性だが、姿は１度も見かけたことはなく、５階に住んでいた８０歳代の女性が現在は入居していた。２つの部屋の管理組合への共益費は、十数万から二十数万円が滞納という。　８０歳代の女性は「（２０年ほど前に）マンションができたころから住んでいた」（同組合）というが、あまり近所付き合いはなかった。９月中旬、町内会の敬老祝い金を届けに２階の部屋に行ったある夫婦は「『ありがとうございます』と答え、特に変わった様子はなかった。１人暮らしに見えたが」と語る。一方、２人は共通の宗教を通じて知り合ったのでは、と話す住人もいた。　４階に住む女性会社員（５２）は「夕方帰宅したら警察が来ていて驚いた。同じマンションなので不安だ」と話していた。築２０年の分譲マンションでの出来事のようです

マンションに３遺体　小倉の１室、長時間経過　１人は女性① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：12月 1日(金)14時43分28秒

＝2006/12/01付西日本新聞朝刊＝　３０日午後４時半ごろ、北九州市小倉北区砂津２丁目のマンション２階の１室で、３人が死亡しているのを小倉北署員が見つけた。いずれも成人とみられ、１人は女性で年齢は不明、残る２人は性別、年齢も判明していない。遺体は一部が白骨化するなど死後長時間が経過しており、同署は１日、司法解剖して死因や身元を調べる。　調べでは、玄関は、鍵とチェーンロックが掛かっており、部屋が荒らされた形跡や目立った外傷�