昨日の管理セミナーおつかれさまでした。ＨＢＣの取材もありＮＰＯが社会的に認知されていくのかな〜なんて感じがしました。
放送は10月4日のテレポート2000で6時15分過ぎらしいですね。
楽しみです。

昨日は、お疲れ様でした。

今回は、質問コーナーでの質問数が多かったのが嬉しいです。それだけ、マンション問題に関心を持っていただけたのか、と。
（裏返して、問題を抱えている方が多いと考えると、分譲会社さん、管理会社さんに不安にもなりますが。）

セミナーの内容は、随時アップしますので、暫く猶予をお願いします。

　本テーマによる、第８回マンション管理セミナーの案内が北海道新聞に掲載されました。
　本日から、受付が忙しくなりそうです。

　また、本テーマのテレビ放送も９月２０日午後６時台にHBCから流れます。是非、ご覧下さい。

テレビ放送は、当初、昨日（14日）の予定とのことでしたが、テレビ局の都合により延期されたとのことでしょうか？

誠にすみません。テレビ局の都合により、来る９月２０日と２９日二回に分けて放映することになりました。

　視聴者の皆さんには大変ご迷惑をおかけ致しました。

「ブームの陰で急増！？…マンショントラブルの実態」
http://www.hbc.jp/tv/teleport2000/index.html

本日（9/20）は、放送されそうですね。

放送、拝見しました。
しっかり、セミナーの告知までしていただいて、ＨＢＣさんに感謝です。

特集の取材を担当した者です。
取材に協力してくださいましたみなさん、本当にありがとうございました。

放送拝見しました。これからマンションを購入する方たちに正しい情報を発信できたと感謝しております。

情報発信（トップページの左上画像をクリック）を更新しました。

『管理会社一覧』に（株）サポートプラスワンさんを追加しました。
９月２日に登録されたようです。

　何人かの方々から、「共同購入の価格について何故、公表しないのか」との問い合わせがありました。

　マンションネットの灯油の共同購入の目的は、「参加されている管理組合の組合員の共同の利益確保」こそが目的であり、価格の公表が目的でありません。

　従って、ここで詳しく経緯を説明できませんが、５〜６カ月後に順次公表してまいります。

　今年は灯油の価格が異常に高騰し、生活に大きな影響を与えています。当マンションネットとしましては、当初の目的を達成するために、札幌市消費者センターが調査結果を毎月公表している最低価格以下を目標として、購入価格形成に努力しております。

　参加を希望される管理組合は直接当マンションネット事務局まで、メールか電話をお寄せ下さい。

マンションの管理費などの滞納者に、どんな取り立て方法があるのでしょうか。

asahi.com　>ここが知りたい
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200509170124.html

　いや〜。暫くぶりに、とんでもない管理会社にお目にかかりました。

　「マン管法」の制定以来、初めてお目にかかりました。とんでもないという話の内容は「これまで、管理組合の所有である、月別区分所有者等別請求一覧表、収入・未収入調書、請求書、領収書、総勘定元帳、未収金督促履歴記録簿、法定点検報告書、等」は一切管理組合に引き渡していなく、この度過去、１０年間に渡り、請求致しました。

　ところが、どうでしょう。２週間の期間を設けて正規有したのに、期限を過ぎても無視し続ける有様。
　また、銀行口座を閉鎖した際存在した現金が何処に消えたのか不明。のらりくらり、かわしていました。

　しかし、理事会も業を煮やして、最後通告を発することにし、期日までに誠意有る回答が無い場合は、損害賠償請求も含めて、法的手段を執ることにしました。

　このような、業務で過去２０年間、良くも契約していたものでした。ほんとうに呆れているところです。
　

掲示板（予備）より、再掲
投稿日： 9月10日(土)14時17分4秒

マンション管理セミナーでお世話になったもので、築三年目のマンショウンの理事を担当してます。そろそろ排水管の清掃作業を実施するように管理会社から申し入れがあり、見積書が出てきました。初めて実施する作業なので、専有部への立ち入り、個別の日程調整とがあるので出来れば管理会社に施工させたいが、見積り金額が高いのか安いのか検討付きません。其処で教えて頂きたいのは世間相場ではいくら位（千円/専有部戸）なのかをお願いします。
我々のマンションは
・15階建、２棟で夫々89戸と73戸です
・洗浄方式は高圧水洗浄で汚水配管を除く専有部の各枝管、共用部の立て本官、横引き本官、屋外本官です

千田さま、はじめまして。

私のところで、今年交渉した内容は、下記内容です。
○実施住戸×＠3,600円（全部で50戸）
　（未実施の住戸が発生したら、その分は支払いません。）
○管詰り保証期間は２年間。
　（２年に１度の実施）
○４戸のファイバースコープ調査（清掃前と清掃後）

つまり、全部で50戸のうち、48戸の実施だと、48戸×＠3,600＝172,800円の支払いで専有部と共用部（縦管、横引き管、屋外含む）すべての支払いとの契約です。

※未実施住戸分もそのまま支払う契約ですと、清掃業者は無理に日程調整しないで、未実施住戸が増える傾向がありますので、要注意です。
※３年保証との交渉は難しいのですが、ちゃんと清掃していれば、２年間は詰ることはないので、ぜひ２年間は保証を獲得して下さい。
※ファイバースコープ調査（清掃前と清掃後）は、実施報告書とともに写真を提出していただきます。（閉塞率がわかりますと、次回の資料となります。もちろん、別途料金の支払いはなく、上記の料金に含んでいます。）

当ＨＰとリンクしています「たちのつぶやき」にて清掃作業内容を勉強されますと、交渉も優位に進められるかもしれません。
http://tachi.blog7.fc2.com/

管理会社が組合に提示している価格は幾らなのか判明しておりませんが、ピンハネ構造であることは間違いないところです。

　具体的な情報を提示できますので、直接、マンションネット事務局（２７２−５１２６）まで、電話ください。

札幌市消費者センターさんの9/9調査結果が発表されました。

当ＮＰＯの共同購入価格は、現在、納入業者さんの希望により、ＨＰでの公表を控えております。
（いろいろ圧力が加わる業界のようです。）

　来る、９月２５日（日）開く、第８回マンション管理セミナーのテーマは「新築マンションに問題、解決策はあるのか」。

　たまたま、あるテレビ局が、当マンションネットの発信している情報をキャッチして、本問題で取材を始めました。
　担当記者いわく「聞いていましたが、マンションに係わる問題は複雑にして、多岐に亘っていますね。改めて、問題を社会に示して、考える機会にしたいと思います」と、述べていました。

　さて、本テレビ局は第１回の放送（９月１４日、水曜日午後６時）後、何回かに分けて、放送する予定になっています。

　新築マンションを購入して、殆どの方は分譲会社の一方的な情報で安心しているようですが、本放送を機会に無関心を脱皮して、「自分のマンションは自分で守る」と奮起して頂ければ幸いです。

　「問題は分かった、具体的にどうすればよいのか。支援して欲しい」という、管理組合には実践的にサポートしていきます。是非、ご連絡をください。　　　事務局

　珍しいことに、分譲系のある管理会社は自ら実施している管理委託契約以外の、いわゆる「外注もの」と言われる、エレベーターの保守点検、機械警備、各種の法令点検、定期清掃、などは一切、管理組合と外注業者と直接契約させて、一切ピンハネしていない事実が判明しました。

　分譲系管理会社としては大変珍しい、謙虚な経営姿勢であります。本来、このような経営姿勢が筋でありますが、殆どの分譲系管理会社は「全ての業務に何の毛嫌いもなく」上乗せして管理組合に請求しているのが実態です。

　そのような実態を打開するために、当マンションネットはこれまで、管理組合の直接契約を行い、無駄な経費の削減を提唱して参りました。

　外注業務から、ビタ一文も取らない、このような経営姿勢は、今後の事業展開に良い影響を与えることは間違えないと確信しております。

　本、情報を更に詳しく知りたい方は、直接メールか電話をお寄せ下さい。経費削減に大いに貢献すること間違えなしです。

『管理会社一覧』に「新生美装興業」さんを追加。
ｉタウンページで調べると、「清掃業」で検索されました。
８月10日に登録されたようです。

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html

「平成１７年度マンション管理士試験」の「受験案内・申込書」の配布開始
（申込受付期間は 9/5（月）〜 9/30（金））

財団法人マンション管理センター
http://www.mankan.org/

国土交通省のＨＰ
http://www.mlit.go.jp/kokkasiken/mansion_.html

　本ホームページでも報告されていた、「避雷針問題」の３年間に亘る永い闘いが漸く解決の運びとなりました。

　当該管理組合の理事長始め関係者の皆さんの奮闘と、建築の専門的支援者の援助の賜と、心から喜んでいます。

　さて、どのような工事を行い、改善を図るのか細部を詰めた覚え書き等の契約書を取り交わすようにお薦め致します。

　また、これまでの闘いの教訓を文書にして、是非公表してください。

全国には、数多くのマンション管理関連の掲示板あります。

ＨＰ管理員がよく見る掲示板を紹介します。

『マンション管理組合相談・掲示板』
http://sikakuyo.com/cgi-bin/mankan/petitkumiai/petit.cgi/

『マンション管理士合格講座・掲示板』
http://sikakuyo.com/cgi-bin/mankan/petitkeiji/petit.cgi/

竹井雌吉さまへ　　ＨＰ管理員でございます。

>できればＩＰの話とかはしないでほしかったです。

過去、数度の投稿をされていますね。
その都度ご自分で削除されていますが、ナゼでしょう？

>後日久々に事務所の方に伺ってみます。

ぜひ、よろしくお願いします。

No.933は、自主的に削除しました。こんな扱いをされるということは、ご迷惑だったでしょうか。参考までに、他のマンションの方のご意見を伺いたかったのですが、失礼しました。
匿名にしないとどこのマンションか分かっちゃうと思うのですが、私、ここのルールが今ひとつ分かってないですね。できればＩＰの話とかはしないでほしかったです。
別な掲示板でも同じくご意見を伺っているので、そちらを利用します。
また、後日久々に事務所の方に伺ってみます。

こんばんは。HP管理員さん。

　屋外立体駐車場超早期錆再発ページアップしました。ご覧下さい。

　言葉よりも見て頂く方が早いですね、やはり。では。

しかし、前理事長横領で有罪判決ですか。理事長だからとて何の責任もないわ!!と言う方が多いですが、横領というはっきりとした事件以外にも色々と背信行為している者もいますから、注意の上にも注意が居るようです。注意せねばなりませんね。いつも貴重な情報ありがとうございます。

ＨＰ管理員でございます。
屋外立体駐車場超早期錆再発ページアップ拝見しました。

穴開きは、スゴイです。
10年放っておくと、見事な（？）穴が開くのですね。
穴の空いたパレットを交換しないと、車両の落下事故が懸念されるのではないでしょうか？

今後とも地道な仲間作りに頑張って下さい。

マンション管理費横領　前理事長に有罪判決　札幌地裁「住民の信頼裏切った」

札幌市中央区のマンション管理組合の前理事長が修繕積立金などを着服した事件で、業務上横領の罪に問われた札幌市中央区宮の森四の一一、元会社役員山口邦人被告（６８）の判決公判が二十四日、札幌地裁であった。中桐圭一裁判官は山口被告に懲役三年（求刑・懲役四年）を言い渡した。

　判決理由で中桐裁判官は「マンション住民から預かった金を自分の会社の運営資金に充て、信頼を裏切った。被害額も多額で、弁済の見込みもなく、刑事責任は相当重い」などと述べた。

　判決によると、同区宮の森のマンション管理組合理事長を務めていた同被告は、二○○一年から○四年にかけ、入居者から集めたマンション管理費を七回に分け、計二千六百万円を着服した。

http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20050824&j=0022&k=200508241872

　足かけ３年に亘る、原始瑕疵（避雷針の不適切な設置による振動で身体に障害が発生）の是正を要求して来ました。
　しかし、残念なことに分譲会社は一切耳を傾けず無視してきました。

　管理組合ももう我慢ができず、臨時総会を開催して分譲会社に対して損害賠償請求を提訴する準備をしてきました。
　ところが、どうしたことか、これまで一切無視してきた分譲会社が関係者５名を引き連れてきて、障害の程度を調査するという手のひらを返したような対応にでました。

　この分譲会社は道内企業としてこれまで数多くのマンション販売を行ってきており、このような瑕疵問題を多く抱えています。マンション管理組合関係の間では特に「有名」になっており、当該会社のマンションを購入される方は充分調査をなさって結論を出された方が得策と思います。

　はじめまして。RIVER サイド　欠陥マンションHPを立ち上げている管理人Mr.ポアロと申します。最近HPの調子が悪くて、ご迷惑をおかけしております。

　貴管理組合は相手販売事業主に対し組織として対応を取られていて、大変うらやましく思います。当方は、太鼓叩けど踊らずでこの方経過しています。本当にお寒い状況です。

　しかし、だからと言って諦めたら良いかと申しますと、そんな訳は一切ありません。誰かが言い続けなければならないのです。それが私なのです。

　当方も相手を動かすための下準備は着々と進めています。これまで通りの作業を継続しているだけであります。記録したビデオテープの編集とかやってます。無駄にはならないと思います。なにせ、貴重な実録なのですから、いづれ日の目を見ることでしょう。

　suganaさん並びに貴管理組合さん、今後とも力を合わせ相手事業主から完全補償を勝ち取ってください。

いつもお世話になります。

お教え頂きたいのですが、「マンション大規模修繕」完了後の住民に対する説明会は普通はいつぐらいに行われるのでしょうか。一週間後とか、一ヶ月後とか、どのようなものでしょうか。

また、当RIVER サイド 欠陥マンション掲示板並びに本日の新規アップしたページにも報告しましたが、茶坊主らが一週間後に開催される総会において「理事長会」なるものの組織の設立を目論んでいます。

寡聞に聞いたことのないかような珍しい泥縄式組織は、茶坊主らの自己防衛組織であることは十分に理解しうるのですが、決議権も2/3以上いるので必ず委任状でもいいから提出せよとその組織の裏事情(実態)を知らぬ住民らに訴え、えらく必死に組織樹立を急いでいますことを、ここに合わせて報告しておきます。

表向き(建前は)理事会に助言を与えるようとしおらしいことをかいていますが、実態は、今後の自己保身だけが目的のご都合主義隠れ家であります。要は、問題の本質を最も理解している私一人に対する、大袈裟な防御組織なのであります。

本当に、当RIVER サイド 欠陥マンションの責任者の方々は何をやってくれるのか、ハラハラさせられっぱなしであります。

いつも投稿ありがとうございます。

>「マンション大規模修繕」完了後の住民に対する説明会は普通はいつぐらいに行われるのでしょうか。一週間後とか、一ヶ月後とか、どのようなものでしょうか。

詳しい統計というものが存在していませんので、何が普通か？というのが難しいです。
個人的感想としては、組合員に対する説明会を実施していない（定期総会において報告を兼ねる？）管理組合のほうが多いのでは？と思っております。
もちろん、私の希望としては、工事完了後、速やかに（１月以内）報告会を開催するのが理想ですが。

※他の方の考えも伺いたいですが、どなたか助けて下さい。

>「理事長会」なるものの組織の設立・・・・決議権も2/3以上いる

特別決議ということは、管理規約の変更という解釈でしょうか？
詳細がわかりませんので、なんとも言いようがありません。


「管理人Mr.ポアロ」さんへ私からの要望なのですが、
「管理人Mr.ポアロ」さんの書かれている文章を、”事実”と”推測”をもっと区分して（分けて）掲載（記入）されてはいかがでしょうか？
「管理人Mr.ポアロ」さんのＨＰを拝見していて、”推測”部分（おそらく今後事実と解明されるとは思いますが）が繰り返し出てきて、読んでいて「ツラク」（疲れるような？）なってきます。

では、今後ともよろしくお願いします。

　早速のご返事ありがとうございます。

　やはり、早いにこした事はないようですが、こちらはこの度近々ある総会がいい機会と思うのですが、その時にはしないようです。理由はただ一つ、販売事業主Rバーの尻拭い目的に再々延期された修繕が終わっていないからでしょう。現に、今月7月16日に全て完了してなければならない片手間工事が、今現在進行形であります。

　また、その他ご指摘の点につきましては今後参考にさせていただきます。

　いつも、お世話になりありがとう御座います。

　さて、「理事長会」の件ですが、この31日に開催される年に一度の総会にて提出される議案としての扱いになっております。

　「特別決議議案」としての扱いです。本件に関する案内状の下りをそのまま転記致します。

�@議　　題
　第１号議案　・・・・・・・・・・・
　第２号議案　理事長会発足及び理事長会規約制定に関する件(特別決議事項)
　第３号議案　・・・・・・
　・・・・・・・・・
　　　　　と、続きます。

�A今総会には特別決議議案(第２号議案)が含まれており、審議の定足数(109議決権)確保のため、欠席される場合は必ず別紙委任状にご記入の上ご退出下さい。
であります。
※参考 : 当RIVER サイド 欠陥マンションの総議決件数は145戸です。

　で、ここで疑問なのはHP管理員さんもご指摘されました「本議案が管理規約の変更か否か」と言う最も重要な点ですが、この間の詳細に関しましては本総会案内状には明記されていません。第２号議案の下りをもって管理規約の変更と解釈して良いのかどうか私には分かりません。従いまして、何をどうしょうとしているのか分からないのが実情です。
　管理規約の変更なら変更と一言明記してくれればよいのですが、一事が万事肝心な問題の報告をするのをどうも嫌がる体質があるようで、いつも困らされています。

　また、特別決議議案とはどのような議案を指して呼称し、また議決件数はどれくらい要するのでしょうか。

　審議の定足数109議決権とはどういう事なのでしょうか。委任状だけで済ませた者も含め109戸全員が賛成に回ることもないとも思われるのですが、この定足数が算定される拠り所はどこにあるのでしょうか。3/4以上の厳しい条件をクリアしなければならない程の議案と言う事でしょうか。また、本議案の問題点なども併せてお教え下さい。

　以上、よろしくお願い致します。

ＨＰ管理員でございます。再度の投稿ありがとうございます。
「法律ではー」という話は好きではないのですが。

区分所有法第三十一条第一項「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。」
区分所有法第三十五条第五項「会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、・・に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。」

(財)マンション管理センター　Ｑ＆Ａ　より
http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_05.html
議案とは、総会で討議・決議するために提出する原案のことであり、例えば『規約□条中「○○○」を「△△△」に改める』というように議題について決議内容の案を示すもので、要領は要約をいいます。
その内容は、議案によって異なりますが、区分所有者がその議案について予め意思決定が可能である程度に具体的かつ理解可能であるように示すことが必要です。
《管理人Mr.ポアロさんの投稿からは、この要領が通知されていないように思われます》

蛇足ながら、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」ですので、総会の出席者（委任状、議決権行使書含む）が四分の三以上であることは勿論ですが、議案への賛成者数も四分の三以上必要となります。


現在の管理人Mr.ポアロさんの周辺環境が、“管理人Mr.ポアロさん”VS“管理組合”のように見えてしまいます。（厳しい表現をお赦し下さい。）
管理人Mr.ポアロさんに管理組合（マンション）内の仲間が増えてこないことには、どんなに正しいことを主張されても厳しい状況が続きますので、仲間作りに軸足を置かれることも検討して下さい。

ポイントがはっきりしました。ありがとうございます。

当RIVER サイド 欠陥マンションHPにても報告していますように、建物の外観色が大きく変わるアンケートすら催告文がでても全住戸数の40%強しか反応がありませんのに、普段の臨時総会みたいな不人気な集まりに対する出欠票が3/4以上集まっているのが大変疑問であります。いつもクリアーしています・・・。不思議です・・・。

本当に3/4以上集まっているのか以前に確認しようとしたことがありますが、うやむやになりました。

今後とも、よろしくお願いいたします。

少しでもお役に立てたのなら幸いです。

活動の目的は、”より良いマンション生活”である事を忘れずにお願いします。
相手と争うことが目的では無く、”より良いマンション生活”が目的ですので、目的に近づくための妥協というのも必要かもしれません。

今後とも、何かありましたなら、よろしくお願いします。

こちらこそ今後ともよろしくお願いいたします。

おっしゃられるとおり、二期連続の理事長に固執した今の理事長とは、それ以前の歴代理事長ら当マンション理事会関係者も交えて何度も話し合いを持ちましたが、販売事業主Rバー社の責任追及は元より「マンション共用部欠陥箇所事案」の早期解決に対する十分な理解並びに積極的な対応は結果的得られませんでした。大変残念な状況であります。

その反対に、問題の多すぎる現理事長の考え方は、再々当HPにて報告していますように、この度の当RIVER サイド　欠陥マンション初の修繕の実態をご覧頂いた通りであります。説明も要らないものと思います。

このような者とどのようにすれば、話が通じるのでしょうか。忍耐にも限度があると思います。私もかなり時間も割きましたし、努力もいたしました。でも、ミスリードを修正するこができませんでした。

なんでしたら、これらの者たちとマスコミを交えて公開討論会をもってもいいかなとも考えています。

今後とも、よろしくお願いいたします。

　こんにちは。管理人Mr.ポアロです。当RIVER　サイド欠陥マンションHPは最近調子が悪くうまく表示されないところがあり、ご迷惑をおかけしております。

　さて、先日10日にいつの間にやら終わってしまった修繕ですが、この修繕の工事仕様書の閲覧を管理人にいたしましたところ、私もこの欠陥マンションの立派な一住民なのですが意外にも見せていただけませんでした。

　そこでお尋ねしたいのですが、住民からの閲覧要求には応じなくても良いものなのでしょうか。いかなる特段の理由に該当すれば閲覧拒否されるのでしょうか。

　私は常識的には即座に閲覧させるのが当然だと考えます。

　相手に仕様書を開示させるには、他に何らかの方法を用いなければならないのでしょうか。

ＨＰ管理員でございます。いつもお世話になっております。

>この修繕の工事仕様書の閲覧を管理人にいたしましたところ、私もこの欠陥マンションの立派な一住民なのですが意外にも見せていただけませんでした。
>そこでお尋ねしたいのですが、住民からの閲覧要求には応じなくても良いものなのでしょうか。いかなる特段の理由に該当すれば閲覧拒否されるのでしょうか。
>私は常識的には即座に閲覧させるのが当然だと考えます。

私も、閲覧させていただけるものと思います。
ただ、「閲覧を管理人にいたしました」とのことですが、この場合は、理事会に閲覧要求するのが本当でしょう。
管理員さんが工事仕様書を保管しているか？不明ですが、もし保管していても、単に保管しているだけの役割でしょうから。

前にも書きましたが、理事会と「管理人Mr.ポアロ」さんの関係が非常に重要です。
理事会に正式に閲覧要求して、断られるのであれば、その拒否理由を求めて下さい。
それからではないでしょうか？

ご返事ありがとうございます。

管理人室には分厚い物が保管されていると管理人は言っておりました。また、「誰にも見せるな!!」と言われているとも正直に申しておりました。新理事長にはまだ要請しておりません。

しかし、当RIVER　サイド　欠陥マンションP掲示板にてもご報告しましたが、錆錆パレット塗装後の未だ二週間も経っていないのに、もう錆が出てきました。その場で管理人を呼び出し発錆パレットを一緒に見て回り確認させ、早速明日にでもTレ社に連絡を取らせることにしました。

もう、錆が出てきています。見ている限りではサビカット塗装後、何らかの上塗り材が塗られた形成すらないと思われるのですから、錆も出て当たり前なのかも知れません。

こんなに早く錆が出るような「マンション大規模修繕」は他にありますでしょうか。また、このような工事は当然工事契約に関する契約違反でしょうから良くなるまで対応させて当然と思われますが、相手を抜本的に改善するまで補修工事を行わせしめる、何か確固とした方策はございますでしょうか。

　長期修繕計画の策定のために、マンション建設当時に作られた数量調書の請求をしたところ拒否した分譲業者がありました。
　この分譲業者は様々な原始瑕疵等で消費者保護の立場を放棄している札付きの業者と言われています。

　マンションを建設する際に建設業者は当該マンションの見積書を作成します。その見積書には各部位の数量が記載され、本書の数量を参考にして現在の価格を乗ずれば、自ずと価格が算定され、大変便利であります。
　これらの数量を計測すると成れば、相当な出費が伴いますが、先の数量調書を援用すれば管理組合にとっては経費の節減に役に立ちます。

　本書の提出を拒否する業者は今のところ聴いたことがありません。相当数期間がたっていれば、本書そのものが破棄されていたことなどは有りましたが、存在しているのに、提出を拒む事例は今まで有りませんでした。

　何とか、知恵を出して、当該分譲会社から必ず提出させなければ成りません。

例の分譲会社ですね。

不親切な分譲会社という事ですが、管理組合とネジレた関係になっているので、難しいですね。
なんとか、関係の改善を願っております。

　テレビ放映のための取材が本日から始まりました。当マンションネットはこれまで、「マンション購入時から、マンション問題が生じている」と発信してきたところです。

　それは「ハード、ソフト」の両面から言えることであり、区分所有者等が認識していなくとも、既に問題は存在しています。

　そのような観点から、テレビ局に問題を提起したところ、「びっくりした」との感想が寄せられました。
　本日、購入後直ちに瑕疵点検や不具合が発生している現状をつぶさに現場で体験し、それらの事実に驚愕したところです。

　現在、売り出されているマンションは１００％問題を抱えており、管理組合はその事実を認識して、問題解決に当たらなければ、その付けは後年度、過大な負担となって押し寄せてきます。

　まず、第一に「建物・設備」には必ずと言っていいくらい原始瑕疵や不具合があります。その事実を専門家の知恵とノウハウを活用して、発見し分譲会社に是正を要求することです。何年もたてば、中々対処しないのが分譲会社の無責任な姿勢です。

　第二に、「管理会社と分譲会社が決めた、管理委託経費が適正な価格を超えていること、修繕積立金が少なめに設定していて、後年度問題になる」管理費は管理会社が商売になる価格を設定し、修繕積立金は不足の設定であり、この現象を逆転させなければなりません。

　取り敢えず、以上の二点はどのマンションにも共通した課題であり、長年放置しておくと、分譲会社の負担で建物設備の是正もできなくなります。また、管理委託契約等の見直しをしなければ莫大な損失を受けることになります。

　マンション管理の問題は早く気が付いて、是正することを強くお薦め致します。

　今回の放映のテーマは以上の問題です。関心のある管理組合の皆さん、ご一報をお待ちしております。

昨日、HBCでマンションの風害について二度目の放送がありました。ひどい内容でしたね。これからは、マンション風害が社会的な問題として大々的に取り上げられることになるでしょう。　ところで、分譲会社の説明ですが、相変わらず責任回避のコメントですね。風が影響しているのか因果関係は判っていないとのことですが、責任持って公開調査をして住民に説明する努力をしたのでしょうか。ただ、責任回避で時間稼ぎをしていることにしか思えませんでした。現在、困っている方は弱者で巨大分譲会社を相手に立ち向かうのが大変かと思います。分譲会社の姿勢を正すためには今後マンション購入をする際に、このような分譲会社の物件を購入対象から除外することが、困っている方の問題を解決するための支援になるのではないでしょうか。

　北海道でありながら、暑い夏が続いております。皆さんにおかれましてはお元気でお過ごしのことと存じます。

　さて、私たちの活動が報道関係者の目にとまり、テレビ、新聞などで、「マンション問題」が取り上げられてきました。この度、HBCが札幌市内を中心に「マンションに付きものの問題」を住民「区分所有者の立場に立った視点」から取り上げることになりました。
　そのような取材の趣旨に賛同して、取材協力の申し入れを快く受け入れました。

　皆さんのマンションで「ここが変だ、改善しなければならない、分譲業者は無責任だ、管理会社のここがおかしい、築４年目でタイルが剥がれた、」など、多くの問題を抱えていることと思料します。
　どうでしょう。それらの問題をテレビを通じて「社会に情報提供して」マンション住民みんなで考えてみる機会にしょうと試みました。

　是非、取り上げてもらいたい問題がありましたならば、メール、電話で直接ご連絡下さい。

　特に、マンションは青田売りのために先に示されている図書と完成後の実態が違う場合が多く、 不具合の是正を求めても直ちに分譲業者は応じない場合があります。このような経験は有りませんでしたか。

　また、購入したときの修繕積立金が不適切なために永きに亘って、低額が徴収しか行わないで、修繕時に一時金徴収という「大騒動」に見舞われた組合は有りませんでしたか。

　更に、管理委託経費など、管理会社の意向に沿った内容になっていて、過大な支出を強いられている管理組合はありませんか。

　以上のような問題を抱えている管理組合は、この際、社会に情報を提供して、改善の足がかりにしては如何でしょうか。

　現在も区分所有者はマンションに起きている問題を自分の問題として認識している方は、少数派です。
　何とか、問題を解決するために具体的で生々しい情報を社会として共有したいものです。

「管理会社一覧」に
（株）エヌ・ティ・ティ　ファシリティーズエンジニアリング　北海道
を追加。

７月８日に北海道開発局にマンション管理業登録されたようです。

第４回管理員セミナーの議事と写真を掲載しました。
内容については、今しばらくお待ち下さい。よろしくお願いします。

　このところ、マンションを巡る報道が目にとまるようになってきました。これまでも、当マンションネットに直接取材になったメディアは必ず、記事にしたり、放映してきました。

　これだけ、メディアに関心をもたれているのは、それだけマンションに係わる問題に社会性があるということの証でしょうか。

　昨日もテレビ局の記者さんが「マンション問題」の「核心とは何か」という、問題意識を持たれて、取材に訪れました。各、メディアが関心を持って報道してくれることは、マンション住民の無関心を打開することにつながるものと期待しております。

　当マンションネットの関心は、「メディアがマンション住民の立場に立った報道」を積極的に挑戦してくれることを心から期待しております。
　そのために、社会に対する喚起を促す促進力に寄与するのであれば、今後も一層取材に協力していく所存であります。

7月27日「どさんこワイド」でマンションの集合郵便受けが狙われて被害が出ているとの放送がありました。
未施錠の郵便受けから郵便物を盗み出して、個人情報をコピーして偽者の健康保険証を作成し、「おれおれ詐欺」に利用している被害が出ているそうです。
郵便物はそっと返却している為、被害に気付くのが遅れるそうです。
郵便受けの施錠は忘れずに「じょっぴん」を掛けて置きましょう。

『官庁営繕の技術基準』に
http://www.mlit.go.jp/gobuild/kijun/index.htm

『建築物点検マニュアルの作成について』が掲載されています。
http://www.mlit.go.jp/gobuild/kijun/050721tenken_manual.pdf

「国家機関の建築物及びその附帯施設について行う点検の方法、留意事項等をまとめたもの」とのことですが、マンションにも適用できるのではないでしょうか？

　この度、ファックスの機器を替えたために、電話の呼び出し音が多少変わりました。

　５回程度呼び出してから、当方の電話に繋がるようになりましたので、暫くお待ちになってください。

　既にご存じのように、地権者がその所有する土地と当該土地に建設されるマンションの専有部分との物々交換する、ことを称して使われている名称です。

　しかし、分譲業者はどうしても当該土地を必要とすることから、地権者のいいなりになった契約書を交わし、且つ、その後の運営する管理組合の規約まで、地権者に特別有利にした、事例が今でも相当数あり問題になっております。

　そのために、管理組合が裁判提訴した例も結構ありました。このような不平等な内容を是正させなければ成りませんが、何せ、規約の改正は所有者及び議決権の四分の三以上の賛成が必要であります。ところが、このような不平等な規約の改正にも前述のように特別決議が必要です。

　しかし、当該マンションの規約の改正に必要な四分の三以上の賛成が地権者が所有する専有部分の割合から、改正できない事例があり、社会問題化してたところです。

　今度の法改正で、このような事例を是正できる展望が開かれました。先日も、建築後３０年程度経過したマンションの問題事例があり、管理組合の皆さんと問題を共有して、何とか解決するために努力することになりました。

管理員セミナーは、無事終了しました。
トップページを次回セミナーの案内に更新しました。
関連のアップは、随時行います。

　昨日、３年程度使用したコピー機が寄贈されました。寄贈された方は「マンションネットの運動に賛同さし、ささやかなものでありますが、活用していただければ」との有りがたい申し出でがあり、お受け致しました。

　このコピー機は複写機能とファックス機能があり、活動に大いに寄与できるものです。

　明日とあさってのセミナーの準備は大変な作業でしたが、あるマンションの理事会のメンバー３名にご協力頂きまして何とか仕上げることができました。

　資料が予定より多くなり、製本に時間がかかりました。それにしても、お手伝い頂いた皆さん、本当に有り難う御座いました。

　来る７月２３日開催の管理員セミナーは定員の１０８名の申し込みがあり、昨日〆切致しました。
　申し込みされてなく当日お出でになっても会場に入れませんので悪しからず。

　７月２４日の午後１時からのパート２はあと、２０名ほど余裕があります。しかし、これも明日中には定員となるようです。早めに申し込みください。

　このように、皆さんから熱い期待を頂き、緊張して参考になる情報を提供するよう、努めていきます。

お久しぶりです。貴HPにてもリンクさせて頂いているお陰で、少しではありますがアクセス数が増え続けています。

ところで、「マンション大規模修繕」の請負契約書には、通常の新築住宅などの建築でもそうですが、遅滞損害金に関する取り決めは通常付記されているものと思うのですが、当RIVERサイド欠陥マンションのような1.5億円もの高額工事には、含まれていて当然なのでしょうか。

請負企業であるTレ社工事現場責任者ですら、どうなっているのか問い質しましても、口を濁し「理事会に聞いてくれ」と逃げます。別に、ペナルティーがあるならある、ないならないだけを素直に回答してくれればよいのですが、どうも教えてくれそうにないのです。

どうなのでしょうか、この点お教え願えますでしょうか。

私は、ないほうが可笑しいと考えています。

管理人Mr.ポアロ

Mr.ポアロさま　　ＨＰ管理員でございます。
貴重な写真を続々アップされていますようで、それが、アクセス数の増加要因ではないでしょうか？私も何度も訪問させていただいてます。

ご質問の件ですが、
工事の請負契約には、契約書の作成が義務（建設業法第19条）となっており、契約書記載の必須事項として、履行遅滞の場合の違約金を記載（建設業法第19条第１項十号）することとなっていますので、契約書を確認するとはっきりわかるのですが。

建設業法第１９条
「建設工事の請負契約の当事者は、〜略〜　次に掲げる事項を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に交付しなければならない。」〜略〜
「十号　各当事者の履行の遅滞その他債務の不履行の場合における遅延利息、違約金その他の損害金」

　契約書の内容がわからない状況のようですので、ご質問には、なんともお答えしようがありません。（問題の解決のためには、Mr.ポアロさまと理事会との関係改善、または、理事会の総入れ替えがないと難しいのではないでしょうか）

　参考までに、中央建設業審議会の民間建設工事標準請負契約約款（国土交通省が標準としなさいと勧告しているものですが、しかし、独自の契約約款を使用しても罰則等はありません）では、「遅滞日数一日について請負代金の一万分の四以内の違約金」との記載があります。
しかし、ご質問の答えとしては、この契約約款を活用しているか、否かがわからないとなんとも言えません。

民間建設工事標準請負契約約款(甲)
（履行遅滞、違約金）
第二十四条　乙が契約の期間内に、工事の完成引渡しができないで遅滞にあるとき、甲は契約書の定めるところにより、遅滞日数一日について請負代金の一万分の四以内の違約金を請求することができる。但し工期内に部分引渡しのあつたときは、請負代金からその部分に対する工事費相当額を減じたものについて違約金を算出する。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/kengyo/yakkan/KAISETU.htm

早速のご返事ありがとう御座います。

HP管理員さんご指摘の通り、またご指示頂きましたホームページにても、やはり、遅延損害金に関する項目が含まれていることが分かりました。

本遅延損害金に関しましては、法律にて「履行遅滞の場合の違約金を記載（建設業法第19条第１項十号）することとなっていますので」と、明確に規定されている事も分かりました。

いつかは、当RIVER サイド 欠陥マンションの契約書も確認させて頂けるものと期待をしたいのですが、相手が相手ですから分かりません。

これからの活動に参考とさせて頂きます。今後とも、色々とご指南頂きたく思います。この度は、ありがとうございました。

7月19日の道新に木造建築の「欠陥住宅避ける知恵」との記事がありましたが、マンションもこんな本が作れたらいいなと思いました。

住宅金融公庫さんの住宅金融公庫住宅宅地債券（マンション修繕コース）（愛称：「マンションすまい・る債」）の平成17年度募集が
７月20日〜10月12日と発表されました。

管理組合の有力なペイオフの手段ですので、検討されている管理組合の方は、資料を取り寄せて下さい。
（公庫にお願いして、都合が合えば、管理組合での勉強会に職員を派遣していただけるそうです。）

http://www.jyukou.go.jp/yusi/manshon/manshon_shuzen_index.html

　これまで、当マンションネットは「分譲会社の販売後の無責任」実態を随分指摘して参りました。
　あまりにも、「販売後は知りません」「販売後は責任ありません」という、事例が多いのです。

　さて、販売後、「４年目に外壁のタイルが落下」し、分譲会社に是正を何度も請求していた札幌市内の管理組合は昨年、分譲会社の不誠実な対応にやむなく札幌地裁に是正を求めて提訴しました。

　今年３月なり、管理組合の主張に対して分譲会社と建設会社は非を認めて、管理組合の主張をほぼ認める和解が成立しました。

　外壁のタイルが４年目で剥がれ落ちることなど、建築上考えられないものを、裁判にしなければ解決しないという前時代的な考えが、未だに販売会社にあることに憤りを感じます。

　当該管理組合が提訴して実質勝訴した社会的意味合いは極めて大きく、今後起こりうる分譲会社の不当な対応に対してて、大きな力を発揮することになるでしょう。

　また、別の事例として、屋上に設置されている避雷針の設置箇所に問題があり、最上階の入居者が生活上重大な支障をきたしていますが、 分譲会社は是正に応ずる考えがありません。当該組合も入居当時から今年３年目を向かえて、会社のあまりにも無責任な対応に対して、重大な決意で望むために法的対応の検討に入りました。

　まだまだ、このような分譲業者が責任を果たさなければならない事実があり、これらの無責任体質を是正させるためには、社会的批判と制裁を持って当たらなければならないと痛感しているところです。

　このような問題を抱えている管理組合は是非本ホームページに問題提起して下さい。様々な不当なケースを解決するためにネットワークを作り、シンポジュームなどを企画した取り組みも検討してみたいと思います。

　本セミナーの申し込みが、新聞掲載後、昨日から申しこみが多くなりました。
　電話が鳴り出して、仕事に手が着きません。これも仕事と割り切って受付してます。

今朝の道新の生活欄に掲載されています。
２週間前という絶好のタイミングでの掲載ではないでしょうか。

事務局さんがまた忙しくなりそうですが、よろしくお願いします。

北海道新聞社の記者さんの反応が素早くて、新聞掲載がされました。本、記事を書かれた記者さんは「管理員業務について、考えを新たにされたのでしょうか。管理員は門番ではなく、清掃人でもない」という、当マンションネットのメッセージに同感されたのであれば、大変光栄に思います。

　さてさて、メールと留守番電話に申し込みが大量に届いています。期待されていると責任を大いに感じまして、直ぐに業務に生かすことができる、具体的で実践的な情報をお届けするために、関係者一同心して、奮闘致します。

　しばらくの間、ご迷惑をおかけしてましたが、４日から事務所に復帰しました。依頼されていた業務について、送れている分につきましては来週中に完成致します。

　又、今後も相談・支援など遠慮せずにお寄せ下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

お元気になられてなによりです。

今後も無理なさらずにお願いします。

NPO情報ネットワークセンターさんの指導により、ＦＴＥ接続が出来るようになりました。
（パソコン素人なので、汗汗っと、当惑しましたが、よかったー。）
NPO情報ネットワークセンターさんには、本当に感謝です。

管理員セミナーの案内、『決算書の見方は？』をアップしました。

　今回で４回目を向かえる管理員セミナーは来る７月２３日と２４日の二日間で開催します。
　２３日は午後５時から８時３０分まで、２４日は午後１時から４時までの二通りを用意しました。
　希望者は現在受付中です。早めに申し込みされることが肝要です。定員になりし第〆切します。

　さて、これまでの管理員セミナーに対して、様々なご意見がありますが、現在管理員を務めている方、これから管理員をめざしている方など、幅広い参加者が多いのも特徴になっており、勿論、理事会のメンバーや区分所有者なども、参加され多様な方々になっております。正に、管理員セミナーを超えた、マンション管理のためのセミナーになっていると思われます。

　このような現状にありまして、この度、ある管理会社から「会社として、管理員教育の必要性を痛感しました。マンションネットが発信している、管理委託契約の内管理員業務が極めて重要であるという指摘は同感であり、その立場から、是非マンションネットの保有する情報で当社の管理員セミナーを実施して頂けないでしょうか」という、 依頼があり、お引け受けすることにしました。

　マンションの管理員は「清掃員でもなく、門番でもない、マンション管理の専門家」という、マンションネットのメッセージが少しづつ、とどきつつあるのかなあ〜と、実感しています。

　改めて、明らかにしますが、管理員セミナーの目的は「管理業務の質的向上は理事会運営の重要な補助的役割を果たすことに繋がり、理事会と管理員が車の両輪のように巧く結合する」ことなど展望しているところです。

　現在、管理員を努めている方々の、ご意見など是非、当ホウムページに掲載されることを望んでいます。

現在、当ＨＰにちょっとした不具合が発生しています。
（ＦＴＰ接続が上手くできません。）

「ＨＰ管理員のメモ」をこの掲示板にさせてください。

『マンションの販売業者である被告会社の従業員が，ペット類飼育の許否につき，販売時期によって異なる説明をして正確な情報提供を怠ったなどとして，被告会社から区分所有建物を購入した原告らのうち２名に対する不法行為の成立を認め，被告会社に対する慰謝料請求を認容した事例』

http://courtdomino2.courts.go.jp/Kshanrei.nsf/webview/A5FD444272B682974925701B002336CA/?OpenDocument

当ＮＰＯの細川さんが紹介されています。
また、内容的にも実態をよく紹介しているのではないでしょうか？
（下記ＵＲＬは、期間限定。）

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/gazou/05-6-30.JPG

　急遽、手術をすることになり、皆さんにご迷惑をかけることになりますが、１週間程度事務所を開けます。

　依頼されている業務についても誠に申し訳ありませんが、今暫くお待ち願いませんでしょうか。

ここ数ヶ月、忙しく活動されていましたので、この機会にゆっくり静養して下さい。

会員の皆様には、ご迷惑をお掛けしますが、よろしくお願いします。

急遽の手術って…
迷惑よりも心配です。
依頼されている業務については、力不足でもご協力致しますので、ご連絡ください。
０９０−８８９７−６５６７　北海道芙蓉設計事務所　一級建築士　細川　國雄　まで　ご遠慮は不要です。
ＮＰＯの緊急時ですから協力いたします。

私も心配です。とてもお世話になったので無事に手術が成功してほしいです。早くよくなって下さいね。

情報発信（トップページの左上画像をクリック）を更新しました。

掲示板過去ログをアップしました。

当ＨＰのサーバーを無料提供していただいている、NPO情報ネットワークセンターさんより、『サーバメンテナンスのお知らせ』がきました。

【メンテナンススケジュール】
7月2日　10:00より17:00頃　

【影響】
1：会員様全てのホームページが閲覧出来なくなります。
2：○○○＠npo-jp.net電子メールが利用出来なくなります。

【お願い】
1：上記メンテナンス終了後、電子メールの送受信やホームページ閲覧が不安定になる場合がありますが、24時間程度で安定する予定です。
2：メンテナンス当日のホームページの更新作業は控えて下さい。
3：同じく、メーリングリストの利用、掲示板の利用等控えて下さい。データの整合が取れなくなる場合がございます。


7月2日（土）は、寂しいですが、ちょっと我慢して下さい。よろしくお願いします。

40名以上の参加者の皆さんが熱心に聞いていただきまして、ありがとうございました。
受付や参加費用会計を担当されています会員の方々
おつかれさまでした。

昨日は、お疲れ様でした。
私のような素人にも、判りやすく教えていただける話の内容に感謝です。

昨日の講座関連のアップは、これから取り組みます。
取り敢えず、トップページはアップしました。

今朝の長官に載りましたね。参加者多いといいですね。

朝刊の生活欄への紹介でしたね。

１０階会議室の定員は、少ないので、会員外の希望者が増えると、私の出席は遠慮しなければなりませんか？
（杞憂でしょうか？）

やあ〜、会場が狭い。新聞なんかにでるから、お断りの返事で、てんてこ舞い。

　定員一杯になりました。もし、当日申し込みしないでお出でになられた方がいたら、また、事務局の方々イス無しということになるのでしょうか。

　本当にご免なさい。全て事務局の責任です。

決算書の見方は？
ほんの少しアップ。

構想している全体像からすると、まだ１パーセントくらいのアップ量です。
地道にアップしていきます。

本日も、少しだけアップ。

第５回購入者向けセミナーで講師をした者です。私の方もいろいろと勉強になりました。どうも有り難う御座いました。
貴ＨＰのリンクを私のＨＰのトップに貼っておきました。アクセスの非常に多いＨＰですから宣伝効果は大きいと思います。
これからも宜しくお願い致します。

昨日は、講師のお勤め、ご苦労様でした。

また、トップページへのリンク、感謝です。

私の講演のレジメは私の書いた原稿通りの内容になっていますが、あそこまでして頂けるのであればもっとよく考えておけば良かったかなと思っております。
相互リンクしている下記のＨＰのリンクのコーナーで、レジメのページが紹介されています。
http://www.inspect-tokyo.co.jp/link.html

講演は大してうまくなかったかもしれませんが、貴ＨＰに良いサイトを二つ紹介する事になって結果的には貢献できたのではないかと思います。

驚きました（お恥ずかしい）。
パソコン素人のＨＰ管理員がアップしたので、不具合等がありましたら、気軽にご連絡下さい。

ご紹介のＨＰについては、これからじっくり拝見させていただきます。今後ともよろしくお願いします。

TIME : 2005/06/17(Fri) 08:33:30
HOST : 61.155.17.210.dyn.pacific.net.hk
NAME : ねずみ
TITLE : ニートでお金持ち♪


上記投稿は、削除しました。

札幌市消費者センターさんの6/10調査結果が発表されました。
安値53.3円　高値65.7円　平均59.31円（消費税抜き）

平均値は前回（5/10）よりも0.08円値下がりです。

当ネットの共同購入価格は、いくらになるのでしょうか？

灯油価格推移をアップしました。

平均値は前回（5/10）よりも0.07円値下がりが正解でした。
お詫びして、訂正いたします。

『決算書の見方は？』をモデルチェンジしました。

見やすくなったでしょうか？

相続人なくして死亡した部屋の権利（区分所有権および敷地利用権）は特別縁故者へ分与されるか、または、国庫へ帰属することになるのだ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
(日経住宅サーチ − マンション管理サテライト)

「こうした事態が現実に起こることは考えにくく」と、記事では結んでおりますが、今後、相続放棄（滞納管理費、修繕費が売却価格を上回る場合）などの問題も発生してくるのではないでしょうか？

仙台市青葉区郷六の分譲マンション「広瀬の杜（もり）団地」の住民らがマンション管理会社との契約を解除し、自主管理に切り替えた。管理費用を削って、その分を住民生活向上のための施策に充てようというプラス思考の転換。全１０棟、約４３０世帯、約１２００人が住む大規模マンションが自主管理に踏み切るのは異例だ。

http://www.kahoku.co.jp/news/2005/06/20050608t15030.htm