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第１回「マンション管理員セミナー」募集を始めました。昨日ハローワーク（公共職業安定所）の担当官に本セミナーの内容や実施に至った経過について、説明し当該安定所に募集チラシを置いて頂くことになりました。早速、届けて参りました。
メンバーの皆さん、皆さんの管理組合の管理員さんにも是非、声をかけてください。
私の住むマンションの管理会社さんに声をかけておきました。
私が言うと、”強制している”と勘違いされてはいけませんので、気をつかいます。
管理員さん向けのセミナーは、出足好調のようです。
勉強熱心な管理員さんが多いというのは、マンション住民にとって、幸せな事です。
管理員教育は本来、管理会社が行うのが当然と思いますが、株式会社である管理会社は住民側の管理員教育というよりも、「管理業者や建築業者は窓口で追い返すように」とか、「理事会の動きを担当フロントに連絡するように」とか、「マンションに関する情報の郵便物はフロントに渡すように」とか、管理会社が有利になるような管理員教育をしているのが実態のようです。あべこべな教育ですよね！
そこでＮＰＯのセミナーですか。これはすごいことになりそうですね。管理員を経験して退職された方などの情報があるとありがたいですね(^_^;)
>「管理業者や建築業者は窓口で追い返すように」とか、
>「理事会の動きを担当フロントに連絡するように」とか、
>「マンションに関する情報の郵便物はフロントに渡すように」とか、
>管理会社が有利になるような管理員教育をしているのが実態
まさに、変更前の管理会社を思い出します。
もっとも、管理員教育とは、これだけで終了していたような。マンション住人が望む知識の習得は、何もなかった実態が、管理会社変更後に発覚でした。
どのような成果を生むか期待のセミナーです。
発信（更新日上のロゴマークをクリック）に追加文。
（We'll CLUB用の原稿文）
第４回マンション管理セミナー、第２回購入者向セミナーに写真画像を追加。
第４回マンション管理セミナー、第２回購入者向セミナー
不足部分を追加。なんとか、レジメに近づいたでしょうか。
「北海道マンション管理組合連合会」さんのＨＰ
http://www.dokanren.or.jp/
にて、平成16年9月11日(土)のマンション管理基礎セミナー
主催；北海道・札幌市・住宅金融公庫北海道支店・マンション管理センター・北海道マンション管理組合連合会
の案内が掲載されていました。
事前申込みが必要のようですので、ご興味のある方は、各自、申し込んで下さい。（当ＮＰＯは、関連していません。）
札幌圏記事の、さっぽろ解剖（マンションと暮す）は、衝撃的なお話ですね。
築３０年を超えたマンションの抱える問題がよく理解出来ます。
もっとも、スラム化しているマンションは、取材も出来なかったのでしょうね。
”さっぽろ解剖”のコーナーは、後日、道新のホームページに掲載されるようですので、その時に改めて紹介しましょう。
この企画では私どものメンバーと事務局も取材を受けました。また、ある管理組合の理事会の模様も写真になり、後日紙面を汚すことになりましょう。
ご期待ください。マンション問題は都市問題の重要な課題となりつつあり、当マンションネットの存在価値が一層問われることになります。
本日の、さっぽろ解剖（マンションと暮らす）も良い記事ですね。管理組合の運営を公平に伝えようとしているのがわかります。
６回シリーズなので、あと４回が楽しみです。
さっぽろ解剖（マンションと暮らす）が、ＨＰで紹介されています。
http://www5.hokkaido-np.co.jp/sapporokenbu/sapporo-kaibou/004/index.php3
第１回の「老朽化 維持管理に悪戦苦闘」はマンションに生活している者として、ドッキリする内容でよかったのですが・・・。マンションに暮らしている方を対象として絞っていただければ、もっと広がりが出るような気がします。
日照権問題も、一括りにマンションの問題としないで、別扱いにしたほうが、深く伝わるのではないでしょうか？
築17年目のマンションの屋上防水工事ですが、ライエンズ管理会社の見積は760万円、設計事務所に依頼して決定した金額は500万円、？？？？？ハハッハ、
ところで、ライエンズ管理会社がマンションの積立金をライエンズ本社の名義に書き換えてマンションの理事会に対して預かり金の証書を出すらしい。昔の話ですが「豊田商事」が金の預り証で社会問題になりましたよね!
なんか似てるよね。
うわさなんですけど、UFJ銀行の大口不良債権者に「大京」が入っているらしい？
銀行の合併にマンションの修繕積立金を取り込むうわさがしきりに…ハハハまさかね！
ご苦労さまでした。
もちろん、仕様がしっかりして、さらに金額が安くなったことと思います。管理組合には、本当によかったです。
ＵＦＪの大口不良債権は、３つあり、「Ｄ京」さんもしっかり入ってます。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040626-00000198-kyodo-bus_all
>マンションの積立金をライエンズ本社の名義に書き換えてマンションの理事会に対して預かり金の証書を出す
これは、本当でしょうか？管理組合はこのような事を承認したのでしょうか？
イヤーな感じです。北海道拓殖銀行が潰れる直前に、定期預金の利率を毎日のように上昇させて、企業からお金を集めていたのを思い出しました。大丈夫でしょうか？
それは全くデタラメだ。修繕積立金の預金通帳は管理組合の名義になっていなければならない。
一般会計はその会社はそのような手段を使っているが、修繕積立金は支払い代行等の変則は認められていない。
直ちに、ごまかされないうちに具体的支援をしなければならない。と直感しました。相変わらず寝ぼけた事行ってくるんだ。ここらで一発雷と社会的制裁を加えないと、是正しないかも。
もしかしたら、管理組合の貴重な修繕積立金に手を付けたのかも知れない。考えすぎでしょうか。
滞納と給水の判例を、との話を昨日いただいたのですが、なかなか見つかりませんでした。そんな中で、
菊池綜合法律事務所さんのホームページ
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/apartment/q16-6
福岡マンション管理組合連合会さんのホームページ
http://www.fukukan.net/
「みんなの掲示板」で、過去ログの７月10日に「管理費滞納に水道停止はできますか」との話があり、７月13日に回答があります。
上記の２例は、正反対の結論になっていますが、テレビの「行列ができる法律相談所」の弁護士のように、その具体的事象の判断によって、結論がわかれる問題のようです。
滞納問題は、初期対応（滞納１～２月目）が一番大切で、長期化すると解決が難しいようです。
当ＨＰの管理組合リンクにある”スペリア佐屋管理組合”のホームページの中にも厳しい「滞納対策」が紹介されています。
http://s-saya.cside.com/
「コレが正解。」というのが無い問題ですので、どのような結論を出すか？管理組合の皆さんでよく話し合って決めて下さい。
菊池綜合法律事務所さんのホームページのURLがまずかったようです。これで大丈夫でしょう。
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/apartment/apartment09.htm#q16-6
ネット上では、有名所なので、皆さんご存知でしょうが、念のため、「集合住宅交流ボード（集住ボード）」の”滞納”も紹介しておきます。
http://syujyu.skytown.gr.jp/skytown/tainou.html
メンバーの皆さん、セミナーにお出での皆さん。昨日の
「第４回マンション管理セミナー」と「第２回マンション購入者のためのセミナー」の印象は大変心地が良かったと思います。
管理セミナーのメーンは笹森弁護士の講演「マンションの滞納問題を考える」として、管理組合の貴重な徴収金の時効中断という、重苦しい課題に対して、長年の管理組合弁護活動のキャリアを充分発揮され、巧みな話術で楽しく勉強できました。
このような感想は参加された皆さんの感想であり、「これまでの認識の誤りを自ら反省して、本問題に取り組む」と決意されていた参加者もおりました。
また、第２回の購入者向けのセミナーも参加者が真剣に聴講され、報告者も当然熱が入り、すがすがしい情報発信の場となりました。真実の情報の発信こそ、支持を得るものであることを身をもって知らされました。
今後も一層努力して、具体的で実践的なセミナーを目指したいものです。メンバーの皆さん本当にご苦労さまでした。
昨日は、お疲れ様でした。
話ヘタなＨＰ管理員も精一杯努めさせていただきました。
セミナーに参加された皆様が、誤りのない選択をされますことを願っております。
「河川が氾濫した場合に、浸水が想定される区域」の地図です。
１５０年に１回程度起こる大雨を想定されてのようですが、それに当たらないともかぎりません。
私のところは、黄色の０.５ｍ未満のようです。
安心していいのやら、心配したほうがいいの・・・。
http://www.city.sapporo.jp/kikikanri/hazardmap/
購入者向セミナーの予告編を拡大しました。
（予告を超えているかもしれませんが。）
管理組合向け、マンション管理セミナーのレジメ、アップは、来週以降になりそうです。今しばらくお待ちいただければ。
Sマンションのプレゼンテーションに行ってきました。
Sマンションでは管理会社のリフレッシュ部のT野さんが１戸当り１００万円の修繕工事予算が必要と説明されていましたが、工事の内容によりますが、荒っぽい言い方をしますが、１戸当り高くても６０万円くらいです。
修繕積立金は８月から１６０円／㎡に値上げすることが決定しているそうです。札幌市内では１１０円／㎡くらいで何とかなりそうなのに？？
少子高齢化社会に向っていく現在、１６０円／㎡の修繕積立金を払えない年金暮らしの高齢者はマンションから排除されるのでしょうか！とても悲しくなりました(-_-;
>管理会社のリフレッシュ部のT野さんが１戸当り１００万円の修繕工事
>札幌市内では１１０円／㎡くらいで何とかなりそう
差額の４０万円は、どこに行くのか？明らかですね。
Ｓマンションの方には、「誰かにおまかせ。」から抜け出して、当事者能力を発揮されるよう期待します。
今回のマンション購入者向セミナーでの、私の担当の話と重なっているので、気を引き締めて臨まなければいけませんネ。
７月31日の購入者向セミナーの予告編をアップしました。
既に、マンションを購入された方にも、参考になる話しがありますので、時間の許す方は、マンションセミナーに引き続き参加してくだされば、有り難いです。
７月31日のマンション管理セミナーの予告編をアップしました。
道新にセミナーの案内が掲載されてから反響が大きいようです。
定員（140名）オーバーになったら、どうしましょう？
いつものセミナーでの光景。申込みしないで当日平気な顔して、お出でになっている方。事務局は汗だくで「定員一杯です。申込者が欠席しましたならば、受け付けます」
今回はこのような光景は見たくないですね。今申し込めば何とかなると思いますが、申し込まないで、当日お出でになるのは混乱を招くばかりです。
特に今回は管理会社の社員等の方の申込みが多くて困っています。だって、私たちのマンションネットは管理組合の支援目的で成立したのであって、管理会社のサポーターではありません。
管理会社は自ら社員教育に力を注ぎ、管理業務において債務不履行等、管理組合の不信を招く行為はこの際、無くして欲しいものです。
懇親会の模様を作成されるのなら会員の皆さんとの懇親会、又はある管理組合の皆さんとの懇親会などコメントも必要ではないでしょうか。会員の一人として厳しい意見かと思いますが、ホームページに載せるのであればその辺を明確に誤解の生じないようお願いしたいと思います。
千春さん、投稿ありがとうございます。
”懇親会”は、いつもお世話になっているmamayaさん（総会、管理講座の会場使用料を格安にて提供していただいた）のリニューアル・オープンの模様でした。
ですので、会員だけではなく、会員以外の方も参加されています。
誤解を与えたようで、大変申し訳ありません。
今後も、お気づきの事がありましたら、投稿をお願いします。
テストです。
懇親会の模様を作成。
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/konshin/04-07-17/01.html
皆さんの感想をお願いします。
やあ～。びっくりしました。コピーが欲しい方にどうかしますか。こんなのも、たまにはいいかなあ～。
先日、札幌市内のある管理組合の経験、現在マンション管理委託契約している管理委託会社を契約解除して、５業者による指名競争入札が実行されました。
当然、管理組合が望む管理仕様を示して、期限を指定し見積書（統一価格見積書）の提出を求めたところ、ある管理会社は何を勘違いしたのか、おかしな指摘をしてきたそうです。
その指摘とは「どのような業務で、どのような業務内容なのか、をきっちりと示して、且つ下請けは認めません。あくまでも会社として直営で実行すること」当然の説明をしてあげたところ、その管理会社は「その業務を直営でしなければならない理由を示せ」と言ってきたそうです。
思い上がるのもいい加減にせよ、と言いたいですね。発注する管理組合が組合の仕様としているものに、ケチをつけるとはとんでもない、会社の性格ではないか。
このような、管理会社が現在も大きな顔して業務を行っているから、何時も何時も、管理組合を見下した債務不履行が発生しているのではないでしょうか。
この業界の思考回路は未だに旧態依然としたものです。
>その業務を直営でしなければならない理由を示せ
ニュアンスに多少の違いがあるとしても、理由を教えて！とは、甘えの体質ですね。
商売においての客のニーズをタダで教わろうなんて？
お客本位のサービスなんて望めない会社ですね。
競争入札は、もう少し参加会社を増やしたいですね。
これから、見積り集めをされる方がいらしたら、10社以上を目標にされては、いかがですか？
『管理会社一覧』には、100社以上の連絡先がありますので、参考にしていただければ幸いです。
第４回マンション管理セミナーのメーンである「最高裁判例を機に滞納問題をどのように対処すべきか」の講演は「マンション管理組合の滞納の現状を認識し、具体的な法手続も含めて、分かりやすく、しかも実践的なものにする」と講演される弁護士の笹森学さんからメッセージが届けられました。
参加される管理組合の役員、区分所有者の皆さん、大いに期待してください。できれば、現実に起きている問題を提起して質問していただければ、一層理解できることと思料します。
申込みが順調です。早めに申し込まなければ〆切後では間に合いません。メールか電話で直ちに申し込んでください。
来る、７月３１日開催予定のマンション管理セミナーの案内を出しましたところ、何時になく早い申込みが舞い込んでおります。
ホウムページをご覧の皆さん、早く申込みしなければ、〆切の後では誠に残念ながらお断りしなければならなくなります。
マンションの管理費・修繕積立金等の時効期限が５年に確定した現在、法的対応等を良く熟知して組み合い運営に当たりたいものです。組合員の貴重な財産が失うことになります。
アップ報告。
第４回マンション管理セミナーの議事次第を、案内の下に掲載しました。
滞納問題は難しいですね。最近、ネット上で水道の給水停止が話題になっていましたネ。
滞納問題を管理組合理事長が、放置していると、善感注意義務違反として、組合員から訴えられることもあるのでしょうか？
私も質問していいのでしょうか？
誤 >善感注意義務違反
正 >善管注意義務違反
失礼しました。
アップご苦労様でした。
参加者皆さんのためにも、質問を用意してきてください。
HP管理員さんが中期国債の購入とでていましたが途中換金では債券単価が下がり元金割れをおこすこともありますよね。
満期まで保有することが条件となりますね。
すまいる債は途中換金は損にはならないのかしら？
ちょっと気になりましたので書き込みました。
レモンさん、投稿、ありがとうございます。
《マンションすまい・る債》について
住宅金融公庫さんのＨＰより
http://www.jyukou.go.jp/yusi/manshon/syuzen.html
「修繕工事のために積み立てた債券を換金したい場合は、原則として積立開始（初回の債券発行）から1年以上経過していれば公庫が買い入れます。
公庫自らが買い入れますので、元本を下回る心配はなく経過利息と一緒にお支払いします。」
となっているので、１年を経過していれば、元本割れはないと思われます。
中期利付国債（中期国債）についても、５年ものだけではなく、「既発債の購入」によって、短期運用する方法もあります。
どちらの債券を購入するにしても、途中換金しなくてもいいように（理想としては、修繕費用を支払った他に余剰金として確保出来るような）長期修繕計画の内の資金計画をきちんとしておければいいですネ。
『既発債ですと単価が１００円以上で買い（既発債は単価が上がってます。））償還時１００円で戻ってきますので利息が高くても差損がでますのでおすすめできません。』との情報を頂きました。有難うございます。
短期の運用の場合は、資金計画を考え、商品（預金、国債等）を選択されるようにして下さい。
札幌市内のある管理組合は分譲会社の「誠意ない問題解決姿勢」を追及してきたところ、その子会社の管理会社も債務不履行等を発生させてきました。
理事会ではこのような管理会社の業務姿勢に対して、契約途中であるけれど、このまま契約を継続することに組合員の中に不安が増している。ことを重視し、契約解除の通知を示しました。
当該管理会社は「途中契約解除が突然通告されて、びっくりしたようで」理事会に対して、反論をしてきたようです。
理事会は解除の理由として何点か示し、「管理委託契約書に明記してある、契約を更新する場合は３カ月前に文書を持って、更新の意思を示さなければならない」という条項を指摘し「貴社は既に契約期間は過ぎたにもかかわらず、更新の意思表示をしてないではないか、従って、現在は暫定契約期間中である」と主張したところです。
この管理会社が作成した管理委託契約書でありながら、従来の自動更新条項が発動になっていると、現在まで錯覚していたことと考えられます。
新しい、標準管理委託契約書の威力が発揮されたものとして、自動更新条項がある管理組合は改めて、見直すことが必要でしょう。
理事会が管理委託契約条項の厳格な履行を求めて、「管理委託契約期間が終了になった、契約の解除」を求めた結果、当該管理組合の主張どおり、契約解除を管理会社が認めざるを得ませんでした。
つまり、標準管理委託契約書は自動更新条項を除外しており、これから管理委託契約を締結する管理組合は必ず、自動更新条項を削除すべきと考えます。
３０戸のマンションで１５戸が６５歳以上だそうです。
将来の年金の不安や高齢化によりマンションの空洞化が進行しないか話し合わないとね。
残りの１５戸も５０歳代だそうです。１人暮らしの高齢者をどうするか、火の元の心配はないのか、専有部の配管からの漏水を修理するだけの収入があるのか、駐車場は余ってこないのか、選挙でマンションのことを考えてくれる人なんていたんでしょうかね(^_^;)
昨日、突然マンション管理組合のペイオフ対策で北海道新聞社生活部Y記者の取材を受けました。
「管理組合の修繕積立金の確保」とペイオフ問題について、当該記者は常日頃の取材を通じて問題意識をお持ちだったのでしょう。とても、まじめな謙虚な取材姿勢に好感を持ちました。
ペイオフも来年４月からの実施ということで、当然管理組合は組合員の貴重な修繕積立金の確保で知恵を絞って、リスクの受けない対策を立てなければ成りません。
各銀行１，０００万円限度を認識して、各行に分散預金する手続きに多大な労力がいります。まず、分散預金で原資を確保ということが、原則でしょう。何か、良い方法が無いかと尋ねられますが、住宅金融公庫のマンションすまいる債でしょうかね。
ペイオフの限度額をアメリカ並みの３，０００万円にすれば、かなり手間が省けますね。
しかし、マンションの管理組合は公益法人に準ずるという性格規定からすれば、特別な立法措置を講じて「修繕積立金に限り、１億円まで」などという要求を管理組合がこぞって立ち上がるべきと思いますが如何でしょう。
○住宅金融公庫のマンションすまいる債
○各銀行１，０００万円限度を認識して、分散預金
後、思いつくのは
○中期国債の購入
○積立タイプの損害保険（保険会社がＴＭ、ＳＪなどの大手であることとの条件付）
「マンションの（固定資産）税金問題」と同様に、「ペイオフ問題」も訴えていきたいですネ。
道新の記事を見ました。
ちっこく出てましたね
７/３の見学会の模様を、「ＨＰ管理員からのお知らせ」に暫定でアップしました。
トップページのどこにコーナーを設けるか検討中。
（内容の手直しも残っております。）
資料の「平成16年のスケジュール表」は、打ちかえるにはにはキビシイ濃度です（それだけに、皆さんに紹介したい内容です）。ファイルでいただければ、ＨＰ上に紹介したいです。よろしくお願いします。
内容の手直し、終了しました。
いつもながら、センスが今ひとつです。
（少しは、理解しやすくなったでしょうか？）
「解りにくい。」などの苦情を受け付けますが、その際は、具体的な改善意見をお寄せ下さると助かります。
今月末のセミナーに向けて忙しくなりますが、事務局さん、体調を崩さないようにして下さい。
最初のページの表題が「・・・・参加者募集」となっておりますが、
とにかく、ご苦労様でした。
失礼しました。
うっかり、です。今晩、修正いたします。お恥ずかしい！！
今週末から、セミナー原稿にとりかかる予定です。
他の皆さんの原稿が来ましたら、随時送信願います。
理事会が建設委員会を立ち上げて、複数の建築事務所にプレゼンを実施していたところ、突然理事長から建設委員会は諮問機関だから決定は理事会でするとの通告があり、建設委員会は解散。
理事長の知り合いのDKR関係の設計事務所に施工監理を決定したとのこと。施工予算は４０００万～７０００万の見積に対しDKR関係の設計事務所は６０００万の業者を推薦したので、さぁ大変！当たり前ですよね。先ず設計事務所を匿名にした時点で？？へん？？？
仕様書を作成したら４０００万～７０００万なんて見積もりは決してありえない。お粗末な仕様書か仕組まれた仕様書かわかりません？？？
とにかく、DKR関連のトラブルは絶えません。
>突然理事長から建設委員会は諮問機関だから決定は理事会でするとの通告
このことは、間違いではないです。正解・正論です。
>建設委員会は解散。
ここから、話がわからなくなります。何故、解散しなければならなかったのでしょう？諮問機関なのだから、いろいろな意見を出してもらえれば自分達（理事会）が助かる話なのに。
>理事長の知り合いのDKR関係の設計事務所に施工監理を決定した
選択基準は？決定した理由は？どのような説明を組合員へするのでしょう？（不思議です。）
この理事長は、トラブルの種を招き入れたかったのでしょうか？乗っかる（先導した？）DKR関係の設計事務所も、大いに問題ありです。このような噂は広がるものなのですから。
目先の利益に固執して、トラブル（マンション内の人間関係を壊す）を起こすような業者は、業界から退場願いたいです！！
トップページを更新しました。
リンク設定に手違いがあり、購入者セミナーの案内が広範囲にリンクされたままになってしまいました。
今晩には手直しいたしますので、余分な下線（リンク表示）にお目こぼしを！
リンク設定になってしまいましたということすら解らない私ですが、とにかく管理員さんありがとうございます。
失礼いたしました。
7/6中に修正しました。
色使いが今ひとつで、セミナー案内が見難いでしょうか？
（お目こぼしを・・・・！）
マンションデベロッパー株式会社○○○○（札幌市中央区）が昨日３日（土）から４日（日）にかけて，札幌市中央区内に大量のオープンハウス宣伝看板を道路脇の電柱等に不法に掲示した件について，昨日３日，南警察署が再三警告したのにもかかわらず，警告を無視して掲示を継続したため，本日，札幌市屋外広告物条例違反の疑いで事情を聞かれております。
同社は，自社が３年以上前に販売を終えたマンションの大看板をそのまま撤去しないなど，地域住人から苦情が相次いで住人と度々トラブルとなっているなど，地域の環境を軽視した営業を続けているもので，今回，付近住民から通報されたものです。
なお，今回の貼られていた看板は石山通を中心に２５枚にのぼり，先ほど警察官立会のもとで撤去されております。
信号柱への違法看板については，とくに土日にかけて大量に掲示されていることが多く，ピンクチラシやヤミ金融のチラシと同様に社会問題となっていますが，人の人生をかけた「マイホーム」という大きな取引を手がける業者が，このような法軽視の姿勢で営業することに憤りを感じます。
警察の捜査に期待するとともに，今回の検挙がニュースとして取り上げられ，札幌市の景観を守るための予防効果となることを期待しています。
"信号（電信）柱への違法看板"問題ですか？
景観と歩行者の安全性（通行の邪魔）で問題になっていますね。
「購入者向けのセミナー」で紹介しなければいけませんネ。
新規購入したマンションが、「近隣住民とトラブル付きでした。」なんて、悲劇です。
この分譲業者は札幌の地元業者でしょう。たまたま、電柱にべたべた貼り付けていたのを見ました。
一事が万事おかしな事をやっていまね。
管理員さん、お願いです。第４回マンション管理セミナーの要項をトップにお願いできませんか。
簡単で結構です。宜しくお願いします
簡単ですが、アップしました。
詳細を早く詰めて下さい。
本日、大規模修繕の見学会、無事終了しました。
協力いただいた、マンション管理組合の役員の方には感謝、感謝です。
１６名の参加でしたが、質疑応答にスルドイものが多かったようです。
後日、当ＨＰにて内容を紹介したいです。
事務局の皆さん、おつかれさまでした。
HP管理員さん、おつかれさまでした。
草の根運動の連絡網が徐々に出来上がっていきますな(^_^;)
参加された４名と帰りの車中で、議論が再発、「保証は工事金額と関係なく、無条件で発給されるものだ」とご自分の長いキャリャ経験を述べた方。
「大変、参考になった、管理組合理事会の長期にわたる試行錯誤こそたいへんな財産だと思う。しかし、時間をかけて失敗していれば問題だが、まず、成功したのだから、すごい」との評価が皆さんの感想でした。
さあ、３日は恵庭のマンションの大規模修繕の見学会です。当初、札幌駅１２：２０分集合としてましたが、参加者の都合で現地の恵庭駅１３：００集合といたしました。
参加を予定されている方は時間までに恵庭駅に集合ください。suganaが駅でお待ちしております。
>恵庭駅１３：００集合
それでは、ＪＲの場合、札幌駅発、
12:12発―12:53着の普通列車（620円）か、または、
12:25発―12:48着の快速エアポート（920円）でないと間に合いませんね。
出勤日なのですが、早めに退社して駆けつける予定です。
マンションの保険。
一段落です。
私自身に理解不足があるのでしょう。読み返してみると、内容が”薄い”ような気がしています。どなたか、修正意見を入れていただけると嬉しいです。
札幌市内のあるマンション。理事長を先頭にした理事会の大奮闘で共用部の建物・設備の不具合箇所全てについて是正することで、理事会と分譲会社の間で合意に至りました。
この間理事長始め理事会の方々は分譲会社と建設会社に対して、不具合箇所の具体的な現場説明と道理に基づいた指摘を行いました。これらの指摘に対して分譲会社等は抵抗できなくなり、本日管理組合の要求どおり、完全修繕を行うことで合意に達しました。
この間の教訓は決して、分譲会社等に対して、感情的対立を避けてあくまでも道理に基づいた懇切丁寧な説明が成功させた秘訣であります。
これから、この種の修繕工事を分譲会社に当然の権利として行わせるための重要な教えとして学ぶ必要があります。
あるマンション理事会で、「既に設置してある二段式駐輪場の現場見学」を希望しております。
当該管理組合は自転車が増加したために、緊急の策として、二段式駐輪場の設置を検討しており、既に設置してある管理組合の現状をつぶさに見学して、誤りのないようにしたい、とのことです。
このような自転車の設置方法を行っている、管理組合の情報をお持ちの方は当マンションネット事務局か当掲示板に是非、朗報をお寄せ下さい。お待ちしております。
私のところではないのですが。
私のところの隣のＭＳは、二段式駐輪機（当初から設置）、スライド式（昨年、新設。屋外設置）と揃ってますのでお薦めです。
二段式は屋内なので、会員のＳさんに連絡して、お願いしてみてはいかがですか？
二段式はけっこうサビているとの噂を聞きましたので、尚更、見学の価値が高いのではないでしょうか？
今年は台風の発生がフィリピンの東海上に集中しているような気がするんですが？
とにかくマンションに足場が掛かっているので気象情報は朝昼晩と確認しています。
大規模修繕工事の期間中ひやひやとTVを見ている私です（*^_^*）
６月１９日管理講座（マンションの保険）、アップしました。
まだ半分だけですが、残りは今しばらくお待ち下さい。
（３）保険の概要、事例等の報告
レジメをアップ。
レジメだけでは、分かりづらいのでＨＰ管理員のレポートを追加しようと考えております。こちらは、今しばらくの猶予をお願いします。
何時も、何時も、ご苦労様です。レポートの追加掲載期待しています。
「ＨＰ管理員のレポート」をアップしました。
ご確認下さい。
１２０戸のマンションと５５戸のマンションに足場が架かっています。フィリピン沖で９１５ＨＰに発達した台風君は一直線に偏西風にもめげないで北海道めがけて向かってきました。
１２０戸のマンションの監督さんは前日に鳶職５人手配して大風養生をしました。更に現場事務所に泊まりこみました。５５戸のマンションの監督さんは前日に足場とシートの点検をして帰りました。
台風はやっぱり生きが下がっちゃいましたね。低気圧になってヤレヤレ～
どちらの監督さんに工事管理を任せたいですか？
足場には、シートが張ってありますね。元気な台風が工事中の「足場を倒した」とのニュースをたまに見たことがありますね。
自分の住んでいるマンションが、そんなことでニュースになったら悲劇でしかありません。
ホントに、ヤレヤレですね～。
札幌市給水条例が３月の定例議会で改訂されました。
この改訂はこれまで、管理組合が毎月検針業務を実施しマンション入居者の水道料金を徴収していた事例の場合、今後管理組合が検針業務を水道局に移管することが可能になりました。これまで通り管理組合が業務として行うのか、市に移管するのか管理組合が選択できるようになりました。
しかし、移管することによって、これまで１００戸程度のマンションであれば、年間大凡６０万以上の余剰金が発生していましたが、移管申請によって、この余剰金がなくなります。
昨日ある管理組合理事会に参加しておりましたが、その管理組合の管理を受託している会社のフロントマンが、間違った情報を提供しておりました。「市に移管することによって、検針業務がなくなり楽になります。また、未収金が発生しなくなり、理事会は助かりますね」そこまではいいが、余剰金の話しを割愛しましたよ。管理組合が楽になるのではなく、管理会社が楽になるのでしょうが。
市に移管することによって、個別の検針メーターの取り替え経費が必要でなくなります。しかし、これも損得計算を行い熟慮すべきことが肝心です。
例えば、１００戸程度のマンションで毎年６０万円の余剰金が生み出されていた場合、８年間で４８０万円が蓄積されます。検針メーターの取り替え経費は１戸１万５千円として、１５０万円です。その差し引きは３３０万円です。
良く検討して、管理組合の共同の利益を失うことのないようにすべきと思料いたします。
>市に移管することによって、検針業務がなくなり楽になります。
>また、未収金が発生しなくなり、理事会は助かりますね。
メリットとして、さらに、
「受水槽清掃が不要になる」
「水質検査がいらなくなる」
「ポンプの整備費が不要になる」（直圧方式になる場合）
「検針業務がなくなりますので、委託費が減額になる」
ここまで、説明して、余剰金との比較表を作成して説明していただければ１００点でしたネ。
２０戸規模のマンションだと、検討の価値があるでしょうか？
３０戸以上で、滞納がなければ、余剰金のメリットが大きいと思います。
「受水槽の清掃と水質検査」は従前通り管理組合持ち直圧式でも階途中のブースターポンプの整備費は管理組合持ちと言うことです。
>「受水槽の清掃と水質検査」は従前通り管理組合持ち
失礼しました。直結への変更に思い入れ（憧れ）があったので、勘違いしました。
従来通りの受水槽方式のまま、札幌市へ徴収業務を移管するのでしたね。
滞納がなければ、２０戸規模でもメリットは出ないかもしれませんね。
ＮＰＯの会員からの情報です。以下のような検討をすると費用が圧縮できます。
マンションによっては設備により異なりますので電気保安協会の担当者に確かめてください。
①点検費用を管理組合の銀行口座から自動引落しにすることで割引。
②点検費用を毎月支払いではなく、１２ヶ月を一括前払い扱いで口座引落しすることで割引。
③エレベータ点検のように、管理人室のNTT回線を使い保安協会の遠隔監視と接続。担当者が点検に来るのを隔月に変更することで割引。
電気保安協会の費用が節約できるとのことですが、我がマンションは、電気保安協会にお金を支払っていません。何の費用を節約できるのか教えてください。
マンションの各住居ごとの契約電力と共用部分の契約電力の総量が５０KW以上のマンションだけが、電気工作物の維持管理対象になりますので、キャプテンさんのマンションは５０KW以下か、若しくは「北海道電力の借室電気室」の可能性があります。「北海道電力の借室電気室」の場合は北海道電力の費用負担でマンションは費用が掛かりません。ＮＰＯの会員で電気の専門家が沢山いますので、お解かりの方はもっと詳しく教えてあげてくださいね_(._.)_
私も、詳しくないのですが、調べてみました。
「共用部分と住戸部分の（契約電力）負荷合計が５０ｋｗを超える場合に、自家用電気工作物に該当して、電気主任技術者の選任、保安規定に沿った維持管理を行わうために、一般的には電気保安協会と契約しているようです。」
（契約電力）負荷合計が５０ｋｗを超える場合 ＝ 各戸の契約（30Ａとか50Ａ）によっても違うし、共用設備（機械式駐車場、エレベーター台数、ロードヒーティング）によっても違うのですが、おおよそ８０戸以上のマンションから超える場合が多いようです。
『我がマンションは、電気保安協会にお金を支払っていません』とのことですから、戸数が少ないマンションではないでしょうか？
戸数が多い場合は、管理会社への委託契約に含まれて支払っている場合がありますので、委託契約を精査（見直す）してみて下さい。
ちなみに、財団法人北海道電気保安協会のホームページは下記URLですが、このあたりの説明はありませんでした。でも、面白そうな情報もありましたので、見て損はないでしょう。
http://www.snowman.ne.jp/hochan/
我家の猫の額のような菜園ですが、今年は豊作かも(^^♪
ほうれん草は豊作ラッキー。芋の花も咲いてきました。豆の上に奥さんがたっぷりと肥料を被せちゃったので、豆の芽も「今年は重いぜ」なんて言っているかも（*^_^*）
ハスカップは来月には色ずくかも・・・アスパラは沢山取れて美味しかったです。
自給自足の雪仙でした。
昨年、大規模修繕工事をＡハウスに発注したのですが、実は仕様書を作ったのは塗料メーカーのＢペイントでした。Ａハウスは仕様書を作成する工事経験と能力がない事が解りました。経験と能力がないのなら工事を受注しなければいいのにマンションの理事会は大手のメーカーなので「まさか工事の経験が無いことと、仕様書の作成が出来ないなんて」思っていませんよね！
このような業者が工事を受注するなんてマンションにとっては大迷惑です(＠_＠;)
まず、感想は「この受注業者の名前を公表したいですね。ハウスという名前からだいたい検討が付きますが、もしかして、大阪に本社がありますね。そうでしょう」また「発注した理事会はどのような方法で工事の保証を担保したのでしょうか。もしかして、理事長と受注業者はぐるではなかったのかという、疑問が沸いてきます」
それにしても、何とか管理組合を応援して、是正工事を行わせたいものです。当該業者が社会的に厳しい非難をうける方法も考慮して、対策をたてましょう。
とにかく、理事会を激励してあげましょう。連帯を込めて。
（会員向）管理講座の開始時間に変更がありましたので、トップページを変更しました。
6/19 14：00開始ですので、参加される会員の方はお間違いの無いようにお願いします。
昨年、大規模修繕工事を実施した30戸のマンションです。
排気筒のフード廻りのシーリングが未施工な為に漏水しました。見積に入っているので施工会社に修理を依頼したところ、「パッキン付です」「内部にシールしています」等と言い訳をして理事会から再三の要請にも対応しません。現実に漏水しているのに変ないいわけですね。何度か交渉をしても、らちがあかないため理事会は「建設単価の本」「積算要領の本」等の専門書を30,000円も買ってきて勉強したところ、見積書の数量に水増しがあったり、市場単価をはるかに越えるぼったくりが判明しました。更に使用されたフードがフードメーカーに確認して北海道の積雪に対する対応をしていないこと等を突き止めました。適正な材料を使用していないということです。
施工会社の支店長宛の要請書を見ましたが、素人を怒らせたら怖いな～と思いましたし、なんといってもシーリングの材質が適正か、メーカーに連絡したり、本を買って勉強したり、理事会の努力に脱帽です。
たった、シーリングの修理がマンション全体を怒らせちゃったんですね。でも、結果的にマンション全体が建築士なみの知識を得ちゃったのは「災い転じて福となす？」かも(^_^;)
シーリングの専門家が増えましたね。
このマンション管理組合の方と仲良くしておけば、いろいろな情報を得られそうですね。冬の早朝除雪をお手伝いに伺うのは無理ですが、ゴマすりの方法を考えねばなりません。
専門書３万円＋勉強労力が、どのような成果を生み出すか？
期待しております。
格付で有名な「スタンダード・アンド・プアーズ社」さんにリンクの許可を申請していましが、このたび無事了承されました。
近日開かれる、会員向け管理講座での損害保険の報告ページに、積立保険では必ず必要となる、格付情報として、ＨＰを紹介したいと考えております。
承認してくださった「スタンダード・アンド・プアーズ社」さんに感謝。
（預金管理、銀行格付も確認できます。優れもののＨＰです）
www.standardandpoors.co.jp
先日、ＨマンションのＴさんとお話する機会がありまして、雑排水管清掃を最近実施したとのことでした。
私のところでの金額（共用部も含んでの、１戸当たり2,800円）と、実施仕様（高圧洗浄、10戸に１戸はCCD撮影、２年間保証、未実施住戸分は減額）を教えていたのですが、金額についてのインパクトが強かったようで、実施仕様があいまいのまま発注されたようです。
実際の作業内容をうかがうと、「エアー洗浄（ウォーターラム）」しか行っていないので、戸あたり２～３分で終了していたとのことでした。
あまりにも簡易な作業に疑問をもったＴさんが、業者の方に「これで大丈夫ですか？」と質問したところ、「これが最新式で、管を傷めない清掃なんです。」との返答だったそうです。
確かに、管を傷めないでしょうね～。（床下の横管は汚れが付着したままではありませんか？）
『高圧洗浄、10戸に１戸はCCD撮影、２年間保証、未実施住戸分は減額』
という、仕様が大事だったのですが、「１年間保証」しかなくて、あとは無しというのは、失敗だったのではないでしょうか？
お話を伺っただけで、実際を見ていないから確信をもって言えませんが、「安かろう、悪かろう。」だったような気がします。
業者さんとの交渉は、金額のみではなく、”仕様”も大事ですね。
（ちなみに、金額は私のところと同額だったそうです）
全くお恥ずかしい話です。
当マンションで排水管清掃をするという話が出、管理会社のフロントマンがいくつか見積もりを取るということに理事会で決まりました。
排水管の清掃については以前からＨＰ管理人さんからすごく安くていい排水管清掃をしたという話を聞いていたので、参考としてわざわざＨＰ管理人さんから詳しい仕様書と見積書のコピーを貰い、フロントマンに渡して置いたので少なくともそれ以下の業者をわざわざ選ぶ事もないと思ったのですが。
お任せは駄目ですね。
それにしても理事会に説明にきた業者の社員は若いにもかかわらず実に堂々とこれは最新の技術でここ２，３年前から始まったものだと言い張るので半信半疑ながらもそれ以上は突っ込めませんでした。フロントマンも「うちのマンションもこの方法でやってます、今はどのマンションもこの方法でしょう」と言ってました。
ＨマンションＴさん、初めての投稿ですね。
それぞれのマンションには歴史があります。その歴史から戸別事情が生まれます。
今回の件については、どこかで何か（？？）が起こったのですね。フロントマンへのお任せだと、”どこかで何か”が起こるという事がわかっただけでもよかったです。
大規模修繕が近いので、早めに”どこかで何かが起きる”仕組みがわかっただけでも収穫だったのではないでしょうか？
「どこかで何か（？？）が起こる」意味深ですね。
それはそれとして、今回のような失敗をしない為には何よりも正確な知識を得ることが一番大切だと再認識した次第です。
やはりいろいろなマンションの商売抜きの生の実体験を聞くのが一番信頼性があるのでマンションネットのような情報交換の場はとても貴重だとおもいます。これからもよろしく。
デベロッパー、ゼネコン、設計事務所とマンション理事会、マンションが立会いを依頼した設計事務所とで2年目のアフター点検を実施しました。
驚いたことにデベロッパー、ゼネコン、設計事務所は全く点検をしないで、理事会と理事会が依頼した設計事務所で点検をしました。
「灯油管からの灯油もれ」「階段室の床Ｐタイル浮き」「開口部廻りのコンクリートのひび割れ」「屋上防水押え金物の端末シール未施工」「外部鋼製建具の下端未塗装」などなど、出るは出るは！！！
業者側は一切のコメントをしないで帰りました。理事会は業者の非常識な対応に憤慨していました。1年目に業者の対応の悪さに理事会が相当な要求をしたのですが、ほとんど修理がなされませんでした。今年はどうなることやらフ～。
理事会が一丸となって非常識な業者ではありますが、けんかをせずに辛抱強く交渉することを期待します。
やあ～。とんでもない分譲会社、建設会社等ですね。失礼な振る舞いは事前にうち合わせ済みと考えられます。このような出方になった理由は「理事会に相当攻撃されて、感情的に成っているのか」「瑕疵の状況について、認めたくないので一切黙して語らず戦法にでたのか」等々、考えられます。
これまでの事例でも、分譲会社を徹底的に攻撃し、その責任を厳しく追及した管理組合は殆ど失敗しておりますね。
勿論、瑕疵物件は販売者の責任で直すことが必要ですが、ものことには道理というものがあり、修繕すべき箇所を根拠に基づききっちりと説明し、相手に理解してもらう作業を行わないで、始めから「怒鳴りまくっていたのでは」相手を遠ざけるばかりです。
成功している管理組合は相手の立場も充分考慮しながら、話し合いを進めています。
マンションを直すことが目的か、分譲会社等を非難し、攻撃することが目的か、組合員の共同の利益を確保するために目的を再確認すべきと思料します。
当該管理組合理事会の皆さん。何とか努力して、マンションを分譲会社に修繕させましょう。
あるマンションが駐車場の舗装工事（オーバーレイ）を実施したとの事でしたので、拝見に伺いました。
施工後、一月もたっていないので、キレイでした。
気になった事。
①雨水桝を清掃していなかったので、アスファルト合材のクズがころがっていました。
（というより、部分的に舗装がかぶさっていたので、桝の清掃が出来ないような状態になっていました。）
※早急に清掃してもらいましょう！
②オーバーレイ施工は、端部の接着剤（アスファルト乳剤）をしっかり施工しないと、そこからメクレるので施工業者も一番気をつけないといけないのに、塗り忘れ部分がありました。残念でした。
※Ⅱ
③出来上がりのツラ（表面）に粗い部分が目立ちました。30mmのオーバーレイ施工の見積りだったのですが、粗い部分（石が目立つ部分）は、15mmくらいしか厚さがなさそうでした。
※Ⅱ
④タイヤが切り返した所の舗装がメクレてきていました。また、タイヤの輪加重でのヘコミも見受けられました。アスファルトフィニッシャーの機械施工ですから、転圧不足でないとすると、合材自体の問題（アスファルト量の配合不足）が考えられます。
※Ⅱ
※Ⅱ：５年間保証での施工とのことでしたが、施工業者が潰れてしまったら、意味がなくなるので、今年中には発生した不具合を直してもらいましょう。（特に、冬期の除雪により破損したとの言い訳を与えないように気をつけましょう。）
“５年間保証”というのが気になっていたので、「経営事項審査結果」で、財務内容を調べてみましょうと、下記ＵＲＬで検索したのですが、出てきませんでした。
経営事項審査を受けていない会社のようですね（公共事業の請負には必須ですが、民間工事しか営業していない場合には受けなくてもいいのです。）。
Ｋ工業さん、民間工事の営業のみで頑張っているのですね。
“５年間保証”、何卒、よろしくお願いしますね。
http://www.ciic.or.jp/keisin/keyac.html
マンションの外壁塗装・屋上防水工事が進んでいますが
工事の中間で管理組合が職人さんたちに料理とジュースで慰労会をしてくれます。
なんか皆んな感激しちゃって予算にないゴミステーションの塗装をサービスでしてくれました。(^_^;)
工事も楽しくなくっちゃね。
素晴らしいです。
もちろん、サービス塗装のことではなくて、”慰労会”のことです。
私のところは５年後くらいに大規模修繕ですが、その時は、負けないような楽しい企画を考えねば。
人が行うことなので、気持ちが大事ですよね。
ホームページのトップに掲載しますが、取り敢えず予告編としてお知らせします。
来る、７月３日（土）午後１時から恵庭市にあるマンションの外周工事の見学を当該管理組合の暖かいご理解のもとに実施することになりました。
参加資格は会員のみとし、人数制限を設けましたので、お早めに事務局まで申込みされますようお願い致します。
詳しくは６月１９日開催のマンション管理講座の際お知らせ致します。勿論参加費は無料です。詳しい情報が必要な方は事務局までご連絡下さい。
トップページをアップしました。
『大規模修繕工事見学会』案内
『改修によるマンションの再生マニュアル』の頒布案内
よろしくお願いします。
早速のお返事ありがとうございます。
むむ。。。 うーーー。
気分転換に「なんでもベストテン」
で遊びました。
地区で北海道で指定しましたところ我が管理会社はやはり
入っていませんでしたね。
閲覧内容に受託組合数が記入されていました。
平成10年 １組合（25戸）
平成11年 １組合（25戸）
平成12年 ２組合（50戸）
平成13年 ３組合（109戸）
平成14年 ４組合（161戸）
となっていました。
tamaさんのところは、５か６番目なんでしょうね。
担当者さんの経験不足、力不足は「大目に見てよー。」となるのも判りますね。その割りには、商売ッケが強いときもあるから、企業から見たらイイ社員となるのかな？
（管理組合にとっては、いい迷惑ですネ。）
札幌市の特殊建築物・建築設備の定期報告の様式が変わりました。
詳しくは下記アドレスに載っています。
http://www.city.sapporo.jp/toshi/shido/bosai/
今年は、白石区，北区，東区の３階以上で，床面積の合計が1,000ｍ２を越えるマンションが対象ですね。
昨年は、豊平区，清田区，厚別区，南区が対象だったのですね。管理会社におまかせのところでは、手抜きして定期報告していなかった事例もありますので、チェックしてみて下さいね。
（ＨＰ管理員のところでは、みごとに手抜きされていました。管理会社を変更してから気づいたのですが、手遅れでした。反省です。）
HP管理員さんの「管理業者が例外方式（収納代行、支払い代行）」を行う場合に必要となる保証契約のZサービスの件について大変興味深く拝見しました。もう少し解説をお聞きしたいです。
担当窓口では変と思っても書類を受理するのですね。
続編を待ってます。
自己責任というのが、結論ではないでしょうか？（お役所の言い逃れとして）
「マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律）」では、第95条、第97条、第98条、第99条において、指定法人（＝高住協）が行う保証業務について詳しく定めています。
しかし、保証業務の内容、保証業務を行える法人・機関の定めがありません。どうやら、指定法人が保証することを前提に立案されたようですが、規制緩和の流れもあり、指定法人のみが保証出来ると明文化出来なかったのではないでしょうか？「マンション管理適正化法」の解説本が多数ありますが、高住協のみが保証出来るとの記述が多いので、私も勘違いしておりました。
Ｚサービスが親会社であるＺ社に保証業務をお願いしても、それを拒否する法律上の根拠がないのです。もっと言えば、（今にも潰れそうな）どんな会社に保証をお願いしても法律上問題無いのです。
結局、法律上の不備をついてくる業者については、その保証を受け入れるか？否か？は、対等な立場の契約者である管理組合で判断しなければいけないという事になるのでしょう。
実は、Ｚサービスと同時にＫ管理という会社の申請書も閲覧したのですが、明らかな間違いがあって、窓口の担当者さんに「変ですね～。」と言ったら、「マンション管理適正化法」の施行により、平成14年５月１日から管理業者の登録が義務付けられたので、平成14年の２月から４月の間に国土交通省に全国から数千の申請が届いて（この時は、全て東京での受付でした）、チェックが甘くなっていたようで、申し訳ありませんと仰っていました。
自分のミスでは無いので気楽に応えられるところは、お役人スタイルだな～と、それ以上のツッコミが出来なくなりました（それ以上のツッコミをしても進展する訳でもないですし）。
この件については、どう考えても法の不備です。
考えれば考えるほど「ムッ」としてきます。頭にキマス！！
気分転換に、変わったＨＰの紹介。
「なんでもベスト店」
http://www.nandemo-best10.com/
「生活・生活用品」の中に「分譲マンションディベロッパー」「マンション管理会社」なんて項目があります。
下のほうには、「ラーメン屋」なんてのも。
初めての方は、どれかに投票しなければランキングを見ることが出来ない仕組みだったと思いますが、私は管理会社ランキングを見ると楽しめています。ほかにも面白いランキングがありますので、気分転換には最適です。
いや～、暫くぶりで力強い労作に遭遇しました。膨大な研究書であり、まだ、第１章まで目をとおしましたが、皆さんも是非お読み下さい。
来る６月１９日の管理講座には増す刷りして、頒布する予定にしております。何と１５０ページほどあり、６００円で頒布することに致します。
これから、マンションの修繕と改修（改良）を実施する管理組合の教科書として、相応しくお薦め致します。この教科書を土台にして、私どもも研究し、マンションの修繕を誤り無く進めたいものです。
国土交通省から「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」が発表されました。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070603_.html
マンションの居住環境の維持・向上、長寿命化のためのマンション共用部分の改修の手法等について取りまとめたそうです。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070603_.html
７月３１日に開催する「第４回マンション管理セミナー」のテーマは「滞納問題を考える」として、マンション問題に精通している弁護士の笹森学さんに基調講演をお願いいたしました。
最高裁の裁判例が新しく示されたことに伴い、５年間で請求が時効になります。管理組合にとっては重大な問題であり、理事会はそれ相当の知識と情報の修得が求められております。
さて、これまで各管理組合で取り組まれた、滞納問題の事例について、当セミナーでも取り上げたく検討しております。参考になる事例は多くの皆さんに伝達したく、ご一報下さい。お待ちしております。
トップページに、第４回セミナーの案内文をアップしました。
管理業者が「例外方式（収納代行、支払一任代行）」を行う場合に必要となる保証契約について、Ｚサービスが親会社であるＺ（分譲会社）を相手先にしていた件で、北海道開発局で申請書類を閲覧してきました。
やはり、Ｚサービスの保証（１月分の管理費等）は、親会社のＺと届けられていました。
親会社のＺは大株主なんですよね。それなのに子会社がツブレタ場合の保証を第３者ヅラして行いますなんておかしいのでは？と担当者さんに思わず話しかけてしまいました。担当者さんは明確に答えられませんでしたが、おかしいと思っていただけたようです。
（この保証を逆手にとって、Ｚ社は、１月分だけしか保証しないということもありえるのかなー？ますます、変です）
この問題は、今後も注視していきたいです。マンション管理適正化法の改正のパブコメがあったら、即投稿したいです。
「購入者向セミナー」のその二に追加。
発信（更新日上のロゴマークをクリック）に追加。
「医師常駐の説明は詐欺」マンション購入めぐり提訴
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040519-00000218-kyodo-soci
（作り直す前のパンフレットを見たかったです）
北海道にも似たような話がありますね。
老人介護のケアをうたい文句に売り出したAマンションで
典型的な詐欺まがいのマンションかもしれません。
管理会社は静岡県らしいですよ。
とっても近い所で管理しているらしい。
勉強しないと犠牲者はどんどん増えますね。
マンションンネットさん有難うございます。
これからも消費者の味方出の情報発信お願いいたします。
老人介護マンション。
私も新聞を見ました。「看護士24時間常駐の分譲マンション」とのことですが、
①当初設定の管理費額は適正でしょうか？もし適正であったとしても、滞納者が発生したら、値上げされませんか？
②分譲マンションですから、購入された皆さん（管理組合）の話し合いによっては、看護士の常駐がなくなりませんか？
このような説明を購入希望の方に説明はしていないでしょうね。やはり、ＮＰＯが情報発信しなければいけませんね。
初めての試みのセミナー、事前の周知が足りなく多少少な目でした。本日、参加した方から電話があり「今後のセミナーにも期待している」とのメッセージが寄せられました。
この方は「事実として、現実の実態が経験者から語られたのは本当によかった。間違った情報では困るが、昨日提供された情報は今後購入を予定している私たちにとって、一歩引いて考えたりする時間を与えてくれました」とし、「今度は私たちが、現実に直面している問題について、質問致します」と今後に期待しておりました。
また、当日北海道新聞の記者が取材に訪れ、最初から最後まで熱心に受講され、感想を聞いたところ「やあ～、大変勉強になりました。今後マンションの企画ものを検討しており、マンションに係わる具体的事例について取材したいと思います。その入り口として、本日のセミナーは意識付けになりました」と述べており、新聞社もマンション住民の立場からの記事を掲載してもらいたいものです。
私たちの今回のこのセミナー開催の目的は「こんなマンション買って失敗した」という悲しい叫びを聞きたくない、という願いであります。庶民にとって一生に一度の大きな買い物であり、もし、失敗したならば今後の生活設計に狂いが生じます。しかし、残念ながら、このような叫びは未だに続いております。従いまして、本セミナーは暫く継続しなければならない社会的意義があると思いますが如何でしょうか。
ご意見を頂ければ、今後の運営の参考に致します。お待ちしております。
昨日、帰宅してから家人と話をしました。
私「いままでのセミナーと比べて、終わった後の反応が全然違うので戸惑った。」
妻「そりゃそうでしょ。区分所有者向けの場合は、暗い現実・見通しから立ち直るためのものだから明るくなるけど、購入者向けの場合は、夢・希望にみちた思いを現実に引き戻すためのものなんだから。」
なるほど～、です。
ＮＰＯとして、公正な情報提供として今後も継続しなければならない重要なセミナーだと実感しました。
ＮＰＯの定款にも謳われている大事な事業です。
一人でも、感謝していただける方がいるのなら、赤字にめげず、継続すべきです。（次回は、昼から夜まで通しになるので、大変そうです。体調管理をバッチリお願いします。）
こんにちは。
ネットで拝見させて頂いている者です。セミナー開催前から拝見し、衝撃を受けました。
今まで誰も言わなかったことを、言うべきことを言い、伝えるべきことを伝えられたことに敬服と感謝の気持ちで一杯で、涙すら出てくる思いで拝見させて頂きました。
文章全体から、消費者へこころを込めて、厳しく優しく熱い思いで語りかけておられることがよく分かり、ほんとうに、すばらしいと感動の思いでした。
参加された方々にはショッキングな内容であったには違い無いと思いますが、知らなければならないことではあるのですから、深く考えられたのではないでしょうか。
空気が暗かったのは、そういう思いを抱えたからだと推察します。
気が重くなるのは当然だろうな、、と、思います。
参加された方からお電話があったそうですし、新聞社が注目するのは当たり前だと、マスコミが取り上げないのがおかしいと思っていました。
やっぱり、反応は大きかったのですね。
これほどの問題提議を受け止められない人々ではなかったという御報告にまた嬉しく～思わず投稿させて頂きました。
いつも、どれほど、勉強させて頂いているか、マンション問題の知りたいことばかりを取り上げられ、その着眼、焦点に唸る思いで拝見させて頂いています。
皆さまの御苦労が報われることは確実と思います。
拙い言葉で、感謝の思いと応援の思いをお伝えしたく投稿いたします。
後日談として、当日、取材と勉強を兼ねて熱心に受講されていた北海道新聞社の札幌圏部のi記者昨日（1日）事務所にお見えになりました。
先日のセミナーは参加者に暗い印象を与えたようですが、如何であったでしょうか「いや、そんなこと無かったと思いますよ。それにしても、青田買いという新築マンションの購入に於いて、どの建物が瑕疵がないのか、或いは良いのか、悪いのか、どうやって判断するんですかね」
そんな判断できませんね。日本の住宅政策上の弱点でしょう。物を売買するのに現物を確かめないで購入するなんて、社会政策上の赦されない問題と思いますがね。マンションを完成するまで、販売しては駄目という法制度にしなければ、「こんなマンション買って失敗した」という悲鳴は無くならないでしょうね。
しかし、何処の分譲会社の販売物件が良いのか、悪いのか、判断できませんか「そんな判断誰もできませんね。ある分譲会社の良い物件もあるし、同じ分譲会社でも傷を抱えた物件もあるし、断定などできませんね」
まあ～、このような調子でマンション論談になり、記者さん曰く「マンションは都市問題そのものであり、角度を定めて、取材し、連載したいです。取材にご協力いただけますか」 勿論、結構です「マンション住民を鼓舞し、住民が自ら自分のマンションに係わらなければならない、という気持ちになる記事を期待したいですね」と激励してあげました。
本日のセミナーは、３０名の参加で無事終了しました。
本日は写真撮影を忘れませんでしたので、アップしました。
いままでのセミナーと違って、終了後の雰囲気が独特（というか、暗い？）でしたネ。
新しいマンションにいろいろな希望を持って、本日のセミナーに臨まれた方に、冷静になって考えましょうと、強烈なインパクトを与えたに違いありません。少なくとも、本日参加された皆さんは、マンション購入後に、こんなマンション買って失敗したとならないことを希望します。
トップページ変更しました。
「管理組合リンク」に、『浦安住宅管理組合連合会』を追加しました。奥の深いホームページです。
ＨＰ管理員も時間を見つけては、ゆっくり拝見したい内容がたくさんあります。スゴイの一言です。
気が早いのですが、30日のセミナーのレジメをアップしました。
出席できない方でも、内容の半分以上は伝わると思います。
>出席できない方でも、内容の半分以上は伝わる
訂正します。 「内容の半分くらい」という表現のほうが正解のようです。
『その二 「マンションの構造はどのようになっているのでしょうか」』に追加があることが判明しました。
楽しみが増えました。
来る５月３０日開かれるこれからマンションを購入される皆さんへの情報提供を主眼としたセミナーは当初予定していた内容に、宅建業法に係わる事例が加わることになりました。大変重要な事例の提示であり、発表者の内容に大いに期待しております。事例発表は報告の後に予定しております。
当日のセミナーを期待してください。ところで、新聞社にお願いした、セミナーの案内がまだ掲載されず、いらいらしております。明日ごろ掲載されるのでしょうか。
『宅建業法に係わる事例』報告ですか？
楽しみにしております。
昨日、今日と新聞記事を探したのですが、掲載されませんねー。
私も心配しております。
申込者が少ない場合、会員さんにも範囲を広げますか？
（築年数の浅いマンションの方であれば、十分に参考になる内容になっていると思いますし、”口コミ”効果の範囲も広げられるかも）
新聞になかなか掲載してくれないので、いらいらしております。本日、厳しく、またお願いしました。
追加の事例報告は生々しいもので、受講される方にはきっと役に立つ内容になるものと確信しております。
そのテーマは「心理的欠陥、こんなマンション買わねばよかった」分譲後、こんな煩わしい管理組合業務が分譲業者から押しつけられるとは、夢にも思わなかった。所有者は怒っております。分譲業者に対する社会的な制度的な制裁が必要であると思います。セミナー当日ご期待下さい。
本日の朝刊に掲載されましたネ。
ちっちゃいですが、・・・。 まずは、一安心。ふぅ～。
いやはや、何というか。いらいらしました。本日は電話が押し寄せるのではないかと、早く来ましたが、周知に成るか成らないか、疑問です。
従いまして、既に購入している方にも呼びかけて定数だけは確保したいものです。会員の皆さん、宜しくお願い致します。会員さんは割引制度が適用になります。
いつもの事ながら、事前予約必要と書いてもらえなかったですね。
さてさて、当日、アポ無しで来られる方が何人でしょう？
マンション購入者向けセミナーの予告編（議事次第など）をトップページにアップしました。
気がつけば、アクセス数が3,000を超えていました。
少しでも、皆さんのお役に立っているとすれば、こんなにウレシイことはありません。
感想なんかも投稿して下さいネ。よろしくお願いします。
先日、大規模修繕工事完了後１年点検を実施したマンションです。
排気筒から漏水しているのに「これはパッキン付ですから外部のシーリングは必要ないタイプです」とダイワハイムの担当者が話していったそうです。
漏水してるのに馬鹿にしないでもらいたい！
さらに、１戸当り８７万円も修繕費用が掛かったことについて「積立金の額に合わせて作文の見積書を作っちゃいました」
これって、詐欺なんですか？
>これって、詐欺なんですか？
道義的には詐欺と言いたいです。しかし、法律ってヤツはそうはならないんですよね。商行為ですから、原価100円のものを10,000円で売っても罪にはならないのですよね。
それにしてもヒドイ！！
漏水に対して、何も対応しない気なんでしょうか？
雪仙さんが二度も実名を出された事を考えると、相当ヒドイ対応だったことが伺えます。私も頭にきました。
外壁のタイルが４年目で剥がれ落ちた事例。管理組合は分譲会社と建設会社を相手取り、原始瑕疵を認定させようとしております。しかし、分譲会社は建物の劣化現象と言い、争うことになりました。
ここで問題は管理組合の主張のとおり、裁判所が原始瑕疵を認めるかどうか、裁判所はマンション問題に素人という、一般的概念が漂っている。さて、どのようになるのか、本日から公判が始まります。
第２回公判は来る６月２３日午前１０：３０分からです。
定価6,800円 と高額なので、個人で購入するにはキビシイです。
ＮＰＯの調査研究費で購入してはいかがでしょう？
（もちろん、会員には、無料貸し出しで。）
http://www.mansion-syuzen.com/index.html
（財）経済調査会の出版物なので、掲載されている価格は高いです。
ここに掲載されている価格の７掛け、６掛けが、見積交渉の目安でしょうか？
了解しました。第一合同庁舎の刊行物販売所にありますね。
入手いたしました。
今週中には、事務局へ届けますので、ご覧になりたい方は、来週以降に事務局と連絡をとって下さい。
さて、４月当掲示板に書き込みました。管理会社の債務不履行（水道料金の特例申請の放置）により、管理組合が２００万円以上の損害を受け、賠償請求した事例を紹介しました。そこで、期限の日になり管理組合に回答の打診を来たそうです。
その回答とは「損害賠償請求の金額は払うが年譜払いにして欲しい」「損害賠償という言葉は不都合だから、解決金として欲しい」等という、答えを用意したとのこと。
「理事会ではその回答飲み込んだのですか」と尋ねたところ、「理事長は飲み込みそうになったので、支援して頂いているマンションネットに意見を聞いてみましょう」と言うことにしました。とのこと。
「管理会社に丸め込まれるところでしたね、法的に決着がつくまで支援しますから、思慮のない取り決めはしないほうが、管理組合のためになりますよ」と、言っておきましたが、危なく管理会社に丸め込まれるところでした。
>損害賠償請求の金額は払うが年譜払いにして欲しい
年譜払とは、月賦のように長期間（数年間）に分割して支払うとの事でしょうか？そうであれば、”とんでもない”ことです。
そのことが足かせになって、手抜き業務されていても委託契約を継続しなければなりません。泥棒に追い銭になっちゃいます。
支払ってもらうものは、即刻支払っていただきましょう。その上で、今後の業務改善の提案を受けて委託契約を継続するかを協議するのが筋（常識）ではないでしょうか？
「解決金」との表現は受け入れてもいいでしょう。実質損害賠償金を支払っていただけるのなら譲歩してもしょうがないでしょう。（私のところもそうでしたが、損害賠償金との表現を残したくないのですね。管理会社にも拘りがあるのでしょう）
インターネットが接続せず、大変な目にあい、仕事になりませんでした。管理員さん始め皆さんにご迷惑をおかけしておりました。本当に失礼しました。
おめでとうございます。コンピューターの不備は半身不随みたいで大変だったと思います。(*^_^*)
パソコンは、不具合が発生してからアリガタミが判ります。
しょせん、電気製品ですので、大事なデータはＤＶＤ、ＣＤなどにバックアップをとることを忘れないようにしましょう。
マーフィーの法則のように、バックアップしていない方のほうが、故障・不具合のトラブル発生率が高いようです。
（自分へ向けても言い聞かせています。（笑♪）そろそろバックアップせねば）
新築から２４年経っちゃいました。大規模修繕工事は１０年前に１回目実施しました。
雨漏りが発生しちゃいました。調査したところ屋上の排水管が腐食していました。人間の動脈硬化と一緒で配管類も寿命か～……。
とりあえず現場確認をしてくれたA沼組さんは誠意が有って改修工事の提案を無料でしてくれます。元建築とは喧嘩しなくてよかったなと思っています。(^^♪
≪排水管≫ですか。築24年だときちゃいますか？
本に載っている改修時期は、20～30年ですから、少し早めにきちゃいましたね。
≪改修工事の提案を無料≫とは、改修仕様の原案になりうるものを無料でゲットですね。
あとは、A沼組さんを含めて数社に見積りですか。
管理員さん、マンション購入者のためのセミナーの宣伝アップして頂けませんか。宜しくお願い致します。
事務局さんのご希望により、アップしました。
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