過去ログ（06/10/01～06/10/31）

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過去ログ

分譲マンションの火災保険について⑥ 投稿者：たけ投稿日：10月31日(火)23時31分23秒

管理組合が契約する賠償責任保険に「施設賠償責任保険」があります。単独で契約することも出来ますが通常、火災保険特約として契約した方が支払保険料は安くなります。この保険の補償説明でよく事例は・外壁タイルが剥がれ通行人にケガさせた。・共用排水管より水漏れし専有部分を汚染させた。など、管理組合として賠償責任をおう時対応する、という説明です。では、一戸建てで・外壁タイルが剥がれ通行人にケガさせた。この場合はどんな保険が対応するのでしょう？「施設賠償責任保険」？？ちがいます、「個人賠償責任保険」です。同様に・専有部分排水管よりの水漏れにより階下を汚染させた。この場合も「個人賠償責任保険」です。何故、管理組合は「個人賠償責任保険」でなく「施設賠償責任保険」なのでしょう？組合は建物という施設を管理しているから「施設賠償責任保険」で対応する必要があるという話を聞いたことがあります。でも、一戸建住人やマンション各区分所有者も施設管理という面は同じです。それなのに、「施設賠償責任保険」で対応せず、「個人賠償責任保険」で対応します。この「施設賠償責任保険」と「個人賠償責任保険」のちがいは何なのでしょう？？実は、「個人賠償責任保険」⇒日常生活上を行為を担保します。「施設賠償責任保険」⇒業務中の通常行為を担保します。・自転車に乗り買物行く途中を他人とぶつかりケガさせた⇒「個人賠償責任保険」対応・自転車に乗り営業中他人とぶつかりケガさせた⇒「施設賠償責任保険」対応管理組合の建物維持管理行為は実は「業務」とみなされています。管理組合は法人化していない場合も「みなし法人」として、業務（＝建物維持管理）を行う組織と位置づけされます。その為、業務中の賠償責任を担保する「施設賠償責任保険」への加入が必要となります。例えば、都心部マンションなどでは専有部分を営業事務として使用することを容認しているマンションがあります。寝泊りは一切なく、事務所使用の部屋より、トイレなど詰まり、階下へ漏水し階下を汚染させた場合などは、組合加入の「個人賠償責任保険」は適用しません。この場合はこの事務所が加入する「施設賠償責任保険」で対応します。「施設賠償責任保険」と「個人賠償責任保険」このちがいをきちんと明確に説明できることは代理店選択のひとつの目安になります。

管理組合理事長と専門委員会委員長の兼務の是非 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月31日(火)11時59分39秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q：　現在、マンション管理組合の理事会の役員をしています。そろそろ、大規模修繕の時期です。修繕委員会は必要と認識していますが、組合の理事長と修繕委員の委員長を兼務するしないで、論議しています。（1）一人に権限、責任を持たせるのは重責過ぎる。（2）兼務した方が何かと処理がスムースである。などの意見に分かれています、何か事例・アドバイスがありましたらおしえていただければありがたいのですが、宜しくお願いします。 A：　ご相談の（1）（2）については、マンションの規模によります。世帯数の少ないマンションであれば、兼務をしなければならない場合もあるかと思いますが、原則としては、下記の理由などにより兼務は避けるべきです。１．マンションの維持管理などをする活動の執行の主体は理事会です。修繕委員会などの専門委員会は、理事会の諮問機関です。その諮問に対する答申を受け、理事会で検討し、最終意思決定機関である「総会」に上程することになります。理事長が自ら諮問機関である専門委員会の委員長を兼務しては組織矛盾が生じます。また、場合によっては、独善的な結論を導き出すとことも考えられます。２．修繕委員会などの専門委員会の設立は、事案について比較的長期にわたり検討し組織する場合があり、必ずしも理事会役員の任期と重ならず、もちろん理事長任期にも重ならないため兼務の意義がなくなる場合があります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/10/post_593.html

【理事会】〈４〉「総会出席８０％」ひと工夫 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月31日(火)11時54分41秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 開催日毎年同じ　駐車場抽選とセット　マンション管理組合の総会は予算・決算を承認したり、役員を決めたりする意思決定の場だ。　しかしマンション管理に無関心な人が増え、出席者が極端に少ないと、総会が成立しなくなる恐れがある。このため出席率アップに取り組む理事会は多い。　東京都内のＴマンション（築２５年、約１２０戸）は、総会出席者をどのように増やすか頭を悩ませていた。７人の理事を除くと、実際の出席者が４人になったこともあった。この時は５０戸分の委任状を集め、何とか過半数を維持して総会開催にこぎつけた。　このため理事長のＡさん（７０）を中心に出席率を高める方法を検討。敷地内にある３０台分の駐車場の抽選は常に組合員（住民）の関心が高かったことから、この抽選を総会後に行うことにした。２年に１度の抽選になるため、抽選の前年の総会と、その年の総会の両方に出席した住民の希望者を対象に抽選。総会に出席していない住民は、駐車場が余った場合にしか抽選に参加できない仕組みに管理規約を改めた。　また、総会開催日を毎年５月の第３日曜日と定めた。「大型連休後で、住民が家にいることが多い。出席率を高める工夫の一環です」とＡさん。　こうした取り組みから、実際の出席者は最近５０人以上に増加、委任状も合わせると、７０～８０％台の出席率になっているという。　総会が成立するには「過半数の住民の出席が必要」などと規約で定めているマンションが多い。このためＴマンションのように、出席率のアップは理事会の大きな課題だ。　ＮＰＯ法人「日本住宅管理組合協議会」（東京）理事の佐々俊郎さんによると、複数棟からなる大規模の場合、理事会の下に各階ごとに世話役を設け、総会議案を配布し、出席を促す方法が有効という。事前に議案の内容も世話役に説明し、各戸に配布する際に、質問があれば答えられるようにしておく。佐々さんは「単に掲示板に張り出しておくより、何人もの住民の手を介して周知徹底する方がはるかに効果的です」と話す。　総会に懇親の意味を持たせる方法もある。住宅コンサルタントの平賀功一さんは「数十戸程度の比較的規模が小さなマンションなら、会場を飲食店にして総会後そのまま懇親会に移行するのも手」と言う。マンションの抱える課題を、総会で話し合った以上に深めることができるからだ。　ＮＰＯ法人「集合住宅管理組合センター」（東京）常務理事の有馬百江さんは「『発言しても生かされない。だから総会出席は無駄』などと思われないために、出席した住民の意見を賛成・反対ともに議事録に残し、以降の理事会などでも生かせるようにします。『マンション管理は住民全員で行うもの』という意識を、地道に作っていくことが大切」と指摘する。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061031hg01.htm

個人賠償責任保険について 投稿者：たけ投稿日：10月31日(火)08時35分4秒

先日投稿した「個人賠償責任保険」の適用についての補足説明です。この保険は１、過失（含む重過失）により、第三者の身体＆財物に経済的損失を与えた場合２、１の行為が法的賠償責任をおう場合基本的に上記２点で保険適用します。しかしながら、１＆２を満たしている場合でも保険適用しない場合があります。分譲マンションのバルコニーは通常共用部分であり、過って隣の家とのパーテーションを破損させるという事例がたまにあります。パーテーションは共用部分であり、この住人は管理組合に対してパーテーションの修繕義務をおいます。上記の１＆２を満たした事故です。しかしながら、バルコニーは一般的に専用使用出来る共用部分。この場合の専用使用は排他的使用が出来、この住人の管理下による使用となります。保険用語ではこのような財物（＝バルコニー）を「管理下財物」と呼びます。個人賠償責任保険は「管理下財物」に対する賠償責任は担保していません。 ※専有部分加入の個人契約火災保険に最近は「バルコニー等修繕費用」という特約がつている商品もあります。同様に他人より預かり管理下にある物への損害賠償も同様です。友達から借りたカメラを破損させたやレンタル商品を破損させた等々 ※一部、補償金額を限定して担保している保険商品もあります。よく勘違いされている例に、自分が火元となり隣近所を類焼させたり、消化活動による漏水被害など与えた場合を想定してこの「個人賠償責任保険」に加入したい（している）方がいます。しかしながら、火災の火元は過失原因による場合、日本独自の「失火責任法」により賠償責任は発生しません（法的賠償責任なし！）上記２の要件を満たさない為、「個人賠償責任保険」は適用しません。なお、子供のイタズラに関してはその子供が通常１０歳以下はこの保険適用をする場合が一般的です。この「個人賠償責任保険」は適用範囲が日本国内に限らない場合や、示談交渉付きであったり、と内容がちがいます。

分譲マンションの火災保険 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月30日(月)23時15分35秒

ＨＰ管理員でございますたけさま、いつも投稿ありがとうございます。今後ともよろしくお願いします。保険一郎さま損害保険については、奥深いものがあり、一般の多くの方が、いろいろな意見を目にする機会を得られるのは貴重です。当ＮＰＯの会員であれば、セミナー、会員向け講座等で、数多く意見交換や、裏話的な内容に触れる機会がありますが、単にホームページの閲覧だけしている方は、その奥深さの説明としてまだまだ不足しているのも確かです。たけさまの投稿は、その不足分を補っていただける貴重なものと考えております。ＨＰ管理員自身も勉強不足なので、たけさまの投稿には感謝しておりますし、この掲示板をご覧の方で参考になる方も全国には沢山いらっしゃるものと思っております。この掲示板の目的には、「マンション管理に関する”情報交換”」もありますので、ご理解下さい。（保険一郎さまが、すでにご存知の内容であれば、読み流して下さい。また、これは違うと思える内容であれば、”質問””情報交換”をお願いします）

分譲マンションの火災保険について 投稿者：保険　一郎 投稿日：10月30日(月)19時49分1秒

当方はマンション支援ネットの会員です。当マンションの火災保険は２年前に「マンション総合保険」に見直ししました。当初の保険より免責額は小額で新価・実損てん補方式(再取得価格補償)の保険にしました。また、共用部分に起因して発生した場合の事故対応として施設賠償保険もけつました。個人賠償責任保険は当初２千万円でしたが、1億円に変更しました。自分個人として更に？億円の個人契約をしていますよ。北海道は地震が心配ですので共用部分対象に地震保険もつけました。火災保険代は、当初の保険代に少々の追加金額ですんでいます。私どもは、会員相互で情報の共有化して良いと思われるものを紹介しあい改善に取組んでおりますよ。

第１１回マンション管理セミナーの開催 投稿者：sugana 投稿日：10月30日(月)12時03分11秒

　トップページに掲載してある内容を詳しくお知らせします。 ●消防法の改正による火災警報装置の設置義務　既存マンションの専有部分の寝室・台所（札幌市の場合）に火災警報機の設置が義務づけられました。期日は平成２０年６月１日からとなります。　この情報について、札幌市消防局の担当者が説明してくれます。 ●デジタル放送に伴う診断と改修工事　各マンションに発生しているビル陰の診断（総務省は現在の範囲より、三分の一に減少すると公表しています）と、それに伴う改修工事の実態について、業者から具体的な説明がなされます。 ●火災警報機及びデジタル放送の現況診断と改修工事の経費節減対策　火災警報機は現在市販もので（有名メーカー）１個８，０００程度しております。マンションネットの共同の取り組みで、何とか５０％程度で購入することを検討中です。　また、デジタル放送に伴う、診断と改修工事についても、共同の力で格安の工事を実現する取り組みを目指しております。　管理組合の共同の力で「経費の大幅な削減」を実現するためのセミナーです。会員を初め管理組合の役員の皆さんの参加を呼びかけます。　　　　　　　　マンションネット　事務局

分譲マンションの火災保険について⑤ 投稿者：たけ投稿日：10月29日(日)21時07分52秒

管理組合が契約する火災保険特約に「個人賠償責任保険」があります。単独で契約している組合もありますが、火災保険の特約として契約する方が支払保険料も安くなります。この「個人賠償責任保険」は、専有部分排水管より階下への水漏れさせ、損害を与えた場合のような漏水事故を目的に加入しています。その為、組合でなく各個人で加入すべきという意見の元、加入しない組合もあります。ただ、上下の事故に対して理事役員などが仲介するという運営面のリスクを考え、加入してもいいと思います。なお、この保険は管理組合が契約する損害保険の中では、被保険者が組合でなくマンション住人となる保険です。多くにマンション住人が知らない点は、この管理組合が契約する「個人賠償責任保険」はマンション内事故だけでなく、マンション外事故にも対応するということです。例えば、この「個人賠償責任保険」に組合が加入しているマンションの住人が・子供が学校へ行く途中、謝って他人の車えお傷つけた。・自転車で買物行く途中子供にケガおわせた。・犬の散歩中、犬が飛びつき相手にケガおわせた・買物途中で商品を壊した・ゴルフプレー中、他人へボール当てケガおわせた。等々、こうした事故で法的賠償責任おう場合、組合加入の「個人賠償責任保険」で対応出来ます。つまり、管理組合が「個人賠償責任保険」に加入しているマンションに住む限り、個人で同様の保険加入は基本的に必要ないということです。管理組合として、「個人賠償責任保険」に加入する（している）場合は、その証券番号と補償金額及び補償内容を広報すべきなのです。被保険者はマンション住人、保険事故あった場合の保険請求は住人が行うのが基本です。組合としても、マンション内の漏水事故などの場合、マンション全体の設備管理の視点で事故内容を把握する必要があります。しかしながら、マンション外事故までは住人個人の問題として保険対応する為にも上記のような広報が必要となるわけです。多くの管理組合はこの「個人賠償責任保険」に加入しながら、この保険の補償適用範囲を把握してない場合が多くあります。保険代理店もきちんとそこまで説明していない場合もあります。せっかく、自分達が支払う管理費で加入する保険です。利用出来るよう広報し、個人では無駄な保険加入を削減すべきです。

ＲＥ：保険　一郎様 投稿者：たけ投稿日：10月29日(日)20時00分26秒

＞すでに保険会社から講師を迎え会員向けのセミナーを実施しておりこのセミナーとは、このＨＰに記載されているセミナーのことでしょうか？それとも、違うセミナーのことでしょうか？私が投稿している発端はこのＨＰに記載されている内容がおかしいと思ったところから、スタートしています。なお、私の投稿についてはＨＰ管理員様により、いつでも止められることつたえています。

分譲マンションの火災保険について④ 投稿者：保険　一郎 投稿日：10月29日(日)09時12分20秒

たけさん、火災保険についてのアドバイスありがとうございます。当マンションネットでは、すでに保険会社から講師を迎え会員向けのセミナーを実施しており、それにもとづき各管理組合では総合保険等への見直しをしております。

分譲マンションの火災保険について④ 投稿者：たけ投稿日：10月29日(日)07時39分53秒

管理組合が契約する火災保険には「積立タイプ」と「掛捨タイプ」があります。「積立タイプ」は掛捨支払保険料が削減できて得だ！という声をよく耳にします。果たしてそうなのでしょうか？「積立タイプ」を選択した管理組合理事役員が、積立に関して「予定利率」を把握していない場合も多くあります。お金を金融機関に預ける時、「予定利率」を知らずに預けることがあるでしょうか？でも、販売する方（＝保険代理店）も買う方（＝管理組合）も「予定利率」に触れずに、契約成立していることは決して珍しくありません。「積立タイプ」の火災保険加入する時、支払保険料の内訳として ①「積立部分」と②「補償部分」に分かれます。 ※保険証券の記載されていません、契約時の提案書などに記載されています。仮に５年一括支払契約、満期返戻金３０００万円、支払保険料３１００万円この場合、単純な掛捨支払保険料は３１００万円－３０００万円＝１００万円、となります。この保険契約の支払保険料３１００万円の内訳は ①「積立部分」＝２９４００万円　②「補償部分」＝１６０万円となります。５年後、２９４０万円が原資となり、受取利息６０万円がプラスされ、３０００万円を満期返戻金として管理組合が保険会社より受取ます。管理組合として、積立保険加入時検討が必要なのは、１、修繕積立金管理として、①「積立部分」＝２９４０万円が運用され５年後３０００万円以上になる金融商品はないのか？（他金融商品との比較）２、②「補償部分」＝１６０万円は、同補償内容の「掛捨タイプ」と比較してどうなのか？（支払保険料との比較）当然、１の他金商品との比較において、「予定利率」の比較や預け先の「安全性」の比較が大切です。「補償部分」の支払保険料比較において、同補償内容なら一般的に掛捨タイプの方が支払保険料は安くなります。２９４０万円が５年後３０００万円以上の受取できる他金融商品を選択し、掛捨タイプ火災保険を選択すれば、よりロスが軽減できる可能性もあるわけです。こうした検討をして、「積立タイプ」を選択することが管理組合にとって必要です。保険代理店や保険会社担当者に掛捨保険料は削減できますよ、という表面的な数値で判断してはいけません。 ※代理店手数料は支払保険料の高い「積立型」の方が高くなります。但し、よく検討し、預け先の「安全性」「予定利率」など考慮して「積立型」選択することは間違いではありません。金利情勢により、よりよい「予定利率」積立商品が販売されることも考えられます。参考として支払保険料の組合会計処理ですが、 ①「積立部分」は修繕積立金、②「補償部分」は一般管理費、として処理するこが望ましいです。中には満期返戻金を契約年度より修繕積立金に計上している組合もありますが、これは５年後の受取利息を発生する前から計上した形になります（架空計上）「補償部分」は修繕積立金より一括支払した場合など、契約年数でその支払保険料を割り、１年毎に一般管理費より、積立金へ振り返る方法もあります。事例の「補償部分」＝１６０万円なら、１６０万円÷５年＝３２万円（毎年振替分）これは５年後、大規模修繕予定の為、掛捨型の１年契約など選択する場合、組合として、支出項目として、一般管理費の継続性という面でこの「３２万円」はひとつの比較数値となります。

一般会計の概要診断 投稿者：sugana 投稿日：10月28日(土)15時45分43秒

　当マンションネットの事業として展開している「管理費会計」の診断がこのところ、多くなって参りました。　つい先日も、３３戸の管理組合について、診断致しました。その結果、「事務管理業務費、管理員業務費、エレベーターの保守点検、定期清掃、消防設備の点検、など」（この管理組合は、全ての業務について、管理会社に委託しているために、不必要に経費の支出がありました）で、年契約額は（税抜き）５００万円程度。　それに対して、診断価格は２４０万円程度。現在の委託経費の半分の２５０万円程度で実施できることが判明。理事会長はじめ理事会の面々は驚くばかり。　これまで、１３年間に渡り多額の不必要な支出をしたことになります。　さて、今後当マンションネットの開発したノウハウを是非活用して、無駄な経費の垂れ流しの無い契約を結びたいものです。　診断した、金額は適正価格であり、必ず実現できます。業務仕様を管理組合の利益になるような内容にして、公正な「競争入札方式」を活用して行えば達成できます。　診断だけでなく、診断価格を実現する支援も行っており、電話かメールで直接事務局までご連絡ください。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンションネット　事務局

不在区分所有者からの費用徴収の是非は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月27日(金)13時56分49秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q：　不在区分所有者の賃貸物件オーナーは賃貸収入を得つつ、組合役員の負担はない。一方で、在住区分所有者に連絡のための郵送費、通信料などの負担を強いている。合理的な対策はないか。 A：　「連絡のための郵送費、通信料などの負担を強いている」ことに関する「合理的な対策」の判断は、マンションの規模や不在区分所有者の数などを考慮して、管理組合がすることになります。不在区分所有者に「役員免除・郵送費・通信料等」として管理費とは別に費用を徴収するケースはあります。組合員の平等性を考えれば「役員免除」については数千円から数万円、「郵送費・通信料等」についての実費程度の追加負担には問題はないと思います。 Q：　管理会社は、不在区分所有者を含め、保持する住所、氏名、電話番号など、管理組合から正式に提出要望のあった場合、どのような回答をするのか。 A：　管理組合運営業務にかかわる「収納」「督促」「各種通知」などのための情報（名簿）については、本来は、管理組合が「保持」すべきもので、当然、管理組合から要請されれば、管理会社は名簿を提出すべきです。なお、「管理会社が保持する」とありますが、管理会社は、管理組合からの委託により、「収納」「督促」「各種通知」のために、便宜的に組合員の所在地や氏名等を「把握」しているにすぎません。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/10/post_589.html 上記は、疑問が２つに分かれていたので、編集してみました。

「熱割れ」したガラスの修理費用の負担は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月27日(金)13時51分33秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q:　分譲マンションのバルコニー側窓ガラス(はめ殺し、網入り)にひびが入りました。管理会社紹介のガラス屋さんの見立てでは熱割れだそうです。交換の費用負担は、その部屋の区分所有者、管理組合、のどちらになるのでしょうか？ガラスは共有部分であり、管理組合負担が普通だと思うのですが。 A:　ガラスの「熱割れ」とは、直射日光（特に西日）などによるガラスの温度差によりひびが発生するものです。「管理会社紹介のガラス屋さんの見立てでは熱割れだそうです」とありますが、「熱割れ」の原因には、ガラスの大きさや種類（網入りガラスなど）、部分的な日影、フィルムの貼付、ごくまれにカーテンや家具による熱のこもり、ガラスエッジの仕上げなどがあります。その「熱割れ」の原因が相談者様側にあれば相談者様負担となります。ただし、他室でも同様の事象があれば、分譲会社の「熱割れ」対策の不足も考えられます。このような場合には、管理組合として、その責任の所在を追及することにより、個人負担の可能性は低くなるものと思われます。なお、「ガラスは共用部分であり」とありますが、一般的には、管理規約（マンション標準管理規約単棟型では第２１条）で、「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担において（管理を）行わなければならない」ことになっていますので、ガラスは共用部分ではありますが、個人の負担と責任で管理をすることになりますので留意してください。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/10/post_592.html

ＲＥ情報の提供 投稿者：sugana 投稿日：10月26日(木)12時29分23秒

　さて、気がついたこととして、初年度の予算書を見て下さい。もし、その中に、消防設備点検業務が年二回となっていれば、初年度は特例として１回良いことになっており、業務を必要としないで無駄な支出が行われることになります。　多くの管理会社は管理組合の指摘がなければ、二回分請求することがあります。　また、建物定期検査報告（非常灯の点検等）も初年度は免除されており、管理組合が関心無ければ、請求する管理会社があります。　更に、特殊建築物定期検査も初年度は必要なく、予算書に盛られていれば、請求されることは間違いありません。気をつけて監視しましょう。　エレベーターの保守点検も初年度は９カ月の請求です（３カ月は無料）が、予算書に１２カ月となっていれば、余計な支出になります。　以上のようなことは、大手だから大丈夫と勘違いしている方もいます。有名な会社だから債務不履行や不法行為を起こさないという考え方は、この際、きっぱりと排除したほうがよいでしょう。これまでの多くの事例が物語っています。

情報の提供 投稿者：sugana 投稿日：10月26日(木)12時16分3秒

　「業務委託について」と掲載された黒田さん、どのような経験や情報が必要ですか。具体的に質問して下さい。　当ホームページの管理員、マンションネットのメンバーが直ちにお答えすると思います。「聞くは一時の恥聞かぬは一生の恥」であり、どのようなことでも親切に答えて頂けれことと思います。　取りあえず、どのようことでしょうか。　情報提供として、昨年分譲したマンションの区分所有者が、当マンションネットの情報を活用して、初年度中に管理委託経費の削減に取り組み多大な成果をあげました。　その情報が、当ホームページの「管理委託契約関係」に掲載それており、参考になると思料致します。　また、一般的にマンション関係の書籍を熟読されてもあまり意味はありません。ご自分のマンションの実態から出発して、何が問題なのか探求することが一番の勉強になると確信致します。つまり、自分のマンションの財政分析、管理委託の内容の吟味、など実例に体当たりすることが何よりの勉強になると思います。　それでは何なりと具体的に質問して下さい。マンションネット　事務局

業務委託について 投稿者：黒田ひとみ 投稿日：10月25日(水)14時13分46秒

　私ははじめてのマンション生活ですが、わからないことが多すぎて困っていました。自分で購入したマンションの管理と権利の行使についてよく勉強していこうと思っております。特に委託金額が適当なのかどうかは、何のノウハウもなく私の判断できかねる状態のまま、総会で決められても納得できるものではありません。でも総会は終わりましたので来年の決算状況をよく吟味できるよう勉強してみたいと思います。　他の経験やらの情報を知らせていただければ幸いでございます。

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）に対する意見募集について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月25日(水)11時42分37秒

≪国土交通省　総合政策局不動産業課　ＨＰより≫ 　この度、国土交通省不動産業課では、事業者等によるコンプライアンス向上の取組を促進し、不正行為の未然防止を図るため、処分を行う場合の統一的な基準として「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）」を作成しました。　つきましては、本件に関して、意見募集を実施いたします。意見募集対象マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）意見募集期間　　平成１８年１０月２４日（火）～平成１８年１１月２３日（木）必着 http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/pubcomt132_.html 事務局さん、お忙しい中大変でしょうが、来月の23日までですので、厳しい意見をお願いします。

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月25日(水)09時03分32秒

灯油価格推移に、「札幌市調達価格」を掲載。来月のセミナー予定も掲載

【理事会】〈３〉心構えはセミナーで 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月24日(火)12時50分32秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 新任向け　管理会社が指南　マンション住民の快適な生活のために、理事会がマンションの現状をきちんと把握するのは、重要な仕事。最近では、理事の仕事やマンションの基本を教えるセミナーも開かれるようになった。　東京都板橋区の「サンシティ」は築約３０年で、１４棟、約１９００戸、約６０００人が暮らす大規模マンション。　理事は２２人。任期２年で１年で半数が交代する。理事会の組織には、理事が代表を務める「植栽環境」「広報」「ペット」「防災・防火」など１７もの専門部会があり、各分野でマンションの状況に目を配る。また、毎週末のように理事会や各部会の会合を開いているという。　理事長の立石弘之さんは「各理事は、マンションの共用設備をチェックして見回ります。結構時間は取られますが、現状を知ることは、理事には欠かせない仕事」と話す。　このようにマンションを様々な角度からチェックし、定期的に報告し合うことで、各理事が全体の状況も細部もより深く理解し、環境を良くしていけるという仕組みだ。　さらに、住民全体がマンションの運営に関心を持ち、積極的に参加できるよう、理事会の広報体制もしっかり確立させている。理事会報告は月２、３回発行。ホームページも運営し、住民から理事会への質問を受け付けるなど、やり取りも活発に行われる。　住民の協力を得ながら運営するために、まず理事は自分のマンションをきちんと知ることが重要だ。管理会社の中には、管理業務を契約しているマンションの新任理事向けに、仕事や知識を学ぶセミナーを開催するところもある。　三井不動産住宅サービス（東京）は毎年、新任の理事・理事長向けに「理事長セミナー」を無料で開催している。９月に東京都内で開かれたセミナーには約１００人が参加、マンションの共用部分の構造などを学んだり、防災・防犯対策として、防犯ガラスの耐久性などを体験したりした。　同様の取り組みは、コスモスライフ（東京）でも「マンション管理組合　理事長セミナー」として行っている。　首都圏マンション管理士会（東京）理事の吉田嘉一さんは「基本的なものはやる気さえあればそれほど難しくありません。ただ、騒音やペットなど様々な住民同士のトラブルも持ち込まれがち。理事会が率先して広報紙を発行したり、行事を企画したりして、日ごろから住民の関係を深める活動を続けることで、マンション生活も円滑になるでしょう」とアドバイスする。　理事の主な心構え　・管理の主体は管理組合。主体的に責任を持って管理をする　・管理規約の内容を把握する　・自分のマンションを見て回る　・管理費などの収入、支出の状況を把握する　・管理会社に任せきりにせず、委託契約の内容を確認して遂行させる　・理事会の活動を、マンション住民にこまめに広報する　（吉田嘉一さんの話より） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061024hg01.htm

ＲＥ分譲後初の総会 投稿者：sugana 投稿日：10月23日(月)15時19分38秒

　総会に出席された区分所有者の方から相談を受けました。全くお粗末な分譲会社（管理会社）でした。　何と、総会当日議案に示されてない、予算案が提案されたそうです。それこそ、検討の余地がありません。　そこで、様々、質問や意見が噴出し（聴くところによれば、まっとうな指摘が圧倒的）しました。　その一、何故総会で議決しないで役員が決定されているのか。　その二、当日今期の予算案が提案されたが、検討する時間がない。このような進め方は法律違反ではないか。　その三、管理委託契約の期間が何故、１６カ月になるのか。　その四、一方的な契約金額は了解できない。他の会社の見積書も徴収して検討したらよいのではないか。　などの、意見や質問が相当数ありましたが、管理会社の担当者は答えられなくなり「黙して語らす」の戦法で、平すら頭を下げていたそうです。　ある住民は「私は○○地所を信用して購入したのに、このようなお粗末な対応では、心配です。どうすれば良いのでしょうか」と非難していたようです。（元々、大企業を無批判に信用する事自体、おかしなことであり、有名会社神話といいます）　結局、何人かの区分所有者は「このまま、管理会社に丸投げしていたならば、とんでもないことになる。勉強して、知識を得て、自分の財産を守らなければならない」と決意したということです。　是非、そのような取り組みを進めて下さい。　因みに、予算案なるものを拝見致しました。８５戸のマンションで適正な価格を大幅に上回る内容です。組合員の奮闘で是非、納得できる決算ができるようにしたいものです。　この予算書は既に販売当初から走っており、月が６０数万円の管理委託費は管理会社に支払われております。　初年度、点検しなくとも良い、消防設備点検（年１回）が２回分含まれた至り、建物定期報告が初年度必要もないのに含まれていることや、特建もあり、黙っていれば、これらも業務を実施したとして、支払うことになります。　また、消防設備点検が以上に高く適正な価格の４倍になっております。　当該管理組合の区分所有者の皆さん、情報を収集して、適正な管理組合の運営を実現できるよう、心から祈らずにはいられません。

分譲後最初の総会 投稿者：sugana 投稿日：10月22日(日)14時43分7秒

　札幌市内のマンションの事例。分譲したのは今年の２月下旬。第一回の役員等の選出、などを審議する総会が何と、８月後の１０月２２日に開かれました。　購入した区分所有者は、「何時総会を開くの」と何度も尋ねたそうです。ようやく開催になりました。　その開催通知を見たところ、招集者が何と、決めてもいない区分所有者の○○○○理事長。「これって、おかしくないですか。総会を開いて役員を選ぶのじゃないのですか」「分譲会社と管理会社が勝手に指名して良いのですか」　おっしゃる、とおり全く可笑しい。この分譲会社一部上場の有名な会社。管理会社はその子会社。　マンション管理適正化法施行後も、このような違法行為がまかり通っています。そこで、ある区分所有者が管理会社に「臨時総会といっていますが、分譲後設立総会は開かれましたか。開いていないのに、何故理事長や役員が決まっているのですか。」と問いただしたところ、管理会社の担当者は「別に規約違反ではありません」と開き直ったそうです。　さてさて、困った管理会社（分譲会社）ですね。総会を開かないで役員を管理会社が決めても何ら問題がないという認識なのでしょうか。　このような会社に管理を委託することは考えものです。管理を委託したからといっても、当該管理組合の役員を管理会社が決めてよいなどという法規は存在しておりません。　勝手に決められた役員の方々も、困っているでしょう。　この続きはどうなるのか。当該組合の組合員の皆さんの奮闘によります。

マンション理事会役員の補償金を決議できるか　Ⅲ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月21日(土)15時50分11秒

≪asahi.com　ここが知りたい！　より≫ 【質問】そうすると非在住者と在住者の協力金の差が２０００円位であれば不公平にならないと考えていいのですね。　しかし、在住者の感覚としては、月額５０００円位の協力金を非在住者に要求してもいいのではないかとの意見があるのですが。【答え】現実に非在住者だけ５０００円の協力金を４分の３以上の多数決で規約改正して決定したマンションもあります。　このマンションは大規模（約８００戸）のマンションで、役員数も３２人という多数に及んでいました。ところが、非在住区分所有者数は約１８０人に達していたのです。そのため、在住者からの不満が大きくなり、規約を改正して非在住者のみに協力金月額５０００円を支払うよう集会で決議したのです。　この集会決議について不満の非在住者が１７人いて、５０００円について不払いを続けました。管理組合は、そのうち２人に別々に支払いを求める裁判を提起し、同じ大阪地方裁判所でありながら二つの民事部に分かれて係争が続きました。裁判官の独立は憲法で保障されており、二つの部の裁判官は独自の判断に基づき、このマンションの事件につき判決したのです。【質問】当然、同じ内容の判決が出たのでしょうね。同じマンションのことですから。【答え】それがなんと、一方では管理組合勝訴の判決が出て、もう一方では非在住者勝訴の判決が出たのです。担当したそれぞれの裁判官が異なった考え方を持っていたためです。その判決の論理を詳しく次号でお話します。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200610210107.html

マンション理事会役員の補償金を決議できるか　Ⅱ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月21日(土)15時48分49秒

≪asahi.com　ここが知りたい！　より≫ 【質問】理事の選任について、私のマンションでは各フロアーから毎年１人づつが出て役員になり、役員の互選により理事長、副理事長、監事を決めています。マンションに入居してすでに１５年が経ち、区分所有者のうち、約３分の１の人が賃貸をしていて、マンションに住んでいません。そのため、フロアーの役員の順番が回ってきても遠くに住んでいるからという理由で役員にはなりません。住んでいない人のために在住者は、早く役員の順番が回ってきて負担が大きくなっています。　このようなことはどうしたらいいでしょうか。【答え】マンションを投資の対象として賃貸目的で買った人、古くなったマンションではそれぞれの家庭事情で別の場所に住むようになり、在住者の負担が大きくなっています。　総会の通知やその他の通知を非在住者に送る実費等については、多くのマンションが非在住者に要求しています。　しかし、役員の負担増やその他消防訓練、町内会活動、マンションの催物等、諸々の負担が、居住している区分所有者にかかってきているのも事実です。　あるマンションでは、非在住者に協力金名目で役員手当の財源として、管理費の他に在住組合員には月額１０００円、非在住組合員については３０００円、つまり２０００円の差額を設けることを集会で決議しました。この裁判で判決は、２０００円の差があっても不公平ではないと判断しました（福岡地方裁判所、平成１３年９月３０日判決）。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200610210107.html

マンション理事会役員の補償金を決議できるか　Ⅰ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月21日(土)15時47分45秒

≪asahi.com　ここが知りたい！　より≫ 【質問】私のマンションの規約では、役員について補償金のような規定がないのですが、マンションの規模も大きく、役員の人の業務負担が大きいので、補償金を出そうという議題が理事会で持ち上がりました。理事会の決議で決められるでしょうか。【答え】役員の補償金を管理費から支出しているマンションがあったり、支出していないマンションがあったり、それぞれのマンションの事情によって異なっています。　補償金が認められているマンションでも、支払われる場合は理事会に出席した役員に限定されているようです。　この役員への補償について規約の定めがない場合、補償金を出すことについて理事会の決議だけでは決定できません。区分所有者集会で２分の１以上の多数決で可決したマンションもありますが、できれば規約の変更を考え、４分の３以上の多数決による規約変更の手続をとることを勧めます。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200610210107.html

RE;分譲マンションの火災保険について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月21日(土)15時45分37秒

たけさん、引き続き投稿ありがとうございます。のちのち、コーナーとして整理してみたいです。

分譲マンションの火災保険について③ 投稿者：たけ投稿日：10月21日(土)14時14分22秒

保険の基礎知識の整理続編です。保険の種類を整理します。 ①物保険自分の所有物が損害を受けた場合、それを補償（保障）する目的の保険例：火災保険、自動車保険の車両保険、ある意味生命保険も等々被保険者はその損害受けた物の所有者です。火災保険などでは夫婦共有名義の場合など、被保険者は夫婦両名として契約します。 ②賠償責任保険他人の財物＆身体を過失により損害与え法的賠償責任をおった場合、その賠償責任を経済的に救済する目的の保険。例：個人賠償責任保険、施設賠償責任保険、自動車の対人＆対物補償等々「物保険」は事故時、自分が「被害者」に対して、この保険は事故時「加害者」となった場合、機能します。 ③費用保険保険事故時、その事故処理等に掛かる費用を補填する目的の保険。単独で契約するのでなく、①の物保険、②の賠償責任保険に特約として付保している場合がほとんどです。例：火災保険の臨時費用、自動車保険の代車費用等々火災保険の臨時費用特約として不担保選択しない限り、ついている費用保険です。保険事故時、保険請求出来ないような負担として、基本保険金額の３０％が臨時費用としてでます（上限あり）例えば、上階Ａさんの排水管より漏水し階下Ｂさん宅が汚染し５０万円損害発生。損害５０万円はＡさん負担で修繕（個人賠償責任保険の適用）。同時に階下Ｂさんは、ご自身加入の火災保険も事故申請します。被害者Ｂさんは加害者Ａさん負担により、５０万円損害部分は修繕しますが、ご自身加入の火災保険より別途臨時費用５０万円×３０％＝１５万円と受取ることが出来ます。 ④積立保険満期返戻金があり、積立を目的とする保険例：積立火災保険、個人年金保険等々 ①から④までが組み合わさって一つの保険契約となっている場合もあれば、各単独で契約する場合もあります。基本的には各①から④はそれぞれ、支払保険料詳細は基本的に把握できます。単独契約がいいのか特約契約がいいのか支払保険料を削減する為にも各支払保険料の比較が大切です。

分譲マンションの火災保険について② 投稿者：たけ投稿日：10月20日(金)23時28分42秒

火災保険の２度目の投稿です。まずは、保険の基礎知識を整理します。保険契約には・保険契約者：保険契約を締結しその補償内容変更や解約等する権利をもち、かつ保険料を支払う義務をもつ者。・被保険者　：保険機能（＝補償＆保障）を受ける者。すべての保険契約において、保険適用事故があった場合、保険金請求者は基本的に「被保険者」です。受取保険金も被保険者に帰属します。分譲マンションは分譲引渡し時、まだ管理組合は機能していません。設立総会をもって、理事長等役員が決定します。しかし、ながら、マンション引渡し日より、その建物管理責任はデベロッパーから所有者（区分所有者＝管理組合）へ移行します。その為、管理会社が組合代行として「契約者」となり、共用部分への火災保険を契約します。もちろん「被保険者」は区分所有者となる為、保険機能としては問題ありません。保険会社により、管理組合設立総会後（理事長決定後）すみやかに、契約者変更（管理会社⇒管理組合）を行う「覚書」を添付して、最初の契約を行います。・管理組合が契約する火災保険の場合は契約者＝管理組合、被保険者＝区分所有者（管理組合）・施設賠償責任保険の場合契約者＝管理組合、被保険者＝管理組合・個人賠償責任保険の場合契約者＝管理組合、被保険者＝区分所有者＆マンション住人（含む賃貸者）なお、上記火災保険の場合、リース物件（防犯カメラ等）ある場合、その所有権など明確にして契約しないと、損害事故あった場合、保険適用できない場合があります。火災保険はあくまで、被保険者に所有権あるもののみが補償対象です。

ネガティブ情報サイト開設を検討　国交省 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月20日(金)20時28分8秒

≪asahi.comより≫ 　国土交通省は、同省が監督する事業者の処分歴や事故などの情報をインターネットでに公開する「ポータルサイト」開設の検討を開始した。　市場による監視を通じて、耐震偽装事件や相次ぐ交通機関の事故などで揺らいだ住宅・建築物、公共交通への信頼回復を図ることが目的。　同省は10月20日、ネガティブ情報のポータルサイトの開設を含め、ネガティブ情報の公開のあり方を横断的に検討していくため、「ネガティブ情報等検討連絡委員会」を発足させた。建設業の分野では、知事の許可業者を含め、処分歴を国交省のホームページで公開しているが、宅建業者については、国交省の内部的なシステムはあるが、大臣免許業者のみで、公開はされてない。マンション管理業者など他分野については、このようなシステム自体がないため、来年度予算で検討している状況だ。 http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200610200003.html

マンションネット情報の発行 投稿者：sugana 投稿日：10月20日(金)18時18分11秒

　マンションネット情報第３２号を発行致しました。メンバーにはメールやＦＡＸで送付致しました。「灯油の共同購入価格決定のお知らせ」「火災警報機の設置義務」などの情報です。メンバーで届いていない方はご連絡下さい。事務局

RE;灯油の共同購入価格決まる 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月20日(金)13時05分54秒

安価になるのは嬉しいですね。札幌市の灯油購入の入札が、昨日（10/19）あったようです。消費税抜きで５５円～６１円（各区）でした。ＨＰに掲載されるのは、来週になるので、その後に当ＨＰも更新します。

灯油の共同購入価格決まる 投稿者：sugana 投稿日：10月20日(金)12時25分4秒

　１０分の共同購入価格の交渉が妥結致しました。先月分より、５．５０円安くなりました。この価格は今年の春先の価格まで戻ったことになり、少し安堵いたしました。　これまで、価格高騰で供給を控えていた管理組合は、降雪の時期を迎えていくらか安心できるようです。　札幌市内のマンションの購入価格としては最低ランクに位置することになりました。メンバーには、マンションネット情報で詳しくお知らせ致します。

修繕時のエアコン等の移動費は誰が負担？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月19日(木)21時57分49秒

≪マンション管理新時代　より≫ Q:　大規模修繕工事の開始ということで、住民に対して工事説明会が開催されることになりました。そこで、説明会で業者に対して確認しておく重要事項についてご助言下さい。また、工事説明資料が配布されましたが、エアコンの移動、BS/CSアンテナの撤去・復旧については個別負担であり、さらにこの工事について施工業者への請負を誘導しています。これらの発生しうる費用について個別負担となるのか、または施工業者負担となるのかご教受お願いします。 A: 【説明会時に確認しておきたい事】大規模修繕工事実施について、総会の決議がされた後の居住者に対する工事説明会であれば、工事の具体的施工方法、工程（日程・時間帯）、居住者の心構え、クレーム伝達方法などの確認があります。特に足場を組み立てる場合には、防犯・安全対策については、十分に説明を受けてください。また、工事期間中は、多くの職人の方が出入りしますので、工事関係者なのか不審者なのかの見分けができるように施工業者に依頼してください。【費用負担について】施工業者負担ということは、修繕工事費用に加算されます。修繕工事費用は、組合員全員が積み立てた修繕積立金を使うことになりますので、結局、区分所有者全体で払うということを意味します。エアコンの移動、BS/CSアンテナの撤去・復旧などのように、居住者が一律に保持・使用していないものについては、個人負担が原則となります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/10/post_586.html

RE;『アパ物件にも偽装』 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月19日(木)20時50分51秒

下記の一連の動きは何なのでしょうか？「藤田東吾社長が公開した告発文」は、東京新聞しか報道していないようです。しかも、その記事でさえ、わずか１日でＨＰ掲載は削除されています。マスコミが報道しない”何か”があるのかも～　または、何も無いのか～

RE;『アパ物件にも偽装』 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月19日(木)20時47分21秒

らくちんランプ　より　昨日、藤田東吾社長が公開した告発文に対する、アパグループとしての正式な見解が発表されました。　「一部報道に関する見解」(PDFファイル) 　アパグループの元谷外志雄代表は、企業存亡の危機とも言える耐震偽装問題に対応する方法として、力の論理で解決する手法を選択した模様です。　今回の対応を決定した背景には、安晋会のツテを辿って、安倍ジョンイル周辺からの後方援助と、己の知り合いの組織を活躍させる約束でも取り付けた事実でもあるのでしょうか。　だとしたら、自ら墓穴を掘る選択をしたと後悔する日が訪れるまでに、それほど時間は掛からないことでしょう。 http://blogs.dion.ne.jp/spiraldragon/archives/2006-10.html#4375023

RE;『アパ物件にも偽装』 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月19日(木)20時42分24秒

きっこの日記　よりアパグループ　元谷外志雄代表殿、元谷芙美子殿　貴殿らは、私に対して、名誉毀損での訴えを検討中と貴社のＨＰにて掲げております。もし、あなた達に真実があると確信しているのなら、どうぞ訴えて下さい。　私は、あなた達を通じて、今の日本が抱える闇を暴くために既に覚悟を決めております。戦う気があるなら、今すぐにでも訴えなさい。　現実に、事業規模２００億円に到るアパガーデン若葉駅前の物件が半年を越えて工事が停止している現状を前にして、あなた達がどういう理由で私を訴えるのか楽しみに待っています。平成十八年十月十九日藤田東吾 http://www3.diary.ne.jp/logdisp.cgi?user=338790&log=20061019

RE;『アパ物件にも偽装』 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月19日(木)20時39分29秒

ＡＰＡ　ホームページより各位　本日、イーホームズ㈱藤田東吾氏より報道関係者に配布されました「東京地裁での判決に際して、マスコミの皆様へ、そして国民の皆様へ」と題した文章で「僕を逮捕した本当の理由は、国が、アパのマンションやホテルの偽装を隠蔽するために、藤田東吾を逮捕して黙らそうとして、行ったものと考えています。」とあり、弊社がマンションやホテルで耐震偽装を行い、それを隠蔽するため政治的圧力を使ったかのごとき内容の文章になっています。全く事実無根であり、弊社の社会的信用を著しく失墜させるものであり、同氏を名誉毀損で告訴することを検討しています。平成18年10月18日　　　　　　　　　　　　アパグループ　　　　　　　　　　　　代表元谷外志雄 http://www.apa.co.jp/20061018.pdf

『アパ物件にも偽装』 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月19日(木)20時36分55秒

≪東京新聞より≫ 藤田元社長暴露　「国がどうやって真実をねじ曲げてしまうか、みんな知らない」。耐震強度偽装事件の“登場人物”の一人とされ、東京地裁で十八日、有罪判決を受けた民間確認検査機関「イーホームズ」（廃業）元社長藤田東吾被告（４５）が判決後、記者会見で「爆弾告発」をした。「アパグループの物件でも偽装が行われた」。藤田被告は激高した口調で、国や捜査当局を「耐震偽装を隠ぺいするために私を逮捕した」と批判、マスコミに真実を追及するよう訴えた。 ■首都圏マンションなど　耐震強度偽装事件に絡んで十八日、東京地裁で有罪判決を受けた民間確認検査機関「イーホームズ」（廃業）の元社長藤田東吾被告は判決後、東京・霞が関の司法記者クラブで記者会見し、「イーホームズが確認検査をしたホテル・マンション大手『アパ』グループの三つの物件でも耐震強度の偽装があった」と述べた。　アパは今年六月、「イーホームズより構造計算書に一部不整合があるとの報告を受け、検証中」と明らかにしていた。　藤田被告によると、イーホームズが偽装を確認したのは（１）埼玉県鶴ケ島市のマンション「アップルガーデン若葉駅前」（２）千葉県成田市のマンション「アパガーデンパレス成田」（３）川崎市内の物件－の三物件。　偽装に気付いたのは今年二月。アパグループの物件の構造設計を請け負っている富山市内の設計事務所の代表がイーホームズに来社し、藤田被告に打ち明けたという。　この後、アパの役員らがイーホームズを訪れ、計画の変更を要請。「アップルガーデン」と「ガーデンパレス」は「計画変更も再計算も適切ではない」と判断し、工事は現在中断しているという。　藤田被告は「国に通報して、アパの物件を調査するように要請したのに、担当者は『関知しない』と取り合わず、アパは工事を止めなかった」と述べた。　その上で「本質は確認検査ではなく、偽装が可能なレベルの構造計算プログラムの問題だ」と主張。「その責任は、プログラムの運用プロセスを認定した国土交通省と同省の天下り団体である『日本建築センター』にある」と訴えた。 ※10/18　東京新聞社会面のニュース　ですが、今現在はキャッシュしか残っていません。

灯油価格が引き下げ傾向 投稿者：sugana 投稿日：10月19日(木)11時03分36秒

　降雪の時期を迎えて暖房が必要になってきました。当然、灯油の話が話題の知勇心になります。そこで、少し朗報があります。　これまで、儲けるにいいだけ儲けていた、業界団体が纏まって少しだけ値下げしてきました。卸値価格で９月分と比較して４円ないし５円というところのようです。　しかし、小売業者は卸値のとおり値下げはしないような雰囲気があります。　このところ、当ホームページに掲載している共同購入価格に皆さん着目して、問い合わせが多くなりました。昨年も、新たに参加した会員さんのお話によれば「共同購入に参加してうちの管理組合は（５２戸）２４万円の経費の節減になりました」とのことです。　参加希望の管理組合はマンションネット事務局に直接電話かメールをお寄せ下さい。

新日石、石油製品２円値下げ　在庫過剰解消へ減産方針 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月18日(水)19時38分6秒

≪北海道新聞より≫ 　新日本石油の渡文明会長（石油連盟会長）は十六日、原油価格の値下がりで十一月の原油調達コストは前月比一リットル当たり四円程度下がるものの、過去のコスト上昇分の転嫁が進んでいないとして、十一月一日以降出荷分の石油製品卸価格は同二円程度の値下げにとどまるとの見通しを示した。　新日石と出光興産の元売り上位二社は、前月比一リットル当たり四円のコスト下落にもかかわらず、今月の石油製品卸価格を据え置いた。両社は値下げ見送りで客離れが一段と進み、コスト上昇分の回収が遅れる悪循環に陥っているもようだ。　渡会長はまた、在庫過剰を解消するため十一月の新日石の石油精製装置稼働率を８５％に下げ、ガソリンや灯油などを減産する方針を示した。石油連盟によると、十月七日現在の国内ガソリン在庫量は二百四万五千キロリットルで前年同期比５％減だが、元売り関係者は「これまでの値上がりによる需要減で過剰感がある」とする。在庫圧縮で、市況下落の原因となる業者間転売が拡大することを阻止する狙いもあるとみられる。また、海外市況の下落で輸出が減少した灯油の国内在庫は前年同期比１２％増の五百二十五万キロリットルにまで膨らんでいる。

RE;管理組合の設立を妨害する管理会社 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月18日(水)19時35分15秒

マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第七十条『マンション管理業者は、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない。』明らかに、この７０条「業務処理の原則」に違反している対応ですね。７０条の違反に対しては罰則がないのですが、７２条の『重要事項の説明』義務にも違反しているようですから、こっちは罰則がありますので、突破口はありそうですね。 >今後、当該マンションはどのようになるのか。 >組合員の皆さんの意識の問題でありますですね。そのマンションの組合員の皆さんで決める問題です。しかし、組合員の皆さんの参考になる情報提供はよろしくお願いします。

RE;分譲マンションの火災保険について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月18日(水)19時17分17秒

たけさん、寄稿ありがとうございます。 >※管理員様、内容としていつでも止めていただいて結構です。是非、これからもよろしくお願いします。

管理組合の設立を妨害する管理会社 投稿者：sugana 投稿日：10月18日(水)14時27分49秒

　今時、こんな管理会社があるのでしょうか。建築後二十数年経過したマンションの本当の話です。分譲当時は販売会社がきめた管理会社が管理を委託したところ。その原始規約にも直ちに管理組合の設立総会を開いて、管理組合の活動進めることになっていました。　ところが、管理会社も、当該管理組合の区分所有者も、問題意識が無かったのか、どうか判然としませんが、ここまで二十数年間も、当初のまま管理会社にお任せの状態。　しかし、数年前に心ある方が、どうもおかしいと感じるようになって、「管理会社に対して管理組合を結成したいので手続きを進めて下さい」と要請しました。　ところが、何を考えたのか、管理会社は「総会を開く手続きを放棄して」区分所有者宛にアンケート用紙を配布して、管理組合の設立が必要か、不必要かを尋ねました。　その結果、「設立を望む方が１３名の少数と称して」設立総会を開かず、まっとうな意見を排除してしまいました。　区分所有法第３条は、マンションの販売が一戸でもなされれば、当然管理組合が自然発生的に結成されることになっており、設立総会を開いて役員を選出すれば運営できます。　従って、当該マンションには管理組合が既に存在しており、総会を開いて役員を船室すれば済む話です。　管理会社は当然これらの法的手続きを承知で、組合の運営を妨害しているとすれば法に触れるところです。この管理会社は札付きの会社で、適正化後、義務づけられている重要事項の説明は当初から一切履行しておりません。　また、決算終了後も当然管理組合に返還すべき会計書類も（請求書・領収書などの関連書類）引き継いでおりません。　今後、当該マンションはどのようになるのか。組合員の皆さんの意識の問題でありますが、今時本当に珍しい事例です。

分譲マンションの火災保険について 投稿者：たけ投稿日：10月17日(火)23時56分40秒

先日、火災保険についてコメントしましたが、今度は私なりの視点で表題について、数回に分けて投稿したいと思います。 ※管理員様、内容としていつでも止めていただいて結構です。いきなり管理組合側というより、理事役員も１区分所有者、その個人契約の火災保険とはどうなっているのでしょう？仮に７０㎡３０００万円の新築マンションを購入したとします。購入価格３０００万円の内訳は「建物価格」と「持分土地価格」です。 ※デベロッパーの利益等もありますが、簡単に考える為無視します。「建物価格」＝２０００万円、「持分土地価格」＝１０００万円 ※消費税より建物価格は逆算出来ます。火災保険の対象は建物のみですから、この２０００万円がその対象となります。では、２０００万円すべてに個人として火災保険契約するのでしょうか？「建物価格」＝２０００万円はさらに、「専有部分」と「持分共用部分」に分かれます。通常この比率は「専有部分」４０％：「持分共用部分」６０％と言われています。つまり、個人として火災保険で補償すべき対象は「専有部分＝８００万円」となります。マンション購入者より、何故８００万円しか契約出来ないのかという質問があります。火災保険はその評価額以上の契約をしても評価額以上の保険金は出ません。住宅ローンの金額まで火災保険加入すべきというようなアドバイスを聞きますがこれは、間違った火災保険契約です。 ☆各個人契約の火災保険契約が適正契約かどうか見直すことも必要です。　各保険会社で、地域による㎡から評価する計算式を持っています。残りの「持分共用部分＝１２００万円相当」はどうなるのか？この部分こそが管理組合が火災保険契約する対象となります。なお、この評価額ですが、これは今火災保険契約の多くは「再調達価格」という評価をします。これは、今同様の物を再調達するのにいくらコストがかかるか？という視点から出した評価額です。これは不動産流通価格でなく、工務店などの「建築価格」です。周りの工務店担当者などに質問すれば、わかりますが、㎡当りの工賃単価はほぼ同数値が出てきます。 ※当然、地域により単価はちがいます。個人が契約する火災保険には建物以外にその所有する家財もあります。マンション生活でこの契約した火災保険の家財範囲を確認しておくことは大切です。敷地内駐輪場に駐輪中の自転車＆原付バイク（１２５ＣＣ以下）もこの家財範疇に入ります。防犯の根本解決にはなりませんが、自転車＆原付バイクの盗難、破損などの救済として利用出来ます。

【理事会】〈２〉高い管理委託費、ずさん修繕… 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月17日(火)16時49分4秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 選出方法見直し　チェック機能強化　マンション管理組合の理事の選び方は、輪番制にしたり、立候補制にしたりと様々。ただ、任期が長いと管理会社や業者とのなれ合いが問題になったり、逆に任期の短い輪番制にすると継続性が問題になったりする。実情に合わせて管理規約などを見直すことが大切だ。　築３０年以上になる千葉県内のあるマンション（約６０戸）は、数年前に理事の選出方法を見直した。理由は、それまでの理事や理事長への不満が住民から出ていたからだった。　それまで理事は理事長を含め３人、ほかに監事が１人、任期は１年と管理規約に定められていた。選出に当たっては、特に決め方を定めていなかったため、理事になりたい人が立候補し、就任していた。中には繰り返しなりたがる人や、大規模修繕を検討するころになると理事になる人がいて、住民の間からは「業者と癒着していて、リベートのようなものが業者から渡っているのではないか」などとの声もささやかれていた。　このため、特定の人が何期も理事を続けることがないように、理事の選出方法を、立候補方式から抽選方式に改めた。　新しい方式で理事長に選ばれたＡさん（４２）ら理事が、３回目の大規模修繕を担当したところ、過去の大規模修繕で、ずさんな工事が行われていたことを業者から指摘された。　また、管理会社を変えたところ、年間１００万円以上安くすることができたという。　「修繕の状況や管理費などから見ると、理事会がしっかりと工事内容や管理状況を把握してチェックしていなかったのかもしれません」とＡさん。今では、コンサルタントに依頼したり、複数の業者から見積もりをとったりして、“業者任せ”にしないようにしている。　その後、Ａさんが招集して開催した管理組合の総会では、理事と監事の定員を１人ずつ増やし、理事長を含め理事４人、監事２人とすること、規模の大きな工事は総会の決議なしには契約できないことなどを、新たに規約に盛り込んだ。住民の関心も高く、委任状や欠席はわずかだった。総会に先立ち、説明会を開いたり個別に説明したりして住民の理解を得ることに努めたという。　業者と理事の癒着を防止するため、理事などが修繕にかかわる会社に勤務している場合に、その会社は、工事にはかかわれないことなどを定めているマンションもある。　ＮＰＯ集住センター（東京）常務理事の有馬百江さんは「マンションは、一人一人の住民の財産。理事は、それを管理する上での“世話役”のようなものです。自分たちの財産に関することなのですから、不都合があれば、住民同士でしっかりと話し合い、任期や選び方を定めた規約を変えることも考えるべきです。理事会と住民の間で上手に情報のやりとりをすることが大切」とアドバイスしている。(マンション快適ライフ) http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061017hg01.htm

管理員業務のその後 投稿者：sugana 投稿日：10月15日(日)12時59分31秒

　朝日新聞社の取材にご協力頂きました現職の管理員の皆さん、ご苦労様でした。皆さんが経験された事実や実態をお話しされたことが、「今後のマンションの管理・運営に役に立つ」ことは間違えないと確信しております。　引き続き、管理員業務の内容充実と地位向上を目指した取り組みを進めて参る所存であります。今年中には「管理員の覆面座談会」を開催し、皆さんの現状や今後の展望について討論する機械を設けようと企画進行中です。　この覆面座談会の模様は勿論公開することになるでしょう。

RE;気圧の変化は人体に影響があるのでしょうか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月14日(土)12時35分45秒

雪仙さん、久しぶりです。高層マンションで気圧、重力がどのような影響あるのか？ないのか？わかりません。また、「高層階ほどバルコニーに出るのを怖がる入居者が多かった」のが、潜在的な軽い高所恐怖症なのかな？などとも想像しますが、やはりわかりません。「住宅を選択する時、注意すべきデータ」　↓ http://home.att.ne.jp/blue/ACTON/jutak.htm 「高層マンションでの子育ては危険なの」　↓ http://www.metamor.co.jp/maegaki/mansion.htm （子育て以外でも、「高層住宅の健康影響問題」など参考になるかも）他の皆さんもお気づきの事ありましたら、よろしくお願いします。

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月14日(土)10時10分1秒

「灯油共同購入の価格推移」を更新しました。

RE:マンション保険について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月13日(金)21時54分31秒

たけさん、貴重な情報提供、有難うございました。今後とも、書き込みお待ちしております。

RE:マンション保険について 投稿者：たけ投稿日：10月13日(金)21時18分31秒

ＨＰ管理員様最後です。保険として、その機能（＝補償）の点についてマンション保険について、下記内容が記載されています＞g．　風災・ひょう災・雪災（２０万円以上）基本的に火災保険はこの内容ですが、マンション管理組合が契約する積立マンション保険では、多くの保険会社は３０００円が免責（契約者負担）となっています。 ※Ｈ１６年当時今はこの免責３０００円を受けて、掛捨てタイプでも選択できる商品もあります。＞ｴ.　ガラス損害特約Ｈ１６年当時としても今時点でもマンション管理組合向け火災保険で最も利用頻度が高い補償は「破損・汚損特約」です。この特約は基本補償部分に含まれる特約であり、この特約によりガラス損害特約は不要となります。何者かに玄関ドアガラスを破損させられた。ＥＶ内壁が傷つけられた。外灯は破損させられた。外壁にペンキでイタズラ書きされたなど、原因不明（含むイタズラ）の建物に対する損害全般を補償します。マンション管理組合向け火災保険の補償でこの「破損・汚損特約」を外すことはありません。

気圧の変化は人体に影響があるのでしょうか？ 投稿者：雪仙投稿日：10月13日(金)17時25分14秒

９８戸のバルコニーを点検して感じたのですが、高層階ほどバルコニーに出るのを怖がる入居者が多かったのです。何年も住むと慣れてくるのかと思いますが、なんか違うみたいでした。地上で暮らすと１Ｇの重力の影響を受けて先祖代々遺伝子の中に組み込まれていくのかと思いますが、こんなこと解る人がいたら教えて下さい。(^_^;)

RE:マンション保険について 投稿者：たけ投稿日：10月12日(木)12時37分25秒

ＨＰ管理員様追加です。「マンション保険について」に下記内が記載がされています。＞ローンの融資契約時などに、共用部分まで含めた火災保険契約をしている組合員もいるはずですからそもそも分譲マンションにおいて、各区分所有者が各専有部分に対して火災保険契約をする場合、その対象となるのはその専有部分のみです。掲載されたような火災保険契約は確かに存在しましが、その保険契約そのものが、保険契約としてまちがった契約です。たまに、ＦＰの方などこうしたまちがった契約を解説している方がいますが、大きなまちがいです。登記された、専有部分というのは、上塗り基準（内法）数値です。火災保険契約はこの数値を元に契約するのが正しい契約です。デベロッパー販売数値は通常、壁芯数値。よって、最初設定されている管理費の基準となる数値もこの壁芯数値を採用しているマンションがほとんどです。固定資産税の計算基準数値は専有部分+持分共用部分です。

灯油料金が引き下げ 投稿者：sugana 投稿日：10月12日(木)12時06分29秒

　高騰を続けていた灯油料金が、１０月に入り引き下げられています。札幌市消費者センターの調査でも前月に比べて最低価格で３円程度下がっております。　さて、市内の各灯油業者に「その辺の事情」を聴きましたところ、快い回答は望めませんでした。マンションネットの調べによれば「リム価格」は９月に比べて１０月は４円程度下がっており、降雪の時期を迎えるに当たって喜ばしいところです。　しかし、この価格が灯油の販売価格に反映させることができるのかどうか。共同購入している当ネットとしては、当然引き下げるために奮闘致します。

RE:マンション保険について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月12日(木)10時29分32秒

たけさん、はじめまして。　書込み有難うございます。 >管理組合が保険会社との間で交わすべき契約を第三者たる管理会社に任せたりすることは本来考えられません。 >保険契約者は、管理組合理事長です。「被保険利益」が管理組合にあるべきはずの契約が、理事長名の契約になっていませんと、管理組合は、保険金の請求権や受領権を行使することができません。とくに、積立火災保険の契約は、自分たちのお金であるにもかかわらず自由にならないなど権利を制限されてしまいます。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/04/kityou0.html この部分の表現ですね。確かに、「契約者」＝「被保険者」と決め付けた表現になっていますね。ご指摘のように、「契約者」≠「被保険者」の場合もありますので、表現を検討してみます。ご指摘、ありがとうございます。今後もお気付きの点ありましたら、よろしくお願いします。

マンション保険について 投稿者：たけ投稿日：10月11日(水)19時41分8秒

はじめまして、大阪に住むたけといいます。貴ＨＰにアップされている、表題についてですが、その中の下記内容＞保険契約者は、管理組合理事長です。「被保険利益」が管理組合にあるべきはずの契約が、理事長名の契約になっていませんと、管理組合は、保険金の請求権や受領権を行使することができませんこれは正しくありませんよ。保険というものは、契約者が事故あった時の保険請求するのではありません。保険請求者はすべて被保険者です。また「被保険利益」もこれは契約者にあるのでなく、被保険者にあります。よって、上記内容はちがいます。

東京都品川区のエレベーター事故への対応について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月11日(水)17時01分55秒

≪国土交通省ＨＰ≫ 事故の概要　発生日時：平成18年９月26日(火)午前８時50分頃　発生場所：東京都品川区東五反田五丁目２７―３　第２野村ビル　被害者：女性９５歳　事故概要：ビルの８階で、住人の女性が連れていた犬がエレベーターの外に飛び出した直後にドアが閉まり、犬をつないでいた麻製のひも（長さ約４．６ｍ、太さ１０ｍｍ）が挟まったままエレベーターが上昇したため、ひもを指に何重にも巻き付けていた女性の指４本が切断されたもの。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/07/070928_.html 国土交通省住宅局建築指導課長社団法人日本エレベータ協会会長　宛『昇降機の利用上の注意の周知徹底について平成１８年９月２６日、東京都品川区において、犬をつないでいたリードがエレベーターの扉に挟まり、リードを握っていた女性の指が切断される事故が発生したことは誠に遺憾である。リードでペットを連れたままでエレベーターを利用することが事故につながる可能性がある旨については、貴協会においても従来から周知を図っているところと承知しているが、過去にも同様の事故が発生していることも踏まえ、今回の事故に際し、改めてエレベーターの利用上の注意について利用者への周知徹底を図るため、共同住宅の管理関係の団体との連携を図るなど、必要な措置を講じられたい。』

10/10灯油価格 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月11日(水)16時49分0秒

札幌市消費者センターさんの10/10調査結果が発表されました。安値68.6円　高値83.8円　平均76.29円（消費税抜き）平均で前回よりも2.51円の値上がりですしかし、前年度と比較すると高額で推移しております

RE:管理員業務が掲載 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月10日(火)20時36分24秒

先週（10/4）の朝日新聞は、ちょっと期待はずれでした。明日（10/11）に期待しますが、不安ーー。明日は、ＨＰ管理員は忙しい（札幌ドーム）ので、灯油価格の更新が遅れます。皆さんのご理解をよろしくお願いします。

管理員業務が掲載 投稿者：sugana 投稿日：10月 9日(月)13時13分47秒

　朝日新聞１０月１１日（水曜日）付け朝刊の全国版生活欄に「マンション管理員業務」現地取材した記事が掲載されます。　この１週間前には東京に所在するマンションの管理員さんを取材した記事が掲載されており、その後続版として、札幌市内のマンション管理員さんなどを取材した記事が載ります。　この記事を取材している記者さんは「マンションの管理員さんの業務は大変厳しいものがあり、管理組合などの環境に左右されております。とても、この仕事を通じて管理員さんの生きがいなど展望できません。」と言っておりましたが、当地の管理員さんの取材を通じてどのような問題を発見できたのでしょうか。　札幌市内で三名の管理員さんを取材したようで、何か、展望のようなものが発見されたのであれば良いと思いますが、さて、　どうなったのでしょうか。

修繕委員会と理事会が小修繕工事を実行 投稿者：sugana 投稿日：10月 7日(土)16時25分17秒

　札幌市内の１０６戸の築１０年の管理組合の事例。　大規模修繕委員会が発足して、二回目の委員会で「鉄部塗工事など小規模なものは、組合員に呼びかけて、自ら実行しよう」ということになりました。　提案したのは、委員長を務める一級建築士の組合員。委員のメンバーはこれまで、理事長を経験した組合ばかり。委員長の提案理由は「自分たちができる小規模な塗装工事などは、組合員に呼びかけて実行することで、勿論経費の節減にもなるけれど、ほとんど顔も知らない入居者同士が、これからの管理組合の運営を真剣に考えてもらうために、みんなでできるところから実行したい。それによって、組合の運営に無関心な組合員が少なくなれば、更に幸いです。」という、ことでみんなで建物・設備の点検を行うことになりました。　また、これに併せて、各入居者に呼びかけてベランダ等の専用使用箇所等の点検アンケートも実行することになりました。　この調査は数年後に実施する大規模修繕工事のため調査に活用することにもなります。　このよな作業とも併せて、修繕委員会は屋上、外壁、鉄部部分等の点検を行い、大規模修繕工事を実施しなければならない箇所があれば、相応しい建築士をパートナーとして選任して、設計監理方式による修繕工事を行うことなども決定しました。　修繕委員会の委員長は「とにかく、点検して必要な箇所の修繕は行うが、全てをパートーナー依頼して行うことはしない。無駄な経費の削減という原点にたった考え方で進めたいと思います」と語っておりました。

アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月 7日(土)16時12分42秒

アンケート資料集に”「玄関前階段等の段差解消」アンケート”を追加しました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/enquete/dansa.html 第８回マンション管理員セミナーのレジメもアップ終了しました。

管理組合の存在してないマンション 投稿者：sugana 投稿日：10月 6日(金)15時56分16秒

　札幌市内のあるマンションの事例。これまでの相談・支援の中で、このような事例は初めてです。販売当初、分譲会社の原始規約では管理組合を直ちに設立することになっていましたが、住民の無関心と、管理会社の契約不履行などが相まって、過去住民から設立の意見具申があっても、管理会社は知らぬ存ぜぬと言う不当な振る舞いを続けていたようです。　しかし、ここに至って、様々な問題が一気に現れだし、何とかまともな管理を求める声があり、解決しようとしています。　また、当該管理を請け負っている管理会社は、極めて重大な法令違反し社会的に問題になると充分予想されます。　当該マンションの住民と共同し、管理組合を設立して、まともな組合運営をめざすことが問題解決の唯一の方法と思います。

電力供給　エネット、道内で事業展開　北電独占に終止符 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月 5日(木)13時58分15秒

≪北海道新聞より≫ 　北電が一九五一年の設立以来初めて顧客を他の事業者に奪われ、電力供給の地域独占に終止符を打ったことが四日明らかになった。新たに顧客を獲得したのは、ＮＴＴファシリティーズ、東京ガス、大阪ガスの三社が出資する新規電力小売事業者（特定規模電気事業者＝ＰＰＳ）最大手のエネット（東京）。二○○○年に電力小売りが自由化されてからも新規事業者参入がなかった道内電力市場で、ついに本格的な競争が始まったことになる。　関係者の話を総合すると、エネットは、小樽市の築港地区でエネルギー供給事業を手がける、北海道ガス（札幌）全額出資子会社のエナジーソリューション（同）から余剰電力を購入。北ガスやＮＴＴグループの道内オフィスビルなど計七カ所に一日から電力の小売りを始めた。　供給電力量合計は千五百キロワット前後で、北電全体に占める比率は０・０１％。エネットは北電よりも４－５％安い料金で供給しているものとみられる。小樽から需要家までの送電は、北電の設備を使用し、エネットが北電に託送料を支払う仕組みになっている。　エネットは○一年に電力小売りに参入し、首都圏、関西圏を中心に約一千件の顧客に電力を供給している。契約電力量合計の約百四十万キロワットは、北電の四分の一に相当する規模。着々と事業拡大し、昨年には東北電力、中国電力の営業エリアに進出した。　エネットは今後、道内でも大型小売店、工場、ホテル、病院、オフィスビルなどに売り込みを図り、三－四年後に契約電力を五万キロワット程度まで引き上げたい考えだ。　これにより、電力十社のうち、他の事業者に顧客を奪われる「需要離脱」に見舞われていないのは北陸、沖縄の二社だけとなった。

石綿、その他の物質の飛散又は発散に対する衛生上の措置について（建築基準法第28条の2） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月 5日(木)13時04分11秒

≪札幌市　建築指導部　ホームページ≫ 建築基準法の一部が改正となり、建築物の増築・改築等の工事において、既存部分の建築材料又は新たに使用する建築材料に石綿が含まれていると、以下の制限が加わります。　この改正は、平成18年10月1日から適用になりました。（1）増築又は改築に係る部分の床面積の合計が、平成18年10月1日における延べ面積の2分の1を超えないこと（2) 増築又は改築に係る部分に石綿を使用しないこと（建築材料に石綿を添加しないことを含む）（3）増築又は改築に係る部分以外の部分は、建築材料から石綿を飛散させる恐れがないように、建築材料を被覆又は固着する措置をしなければならない ※　大規模の修繕又は模様替も同様になります。 ※　上記（1）において、延べ面積の2分の1を超える場合は、石綿を除却しなければなりません。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/asbest/asbest-top.html

灯油高騰　道民を直撃 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月 3日(火)20時07分7秒

≪北海道新聞の住まい関連記事≫ １リットル昨年６９円→今年８５円　年間３万円の出費増　高騰が続く灯油価格が今冬、道民生活に大きな負担となりそうだ。道消費者協会によると、九月初めの道内の平均小売価格（税込み宅配価格）は前年同月に比べて一リットル当たり十五円以上高く、年間で三万円前後の支出増になるとの試算もある。とりわけ、年金暮らしの高齢者などにとって負担はずしりと重い。　道内で年間使われる灯油の量は一世帯平均で約千九百リットル。同協会によると、昨年九月の灯油の道内平均小売価格は一リットル当たり六九・六円で、年間の灯油代は一世帯あたり平均十三万二千二百円前後となる計算だ。　一方、同協会が発表した今年九月初旬の道内平均小売価格は一リットル当たり八五・○四円。これで試算すると、年間では十六万一千五百七十六円となり、昨年より約三万円の出費増となる。　札幌市消費者協会の副会長でファイナンシャルプランナーの武田佳世子さん（６４）は、この影響で「子供がいる家庭では、教育費維持のため交際費などを減らす必要が出てくる」と指摘する。　今冬の道内企業の燃料手当について道経営者協会がまとめた中間集計では、燃料手当を支給する五十三社のうち三十社が支給額を据え置きとする方針。家庭では苦しいやりくりを迫られそうだ。 http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20061002_01.html

【理事会】〈１〉輪番制で脱「他人任せ」 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日：10月 3日(火)11時56分2秒

≪YOMIURI ONLINE　より≫ 全員交代　ノウハウ継承不安も　マンションの維持・管理にかかわるルールなどを作り運営するのは管理組合。マンションの所有者全員が組合員となる。その中心になって活動するのが理事会だ。今月は、理事会を運営するコツなどを広く考えてみたい。　「理事のなり手がいないのですが、上手に選ぶ方法はありませんか」　「ＮＰＯ日本住宅管理組合協議会（ＮＰＯ日住協）」（東京）と日本マンション学会東京支部が２００４年から共催している「マンション管理大学」では、このような質問が毎回のように出されるという。　理事は管理組合の組合員の中から選ばれる“役員”。中心になる立場だが、仕事や家庭の時間の合間を縫って無償で活動することになるため、自ら名乗り出る人は少ないようだ。　築６年目になる都内のあるマンション（１４階建て、約８０戸）では、各階の部屋番号ごとに任期１年の理事を決めている。来年２月から理事になる会社員Ｍさん（３８）は「普段、近所付き合いもないし、理事は務まるのだろうか」と不安に思っている。　一人暮らしのため、家族が代わって出席するわけにいかず、毎月開かれる理事会に毎回出席できそうにない。先月開かれた総会では、駐輪場や駐車場の確保などの問題も出てきた。「限られた時間で、マンションが抱える問題に、どの程度対処できるのか心配だ」とＭさん。　このマンションのように、理事を事前に機械的に割り振れば「なり手がない」という心配はなくなる。また、公平に理事を経験することができ、理事会の活動への住民の理解が深まりやすい。　しかし、理事会の活動にようやく慣れたころに全員が交代してしまい、ノウハウを引き継ぎにくいというデメリットがある。また、理事としての役割を十分に果たせない人が選ばれる懸念もある。　一方、任期を長くした場合は、理事会として継続的に課題に取り組むことができ、ノウハウが蓄積されるメリットが出てくる。　その反面、一部の理事に任せきりにしてしまい、大半の住民が管理組合の活動に無関心になったり、大規模修繕などの際に業者と理事との癒着が問題になったりする。　管理組合の活動の参考になるようにと、国土交通省が昨年１２月にまとめた「マンション管理標準指針」では、「理事は任期２年で１年ごとに半数交代が望ましい」としている。新築の分譲マンションでは、この管理標準指針などに基づき、分譲業者があらかじめ管理規約を作っている場合が多い。　ＮＰＯ日住協理事の佐々俊郎さんは「管理組合の理事は、ほかの住民のために無償で働くボランティア。そのことを住民全員が踏まえ、自分たちのマンションに合った選出方法や任期を決めていくことが大切だ」と話している。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061003hg01.htm

管理員業務の記事掲載 投稿者：sugana 投稿日：10月 3日(火)09時41分27秒

　「管理員さんの業務はどのようなものか、等」マンションの管理を巡る諸問題について様々な角度からメスを入れようとした視点で、明日４日から朝日新聞全国版の生活欄で取り上げられます。　管理員業務は４日と１１日に分けて掲載する予定。随分と詳しく記者さんが取材したと聞いており、どのような紙面ができるのか大いに期待しております。

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