過去ログ（06/11/01～06/11/30）

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過去ログ

「マンション管理の盲点・危機管理をどう考えるか」 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月30日(木)15時25分16秒

≪北海道建設部建築指導課のＨＰより≫ マンション管理基礎セミナー（札幌市開催）～平成１８年９月８日　於　かでる２・７（札幌市）～「マンション管理の盲点・危機管理をどう考えるか」（講師　マンション評論家　村井忠夫先生）セミナーの配付資料 http://www.pref.hokkaido.lg.jp/kn/ksd/seminarhonbun.htm 『村井先生の御好意によりセミナーの資料をこのホームページ上に公開しました。皆様のマンション管理にお役立てください。』とのことです。村井先生のセミナー資料は、いつもながら大作です

道内の灯油とガソリン　９週連続値下がり 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月30日(木)10時03分58秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが二十九日発表した石油製品市況調査によると、二十七日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は、前週に比べて一リットル当たり○・九円値下がりして一三五・七円となった。道内では灯油（配達）が同○・六円値下がりして七八・二円、軽油も同○・八円値下がりして一一五・○円だった。　値下がりはガソリンと灯油が九週連続で、軽油は十週連続。この間のガソリン値下がり幅は七・七円に達し、今年五月中旬の水準に戻った。　全国平均価格は、ガソリンが前月比一リットル当たり○・五円値下がりして一三五・七円、灯油は同○・二円値下がりして八五・六円、軽油は○・四円値下がりして一一四・三円だった。給油所関係者は「石油元売り各社は精製量を落としているが、在庫過剰感は消えていない」と話している。

ペット問題は難しいながら工夫の余地？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月29日(水)21時13分52秒

≪マンション管理新時代より≫ 読者相談コーナー「達人に聞け！」にマンションでのペットの飼育に関する質問と、それに対する石川恵美子弁護士の回答が掲載されています。ペット問題は、マンション内のトラブルとしては、「定番」の一つと言ってもよいでしょう。私どもが2年前にサイト上で実施したアンケートによると、マンションで問題になっているトラブルとして最も多かったのは、「駐輪場に関する問題」と「駐車場に関する問題」でともに33％、「ペットに関する問題」と「上下階の騒音問題」の31％がこれに続きます。ただ、この四つの問題について、「解決策が見つからないトラブルはどれか」と尋ねると、順位は若干変わってきます。トップは、「上下階の騒音」で、「駐車場」「駐輪場」と続き、「ペット」は「解決策が見つからない」という評価では最後に来ます。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_618.html

ペットの迷惑飼育に対する措置は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月29日(水)21時12分16秒

≪マンション管理新時代より≫ Q：突然お尋ねいたします。現在、居住マンションでは組合規約で、動物の飼育は許されていません。数年前の総会でも住民に諮ったところ、飼育反対多数で結審しました。しかし、現在も迷惑飼育している組合員がおりますが、強制的に訴え出ることはできないでしょうか。ご意見をお聞かせ下さい。Ａ：　「組合規約で、動物の飼育は許されていない」にもかかわらず、迷惑飼育しているのであれば、区分所有法第6条1項に違反します。第６条１項（区分所有者の権利義務等）　「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」管理組合は、その組合員に対し迷惑飼育を禁止するように請求します「第５７条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）」。これに従わない場合は、「共同の利益に反する行為」として裁判に訴えて解決を図ることも可能だと思えます「第５８条（使用禁止の請求）、第５９条（区分所有権の競売の請求）」。ただし、その場合は総会の決議が必要になります。ただ、法的措置を執る前に、管理組合は、ペット問題について、発言自由な住民集会を開いたり、アンケートを採るなりして、場合によっては、一代限りペット飼育を認めるような柔軟な姿勢を持つことも考慮してください。今後のマンションが抱える課題として居住者の高齢化対策があります。ペット飼育については、単身老人等の孤独の解消や病気の治療（機能回復等）効果もあるようにも言われています。将来のライフスタイルも勘案して、検討されることをおすすめします。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_617.html

マンション管理関係の本 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月29日(水)16時25分37秒

小規模マンション困ったときの処方箋―管理と運営の事例108 住宅総合研究財団小規模マンション研究委員会 (編集) 単行本: 238ページ出版社: 学芸出版社 (2006/11) 価格：￥2,520 （税込） http://6622.teacup.com/hmansionnet/bbs?M=JU&JUR=http%3A%2F%2Fwww.amazon.co.jp%2Fgp%2Fproduct%2F4761523956%2Fref%3Ddp_return_1%2F250-4015710-6162660%3Fie%3DUTF8%26n%3D465392%26s%3Dbooks 出版社/著者からの内容紹介人材・情報・資金の不足、長年の慣習、居住者の高齢化、賃貸化、非居住化、計画・工事の難しさ等、小規模マンション特有の問題にスポットを当て、実態調査に基いた多数の事例を分類、やさしく解説する。管理費、修繕費のコストダウン、スムーズな近隣関係の維持、管理組合の運営法等、身近な問題に具体的な解決策を示した。どんな内容か？興味をひく本なのですが、2,520円は痛いですネーどなたか、読んだ方いませんか？

RE；北電系２棟、補強工事　耐震偽装マンション　札幌で初、来月から 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月29日(水)14時57分14秒

>　道内の強度不足マンション二十三棟のうち小樽や滝川の賃貸物件では既に補強工事が行われている。札幌市内では分譲物件を中心に補強内容などで住民と売り主側の協議が難航し、北電興業のケース以外、具体的な工事の動きは出ていない。既に半年経過するのですが、解決には、時間がかかりますね

北電系２棟、補強工事　耐震偽装マンション　札幌で初、来月から 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月29日(水)14時54分48秒

≪北海道新聞より≫ 　浅沼良一・元二級建築士による耐震強度偽装問題で、北電グループの北電興業（札幌）が来月から、札幌市内の賃貸マンション二棟の補強工事に入ることが二十八日、分かった。道内の強度不足のマンションは二十三棟あり、このうち二十一棟が札幌に集中しているが、市内で補強工事が行われるのは初めて。　二棟は、同社が札幌市中央区に建設した「エナコート大通２２」（九階建て、二十三戸）と「エナコート山鼻」（十階建て、三十戸）。「大通２２」は早ければ来月上旬にも準備工事に着手し、内部の柱や梁（はり）、壁に鉄筋コンクリートを打ち付けて耐震性能を上げる。「山鼻」は来月中旬以降、建物の外部に柱や梁を増設したり内部に鋼板を張り付けたりする。　同社によると、補強工事に関する札幌市の許可が近く下りる見通しとなったため、近隣住民への説明なども行った。二棟の補強作業は来春までかかる見通しで、工事後、入居者の募集を再開する。　二棟は、一連の偽装問題に先駆けて三月上旬に強度不足が判明。建て替えなどは必要なかったが、強度は国の基準（一・○）を下回り、「大通２２」が○・六八、「山鼻」が○・七三だった。これに伴い、新築の「山鼻」は入居募集を中止し、既に入居済みの「大通２２」は住民全員が退去した。　道内の強度不足マンション二十三棟のうち小樽や滝川の賃貸物件では既に補強工事が行われている。札幌市内では分譲物件を中心に補強内容などで住民と売り主側の協議が難航し、北電興業のケース以外、具体的な工事の動きは出ていない。

灯油価格 投稿者：sugana 投稿日：11月28日(火)13時37分58秒

　卸値が１１月中旬以降上がり始めました。従って、１２月分の最安値価格は引きあがるでしょう。その兆候が、現在の価格に反映されたと見れば納得できると思います。　このまま、値下がりは続かないと見るべきと思いますが、需要期を控えてメイカー各社は様々な理由をつけて引き上げることが推定できます。　よって、昨年の水準より高くなると思います。　共同購入価格は、高値の中でも最低価格を維持するために、あらゆる情報を集めています。

灯油価格(11/24) 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月28日(火)12時03分39秒

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の11/24調査分が発表されました安値65.7　高値79.0　平均価格71.47 平均価格で、前回（11/10）より　0.63円の値下がりです。次回調査は、12/8予定のようです（最安値が上がったのが気になりますが）このまま値下がり傾向が続くでしょうか http://www.shohi.sl-plaza.jp/bukka/sekiyu.html

第１１回マンション管理セミナー 投稿者：sugana 投稿日：11月25日(土)12時23分0秒

　本日のセミナーは定員一杯の予定です。もし、申し込みされてない方で出席希望者はイスがありませんが、参加されても結構です。　経費削減対策の情報が必要な管理組合が増えております。当然の事と言えばそのとおりですが、本日の経費削減対策は５０戸程度の管理組合でも、６０万円程度無駄を省くことができます。ご期待下さい。事務局

「超高層の安全性、早急に検討を」――建築学会と土木学会が共同提言 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月22日(水)21時57分59秒

≪マンション管理新時代　より≫ 日本建築学会と土木学会は11月20日、「海溝型巨大地震による長周期地震動と土木・建築構造物の耐震性向上に関する共同提言」を発表した。2003年9月の十勝沖地震を機に、両学会が設置した「巨大地震対応共同研究連絡会」での2年間にわたる研究成果をまとめたもの。地震動の予測、既存構造物の損傷などの評価、現行の耐震設計法の妥当性の評価、耐震補強法の整備――をテーマに研究を進めてきた。提言は、10項目からなる総括的提言と、それを補足する個別提言・解説で構成。地震動、土木構造物、建築構造物の分野ごとにまとめた。建築構造物の分野では、超高層建物や中・高層建物、免震建物、避難計画などについて計24項目の個別提言を盛り込んだ。提言のポイントの一つが、長周期地震動への対応だ。東海、東南海、南海地震などの巨大地震が起きた場合、東京や名古屋、大阪などの大都市を、数秒から十数秒の周期でゆっくりとした揺れが襲うとされている。影響が懸念される超高層建物について、「長周期地震動によって入力するエネルギーは、これまでの設計で用いられている地震動によって入力するエネルギーを大幅に上回る可能性がある」などと指摘。「個々の建物について安全性の検討を行い、必要に応じて補強することが望ましい」とした。梁の端部が切れるといった「過大な損傷」の可能性があるケースとして、(1)初期の超高層など、現在の設計で用いられている架構の変形能力を確保するための条件を満たしていない建物(2)周期3.5～4秒以上の建物で、標準波による応答に対して余裕のある設計がなされていない建物(3)極めて大きなエネルギー入力が予測される特定の周期帯に属する建物――を挙げ、早急な安全性の検討を求めた。検討に際しては、建物の崩壊を避けることが最重要だとしたうえで、建物の耐震安全余裕度を評価するために終局耐震性能を明らかにする必要があると指摘した。記者会見で、日本建築学会前会長の秋山宏・日本大学教授は「技術社会の問題点について、共通のコンセンサスをつくることが必要だ」と、提言の狙いを述べた。土木学会会長の濱田政則・早稲田大学教授は、「将来の災害に対し、社会資本整備をどこまでするかが課題になっている。適正水準を決めるには一般の人々も含めた合意形成が必要になる」と述べた。両学会は月内にも、提言を政府の中央防災会議に提出する方針。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_610.html

長周期地震は来てみないと被害は分からない？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月22日(水)21時56分12秒

≪マンション管理新時代　より≫ 21日にアップされたものですが、日本建築学会と土木学会が海溝型巨大地震による長周期地震動について共同提言をしたというニュースがあります。東海、東南海、南海地震などの巨大地震が起きた場合、東京や名古屋、大阪などの大都市を、数秒から十数秒の周期でゆっくりとした揺れが襲うとされているものについてです。これまで、超高層建築は、最新の技術を使って設計・施工されているので、他の建物に比べて安全だと信じられてきました。ところが、地震の振動の周期が通常よりずっと長い場合、いわゆる「共振」のような現象が起きこるなどして、「危険かもしれない」というのです。この件について、今月の初め、建築界の「大御所」の一人と言われる建築家と話をしました。彼は、「なるべく早く長周期の巨大地震が来てほしい」とおっしゃいます。いくらなんでも危ない話だと、「それには賛同できない」という意見を述べました。彼の見方はこうです。「超高層に限っても長周期の揺れが来てどれだけ危険なのか分からない。地震が来なければ、分からないまま超高層が増え続ける。だから、なるべく早く来てもらって、被害のデータなどが整備されることが最も幸せなシナリオだ」と。ムー、確かにそう言われれば反論はできません。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_611.html

自宅専有部で英語塾を開きたいのだが 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月22日(水)11時29分34秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q：分譲マンションの居住者です。住居の使用規則にピアノ教室など長時間音を発生し、また学習塾など多数の子供が出入りするなど、居住環境を損なう活動を禁じるとあります。主に音の問題だと思いますのでたとえばピアノ教室などは防音にすればよく、教室の類も規模によっては問題ないと思うのですが、管理会社は仕事となる活動をしてはいけないといいます。英語等を自宅で教えたく思いますのでアドバイスを頂ければと思います。Ａ：相談者様が居住するマンションの規約や細則の中に「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と記されてはいないでしょうか。これは、「住宅として使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」（マンション標準管理規約第１２条関係コメント）と解釈するものです。相談内容にある音の問題も確かに大きな問題ですが、最近では、オートロック設備や防犯カメラの導入などにみられるように、防犯に対する意識が高まり、部外者の出入についての問題も大きく取り上げられるようになっています。一方、現在ではＳＯＨＯを代表するようにビジネススタイルの変化もあります。小人数それも限られた生徒を対象とした英会話教室などは問題も少ないようにも思えますので、一度、管理会社ではなく、管理組合に居住者のライフスタイルの変化も勘案したうえで、検討してもらってはいかがでしょうか。管理組合が、他の居住者の迷惑とならない限り専有部分での仕事を認めると判断した際は、使用細則等を新たに定めることもおすすめいたします。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_609.html

灯油の価格 投稿者：sugana 投稿日：11月21日(火)14時15分24秒

　１１月分の灯油の共同購入価格が決定致しました。前月比１．２０円の引き下げになります。当マンションネットの調査によれば、当該価格は、札幌市内のマンションに納入している販売価格で最安値であります。　マンション間の共同のメリットを生かした取り組みが、このような高騰している状況中でも適正な価格を維持していると言えます。　情報によれば、灯油の需要期を迎えて元売り各社は値上げ傾向の価格を示しているところであり、１２月の卸価格は１１月分と比較してかなりの高騰が予想されます。　一時の値下げは何であったのか、石油メーカーの社会的責任を追及したい心境です。

灯油また値下がり　今月上旬の道内 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月19日(日)16時15分34秒

≪北海道新聞より≫ 　道消費者協会は十七日、十一月一日から五日までの道内の石油製品小売価格の調査結果をまとめた。灯油一リットル当たりの平均小売価格（配達価格）は七八・四九円で前月同期より五・一七円下がり、二カ月連続の値下がりとなった。同協会によると、灯油の価格が前月同期より五・一円以上下がったのは、一九八六年四月以来二十年ぶり。　調査は道内七十七市町村、八百十五店舗でモニターを通じて行った。レギュラーガソリンも一三六・二六円と前月より五・○七円安くなっており、八六年四月の七円に次ぐ下げ幅となった。　ただ前年同期と比べると、道内平均価格で灯油は七・五六円、ガソリンは六・七八円上回っており、依然として高水準が続いている。

組合員参加で修理施工 投稿者：sugana 投稿日：11月18日(土)09時28分41秒

　札幌市内１００程度の管理組合の事例。以前に、この掲示板でご紹介した管理組合の、その後の取り組みの報告です。　１０月２２日午前１０時から、組合員等１７名の参加で「立体駐車場の防錆修繕工事」が実行されました。　実際、業者に発注したならば（業者見積額は１００万円程度）相当な出金でありましたが、１０万円以下で綺麗にできました。　そのねらいについて当該管理組合の理事長さんに伺ってみました。　「実は第２回の修繕委員会で、委員長よりの提案で全会一致で取り組むことにしたのです。その目的は、マンションには多くの方が住まいしていますが、中々顔を合わす機会が無く、管理組合の運営も理事会任せの傾向が強く、あまり関心を持っていない方もおり、管理組合の運営をなるべく多くの組合員が参加して進める方向がないものかと考えました。　そこで、自分たちでできることはみんなで力を合わせて取り組むこととし、できれば小規模な修繕工事は、みんなで楽しみながらイベント感覚で行ってみようとなりました」　と、述べておりました。　そして「みんなが参加して行うことは、自ずと自分たちのマンションを大切にしようとの意識が芽生えて、住民間の会話やコミニュケーションが高まり、合意形成につながると思います」と確信をもっているようです。　当日、修繕委員長の一級建築士の組合員が、修繕工事に係わる錆落とし機械など一斉用意され、ペンキも良質のものを使って、中々のできばえだったようです。

分譲マンションの火災保険について⑧ 投稿者：たけ投稿日：11月17日(金)16時12分39秒

火災保険の補償についてです。まず、保険には「免責」というものがあります。これは、契約している保険として責任範疇外ということです。つまり、被保険者から見れば、自己負担ということです。免責には「フランチャイズ方式」と「エクセス方式」があります。管理組合が加入する火災保険でこの免責部分で他火災保険ともっともちがいがある「風災」を例に説明します。通常、火災保険の風災補償は、２０万以上被害あった場合はその全額を補償するとなっています。例：被害額１０万円⇒２０万円以下の被害なので、保険対応は０円。　　被害額２５万円⇒２０万円以上の被害なので、保険対応全額２５万円。このように一定被害金額を超えた場合、全額対応するような免責を「フランチャイズ方式」と言います。一方、管理組合が契約する火災保険には一般火災保険とはちがう風災での免責があります。積立火災保険は多くの保険会社において、免責３０００円というのがあります。例：被害額２０００円⇒保険対応０円　被害額１００００年⇒１００００円-３０００円（免責分）＝７０００円保険対応。このように、常に免責金額が固定してる方式を「エクセス方式」と言います。なお、風災において、フランチャイズ方式２０万円の免責は一般的ですが、管理組合が契約する火災保険風災は上記のように、ちがう場合が多くあります。代理店、保険会社もよくまちがって対応している場合があります。風災は必ず免責確認が大切です。また、保険会社により、免責がある場合、ない場合があります。それと、免責を選択出来る場合もあります。当然、免責がある方が支払保険料も安くなります。保険会社を複数比較検討する場合、この免責の有無、免責内容、免責金額はチェック項目です。

重要事項説明書と管理規約・細則の関係について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月16日(木)19時47分13秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q：マンションの重要事項説明書と管理規約・細則の関係に関してお教え下さい。敷地内に機械式駐車場と平地駐車場があり，重要事項説明書には，特定住戸に対して，駐車場特定場所を優先的に使用契約することができるとの権利が記載されていました．具体的には， (1) タイプ○住戸には，３段機械式中央(許容車高が高)の優先使用権を与える (2) 専用庭をもつタイプ●の住戸には，隣接平地２区画の優先使用権を与えるという具合です．ところが，この内容は重要事項説明書に記載されているだけで，管理規約にも駐車場の使用細則にもまったく記載されていません。この場合，重要事項説明書の記載は，どこまで効力があるのでしょうか。効力がない場合，その住戸の住民は優先使用権を主張できるものでしょうか。マンションの区分所有者には駐車場を平等に使用する権利があるとの立場から，駐車場を再抽選する話が理事会で持ち上がっているのですが，どのように方向付けすればよいか悩んでいます。どうかアドバイスをよろしくお願いします．Ａ：　いただいた情報の範囲でお答えします。　宅建業者は、一般人に比べ、その専門性と知識経験の豊富さから、物件に関する権利関係、行政法規による制約、契約条項について、トラブルを未然に防止するために、一定の事項（重要事項）について実情に合致した説明を事前にすべき義務を負っています。この説明をする行為は、業者の単独行為です。　その説明が違法、公序良俗違反、あるいは虚偽であれば、説明されても、拘束されません。規約の実情と違っていたら、その説明は、虚偽説明で、業者は行政処分を受ける可能性があります。　規約に反映されていない駐車場の優先使用権は、したがって、単なる業者の販売トークであると考えます。　管理組合は、駐車場を住民に平等に割り当てるしかないでしょう。現実に、虚偽説明を信じて購入された方との調整が、このマンションの地区の駐車場環境等によって可能であるならば、皆で話し合って平和な解決をされることをおすすめします。窮屈な駐車場環境であるならば、やむを得ず、規約優先で行うしかないと思います。虚偽説明を信じて購入された方は、業者に対し、損害賠償請求できる可能性があります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_607.html

バルコニーに設置したフードを撤去させる提訴 投稿者：sugana 投稿日：11月16日(木)12時59分44秒

　札幌市のある管理組合の事例。　相当以前から、バルコニーに設置したフード（規約に反する不法行為）を撤去するよう再三にわたり、理事会が当該組合員５名に要請してきました。　３年前管理規約も新たに整備し、マンション内の法令違反等の行為を是正し住みやすいマンションライフを進めてきましたが、フード設置者は理事会の道理ある説得にも耳を傾けず、不法行為を続けていました。　昨年９月理事会は１１月末日を最終期限とする撤去の通知を行い、３名の方は快く規約を順守されフードを撤去して頂きました。　ところが、５名の方々は断固として撤去に反対して来ましたので、６月に開催した定期総会で区分所有法に規定する条項を活用して、撤去をさせるための決議を採択して裁判に提訴することを決定致しました。　その後、裁判の提訴を前提にしながら当該組合員５名に対して、期日を指定して撤去を要請しましたが、あくまでも撤去の意志がなく、この度、札幌地方裁判所に弁護しを代理人として撤去を申し立てました。　過去、これと同じ内容の（バルコニーに温室の設置）裁判例があり、最高裁判所は区分所有法に規定する「組合員の共同に利益に反する行為」として、その不法行為を断罪しております。従いまして、裁判所は明らかに法令に反する、この行為に対して、どのような判決を示すのか、或いは「裁判例が確定している現状から、当該組合員に対して、撤去を促す和解の方策を示すのか」どちらかの考え方を示すものと予想できます。　この裁判提訴の特徴は「単にフードの設置は違法行為だから撤去しなさい」というだけの判決を求めているだけではなく、「何月何日まで撤去しなければ、強制撤去できるという強制力の働く判決」を求めるものであり、大変興味のあるところであります。　強制撤去となれば、撤去当日裁判所の執行官が業者を指揮してフードを取り除くことになります。

灯油節約法教えます　道経産局が冊子　暖房・給湯は年４万円、融雪１３万円 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月15日(水)18時56分25秒

≪北海道新聞より≫ 　暖房と給湯で年間最大四万四千円、ロードヒーティングなら同十三万七千円も、灯油代が節約できます－。室温の低め設定やシャワーを浴びる時間の短縮など、簡単な気配りで灯油代が大幅に削減できると例示した異例の冊子を北海道経済産業局が独自に作製した。十五日から配布する。　経産局は、道民生活に不可欠な灯油がいぜん危機的な高値圏にあり、家計負担増が景気を冷え込ませかねない－と判断。業界調整や陳情受け付けなどの“お役所仕事”の枠を超え、具体的な省エネ手法と金額など年間の削減効果を明確にし、家計負担軽減を後押しすることにした。　「灯油節約のツボ」（Ａ４判六ページ）と題した冊子は《１》天井から床まで届くカーテンを使えば四十九リットル、三千六百八十円《２》家全体の室温を二度下げれば百六十七リットル、一万二千五百三十円《３》シャワー使用時間を一回当たり二分短くすれば二十九リットル、二千百八十円－など、暖房・給湯用灯油の節約ポイント七点を解説している。　ロードヒーティングでは「きめ細かく手動運転すれば三百十二リットル、二万三千四百円の節約」など三点を挙げた。これらをすべて実行すると、年間節約額は暖房・給湯で四万四千百二十円、ロードヒーティングで十三万六千八百二十円に上る。　都市部の実勢中心価格一リットル七五円を前提とし、石油連盟などの省エネ調査やモニター調査を基に電算処理した。冊子は道経産局ホームページにも掲載、希望者には無料で郵送する。問い合わせは同局石油課（電）０１１・７０９・１７８８へ。

管理会社の法令違反と区分所有者の無関心 投稿者：sugana 投稿日：11月13日(月)10時45分23秒

　管理会社の法令違反（管理委託契約の債務不履行も含まれる）と区分所有者の無関心は密接な関係にあることは、皆さんご承知のとおりです。札幌市内の４０戸程度の分譲後２７年目のマンションの事例。　分譲会社は分譲時に、原始規約と管理委託契約を書面による同意を区分所有者から取り付け〇〇〇〇工業㈱に管理者として、管理を行わせました。　しかし、どうしたものか管理者として委任された管理会社は「原始規約や管理委託契約に規定されている事項は全く無視して、当該管理会社の都合に合わせた法令違反の業務を続けて参りました。　その最たるものは、区分所有法で規定されている年１回の総会は招集せず、決算報告、事業報告、事業計画、予算案等の重要な審議を放棄して来たことです。　分譲当時の原始規約には、分譲１年以内に管理組合を成立させて運営をさせなければならない。とまで、規定されていながら不当にも管理者として居座ってきたものです。　この間、区分所有者も全くの無関心で、法令違反の管理会社にお任せしていたもので、それぞれに責任があるところです。　その後、どうも、このような管理会社の運営に疑問を抱いた、ある区分所有者が３年前に管理会社に、管理組合の運営を実現するために総会の招集を請求いたしました。　ところが、どうでしょう。その管理会社は何を企んだのか、その真意は明らかでありますが、区分所有者に対して、「ある区分所有者から、総会の請求がありましたので、総会の招集についてのアンケート調査を行い、賛成１３名の少数だから、総会は開催しません」という、不当な行為をおこないました。　その後、その区分所有者は、ことある毎に、管理会社の担当者に対して、管理に関する疑義や、管理組合の設立について訴えてきましたが、頑として受け付けて来ませんでした。　このような動きがマンション内で出てきたので管理会社は、総会を開かないで決算報告等の文書を区分所有者に配布して、その賛否を採る方法を講じ、「賛成多数で皆さんの承認を得ました」とした脱法行為を繰り返してきました。　さて、この管理会社は、マンション管理適正化法に聴いてしている重要事項の説明などは法施行後一向に行っていません。マンションの担当者の退職も激しく、マンション管理のノウハウは全然蓄積されていません。　この、２７年間管理委託契約の手続きも履行せず勝手に委託料の引き上げ等も行い、賃貸住宅を管理しているかのような実態でありました。　早急に総会を開催して、規約の改正と役員の選出を行い当たり前の管理組合運営が履行できることを念願せずにはいられません。　このような会社こそ、マンション管理業者の登録解消を行わなければなりません。何とか当該組合員の支援に答えようと準備しております。

灯油価格 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月13日(月)10時09分46秒

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の11/10調査分が発表されました安値62.9　高値81.9　平均価格72.10 平均価格で、前回（10/25）より　2.36円の値下がりです。いよいよ需要期になりましたが、このまま値下がり傾向が続くでしょうか http://www.shohi.sl-plaza.jp/bukka/sekiyu.html

１１月分灯油引き下げなるか 投稿者：sugana 投稿日：11月 9日(木)12時51分8秒

　道内の灯油小売価格が引き下げになるかどうか、はなはだ疑問な動きがあります。確かに１０月分は引き下げになりましたが、小売業者は夏の高騰時期に価格に反映しづらく、我慢してきた傾向がありました。　従って、かなり仕入れ価格が引き下げられましたが、夏の価格調整を行い、仕入れ価格に見合わない低価格の引き下げ傾向が見受けられます。　マンションネットの調査では、マンションに納入している小売価格で安値のところで、６５円ないし６４円、６７円６８円帯が価格の主流のようです。　当ネットの共同購入価格は現在交渉中であり、来週中には決定できるとおもいます。勿論、１０月分の価格より引き下げることが責務と認識しております。

道内　灯油２・９円下げ　６カ月半ぶりに８０円割る 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月 9日(木)10時27分29秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが八日発表した石油製品市況調査によると、六日現在の灯油（配達）の道内平均小売価格は前週より一リットル当たり二・九円値下がりして七九・五円となり、ほぼ六カ月半ぶりに八○円を割った。レギュラーガソリンは同二・○円値下がりして一三七・八円、軽油も同一・七円値下がりして一一七・○円となった。　値下がりは、灯油とガソリンが六週連続、軽油は七週連続になった。灯油の値下がり幅二・九円は一九八七年の調査開始以来最大。ガソリンの二円値下がりは九一年三月以来、約十五年八カ月ぶり。　石油元売り大手各社が十一月一日以降出荷分の石油製品卸価格を前月比一リットル当たり一－三・五円値下げしたことが小売価格にも影響しているが、関係者は「灯油に関しては、気温の高い日が続き販売が伸びないことも引き下げ要因になっている」と話している。

分譲マンションの火災保険について⑦ 投稿者：たけ投稿日：11月 9日(木)08時48分30秒

火災保険加入で最も大切な建物評価額の算出です。この建物評価額はおかしな保険契約は災害あった場合、スムーズな保険対応出来ない場合があります。マンションの管理組合が加入する火災保険の場合、この建物評価額はほとんどが「再調達価格」と言って、今同様の物を再調達するのにいくらコストを要するのかとう観点から算出した数値です。つまり、建築価格です。建物全体の専有部分と共用部分の評価額比率は４０％：６０％として計算します。 ※上塗り基準（内法）各保険会社で計算式がありますが、結果は当たり前の話ほぼ同じ数値となります。Ａ、建物延床面積㎡　×　（㎡当の建物全体建築単価）×６０％＝　共用部分再調達価格Ｂ、建物延床面積㎡　×　（㎡当の共用部分のみ建築単価）　　＝　共用部分再調達価格基本的に上記２つの計算のやり方が保険会社によりあります。 ※両㎡単価は地域によりちがいます。ここで、Ｂのすでに共用部分のみの建築単価で計算しているにも関わらず、さらに６０％を掛けた、過小評価の契約もあるので注意が必要です。 ※代理店、保険会社担当者のまちがい。Ａ＆Ｂで算出した数値に対して、各保険会社とも、２０％増減とか３０％増減とか任意設定範囲があります。これにより最終、保険契約での建物評価（共用部分）を決定します。例（＝Ｂの場合）１００００㎡×１５（万円）＝１５億円⇒　３０％増減１０億５千万円～１９億５千万円⇒各建物仕様によりこの範疇で評価額を決定。この範疇数値の建物評価契約なら、加入した補償金額まで災害時、補償されます。基本的に各保険会社とも計算ソフトで計算しますが、その㎡単価数値がが建物全体評価か？、共用部分のみの評価か？、あるいは任意設定の範囲は？こうした、計算プロセスを必ず確認することは大切です。複数の保険会社（代理店）より、相見積りとり比較する場合などこの質問して比較すべきです。 ※答えられない代理店、保険会社担当者もあります。こうして算出した評価額及びその計算プロセスは必ず契約時、保険証券に添付して、引継ぎ資料として組合内に残しておくが大切です。次回、保険契約の更新や見直す場合、大切な資料となります。こうした算出した、建物共用部分評価額に対して、いくら保険加入するのか？保険会社により、３０％～１００％というように全体に対して補償する率を選択できるようになっています。この加入率を「付保率」といいます。コンクリート建物は全焼するリスクが少ないです。例：共用部分評価額１５億円　７億５千万円保険加入　⇒付保率５０％過去、付保率の最低が６０％でした。その為、今も付保率６０％という契約が多くあります。専有部分が１戸が全焼した場合、共用分の被害は足場組むなどのコストを計算するとやはり、３０００万円近くは最低もかかることが想定されます。小さなマンションでも１億円程度の補償は最低でも必要ではと思います。付保率いくら？という正解はありません。なお、共用部分の評価が適正かどうかの判断は上記の計算を確認することが基本ですが、戸数とその平均専有部分㎡数からも逆算して確認することが出来ます。１００戸、専有部分平均７０㎡のマンションの場合。専有部分㎡再調達価格は約１０万円なら、このマンションの専有部分合計は１００戸×７０㎡×１０万円＝７億円専有部分比率は４０％ですから７億円÷０．４＝１７億５千万円（建物全体評価額）１７億５千万円×０．６（共用部分比率）＝１０億５千万円（＝共用部分評価額）アバウトですが、こんな逆算でもすぐ、組合火災保険の評価額が適正かどうかわかります。

RE;管理組合を組織する方法は 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月 8日(水)19時22分14秒

>以前に札幌地方裁判所の判決において、管理組合が提訴した事件で代理人の弁護士が、以上のような見解（管理組合の設立総会が開かれなくても、管理組合は当然に存在している）を示して、弁論を展開致しましたが、裁判所は「設立総会を開いて役員を選出しなければ、管理組合は存在していない」とした判決を言い渡しました。何を争点とした判決？か不明ですが、、、（また、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が施行された平成１３年８月以降なのか？も疑問ですが） >「設立総会を開いて役員を選出しなければ、管理組合は存在していない」この文から類推すると、原告の適格性を争ったのでしょうか？地裁の一裁判官の判断？とも思える話ですが、、、何にしても、総会すら開催していないのでは、、、、苦しそう～、です

管理組合を組織する方法は 投稿者：sugana 投稿日：11月 8日(水)16時01分40秒

「マンション管理新時代」さんの解説は法律解釈上はその通りと納得しております。この解釈は逐条解説でも、そのような説明がなされております。立法を考えられた関係省庁の方々も当然そのような観点から立案されたと思います。　また、学者・研究者の方々の解釈も、異議のないところでしょう。　しかし、以前に札幌地方裁判所の判決において、管理組合が提訴した事件で代理人の弁護士が、以上のような見解（管理組合の設立総会が開かれなくても、管理組合は当然に存在している）を示して、弁論を展開致しましたが、裁判所は「設立総会を開いて役員を選出しなければ、管理組合は存在していない」とした判決を言い渡しました。　従って、立法上は、マンションが分譲され区分所有されれば管理組合は存在しているという考え方は、実務上否定されてしまいました。　従って、役員も存在していない管理組合で、これまでも総会も開かれていない場合は、設立総会を開催して役員の選出と規約の制定が必要になるでしょう。　この例にならった取り組みを、これから支援しなければなりません。管理会社が事実上の妨害工作をして、設立総会をじゃましている事例に取り組んでいます。

管理組合を組織する方法は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月 8日(水)15時42分57秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q:　現在、管理会社を管理者としている方式のため管理組合がありません。トラブルがありまして管理会社を変えて管理者方式も変えようとしています。そのため管理規約を変更しようとしています。　居住者に会長はおりますが管理組合理事長という名ではありません。管理組合と作るのと作らないのとは、どう違うのでしょうか。 A:　実質の活動は無いようですが、区分所有法第3条によって、区分所有者による管理組合は成立しています。管理組合を作るか作らないかではなく、法律によって当然にある管理組合を機能させるということが課題です。昨年の耐震偽造問題などをみても、何か問題が起こった際にはマンション事業者や役所に対する対応窓口として、管理組合、それも理事会が大切になります。　「会長はおりますが管理組合という名ではありません」とありますが、自治会（＝親睦団体）組織の会長でしょうか？貴重な財産であるマンションを末永く維持管理をするための「管理組合」は当然に存在していますので、その執行機関である「理事会」を組織して管理組合運営を行ってください。　管理規約に「管理者は管理会社とする」のような条文があれば、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」旨の規約変更を総会の議案として上程して変更します。その場合は特別決議事項となり、「区分所有者および議決権の各４分の３以上の賛成」が必要となります。［参考］区分所有法（区分所有者の団体）第三条区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/11/post_600.html

築20年以上の道内マンション、耐震診断実施済みは１割どまり 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月 8日(水)09時19分21秒

≪NIKKEI NET　地域経済　【北海道】≫ 　日本経済新聞社が築20年以上の分譲マンションの管理組合を対象に実施した調査によると、北海道のマンションで耐震診断や補強工事が進んでいない実態がわかった。大規模修繕に備えた積立金が不足している組合も４割を超えており、今後の建物の老朽化に不安が残る結果となった。　調査は全国の築20年以上のマンション1576組合を対象に実施（回答率32.9％）。北海道では81組合から回答を得た。　耐震診断を実施済みのマンションは１割にとどまり、８割では実施する予定すらない。強度を補強する工事の実施はゼロで、実施する予定や検討中の組合も１つだけだった。道内でも耐震強度偽装問題が起こったが、取り組みは遅れている。　修繕用の積立金は「不足している」が28％、「かなり不足している」が15％。積立金を３カ月以上滞納している住人がいない組合は42％と全国平均（49％）を下回った。 http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20061107c3c0700w07.html

築20年以上マンション、修繕積立「不足」43％ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月 7日(火)21時56分58秒

≪NIKKEI NET≫ 　分譲から数十年が経過したマンションの多くが、建物の劣化を抑える修繕費の不足に直面している。日本経済新聞社が全国の築20年以上のマンション管理組合を対象に調査したところ、43％が「修繕積立金が不足している」と回答。老朽化が進むと、周辺を含む住環境が悪化する恐れもある。　「高齢予備軍」といわれる築20年以上の分譲マンションを対象にした全国調査は初めて。 http://www.nikkei.co.jp/news/main/20061107AT3E0601706112006.html 予想していた通りの結果です。細かい調査データを公表していただければ、もっと参考になるのですが

危機管理を徹底し、バルコニーからの転落事故を防ごう 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月 7日(火)14時02分12秒

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライトより≫ 　今年８月、愛知県の県営住宅で３階のバルコニーから男性が転落して骨折する事故が発生した。手すりが外れたことが原因とされるが、マンションではバルコニーから落下する事故は珍しくない。なぜ、こうした悲劇が起こるのか、どうすれば防止できるのか、傾向と対策を探ってみた。 ■決して珍しくはない、バルコニーからの落下事故　冒頭の事故は、報道によるとバルコニーの手すり（格子部分）を留めるピンが一部外れており、居住者がダンボールで応急的に処置したままの状態だった。そこへ、その部屋に遊びに来た友人がタバコを吸うためバルコニーへ出ようとした際につまずき、バランスを崩して格子に衝突。20センチメートル間隔ではめられていた格子５本を壊して１階へ転落し、肋骨（ろっこつ）と左手の手首を骨折するケガを負った。幸い、高さが６メートル程度であり、また、階下には生け垣と芝生があってクッションの役割を果たしたことが最悪の結果を防いだ。　他方、幼い子供がバルコニーから転落する事故も少なくない。昨年は、都内のマンションで、５階から２歳の男の子と４歳の女の子が２人そろって転落する事故が発生している。室内には母親がいたが、もう１人の子供と添い寝をしている間に寝込んでしまい、目が行き届かないすきに事故が起こってしまった。こちらは、バルコニーそのものの不具合が原因ではなく、誰もが当てはまりそうな以下の理由が事故原因となった。 ■幼児は頭が大きく重いため、バランスを失いやすい　最近のマンションはバルコニーも広くなる傾向があり、子供がバルコニーへ出て遊ぶ回数も増えている。幼い子供が転落しては大変なので、設計面では手すりの高さに下限が定められており、建築基準法では110センチメートル以上にする決まりになっている。ところが、部屋からおもちゃ（三輪車など）を持ってきて、その上で立ち上がったり、あるいはエアコンの室外機を足がかりに手すりによじ登ることで、子供の上半身が手すりを飛び越し、勢い余って転落してしまう事故が後を絶たない。　幼児は身長に比べ頭が大きく重いので、重心の位置が高くなる。また、大人よりも視野が狭い。身体能力が発育途中であるため、自身で身体をコントロールすることが難しく、子供はバランスを崩して落下してしまうわけだ。前段の事故は、バルコニーに置いてあった荷物の上に登って遊んでいたことが原因だった。奇跡的に２人とも腕や足の骨折で済んだが、親の心情は察するに余りある。 ■マンションにも「危機管理」の意識が不可欠　それでは、バルコニーからの転落事故を防止するにはどうすればいいのか、上記事例をもとに対応策を導き出そう。　共用部分であるバルコニーそのものの不具合に関しては、（分譲マンションでは）管理組合が主体となって適時・適所のメンテナンスを心がけるしかない。冒頭の転落事故に関し、事態を重く見た国土交通省は共同住宅の所有者らに調査を依頼し、都道府県を通じてバルコニーの手すりの不具合状況を報告するよう指示した。そして、その際の点検項目として、アルミ製バルコニーの場合では、・手すりの高さ（110センチメートル以上）が十分かどうか・手すりに損傷がないかどうか・手すりとコンクリートの取り付け部分や接合部に、サビや腐食、破損がないかどうか・ビス止め部分などに損傷や緩み、がたつきがないかどうかといった点を挙げている。各自治体から管理組合へ調査依頼がすでに郵送されてきたと思うが、これを契機に、その場限りでなく「定期的」な点検を行うことが必要だろう。バルコニーには専用使用権が付随するため、共用部分でありながら専有部分的な性格を持ち合わせている。そのため、どうしても管理組合の目が行き届きにくい面があるが、今回の教訓を生かすためにも、管理組合主導でバルコニー点検を強化することが求められる。　また、幼児の転落事故については、・バルコニーで遊ばせるときは、親が目を離さない・足がかりとなるようなものをバルコニーに放置しない・転落の危険があることを、子供にも教えることを心がけたい。両親が直接的な監督者ではあるが、管理組合が啓蒙することも重要だ。誰もが安心・安全なマンションライフを送れるよう、危機管理の意識が不可欠だ。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20061106p4000p4.html

エレベーター、地震で閉じ込めＮＯ 投稿者：sugana 投稿日：11月 7日(火)12時44分34秒

エレベーター、地震で閉じ込めＮＯ――都が対策、防止装置を配備　首都直下地震対策を進めている東京都は6日までに、エレベーター内に閉じ込められる被害の防止策に乗り出すことを決めた。普及が進んでいない閉じ込め防止装置などを2007年度以降、消防署や病院など地震の際の救助活動拠点となる施設のエレベーターから優先的に設置。民間のビルなどでも迅速に助け出せるよう保守作業員も養成する。自治体による本格的なエレベーター閉じ込め対策は全国で初めて。　昨年7月、首都圏で最大震度５強を記録した地震でエレベーターへの閉じ込めが相次いだ。業界団体が調べたところ、閉じ込めが起きた都内42基のうち41基は、扉の揺れを安全装置が扉が開いたと感知し、最寄り階に着く前に緊急停止したことが原因だった。このため、都は地震発生後にエレベーターの状態を自動的に判断し運転を再開する装置や、停電時に専用のバッテリーで最寄り階まで運転する装置が必要と判断した。 [11月6日/日本経済新聞　夕刊

常識を逸脱したエレベーターのメンテナンス契約 投稿者：sugana 投稿日：11月 7日(火)11時58分1秒

妥結したエレベーターのメンテナンス契約（フルメン）を本日締結いたしました。価格は予定通り、月額３８，０００円（税抜き）です。　従前からの「エレベーターのメンテナンス会社T社」担当者も、これまでの契約金額月額９４，０００円には驚きを通り越して、「何故、こんな馬鹿な契約が存在したのか」と嘆いておりました。　その担当者曰く「管理組合は情報がないから、当初管理会社から提起された金額に疑問は持たなかったのでしょう。管理組合がかわいそうです。管理会社の方針に問題があると思います。当社も大変迷惑しており、もっと、まともな会社経営をしてもらいたい」と、当たり前の考えを述べておりました。　さて、第二幕は不当なピンハネを是正させることです。何とか、全ての知恵を動員して過大な契約金を返還させたいものです。　先日、マスコミが別な案件で取材にきていたので、マスコミと共同した闘いを展開できないか検討します。

住宅金融に関するＱ＆Ａ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月 7日(火)11時45分58秒

≪国土交通省ＨＰより≫ 平成１８年１０月掲載（18年10月更新） ■ 住宅金融に関するQ＆ＡＮＥＷＱ 1 住宅ローンを利用する際にはどのようなことに注意が必要ですか。Ｑ 2 住宅ローンを取り扱っている機関を知りたいのですが。Ｑ 3 民間金融機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか。Ｑ 4 住宅金融公庫の証券化支援事業を活用した住宅ローン（「フラット３５」）について詳しく知りたいのですが。Ｑ 5 公的機関はどのような住宅ローンを取り扱っていますか。Ｑ 6 どのように資金計画を立てればよいですか。Ｑ 7 どのように返済計画を立てればよいですか。Ｑ 8 元利均等返済と元金均等返済の違いは何ですか。Ｑ 9 金利タイプ（固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型）ごとの特徴について知りたいのですが。Ｑ 10 変動金利型と固定金利期間選択型について詳しく知りたいのですが。Ｑ 11 テレビや広告などで宣伝されている金利優遇等のキャンペーンとはどのようなものですか。Ｑ 12 必要な諸経費にはどのようなものがありますか。Ｑ 13 繰上返済とはどのようなものですか。Ｑ 14 借換えとはどのようなものですか。Ｑ 15 住宅ローンの返済が困難になった場合にはどのような返済方法がありますか。 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jyutakukinyu/index.html

常識を逸脱したエレベーターのメンテナンス契約 投稿者：sugana 投稿日：11月 6日(月)12時58分47秒

本日、当該管理組合を支援するために、エレベーターのメンテナンス会社と交渉を行い、これまでの業務仕様内容と同一で、適正な予定価格で妥結いたしました。　１２月１日から１年契約とし、契約前には随時管理組合と交渉して、次年度の契約を決定することと致しました。　さて、当該管理組合は、一点突破して、今後全ての契約の洗い直しを行うようです。因みに、当マンションネットが経営診断した結果、年間２７０万円程度の節減が可能であり、今後の理事会の取り組みに期待を寄せるところです。

RE常識を逸脱したエレベーターのメンテナンス契約 投稿者：sugana 投稿日：11月 5日(日)12時27分35秒

　先の話の続きです。エレベーターの保守点検契約は、通常の場合メンテナンス会社と管理組合が直接契約致します。　しかし、この事例は「管理組合と管理会社がひとまず契約して、それを下請けの管理会社に出し、そして、その下請けの会社がメンテナンス会社と契約している」珍しい契約実態でした。契約を締結するたびにメンテナンス契約が高騰するという、馬鹿げた三重契約が、非常識な価格９４，０００円を生み出していたと思います。　さて、この話、聴いて終わりにしたく無いと決意し、理事会に対して「契約締結に関する交渉ごとの経験が無いし、大変と思いますが、本契約（エレベーターの契約に関して）を期間中でありますが、契約解除する旨、管理会社に通告してみて下さい」と、激励し奮起を促しました。　１週間ほどして理事長さんから「とにかくエレベーターの契約だけでも１１月末日をもって解除すると管理会社に通告しました」との、連絡有り。　さて、さて、管理会社はどうでるか。大変楽しみでした。その後、理事長さんから「管理会社は申し出でたとおり、承諾してくれました」と、の連絡。　当該管理組合の理事会は、その後、どのような議論を展開しているのか伺っておりませんが、理事長さんの電話の感触からすれば、「問題の是正は、行動を起こさねば何も変わらない」という原点を学んだのではないでしょうか。　１２月１日からの新契約は、適正な価格（３８，０００円）を目指して理事会と共同して勝ち取りたいと決意した次第です。　それにしても、ここ十数年間毎月五万円以上の過払い分はどうにかして、返還させたいものです。

常識を逸脱したエレベーターのメンテナンス契約 投稿者：sugana 投稿日：11月 4日(土)13時25分18秒

　やあ～。驚きました。何と言っていいのか。エレベーターの保守点検（フルメン）が、月額９４，０００円。通常の２．４倍の契約を管理会社から押しつけられていました。　このような常識外の契約が何故締結されていたのか、皆さんも是非考えて下さい。ここの管理組合はあまりにも無関心なのだから、といってしまえば、それまでですが、私は管理組合の責任にはしたくありません。　相手が問題意識がなければ、「どうにでできる。赤子の手をねじるようにたやすい」と、管理会社が高をくくっていた問題と認識したいのです。　この会社全国的に名が知れた製紙会社のグループ会社です。「私は、大手の、この会社を信用して購入し、その会社が管理をしているのだから問題ない」信じている方々、有名会社を信ずる神話はこの際、放棄してください。　そのような、神話を信じているから、このような非常識な契約がまかりとうていると考えて下さい。　しかし、このような非常識がいつもでも大手を上げて威張ってはいられません。そして、先に法制化した重要事項の説明も履行されていませんでした。　一事が万事で、抜本的な契約改正が必要です。当該管理組合の皆さん、この際、膿を絞り出しましょう。

ガソリン１４０円割れ　３カ月ぶり　道内前週比１円安 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：11月 3日(金)17時08分43秒

≪北海道新聞より≫ 　石油情報センターが一日発表した石油製品の市況調査によると、十月三十日現在のレギュラーガソリンの全国平均価格は前週比一リットル当たり○・七円安の一三九・五円と七週連続で下落した。道内の平均小売価格も同一・○円安の一三九・八円となり、全国平均と同じく七月末以来三カ月ぶりに一四○円を割り込んだ。　石油元売り大手による十一月出荷分の卸値引き下げを先取りした形で、行楽シーズンがすぎてガソリン需要が落ち着いたことも影響した。　札幌周辺など価格競争が激しい地域では、会員限定価格でレギュラーガソリン一リットル当たり一二○円台前半で販売するスタンドも出ている。　また、道内の灯油（配達）は前週比一リットル当たり一・三円安の八二・四円、軽油は同一・三円安の一一八・七円だった。

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