asahi.com関西の記事より、
『業者変更トラブル多発　マンション管理組合に重圧』

経費節減のため、管理業務の委託業者を変えようとしたマンションの管理組合が妨害や嫌がらせにあう例が相次いでいる。組合の理事を中傷する怪文書が出回ったり、業者が引き継ぎを拒否したり。

マンション管理の世界は「なんでもあり」状態のようです。

http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200405170007.html

北海道マンションネットでは、「マンション購入者のためのセミナー」を企画しております。

テーマ「失敗をしないマンションの選択」
内容：マンション住まいのルール、マンションとはどのような住まいか、マンションの構造は？　など

そこで、マンション住まいの先輩である皆さんのご意見をお願いします。
事前に、このような情報を知っていたかった。というような意見をお願いします。（マンションを買わないほうがいいよ。というのは本音かもしれませんが、購入前の方にストレートで言うのは禁句でしょう）

マンション購入は、一軒家の建設費より割安で、若い世帯者でも手が届くと思い購入したところ,思わぬ出費が待ちうけています。
特に、マンションを購入する方の大半は、ローン返済代＋管理費＋駐車場使用料＋修繕積立金＝が毎月の出費だと考え、私でもマンションを購入できると思う人が多いが、そうにあらず
マンションの規模にもよるが、マンション販売時の修繕積立金が非常に安く設定されていることをあらかじめ覚えておくべし。
本来なら,販売時設定の修繕積立金の２倍から３倍ほどの積立金がなければ,長期大規模修繕は出来ない。　要するに、毎月の積立金が少なければ、いざという時に多額な一時金の支払いがまっているだけである。
よーく、資金計画を立てて良い物件を購入すべし、販売戸数が多いから良い分譲会社だと信用するのも早計です。

　マンション販売会社が設定している「管理費」「修繕積立金」が誤算（確信犯）であっても、販売会社は一切の責任を負いません。
　このことが、問題を複雑にしているのではないでしょうか？（購入された方たちで話し合って決めて下さい。の言葉が憎いですよね。）

　修繕積立金は、戸当り、３０年間で、６００万円が最低ラインで、過大設備（含機械式駐車場）がある場合は、２〜３割増しと発信したいなー、と考えています。

第２回定期総会の議案をアップします。
トップページの「北海道マンションネット」に掲載

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/gijiroku/soukai2.html

本日、２回目のアップ。

平成16年度のセミナー予定を掲載しました。

毎日ＨＰを見ていますが、ＨＰ管理員さん感謝しています。
アップ報告なんて簡単に書きこしていますが、とても大事な時間を使ってＨＰを運営しているんですよね_(._.)_
ではでは！

5/12 昼過ぎから、事務局は、インターネット、メールに不具合が発生して接続出来ていません。

事務局にご用の方は、電話かＦＡＸで連絡をお願いします。

復旧は、5/14 以降（未定ですが）になりそうです。

事務局さんのネット環境が復旧しておりません。

復旧は、来週になりそうです。
事務局にご用の方は、電話かＦＡＸで連絡をお願いします。

5/15 事務局さんのネット環境は依然として復旧しておりません。

復旧は、来週月曜日以降になります。
事務局にご用の方は、電話かＦＡＸで連絡をお願いします。

大規模修繕工事終了後1年目のマンションのアフターサービスに立会いました。
防水押え金物って防水の端部のめくれ上がりを抑制するための金物なんですが、金物を外さないで金物の手前で防水の施工が為されていました。
ダイワハイム曰く「予算が無かったのでここで止めました」とダイワハイムの担当者は説明しましたが｛ちょっと待ってよ」
手抜きじゃないの？
「ハイ、予算どおりの施工です」とのことでした。
予算どおりなら手抜きしてもOKですか？
管理組合は素人です。それなら専門家の建築士を雇ったらいいんじゃない。なんていわれっちゃって(-_-;)
でもさ、ダイワハイムって大手のデベロッパーだしまさかさ、手抜きするなんて思ってもいないし、信頼したんだよね！
「正直者が馬鹿を見る」社会が身近にあるんですね。
とても悲しい！NPO法人さん期待しています。
「泣寝入りしてたまるか！！」

>「ハイ、予算どおりの施工です」とのことでした。

この場合の予算とは、大手デベさんが作成した見積（もしくは仕様）からきているのではないでしょうか？

金額が値切られたから、手抜きの見積りで安く見せかけたのでしょうか？とても悲しいことです。
「大手デベを信用してはいけない。」ということなんでしょうね。

長年、一生懸命積立てたお金で,大規模修繕を行ってほっとしているハズなのに、騙し打ちに合って本当に悔しいよね。
大手のデべだからって信用できない世の中なんだ。　大手だと言いながら他分譲会社の悪口を言って、堂々と販売している営業担当（役職者）もいるので、必要以上の注意をしなくてはならないこの世界はあきれるだけか。

小やぎさん、カキコありがとうございます。

大手のデベさんだから、大手の管理会社だから、と信用は出来ないですよね。大手さんほど、やることが大胆との傾向もありますから。

≪必要以上の注意をしなくてはならないこの世界≫
というより、必要最低限の注意というのが、ものすごく広範囲で多いのでしょうネ。

販売戸数が全道一と自負している分譲会社のマンションに入居しています。　１２月で丸2年を迎えるので、近々瑕疵診断をします。
１２日の朝にとんでもない行為を確認しました。　マンション共用部分のドア上にあったひび割れが、誰かにペンキで塗られて隠されていました。それが、１ヶ所だけでないのです。　誰がそのようなことを行えば利益があるのでしょうか。　瑕疵診断を恐れて誰かが証拠消しをしたのでしょうか。？　　とんでもないことです。

投稿ありがとうございます。

「ひび割れに、ペンキで塗られてわからなくされる」とは、ヒドイですね。
どなたに利益のある行為なのか一目瞭然ということですね。
販売戸数が多いと、対応も上手になっているのかもしれないです。

不法行為（不法侵入）になるのではないでしょうか？
（ちょっと、過激に書いてみました。）

中小だろうが、大手だろうが、手段を選ばないというところがこの業界のすごいところですよね。それだけ、管理組合（消費者）がナメられていると言うことでしょうか。

しかし、ペンキを塗ったのは証拠を消したのか、残したのかどっちなんでしょうね（笑）
ペンキの塗り方が気に入らなければ、器物損壊罪も考えられるのではないですか（大笑）

このようなデベは、社名を公表してもらいたいですね。
こんな悪徳業者が、普通にマンションを売っているのですから、すごい業界です。
これからマンションを購入する方にとっては、こんな悪徳業者がいることを覚えておいた方が良いでしょう。
夜中にこっそり来て、塗って行ったのでしょうか？
泥棒のようですね。（爆笑）

昨日の道新をご覧になった方も多いと思いますが、
「分譲マンション　札幌市が全数調査　管理態勢や築年数把握　建て替え対策に」という記事が掲載されていましたのでご紹介しておきます(^_^)/
http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20040511_01.html

ただ、見出しのとおり、建て替え対策に主眼が置かれているため、アンケートは築２５年程度を経過した管理組合のみの様ですね。

久しぶりのカキコミ、ありがとうございます。

道新さんの、ちょっと古い記事（4月26日）から、「監視カメラ」で防犯との記事も紹介させて下さい。
http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20040426_01.html

この記事の結論としては、『どんなに最新鋭の防犯装置があっても、「自分の身は自分で守る」という自覚が最も大切』とのことです。
効果的な自衛策としては、『マンションでは、「隣人とよその人の見分けがつかない」という入居者が多い。これでは、いくら侵入犯罪に強い設備を備えていても、効果が半減します。住民同士があいさつし合うことが最も大切です。』とのことでした。

『水道料金問題』に「管理委託契約に基づく債務不履行による損害賠償金の請求」事例を追加。

生々しいです。

総会議事録の掲載は、今しばらくお待ち下さい。

みなさん、昨日の定期総会おつかれさまでした。
事務局の皆様、お世話になりました。
一年間の事業報告を聞いてマンションネットの会員になって本当に良かったと思っています。
(1)マンション管理セミナー開催　計３回３６１名参加
(2)会員向けマンション管理講座開催　計３回７５名参加
(3)マンションネット情報の発行　計８号
(4)住宅金融公庫ウイルクラブへの投稿　計８回
(5)ホームページの開設　アクセツ数２６５０件
(6)相談支援活動　相談計１９２件　支援３８管理組合
などなど　事務局さんの一年間の支援活動に感謝！感謝!
体に気をつけて、出来ることは周りに協力してもらい、若くはないんですから（しかられるか?)無理しないでください。
ではでは。

　会員の皆さん、本日定期総会です。万障お繰り合わせの上ご出席下さい。法人認証後本日まで、１０カ月が立ちましたが、おかげさまで、会員も順調に増えまして法人の運営も少しづつ安定して参りました。

　マンションネットの運営は全て会員の手作りと、無料奉仕が基盤であり、今後の運営を考えるときに、費用弁償の実費は何とか保証しなければならないと議論の上予算に計上いたしました。

　「金を取らない団体など考えられない」という一部の非難がありますが、市民運動とはそもそも、金など取っていたのでは存立いたしません。
　みんなの手作りと会費、心ある方の浄財こそが今後の活動を前進させることになりましょう。

　本日を再出発の日にして、原点を失わず、謙虚に邁進することこそ、マンションネットに結集している方々の願いと言えないでしょうか。

　本日は午後３時開催です。正会員の個人、団体の皆さん、どうぞご参加ください。

「マンション滞納管理費、時効５年を認定…最高裁判決」

ＨＰ管理員のお知らせにリンクしました。

管理組合理事会の皆さん、特に５年以上に渡る滞納者を抱えている理事会の皆さん、大変なことになりましたね。大急ぎで請求しなければならない事態になりました。

　これまでも、裁判例がまちまちでしたが、最高裁の判断で今後は全て統一されました。

　請求で争われた問題が「定期給付債権」とされたことにより、滞納は早期に解決しなければならないことになりました。

　「定期給付債権」とは「１年以内の一定の時期に、一定の金銭を支払わせることを目的とする債権。一般の債権は１０年間請求しないと請求権が消滅するが、定期給付債権は５年間権利を行使しなければ消滅する。家賃、給料等がこれに当たるとされている」

　このところ、多くの管理組合で滞納者を抱えて苦労しており、所定の法的手続きで請求権を行使して、大切な管理組合の財源を確実に確保したいものです。

５年以内に請求しておけば時効はその時点から又５年延長される
と考えていいのでしょうか？

tomuさん、はじめまして。

請求しただけでは時効は中断しません。
５年以内に法的措置を取らないと、消滅時効を迎えてしまうと考えていて下さい。

詳しくは「時効の中断」という、難しい話になります。
�@裁判を起こして、勝訴したとき。
�A差押えを行ったとき。
�B相手が借金を認めたとき。
というのが、おおまかな中断の要件です。

�Bについては、裁判になってからさらに難しい話になりますが、普通は、時効の援用をしようとされる方が認める訳は無いと考えていたほうがよろしいです。

ＨＰの判例見ました
簡易裁判所に支払督促を申し立てるとその時点から５年間遡った期間に生じた債権についてだけ請求できるということのようですね。なにはともあれ支払督促ですか？
それにしてものんびりした管理組合ですね。６年間も滞納を放って置いて、転売されてから２年たってやっと新しい所有者に請求したということですから。
管理会社も適切なアドバイスをしてくれなかったでしょうかね？

『本当のセキュリティーはコミュニティーから生まれる』

http://www.asahi.com/housing/column/

『…マッチング・システムの提案』というのもコミュニティ作りの参考になります。

平成14年12月7日に入居開始したＲマンションです。　分譲会社は,販売戸数が全道一と自負している会社です。　近々、定期点検が実施されます。　自己点検で気のついたことお知らせします。
・総べてのサッシ外側の建付けが悪く、隙間から土埃や虫が入って　いる。冬に,雪がのっそり入っちゃった。　もしかして,結露も？
・直接見えないところは要注意、ネジ4本止めのところ3本とか。
・畳の下は,工事のゴミが残され。　まだまだ,沢山ある。・・・

>平成14年12月7日に入居開始
>近々、定期点検が実施されます。

入居してから、１年６ケ月目に点検とは、変わっていますね。普通は、１年・２年目点検が多いと思っていました。

今回が、初めての定期点検ではないですよね。
前回の各戸の検査結果というのは、組合員で共有していますでしょうか？（ＨＰ管理員のところでは、共有していなかったので、反省＝後悔しています。）
「他の各戸で起こっている現象は、皆さんのところでもそのうちに起こります。」または、「見逃していた不具合を確認できます。」（ベランダなどの共用部なのに、修繕記録が管理組合に残らないなどの不都合も回避できます）

ぜひ、定期検査の結果・対応を管理組合で情報として保存しましょう。情報は出来るだけ共有されることをお勧めします。（部屋番号などの情報は隠すなどして広報しなければいけないでしょうが。）

共用部の不具合について、専門家に診断をお願いすることも大事ですが、組合員にアンケート等して、気づいた不具合を出してもらうのも、共有物という意識向上になりますので、お勧めです。

ＨＰ管理員でございます。

事務局さんも、さすがに休日のようで、カキコミがありませんね。

ＨＰ管理員は、例外方式（収納代行・支払代行方式）に必須の「管理費等の保証契約」について調べていました。
そのうち、情報発信出来るように勉強中です。

（社）高管協しか保証出来ないのではないかと思っていましたが、他でも保証出来るようです。
しかし、管理会社の親会社（デベロッパー）が、「第三者です。」と保証契約先になっているのは、どうにも納得がいきません。（親会社が第三者とは？どう考えても、それは無いでしょう。）
「第三者の保証」という立法趣旨に反していると思うのですが・・・・・。

休日は全く有りませんでした。日頃の事務処理がわんさと堆積し、電話の無いこの休日が最大のチャンスと意気込んで見たものの、疲れがこれまた堆積していて、あまり進行しなかったようです。

　補償問題は国土交通省であまり、もまないでゴウサインを出したのではないかと勘ぐる話がありました。親会社がつぶれたら連鎖倒産で全く意味が無くなると思います。

決算書の見方は？　の「管理組合の会計について」を修正。

トップページを修正。

　来る平成１６年５月１２日午前１０時から（水曜日）札幌地裁で管理組合が管理会社を債務不履行で提訴した公判が開かれます。

　本裁判は１０年以上に渡って、管理会社が水道料金の適正な「特例申請」を放置していたために管理組合に損害を与えたもの。

　損害金は大凡３００万円に及びますが、管理会社はどのように立論して反証しようとしているのでしょうか。大変興味がある問題です。

トップページを更新。

印刷機のコマーシャル。
１枚４円は激安と思います。
年間20万枚印刷して赤字にならないように頑張りましょう。

ところで、50枚以下の場合の価格設定はいくらでしょうか？
小規模マンションでは、気になるところです。

一応、５０枚を基準にしておりますが、５０枚以下でも相談に応じます。気軽においで下さい。

　紙原稿とデジタル原稿では格段の差があり、原稿はメールで送信か、原稿があるフロッピーをご持参されればと思います。紙原稿の場合は従来の印刷とそれほど変化はありません。

決算書の見方は？　に「管理組合の会計について」をアップ。
ＨＰ管理員の発信文です。

事務局さんのチェックをお願いします。

ある管理組合が昨日１０３組６１ページの管理規約集を作成しました。デジタル印刷を実行したために、できあがりは「目に優しい」ものになりました。

　管理組合理事会の皆さん、安くて、綺麗な印刷をどうぞ活用してください。お待ちしております。

　本、掲示板が何故か、横長になりましたね。以前のように戻りませんか。拝見しづらいのです。

横長の原因投稿（��274　ＨＰ管理員投稿文）を削除しました。横長原因だった、リンクが切れていましたので、皆さんにご迷惑をお掛けしないように配慮しました。

トップページのＨＰ管理員のお知らせも若干変更。
管理会社一覧もほぼ完成形に近づきました。

昨日、某マンション管理セミナーに参加してきました。
標準管理規約の改正についての話と、大規模修繕についての話でした。

特に、皆さんへ報告するような内容とは感じませんでしたが、他団体が主催するセミナーに参加する機会が少ないＨＰ管理員にとって、雰囲気を味わうだけでもよい経験になりました。

大規模修繕においての「設計監理方式」で、パートナー（コンサル、工事監理者）の選択条件に、「ＩＳＯ認証」「帝国データバンクの信用度」を入れて説明していましたが、その条件にあう業者は北海道では限られる（講師の所属する会社だけ？）ので、疑問に思いました。

もっとも、パートナー（コンサル、工事監理者）の選択条件というのは難しいです。
偶然、受講に来ていた築10年のマンションに住むＭさんとも話したのですが、この選択に管理組合が一番悩むことになるが、結局は、知り合いの中から随意契約することになるのかな〜？となりました。
見積入札方式を採用しても、金額だけで選択出来ない（してはいけない）ことって難しいです。

　随分アクセスが増えてきましたね。管理会社等の業者関係者の方も接続しているそうです。本ホームページが彼らに気になる存在となっているのでしょうか。

　さて、先日生々しいお話を直接当事者からお聞き致しました。投稿するかどうか、考えましたが、やはり、世間の目に触れさせることこそが必要と判断致しました。

　ある管理組合区分所有者の体験している事実の中の一こまです。その後の事実についても追々状況を見て続報しようと
思います。

　さてその事実とは「ある管理組合が定期総会を開いて、決議をしたところ、理事長宛の委任状が出席者の数に含まれないで議決されることになったという議事録が組合員に配布になった。これはとんでもないとある区分所有者が管理会社と理事会に問題を提起し、虚偽の記事録を訂正すべきと申し入れたが、管理会社も理事会も拒否した。また、総会で議決されたとする事項も必要な議決数が得られず、成立してもいないにも係わらず、支出を行おうとしている事実について疑問に思い、当該マンションの大規模修繕工事の監理を引き受けようとしている建築士（マンション管理士でもある）に確かめたそうです」

　どうでしょうか○○さん、「確かに○号議案と○号議案は成立しておりません」と明確に述べられたそうです。

　その後、本件と関連している事項についても、現在の理事会が進めている手続きは違法でしょうと伺ったところ「これまでも不適正に行っていたのに、今更何を言うのでしょう」と開き直ったとのこと。そこでその方がなにを言うのですかと詰め寄ったところ、黙ってしまったそうです。

　その、区分所有者は「マンション管理士という国家資格者が違法な組合運営を認めるような言動は赦されません」「しかるべきところに当該事実の申し入れを行うとしています」

　しかも、このマンション管理士は「管理組合の運営を支援するために行政が派遣している」との事実もあり、当該管理士の不穏当な、相手を傷つける言動は波紋を広げています。

許せません！
マンションの区分所有者は知識が無いんです。頼りになる一級建築士が総会議決を無視するなんてことは許せません。まして「マンション管理士」の資格を持っている人が知識も充分にある人が総会議決をごまかすなんて許せません！
「行政が派遣している」事実があるなら、
北海道庁に「マンション管理士派遣制度」の人選を裁判所を通じて糾して行くべきです。
国土交通省の見解をマスコミを通じて糾したいと考えています。皆さんのマンションに当てはめて考えてください。
一級建築士とマンション士に詐欺師が集っているのかも知れません、ご用心！ご用心！

いかさま野郎の名前を公表してもらいたいです。一級建築士で・マンション管理士で・行政のマンション管理士派遣事業に登録している人で・道管連の相談員らしい。
そんな人皆さん知っていたら、メールください。
許せない！

国土交通省のＨＰより

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（案）に対するパブリックコメントの募集について

意見募集期間が平成１６年４月２１日（水）〜平成１６年４月２７日、と７日間ということは、短すぎるような気もしますが・・・

http://www.mlit.go.jp/pubcom/04/pubcomt18_.html

おはようございます。
管理員様の御厚情ある御解答に感謝しています。
悩んでおりましたが、投稿させて頂いたことで、自分なりの方向を見た思いがします。
長く居座るなどという表現をしたことを反省し、また、その方々とのいい関係を創ることが大切なのだと気づきました。
長い間、管理に無関心であった自分が少しばかり勉強したからと、なんと勝手な傲慢な思いでいたことだろうと反省します。
理事になる方がいない中、御苦労されてきたことに思い至らず、ほんとうに反省します。
管理組合の運営は、皆さんとのいい関係の中から生まれてくるものなのだと、ようやく分かりはじめました。
そして、なるたけ、多くの方々にお声をかけて、皆さんと取り組むべく行動していく気持ちでいます。
人間関係創りからの出発だと思いはじめました。
また、御報告させて下さい。
前回の温水器のパイプドレーンにつては、連休明けに報告があり検討予定となっています。
また、御報告させて頂きます。
ありがとうございました。

「管理会社一覧」を新規に作成。

札幌圏の管理会社をほぼ網羅。
誤字、抜け落ちなどお気づきの方は、連絡をお願いします。

「管理会社一覧」をバージョンアップ。
北海道の管理会社をほぼ網羅。

「便利なリンク」を新規作成。

こんにちは。　３度目の投稿です。
５月に定例総会を行います。　それまでに、次年度の役員改選にともない新しい役員を募集しますが、これまでに、一度も立候補者は出ませんで、毎年、同じ役員が続けている状況です。
実際に居住しているのは１０戸あまり、ほぼ、事務所化のマンションで、役員も会社社長ばかり、忙しく管理に無関心だし、総会も役員と管理会社の社員のみの出席者でやっている状況です。
平成７年に管理会社が変更されていますが、その時から約１０年という年月に渡り理事を続け辞めようとしない理事が３名はいます。
現在の理事は７名ですが、実際には５人でやっています。　その前は４人でした。
後は入れ代わりつも、ほぼ、同じ顔ぶれです。
これまでに、理事会として責任を問われるような大きな問題がありましたが、当事者の当時の理事長はじめその方々は自分の非や責任には気がつかず、逆に正当な考えの方々が諦めて辞めていきました。
今年は新しい役員の入れ替えを期待し、できる限り、声をかけ、せめて、新しい役員に入ってもらいたいと働きかける予定でいます。
しかし、その、３人は、当たり前のごとく、居座り続けると思います。
この１年あまりの間に多くの問題があり、ことごとく、その問題をひねり潰したのはその方々です。
まるで君臨しているかのごとくです。　いつの間にか、上下関係の空気も生まれ、正常な議会ではなくなっています。
辞めて頂きたいのが、本音で叫びです。　規約でも効力はありません。
せめて、新しい役員を増やすことだと思ってはいますが、なり手が
いない現状です、。　
こんな相談、、困ると思いますが、なにか方法、、ないものでしょ
うか。

どなたからも投稿がありませんので、ＨＰ管理員のつたない考えを。

多くのマンションで、同じような現実がある問題だと思います。問題に気づいた方が少数（今回は一人？）で、あとの組合員は、問題に気づこうともしない（避けているのかもしれません）。

管理組合の運営の難しいところだと思います。地道に他の組合員とお友達になって、「取り敢えず、訳はわからないけど、あなたのために役員になるわ。」という仲間を徐々に増やすしかないのでは？

本当に難しい問題です。即効性の解決策はないと思います。答えになっていないようで申し訳ありません。お友達作りが成功することを願っております。

　ある管理組合が分譲会社と当該マンションの建設会社を提訴しました。
　提訴の理由は建設４年後、外壁に付設したタイルが剥がれ、落下したが、そのための補修工事を管理組合が求めたが、拒否したために起こされたものです。

　やむなく提訴した管理組合の理事さんは「提訴なんか好んで起こしたんじゃない。分譲会社は建物を売りぱっなしで、組合のお願いを全然聞いてくれない。社会的責任を果たしていないことに我々は怒っているのだ。」と激怒しておりました。

　確かに、分譲会社は販売後の問題に対して、購入者の立場に立ったアフターは行わない。しかし、今回のこのようなケースはあまりにもひどい。裁判の結果はどうでるか、皆目見当が付きませんが、管理組合の完勝を祈りたいと思うばかりです。

　昨日の夜。ある管理組合の理事会に招かれました。かねて当該管理組合理事長から依頼されておりました、経営診断結果に基づく無駄な経費の節減対策と管理会社の債務不履行に対する損害賠償請求について、理事会としてどのようにするのか。活発な意見討論がなされました。

　結局、組合員の共同の利益を追求するために、当マンションネットの支援を受けて、理事会と共同で問題解決にあたることに決定致しました。

　水道料金の特例申請を放置していたために発生した損害賠償問題はこれまで数多く手がけてきましたが、今回の請求額は多い方の部類に入ります。本請求には証拠書類がしっかり確保されており、管理会社もとてもごまかすことはできないでしょう。この支援は大変楽しくやれそうです。

皆さんのマンションでは、消防計画を作成していますか？

組合員名簿と似て異なるもので、入居者名簿も大事です。

地震・火災などの災害発生時には、自分たちが主体となって活動しないと、助かる方も助からなくなります。

消防計画に基づき、入居者名簿を活用して、隣近所で助け合う体制を確立しておきましょう。

皆さんのマンション管理規約で、「理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。」となっていると思います。

組合員名簿を理事長さんが保管していますか？

「管理会社が保管している筈。」と、思った方は、管理会社に確認して持ってきてもらいましょう。

組合員名簿は理事会で保管する書類です。管理会社にオマカセでは、管理会社の業務チェックを行えません。

　ある管理組合が定期総会を開きました。議決権数７５のところ、当日の参加者は１４名、理事長への委任状３０、ある組合員への委任状９、当日の出席者は５３個の議決権となりました。当日審議された普通決議は当然ながら議決されますが、特別決議は廃案になります。

　ところが、何を考えたのか、総会後の議事録は総会の事実を記載しないで「理事長に委任された３０は除外して、計算すると明記しております」委任状３０を除外する法的根拠は有りませんし、総会の事実も曲げて議事録を作成しているものです。

　当該議事録を作成したのはN管理会社、ある組合員が「何故虚偽の議事録を作成したのか」と追及しても、全然答えてくれないそうです。理事会の求めに答えて実行していると組合員は激怒しており、当然おかしな話です。

　このような、管理会社に対しては「きついお灸を」と思います。国土交通省に対して、事実の通告を行い業務の是正を求めましょう。

　

ＨＰ管理員の住むマンションでは、今年、鉄部塗装（駐輪場、外部ドア、屋上丸環など）工事を予定しております。

本日、業者さんと交渉して、仕様書（施工方法と塗料材質）・工程表の提出をお願いしました（５月中ごろ施工予定）。

会員の皆さん、その他の注意事項などお気づきの事項がありましたら、投稿をお願いします。

　先日、ある地裁での公判を傍聴しました。被告は体格のいい若者。裁判官１名、検事１名、弁護士１名、書記官１名、司法修習生２名、傍聴者は８名。総勢１４名。ほぼ１時間の幕間でした。検察官の冒頭陳述、弁護人の証人尋問、検察官の求刑と淡々と進められ、２週間後判決が下ります。

　この被告の若者は実は「暴力団の若中」という地位がある、れっきとした暴力団の幹部であることが、検察官、弁護人、裁判官、と被告の遣り取りで明らかになりました。

　暴力団の起こした事件に関心があった訳でなく、この被告が公判で「暴力団の組員」という地位が確定されるのか、どうかに大いなる関心がありました。
　本、公判の中で、被告もはっきり「・・・・組の若中です」と認めた事実にこそ、今後重大な展開があります。

　いまここで、これ以上記載できませんが、本件は「ある管理組合の運営にとって密接不可分な関係」が生じることになるでしょう。以後、何時、本掲示板に登場できることになるか不明ですが、情報として発信できる日を期待してください。

雪融けが進んで周りをチェックしていたら、アララ〜
灯油の蓋が開いていました。ということは雨、雪が入っているかも
油屋さんに電話したら、灯油の入替とタンクの清掃を無料でしてくれるそうです。
損したのかな〜(ーー;)
得したのかな〜(^_^;)
皆さんも灯油入れた後には確認しましょうね

雪は、すっかりなくなりましたネ〜。
いろいろなゴミが目立っていましたが・・・・。
（管理員さん、お掃除ありがとうございます。という季節ですよね）

ひと冬過ぎると、鉄部の錆び、コンクリの凍害などの点検時期ですね。　たまには、構内を点検しながら歩いてみるのもいいかもしれませんね。

　２月に開設した当マンションネットのホームページは管理組合の皆さんから一層充実してと励ましと激励を頂いており、当ページの管理員は勿論、一生懸命に努力しております。しかし、会員の皆さんからの情報の発信が欠かせません。今後ともこれまで以上のネタを提供下さい。

　さてさて、本日はエレベーター保守点検業者の営業さんが飛び込みで訪問されました。
　その動機はと聞けば「ホームページを見せて頂いております。内容が私どもメーカー系の業者でも納得できる極めて公正なもので、感心しております。一度お邪魔して、お話を伺っておきたかったものです」
　と、お褒めに頂いたのか、冷やかされたのか、分かりませんがこられました。

　その方のお話等と情報をつなぎ合わせれば、当マンションネットはマンション関連業者から関心を持たれているようだということが判断できます。嘘やチャチな情報の発信は正に厳禁であります。

「情報発信」�ｂPに記事追加。
（トップページの左上のロゴ・クリックで確認できます）

皆さん、掲示板への投稿をお願いします。
当ホームページを訪れた記念の一言でも、感想でも、自由に書いて下さい。

事務局さんが、寂しがっていますので、会員の皆様のご協力をお願いします。（会員でなくても、投稿して下さいネ）

　ある管理組合の理事さんが何の前触れもなく、ひっこり現れました。「実は前にお邪魔しましたが」そういわれても、全然思い出せません。
　いろいろな方がお出でになっており、全然覚えておりませんでした。どっかで見たような感じがしますが思い出せません。

　「実は昨年の９月にお邪魔して、経営診断をして頂きましたが」それでも思い出せません「真駒内の・・・・マンションの・・・・です」どんなマンションでしたか「３９戸の築後・・・の」そういわれて、漸くよみがえりました。

　「実は今度理事長なりまして・・・・」おめでとうございます。「おめでたくなんか有りません。ご愁傷様です」いやいやそんなことありませんよ。

　「せっかく理事長になったので、組合員のためになる仕事がしたいのです。どうか、問題の相談に乗ってください。できれば理事会にお出で頂けますか」そりゃ、当然、理事会で支援決議をしていただければ、伺いますよ。

　「それで、料金はどうなります。交通費とか、その他どのくらい掛かりますか」相談・支援は全くお金はかかりません。無料で行っております。交通費もいりません。

　「それでは気が済まないので・・・・」支援するのに前提はありません。全くのボランティアです。遠慮しないで声をかけてください。「会員になればよいのですか」入会するかどうかは皆さんが決めることですが、入会を前提に支援をするということは有りません。前提なしで行います。後日、皆さん方理事会がどうしても入会したいと合意できてからで宜しいと思います。

　「修繕積立金が少なくて、大規模修繕工事を控えてこの先どうなるのか心配なのです」そうですね。積立金が少なく困りますね。そうかといってこの経済状況の悪いときに見合うだけの引き上げはできませんね。
　こうゆう場合は正攻法しかありませんね。一般会計での経費の節減ですね。それを引き上げの財源にして、組合員からの負担は回避しましょう。

　新理事長は新たな決意に燃えて、意気揚々と帰りましたが、メンバーの皆さん支援お願い致します。

　本日、ある管理組合の副理事長さんが相談にお見えになりました。何と、ホームページで当マンションネットの取り組みに、少しばかり興味を持ち問題を持ち込まれました。

　相談の問題とは「管理会社の業務に対するとんでもない姿勢でした」その管理会社には未来がないと理事会では結論づけて、新たな管理会社を選定すべく作業を進めていると言うことでした。

　ところが、三業者に見積もりの提出を要請したそうですが、管理組合としての管理仕様を示さないで管理会社の一方的な見積もりで審議し、決定すると言うことでした。

　これでは、選定後にまた、問題が惹起しないとも限りません。安かろう悪かろうという問題が発生するやり方になります。まず、理事会で管理委託の業務内容を決めて、それに基づいて入札書（見積書）の提出を求めるべきでしょう。

　副理事長さんにはいろいろ宿題を出しましたが、晴れ晴れした表情でお帰りになりましたので、きっと理事会の皆さんで知恵を絞り、組合員の共同の利益の確保に向け奮闘されることでしょう。

　因みに当該管理会社は本掲示板に一番多く登場している有名な会社です。業務の内容では同じ不履行を起こしておりました。

投稿が寂しいので、ひとつ。

標準管理委託契約書では、滞納督促は３ケ月までは、管理会社が行い、４ケ月以上の滞納になったら、管理組合が督促業務を引き継ぐような形になっています。

現在、管理組合役員の皆さん。管理会社さんが、どのような督促を行っているか？報告してもらっていますか？
「（不在でしたが）督促の電話しました。」「督促状を郵送しました。」との口頭説明で終わっていてはいけません。必ず、督促記録簿（何時、何をしたかの記録）を提出してもらいましょう。
督促業務を行ってもらうために、「事務管理業務費」を支払っているのですから、見合うだけの業務を提供してもらいましょう。この掲示板に最多出場の管理会社さんは、担当一人が受け持つ管理組合が多い（噂では、一人５０組合以上）ので、まともな督促を行なわないのが常識となっているようです。

　このところ、「脱気装置による給水管の延命装置」「カルシュウムによる給水管の延命装置」などの装置を給水管に取り付けることによって、給水管の腐食をふせぎ、給水管が長持ちする。と、業者が管理組合理事会に営業をかけてきているが、果たしてどうしたものか。との、相談が多くなってきました。

　これまで、これらの情報に接するたびに、科学的な根拠による解明を求めてきましたが、あまり、強く解明を強調したところ、次から現れまく成りました。

　装置を付けたことによって、どのように腐食が防止できたのか事実に基づいて、説明して欲しいものです。しかし、それらの疑問に未だに答えて頂いておりません。誠に残念なことであります。

　従いまして、これらの相談が舞い込まれたときには以上の経験談をお話して、「高額な装置を付けられるので有れば、組合員が納得できる科学的な証明を請求して、後から失敗して責任を追及されるようなお粗末な事態は避けてください」と警告しております。

　これらの情報に詳しい方の一報をお待ちしております。

　追伸、比較的新しいマンションより、１０数年経たマンションをターゲットにしている事例が多いです。

以前デベロッパーに居たときに、この種の延命装置の売り込みが多数来ましたが実際に装置を付けたマンションに立ち合わせていただきたいと申し出ますと「解りました!」と力強くお返事はいただくのですがその後全て音信普通になります？
赤錆が黒錆に変色したと抜管サンプルを持ってきた会社もありましたが「墨汁を塗っても黒くなりますよね」と言ったところ気を悪くして帰っちゃいました。
そもそも、管の中だけに目を向けないで管の外側の腐食にも目を向けてほしいですね。外側も確実に錆びてきているんです。延命装置売り込みの営業さんにそう話したら困っていました。返事できないものを売らないほうがいいと思いますが、如何でしょうか？

　このところ、マンションネットのマンション管理セミナー等の情報発信により、マンション建築後２年間の間に分譲会社の責任において、実行させる修繕のための、瑕疵診断が行われております。

　昨年、建築後１年６カ月を経過した戸数４０のマンションが建築士に依頼して、瑕疵を調査し、その報告に基づいて分譲会社に修繕を求めて、完全に修繕させました。
　もし、相当時間が経過していたならば、管理組合の責任と負担で実行しなければならないところ、一銭も負担しないで３００万円程度の修繕を分譲会社に行わせた実績等が広がっております。

　当ネットに寄せられている情報と報告によれば、この１週間で３管理組合が理事会で調査の決議をされたそうです。
　特に小規模マンションは経営的に困窮しますので、瑕疵診断を建築士に依頼し、修繕箇所を明確にして、分譲会社に是正を求めましょう。

　これらの交渉でうまく進んでおらない管理組合が有りましたならば、相談にのり、管理組合の共同の利益が確保される支援を実行します。気軽に相談してください。

築1年・２０戸入居のマンションで瑕疵診断を実施しました。出るは、出るは、たった１年でこんなに瑕疵が有るんですね〜
ＰＳ内の灯油配管が支持されてなくてブラブラ。
扉のすぐ横に床付戸当りがあるため丁番があおられる。
給気用ガラリ逆勾配で室内に漏水している。
屋外階段の床モルタルは全てバリバリ。
サッシの詰めモルタルが空洞になっている。
防水押へ金物の端末にシーリングがされていない。
補修した床樹脂モルタルが剥離している。
植栽の足元の土がむき出しで埃が舞っている。
バルコニードレンパイプの廻りにエフロ発生(漏水している)
擁壁が不同沈下、ジョイントのモルタル剥離、水抜き穴の裏込め砂利が無いため土が流れ出ている(裏側陥没)
駐車場の車止めブロック接着不良で剥離している。
ゴミステーションの排水が細くてゴミ詰りが発生している。
バルコニー手摺支柱足元カバーのシーリング部分に水が溜まり溶接アンカーが錆びている。
１階の塀に不審者が侵入できるような連続した開口部がある。
１年目のアフターサービス時に販売会社の社員は「外的要因で……」「経年劣化で……」等と補修に応じない。理事会は素人の集まりなので反論できない。
以上はほんの一部です。

>１年目のアフターサービス時に販売会社の社員は「外的要因で……」「経年劣化で……」等と補修に応じない。理事会は素人の集まりなので反論できない。

そうなんです。理事会メンバーに建築に詳しい方がいることって、すくないです。業者の方に専門用語を並べられると反論出来ないですよ。

でも、その管理組合には、強い味方が現れたようです。
今後の交渉が良い方向へ行くといいですね。

小規模マンションに300万も出して設置必要あるのかしら
私のところも19戸で毎月のやり繰り大変なのです。お恥ずかしい話ロードヒーテング灯油代が支払いできない事態がつい3ヶ月前発生してしまいました。管理会社は単月ではマイナスだが年間ではプラスになるので
昨年同様修繕積立金より流用したいのですが、と言ってきました。
マンションネットさんに相談して支払い遅延で落ち着きましたが、管理会社は小規模マンションは収益が悪いことご存知のはずと思いいます。
それにすぐ修繕積立金を使うなんて発想やめてほしいです。

tamaさん、久しぶりの投稿ありがとうございます。

このマンションの管理会社さん、担当さんは、tamaさんのところと同じだそうです。担当さんと顔を会わせても、内緒でお願いします。

トップページに「通常総会開催のお知らせ！」を載せました。

第２回通常総会を平成１６年５月８日（土）午後３時より、ザ・ハミルトン札幌の二階和室において開催しますので、会員の皆様のご出席をお待ちします。

市内２９戸のマンションで一昨年大規模修繕工事が終わりました。アフターサービス期間内なので工事の竣工後ですが建物を見てほしいという依頼を受けて行ってきました。
屋上防水の見積では７０�u修繕するのに１０�uしか修繕していない。おまけに防水押さえ用の笠木を外さないで金物の手前で工事をしている。笠木にシーリングをしていない。笠木の下から素地のコンクリートが見える。
換気扇用のフード取替えた後、シーリングをしていない為、室内に漏水、排気筒は腐ったまま取り替えていない。
鉄部塗装は、もう錆びている。隔板を外さないでそのまま塗装しているため、鉄製枠とボードとの隙間から錆汁が流れてきている。
玄関タイルの美装はされていない。
工事を実施した業者は「日本一のデベロッパーです」と豪語して、市内の塗装業者に丸投げ施工、外壁ひび割れの実測をして、数量が１０分の一になったのに精算をしない。
素人を馬鹿にするのもいい加減にしてほしい！
全て写真撮影をし、コメントを書き、見積数量をチェックして、日本一のデベロッパを管理組合理事会に呼ぶ段取りをしています。
日本一の会社には気をつけましょう。

この事例はセミナーで報告して頂けないでしょうか。こういう悪い、悪質な管理会社は社会的に糾弾しなければ、ますます増長します。
　マンション管理の世界は本当に遅れた、業者のやりたい放題で、全く嘆かわしい次第です。
　当該、管理組合理事会の皆さんを激励してあげてください。

「管理会社におまかせしていれば、安心。」との誤解、勘違いが、このような事態を呼んでいるのでしょう。

当ＮＰＯは、微力ですが、このような誤解、勘違いが無くなる様に、情報発信を続けたいですね。

この管理組合は、よく第三者に検査をお願いしましたね。管理会社に検査をお願いしていたら、・・と想像したら・・・。　ゾッとしますね。

　小規模マンション（２０戸）話し。
　エレベーター内に傷を付けられた事などを理由に管理会社は監視カメラの導入を管理組合理事会に提案してきました。その金額驚く無かれ３００万円。
　ある理事がびっくりして、相談を寄せてきました。この管理会社本掲示板に登場しておりました。
　また、こんなひどい提案を行い、管理組合を困らせております。小規模マンションのため維持費がどうしても割高になっており、日常の管理費の捻出も一工夫のいるところです。
　それなのに何でこんな提案するのでしょうか。
　しかも、修繕積立金を取り崩して設置するという馬鹿な提案を臨時総会まで開いて実行しようとする、このような管理会社は赦されません。
　皆さん、どうお考えでしょうか。

私のところでも、エレベータ内の防犯カメラを検討したことがあります。

そのときは、メーカー系エレベータ保守会社に見積を依頼したところ、月額８,５００円のリース提案でした。

３００万円÷8,500円÷12月＝２９.４年？

管理会社の方は、組合員の素性を知っていますので、防犯カメラの相場を調べれないだろうとタカをくくっての、ボッた提案なんでしょうか？

もっと言わせていただければ、そもそも、監視カメラが必要な状況なんでしょうか？傷防止のボード保護をするとかしたほうが、よっぽど安価な対応でしょう。

　昨日、ある管理組合の理事会に参加させて頂きました。その場に管理会社のフロントマンがおり、理事長始め理事の皆さんから厳しく追及されておりました。

　理事長「遅延損害金の発生で組合は損害を受けた、損害額を返還してもらうことは当然だが、会社としての不始末、債務不履行な訳だから社長名の謝罪文書としかるべき責任者の挨拶があってしかるべきだ」
　担当フロント「担当の私名の謝罪文書を提出します」
　理事長「会社の社長と契約を交わしているのだから、社長名の謝罪文書でなければ意味がない」
　担当フロント「上司に相談したところ、社長名では出せない、と言われました」
　理事長「話にならない、今一度考え直して欲しい。同じ返事ならば、正式な手続きで対処する」

　理事長「ところで、この預金通帳の名義はどうなっているのか、管理組合の代表者は君の会社の社長じゃないか。何故理事長になっていないのか。可笑しいではないか」
　担当フロント「当初、組合が結成されておりませんでしたので、このようにしました」
　理事長「そんな馬鹿な、理由にならない。原始規約のとおりすればよい」

　理事長「修繕積立金の一時金が何故１月に預金通帳に記帳されていないのか、６カ月も飛んで誰が流用したのだ」
　担当フロント「・・・・・」

　ということで、呆れるやら、たまげるやら、こんな管理会社が未だに存在しております。

「預金通帳の名義」について

平成１３年７月３１日　国総動第５１号
国土交通省総合政策局不動産業課長　の通達より

財産の分別管理（マン管適正化法第７６条、規則第８７条）として、
『管理組合が法人化されておらず管理組合に管理者等が置かれていない場合においては、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限って「○○マンション管理組合管理代行○○管理会社名義」としても差し支えないものとすること。
なお、この後管理組合理事長が選任されたときには速やかに当該理事長名義とするべきものであること。』となっております。

マン管適正化法第８７条第２項は、財産の分別管理の方法として「管理組合又はその管理者等を名義人とする口座において預貯金として管理する方法」と規定していて、例外としては、上記のみ許されるとの解釈ですが、この管理会社では、『速やかに』の意味がわかっていないのですね。これも、担当の謝罪文で済むと思っているのでしょうか？

間違えました。前文の一部訂正。

誤　>マン管適正化法第８７条第２項
正　>マン管適正化規則第８７条第２項

失礼いたしました。　この管理会社は、ｍちゃんですか？

その通りです。しかし、この会社、全然進歩しないね。

第２期の各メンテナンス契約が前理事会の理事長も理事も承知して無くて、締結されておりました。勿論、理事会で審議してはしておらず、議事録もない。
　管理会社のフロントマンが勝手に実行したものでした。しかも、この契約金額がべらぼうに高く、納得できるものでありません。
　因みに一例として、機械警備が月額３２，０００円適正な価格は月額１５，０００円以下でしょう。
　ちょっとして、管理会社にバックされるのでないかと、深く勘ぐりました。

　理事会を開き正式に決定致しますが、当マンションネットの定期総会を５月８日午後３時から開催する予定です。
　会員の皆さん、予定を入れずご参加下さい。後日、直接ご案内いたします。

昨日はありがとうございました。　初めての投稿ではないこと、よく、覚えて頂いていて感謝しています。　こちらの都合で削除して頂きましたから〜。
本日、理事会において、管理規約にもとづき、専有部分であると確認の上、各、個人、区分所有者の責任において修繕というこに決定しました。　個人負担が１００万〜というのは、その箇所の修理にともない壁をぶちぬく必要があり結果的に室内のリフォームにまで発展する可能性が大きいということでその金額が出たようです。　信頼できるビルケア会社の点検報告であり、実際に、その問題で積立金を取り崩し対応しているマンションもあるということで、問題を抱えるマンションの実例が増えてきているとのことです。　本日、取り決めた事は、個人で修理するにしても、本管につながる枝管であるので、その使用の材質他仕様書について最新の優良なものに統一し、仕上げについては徹底することと決めました。　尚、温水器の蒸発水が流れる細いパイプドレーンのことで、２０年前のものは鉄製なので錆びで次第に詰まったらしいです。　それも、直角に曲がってており、詰まりやすい構造ということでした。　個人負担としては大きいですが、個人の室内の配置で条件も変わり、個人の責任においてという結論は仕方ないということに落ち着きました。　御相談させて頂いて文章にしながら、見えてくることもあると感じました。　
この度のことで、積立金についても検討課題となりました。　なんだ、あっけない結論ですが、これで、よかったのではと思っています。　管理員さん、ありがとうございました。　今後ともよろしくお願いします。

とりあえず、よかったです〜。

問題山積のようですが、また、お気軽にご相談下さい。
その後の経過報告も、出来る範囲でよろしくお願いします。

　昨日の相談事例。小規模マンション出の出来事。物置が転倒して、隣の駐車場に止めてあった車にのしかかり、車がぺっちゃんこ。車の所有者から損害賠償を請求された。

　管理会社は「保険では対応できないと言われた」と、全く頼りない返事。当該管理組合の皆さん、「何言ってのよ、保険かけていたのにどうなっているの」とカンカン。

　管理組合は管理会社の管理責任を求めて、管理会社が全ての管理を行っていたのだから、管理会社で損害賠償をしてください。と強い態度表明。さて、管理会社どうでるか。

やりました。やりましたよ。住民の結束で決着。「管理会社が負担する」と本日報告に来たそうです。皆さんきっと、喜んでいるでしょうね。
　この種の問題は「管理組合の固い意志をはっきり示すことです、と」助言しましたが、そのとおり実行されたようで、保険の受取人とか、常識を逸している管理運営の事実を指摘され問題が大きくなることに、懸念を感じたのであろうと思います。

　さて、次は自力管理です。無駄な経費を削減して、修繕積立金に振り替えいたしましょう。

　問題の本質は解決されてはいません。住民が管理組合の運営に関心を示している内に一気呵成に問題を全て解決することが望ましいと、過去の経験が教えています。

よかったです。

管理組合の損害保険を管理会社名義でかけていたのが、今回は、逆利用できましたね。
この管理会社は、過去に、保険金受け取りで甘い汁を吸っていたのではないか？と疑っちゃいますね。

「自力管理」とは、会計・集金を自分達で全て忙しく行うとの意味ではなく、管理組合役員が、当事者能力を持って、管理運営に携わりましょうとの意味です。当事者能力を持ちだしたからこそ、今回、無駄な支出を防げたということを、理解して欲しいです。

「管理会社が負担する。」との言葉に油断せず、文書もしっかりもらいましょう。「言った。言わない。」で煮え湯を飲まされた事例もいっぱいあります。もう、ひと頑張りです。

その点も含めて、しっかりと伝達してあります。理事長さんは能力が人一倍ありますから、全然心配しておりません。

　もう既に、関係書類を回収しました。その中にあるべき管理委託契約書が無いと、言っておりました。

　そして、管理会社は契約解除を予期しているのか、「今後とも宜しくお願いします」と言ったそうです。

管理委託契約書が無い？

「保証契約していないでの収納代行方式会計」「管理組合の損害保険の受取人を管理会社」だけでもスゴイのに、・・・・。絶句。
まだまだ、何か出てきそうですネ。怖いもの見たさの心境です。

管理組合で判断されることですが、今回の賠償が済んだら、早く手を切ったほうがよさそうです。まずは、会計を「原則方式」に変更してもらいましょう。

初めまして。以前から、貴支援ネットのHPで大変多くの勉強をさせて頂いています。　この度、御相談させて頂きたいことが発生し、思い切って投稿させて頂きます。　管理組合、理事体験２年目を迎えます。複合用途型、１３階建、９８戸、築２０年のマンションです。４年前に大規模修繕を終えています。　今回、電気温水器の蒸発水が流れるパイプが錆びて詰まり、階下に水漏れしていることから全戸の点検の結果、ほぼ全戸が修繕対象であることが分かりました。　点検会社の話だと、１戸当り、１００万を超える金額、管理規約では専有部分に該当し、個人の責任で修理となるはずですが、理事の当該者が積立金から出すよう要請し、緊急理事会となります。　１億を超える大規模修繕となりますが、長期修繕計画には予定されていなかった突然のことで、驚いています。　各戸の料金も配置の構造により、金額が違って来ると言う事です。
共用部分として扱うには管理規約の規約改正の総会が必要で、その上で検討課題と考えますが、事は緊急を要し、早急に手を打たねばなりません、
さらに、規約改正の総会が必要と言っても、これまでのやり方では、規約はあっても無いのと同然で、かなり、勝手なことをやってきた経緯があり、一理事の意見の強さに流れてきた管理組合の状況です。　専有部分でありながら全館の問題であり、金額も大きすぎ、答えを出せずに悩んでいます。　
各戸により異なるとなると個人負担の計算もできず、すべてを積立金からとなると、現在の積立金が無くなってしまいます。
建物の維持管理の専門家に相談すべき問題だとも思います。
これまで、管理組合も管理会社任せで勉強不足の組合いです。　管理会社は全面委託ですが、長期修繕計画も立てられない、助言も期待できない会社です。
一理事のゴネ者勝ちのようなことにもなりかねず、、で、案じています。　そのように、物事が決められてきた経緯がありますので。
緊急理事会がありますが、勇み足で決めてはいけないことを教えて頂けないでしょうか。
どうか、よろしくお願い致します。　

どうも、２回目の投稿ありがとうございます。
ＨＰ管理員でございます。

ＨＰ管理員、事務局の苦手分野です〜。
このような問題は、”雪仙”さんが得意としている分野でございますので、”雪仙”さんの返信をお待ち下さい。
Ｉさんも登場していただけると助かります。

管理員さんからの催促で登場しました雪仙(せっせん)です。大河さん、どのマンションでも有りがちな問題です。まず、深呼吸しましょう。さて、一つずつ紐解いていきましょう。築20年なら給排水管の劣化はかなり進行していると思われます。漏水調査をした点検会社からの報告書はあると思いますが、改修仕様書を作成して複数の業者から見積もり徴収をすると案外安くつくかもしれませんよ。築20年で給排水管の改修工事をした複数のマンションの事例も経験していますが、専有部の改修は戸当り40万円位です(勿論、図面の確認が必要でが)。次に専有部の改修工事費は修繕積立金からの支出はできません。勿論規約を改正すれば支出は可能になりますが、規約改正の総会決議が必要になります。総会議案書の中で区分所有者に納得してもらえるだけの資料の作成が必要ですね。さらに、長期修繕計画の中に予期せぬ工事が発生することが多く見受けられます。これは、新築時からの見落としですね。長計を作成したデベロッパー、管理会社に工事を予見する能力がないからだと思います。長計を見直さないとこれからも色々発生する可能性が考えられます。
次に大切なことですが「規約はあってもないのと同然」では共同住宅の基本的なルールが無視されてきたということでしょうか？「一理事の意見の強さに流されてきた」という反面、他の人たちが無関心の表れということでしょうか？どちらにしても今回の事をきっかけに皆で協力する体制つくりのきっかけにしましょう。
「建物の維持管理の専門家に相談」すべき問題と思います。複数の専門家に入札参加の依頼をしましょう。入札後に専門家に工事監理を依頼できます。
管理組合も勉強不足かもしれませんが、委託管理費を払って雇っている管理会社に能力がないなら管理会社の入札もして(リプレース)管理会社を変更してはいかがですか？
一理事のゴネ者勝ちなんてとんでもない！ゴネる方に対して自分たちが勉強して理論武装しましょう。緊急理事会の前に一度ＮＰＯの事務所に来られませんか？複数の理事の方達に声をかけてみてください。掲示板の中では書ききれないくらいの大きな問題と思います。

管理員から「余計な口を出すな」と叱られるかも知れませんが、一言。どのような工事になるのか仕様を見なければ確固たる意見は申し上げられませんが、温水器の排水はパイプでドレン管に繋がっていると理解しており、温水器を更新するのでなければ１戸１００万円言うのは見当違いと思います。

　今一度、どのような工事を行うのか修繕の仕様をしっかり確かめることが必要でしょう。その仕様と図面が手に入り次第、持参するか、メールで送って頂くか、ファックスで送付されるか、具体的に検討したいものです。
　この種の問題は「早急対処しなければならない」という架空の強制力を排除し、物事の事実から始めることです。
　つまり、現場を専門家に診断してもらうことから始め、不当な価格形成を排除することでしょう。このようなどたばたを利用して、無駄な経費を支出した事例は幾多に及んでおります。

ＨＰ管理員でございます。

”雪仙”さん、事務局さん、ありがとうございます。
ＨＰ管理員と違って、経験に基づいた助言は重みがありますね。

追加情報として、”大河”さんは、北海道の方ではありませんので、ＮＰＯ事務所への訪問は厳しいです。

”大河”さんへ、
遠慮しないで、工事仕様をＦＡＸ（または、メール）して下さいね。
秘密は、厳守いたします。

北海道の雪仙です。大河さんは北海道の方ではなかったのですか。安易に事務所にお誘いしてすいませんでした。
そっか〜。マンションネットのホームページだもんな〜。
全国で見ていますよね。失礼しました(^_^;)

　札幌市内に存在しているマンション管理会社の話し。ちゃんと国土交通省には登録してありました。その名はKEKと言う。区分所有者から依頼があり、電話してみました。
　　　　　「お宅の会社登録してありますが、マンションの　　　　　　管理業務を行っておりますか」
　　　　　「実行しております。何かご用ですか」
　　　　　「何処か、適正な管理会社が無いか調査しており　　　　　　ます。そこで、お聞きしたいのですが、基幹事　　　　　　務の中の会計事務は原則方式ですか」
　　　　　「どのようなことですか」
　　　　　「三方式が有るでしょう。原則方式と収納代行方　　　　　　式と支払一任方式のどれを貴方の会社はお勧め　　　　　　しているのですか」
　　　　　「おしゃっていることが分かりません」
　　　　　「何棟管理を行っているのですか、マンション管　　　　　　理適正化法で示されているでしょう。分からな　　　　　　いのですか」
　　　　　「・・・・・・・」
　　　　　「現在、１棟とか２棟とか、そんな少ない管理を　　　　　　行っているのですか」
　　　　　「そうです」
　　　　　「それじゃ、宜しいです」

　このような、遣り取りがありましたが、全くマンション管理の常識がないようです。このような管理会社に委託している管理組合は直ぐ契約解除しなければ、とんでもないことに成ること間違いなしです。　　　

ＮＰＯからご紹介いただいたコピー用紙Ａ４・500枚入×5冊で￥1,256(税込み)
割安でした。ありがとうございました。

　先々週の週末、大挙して相談にこられた管理組合の区分所有者の方々「実は私どものマンションは現在築後１年６カ月が経過しており、建物に不具合がありますが、理事会がこの事実に無関心で困っております。何とか理事会の方々に関心を持ってもらって、建物診断を行い、分譲会社に修繕して頂きたいのです」「何とか、良い方法は有りませんか」とせっぱ詰まった相談がありました。

　そこで、相談を受けたメンバーは「２年以内であれば、マンションの全てを診断し、その不具合箇所を特定して、分譲会社に要求しましょう。当然修繕して頂けます。そのような支援も当マンションネットは行っており、其方の理事会から正式な依頼があれば、皆さんのマンションの共同の利益を擁護する立場からお手伝いさせてもらいます」と、言っておいたところ、本日になり連絡が入りました。

　相談にこられた中に、管理組合の監事さんがおられ、その職責を全うしようと、監事としての業務権限を行使して、理事長に申し入れしたそうです。
　その結果来る４月１２日臨時の理事会が開かれて、建物診断の是非について審議することになったそうです。
　理事会が当ネットに支援要請の決議をされれば、当然、目的を実現するために当該管理組合の区分所有者と問題を共有して頑張ります。

　札幌市内のあるマンション。３月下旬理事長に就任したKさん、このところ毎日忙しい日々を送っております。

　何せ、現在管理委託契約を締結しているM管理会社は前期理事会の無関心をいいことに、法令に規定されている事項は無視、契約事項も無視、債務不履行だらけの実態です。

　現在、新しく理事長に就任されたKさんは勉強熱心で、好奇心が旺盛で、交渉毎も慣れたベテラン、交渉に立ち会っても相手はたじたじ、管理会社のフロントは相手にならないと思いました。

　そのような状態で現在、管理委託は締結せず、１カ月の暫定契約中（その暫定契約も管理会社の不具合で中に浮いている）、前期の関係書類を請求したところ、これがなかなか提出されず、理事長は「今、作成しているのかなあ」と、お見通し。

　しかし、ここ何年も同じ業務内容で、不履行もご多分に漏れず沢山あり、会社のシステムが確立していない、このような状態でマンション管理適正化法が求めている業務が果たして達成されるのか、全く疑わしいところです。

　聞くところによれば、当該管理会社は債務不履行のために幾多の管理組合から、その事実について関係機関に通告されているとのことです。こんな不履行を行っていたならば、おとなしい管理組合も黙ってはいられませんです。

　北２４条のT管理組合大規模修繕工事担当理事のHさん「これまで、苦労して準備してきた修繕工事の入札を行った報告」にお出でになりました。公正な且つ効率的な工事契約を行うべき、進めてきた業務に目鼻が付き、その苦労話をお聞きしました。

　これまでの理事会の工事の進め方では住民の理解は得られないという認識の基、予定価格の漏洩をふせぐノウハウや予定価格の積算など大変であったようです。

　しかし、その甲斐あって、三者で競争入札を実行したところ、予定価格の８７％が最低価格になり、且つ三業者とも価格に大差がないため、改めて再入札を行い決定することにしたそうです。

　貴重な経験を今度のマンション管理セミナーで事例報告して頂くよう依頼致しました。皆さんも是非、期待してください。

ワクワクさせる報告のようです。よかったです。

給水管の工事だったでしょうか？

この大規模修繕工事は単なる管工事だけではありません。コンクリートに埋設されている管を掘り出す、極めて手間の掛かるもので、難工事になるようです。

　従って、現在のように管が埋設されていない工事と違って、コンクリートを剥がして新たにポイプシャフトを作らなければ成りません。
　年数が経ている建物は、様々な工事がありますね。ツアーも予定しており、希望者は見学に行きたいものです。

元の管は、埋め殺しにして、新たな管敷設のためのスペース確保のために、コンクリートはつり作業があるという事ですね。

雑排水管の交換でしたか！！大変な工事ですね。
工事の施工方法も気になりますが、組合員への広報をどのくらいの間隔で、どのように行うかも気になるところです。
生活しているところでの工事ですから、工法よりも広報が難しいでしょうね。

いまだに、適正化法による重要事項説明を実施していない管理会社がありました。

収納代行方式を行っていて、保証契約をしていないのですから、重要事項説明を行えなかったのでしょう。

ヒドイです。　早く手を切ったほうが良さそうです。

どなたからも、カキコが無い日は寂しいです。

本日の報告。
ＮＰＯの決算報告（収支決算・貸借対照表）作成してきました。

幸いなことに（残念ながら？）３時間もかかりませんでした。会計規模が子供の小遣い帳程度です。会員の会費収入しかないのですから当然ですが。

来年は、もっと会員を増やして、せめて家計簿規模になりたいと思っております。もっと、魅力ある組織にならねばいけませんネ。

トップページに機械式駐車場についてのニュース掲載。

　本日、今まで相談・支援の中で最小規模のマンションの出現。１２戸ですよ。築後１０年。修繕積立金１戸月額５，０００円という。大変辛いマンションの運営をしなければなりません。

　そこに、マンションの物置が風によって他の駐車場の車の上に鎮座し、車を破壊しました。損害保険会社は保険の適用を拒否しているそうです。

　何とか支援してあげたい。保険会社に対して、請求することになりますが、情報がありましたならばお寄せ下さい。

保険素人ですが、

これは、もう保険会社に確認した話しなんでしょうか？
それとも、代理店への確認なんでしょうか？

また、代理店は、管理会社なんでしょうか？
それとも、組合独自に見つけたところなんでしょうか？

管理会社も素人、管理組合も管理会社お任せ、しかし、俄然やる気のある理事長が誕生。当ネットを知人から紹介。

　管理会社を通じて保険会社に打診、ところが適用なしとの回答。従って、管理組合が保証しなければならないと善意に考えた。

　保険証書を調べてみたら、特約事項に物置も含まれることが、判明、やってやるぞと言う気分になった。

　そこで、我らが保険サポーターに支援要請、その結果、免責額があるが、その点のみクリヤーすれば、１３０万円の賠償請求額を組合が負担しないでゲットできるかも知れないのです。ひとえに、メンバーの応援に掛かっております。

　暖かい力添えを頼みます。

>管理会社を通じて保険会社に打診、ところが適用なしとの回答。

本当に損保会社に確認したのでしょうか？

これって、管理会社が代理店の場合の典型的なパターン（保険金が適用になるのに、出ないと答える）ではないでしょうか？
損保会社が、ＭＳなら、私のマンションで掛けている代理店に聞くことも出来ますが。ＴＫなら専門家がいますしね。

保険会社は、ＩＯでしたか。

施設賠償に入っていないのは痛かったです。
本日、当該マンションの役員他の方とお会いしましたが、しっかりされた方ばかりなので、安心しました。

今後も遠慮なさらずに、事務局へ相談して下さいね。
方向性は見えましたので、一緒に問題解決に向けて考えましょう。

事務局さんへ、　理事会議事録の作成見本を送信するのを忘れないで下さいネ。

　やあ〜。びっくりしました。何と、フルメンテナンス契約で月額３万円をかなり切って入札し業者がでたと、ある政令市の入札に参加した関係者の間で、話題に。

　この正確な情報をしっかりと得て活用しない手はない。と思うのは誰しも同じ。

　その会社は知る人ぞ知る「○社」、今度、社員を呼んで会社の狙いを収集します。
　安くても、仕様通り業務ができるのか、どうかが、私どもの興味があるところ、そこのところが社内の体制的にも確立しているので有れば、問題はないと思いますが、皆さんどう考えますか。ご意見をお願いします。

そもそもエレベータのメンテ料金は新築時の設計段階までさかのぼります。メーカーはデベロッパーに対し定額の価格より大幅に値引いて新築工事を受注します。大幅に値引いても後からメンテで取り返せると損は無いからです。するとなんですか、新築時に値引いた分は区分所有者が後から負担する?Ｏ社の担当者を知っていますが、価格破壊なのか遠隔監視で人件費を押えるのか、からくりがありそうですね。

安値で落札したのは独立系の会社ですから、その問題設定の中には入らないと思います。しかも、政令市ですから、一年契約で、また、来年競争入札になります。
　このような、条件ですから、この価格はびっくりなのです。

フルメンテで月額３万円というのは、「そーかな。」との印象です。東京方面の独立系では、２万円台も出てきているそうですから。

さて、そのエレベーターは設置何年目なのでしょうか？
一年契約ということは、築浅物件であれば、何も修理費用が発生しないで契約終了との可能性もあります。極端に言えば、ＰＯＧ契約の考えでＯＫですよね？
その当りではないでしょうか？

契約当事者は行政ですよ。仕様が完璧なフルメンテナンスです。だから、価格破壊を狙って行っているのではなく、仕事を採る目的以外は考えられません。

　この４月１日から札幌市の水道給水条例が改正されました。その改正の要点は次の通りです。

　給水条例中、第２５条の特例申請は各管理組合の申請に基づき行うことができる。となり、管理組合の申請により、市水道局が各戸徴収を行うことと、従来の管理組合が一括して納付する方法が選択できるようになりました。

　また、市水道局が個別徴収を行う場合に限り、法定期限のある水道検針器は市の責任と負担により実施することになりました。従って、特例申請を行う管理組合については検針器の取り替えは管理組合の責任で行うことになります。

　そこで、新たな提案を今後皆さんと協議して、市水道局に対して行うことを検討しております。
　その提案は「特例申請を今後も続ける管理組合の検針器も市の責任と負担で行うこと」です。

　この提案は両者にメリットがあります。その理由は「管理組合にとって、法定期限が切れた検針器の取り替えに負担が無くなります。市にとっては料金徴収の負担が解消されます。」どうでしょう。皆さん、一大運動を展開しませんか。きっと、多くの賛同が得られると思います。ご意見、提案、対案をお寄せ下さい。

　このところ、あまり変わった相談はありませんでしたが、朝早くにFAXが入っておりました。３月２５日に引き渡しを受け、その際、問題がなかったが、３月２８日になって浴槽の縁に傷が発見されたそうです。何かの作業で作業員が付けたものと考えられるが、浴槽を替えてもらいたいということです。
　デベロッパーに請求できるか、どうか、いうことのようです。気持ちは良く理解できます。
　さて、メンバーの皆さんどのように、対応したらよいでしょうか。早急にベストなご返事待っています。

せっかくの新居で高い買い物をしたのですから、気持ちはわかります。

しかし、内覧会・鍵引渡し日と点検された時に発見出来なかった程度の傷なのですから、取り「替える」のをいきなり高飛車に請求されては、まとまる話も・・・・・。

あとは、デベさん次第。デベさんの姿勢で作戦練りでしょうか？
（デベさんは、どうせ施工業者・下請けに押し付けるのだし・・・）

3/28が入居日なのでしょうか？
日付入りの現状写真は撮影されたのでしょうか？

ユニットバスの傷は補修で全くわからなくなります。わずかの傷のために壁をはがし、床を養生し、他のところを傷つけられないか心配しながら、埃をかぶるのなら、補修のほうがよいと思いますが、如何ですか？私も随分と補修してきた経験があります。

高額な買い物が、最初から傷物との思いを考えると、難しいです。

確かに、出来上がっているユニットバスを取替えとなると、リフォーム技術のしっかりした職人さんに作業してもらわないと、取り付けなどが、ヒドクなる事も心配しないといけないでしょうね。

デベロッパーさんと、穏やかな話し合いで、方向を探るというのが、一歩目でしょうか？

当北海道マンションネットも設立してから１年間を経過しました。

２年目の活動に向けて、設立趣旨を今一度読み返しました。「区分所有者や管理組合及びマンションの購入予定者に対して、的確で公正な情報提供を行うとともに、管理組合と区分所有者の育成と能力向上の支援を行う」
ＨＰ管理員も理事として微力ながら貢献したいと考えておりますので、これからもよろしくお願いします。

事務局さんへ、
相談・支援業務と忙しいでしょうが、決算業務もよろしくお願いします。来週あたりに、手伝いにうかがいましょうか？

法人成後、まる一年が経過致しました。小さい事務所を構えて、それなりの業務ができるようになり、定款で明らかにしてきた展望の一部は達成したのではないかと想いながらも、まだまだ、これから新たな相談・支援をしなければならないと、自分に言い聞かせているところです。

　今年度の目標、その一「マンション管理セミナーを年４回開くこと」その二「会員を中心とした研究セミナーを年４回開くこと」その三「マンション管理員を対象としたセミナーを二回開くこと」その４「これからマンションの購入者のためのセミナーを二回開くこと」を総会に提案します。

　また、これらの事業を滞りなく達成するために、事務局体制を強化します。我こそはと思う方は手を挙げてください。実費費用弁償をいたします。

　会員の皆さん、始め、マンション管理組合の皆さん、今年度も遠慮なく、事務所にお立ち寄り下さい。

トップページを微アップ。

北海道新聞さんのマンション眺望権記事をリンク。
「ＨＰ管理員からのお知らせ」を微変更。

築14年・20戸入居、市内の小規模マンションです。昨年、大規模修繕工事をして根こそぎ修繕積立金を払っちゃいました。お金が無い！管理会社の委託管理費の見直し、管理員の勤務を縮小、除雪は5時から入居者全員で実施「マンションに入居して除雪か〜」とにかくあらゆる面で節約しました。理事会のメンバーは女性が中心です。男性より会計が細やかですね〜。長期修繕計画を作成するために一級建築士に頼もう。でもお金が無い！一日だけ一級建築士に立ち会ってもらい、工事業者を立ち合わせて現場説明もかねよう、工事業者の見積もりは無料だし、小修繕でも発注できれば工事業者も喜ぶし、一級建築士の費用も一日の日当で済むし、よいよい！なんてことを実行している管理組合も有りました。参考になりますか？

素晴らしい！！　と思うのは私だけでしょうか？
まさに、「無駄な出費を防ぐ行動をされているんですね。」
見習いたいです。女性（主婦）パワーは、スゴイです。

今年は、例年に比較して、降雪量が多かったそうで５時起きの除雪作業ご苦労様でした。そろそろ、氷割りも終わったのでしょうか？筋肉痛からの解放ですね。

２０戸程度の小規模マンションは経費が割高になり、独特の困難があります。しかし、その反面、すばらしいコミニュティーが形成される土壌があります。

　現在、小規模マンション交流会を４月中頃に予定しており、会員のマンション含めて、３管理組合が参加希望しており、悔しい想いをした当該管理組合のメンバーも参加しませんか。

　その悔しい、想いなどこれからマンション管理組合の運営に参加される皆さんに是非、発信して欲しいものです。返事を待っています。

　まだまだ、こんな、おめでたい管理会社が存在しておりました。毎月請求書が発行され、支払日が指定されている電気料金等の支払が滞り、電力会社等から遅延損害金を請求され、管理組合の預金口座から支払っていた管理会社がありました。

　定期総会を前にして、第２期の理事に予定されている区分所有者が管理会社と理事会に質問すべく調査を行っている中で、管理会社も覆い隠すことができなくその事実を総会において、明らかにいたしました。

　後日、総会後、理事長に就任した区分所有者が管理会社の担当者と面談したときに、改めて管理会社の債務不履行の責任を追及したところ、全面的にその非を認めて後日対応することになりました。

　しかし、「誤りは有ることですが、指摘される前に自らの責任を認めて謙虚に謝罪する」姿勢がこの管理会社に欠如していると、当該管理組合理事長はため息まじりにお話ししておりました。

実は・・・。

私の住むマンションでも、前管理会社から新管理会社へ変更後に、１件（電気料金でした）この事例を発見して、いまさら縁を切った前管理会社へ十何円か、請求できないと泣き寝入りしたことがあります。

それ以来、会計監査の要チェック事項としております。

その、おめでたい会社とは同じ会社でした。何時までたっても会社の体質は改善されていないことが実証されましたね。

ちなみに・・・・、
私の住むマンションの隣のマンションでも、電気料金での遅延損害金支払いを黙って管理組合の負担にされていました。
（その時の理事長さんが、電力会社勤務の方だったので、一番に発見して、管理会社負担として訂正させた話を伺いました。）

結局、通常の電気料金請求書に１行書き加えられるだけなので、管理会社を信用している方が監査した場合、発見出来ないような事象ですし、この管理会社は、「管理組合に迷惑をかけて申し訳ない」との気持ちが無く、「気付いたの〜？」なんでしょうね。
また、これに気付かない管理組合もたくさんあるのでしょう。

管理会社の実名を知りたいです。

「マンション管理組合日記」のリンクを新設のリンクコーナーへ移動しました。相互リンクありがとうございました。

当北海道マンションネットでは、管理会社変更の際、管理仕様を決めて、同一仕様による複数社による組合員に公開した競争見積を提唱しております。
詳しくは、第３回セミナーの記事を参考にして下さいね。

メールが届いたようですネ。では、またよろしくお願いします。

ありがとうございます。参考にさせて頂きます。

リンク(LINK)コーナーを設けました。

管理組合のほかに、ＨＰ管理員の情報源も追加しました。

私の住むマンションの、管理組合理事長と話す機会がありました。

滞納が３ケ月目に突入した方が発生。
管理会社の担当者が、ＴＥＬしても子供だけしか対応しないとのこと。
なんと、管理会社担当者は、管理員と協力し、その滞納されている方の行動パターンを調べて張り込み作業。みごと直接会話で、督促していただいたとの報告をいただきました。

３ケ月の滞納ですので、駐車場使用契約解除などのペナルティについて説明していただいたようです。
滞納者は、基本的に管理組合の責任で対応しなければなりませんが、この管理会社担当者には感謝の言葉しかありません。
今期、委託契約内容変更（管理員の勤務時間半減）にともない、事務管理費用を微増額したのですが、ここまでしていただいた管理会社の業務内容から考えると、ずいぶん得した気分になりました。ありがたいことです。

　今朝は少しばかり怒る。水道料金問題で過去７年間も正規の申請を放棄して管理組合に２００数十万円の損害を与えた管理会社と引きつづき管理契約を締結するという、管理組合の理事長が存在していました。

　支援している者として、何とも苦い、割り切れない、くだらい、空しい、馬鹿馬鹿しい、そんな気持ちになりました。

　しかし、そう言っても、管理組合理事会が決めることであり、しようがないのでしょうね。

　今日はそんな気持ちで相談・支援できませんので早帰りします。悪しからず。

あら〜！！　事務局さん、冷静にお願いします。

怒りの原因は、管理委託契約の継続ではなく、「もうひとつのほう」ですね。

当北海道マンションネットの設立主旨である、「区分所有者等の共同の利益を擁護」から外れる考えの方々だけが集まった理事会だったというのは、残念です。
結局は、管理組合（理事会）が決定されることですが、後日、事情を知った組合員に、どのように説明しようと考えているのでしょうか？
理事会の方々にはそこまで考えて欲しかったのですが、誠に残念です。

「エレベータ保守」を少しアップ。

やっと、半分というところでしょうか？
残りのアップは、今しばらくお待ち下さい。

スペリア佐屋(愛知)管理組合の理事長でございます。
このたびは、当方のHPをリンクして頂きありがとうございました。
近日中に貴HPも、当方でリンクさせていただきます。

最近の支援団体HPやマンション関係の掲示板は、法律や規約等の解釈論が多いようですが、貴HPは実務的な内容が多く、とても参考になります。

今後も、管理組合のために一層、ご奮闘されますことを期待しています。

有難うございます。

昨年10月のＮＨＫ「難問解決! ご近所の底力」で、マンションに飛来するハト対策の番組を見ておりました。私どもの手本となるコミュニティが形成されているようですね。

今後も、全国の管理組合の参考になる情報発信をお願いします。
微力ながら、私どもも情報発信を継続したいと考えております。

　当マンションネットの「マンション管理セミナー」を受講した方々がこのところ続々理事長に就任されております。

　この方々の共通しているところは「建物・設備の原始的瑕疵の不具合箇所を分譲会社に認めさせて、修繕工事を行わせること」と「管理会社の債務不履行を認めさせて、契約の解除を行うこと」更に「管理仕様を管理組合の立場から見直して、公正な入札による管理会社の選択」と「経費の無駄を排除した財政運営」等を実現することと、抱負を述べております。

　マンションネットのセミナーがこれらの改善に何らかの力添えになっているので有れば、大変光栄であります。

>「管理会社の債務不履行を認めさせて、契約の解除を行うこと」

なんか、過激な表現です。もっとも、問題のある管理会社だから、しょうがないですね。
適正な（良好な）管理体制になられるように応援します。

　大変、せっぱ詰まった相談が寄せられました。その内容とは「ベランダに面した外側の窓が両開きできると説明されて購入しました。ところが、片側しか開きません。本当に困っております。窓の掃除ができなくて、汚れたまま。また、専有部分の壁に亀裂が入っています。そのほかにも不具合箇所が多く、何とかならないでしょうか」というもの。

　分譲会社も理事会の動きが悪いのを見過ごして、回答を引き延ばしているようです。

　早く理事会が（本マンション築後１年６カ月とのこと）事の重大性を早く認識して、マンションの構造等に精通している建築士の診断を受けて、不具合箇所の全面修繕を分譲会社に要求したいものです。

「ＨＰ管理員からのお知らせ」に、私どものお手本と言える、管理組合のＨＰ紹介コーナーを設けました。

ご紹介いただきありがとうございます。
情報交換の場として活用させていただきます。

なお、現在、サーバー移行作業を行っているため、仮サーバーのアドレスにリンクされてしまったようです。
公式アドレスは
http://g-city.jp/となります。
今後とも、よろしくお願いいたします。

こちらこそ、今後とも、よろしくお願いします。
アドレスは、さっそく訂正しました。失礼しました。

>公式アドレスはhttp://g-city.jp/となります。
>今後とも、よろしくお願いいたします。