| 過 去 ロ グ |
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セミナーへの参加ありがとうございました。
なんとか終了しました。
管理セミナー 102名の皆様。
本当に感謝の気持ちで一杯です。
今後とも、管理組合の運営を末永く根気強く継続しましょう。私どもは、ＮＰＯとして手助けできれば幸いです。
購入者セミナー 51名の皆様。
皆さんにとって、ベストの選択をなされますように祈念しております。皆さんの選択基準の手助けになっていれば、この上ない喜びです。
資料の不手際（脱ページ）、お詫び申し上げます。
当ホームページに完全版でアップしますので、ご確認下さい。
ホームページのアップは、随時、実施しますので、暫くの猶予をお願いします。
購入者セミナー参加の皆様へ。
セミナーでの資料の不手際（脱ページ）分のアップしました。ご確認下さい。
その他の部分については、随時アップしてまいります。
よろしくお願いします。
ただいま当掲示板は、新規投稿をすると、エラー表示され受けつられません。
お手数をお掛けしますが、復旧するまで、掲示板（予備）をご利用下さい。
http://6622.teacup.com/hmansionnet/bbs
第６回マンション管理セミナーに期待するという連絡が３本入りました。これまでに無かったことでびっくりです。
明日は皆さん、時間前にご参加下さい。盛りだくさんで時間内に終わらない等という事がないようにしたいものです。
２９日のセミナー開催に向けて、準備が佳境に入り相談・支援も来週からになります。
そのため、当掲示板も暫くお休みにします。事務局
セミナーの準備、ご苦労様です。
購入者向けセミナーの紹介が新聞になかなか掲載されないのですが、申込み状況は大丈夫でしょうか？
明日は、札幌市消費者センターさんが灯油価格の調査結果を発表されると思います。発表されましたら、ホームページを更新します。よろしくお願いします。
本日（1/27）の道新に、購入者向けセミナーの案内記事が掲載されましたね。
今日、明日と事務局はますます忙しくなりそうですが、よろしくお願いします。
札幌市消費者センターさんの1/25調査結果が発表されました。
安値46.7円 高値60.9円 平均52.31円
平均値は前月（12/24）よりも０.５９円安く、
前回（1/11）よりも０.３２円安くなりました。
このまま順調に値下がりしていただきたいです。
「灯油共同購入の価格推移」は、今晩アップする予定です。
更新しました。
１２月初めに比べると、１円以上安くなっているようです。
従来業者さんは、依然として安くはならないのでしょうか？
Rマンション(豊平区). 竣工 平成14年12月
T分譲会社(札幌支店)
設計・監理会社 / I建築事務所札幌支所(本社東京)
建設会社 / S建設会社(地元)、Ｔ興業札幌支店 共同企業体
1月1日元旦に灯油供給停止の重大な出来事が発生しました。
午前10時過ぎから、組合員宅5軒で順次灯油の供給が停止し暖房等が前面ストップし、復旧したのは午後５時頃でした。業者手配がつかなかったら大変な事態でした。
メーカー・施工業者は、今後も同様のことが発生する恐れがあるとの見解です。
皆様のマンションでも同様のことがありましたか。 発生する心配はありませんか。
原因は、地下油タンクから灯油を汲み上げ、1Fオイルサーバーを通じ、各フロアのオイルタンクに灯油が送り込まれます。オイルタンクに貯蔵された灯油が専用部のボイラーに送り込まれるのですが、専用部において暖房、風呂(追い炊き)及び給湯を同時に使用した場合に、オイルサーバーからの灯油供給量が追いつかず、そのことをオイルサーバーに灯油漏れとしての警報が送られ発生したとのことです。(施工業者の説明)
この件について、3週間が過ぎても分譲会社から何の連絡もありません。
本件は、今後も発生する恐れがあるとのことですが，ハイそうですかでは済まされる問題ではないと考えています。
この分譲会社には良心のかけらも見られませんね。こういう会社は実名公表して社会的に批判しなければならないでしょう。そもそも、このようなことで、灯油の流れがストップすることなど知らされていないのです。
また、このようなことで灯油が回らないことは製品に瑕疵があったということにならないでしょうか。
今後、発生する管理組合もあるかもしれません。研究することにしたいものです。
詳しく、お知らせ下さい。事務局
ここの分譲会社って，もしかして屋上アンテナの件をちゃんと対応しない例の会社でしょうか。
厳冬期の灯油，まさにライフラインですから，３週間過ぎても音沙汰なてという対応は，他人の私でも腹立たしいです。
今後，どういう対応がなされるのか注目させていただきたいと思います。
昨日、札幌市内のある管理組合の理事長と副理事長さんが相談にお見えになりました。
相談の目的は灯油の共同購入参加の件でしたが、実は別に相談したいことがありましてと理事長「マンションの敷地に隣の住人が木を植えたりしまして、無断で管理組合の財産をしんがいしているのです。今、提訴中です」という、もので、こんな話し今まで聴いたことがない、と話すと「そうでしょうね」とのこと。
何故、このような不当なことが起こってしまったかというと、以前役員の方が勝手に承諾したような経緯が有るようですが、文書で取り交わしたと言うことは一切無いとのこと。
それにしても、安易なものの考え方が後年度の理事会運営に影響を与えて、不必要な裁判費用まで支出しなければなりません。
灯油の共同購入参加組合が増加中です。１㍑４２円（税抜き価格）は札幌市内のマンションの灯油購入価格では最低価格ということもあって、このところ参加の申し込みと、相談が増え続けています。
現在の参加組合がもう一段飛躍すれば、現在よりも低価格が実現できます。関心のある管理組合はご一報下さい。
札幌市内の３９戸の管理組合はこれまでの管理委託契約を締結していた管理会社に対して、債務不履行を理由に契約解除を行いました。
当該会社は「知る人ぞ知る」債務不履行を長年多発している、あまりにも有名な会社。
管理組合理事会は契約解除後の新しい管理会社を選択するために、管理仕様を管理組合の立場から確定させて、競争入札方式による選択を実行しました。
その結果、これまでの委託契約から１００万円以上安く契約ができることになりました。
特に驚いた点は、事務管理業務費において、１戸当たり３３０円というこれまでの価格を大幅に引き下げた会社がありました。（この程度の戸数であれば、１戸当たり６００円から５００円の間）
管理の質を向上させて、価格を引き下げる方策として、競争入札方式を提唱している当マンションネットとしまして、この価格には驚きと共に大丈夫かなあという、心配もありますが、皆さんどのようにお考えですか。
>３９戸の管理組合
>事務管理業務費において、１戸当たり３３０円
３９戸×３３０円＝１２，８７０円（月額）
「入金、未入金の確認」「各種請求書のチェック」「振込依頼書の作成」と考えると、事務員さんの１日分の給料ですか？ちょっと厳しいような。
『管理報酬』（担当者の給料相当）が、いくらか？がわからないと判断は難しいです。『管理報酬』によっては、出来るかもしれません。管理組合が厳しく管理会社の業務をチェックするのは、高額で委託する場合も同じですから、安く仕事していただければ、それにこした事はないです。
管理報酬も１戸当たり月額３３０円で、かなり無理した金額という認識です。
この会社、ここ当分落札しませんでしたが、とうとう全ての他社を振り切って、契約にこぎ着けました。
本会社はs社です。債務不履行を起こさず、契約を履行してくれると信じています。従いまして、期待に応えてほしいものです。
１月２９日に開催する「マンション管理セミナー」と「これからマンションを購入予定者のためのセミナー」のお知らせが、明日の朝刊（北海道新聞に）に掲載される予定になっております。
当該新聞に掲載されれば、いつもの事ながら申し込みが殺到してきます。明日から受付が忙しくなりそうです。
また、お知らせと共に、北海道新聞社の記者さんがここ１年ほど、私どもの活動について注視され、注目している活動についても多少触れるそうです。
北海道新聞見ました。大きく取り扱ってくれてうれしく感じました。1月29日の管理セミナーが楽しみです。
事務局長、男前に写っていましたね(^_^;)
明日のＮＨＫスペシャル マンション再建 住民の選択
（2005年1月16日（日）午後9時～9時55分）
http://www.nhk.or.jp/special/
▼二度とあの恐怖を味わいたくないと、耐震性を高めたマンションへの建替えを希望する男性。
▼資金負担をできるだけ少なくしたいと、補修を希望する年金暮らしのお年寄り。
▼震災で亡くなった夫との思い出の詰まった我が家に、一刻も早く戻りたいと願う８５歳の女性…。
それぞれの「事情」を抱えた住民たちの合意形成は進まない。「自分の家なのに自分だけでは何も決められない」というマンション住民の現実。
番組では、合意形成を目指し奔走する管理組合の若き理事長と建て替え・補修両派の住民が直面した現実と、それを乗り越えようする苦難の日々を追う。
『最近話題のＮＨＫですが、ぜひ見なくては。』
番組を、見ましたー。
この番組を見たら、マンションを購入したくは、・・・・。
共同所有（共有）というのは、難しいです。
単なる、５分の４決議なんでしょうが、人の気持ちは多数決ではありませんものね。
番組を見た人の感想を伺えたら嬉しいです。
番組を見ました。しばらく考えさせられました。
共同生活の難しさわ実感しました。
阪神淡路大震災でのマンションの再建なのですが、
札幌のマンションではどうなのか考えてみました。
10年位で積立金を値上して大規模修繕をします。
20年位で借入れをして2回目の大規模修繕と給水管の更新工事をします。
30年位で3回目の大規模修繕と排水管や駐車場やエレベーターの工事が出来るのでしょうか？
そのときに昨日の番組のような住民間の対立にならないのでしょうか？
今から入居者間の平素の話し合いが重要だな～と感じました。
去る、１５日から電話が不通で、勿論電子メールも不通。普段何とも感じていないものが、不通になればこの上なく、不便に感じられます。
電話回線に不具合が時々（札幌市内では毎日４、５件発生しているとのこと）発生しているそうで、現代の通信手段が断絶すれば予想を超えた、不便を実感しました。
今年は３日の水漏れ被害、１５日の電話回線断絶と小さい被害が多発しそうです。しかし、不幸中の幸いと受け止めて、問題を抱える管理組合の皆さんと共同して前に進む決意です。ご支援を宜しく。事務局
「灯油共同購入の価格推移」を更新しました。
（札幌市消費者センターの1/11調査データを追加）
若干の値下がり傾向のようです。
次回の1/25調査では、もっと値下がりしていただきたいですね。
このところ、新年になってから管理委託契約変更の相談・支援が目白押し。本日も２８３の管理組合の「管理委託契約の見直し検討委員会」の委員長さん他２名がお出でになり、契約事項、管理仕様等何回も何回も検討されたのでしょう。分厚い資料をお持ちになってお出でになりました。
これまで、管理委託契約は管理会社が示したものを認めていたようですが、自覚的に取り組んでいます。
その発想がすばらしい「無駄を省く」姿勢がありありと伺うことができて、きっと管理組合主導の委託契約が締結されることと確信しました。
>管理委託契約変更の相談
よく勘違いし易いのですが、契約変更の第一の目的は、契約内容（業務内容）を改善する事ですよね。
結果として、”原始（当初）契約の暴利状態”から”競争原理導入の見積比較”により契約金額の節減になるのですが、この節減金額ばかり大きく強調されて、サービス内容の改善がかすんでしまい、「安かろう悪かろう」になると誤解されているように思います。
ぜひ、契約内容の改善点もご紹介下されば、今後検討される方も安心されるのではないでしょうか？
昨年の、望年会においての話を思い出しました。
雑排水管の清掃において、
不在住戸などが実施出来ない場合場合に、その住戸分の清掃代金を支払うか？否か？との話がありました。
つまり、100戸のマンションにおいて、未実施の住戸が１割あったとして、90戸しか清掃されていない場合の支配料金が、「100戸×請求単価」か？「90戸×請求単価」か？との話をしました。
正解は、契約条件により、どちらでも有り得るのです。
私のところは、２年前の前回実施時に、「住戸（実施戸数）×2,800円」（共用部を含んだ料金、２年間保証）にて実施しています。
皆さんのところでは、どのような金額＆保証期間でしょうか？
新年明けましておめでとうございます。
日頃から、貴ホームページでほんとうにたくさんの勉強をさせて頂きどんなに感謝し心強く頼りにさせて頂きありがたく思っているこかををお伝えしたくメールさせて頂きます。
うまく、言葉に表現できませんのでお伝えできず、今に至りましたが、先の組合理事長さんがおっしゃるとうり「情報の開示が具体的」ということにいかにもと同感の思いで投稿させて頂きます。
たくさんの問題にぶつかるばかりで非常に難しい世界であると思い知らされるばかりですが、手探り状態だったことを、実に具体的、実践的、説得力溢れる支援助言（痛烈な批判や叱咤も含め）、科学的統計データーなど、どこにもない「信頼、ほんもの」に基づいた活動にとても感動しています。
他には無いと思います。
どうか、頑張って下さい。応援をさせて下さい。
札幌市内の５１戸の管理組合の理事長さんから突然電話がありました。「実はホームページ見たのですが、灯油の共同購入に参加させて、頂けないでしょうか。１５箇所から見積を集めましたが、４６円以下にならないので、・・・・・」というもので、それでは、直ぐお出で下さい。と答えたところ直ちにお見えになりました。
色々お離しを伺ってみましたところ、まあ、隅から隅まで丹念にホームページをご覧になっていて、随分プリントにして持っていました。
その方、曰く「びっくりしています。情報の開示が具体的で、見る方からすれば理解しやすく、勉強になります」と社交辞令としても、嬉しいく激励になりました。
私たちの情報は現実に即しているとはいえ、今後も管理組合の役に立つ情報の提供を一層心がけたいものと、改めまして、決意しているところです。
１２月になり、新規灯油業者への参加組合が増え始め、それを力に交渉しておりましたところ、１月分購入分から１㍑当たり４２円で供給できることになりました。
数は力と申しますが、この不況の折だからこそ、管理組合は無駄な経費の削減のために努力しなければ成りません。
ロードヒィーテングを灯油で賄っている管理組合はこの冬㍑４円は相当のハンディーになります。２０キロリットル消費する管理組合では８０，０００円の節減になります。
共同購入に参加される意向の組合は事務局までご一報を電話かメールでお寄せ下さい。直ちに対応致します。
本日中に本ホームページの灯油価格欄にも掲載することにしております。
灯油価格のアップ終了。
「相談事例=委託契約」の３．に『PowerPoint（スライドショー）』を追加。
共同購入の価格がだんだん納得できる価格になってきました。参加される組合が増えることが今後の価格にも間違いなく反映されます。
新規の業者とは「札幌市内の最低価格維持を義務づける」協定書を締結する事にしており、この機会に新たな参加管理組合を募集します。
参加条件は直接事務局までお問い合わせ下さい。
新年早々、事務所の天井から漏水。３日たまたま、今年の頭ならしにきていたところ、ぽたぽたという音。自分の机に水が落ちだした。びっくり。
天井から何と水が漏れているではありませんか。当日事務所にきていなければ、情報が全て失われておりました。
運がよいと言えば良いのですが、不幸中の幸いでした。
ビルの管理人が水道管の操作間違いを起こして、漏水を起こしたようですが、本当に危機一髪でした。
本日午後から天井の工事を行う予定です。
明けましておめでとうございます。
（遅ればせながら、でした。）
本年も、よろしくお願いします。
（ＨＰ公開している情報を活用してくださる方が、少なからずいる事が励みです。成果のあった管理組合の方がいらっしゃいましたら、簡単にでも事例報告して下さいネ。）
新年明けましておめでとうございます。昨年は沢山のマンションへの支援有難うございます。今年も事務局の皆様への期待は大きくなります。私も微力ながらお手伝いしたいと思いますので、宜しくお願い申し上げます。
皆さん、新年おめでとう御座います。本年も宜しくお願い致します。昨年は「災害の年」と称されておりますが、当に人災有り、天然災害有り、厳しい年でありました。
本年は「災害を乗り越える年」にしたいものです。同時にマンションに係わる問題がマンション住民の立場から解決されることを願っております。
今年も、皆さんのご支援の基に全力で問題解決に当たる決意です。
とうとう今年も大晦日まで後一日。あっという間に１２月が過ぎようとしています。とにかく、忙しい年でありました。
ほぼ毎月どれかのセミナーを開催した、「マンション管理セミナー・マンション購入者のためのセミナー・マンション管理員セミナー・マンション管理講座・意見交換会」の準備、資料の収集と印刷には物理的な加重が加わりました。
しかし、メンバーの献身的な奉仕に助けられて何とか、ここまでこぎ着けることができました。
それと、当初の参加者が少なかったマンション購入者のためのセミナーも回を重ねるたびに増えて、私たちの情報に少しでも価値があるという点に着目していることと実感しています。
管理員のセミナーも参加者が増え始めて、「管理員は門番や清掃員はない」という、私たちのメッセージに反応が生まれてきたと自負しています。
更に、支援活動も昨年より一層忙しくなりました。事務局が直接現地に伺った支援の日数は４月から１２月の９カ月で１０５回になりました。月の内１２日程度になります。
その主な内容は、経営診断の報告、管理委託契約の変更、管理会社の債務不履行問題、建物・設備等の大規模修繕、不動産業法に係わる分譲会社の不履行、管理組合の運営問題、裁判提訴に係わる諸問題、等々多岐にわたり、大変勉強になりました。それらの多くは管理組合の理事会のみなさんと問題を共有して解決を図りました。
しかし、僅かでありますが年を越す問題もあります。例えば、分譲会社の原始瑕疵問題など、分譲会社の不誠実な態度が問題解決を長引かせています。
これらの解決には社会的に問題を明らかにした取り組みが必要と認識しており、新しい解決方法として、メディアとの共闘を探っております。
さて、新年早々の第６回マンション管理セミナーは弁護士の笹森学さんを講師に「区分所有法の改正と管理組合の運営」と題して、改正の解説と具体的な事例に基づく管理組合の運営にも言及して頂くことにしております。
また、基調報告は「現在、管理組合が抱えている問題を、その実態をこの１、２年間の支援活動の中から振り返り」問題提起してまいります。
さて、さて新年早々に管理委託契約ための入札方式による見積書の提出を５日から始めます。この管理組合は１０年間債務不履行で有名な管理会社と決別することを臨時総会で決議しました。この会社では当たり前のように行っている「重要事項説明」というどさくさ紛れに管理委託期間を１２カ月から勝手に１５月に延ばして、契約を行っていました。
勿論、管理組合の理事会の承認など問題ではないという、呆れた手法です。問題意識の無い理事会では全然問題になりません。
来年も、管理組合の共同の利益が確保されるために、新たな情報の提供と具体的で実績の上がる支援活動を行うためにメンバーの能力とファイトに依拠して、奮闘いたします。
会員と本ホームページをご覧になっている皆さん、暖かいご批判と激励を心からお待ちしております。
明日の大晦日と１、２日は完全休業と致します。どうぞ宜しくお願い致します。
札幌市消費者センターの12/24調査価格が、発表されました。
安値４７.６ 高値６０.９ 平均５２.９０
前回調査（12/10）より、値下がり傾向ですね。
予備掲示板より再掲（ＨＰ管理員）
15日の回答期限は黙殺されました。19日に掲示板に紹介した途端20日付けの文書回答がきました。まったく無責任な回答で、道内で最多販売戸数と実績を宣伝している分譲会社とは思えない回答です。このような分譲会社のマンションを安心して購入できますか。
(回答と同文)
平成16年12月20日
□□□□□□□□□□□□□
××××号室 △ △ △ △ 様
株式会社 ○ ○ ○
○○○○○○○○ ○ ○ ○ 印
御 回 答 書
拝啓 時下益々ご清祥のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、この度、貴殿より頂戴いたしました「避雷針の異様な騒音及び天井振動共鳴の改善について」(平成 16年 12月 6日付書面、以下本件という。)につきまして下記の通り御回答させて頂きますので宜しくお願い申し上げます。
敬具
記
1. 当社と致しましては、貴殿が御主張される騒音等については、不具合としては認められません。
2. 従いまして、本件につきましては、以前にも、管理組合理事長様宛て並びに貴殿にも御回答申し上げました通り、御依頼に応じることは出来ません。
3. また、今後、騒音等に関する同様の御依頼等がありましても、当社と致しましては、御回答致しかねますので予めご承知おきください。
以上
私のマンションは，別な分譲会社の，全く別なケースですが，同じような対応です。私のマンションでは，最近，被害者の会を作って弁護士に正式依頼しました。
私たちが弁護士を頼むというのは費用の面でもあまりに大きな負担です。
このような悪徳業者には，社会的な制裁というものを受けてもらいたいものです。
ヤンキーさん初めまして、マンションネットの事務局です。是非、社会的な対応を検討しますので、ご連絡頂けませんか。メールか電話お待ちしております。
・・・ 私もすでに会員でございます(^^;)
マンションを買う人は大抵は長期のローンを組んで必死に働いてやりたいことも我慢しつつ苦労しながら返済していると思います。
そんな状況で弁護士を頼んで，ということは難しく，泣き寝入りするケースが多いのではないでしょうか。
せめて車やさんと同程度のサービスや対応はしてもらいたいもんですね。車の１０番も高い買い物なんだから。
第６回マンション管理講座の写真を掲載しました。
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/06an-1.html
「平成１６年度のセミナー予定」の「H16.１２/１８（土曜日）」の「会員の「意見交換」を中心に、講座を開催しました。」リンクです。
エラーが復旧してよかったです。本掲示版を活用している方々から、「誰か悪意の有る業者の仕業か」等という心配する声が寄せられておりましたが、そのようなことでありませんでした。
さて、さて、ホットなグットニュースをお届けします。
札幌市内のある管理組合がこれまで管理委託契約を締結していた管理会社と契約期限満了を持って、更新しませんでした。
約１１年間の間に契約条項に反する債務不履行が発見され、その損害について、賠償請求を行いました。
本債務不履行は関係書類も揃い、事実関係も明確であったために、訴訟を起こしても勝訴できるものでした。
理事会は管理会社に対して、訴訟も含めて、毅然とした姿勢で管理会社に対峙し進めてきました。
債務不履行額時効分を除いた１００％を返還させることに成功致しました。理事長はじめ理事会の厳しい（当たり前のこと）追及にようやくまともな回答をしめしたということでした。
当該管理会社は札幌では債務不履行を頻繁に発生させている有名な会社でした。
>債務不履行額時効分を除いた１００％を返還させることに成功致しました。
返還していただくのは、当然のことですが、その当然のことすら対応しないことが多いので、よかったです。
それにしても、債務不履行（管理組合に被害）を発生させておいて、時効分を値切るという管理会社の対応はひどいです。
誠意というものが感じられませんネ。
設置した無料掲示板は、取り敢えず予備として残しておきます。
利用方法については、今後検討します。
BBSエラーは解消し、復旧しております。
ご迷惑をお掛けしました。
＞NPO情報ネットワークセンター
ＮＰＯ情報ネットワークセンターさま、ありがとうございました。
いつもお世話になっており、感謝しております。
今後とも、よろしくお願いします。
TEST
入力テスト
現在、新規入力に不具合が発生しております。
復旧まで、しばらくお待ち下さい。
不具合の復旧に時間がかかりそうです。
TeaCupさんの無料掲示板を設置しましたので、暫くの間、そちらを利用して下さい。
「マンション管理セミナー」に第６回管理セミナー（H17.1.29）の議事次第を掲載しました。
テーマは「区分所有法の改正と管理組合の運営」となっています。
「第６回マンション管理セミナー」
「第４回マンション購入者向けセミナー」
案内を掲載しました。
平成16年12月6日
株式会社 ○ ○ ○
○○○○○○○○ ○ ○ ○ 様
□□□□□□□□□□□□□
××××号室 △ △ △ △
避雷針の異様な騒音及び天井振動共鳴の改善について
標記について、平成14年12月△日入居以来、屋上避雷針の異様な騒音及び天井振動共鳴により、家族共々に睡眠を妨げられ、しいては体調を崩すまでに至り通院を余儀なくされましたので、騒音の現状調査を再開し騒音防止改善を行うことを依頼いたします。なお、××××号室契約時の経緯等は下記のとおりです。
記
1 契約時の確認経緯について
契約前に、家族3人(私、妻、子供)が工事現場(現××× ×号室)に出向き、直接騒音について確認しました。なぜ ３人が現地にわざわざ出向き確認したかと申しますと、そ れまで住んでいた住居は上階からの騒音で日々悩んでいた ためであります。したがって、販売責任者から確実な説明 をいただくことが契約の判断基準であったからです。
確認内容は「子供から受験前であるが音で煩くないか。 私からは最上階だから上部からの音はしないし静かですよ ね」と質問した。
これに対し、販売担当者から「床は二重構造になってい るが、飛んだり跳ねたりしたら下に音はする」との回答が あっただけであり、避雷針による異様な騒音等が発せられ るとは想像にもしていませんでした。
2 騒音の状況について
騒音は、強風により避雷針が揺れ発生しているととも に、避雷針の揺れにより専用部分の天井が揺るがされ振動 共鳴(騒音)しているものであると考えます。
これによって、日常生活並びに睡眠等に多大な影響を及 ぼされ健康に支障をきたしている現状にあります。
この騒音は、当初××××号室の問題でありましたが、 その後は△△△△号室にも及び睡眠等に支障をきたしてい る状況にあります。
3 騒音調査再開について
騒音改善として、平成15年7月24日夜間に貴社並びに関 係業者により騒音調査を実施しましたが、あいにく無風で あったことから調査目的が果たせず、調査を中断したいと 了解を求める申し出がありました。
その際の申し出内容は、後日風の強い日に再度調査をす るので了解してほしいとのことでありました。当方として は再調査を了解し、後日の調査を待っていましたが、再調 査はまだ実施されていません。
ついては、風の強い日に再調査し騒音防止改善すること をお願いいたします。
3 回答日について
本件についての再調査及び騒音防止改善について、12月 １５日までに文書で回答お願いいたします。
以上
このような分譲業者は社会的に批判しなければ埒があかないでしょう。
そこで、提案あります。新聞報道かテレビ報道で実態を明らかにしませんか。
また、分譲会社を行政指導している監督官庁に通告しては如何でしょうか。
公表する考え方が固まりましたならば、直接連絡ください。
Rマンション(豊平区). 竣工 平成15年12月
T分譲会社(札幌支店)
設計・監理会社 / I建築事務所札幌支所(本社東京)
建設会社 / S建設会社(地元)、Ｔ興業札幌支店 共同企業体
セミナーで紹介した、屋上避雷針の騒音ですが、分譲会社は責任を果たすどころか、当方から文書6回で改善を依頼しましたが、改善拒否の回答で終始しています。6回目の今回は無回答の黙殺です。分譲会社と関連業者は、泣き寝入りを待っている様子がうかがえます。
（避雷針の紹介）
屋上スラブ上に設置したコンクリート台座の上に避雷針が 設置されています。 一般的には、屋上階段室の壁に避雷針を三点止めで設置しているのが大半ですが、当マンションは屋上階段室(搭屋)が設置されなかったため、避雷針設置は「エレベーターのマシンルームレスタタイプ」が採用されたのです。
下の台座 ８４０ × ８４０ × 3５０
上の台座 ９４０ × ９４０ × 2５０
台座の幅は１ｍもなく、台座二段を重ねでも６０ｃｍほどの高さです。この上に、８ｍ程度の避雷針を真直ぐ立てている設置方法です。 見た目でも不安定に思われます。
分譲会社責任者（O担当部長）は、昨年7月に××××号室の騒音現状を確認しているのですが、一向に改善しょうとはしません。このように、騒音改善の責任を果たさない会社のマンション購入はいかがなものか。?
（皆様へ一言）
T分譲会社は、当マンション(隣も)を建設した際の、設計事務所・建設会社の組合わせで、新築マンションが豊平区に近々完成する予定です。気になるのは、当方と同様に２棟が同時完成することです。アフター等で当マンションにおいて経験した不都合が発生しなければ宜しいのですが。
特に、最上階を希望される方は、契約時に屋上の騒音に対する念書等を交わしておくことが大事かと考えます。
またまた、例の独立系の債務不履行で有名な管理会社のはなし。
昨日、札幌市内のある管理組合の臨時総会にお招きされ、総会の模様を眺めて参りました。
今年の予算書及び昨年の決算書を拝見したところ、電気設備の点検と称して、年間６０，０００円が計上されております。しかし、当該マンションは法令上その必要のない建物であります。
去年も同じような事例がありました。１５年間に渡り、実施もしていない、電気設備点検費用として年間３０，０００円を不当利得していたものです。この管理組合の損害分は理事会の毅然とした返還請求で返還されました。
同じ手法で同じ不当利得を働いた当該管理会社の業務姿勢は依然として改められておりません。
このような会社は社会的に報道されて、世間の批判をまともに受けなければなりません。
当該管理会社と管理委託契約を締結している管理組合は現在実行されている業務内容を点検してみる必要があります。
灯油料金の交渉結果はようやく納得できる価格になりました。１㍑４３円はこれまでのように共同購入に相応しい価格と認識しております。
従いまして、交渉結果を眺めていました各管理組合の皆さん、価格がこれで決定し、今後は必ず引き下げの方向になります。自信を持ってお薦めできます。
共同購入にご希望の管理組合は事務局か当ホームページの管理員までご一報ください。
参加資格等についてご相談致します。
今回からの取引になる業者ですが、年末年始の給油体制は大丈夫でしょうか？
勿論、大丈夫です。担当者が最初に調べて、欠乏しないような配慮を行い、年末、年始に供給出るように致します。
札幌市消費者センター調査価格（12/10）が発表されました。
安値 47.62 高値 60.95 平均 53.36円/㍑（消費税抜き）
次回は、今月の24日予定となっていましたから、まだまだ価格変動が予測されているのでしょう。
「灯油共同購入の価格推移」をアップしました。
従来業者とは、交渉難航しています。
このホームページをご覧になっていると思いますが、どうかよろしくお願いします。
「灯油共同購入の価格推移」をアップしました。
私のところも、納入業者の変更を考えねばいけません。
リットル当り３円の差額は大きいです。
便利なリンクに「マンション住環境の価値向上研究会」さんを追加。
既に情報満載ですが、今後も期待出来るホームページです。
管理組合リンクに、「マンション暮しあれこれ」を追加。
管理組合リンクに、「マンション管理組合理事長入門」を追加。
初めて訪問させていただきました。北海道はマンション住民にとって先進地域と聞いていましたが、なるほどと納得する思いです。 ペットに関するアンケート文案を見つけたので参考にさせていただきます。
ほととぎすさん、訪問ありがとうございます。
参考にしていただければ、幸いです。
また、アンケートを実施されましたなら、結果を可能な範囲で提供していただければ、なお幸いです。
（ＮＰＯ団体ですので、管理組合のＨＰと違って匿名性を確保しながら、元に近い形で情報を出す事が出来ますので、多くの方の参考になるのではないかと思ってます）
今後とも、よろしくお願いします。
10月に発刊されていたようです。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4535001464/qid=1102646919/sr=1-1/ref=sr_1_10_1/249-4527776-2832352
8,400円とは、高いですね。
さて、皆さん暮れも迫ってきました。何かと気ぜわしい時を迎えております。
当マンションネットも今年は忙しい年でありました。しかし、決して満足した仕事ばかりではなく反省しなければならない事項もあります。
来る１２月１８日は各管理組合の役員等の皆さんが一同に集まり、自由な討論を行うことにしました。きっと、新しい情報も集まることと思います。
また、その後、交流会（２００５望年会）も開催します。会員の皆さんや参加を希望される方々は事務局へ申し込みください。
札幌市内は一昨日の大雪でびっくり。管理組合の皆さん除雪は順調に進んでおりますか。
業者を変更した管理組合は依頼した内容が違うというトラブルが何件か発生しております。
最初が肝心です。除雪場所の箇所図等文書できっちり契約することが大切です。
良く話し合いして、適切な除雪をしてもらいましょう。
私はＮＰＯ法人のみてねっと北海道に参加してビデオ撮影・編集をてつだっています。
この法人は皆様方のＮＰＯ法人を援助する為にホ-ムペ-ジにてビデオ撮影でＰＲをする会です。
それで是非みてねっと北海道のホ-ムペ-ジをみてください。
自分のところのＰＲをして見ませんか、料金は特別にかかりません
一度増田までご連絡ください。 以上 増田
増田さま、投稿ありがとうございます。
ご紹介のリンクが不具合のようですが、ＮＰＯ法人みてねっと北海道
http://www.mitenet.or.jp/index.html
ですね。
ビデオ撮影、ＰＲについては、理事会で検討していただきます。
今年の４月から取り組んだ、水道料金の特例申請に係わる管理会社の債務不履行問題に関して、長期にわたった闘いが漸く決着しました。
当初、管理会社はその業務不履行は認めて、何とか別な方法で解決しようとした姿勢は見せていたところですが、文書で回答を求めたところ、「顧問弁護士がこの業務は管理委託契約になく、サービスで実行していたものであり、損害賠償に応ずる考えがない」と極めて不誠実な対応をしておりました。
管理組合理事会ではいろいろな議論があったようですが、あくまでも損害賠償は求めていくと決定し、管理委託契約金額の引き下げも求めていくことも再確認して取り組んできました。
その結果、管理委託契約も年間ベースで凡そ、２７０万円の節減が達成し、管理会社の債務不履行に係わる損害賠償金１８０万円も１１月末日に受領できました。
理事会の結束と永い闘いを制する、確信がこのような結実を迎えたものと思います。
当該管理組合の今後の活動がどのように展開されるか期待されています。
当事者能力がある管理組合ではその存在があまり必要でない「重要事項説明」が、法制初年度から今年度まで３年間に渡り実施していなかった管理会社がありました（当該会社の管理物件全てではありません）
管理組合と管理会社の業務問題で別な問題対応を行っている最中に発見されたもので、管理会社は法違反を行っていたわけで、弁明できることができず、平謝りの状態。
これで、別な案件もスムースに解決できるレールが敷かれました。担当していたフロントマンは会社に対して進退伺いを出したと言っておりましたが、その真意は分かりません。
>「重要事項説明」が、法制初年度から今年度まで３年間に渡り実施していなかった
>担当していたフロントマンは会社に対して進退伺いを出した・・・
大手商社系の老舗＆大手の管理会社でしたが、やはり、担当個人の資質に負う業務内容をしていたという事ですね。
ISO9001も取得しているのに、社内チェック体制はなっていないというのを露呈した格好ですね。
やはり、管理組合が当事者能力をもって、管理会社に対応しなければいけないという事を再認識しなければいけません。
灯油の卸値が下がるということで、小売価格の値下げを期待していましたが、難しい情勢のようです。
http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20041202&j=0045&k=200412025787
コープさっぽろさんが、灯油小売、一リットル当たり五十二円（宅配）とは。やはり、一戸建を対象に少量納入なので高いのですね。
分譲会社大手の子会社の管理会社との「管理委託契約変更の交渉の結果大幅な契約金額の減額が達成」した管理組合の奮闘の話し。
今時、こんな話が通用する世の中と錯覚している管理組合が多い中、理事会が奮闘して管理委託契約年額を５４％引き下げに成功した事例。
この管理会社は皆さんよくご存じの大きくて有名或いは再生機構活用で有名と言われているところ。
３８戸の管理委託経費がこれまで（事務管理業務費と管理員業務費及び管理報酬）で３９０万円でした。
私どもの感覚では適正価格の範囲を大幅に超えているもので、これまで何故このような価格で契約締結していたのか不思議な感じすら持つものでした。
このような契約に疑義を感じた理事会が私どもの発している情報を活用して、適正価格で契約することを求めて交渉し年額１８０万円で契約することに合意したところです。
現在もこのような管理委託契約を締結している管理組合がありましたならば、適正な価格情報を得て交渉すれば必ず引き下げに成功します。
ご希望の管理組合は是非、ご一報ください。
情報発信（トップページの左上画像をクリック）を更新しました。
購入者向けセミナーに予告編を掲載。
11/28日は、第４回のマンション管理士試験でした。
ご覧になられている方の中にも受けられた方がいるのではないでしょうか？
参考用です。今年の問題は、難しかったようです。
問題文が掲載されているＨＰ
http://www3.ktplan.jp/~ms/cbbs-b/cbbs.cgi
解答が掲載されているＨＰ
http://sikakuyo.com/mankan/sokuhou.html
管理経費の削減に努力している管理組合の皆さん、来月から除雪業務が始まりますが、皆さんの除雪価格は適正ですか。高いと考えられている管理組合がありましたならば、事務局まで連絡ください。
適正価格で良い仕事をする業者があります。見積書を請求して、経費の節減に努めては如何でしょうか。
細部について戸別に連絡下さい。対応してあげられます。
１２月１８日に予定した「マンション管理講座」を「マンション管理意見交換会」に変更することにいたしました。
これは、この間一方的な情報の提供を実行してきたところですが、この際、メンバーの皆さんから「マンション管理に係わる経験や様々なご意見を自由に発表」して頂き、今後の活動のあり方等を検討することにしました。
会員の皆さん、どうぞふるってご参加ください。意見交換会の後、同じ会場で新年を展望する「２００５望年会」と称した交流会を開催します。こちらにも、どうぞご参加ください。 事務局より
長期修繕計画を、簡単に説明する文章として「長期修繕計画 入門編」というのを作成してみました。
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/tyoukei/nyuumon11.html
対象は、マンション購入を検討されている方、購入間もない方、です。
皆さんの意見をお聞かせ下さい。まだまだ、修正していきたいです。
第２回管理員セミナーは、大方はアップできました。
第５回管理セミナーの事例報告の資料写真をアップ。
作業に追われてアップが忘れている部分、不具合部分があるかもしれません。お気づきの方は、ドンドン気軽に連絡をお願いします。
今朝、ある管理組合の「正義感溢れる」前理事長がお見えになり曰く「先日、総会が開かれました。その議事録を管理会社の担当フロントマンが作成してきたところ、事実とかけ離れた箇所があり、訂正を申し入れたところ、開き直られました」とのこと。
よくよく、事情をお尋ねしたところ、管理会社の債務不履行の事実がはっきりと、浮かび上がりました。
よくこんな、非常識なことを、しゃしゃと行うのか、この会社マンション管理適正化法の事実を理解していないのではないか、という思う。
前理事長「議事録の不事実記載は絶対認められません。法に照らして、厳正に対処するようにします」と新たな決意を示して参りました。
まだまだ、このような、ていたらくな管理会社があるのです。管理組合の皆さん、お互いにしっかりしましょう。
こんにちは。
ファミリータウン東陽管理組合の一般組合員toyoboyです。
管理組合リンクへのご紹介ありがとうございます。
さて、わがマンションの総戸数は７７７戸（スリーセブン）
ですので、ついでの折にでもご訂正くだされば幸甚です。
http://fmtoyo.web.infoseek.co.jp/
toyoboyさん、ありがとうございます。
また、大変失礼しました。
さっそく、ご指摘の件、訂正しました。
今後もよろしくお願いします。
「管理会社一覧」の中の「太平ビルサービス株式会社札幌支店」のＵＲＬを変更しました。
変更前は、東京本社のホームページを紹介していたのですが、今回、札幌支店のホームページに変更いたしました。
明日の第２回管理員セミナーの議事次第をアップしました。
本日、管理員セミナー終了しました。
参加された皆様、ご苦労さまでした。
アップは、随時、出来た分からします。取り敢えず、1/4くらいはアップできました。
明日の「管理員セミナー」は予定の人数になりました。従いまして、参加予定者の皆さん、受付が混み合いますので、開場は１２時４５分からにいたします。
なるべく、午後１時前に会場にお出で下さい。お待ちしております。 マンションネット事務局
「管理組合リンク」の中の「☆マンション管理人は超～つらいよ」のアドレスが変更になりましたので、対応しました。
このホームページを運営なさっている方は、現役のマンション管理員さんです。とにかくスゴイの一言。本当に勉強になる、考えさせられるホームページです。
現在、事務局さんが風邪でダウンのようです。
灯油価格の交渉推移など、気になるのですが、もうすこしお待ち下さい。
№619 2004/11/16(Tue) 20:58:39
HOST : zq218076.ppp.dion.ne.jp
NAME : 宮下ヒロシ
TITLE : こんばんわ～♪
珍しく、イタヅラ投稿（スパム）でしたので、削除しました。
日経BPの記事より。
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/const/343512
『修繕積立金は、首都圏の平均が77円、中部圏64円、近畿圏62円だった。つまり、どの都市圏でも必要な修繕費用は積立金では賄えないことになる。』
北海道地区のデータは発表されていませんが、この間、新築６０棟を調べたところ、59円（㎡当たりの修繕積立金）でした。
記事の中に書かれている、『修繕積立金の大幅な不足のために、臨時徴収に迫られるマンションは少なくない。修繕積立金は管理組合にとって「貯蓄」に相当するのだから、本当はもっと高い方がいい。』は、当然の結論ですね。臨時徴収は別の問題を発生させるので、避けたいのは勿論です。
本、ホームページをご覧の管理組合の皆さん、今年の灯油料金は昨年に比べて１０円以上の高騰を呼び、生活に直撃します。
当マンションネットは管理組合の共同の利益を求めるために、これまで、灯油の共同購入を実行して参りました。
今年も、価格交渉を重ねて参りましたが、中々難航しまして、希望の価格までに達成しませんでしたが、新規の業者と適正な価格で話し合いがまとまりまた。
㍑当たり、４５円はセンターの発表した最低価格を下回りましたので、まずはほっとしています。
希望される管理組合は当マンションネットまで、メールか直接電話下さい。
共同購入の加入条件（購入後代金の支払いは必ず翌月の月末まで西払うこと等）を確かめてください。
今度は管理人が横領したようです。
未だ埋もれているだけで、これからどんどん出てきそうですね(>_<)
http://www.stv.ne.jp/news/item/20041110190944/index.html
今朝の道新に掲載されていましたね。
不思議です。雇用されてすぐに最初の横領をしているのです。
自主管理のマンションですと、そんな無防備はしないと思われるので、管理会社に委託していたマンションではないかと考えましたが。
（ほとんどの管理会社であれば、管理員に大金を扱わせない筈なんですが）あの有名な問題管理会社であれば、”いかにも”の事件かと思われるのですが。
その通りのようですね。これも、全て管理組合の財政管理システムの問題と、組合員の無関心が土壌になっており、私どもが述べているように、氷山の一角です。
今度、会計問題等もセミナーでテーマにしたいものです。
11月、12月の灯油価格が４５円（消費税別）にて、納入する新規業者が現れたとの情報。
私のところへ納入されている業者さんもこの価格にて妥結していただけない時は、この業者さんへ変更を検討しなければなりません。
「札幌市消費者センター」さんの発表は、明日のようなので、安いという実感がわきませんが、
「石油情報センター（http://oil-info.ieej.or.jp/cgi-bin/index.cgi）」さんの情報を見ると、先月よりも値上がり傾向であることは、理解できます。
「灯油共同購入の価格推移」の更新をしました。
明日、「札幌市消費者センター」の価格情報が発表されましたら、また更新します。
共同購入へ参加希望の方は、当ＮＰＯ事務局へ電話かメールで連絡をお願いします。
「札幌市消費者センター」の11/10調査価格が発表されました。
安値46.7 高値60.9 平均53.3 （消費税抜き）
「灯油共同購入の価格推移」は、今晩変更します。
共同購入の４５円というのは、頑張っていただいた価格のようです。