| 過 去 ロ グ |
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一週間議事録作成、質問、中傷に対する回答書、（マンションネットさんのアドバイスを受け、甘え、ようやく完成しました。）集金（今回のみですが）等で多忙でしたので自分の足元のみ見ていたように思います。久しぶりで振りで掲示板を拝見し勉強になる部分が多いですね。当マンションの参考にさせていただきます。景色が一変したようです。
小杉御殿団地ＨＰ、週間ダイ○○ンドも拝見したいです。
「議事録作成」「質問、中傷に対する回答書」「集金」と、ご苦労さまでした。
（「議事録作成」は今後も続けて下さいね。）
また、判らないことが出てきましたら、遠慮なく事務局へ相談して下さい。
昨日、ある建築家グルーフのマンション講座に参加させて頂きました。実は札幌市内で５棟目の高層マンションが琴似駅北側で工事中。新聞にばかでかい広告チラシが入っていたので目にしました。
それらの修繕が話題になり、予想を超える修繕金額が掛かると実感。購入しようと検討している方は今一度再考されたほうが、と、余計な心配をしております。
ＨＰ管理員も参加させていただきました。
高層マンションの場合、商業ビルと違って、ベランダがあります。特注のゴンドラを製作しての修繕作業しかないのでしょうが、今現在、そのノウハウが”無い”との話しでした。
設計者、販売業者さんに、修繕について、どのように考えているのかお聞きしたくなりました。
理事長から色彩計画を作って欲しいと頼まれて「勿論です」と応えたら「いくら掛ります？」と言われて「無料ですよ」と言ったら理事長曰く「以前は設計事務所に１６万円掛ると言われたのに有難うございます」だって、
無料で十分ですよ、１６万円なんて掛りませんよ。
ご用心、ご用心。
１６万円。（３日×５万円？＝１５万円＋諸雑費１万円）でしょうか？確かに、ちょっと、高いような？
（価格破壊を実践されている”雪仙”さんと比較すると可哀想ですが・・・）
”雪仙”さんが、無料というのは、「工事監理費に含んでいますよ。」とのことですね。
管理組合の強い味方と巡りあえた理事長さんは幸せですね。
第２回セミナーの「五、情報発信」のアップ訂正しました。
パワーポイント形式のアップ。さて、評判はどうでしょう？
データいろいろ（資料集）に、監査報告Ｂを追加。
綺麗に収められましたね。ご苦労様でした。
第２回セミナーの「五、情報発信」アップしました。
パワーポイント形式でアップしましたが、評判はどうでしょう？
昨日、ある管理組合の前理事さんから貴重なお話を伺いました。
その管理組合の前理事長がご自分の仕事が忙しく、管理会社・各メンテナンス業者などと日常的に連絡がとれず管理業務に支障が生ずるとして、理事長専用の携帯電話の使用を認めた。ところが、何を勘違いしたのかその理事長は公私混同して半年間で３０数万円電話をかけまくった。
その電話料の支払を管理組合経費から支出させようとしたり、また、自分の飲食費も管理経費から払わせるべく、管理会社担当フロントマンに要求したというもの。
これに対して、フロントから報告を受けた管理会社の社長は「そういう不正な支出は絶対認められない」と拒否したそう。当然と言えば当然の話。だが、その不正が通らなかったので、前理事長は管理会社を変更すべき行為に及んで、その事実が理事会の知るところとなったというもの。
そういえば、理事長と結託して虚偽の決算書を作成した事件もありましたが、管理会社はサービス業、とんでもない不正をサービスする管理会社はお断りといきたいものです。
ＨＰ管理員様
小杉御殿団地管理組合HP管理人のbambooです。
当HPを紹介していただきありがとうございます。
管理組合のHPでは、どこまで情報公開すべきか非常に悩ましい問題です。
私も試行錯誤してやっております。ご意見など頂けると幸いです。では。
ＨＰ管理員でございます。
bambooさま、ご投稿、ありがとうございます。これからもよろしくお願いします。
小杉御殿団地管理組合ＨＰは、最近発見したばかりなので、全部を見渡していないので、そちらへの報告が遅れましたことお詫びいたします。
ＮＰＯでのホームページでは、どこの管理組合での情報なのかの匿名性が管理組合のＨＰよりも高いので、楽かもしれません。
情報公開の範囲というのは、私もいつも悩んでおります。今度、そちらのＨＰへも訪問させていただきたいと思っておりますので、よろしくお願いします。
明日（平成１６年３月２６日）午後６時３０分から、かでる２・７において、マンション修繕工事の報告会及び講座が開かれます。参加費は３００円という格安さです。
興味のある方はふるって参加してください。主催は新建グループです。私も参加します。
こんばんは。 実は、私も参加します。
http://homepage3.nifty.com/cotancaru/newpage8.htm
「エレベータ保守」を、ちょっとアップ。
投稿のない日は、寂しいですね。どなたか投稿をお願いします。
今年、大規模修繕工事をするマンションです。
20社に入札参加伺書を発送しました。参加条件は
マンションの工事経験があること。
保障がしっかりしていること。
理事会役員や施工監理者と個人的に接触した場合は入札参加を禁止すること。
ダンピング業者は排除すること。(安かろう悪かろうを排除）
などを参加条件にしました。
いよいよ始まります。連載で情報提供しますのでお楽しみに(^_^;)
今後が、ますます楽しみです。
先日、某セミナーで、２０社の見積もり徴収した事例の各工種ごとの比較（単価比較）を、「現在分析中であるが」との前置きで途中経過ということで、プロジェクタで見せていただきました。
見積もりは、仕様を統一していれば、数多くとると、いるいるなことが見えてくるように思われました。
今後の情報提供に、ますます期待しております。
既に、本掲示板に掲載した事例。水道料金に係わる損害賠償の請求を求めて、去る３月１９日札幌地裁にある管理組合が提訴しました。
当該管理組合は昨年から、被告の管理会社に対して誠意をもって、話し合いで解決すべく努力して参りましたが、全く無視されてきたもので、組合員の共同の利益を擁護するために、２９７万余円の損害賠償請求を求めて提訴したものです。
詳しくは後日ホームヘージにアップいたします。
水道料金問題での裁判例は、いままでなかったのではないでしょうか？
明らかに勝ち目はなかったからでしょうけど。
後日の、経緯アップ、期待しております。
生ゴミ処理のために設置している設備ですが、通電により稼働しているとのこと。しかし、その維持費として月額２万円管理会社に支払っているが、第２期の理事会メンバーから疑義の声が挙がっています。
誰か、この設備について知識ある方は情報を寄せてください。管理会社と減額か、解除の交渉します。
googleでの、検索結果。
株式会社レビオの商品なんですね。
http://www.rebio.co.jp/
この記事によると、あるマンションのデベロッパーさんが立て続けに購入しているようです。販売の売りにしているのでしょうか？
http://www.doyu.jp/topics/genki/genki14.html
あら～。こんなところでも紹介されているようです。
http://www.hkd.meti.go.jp/hoksc/kawara/kigyo138.htm
>その維持費として月額２万円管理会社に支払っている
２万円×12月＝２４万円（年間）
年間２４万円もの維持費（保守費なんですか？）を支払っているのならば、その詳細な仕様をまず提出してもらいましょう。
この管理会社は、仕様もなく、その場その場の場当たり対応で、高額の保守料金を徴収するのが得意な会社です。
メーカーは、社員３名と小さい新興の会社なので、電話して故障時の対応を確認することも大事ですね。
早速、情報有り難うございました。電話してみました。この会社は産業経済省の助成を受けて企業したようですね。
メンテナンスは販売したレビオが直接実施しているそうで、月に二三度行い。やはり、２０，０００円だそうで、管理会社はピンハネしていないように見せかけているようです。しかし、難しいものでなく、管理員に指導して行わせれば、メンテナンス料は安く上がると会社では説明しておりました。従って、ずっと安く上がると言うことのようです。
それにしても、基本的に解明できて気持ちがすっきり。この情報を得て理事会も頑張るでしょう。
社員３名の、滝川市の会社で、月２～３度、各所をまわっているのでしょうか？大変ですね！
「環境にやさしい」が、この企業のテーマのようですので、個人的には応援したい気持ちがあります。また、マンションで産直の野菜販売をきっかけに親睦が深まればいいですね。
氷が融けてきましたね。駐車場の排水管が凍り付いているため、マンションの駐車場に湖が出来ている所もあります。来年は排水枡の蓋の裏側に断熱材を入れましょう。バルコニー１階の浸透枡も地盤が凍り付いているために、浸透しないで溢れています。北海道なのに、何でこんな設計をして販売するのか不思議ですね。浸透枡は排水管で接続して雨水枡に流しましょう。春が近いですね。氷割をして腰が少し痛い「セッセン」でした。
「氷割」ご苦労様です。
腰に十分注意して下さいね。
肩に注意しているＨＰ管理員でした。
（パソコンのマウス操作と、手書きの文字が肩に響きます。）
委託契約は収納代行方式の、第６期の理事長さんと管理会社。
入居当初から、水道使用料だけは、管理員が各戸から現金にて徴収していました。
しかし、この理事長さんが「規約」と「水道使用細則」を調べたところ、（銀行口座）自動振替でないと、規約違反となることに気付き、管理会社へ改善の申し入れを行いました。
管理会社は、収納代行口座と別口で水道使用料専用の銀行口座を開設し、毎月の振替手数料（数千円）を管理組合負担であると請求してきました。
ちょっと待ってください。なぜ、収納代行口座と別口にして、余分な費用を管理組合が負担しなければならないのですか？
「管理会社の言い分；当社のシステムが対応していない。」
このようなことを、皆さん受け入れますか？なんのための管理委託契約なのでしょうか？規約違反の処理を行っていても、自社システムの都合が優先するのですか？
昨年４月の標準管理委託契約書から、「契約の自動更新」がなくなっています。
今年、４月末に契約期間が終了する管理組合の場合、契約により３月前の１月末までに、文書により更新の申し出をしなかった場合は、４月末で契約終了です。
管理会社さん、裏工作するのも大事なお仕事でしょうが、肝心なことを忘れていませんか？
契約更新の申込みが無かったので、理事会は慌てて新委託先を探さなければならなくなりました。
例の管理組合の管理委託契約は「管理組合又は管理会社は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期限が満了する日の３カ月前までに、その相手方に対して、書面をもってその旨申し出るものとする」となっており、
更に「本契約の更新について申し出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議が整う見込みがないときは、管理組合及び管理会社は、本契約と同一の条件で、期間を３カ月間とする暫定契約を締結することができる。
以上のように規定されているもので、本契約を締結していた管理会社が契約満了の３カ月前までに、書面により更新の意思を表明していない場合は契約更新の意思がないものとなりますね。
多分、管理会社は自動更新の契約条項になれすぎていて、書面の通知を見過ごしたものと思われます。
それにつけても、管理組合の取り組みの仕方が大変心配になりますね。複雑な事情を抱えておりますしね。
市内、築１２年、戸数２０戸のマンションで当初の予算が１８００万円だったのが工事完了時には追加が８００万円(-_-;)工事を施工したのは、設計監理者が以前勤めていた会社です。管理会社では出来レースだったと話していました。
全く、呆れて、憤りが残っております。「管理組合理事会よ、しっかりしてくれ、君らが無関心のために組合の貴重な財産が管理会社に抜かれて居るぞ」と声を大きくして、叫びたい。心境であります。
数年前の私のマンションだったら、このような事例になる可能性は充分にありました。
他人事とは思えないです。だって管理組合（組合員）は、プロの管理会社、設計監理者を信頼していたのでしょうに。
この世界（マンション管理）は、なんでもあり（やりたい放題）というのを改めて感じました。
願わくは、この管理組合は”借金”は抱えていないのですよね。ゼロからのスタートならば、しょうがないですが、マイナスからの再出発なんて、悲しいですものネ。
先週末と今週にかけて、当マンションネットのセミナー受講者がこぞって管理組合の役員に立候補し理事に選出され、理事会の互選で理事長に選出されました。
これらのマンションは築後１年数カ月であり、選出された理事長さんたちは次のような抱負を述べております。
「まず、第一に原始的瑕疵の不具合（建物と設備等）を克明に調査して、デベロッパーの責任で修繕工事を行わせること。第二に、組合員の合意形成に努める。第三に、無駄な経費の消費はこの際きっぱりと止めて、管理委託契約等の見直しを進めること」など、セミナーの成果が、じわじわと現れてきた感じです。
本ホームページの管理員さん、昨日から引きつづき連続で現地支援、誠にご苦労様です。心から感謝しております。
会計書類を一通り確認しました。
３～４件の小さな債務不履行しか発見出来ませんでした。
一覧作成の後、事務局さんへＦＡＸするように頼みました。
ＨＰ管理員の限界です。あとは、事務局さん、バトンタッチ。
「エレベータ保守」をテスト的にアップ。
事務局さんの意見を伺いたいです。
（今後、第３回管理講座の内容に近づけます。）
先に開催したマンション管理セミナーに参加した方が、前触れもなく事務所に訪れる。
曰く「〇〇〇〇会社が分譲したマンションを購入したが、同じ会社が分譲したマンションの役員さん知りませんか」
どうしましたか「いや、なんだか良く分からないが、どうも現在お願いしている管理会社信用できなくてね」何かあったのですか「分譲してから、８年経過しているが、素人で良く分からないが、修繕積立金安いんだよ。この間セミナーで聞いた金額の３０％程度しか集めてないんだよ。一時金騒動とか言うのがあるそうだが、そんなことになったら大変だと思ってね」そうですよ。一度資料をお持ちになっておいで下さい。分析してあげますよ「ところで、さっきの話だが同じ分譲会社から購入した方紹介してよ」今、支援を依頼されている組合有りますよ。そこの理事長さん紹介してあげますから、電話してみては如何ですか。
後日届けられた、レターによれば「相手に電話したら、資料など頂けられるようになりました。同じ分譲会社から購入した者同士で、連絡取り合いながら、組合の改善に取り組みます。取りあえず、理事に立候補します」という、連帯が広がればと思っております。
連帯が広がるとといいですね。
本日のＨＰ管理員は、ちょっと疲れたかな？
明日も、出動を約束。
No.121投稿は、本人の希望により削除いたしました。
明日、あさっては連休です。
いつもは、ロム（読む）だけの方も、この機会に投稿をお願いします。
皆さんからの投稿が少ないと、事務局が寂しがって（我儘）を申してます。よろしくお願いします。
156世帯のマンションでのペット問題です。猫を飼育している方（６０代女性）自宅では三匹飼育してます。共用部分（駐輪場、外での敷地内）で野良猫に餌を与えてる事は暗黙の了解でここ数年住民も黙ってきました。餌を与えるのは野良猫だけではなくカラス、キツネまで、最近は駐輪場の隅に猫小屋まで作ってマンションの敷地内数ヶ所に餌を隠して与えてます。この女性は決して野良猫が可哀相だからではなく住民同士のトラブルを楽しむためにこのような行為をしてます。
ペット飼育細則も制定されてるマンションでの問題です。
最終的に理事長はこの問題を解決できるか。結果はまたこのＨＰで報告したいと思います。
う～ん。どうなんでしょう？
この問題は、理事長の手腕の問題ではありません。
>共用部分（駐輪場、外での敷地内）で野良猫に餌を与えてる
>事は暗黙の了解でここ数年住民も黙ってきました。
であるなら、住人みんなの責任です。ここを皆さんで自覚して下さい。解決へ向けて、苺さんも、理事長に協力して、結果報告（途中経過でも）をお願いしたいです。
もちろん、当ＮＰＯの事務局へ具体的に相談していただければ、相談・支援をさせていただきます。
お待たせいたしました。「桃ちゃん」登場です。「桃ちゃん」はご指名頂いても能力ないんですよ。賃借人の滞納の責任は最終的には保証人の方に支払いの義務がありませんか？私のマンションでのお話ですが、15年間理事長をされてた方は総会で区分所有者の滞納者がいても夜逃げさえしなかったら管理組合は別に心配する事が無いって話しをしてた事を覚えてます。競売物件になったら物件を購入する方が滞納の分を支払うから心配ないと言ってました。その後マンションにお金が無いのはどうしてかと聞いたら夜逃げが多かっただって、これって言い訳ですよね。「桃ちゃん」が住んでるマンションはお金が無く理事会は問題が山済みなんです。
ＨＰ管理員さん肩まだ痛いですか。
おだいじに（＞ｖ＜）/~
ご心配いただきありがとうございます。
１年くらい痛みにつきあわないとダメのようです。
「15年間理事長をされてた方」は素晴らしい？回答でしたね。堂々とそんなことを言えるなんて・・？
でも、それを許してきた管理組合なので、お金が・・・？。
私も、賃借人に管理費等（水道、灯油）を直接支払ってもらう制度の場合は、区分所有者を保証人にしなければいけないと思います。（管理組合と、賃借人・区分所有者連名の水道・灯油供給契約を結んでおく）
さて、管理費を賃借人（入居者）が直接管理組合へ支払っていたとのことでしたが、取り決め（契約？）はどのようになっていたのでしょう。
管理組合は区分所有者の団体という原則から、賃借人が支払わないのであれば、賃貸者（所有者）に請求すべきでしょう。
１１２号の雪仙さん、何時もご苦労様です。詳しく、事例として管理員さんに提供してくれませんか。大変興味があります。お待ちしております。
「相談事例=委託契約」に追加。
事務局の確認お願いします。
こんなマンションもあります。
理事長が賃借人で(＠_＠;)、所有者は医療法人。社宅の補助金として給料に管理費と積立金が振り込まれていた。規約では理事長になれないのに、区分所有者も管理会社も知らなかった？
今月発行の、Ｇ社の「ウェ○ディ」に関連した記事が掲載されていました。
「法人所有物件は理事になれるか？」との質問にＧ社お抱えの弁護士さんが答えていましたネ。
「規約による。」との結論でしたが、行き着くところは、結局は規約なんですネ。
「規約。規約。」となんでも堅く発言される方には、「ちょっと。」と考えてしまうのですが、コジレた時に頼るものは、規約になってしまうのですね。
Ｇ社の「ウェ○ディ」が配布されていない方へ。
ちょっと、見えにくいですが、下記ＵＲＬのＱ＆Ａの部分です。
http://www.wendy-net.com/wendy/178/wendy-03.html
ある理事長からの相談。「管理費と灯油代金を４カ月滞納している賃貸入居者がおります。管理費は本来所有者が納入すべきところ、入居者が支払うと言うことで組合で認めた事情があります。従って、修繕積立金は所有者が払うことになっております。この入居者はこれまでも時々このような滞納の状況を繰り返しており、理事会としても大変苦痛であります。何とか是正したく、今回文書での最終催告として、もし、納入しない場合は灯油の供給を止めると考えましたが、だめでしょうか」というせっぱ詰まった内容です。
さて、本ホームページをご覧の皆さん、どのようにお考えでしょうか。先日、掲示板に初登場の「桃ちゃん」さん、どのように答えて頂けますか。
ご指名は、いただけませんよ。プレッシャーがかかってしまいますよ。
ご意見がありましたら、ご記入下さいね。
こんなＨＰがあります。かなり、手厳しい対応なので、お薦めは出来ませんが、参考まで。
http://homepage3.nifty.com/masashigeeda/kannrihi-tainou-mokuji.htm
週間ダイ○○ンドの編集後記を雑誌そのもので見てないので確かな指摘になるとは思いませんが、「管理会社がこれほどまでに管理組合を無視した業務を行っているのに、まんまと、はめられている。管理組合の当事者能力の無さに吐き気がしますね」「何事も総会で決着を付けようとする形式主義の落とし穴を良く知るべきです」「管理組合の運営を正常化するのは総会そのものではありません。日常的に組合員の合意形成を図る、ねばり強い情報公開と対話など住民同士の人間関係を構築することでしょう」総会で全てを決着させる等と考えている方々、その方法は管理会社が上手ですよ。
管理組合の運営には「市民運動の組織論を学んで」債務不履行を平気で行っている、管理会社に社会的制裁を与えることでしょう
編集後記より、
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「理事長があなたのことを悪く言うので、仕方なく注意に来ました。」都内の某マンションの管理人は、理事会から規約違反を指摘された住人を注意するとき、理事長による個人攻撃にすり替えることを怠りません。こうやって住人と理事会を対立させておけば、管理会社のしたい放題です。
実際、業者変更を決議予定だった組合総会も、健常者なのに障害者用駐車場を占有したり、共用部分の植栽を勝手に植え替えた住人の”活躍”で流会しました。
理事会と対立している管理会社の幹部いわく、「理事長は管理規約の運用が厳しすぎる」。そこで、「規約を厳格に守らせるのは管理会社の役目では」と尋ねると黙り込んでしまいました。こんな会社は追放されてしかるべきです。
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この、編集後記が一番印象に残りました。
管理会社変更を考えている方は、ご用心下さい。
マンション管理セミナーで発信している情報はかなりな場面で活用されている事実が判明しました。昨日の管理員もその一人、本日も参加されている方から、資料の内容の問い合わせがありました。誤った情報の発信は私どもマンションネットの信用問題に発展します。これからも心してと肝に銘じております。
さて、「セミナーの情報を基に、自分が努めている管理組合の経費について、対比したところ、全ての業務と備品や消耗品にに管理会社の経費を上乗せしていることが分かった。全く許せない。それに、対して管理員には時間６５０円の賃金どうなっているのか」一気にまくし立てた管理員さん。その気持ち良く分かります。と、答えましたが、皆さんも同感でしょう。
自動ドアのメンテナンスを定期的に実施する必要は無いと思いますよ。築１０年を過ぎると消耗品の交換は必要になります。（ドアモーター・ベルト・コマ・ガイド・モヘア・パッキン等）メンテナンスを頼んだつもりで貯金しておいたほうが良さそうです。
セキュリティー盤の基盤は、１５年位で更新の時期になりますが、その時厄介なのが１５年前の基盤が無いために新品にしなきゃいけない。多額の費用が発生します。長期修繕計画に盛り込む必要があります。
私のところでは、
築７年間で、２度の不具合（異音発生）がありました。
異常が発生してから、メーカーと１年間の保守契約を結び、修理しました。（不具合は点検、調整で直る程度と素人考えで思いましたが、修理費見積もりと、１年間保守契約の値段差がほとんどありませんでしたので、保守契約を選択しました。Ｎ社では、不具合が発生してから保守契約を結んで修理するパターンが多いと言ってました。）
私の考えとしては、自動ドアの不具合は、緊急性を持つものは無いと思われるので、不具合が発生してから、修理か保守契約かを検討してもいいのではないか？と思ってます。ちなみに、現在の私のところでは、保守契約の期間が過ぎていますので、保守無し状態です。
セキュリティーの観点から、常に万全にしたい考えの管理組合では、安心料のつもりで、保守契約するのではないでしょうか？これが、高い安心料かどうかは、その管理組合で判断していただくしかないのでは？
（今度、セミナーのアンケート項目にして、データをとってみるのもいいかもしれませんね。）
ひとつ思い出しました。
２度の不具合のうち、１度目は、私が組合役員になる前でした。
２度目が私が役員の時でしたので、メーカーのＮ社と「前回は、こういう値段での保守でしたよね。」と交渉開始したところ、過去に保守契約の記録がＮ社には残っていなかった事実が判明しました。（領収書は存在しているのですが）
前管理会社Ｍ社には、見積提出したり、保守契約書の見本を渡すことが多いのですが、実際に保守契約した事例が少ないとも言われ、？？？との思いをしたことがあります。
管理会社に「交渉をおまかせ」「管理会社経由の保守契約」されている組合の皆さんは、一度、直接、自動ドア保守会社の方といろいろ話されることも必要かもしれません。
これまで、マンションの保守・点検で盲点になっていた自動ドアのメンテナンス、皆さんはどのようにお考えになっておりますか。私の知るところでは２社が独占的に業務を行い、その対価はなかなか変化していないところです。
「素人の考えで誠に失礼とは思いますが」と、ある管理員さんは「故障したという話は聞いたことがありませんね。私も故障した現場に立ち会ったことはありません。故障などしないと違いますか。それを年に１回か２回さっと見に来て、年間契約６万円とか５万円、高すぎますよ。何処か、安くやるところ無いのかなあ」と述べておられました。
全く、同感です。独占的に行っている現在、なかなか値段は下げてくれないのが現状です。何か、情報有りませんか。
本日、突然、ある管理組合の管理員さんが訪ねてこられました。この方も当マンションネットの「マンション管理セミナー」の熱心な受講者でした。管理員になってから、道管連などの各種の講習会の受講をされてきたそうです。しかし、他のセミナーは一般論が多くて、良く飲み込めません。それに対して、マンションネットは現実に経験した事例が盛りだくさんで、大変勉強になります。と、うれしい激励を受けました。有り難うございました。
勉強熱心な管理員さんですね。
このような方が勤務されているマンション住民の方が、羨ましいです。
私の住むマンションは、２月１日から管理員さんを半日勤務に変更して、１月半経過しましたが、取り敢えず、目立った変化などの問題はなさそうです。
５０戸規模と小規模なので、費用対効果から半日勤務の選択をした訳ですが、このような、仕事熱心な方が管理員として勤務されていたら、違った選択になっていたのかな？と考えさせられます。
HP管理員さん、桃ちゃんさん貴重な情報ありがとうございます。
反応がありましたね。マンションの入り口、目に付く場所に管理組合としての意思表示（法令の範囲内で）を示す方法も一つでしょう。
それと、管理員の業務として「入居者の安全を守るために、不審者の進入を排除すること。又、販売先の不明確な販売員の進入も禁止すること。」を仕様に加えることも必要と思われます。
具体的には管理員に対して、以上のようなセキュリティ対策を求めて、不審者の進入未然防止を徹底することが必要でしょう。 また、住人に対しても、そのような意識を持ってもらい対応することでしょうか。
またまた、陳腐な別の管理会社現れる。当該管理組合が締結した委託契約書によれば、契約終了期限３カ月前までに、現行契約を解除するのか、或いは契約内容を変更するのか、それぞれが意思表示しない限り、現行契約が継続することになっている。
しかし、当該契約を締結している管理会社は、この３月末日の契約期限でありながら、３月になって、契約内容変更の意思表示をしてきた。
この事実に気が付いた区分所有者が管理会社担当者に対して、契約条項の履行を求めたところ、しどろもどろになり、答えに窮した。
区分所有者は「こんな契約を無視した事実は認められない、直ちに撤回しなければ、国土交通省に通告する」と、駄目をおしたところ困窮していたという。
管理組合がしっかりしなければ、管理会社がやりたい放題であり、マンション適正化法が制定されても、法を活用し告発しなければ無視されるという事実が今でも満載の状態。
築21年のマンションですが、正面玄関出入り口に看板を立てています。
物品販売、勧誘行為、古紙回収業者等の無届け禁止
１．当マンション内における右記行為又は目的者の無届出入りを一切禁止いたします。
２．右記無届け行為を発見した場合は、当マンション管理保守対策として、其の筋に通報いたしますので御承知おき下さい。 ○○管理組合 管理事務所
以上の内容の看板です。最近訪問販売等全然来なくなりましたよ。セキュリティーが設置されてるマンションでしたら効果があるかも・・・・・ご参考まで
セキュリティーが設置されているマンションですが、入居者の後から訪問販売員がついて来て入って来ます。玄関に張り紙をして、「不審者」「警察」等との言葉も感じ悪いし、どうしたらよいでしょうか？どなたか良案があったら教えてください。
私が、実践していること。
マンションの共同入口、その近辺で出会った方には、必ず挨拶（おはようございます。or こんばんは。）します。テレビで紹介されていたのですが、不審者に対しては、効果あるようです。（挨拶されると、顔を憶えられたと不審者は考えるそうで、悪さしづらくなるとのこと。）
また、マンションは共同住宅なのですから、「同じ屋根の下」意識を形成するのも、まずは、挨拶からというのが重要だと思ってます。
（こんな私ですから、マンションの大部分の方には、名前を憶えていただいているようです。これが、いいのか？悪いのか？）
と言う訳で、不審者対策に、『挨拶運動』というのはダメでしょうか？
防犯カメラという、ハ－ド面の投資もありますが、費用対効果を考えると不審者対策にはどうなんでしょう？
『挨拶運動』というソフト面で考えてみました。
あっ、訪問販売員が対象でしたね。不審者のほうに気をとられすぎた意見になってしまいました。
これも、先ほどのように、入居者一人一人が勇気を出して「注意（訪問先の了解を得て入って来なさい。）」出来るようになるのが理想かなと思います。
共同玄関から内側は、自分達の管理下との意識を皆さんがお持ちになれば、見知らぬ人を黙って我が家に入れる方はいなくなると思うのですが。
本日、第三回マンション管理セミナーに参加したという年輩の区分所有者が突然、予約もなく訪問。その時、相談中、仕方なく待機して頂く。
さて、相談の中身は「一昨年現在のマンションを中古で購入したが、去年定期総会に出席したが、集まりは悪く、総会も管理会社が取りしきっていて、理事会のメンバーは陰に隠れているように見えた。その後、理事長に対して、管理組合の改善について申し入れたが、そのまま放置されている。私は理事でないので、何ともできないが、今度理事に立候補してみたい」述べられ、「今度は関係書面を持参してくるので調べてください」と言ってました。
管理組合の運営に問題意識がなかった区分所有者に多少なりとも意識が芽生えたと言うことはセミナーでの情報の発信と事例報告かなあ。と、自己満足。
本掲示板第６９号に掲載した管理会社の話し。組合員の厳しい抗議に抵抗できず、謝罪文を提出してきたそうです。
しかし、この謝罪文が後で命取りになる重要な証拠にならなければよいが。非を認めたと言うことは始めから違法を意識して業務を実行していたというものであり、悪質な管理会社の烙印を押したことになります。
当該管理組合の関係者の皆さん、管理組合の取り組みはこれからが重要になりますよ。
昨日、BL管理組合の理事長さんより、過分な寄付が寄せられました。マンションネット理事会一同心から御礼申し上げます。当ホームページでも明らかにしておりますが、相談・支援は無料で実行して、経費は会費と寄付で賄っております。貴重な財源として、大事に会計に収納いたしました。
本当に有り難うございました。
苦しい台所の当ＮＰＯにとっては、誠にウレシイご厚意です。心から御礼申し上げます。
しかし、無料の相談・支援をモットーに運営している当ＮＰＯです。いらぬ誤解を受けないように、寄付の申し出を断れるような財政基盤（会員の確保）に、早くなりたいです。
昨日のセミナー大盛況で、事務局の方々お疲れ様でした。エレベーターの知識もそれなりにあったのですが、不明な部分の霧が払拭されました。次のセミナーが楽しみです。
昨日は、お疲れ様です。プロジェクターで、画像を見ながらの説明は判りやすくていいですね。参加された会員の皆さんのレベルが高く、質疑応答は、非常に参考になりました。
講師の方にも感謝です。
追伸：早く、腰を治してくださいネ。
（ＨＰ管理員も、右肩が早く治って欲しいです～！）
ある管理組合の事例。余りにも、業務がだらしなく契約を解除したところ、水道料金の債務不履行が発見されました。当該組合は損害賠償を求めて、何度も話し合いを求めましたが拒否。従って、組合は損害賠償請求を書面で求めましたが、これにも返答無し。
弁護士に依頼し、請求しましたが、これまた無回答。これまで、全く誠意が見られなかったので、とうとう、地裁に提訴することに決定。
来週中には訴状が前管理会社に届くでしょう。さて、どうでるでしょうか。大変楽しみなことです。裁判になったら、皆さん是非、傍聴においで下さい。勉強になりますよ。
数日前団体交渉をマンションネットのＳ氏が同席して下さいました。
話を聞いていても専門用語で不明、知識不足でさっぱり理解できずにおりました。
マンション法は私にとってはまったくの別世界です。暇を見ては規約を読んで見てはおりますが理解できず、管理会社の法律違反もわからずにおりました。理事についてから約３ケ月毎日が緊張の連続です。
管理会社から 今月赤字なので灯油代が払えない修繕積立金から 一時使いたい。
チョットマテ マンションネットに相談。 解決
駐車場外部に貸し出しを理事会で決定。（予約入る。）
管理会社 規約変更いるよ 総会開かなければ
チョットマテ マンションネットに相談。 解決。
私の素人考えでも、管理会社の仕事はなんだ。！！
マンションネットの存在が無ければ、我々は、管理会社の
言いなりになるところであった。
管理会社不要論賛成
銀世界さん、こんにちは。冬にはピッタリのネームですね。
（夏には、なんと名乗るのか、楽しみです～。）
運悪く、能力不足の不親切な管理会社と出会ってしまったようですね。このような管理会社が多いのも事実ですが、管理組合のために一生懸命頑張って下さっている方もいますので、今度はよい出会いがあるといいですね。
明日の講座のために、昨日午後から講師を務めるベテランの技術者二名が打ち合わせのために事務所を尋ねられました。さて、参加される皆さん、エレベーター問題について、の疑問、質問何でも結構です。事前に事務局までメールでご連絡下さい。明日は時間厳守で開催します。遅れたら貴重な情報の収集ができませんよ。
２時からでしたよね。
遅れないようにいたします。
『相談事例=委託契約』に追加。
事務局さん、確認お願いします。
会員のIさんから、「大規模修繕工事のフローチェックリスト」が提出されました。一見して、すばらしい労作と言えます。長年の建築士としての経験を見事に結実したもので、綺麗に整理されており、広く活用されるものと確信します。
今度の理事会と建築士等の識者などの意見を頂き、次のセミナーに報告して頂くことにしたいと思います。
ご覧になりたい方は事務局まで申し出下さい。
「K管理組合の水道料金に係わる特例申請が管理会社の業務不履行により、正規な申請がなされて無く、管理組合が損害を受けた事実に対して」当該管理組合の理事長と副理事長が本日事務所に訪ねられて、その事実に、びっくりするやら、驚くやら「私たちはマンションに入居して７年がたちますが、こういうことは全然知りませんでした。マンションの運営は難しいものですね」「何故、管理会社は率直に事実を話して、釈明してくれないのでしょうか」と大変残念がっておられました。
また、「一般会計の支出の診断」結果を報告書で提出しましたところ、理事長は「えっ、年間３００万円も経費が下げられるのですか。やっぱり、知らないと言うことは恐ろしいですね、無駄なお金を消費するわけにはいきません。理事会で検討させて頂きます。理事会で決議して、マンションネットの支援を要請するようにいたします」とのことでした。
そうです。無駄な支出はこの際全て排除して、将来の修繕積立金に確保すべきものです。
第３回セミナーの事例報告その２、その３をアップしました。画像がないと寂しいですね（写真を撮影し忘れたのが痛かった）。
というわけで、誤字などありましたら、連絡をお願いします。
本掲示版第３１号で取り上げた、「水道料金問題に関わる管理会社の債務不履行」がいよいよ明らかになりつつあります。計算業務をお願いしましたところ、会員のIさんが快く引き受けて頂き、その結果は明確な関係書面が取りそろっている部分の４年間分だけでも、何と、法定金利含めて１，７４７千円の損害金が発生しておりました。
今後、２年間分を調べなければなりませんが、このような状況から、恐らく６年間で２００万円を超える損害金が発生しているのではないでしょうか。
まだまだ、このような管理会社の債務不履行が発見されないで、眠ったままになっている事例が相当数あると踏んでいます。掲示板を見ている区分所有者の皆さん、ご自分の管理組合の決算書をよくご覧下さい。
水道料金の収入と支出を対比して、余剰金が少ない場合は必ず問題があります。まず、そのような事実が発見されましたならば、当マンションネットにご一報下さい。
必ず、損害賠償として、返還させれます。（当ホームページの水道料金の計算方法をお読み頂ければ、概略がご理解頂けると思います）
３月の決算期になり、理事会では決算の準備に入っておりますが、社会的不況の影響でしょうか、管理組合の管理費等の負担金の滞納がこのところ増えており、理事会の苦悩の原因になっております。
ある管理組合から、「滞納が大きくなったので、水道を止めたいが」という、相談がありました。理事会も滞納の整理に努力しているのでしょうが、もし、強行発動したならば大変なことになります。しかし、現実に水道を止める強硬手段を実行している理事会があるのかもしれません。人ごとではありません。
さて、返事は「水道を止めないで、別な方法を選択してください」とは言えましたが、理事会も大変です。
普通、３カ月まで管理会社に任せていますが、なおざりにしている管理会社もあります。ある理事会は毎月未収金者を調べて、根気よく請求して、成果をあげています。
以前はかなり多かったそうで、何とか方法は無いかと議論したようですが、奇策はなかったようです。従って、毎月ねばり強く担当を決めて、個々面接で請求したそうです。
又、ある理事会は管理会社に厳しく申し入れ、督促は毎月面接して実行するようにしたところ、改善されたそうです。
つまり、多額の滞納にならない内に、顔の見える請求行為が必要なのでしょう。しかし、支払いたくとも特別な理由で払えず、競売に付される場合もあり、マンション管理組合の目的を達成するためには様々な困難があります。
財政難から駐車場を外部に貸し出すことに決定。管理会社に話していたのに希望者が現れたところ
総会が必要と言い出しました。マンションネットさんに愚痴を言ったところ書面決議の方法を教えていただき、作ってメールで送ってくださいました.短期間で署名を集め無事契約も終わり安堵しておりますが、管理会社が書面決議のことを教えてもくれない、文書を作る気もなし、ポスターを作る気も指導もまったく無しでした。理事会の勉強不足もあり
ますが不親切で委託費を払っている管理会社と報酬を払ってないのにマンションネットさんの親切の差大ですね。
tamaさん、よかったですね。
管理会社の問題というより、担当者さんが問題ですが、他に担当者さんがいない会社のようですから、やはり管理会社が問題となるのですネ。
委託契約の別表第１の中に、「(1)理事会支援業務＝ ②理事会の開催、運営支援＝ 三 理事会の求めに応じた理事会議事に係る助言、・・・・」というのがあるはずですが、『理事会が助言を求めなかった。』とでも言い訳するのでしょうかネ？
事務局さんの素早い対応に感謝。
そして、tamaさんの管理組合は、良い方向へ進んでいますね。今後も管理組合として継続して活動できる体制作りにじっくり取り組んで下さい。
昨日、「道管連のメンバーで長く役員を努めた方」がひっこり、訪問されました。相変わらず、マンション管理適正化法の脆弱を嘆いて、一くさり。
その後、得意の「管理会社不要論」の展開。それもそのはず、自主管理（この方の呼称）の理事長を１０数年されました。彼曰く「管理会社なんか、無くなればよいのだ。あるから管理組合は無関心になるのだ。無駄な金を払って、何年たっても、無関心は無くならない。少しずつ良くなっていると言っているが、この１０年何も変わっていない」と熱弁。
またまた、登場となりました。「法に抵触する脱法行為を起こした管理会社」理事会の厳しい追及をかわしきれず、昨日午後７時全面降伏致しました。
これまでの業務に対する「社長名の謝罪文」と「正規な契約期間への是正」を提出してきました。悪意がなかったとはいえ、このような陳腐な管理会社にはきついお灸になったことでしょう。
理事会もこれで気持ちよく、本来の管理業務に全力を傾注できるでしょう。
HP管理者さんへ
札幌市内・築14年・入居戸数120戸の大規模修繕工事の設計監理をシリーズで情報提供したいとおもいますがいかがでしょうか？とりあえず第1回目は勝手に情報提供しちゃいます。
1月に設計事務所5社で競争入札がありました。管理組合はよく勉強されて各方面から5社集めたのですが、結果は5社は札幌では結構有名な設計事務所ばかりだったので、お互い知り合いばかりでした。チャンチャン(*^_^*)
落札した設計事務所が健康上の理由から断ってきましたので、入札価格二番手の設計事務所に依頼しました。二番手の設計事務所は5社で設計事務所グループを組織しているので安心ということで理事会で内定いたしました。正式決定は臨時総会で決めるということです。ではでは次回まで
ＨＰ管理員でございます。（管理者ではなく、管理員ですよ～。）
第１回の「大規模修繕工事の設計監理情報」ありがとうございます。
このシリーズは長くなりそうですね。ものすごく楽しみです。
掲示板に載せれない画像などは、メールして下さい。ＨＰ管理員のほうで、将来コーナー化したいと考えます。
楽しみ。楽しみ。
「資料集」（左下方のカウンター上のマーク画像クリック）にデータ追加しました。
事務局さん、確認お願いします。
確認しました。表は小さくて見づらいですね。何とかなりませんか。
JPEGファイルなので、これ以上は、アクセス時間に影響するかも？印刷して内容を確認していただければ、なんとかなると思いますが・・・。
会員の皆様で、エクセル形式のファイルをご希望の方がおりましたら、事務局まで連絡をお願いします。より見やすいですし、内容を変更してご自分のマンションに応用も出来ることでしょう。
ある管理組合理事会。３月４日に開いた理事会で滞納者が増えている現実にメンバーはびっくり。管理会社が処理してくれると思っていた理事もおり、滞納問題はなおざりにされておりました。３月は期末であり、「このまま放置できない」との声が挙がり、珍しく真剣な議論がなされました。
理事長が自ら滞納者に個々面接し、他の理事も担当を割り振りし、地方の区分所有者にも直接支払を要請し、何とか３月中に収納できる見通しが付いたそうです。
「何事も理事会が一致団結し、事に当たれば実行できるとの確信が生まれました」と理事長さんの弁。
>理事長が自ら滞納者に個々面接し、他の理事も担当を割り振りし、地方の区分所有者
>にも直接支払を要請し、何とか３月中に収納できる見通しが付いたそうです。
そうなんです。滞納問題については、標準管理委託契約書に準拠した契約であれば、管理会社は責任をとってくれません。
理事会が当事者能力を持たないと解決しないんですよね。
しかし、管理会社の担当者さんも、もっと早く（滞納初期＝２月目までに）理事会へ報告＆対応のアドバイスをいただければ、管理組合と強固な信頼関係を構築出来たであろうに・・。残念ですね。
全く、呆れた管理会社が存在しておりました。北海道では最大手と言われている管理会社ですが、「マンション管理適正化法なんか問題じゃないぞ」といわんばかりの非常識な振る舞い、これこそ、国土交通省に正義の告発をしなければ、管理組合は浮かばれません。
第１期の契約期間は１２月から１１月まで、決算月後、定期総会は２月中に開かねばなりません。しかし、３月１４日開催の案内が届けられ、重要事項の説明も総会当日するというものです。
案内を受け取った組合員がびっくり。契約期間は本来、１２月１日から、１１月３０日とならなければならないものを、何故か１２月、１月、２月、３月の４カ月が飛ばされ、４月１日から３月３１日までとなっておりました。
「何故こんな事が起こるのか」組合員は合点がいきません。早速、管理会社に質すと、言っておられましたが、推測するに、本来これまでの契約期間中に更新等の手続きが終え無ければならないところ、時期を逸したために、組合員と理事会を馬鹿にした、このような債務不履行を引き起こしたと考えられます。
国内最大手デベロッパーのひとつ。その子会社の管理会社。１００戸程度のマンションの管理を１０年間ほど引き受けております。理事会は全ての業務を管理会社に丸投げしており、当然、管理委託関係費は適正価格より、年額７００万円程度高く支払っております。
その委託経費の中に各戸専有部に引かれている有線放送使用料が、何故か、含まれ共同管理費用（一般会計の管理費）として組合が負担してます。総会でも当然問題になっているとのことですが、理事会は黙り、ということで、前に進まないそうです。
組合員の中には、有名な会社だから信用できると考えている人々が多いのでしょうか。
何年も前から、真剣に悩んでいる組合員は「後、２年後には大規模修繕工事を実行しなければならないが、修繕積立金が少なくどうなるのか」と心配しております。
何とか、理事会をたてなおし、無駄な支出を止めて修繕積立金に振り向けることが当面必要でしょう。
№62の入力に失敗がありましたので、再掲します。
陳腐な管理会社第三弾 投稿者：sugana
まったく呆れて話しになりません。昨日、当該管理組合理事会と管理委託会社が管理委託契約の締結を巡って、団体交渉を行いました。
陳腐な管理会社はこれまで、７棟分譲したデベロッパーの子会社、言うならば、同じ穴の狢。
理事会『これまで、１２カ月の管理委託契約が何故、１４カ月に変更にしたのか、理事会が認めてないものを、勝手に業務主任者が実行しても良いのなのか、しかも、契約締結したとして、契約日から２カ月後に説明会を行ったではないか。マンション法に照らして、違法ではないのか』
管理会社『・・・・・・』黙して語らず。
理事会『今更、とやかく、弁解はしなくても良いから、契約期間をこれまで通りの１２カ月として、直ちに提出すること。併せて、この混乱を引き起こした原因は管理会社である。従って、組合に対して、謝罪文を提出されたい。以上、要求するので直ちに実行されたい』
『尚、期日まで、実行されない場合はこの事実について、国土交通省に通告する』
このような、やりとりがあり、後日誠意ある実行がなされるのか、どうか、言うところです。
３月１３日午後２時から開かれる、マンション管理講座（エレベーターのメンテナンス）の参加集約が迫りつつあります。会員の皆さんは参加費は無用です。残り少なくなりました。希望者はお早めに、メールで申込み下さい。（当日は会員のみの講座となっております。ご了承下さい）
suganaさん、ご苦労さまです。
会場を無償使用とのこと、交渉力に、あらためて再敬礼です。
財政状況の苦しい当ＮＰＯにとって、頼もしい限りです。
当日の講座が有意義なものとなるよう頑張りましょう。
ベテランの技術者の方が、講師として出席されるとのことですので、会員の皆さんも、質問してみたい事項を、掲示板に記入してくだされば、当日、資料なども用意できるかと思います。
マンションネットさんの支援を受けることが出来大変心強く感謝の気持ちいっぱいです。組合運営についての親切なアドバイス、管理会社への
対応，一つ一つ感心するのみです。
戸数１９戸収益の悪いマンションで（今ごろようやくわかったのです。）経費節減、駐車場外部貸し出しと奮闘しておりますが組合員と年齢差からか危機意識が低く悩みます。
>戸数１９戸収益の悪いマンションで（今ごろようやくわかったのです。）
>経費節減、駐車場外部貸し出しと奮闘しておりますが組合員と
>年齢差からか危機意識が低く悩みます。
どこのマンションでも共通の悩みではないでしょうか？
共同住宅の宿命とも言える問題かと思います。
しかし、１９戸と小規模の場合は、大規模マンションに比較してコミュニティを形成し易いと言われてます。無理しないで、出来る範囲で活動しましょう。悩みが発生しましたら、お気軽に事務局へ相談して下さい。
ＨＰ管理員では頼りになりませんが、事務局は頼りがいがあります。
標準管理規約が公表されました。「理事会では改正作業にかかっている」が、「一々打ち込むのに大変だ、何とかならないだろうか」という、ご希望に応えて、「フロッピーを持参頂ければ、即座にコピー」する用意ができました。
お出でになる前に事前に連絡をお願い致します。
ホームページのアップ、掲示板の管理など
おつかれさまです。情報提供です。
築１２年入居戸数１２０戸のマンションで設計監理の入札がありました。
５社の応札があったんですが殆どの設計事務所は国土交通省告示１２０６号に基づいて金額を提示してきます。
この告示が適正かなどとの議論は別として現実に落札した設計事務所は告示の半値で契約しました。
皆さんのマンションでの工事監理も国土交通省の告示が絶対正しいとは言い切れませんよ……
雪仙さん、失礼ですが、なんと読むのでしょう？
「ゆきせん」？さんでいいのでしょうか？
国土交通省告示１２０６号については、奥が深そうなので、コーナーを設けたいです。
よく聞く（言われている）、工事監理費は「工事費の６～10％」などの誤解・迷信を無くする為の情報発信も大事ですね。
ＨＰ管理員に、またひとつプレッシャーが・・・。
これまで、様々な理事会運営の情報をキャチしてきましたが、驚くべきことに理事等の役員報酬を予算が余ったからと言って山分けしていた理事会がありました。
元々、管理規約には「役員報酬は別に定める」とありましたが、定めを作らず、勿論、これまで支払はされておりませんでした。
ところが、昨年の定期総会でそのための細則を策定せず、単項議案として理事長、副理事長、理事、監事それぞれの役職に対して、報酬額を決めて議決しました。
年度末になり、理事会運営費に余剰金が発生したので、その分を総会で議決した金額に適当に上乗せして、お手盛りで山分けしてしまいました。
こういう、めちゃくちゃな運営は当該管理組合に於ける、組合員の無関心とお任せ主義に基盤をおくものであります。
このような、事実が貴方のマンションで静かに進行している可能性が・・・・。さて、どうでしょうか。
No.43の投稿は、投稿者本人よりの希望により削除しました。
事例報告の作成が遅れており、ご迷惑をお掛けしております。今しばらくお待ち下さるよう、お願いします。
ある３０戸のマンション管理組合の奮闘記予告です。多分、当該マンションの理事さんからホームページに事例として発表されることと思います。
大規模修繕工事で管理組合の全財産を不当にも失い、失意のどん底から、女性パワーが炸裂し、困難を乗り切る方策を何度も、何度も話し合い、現状をみんなで認識するところから改めて出発しました。
「お金はない、しかし、みんなで力を出し合い」除雪もみんなで協力し、結露の窓のふき掃除も自発的に、マンションにこんなすばらしい風が吹き出しました。
みんなの顔が見えるマンション、それはマンションの合意形成が進んでいる証拠ではありませんか。
今度の第４回セミナーでは、是非当該管理組合の「すばらしい取り組み」を生々しく発表してもらいましょう。
素晴らしい合意形成の進行中ですね。
是非、発表していただけたらと、考えます。
朝の５時起きとか、筋肉痛の話も、いつか笑い話になりますように願ってます。
ある管理組合の話し。８０戸のマンション、総会は何時も２０名程度の参加。圧倒的に無関心の組合員が多い実態。新しく理事長に就任したAさん「何とか、皆さんに管理組合の運営について関心を持ってもらおう」思案の結果。奇策は無いと結論。
管理組合の情報を基本的に全部、「OOOマンション通信」として週１回以上を６カ月間渡り、３２号発行したそうです。
そのうちに、この通信がマンション内で話題になり、理事長に組合員から「読んでますよ」と声が掛かり、話題の提供があるようになったとのこと。理事長も組合員の声を積極的に記事に取り入れるようにし、この頃ではマンション内のコミニュケーションの役割を果たしているそうです。
そして、いよいよ、定期総会を迎え、総会当日何と４８名が当日出席したそうです。依然と比べて総会は意見・提案など、総会らしい総会になったと喜んでおりました。
情報公開と理事会の民主的な組合運営が、組合員の関心を生み出しつつあるという、貴重な体験。
いつも情報提供、ご苦労様です。
>８０戸のマンション、総会は何時も２０名程度の参加。
２０名（２５％）も実出席していた総会との事ですね。これでも、十分に多いほうではないでしょうか？
>総会当日何と４８名が当日出席したそうです。
４８名（６０％）の実出席とは驚きの数字です。うらやましい限りですが、毎週の広報とは、大変な苦労だったことと考えます。
今後も、毎週とはいかなくても、月刊ででも継続出来るような体制作りをしていただき、ぜひ、このような理事長さんにセミナーでの体験発表をお願いできればウレシイですね。
こちらまで、うれしくなる話をありがとうございます。
札幌市内のあるマンション。第２期の理事長に就任したばかりのIさん。これからどのように理事会の運営を進めていけばよいのやら一番の問題は「一般会計がぎりぎりの予算」のために、毎月赤字の現状。何か節約しなければならない。駐車場が空いて、予定の収入も入らない。
このような現状を組合員に理解してもらおうと、全組合員（１９戸）対象の勉強会を開催。何と、１４戸参加、何組かご夫婦でも参加。隣りのマンションの理事会メンバーも物珍しく加わる。
その後、当該管理組合は理事会開催を含めて、何とか自立しようと、奮闘中です。管理会社との管理委託契約金額が適正価格を大幅に超えている事実も発見し、管理会社に対して、是正の要求書を提出する準備を進めているところです。
マンション購入時に一時金として、修繕積立金を分譲業者に納める例が多く採られております。その大切な修繕積立金が管理組合の預金通帳に納められず、分譲業者が業務上横領するという、とんでもない事件が発生しました。
その分譲業者は倒産し、押さえる資産も無く管理組合はその失った資金の確保に困窮しています。何とか、良い方法はないかと情報を集めていますが、何か有りますか。
北海道マンションネットが提唱する「無駄を省く管理組合の運営」のセミナーが連続３回行ってきました。その後、参加者から多くの賛同のご意見、提言があり、心強く、引きつづき頑張るぞという気概になっておりました。
昨日、その参加された方から熱いメッセージを頂いておりましたので（大規模設備の見学を兼ねて）当該管理組合にお邪魔しました。
この理事長さんは第１回から全部参加され、私どもが提供した情報を隈無く活用して、しかも自力で、年間３００万円の経費の節減に成功しました。昨日この事実に直面したとき驚きと同時に、身震いが起こりました。
それは、当ネットが発信した情報が活用されたという事実にはうれしさがこみ上げてきましたが、もし、誤った情報を提供していたならば、とんでもない損害を与えていたことになるからです。改めて、管理組合の運営に寄与する正しい情報の発信にと、戒めているところです。
さて、当該管理組合の理事長さんはセミナーでの情報だけを頼りに、これだけの大仕事を行った業績は見上げたものであり、お話を伺った私どもは言葉を失いました。すばらしい人材に巡り会いました。第４回セミナーでは是非、事例発表をとつい依頼してしまいました。
第３３号に掲載した、水道料金の過少申告に関わって、過去７年に遡った計算業務があります。しかし、他の管理組合の支援もあり、誰かサポートしてくれないかなあ。
計算だけで結構です。正規の申請に基づく計算と、損害額と法定金利の計算です。メールで声あげて。
Ａさまより、心強い投稿がありました。
個人情報が掲載されていましたので、ＨＰ管理員の勝手な判断により削除いたしました。
この掲示板は、全国に公開されているので、気を使い過ぎかもしれませんが、念のため。
「天然ガスコージェネレーション」システムのマンションを見学させていただきました。
（Ｔ理事長さん、ありがとうございました）
発電機で「電気」を作るときに使用する冷却水や排気ガスなどの「熱」を、「温水」や「蒸気」のカタチで同時に利用するシステム。温水は給湯・暖房などに利用。
（新エネルギーガイドブックより、http://www.nedo.go.jp/intro/shinene/pdf/s2_8.pdf）
管理員さん、毎日新たな記事の掲載ご苦労様です。急にアクセスが増えだした要因は「マンションネット情報第７号」に於いて、ホームペーシのアドレスを公開した結果と思料します。従いまして、私も含めて早く工事を竣工させなければならないと考えており、作業中です。誰か助けてくれないかなあ。
トップページをマイナー変更。
№30は、投稿者の希望により削除しました。
ＨＰ管理者を、ＨＰ管理員へあらためました。
（このほうが、本人的に気に入りました。標準管理規約でも、管理人の表現が管理員になったことですし）
急にアクセスが増えてきたようです。
不思議です。早く、充実した内容にしなければ。
「特殊建築物の定期調査報告」情報ありがとうございました。
特殊建築物等の定期調査報告についての情報発信です。
【別表】札幌市建築基準法施工細則で指定しているもの
種別：特殊建築物 区分：7項下宿、共同住宅又は寄宿舎で３階以上のもので、かつ床面積の合計が1,000㎡を超えるもの。
周期3年 期間6月1日～11月30日
中央区・西区：平成17年
豊平区・清田区・厚別区・南区：平成18年
白石区・北区・東区：平成16年(今年)
不必要な調査報告をされないように管理会社に確認されたらよいでしょう。毎年されてお金を盗られているいる事例もありますから。ご用心！
札幌市内の80戸ほどのマンションで配管更新工事が始まりました。前期理事長からの情報ですが、以下のような内容です。
１．業者の合い見積は決定した業者以外は概算見積を徴収したのに過ぎないのに適正な合い見積と現理事長が報告している。
２．決定した業者は建設業登録をしていない。
３．決定した業者は2年前に設立されて施工実績が無い。
４．突然工事が始まったので業者に聞くと明日、契約をするとのこと
(参考)
建築基準法第二条第一項建築物とは
土地に定着する……建築設備を含むものとする。
建設業法第三条第一項建設業の許可
建設業を営もうとするものは……都道府県知事の許可を受 けなければならない。
建設業法第七条第一項第一号
許可を受けようとする建設業……五年以上の経営業務の管 理責任者としての経験を有する者。
建設業法第十六条下請け契約の締結の制限
建設業法施工令第二条
建設工事業で三千万円以上の下請け発注をする場合特定建 設業の許可が必要になる。
以上の要件を満たしていないブローカーに発注されたみたいです。皆さんも自分のマンションでの発注は十分調査しましょう。
暫く、水道料金の特例申請に関わって、過少申告問題が持ち込まれなかったところ、１０６戸のマンションで５年間ぐらいに渡り、過小申請していた事実にお目に掛かりました。よく言われている管理会社の債務不履行です。
さて、これでどのくらい管理組合に損害を与えていたのか、具体的に計算してみなければならないが、長期に渡っているところから見れば、数十万円の可能性有りとみました。
理事会と共同して、損害を賠償させる楽しい仕事です。
前３０は削除してください。管理者さん。
№27と№28の投稿が重複していましたので、
№27を削除しました。
このところ、テレビのCMでISO9001という文字を見かけることがあるでしょう。財団法人日本適合性認定協会から与えられた国際基準で、このところ業界でこぞって申請しているようです。この基準を確保することで、その業者のステータスが高まるのでしょうか。
さて、あるマンション管理会社もご多分に漏れず、当該資格を確保して、担当者は名刺に堂々とISO9001取得と書き込んでいました。この管理会社が管理委託契約条項の債務不履行を１０数年に渡り継続して起こし、その是正を求められましたが誠意が示されませんでした。
管理組合は是正を求めて、認定協会に債務不履行の事実について報告し、対策を求めていました。これに対して、当協会は管理組合に対してつぎのような報告を寄せています。
当該会社に対して「特別審査」を実施し、是正処置、予防処置の適正評価、ならびにその有効性評価を実施する。また「特別審査の結果について登録の維持の可否又は再評価（登録の停止、取り消しを含む）について判定する」としています。
このような管理会社と管理委託契約している管理組合は契約解除も含めた、新たな対応が求められています。
出来た分だけ、アップしました。
見直しが必要です。 事務局のチェック待ち。
管理組合（区分所有者）は、「管理会社の業務主任者」をプロだと信頼しています。
「プロが言うのだから」「プロが行うことだから」との思いで疑うことを放棄していることが多いです。この信頼することを、「ダメですよ」と一概に責められるものではありません。委託契約は信頼関係から成り立つものですから。
やはり、管理報酬を受け取っている管理会社（雇い主）が、社員（業務主任者、フロントマン）の業務を指導監督する責任が大きかったのではないでしょうか？この社員教育を行っていない管理会社が大手ほど多いみたいですネ。
当掲示板をご覧の会員の皆様へ
感想・意見・要望・質問など、ご自由にどんどん記入して下さい。
事務局が寂しがっていますヨ。
ＰＳ．当ホームページが、「北海道マンションネット」のキーワードで、yahoo、Google、gooの検索エンジンで表示されるようになりました。検索ロボットとというのはスゴイですネ。
ある管理会社の業務主任者の行った、不思議な仕事の一つに「理事会の開催の度に、各理事に委任状を配布し、欠席者には本状の提出を義務づけた」という陳腐な話し。前期の理事会には委任状を提出させて成立させたいう理事会が二回ありました。理事会もしっかりしてもらいたいのですが、理事会の補助を本業にしている管理会社の業務主任、どうなっているのですか。
もし、独裁的な理事長が存在していた場合、委任状を集めて理事会を一人で開催し、何でも決めてしまう事が可能になります。こんな話し、他でもありますか。
先のセミナーに初めて参加された、ある一級建築士さん、本日事務所にお出でになり、当マンションネットの支援内容等お尋ねになったり、ご自分のお考えなど述べられ、お互いに共鳴するところがありました。
その中で、当マンションネットが提唱している「管理員さんの地位の向上のために、月額１５０，０００以上の賃金確保」には、賛意を述べておられました。
札幌市内のＲマンション管理組合から支援を求められて、管理会社との委託契約条項、契約金額等調べ始めました。契約金額は確かに高く、適正な価格ではありませんでしたが、驚くことに第１期の契約期間は１１月から１０月迄となっておりましたが、何故か第２期は１０月から１２月までの１４カ月の契約期間。理事会の方々に聞いてみると「重要事項の説明と総会を別々に行えば面倒だから、１０月まで臨時総会を延ばして、同時に行ったと管理会社の担当者が言ってました」従って、第２期は１４カ月になったと、このようにフロントマンが主張したとのこと。
不法行為は時々見えることもありますが、あまりにも陳腐な理由を挙げた管理会社のこ行為は赦されません。絶対、１２カ月に戻しましょうと激励してきました。
№18の投稿は、投稿者本人の要望により、削除しました。
本日、事例報告の一部アップ。
第１回セミナー、第２回セミナーに画像（写真）アップ。
札幌市内のＱマンション管理組合理事会から経営診断（一般会計の支出に関する適正化診断）を依頼されました。当マンションネットに蓄積されているデーターを基礎に算定し提出いたしました。（診断価格は２，２４２，８００）
１週間程前に、厳しい「管理仕様」示して、管理委託契約のための公正な入札を実行しました。（業務の概要は４０戸、事務管理業務、管理員業務と日常清掃業務は兼ねて行う８時から１２時まで、定期清掃年３回、建物設備管理点検業務年２回、管理報酬）
その結果、A社は２，３１８，４００ B社は２，２５５，４００ C社は２，１７４，８８６ D社は２，９４８，４００ また、Ｆ社は不参加、という結果になりました。
本、入札は委託契約金が安ければよいというものではなく、厳しい仕様を示して行ったところに大きな意義がありまして、近くホームページ上にアップ致します。
管理者さん前１８は削除してください。
№16の投稿は、№15と重複していましたので、削除しました。
本日、事務局よりＨＰ管理者へ、いやがらせメール（HTML用原稿）が多数届きました。
随時アップいたしますので、今しばらくお待ち下さい。
「情報発信」（トップページ左上のロゴをクリック）に追加文アップしました。
セミナーで灯油の共同購入を呼びかけたところ、問い合わせが寄せられております。何と、驚く無かれ「１㍑４４円税別」というマンションがあました。当マンションネットの共同購入価格３６円と比べて、あまりの高さに、問い合わせの本人が驚く始末です。当該管理会社は同じ分譲会社系列の灯油販売会社に販売させ、グループ関係会社で当該マンション管理組合から吸い上げるシステムを作り上げているものです。管理組合はあまりの高さに激怒し、共同価格まで引き下げる交渉を始めました。
標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）のワード・ファイルを欲しい方、ＨＰ管理者へメール下さい。
３タイプとも用意してあります。
「大規模修繕工事のフローチャート」
大いに検討しましょう。
会員のIさん、昨日事務所にお見えになりました。セミナー当日のアンケートを食い入るようにご覧になり、改めて「事例報告」の反響にいたく感心しておりました。
「何か、暴露したような感じで、後味が悪かったが、これほど真剣に聞いてくれて、誠にありがたい」と心の内を述べて、今度は「大規模修繕工事のフローチャート」のようなものを策定して、みんなで議論したいとして、ご自分の原案を持参されました。理事会で検討し、メンバーの研究会で議論してみることにしましょう。
標準管理規約・団地型をアップ。
（余分な下線がついていますが、来週には修正します）
修正必要な箇所を発見された方は、温かい心で、ご連絡下さい。
１９戸の小規模マンションでは、共同住宅による維持修繕費用のメリットが出にくいですね。
近隣マンションと連携出来れば、各種交渉にも有利に働くでしょう。（例えば、管理員を共有できれば、清掃は週３日でも、建物巡回点検は毎日になったり）
組合員の中にはいろいろな考えの方がいらっしゃいます。ＮＰＯという団体は怪しいと考える方もいるでしょう。
皆さんで納得できる方向性をあせらず探しましょう。築浅の時点で気づいたのは素晴らしいことです。合意形成には、時間を掛けることも重要です。
本日、トップページを微修正。
第３回セミナーの一部を更新。
セミナーの成功、ＨＰの開設おめでとうございます(^_^)/
ＨＰの方は、ご案内頂いていたのに無線ＬＡＮの調子が悪くネットワークに接続出来ていませんでした(^_^;)
立派なＨＰが立ち上がりましたね。
マンション管理百科辞典さんのＨＰは個人的に憧れです。
マンション管理百科辞典さんのＨＰに近づけるように、これからも頑張っていきます。
ご紹介いただいたＨＰ拝見しました。
完成が楽しみです。
第３回マンション管理セミナーに参加された１３４名中、６８名の方々から、貴重なご意見や感想、今後のセミナーに対する希望事項がアンケートに記載されておりました。
第１回から連続参加されている方も相当数おり、今後の開催に対する期待が感じられ、身の引き締まる思いがいたします。氏名入りのアンケートが殆どであり、直接、相談支援の意向が記載されており、今後の支援活動に生かすものとなりそうです。メンバー皆さんのより一層のご協力をお願い致します。
１３４名のマンション入居者に適切な情報提供有難うございました。今後の活躍を期待しています。
今回のセミナーも成功という評価ですネ。
自立した管理組合がひとつでも増える、きっかけになれることが、当団体の目的と考えます。
８日の「第三回マンション管理セミナー」に参加した市民の余波が続いており、本日（１１日）も事務所にきざるを得ませんでした。うれしい悲鳴ということでしょうか。とにかく、今後の成長のために評価すべき点と反省すべき点など忌憚のないご意見をお寄せ下さい。
掲示板を始めました。
マンション管理に関する相談、質問、情報など、どんどん投稿して下さい。
特定非営利活動法人（NPO法人）北海道マンション管理問題支援ネット
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