既に、本ホームページでご案内のように来る１１月２１日管理員セミナーを開催します。

　今回は申込みが多く、本日現在で８５名になりました。希望されている方は早めに申込み下さい。〆切が間近に迫っております。

夕方のイチオシの放送予告で「お宅のマンションは大丈夫ですか・数千万円の管理費着服が続出」となっています。
http://www.htb.co.jp/index.html

もうひとつ、灯油価格についても「札幌市消費者センター」さんの調査予定日なので、価格動向に注目しております。
こちらの発表は明日でしょうか。

　先週はある管理組合理事長の修繕積立金の横領事件が報道されておりましたが、この問題を契機にして、管理組合の運営そのものが問われているという論調が日増しに大きくなってきているようです。

　来週はあるテレビ局では企画として、問題のある管理組合の報道ではなく、本来あるべき管理組合の運営を取り上げるそうです。

　管理組合の目的を達成する修繕積立金を正常に確保していくための運営の体制等について、等が事例として取り上げられる予定です。

明日（11/10）の、ＨＴＢ（札幌地区35ch）の夕方18:25頃からのニュースで扱われそうです。
本日（11/9）、予告されました。

今回の事件は「氷山の一角」とは、まさに当ＮＰＯの主張をとりあげていただけるようです。

　１０期も管理委託契約を締結していた管理会社の話し。

　本管理組合は修繕積立金が適正な徴収をせず、１０年も経過してしまいました。何と１�u当たり４０円でした。適正な徴収金の三分の一、これでは目の前に予定されている大規模修繕工事は実行されません。

　そこで、新理事会は組合員の負担もさることながら、まず一般会計の支出の削減に着手したところ、年間１５０万円程の削減が可能と見込みました。

　これまでの管理会社に対して、管理契約金の削減提案を行ったところ、今後の契約は締結しないことになりました。

　従って、管理組合は適正な管理仕様を確定させて、入札（見積書の提出）を行ったところ、何と、これまでより年額にして、１８０万円程度の削減に成功しました。

　これにより、組合員からの負担は軽減されることになりました。無駄を省く管理組合の運営の第一歩として、理事会の奮闘をたたえたいものです。

　さて、本題は「この管理会社債務不履行を起こして、理事会から鋭く追及されたのに係わらず、のらりくらりと交わしたつもりが」理事長から「期日を指定するので、それまでに誠意有る回答を示さないであれば、国土交通省に対して、この事実を通告します」と厳しく、窘められたところ、「顔色を変えて、直ちに善処します」と言ったそうですが、全く管理組合をなめたものです。

　この管理会社債務不履行では有名な管理会社でした。

　昨日（日曜日）から事務所の電話が鳴りっぱなし、仕事ができません。うれしい悲鳴。

　何と今現在、４０名が申込みされています。当日、報告される皆さん、原稿は締め切り日までお届け下さい。

昨日は休日にも係らず、大変だったようですね。ご苦労様です。

原稿の締め切りを守るべく、現在、鋭意奮闘中です。
実践に役立つヒントを提供できるような、セミナーにしたいです。

　昨日、事務所から出たところ、雨に見舞われ、仕方なくタクシーを拾いました。

　何時も定額の初乗り運賃で済んでいたので６００円を支払うつもりで居たところ、何と「４００円です。今後も是非読んで下さい」と、感じのいい運転手さん。

　「何故、４００円なの」と聞いたところ、「江別のハイヤーなんですけれど、札幌市内には２０台程度で営業しています」とのこと。「長距離になれば相当金額が安くなります」と心地のよい、情報の提供。

　因みに、そのハイヤー会社の電話番号は846-6000でした。

　マンション管理組合の運営も無駄を省いた、組合員本意の運営を心がけたいものです。

　本日も、また、テレビ局の取材を受けました。どうやら、局の記者さんはマンション問題の幅の広さと奥の深さに、声が出なくなりました。

　今後、マンション問題のシリーズとして、特別企画を行うように局で働きかけるとの決意。マンションにお住まいの区分所有者に情報が発信され、管理組合の運営に無関心な方が少しでも問題意識を持って居もらえればとの思いがあります。

　今回の理事長の業務上の横領事件が、これからのマンション管理組合の運営の起爆剤になれば申し分ないのですが。

本ホームページに、共同購入の灯油価格を掲載してから、アクセス数が増えております。
今年は、特に値上がり傾向ですので、皆さんの関心ある事項なのでしょう。

消費者側からの購入価格情報というのは、いろいろ探しておりますが、ほとんど見つかりません。なぜ、公表されないのか？不思議です。みんなで情報交換するほうが、お互いに利益のあることだと思うのですが。（業者さんと、密約でもあるのか？とイラヌことを考えてしまいます。）

当団体の共同購入に参加していない方の、購入単価情報を提供していただければ助かります。
また、安値にて納入していただける灯油業者さんからの連絡もお待ちしております。

標記セミナーを見つけました。
http://www.urca.or.jp/mansion/sapporo.pdf

主催者・共催者は、主に再開発や都市計画を目的とした団体ですので、管理組合とは違う視点での内容かもしれませんが、将来を見据えた情報収集にはなるかと思いますので、ご紹介しておきます(^_^)/

やあ〜、お元気そうで何よりです。良い情報を提供して頂きまして、誠に有り難う御座いました。

　当マンションネットからメンバー３名が参加します。また、すてきな情報提供をお願いします。

　本日、午後に２回に渡って北海道テレビ局の取材を受けました。

　取材は北海道新聞に掲載されていた、理事長の業務上の横領に関して、管理組合としてどのように対処すべきかという問題です。

　今ひとつは、これからマンションを購入する方への対処でした。

　本日は祭日であり、誰も来ないと決め込んで事務処理しようと予定していたところ、このような羽目に合い予定が全く崩れてしまいました。

　明日、６時以降のテレビを見逃さないで、また、来週の８日、月曜日の６時台も見逃さないで下さい。
　札幌は１０チャンネルになります。

沢山お仕事があるのにおつかれさまでした。
ＮＰＯの活動が段々とメジャーになってきましたね。

本日（11/3）の番組を見ていました。明日の予告として、新築マンションの購入者向け情報提供を紹介していました。

明日（11/4）の夕方６時以降のテレビ（ＨＴＢ、札幌は１０チャンネル）で、過大設備の問題について紹介するような予告でした。
当ＮＰＯの主張が紹介される事を楽しみにしております。

本日の放送になりそうです。（過去に、他局で裏切られているので慎重になってしまいますが。）

『今マンションを買うとついてくる…販売戦略のなぜ』
ＨＴＢさんのホームページに「イチオシ」（番組名）の予告として掲載されていました。
http://www.htb.co.jp/index.html

放送見ました。
出演時間は、５秒ほどでしたね。

分譲会社は、テレビ局にとって大事なスポンサーですので、仕方ない編集内容ですが、専門家の話として、少しは過大設備に対する警鐘となるような扱いでした。

あとは、８日の放送を楽しみにいたします。

「札幌のマンション管理組合でまた　４２００万円を前理事長が着服」
http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20041103&j=0022&k=200411030493

昨日に引き続きなので、同じ事件かと勘違いしそうでした。
こうして表に出てくるのは、氷山の一角のようです。

事件を起こす方が悪いのは当然ですが、そのような気持ちにさせるような体制を放置していた他の組合員も反省し、後悔されているのでしょうね。
私のところも、もう一度、考え直してみなくては。

どうも、新聞は現象面のみ追い回しているようですが、理事長印と預金通帳の両方を関係者に所持させていた、管理組合の運営そのものに問題があります。

　自分のマンションに対する区分所有者の無関心が、このような不幸な結末を迎える土壌を形成していることに、早く気が付くことと、基本的マンション管理の体制をつくることが望まれています。

　皆さんのマンションもこれらの毒牙に汚染されているかも知れません。直ちに、関係書面の調査を実行しては如何でしょうか。

　法令に基づいて、関係書面の閲覧申請を行い、もし、理事会などから、正当な理由がないのに拒否されたならば、灰色の感じがします。とにかく、自分のマンションは自分で調べて下さい。

11月2日の北海道新聞に長期修繕積立金が全額引き出されて、通帳や印鑑を一括管理していた前理事長が行方不明になっているとの記事が出ています。北海道マンション管理組合連合会のコメントが出ていましたが、道管連の会員のマンションだったのでしょうか？？どなたか知っていたら教えて下さい。
それにしても、社会保険庁や道警や新潟の被災者をだます「オレオレ詐欺」や理事長の持ち逃げや……ため息が出ますね。だからこそ1人からでも仲間をつくって努力しましょう。

皆さんが注目することは理解しますが、どこのマンションかと特定しても始まりません。問題は横領した本人が一番悪いことは、はっきりしていますが、新聞も現象面だけ取り上げないで、何故このような事件が起こったのか、その背景を論じないとだめです。

　つまり、マンション管理組合は公益法人に準ずと規定され特定の理事だけが財産を管理するような仕組み、そのものが問題ということを突き詰めなければなりません。

　新聞に報道されていませんが、豊平区のマンションでも5,000万円もの大金を理事長に横領された事件がありました。しかし、当該管理組合は告訴に及んでいません。裁判で判決が確定しても、損失した財産が取り戻せないためなのです。

　今回の事件はマンション関係者にとっては大問題ですが、この事件を契機に自分のマンションの財産管理には問題がないか、まず、自らの問題として、調べて見てはどうでしょうか。

自主管理かと思いきや、何と何と、ご立派な管理会社に管理委託していました。良く、問題を起こしている会社と言えばこの世界では有名です。

　何故、理事長に預金通帳を渡したのか、管理会社の責任も当然追及されて然り。
　

管理会社へ委託していたのであれば、まだ救いはあります。
今回のケースとは違いますが、福管連さんのＨＰの判例紹介で、「安易な修繕積立金の取崩しに管理会社の過失を認定」というのがあります。
http://www.fukukan.net/paper/031001/work_kashitsu.html

理事長に印鑑と通帳の両方を預けた管理会社の責任追及を出来ないでしょうか？
当該管理組合の方が、この判例に気付いていただければいいのですが？

投稿��585は、投稿者の希望により削除しました。
（タイトルの誤字が理由）

財界さっ○○　１１月号に、「ここが安心の管理会社だ！」とのマンション関連の記事が掲載されていました。

このような雑誌にて、マンション管理適正化法施行などに触れてマンション問題を扱っていただけて嬉しい限りです。
読者の方が、考えるきっかけになることを願います。

気になるのは、紹介されていた会社が”安心の管理会社”とは思えないところが含まれていたことです。（これは、編集方針なんでしょうから、読者が賢く判断しなければいけませんね。）

「札幌のマンション管理組合　理事長、４３００万円着服か　現在も行方不明」

http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20041102&j=0022&k=200411029847

　管理委託契約が満了になる前に次期の契約内容について管理会社と交渉して進めることになっています。
　しかし、ことがことだけに中々折り合いが付かない場合、新しい標準管理委託契約書では一定期間暫定契約を締結するようになっています。

　この「暫定契約期間」を設けることにした本契約書は管理組合に取って大きな力を発揮しています。

　ある管理組合の事例。
　契約期間が８月に終了しましたが、これまでの契約金額が適正な価格で無かったために、管理組合が適正価格を示して交渉してきました（この間、暫定契約を３カ月締結した）が
妥結に至らず、管理会社の方から今後の契約更新を辞退してきました。

　これまでの契約書は周知のように、３カ月前に意思表示しなければ自動更新してしまい、また１年間はいたずらに高い契約金額を払わねば成りませんでした。
　しかし、算定契約期間を設定していたために、無駄な契約をしないで済ませたものです。

　その結果、当該組合は（戸数５０戸）は公正な入札（見積書の提出）をしたところ、これまでの計画金額に比べて、年間１５０万円程度節減に成功しました。

　マンションを購入して理事会が真っ先に取り上げなければならない事項として、建物と設備の原始瑕疵（或いは不具合箇所）を発見して分譲会社にその是正を要求することがあります。

　当マンションネットの支援により、この頃では建築士の診断書を添付した税制要求で分譲会社も対処せざるを得ない現状になってきています。

　ところが、先に診断報告書を添付し是正要求をした分譲会社は「これまで、このような是正要求はなかった」とし、木で鼻をくくった対応をしてきました。

　青田売りのマンションを販売して、不具合を是正しない分譲会社は社会的に糾弾しなければ成りません。

　本問題に対応した管理組合から依頼された建築さんは、分譲会社の不当な対応に対して、改めて親切に説明し直して、再度不具合是正の対応を求めました。
　これに対して、分譲会社は後日、回答するとしましたが、安心できません。

　よくよく聞いてみたところ、これまで、このような当たり前の対応は要求されたことが無かったようです。
　これまでの生ぬるさが引きつづいていることなのか、今後のこともあり、引きつづき是正してくれるまで、頑張ると理事長は語っておりました。

「ＨＰ管理員からのお知らせ」に面白そうなＨＰを紹介しました。（マンション購入を検討されている方への情報満載です）

マンション管理セミナー、購入者向けセミナー、管理員セミナーの見栄えを修正しました。

管理員セミナーの案内を、トップページのリンクでアップ。
１１月２１日（日）の開催です。
皆さんの、管理員さんに参加を呼びかけて下さい。

前回に参加していなくても、大丈夫な内容に工夫してます。今回からの参加でも、有意義な一日になる事請け合いです。

昨日のセミナーへ参加の皆さん、ご苦労さまでした。

レジメなど、出来た分から、随時アップしていきます。
暫くの、猶予をお願いします。

購入者向セミナーをすこしアップ。
マンション管理セミナーをすこしアップ。
（本当に少しなので、申し訳ないです。）

購入者向セミナーは、とりあえずアップ終了。
（見栄え、誤字の修正は残ってます。）

マンション管理セミナーは、いましばらく猶予をお願いします。

マンション管理セミナーのアップも進みました。
あと少し残っていますが、もう暫くお待ち下さい。

　本日のセミナーにご参加の皆さん、第３回を迎えて宣伝が行き届いたのでしょう。用意した会場が満杯になる申込みか有りました。

　６時からですが、混み合いますので、５時３０分から受付しますのでなるべくお早めにお出で下さい。

雪仙さん、ありがとうございました。当マンションは支援を受け正しい理事会運営をしてきましたが、昨年理事長が（女性）に代わり理事会運営を会社の経営と勘違いしているようでそこから崩れていきました。支援を受けなかったら本当にお金のないマンションで今頃どうなっていたんでしょう。（感謝しています）規約も無視の状態で現在暫定理事として一名大ハッスルしています。その人物が今回の工事の業者を管理会社が見積もりとった業者より安いからここで、そう決めたそうです。数名の理事で・・・・・雪仙さんがおっしゃるとおり大規模修繕があります。その為ハッスルしてるんです（一級建築士）私自身理事の任期途中（昨年）で辞任してるだけに責任を感じています。１４５名程の所有者がいるんですから、この現実を受け止め正しい理事会運営に戻す為に無関心でいる所有者に目をさましてほしいです。自分たちの財産ですからね。

月一度の理事会を傍聴しています。数ヶ月前の理事会で今後の課題の一つに駐車場のアスファルトの補修工事をしなければならないそんな話を審議していましたが話だけで終わっていました。１６日夕方掲示板に１８日駐車場のアスファルトの補修工事実施、いつの理事会で決まったんだろう？疑問に思い理事に確認、数名の理事に確認しましたが決まってないよ。うそー、嘘じゃないって、掲示板見てみなさい。納得できない為副理事長に確認、返答は納得できるような内容ではありませんでした。副理事長自身が答えられないんです。そんないい加減にお金使われたらまた疑惑つきの理事会運営になる、考えが甘すぎるってつい言ってしまいました。
本来、少なくても２,３件の業者から見積もりをとって理事会で審議し、決議とりいつ実施するか決めるんじゃないんでしょうか？私が間違っているんでしょうか。おしえてください
今回の問題は数名の理事で決めたんだと思います。

間違っていません。おっしゃるとおりです。
では、なぜ、こんな間違いが起きるのでしょうか？これからも起きないなんていえるのでしょうか。
他のマンションでも似たようなことが起きています。これが大規模修繕工事のように数千万円も掛かる工事でもこんなことされたら・・・・。
多分、マンションに専門家（一級建築士）のパートナーがいないのと、理事会の運営の基本を知らない人が問題だと思いますよ。
マンションネットの事務所に勉強に来られませんか(^_^;)

《灯油共同購入の価格推移》をアップ

１０月の価格は、＠４４円となりました。
１１月は、まだ流動的です。さらなる値上がりが予想されています。
皆さんからの、安値情報をお待ちしています。

築２年目で１９戸のマンション専有部分の瑕疵調査をしました。
デベロッパーのアフター担当者がいい加減な発言をしていました。
以下はその一部です。
★「フローリングの傷は部屋中をはがす大工事になるので辛抱して下さい」と発言していますが、他の専有部では部分的にはがして直している。
★「ボードのジョイントのパテによる膨らみは直りませんので辛抱して下さい」と発言しているが、ベベルボードやテーパーボードを使用すればパテの膨らみは直ります。
★「フローリングの音鳴りはしばらくすると直ります」と発言しているが、直るはずありません。
★「壁の結露はしばらくすると直ります」と発言しているが、断熱材が薄いのに直るはずがありません。
★「床のワックスが剥がれたのはこすりすぎです」と発言しているが、ワックスもピンからキリまであり、上等なワックスを使用して３回塗りすれば、２年くらいで剥がれません。
これはほんの一部ですが区分所有者はお客様ではないんですか？
素人でも専門家(一級建築士)に依頼すれば瑕疵調査だって充分に出来るんです。
デベロッパーさんにお願いします。
区分所有者が素人と馬鹿にしないで、まじめにアフターサービスを実施して下さい。
ちなみに当マンションは専門家に共用部の瑕疵診断を依頼したところ、７６項目の指摘事項(壊れている部分)が発見され、現在デベロッパーと補修交渉中です。

「ユーザーを馬鹿にしている分譲会社」の手本のような会社ですね。ここらできついお灸を吸えてやりましょう。

　これまで、このような対応で済んでいたから今後もやりたい放題は止めさせましょう。当該管理組合の理事長始め皆さんに暖かい支援をお願いします。

　１０月も半ばを過ぎましたが、依然として灯油の価格情勢が揺らいでいます。事務局で調査した限りですが、マンションの購入価格は高騰しています。これまで、当マンションネットの共同購入価格を下回って購入していた管理組合も先日販売先から４６円の提示があったと言い、頭を抱えていました。また、１０月は４２円だったが、１１月から４７円と提示された組合もありました。

　従いまして、マンションの購入価格は安いところで４４円から４８円の範囲に収まっているようですが、メンバーの皆さんの新しい情報をお寄せ下さい。
　多くの情報が収集できれば、共同購入の価格交渉にも生かされること間違い有りません。

　昨日、業者と交渉しました。その中で明らかになったことは、「灯油の安定供給は確保できること」「年内・冬期間の固定価格は提示できないこと（仕入れ価格が変動しているため）」などが示されました。

　従って、早く価格を決定したいところですが、業者が提示している価格では妥結できないため、再度、当マンションネットが購入できる価格の提示を要求しております。
　遅くても、来週の月曜日には示されるものと思います。が、毎月価格を蹴っているという変則的な対応も視野にいれております。

　第３回マンション購入者のためのセミナー、前二回より反応がいいですよ。新聞は結構見ているようですね、期待されています。的確な情報の提供が求められております。

　今日は利尻の方から参加したいが、札幌まで出かけられない。資料だけ送って欲しいと要請されました。お年寄りの方で今後札幌でマンション住まいをするそうです。また、函館の方からも資料要請がありました。

ご家族、お知り合いの方で、インターネットをされる方がいらしたら、いいのですが。
もっとも、実際にセミナーを聞いていただけたら、理解が倍増するし、レジメに書けない話も聞けるのですが・・。

札幌へお出でになる機会がありましたら、連絡をしていただけるといいのですが・・。

始めまして〜♪新人理事です。

「灯油共同購入価格の推移」を拝見して驚きました！
当マンションの今期価格は４４．５円で契約です。
市場に比べて格安と思っていましたが
マンションネットさんの今後の交渉価格が楽しみです。
これ以下でしたら、即業者変更します。

応援しています♪

こんにちは、maro22さん。

札幌市消費者センターの10月８日調査結果が本日公表されました。
最低４２．９円（消費税抜）
最高５８．１円（消費税抜）
平均５１．４円（消費税抜）

札幌市消費者センターの調査価格は、一戸建への納入価格です。
地下貯蔵タンクなどに、一括納入のマンションであれば、一戸建のホームタンクへ納入する場合と比較して考えると、業者の労力が少なく、大量納入出来ます。（もちろん、大口取引先です。）
札幌市消費者センターの調査価格の最低価格よりも安くならなければ辻褄があいません。
業者さんと交渉する時は、当ＮＰＯの価格と共に、以上のような考え方も説明してあげてみて下さい。
また、共同購入への参加は大歓迎です。会員でなくても、参加できますので、気軽に連絡して下さい。

ＮＰＯの価格交渉も、今週中には、妥結するでしょう。
札幌市消費者センターの10月８日調査結果は、今夜、当ＨＰにアップする予定です。

「灯油共同購入の価格推移」の札幌市消費者センターの10月８日調査結果をアップしました。
当ＮＰＯの交渉は、まだ妥結しておりません。今しばらくお待ち下さい。

築２年目のマンションで、「地下灯油タンク」の点検を管理会社から薦められたマンションの話を聞きました。

私見を少しーー。

「地下灯油タンク」の法定点検は、新築から１５年以内は、３年に１回となっています。余分な出費は防ぎたいですね。
しかし、油漏れの事故が発生したら、高額の出費となります。それを考えると、余分な出費とは言えないのも事実です。

「毎月の各戸の灯油使用量（戸別メーターの使用量）」「共用部での使用量（ロードヒーティングなど）」の合計と、実際の地下タンクの納入量・在庫数量から計算した使用量とを比較して、誤差を監視していれば、油漏れの事故の早期発見になります。
（私のところでは、この方法で、毎月、確認しています。）

「共用部での使用量（ロードヒーティングなど）」がメーターが設置されていなくて判らない場合、上記�@の方法はとれません。
では、どうするか？

◎「共用部での使用量（ロードヒーティングなど）」を把握出来るようにメーターを設置する。
（元々、メーターが無いのがおかしくないですか？設置費用も数万円でしょう。クレーム交渉が成立しない場合、組合負担でも取り付ける。）

そして、「共用部での使用量（ロードヒーティングなど）」を各戸と同じように、メーター数量で請求されるように灯油購入契約を変更出来れば、管理組合にとってベターです。
各戸への請求（メーターでの計量数量）と、管理組合への請求（タンクへの納入数量と各戸への請求数量との差）というのは、イビツな形ですし、合理的でないと考えるのですが。

　来る１０月２３日の第５回マンション管理セミナーの案内が道新の１０日朝刊全道版生活欄に掲載されます。

　生活部の記者さんの暖かい配慮でこんなに早く掲載されて本当に感謝に堪えません。

　計画によれば生活部の紙面でマンション問題を住民サイドから取り上げることが検討されているようです。その際は取材に大いに協力したいものです。

新聞に掲載されましたネー。よかったです。
さっそく、セミナーへの申込みも10人くらい来たとの事、嬉しい限りです。

私は、本日、Ａ会社が開催したセミナー（購入者、購入検討者に管理の重要性を説明する主旨）に出席させていただきました。温泉、分譲式駐車場のマンションです。

ツッコミどころ満載なのですが、そのツッコミは、購入者向けセミナーの話しの種にします。（その場にいらしていた、他の出席者に申し訳ないので・・。営業妨害にもなってしまうしー！）
購入者向けセミナーの私の担当部分は、今まで以上に、より具体的な話を織り交ぜたいと企画しております。

　このところ、管理組合の管理委託契約変更交渉に要請されて参加しています。どこの管理会社も特別文句もなく、交渉は淡々と進んでいます。

　ところが、ある札幌市内の分譲会社の子会社。理事長が「本日の交渉はマンションネットに支援を要請しているので同席します」事前に通告したところ、管理会社のフロント担当者曰く「第三者が交渉に臨むのであれば出席しない。理事会を招集しなければ行かない」などと、陳腐な断り。

　理事長「それは来期の管理委託交渉を拒否するのか、マンションネットに同席してもらうのは、理事会で支援を要請しているためで何が問題なのか」等と抗議したところ、渋々登場しました。

来年、築８年になるマンション（私のところ）。
今年、鉄部塗装工事を実施し、その完了検査時に屋上に行ったのですが、アスファルト露出防水層のフクレ、防水層の抜色が昨年よりも進行しているようでした。よく見ると亀裂も若干出てきたような。
防水層の補修と、保護塗装（シルバーコート塗布）を来年実施しようと考え、予算化のための見積を２社より徴収しました。（来年の実施前には、さらに、数社から見積徴収しようと考えていますが）

驚くべきは、その金額でした。（屋上の面積、約５５０ｍ2）
Ａ社（当初施工業者）　２，９４０，０００円（消費税含む）
Ｂ社　　　　　　　　　１，３３３，５００円（消費税含む）

Ａ社（当初施工業者）には、防水層の１０年保証があるので、Ａ社に施工していただいた方が余計なトラブル回避になるので、１０年保証を強調して再度の見積をお願いしました。
Ａ社（２回目見積）　　　　５７７，５００円（消費税含む）
　　前回見積より、２，３６２，５００円の減。
　　前回見積の金額は、何だったんでしょう？？

今回、予算金額は保護塗装５７７，５００円と、その工事監理７５，０００円の併せて￥６５２，５００円としました。（Ａ社には、不信感が◎です。第三者に工事監理をお願いしないと、心配で！心配で！）
来年、工事完了しましたら、結果報告したいです。
（Ａ社からは、後、いくら値切れるかなー？）

笑っちゃいますね（*^_^*）

でも、そんな話は沢山あります。
築12年107戸の大規模修繕工事、当初7,000万円の予算が第三者の監理者を頼んで入札した結果、5,600万円で決定　ちなみに工事監理費は、当初1,000万円が195万円になりました。
築17年30戸の屋上防水工事、当初760万円が第三者の監理者を頼んで入札した結果500万円になりました。

管理組合が第三者の専門家に依頼しないで管理会社や工事業者任せにした場合の工事費は高いと思ったほうがいいですよ

第３回購入者セミナー（10/23）の次第をアップ。

第５回マンション管理セミナー（10/23）の次第は、後日アップします。

第３回購入者セミナー（10/23）の案内文をアップ。
「法定点検を学ぶ」は、全体のアップ終了。

　朗報があります。

　多くのマンションに設置されている、自動ドアのメンテナンス料金が独占価格の実態にあり、何とか風穴を開けて適正な価格に是正しようと試みてきました。

　その価格に風穴が開けれる見通しがたちました。現在ある管理組合の場合。自動ドアが４本。年間契約料金１２万円それが何と３万円で契約が可能になりそうです。

　本事例に関心有る方は直ちにメールをお寄せ下さい。

４箇所×３万円＝１２万円　（年額ですよね。）
もともと、１２万円というのが、異常な金額ですが・・。
私のところは、悪評のメーカーＮですが、それでも４箇所で６万円（１箇所1.5万円）でした。

そもそも、自動ドアに保守契約が必要なんでしょうか？
壊れても障害が発生する事はないので、保守契約ではなく、その都度のメンテナンスとの考えはダメでしょうか？
（オートロックのマンションで、セキュリティ云々と言われると苦しいのですが。しかし、セキュリティを主張されるのであれば、自動ドアは、ある方法で通り抜け自由なので、確信犯にとっては、意味無い物なんですがネ。）

　管理組合理事会が当事者能力のある場合、年間契約せず故障の都度直すのが最良と考えます。しかし、故障の都度依頼すれば１万円程度の金がが請求されます。
　
　従いまして、年間契約で故障の場合の保守と年間３回の点検を組み合わせて、提案しています。
　本提案が実現されれば、喜ばれる管理組合があることも確かであります。

新築の段階から保守契約しているマンションの話も聞きます。
築２年までは、必要無いですよね。
（アフターで、無料で対応してもらいましょう。）

最初の不具合が発生してから、保守契約かスポットの修理かを理事会で検討していただくのが、一番ではないでしょうか？

反応がありました。詳しい情報が知りたいとの連絡が入り出しました。やはり、皆さんかなり割だかな契約をさせられていたわけですね。

　とにかく、無駄な経費の削減になれば、これまでの情報収集は生きたことになります。このような独占価格に風穴を開けた業者に喝采を送ります。

　エレベーターのように、人名に係わる問題の発生はありません。事故が起きてから修繕しても問題はありません。
　しかし、スポット契約は本当に高いのが現状であり、それをカバーするためにも、メンテナンスと複合させて適切な価格で契約する方法の選択も有ると言うことです。

　管理業界大手のD�鰍ﾍ北海道などの地域を分社化して形の上では独立させました。
　
　さて、当該管理会社はこれまでエレベーターのメンテナンスは管理委託契約として、引き受け月額１台フルメンテナンスで７０，０００円と不適切な契約が目に付きました。

　ところが、２、３年前から管理組合とメンテナンス業者が直接契約する方法に変えたそうです。
　従いまして、当該管理会社で管理している物件で適正価格を超えているメンテナンス契約がありましたならば、直接メンテナンス業者と交渉して、価格を引き下げることが可能であります。

　これは、先日当該会社の北海道分社化の責任有る幹部から直接情報を得たものです。
　
　これらの価格引き下げ交渉の支援を望まれる管理組合には当マンションネットとしまして、お手伝い致します。その場合は直接電話かメールをお寄せ下さい。

>月額１台フルメンテナンスで７０，０００円と不適切な契約
>管理組合とメンテナンス業者が直接契約する方法に変えた

『管理会社経由であった契約を、経由しない直接契約に変更したが、依然として適正価格の２倍近くの金額である』ということでしょうか？

あるメンテナンス業者から聞いた情報では、『表向きは管理組合とメンテナンス業者の直接契約ではあるが、裏で管理会社にマージンを支払うので、保守料金にその分を上乗せしなければならない。』として、適正価格に下げる事が出来ないと聞いたことがあります。

このＤ社さんは、どうなんでしょうか？

　「その心配は無い」とその幹部氏がはっきり言明しました。従いまして、早速、某管理組合のエレベーターメンテナンス月額５０，０００円の引き下げ交渉を引き受けました。

　「その心配は無い」とその幹部氏がはっきり言明しました。従いまして、早速、某管理組合のエレベーターメンテナンス月額５０，０００円の引き下げ交渉を引き受けました。

Ｄ社は、標準管理委託契約書を採用していると公言している会社です。

「標準管理委託契約書」では、『乙（Ｄ社）は、甲（管理組合）が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙（Ｄ社）以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。』となっています。
”企画又は実施の調整”として、契約金額についてのアドバイスをＤ社は行うつもりはないのですね。

確かに、文字通りの解釈ですと金額についてのアドバイスは入っていないようですが、公言している企業理念は、『「お客さま第一主義」を念頭に、マンション管理のあるべき姿を追求』となっているのですがー？
Ｄ社にとっての「お客さま第一主義」とは、なんなのでしょうか？

本日、公庫さん主催のセミナーに参加させていただきました。
○消費税は、平成１９年には上がる事になるだろうから、平成１８年には、値上がり前の販売ラッシュになるだろうとの予測で、業界が動いている。
○最近は、２人家族（定年後の生活型）のマンション購入が増えている。
○３年固定金利（つまり、４年後には金利がいくらになるか分からない）、変動金利というのは、ハイリスクである。（現在の、超低金利は異常であるとの認識を持っていない方が多い）
興味深い上記のような内容でした。セミナーを企画していただいた公庫さんには感謝です。
（残念なことに、マンション問題については、一切触れない内容でした。）

セミナー出席者が、１００人を超えていましたので、当団体で行っている「購入者向けセミナー」も今後の参加者の増加が予想されます。
公庫さんのセミナーとは、違った切り口の内容にしたいですね。

「管理講座（法定点検を学ぶ）」をアップしました。
まだ、見直しをしなければなりませんが、なんとか格好はつきました。

不具合等を発見しましたら、連絡をお願いします。

大変ご苦労さまでした。綺麗にできたと思います。

「管理講座（法定点検を学ぶ）」で、地下貯蔵タンクの部分を修正しました。スライドショーを追加。

特殊建築物の定期報告書の分が抜けていますが、それ以外は、完成です。

本日の、道新に『原油高騰　灯油、桧山で６０円８０銭　道調べ、全道で５０円台に』との記事が一面掲載されています。
http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20040930&j=0045&k=200409302440

共同購入の灯油価格も、値上がりは避けられないようです。
ただ、業者さんも努力されているようで、９月の仕入れ原価が確定してから当団体との価格交渉になりそうです。

当マンションネットの灯油共同購入価格について、９月２０日から事務折衝交渉を始めました。
　しかし、原油価格の高騰で仕入れ価格も不安定要素を抱えているために、各業者とも確定価格の提示に困窮しているようです。
　そのために、１０月５日頃が１回目の価格の提示になるようです。しかし、消費センターの価格の公表が１０日なのでその後になることも考えられます。
　当初、予想していた４０円前後という価格は難しい情勢に成りつつあります。
　共同購入を希望されている管理組合の皆さん、今少しお待ち下さい。　　　事務局

当ＨＰが、昨日から不通でした。
皆様には、ご迷惑をお掛けしました。

無料でサーバースペースをお借りしている、ＮＰＯ情報ネットワークセンターさんの事情のようです。
ＮＰＯ情報ネットワークセンターさんには、なんとかガンバッテいただいて、無事復旧したこと、お礼申し上げます。
（今後も、よろしくお願いします）

よかった。よかった。

「５０００万円着服　管理会社元社員」
http://www.kahoku.co.jp/news/2004/09/20040922t13038.htm

「マンション積立金着服　会社任せ、住民にも甘さ」
http://www.kahoku.co.jp/news/2004/09/20040922t13041.htm

仙台（仙塩地区）のニュースですが、我がことに置き換えて気をつけなければいけませんね。
通帳と印鑑を他人（管理会社）に預けてしまうのって、世間の常識なんでしょうか？

　いや〜。驚きました。何と講座の資料集が９６ページにもなりました。紙総数が４８枚です。マンションネットの関係セミナーなどでは記録ものです。

　報告する皆さんが、良く関係資料を収集して頂きました。管理組合の運営にとって、実務が重要です。その実務を支える参考資料が大量に集まりました。

　従いまして、当日は会員中心の講座としてありましたが、資料を余分に作成しまして、必要な方々に実費で（３００円）で頒布します。また、当日参加される皆さんにも実費分の負担を要請致します。宜しくお願い致します。事務局

大量の印刷、ごくろうさまです(^_^;)

「法定点検を学ぶ」をアップしました。
9/25の管理講座の予告編と、受水槽検査部分のレジメです。

まだ、席に余裕がありますので、会員以外の方も事務局へお申し込み下さい。

水道料金問題をアップしました。
何が問題なのか？問題があるのか？ないのか？
理解し易くなったでしょうか？

HPのアップご苦労様です。

　ある管理組合の事例。
　今期の総会で管理規約の改正を行いました。その中に管理費と修繕積立金の改正も実行。
　ところが、販売時に店舗部分と住戸部分とに１ヘーホーメートル
当たりの単価に差異を設けていました。しかし、これまで、そのことに異議を申し出る者が無く、２０数年も経過してきたところでした。管理規約ににも差異を設けるための条項もなく、差異を設ける法的根拠がありませんでした。

　今回の規約改正で、そのことが判明し、勿論、全て住戸と店舗も算定基礎を同一にいたしました。

　その後、ある店舗部分の区分所有者から「これまで、不当に多く支払ってきたのだから、当初に遡って差額分の返還を求める」請求されました。当該理事会ではどうしたものかと思案しています。

　これまでも、数年前に修繕積立金を増額改正しており、その時は返還請求はありませんでした。
　このようなケースは有りませんか。当該管理組合には返還の必要なしと回答しましたが、如何でしょうか。
　
　
　

　ある管理組合の事例。

　臨時総会を請求して理事長を解任（事実上）した管理組合の新しい、理事会が解任した理事長に対して関係書類の引き継ぎを請求したところ、様々な理由を付して引き継ぎを拒否しているそうです。

　その理由はこれまでの総会で全て承認されたものであり、何故、今更引き継がなければならないのかという、ことのようです。

　しかし、総会で承認されたのかどうかは別問題であり、これまでの管理組合の運営で作成された、関係書面は当然新理事会に引き継がなければならないものです。

　それを、理由にならない理由で拒否することはできません。そもそも、引き継ぎを何故拒否するのでしょうか。
　この事例はその理事長から自主管理を始めたとのこと、よほど第三者には開示出来ない不当な内容が満載してあるのでしょう。
　当該、管理組合はこの問題で曖昧な決着を付ければ、組合員の無関心を一層拡大することにつながるでしよう。

　ある管理組合での話し。
役員「管理会社の仕事は遅いし、指摘した事項が全然是正さ　　　れない。このような場合どうすれば良いのでしょうか　　　ね」
ゲスト「分譲後ずっとですか」
役員「そうですよ。会社の責任と言うことより、担当フロン　　　トマンの責任ですかね」
ゲスト「会社にも直接、問題点を指摘したらどうでしょう　　　　　か」

そこへ、管理会社の担当フロントが帰ってきました。お酒が入っている懇親の場でしたが、役員がフロントに直接皮肉混じりに話す。

役員「○○さん、私は以前から貴方の仕事ぶりに疑問を持っ　　　ていました。今でもそうですが、・・・・ところで、　　　貴方の会社で管理委託契約を解除になったケースは有　　　りませんでしたか」
フロントマン「無いことはありませんが、・・・・」
ゲスト「私の知っているだけで、今年にかけて二組合が契約　　　　を解除しましたよね」
役員「その解除の理由はどのようなことですか」
フロントマン「契約金額に不満があったのではないでしょう　　　　　　　か、そのように聞いていますが・・・・」
役員「契約金額が高いだけで解除になるのかね・・・」

　このような遣り取りがありました。

　そこでゲストが「そんなこと言っているから解除されるんだよ。解除の教訓を学んでいないなあ。理事会は普段から会社の仕事ぶりを厳しくみているのだ。金額が高いと言って解除した例はいままで知らない。これまで経験した事例の全ては管理会社の仕事に不満があるから解除になったのだ。あなた達の仕事そのものに不満があるのだ。金額が高くとも債務不履行がなければそのよな結末にはならない」

役員「やっぱり、そうですね。私も今どうするか検討中で　　　　す。適正な価格でまじめな会社ないですか」
ゲスト「適正な管理仕様を理事会で決定して、公正な入札を　　　　実行すれば、現在の価格より相当節減できます」

　結局、この懇談会に出席した、とんまなフロントマンの発言が契約解除の方向に流れを創り出してしまいました。

１１９戸のマンション理事長より「灯油以外にプロパンガスの共同購入はしないんですか？」とのお話がありました。
検討してみてはいかがでしょうか。

灯油の納入業者のホームページを見たら、ＬＰガスも取り扱っていました。こちらも併せて交渉してみてはいかがでしょう？

プロパンガスまで手が伸びるかどうかです。問題は当該マンションの現在の価格が知りたいですね。それと、取りまとめに物理的問題が発生します。

　とにかく、事務局一存では決めかねます。理事会で議論してからですね。

「管理組合リンク」の「個人運営のホームページ」の”☆管理人はつらいよ”のアドレス変更しました。
大変興味深い内容が掲載されていますので、一度は訪れてみて下さい。（ＨＰ管理員は毎日のように見ています）

「便利なリンク」に、※(財)エルピーガス振興センターと、※裁判所を追加しました。

「灯油共同購入の価格推移」に９月分の消費者センター価格を掲載しました。

「便利なリンク」に、※札幌市水道局と、※札幌市保健所を追加しました。

給水（受水槽）を調べていたら、このＨＰはいろいろ参考になりましたので追加。調べものの内容は、今度の管理講座で発表予定です。会員の皆さんは、参加して下さいね。

札幌市消費者センターの9/10価格調査結果が、発表されました。
安値42.8、高値58、平均50.25　（消費税抜き）

ネットの共同購入価格は、39円をいくら切れるか？の攻防になりそうでしょうか？
あまり詳しく書くと、納入業者さんにこちらの手の内を見せることにもなりますが、掲示板を見ている皆さんからも情報をいただければ、オープンな交渉を有利に展開できるかもしれません。

本ホームページをご覧の皆さん、灯油の共同購入に参加しませんか。消費センターの最低価格を下回った価格で購入できます。聞くところによると、４６円で購入しているマンションもあるそうです。

　共同購入に参加したいと希望される管理組合は電話かメールを事務局までお寄せ下さい。

マンションの駐車場も年数と共に古くなってきます。特に駐車区画ラインと駐車ナンバーは薄くなってよく見えません。
そこでライン引きの工事をするんですが問題は車の移動です。
１３０台の駐車場での工事ですが１台残らず移動の協力を得て完成しました。奇跡ですね！！
皆さんのマンションではいかがでしょうか？

>１３０台の駐車場での工事ですが１台残らず移動の協力を得て完成しました。奇跡ですね！！

奇跡に同感です。統計では、５％は”分からず屋”がいるそうですが、この管理組合の熱心な活動が、その５％も失くしてしまったのですね。
今回の大規模修繕でのコミュニティ作りの経験を、今後の組合活動にいかに継続させることが出来るか？これが難しいそうですが、この管理組合なら心配なさそうですね。

ぜひ、活動の資料（経験）を事例報告として教えていただきたいです。多くの管理組合が参考になり、助かる事でしょう。

　今期の共同購入灯油価格の交渉が本日より、始まります。本日は事務折衝とし、後日、理事会規模や参加管理組合規模で煮詰めることにします。

　本ホームページ上でも明らかにしてありますように、消費センターの公表してある最低価格より低い価格を目標に、価格を設定できるように奮闘致します。

>消費センターの公表してある最低価格より低い価格を目標

消費者センターの公表価格は、１戸建に対しての納入価格なので、共同住宅（マンション）では、規模のメリットで、当然、”安値”よりも低い価格にしなければいけませんね。

過去のデータを分析してみると、消費者センターの”平均”価格の80％前後で共同購入価格が推移しています。この辺りが交渉ラインになりそうですね。

また、共同購入価格が低額で決定すると、未参加のマンション（共同購入価格よりも0.5円安くすると業者と取り決めている）にも好影響ですので、頑張りましょう。

”灯油共同購入の案内”を更新しました。
皆さんの価格交渉の参考にしていただければ幸いです。

私の住むマンションでは、灯油のオイル遮断弁が停電時に作動する設定（配線）になっています。昨日の停電で遮断されていましたので、本日、管理員さんに復旧作業していただきました。まだ、暖房の時期ではないので、エアーが入る心配が無かったのですが、冬に停電だと苦労しそうです。
皆さんのマンションでは、大丈夫でしょうか？一度、確認されてみては？

　この度の台風の余波なんと、４５メートルとのこと。歩くことが不可能なくらい大変な状況。事務局のビルも強風が吹くたびに揺れます。４０数年ぶりと言うことですが、私は初めての経験です。

　修繕工事を施工中のマンションの皆さん、資材が飛んだり、養生のカバーがはずれないよう細心の注意を業者に対して、行って下さい。物が飛んで通行人等にけがでもされたならば問題が発生します。

札幌市内の一部で停電になっているようです。
（我が家が朝から、今現在まで停電です。）
職場は大丈夫なので、油断しておりましたが・・・。

水道が使えない（ポンプが動かない）ので、トイレもダメなのが辛いです。上の階の方は、エレベーターも使えないので大変ですね。
北電さん、大変でしょうが、早くに復旧をお願いしますね。

こんな時、コージェネのマンションは便利なんだと実感します。高額の保守費用は、この時のためですね。うーん、コージェネについて、考え方を改めなければいけません。

北海道にもこんなでっかい台風が来るんですね。
停電になると給水ポンプが停止して断水になっちゃうんですね。
夕方のニュースで見ましたが、マンションの屋上防水がめくれ上がって落下していましたね。
早急に専門家に点検してもらったらよいと思いますよ。
管理会社のフロントの点検では、専門知識が無いため漏水事故につながりかねません。

昨日の強風の爪痕は大変な惨事を招きました。さて、マンション管理組合の皆さん、ご自分のマンションの点検を実行しましょう。

　避雷針が曲がったり、飛んでしまったり、テレビのアンテナが曲がっていたり、屋上の防水シートがめくれたり、様々な被害が出ています。直ちに対応しなければ、水漏れが発生します。テレビの写りが悪くなります。雷がマンションを直撃するでしょう。

　この際、理事会が中心になって、建物・設備の総点検を実行しましょう。今週の土曜日、日曜日に実行する組合があります。どんな被害がでているか必ず調査しましょう。

　札幌市のあるマンション管理組合。３年前に施工した専有部分の床下排水管の取り替え工事を1,300万円（１戸192,000円６８戸）で契約しました。ところが、そのうち３戸が工事を実施しなかった。

　この事実が先月現理事会で発見。その後、組合の工事説明会で直接、その工事発注時の理事長に事実を確かめたところ「３戸施工しなかった」とみごとに認めました。

　そこで、「何故、未実施の工事代金を返還させなかったのか」と追及され、しどろもどろの答弁に終始しました。
　理事会は現在、子細に関係者に対して調査中です。もし、返還させてなかった事実が明らかになれば、当然工事業者に対して、返還させると理事会で検討中です。

情報発信（トップページの左上の画像をクリック）に新規記事を追加しました。

最近、また、ガソリンが値上がりしましたね。
今年の灯油の価格が心配です。ロードヒーティングが灯油ボイラーのマンションにとっては、管理費会計に大きな影響がでますね。

トップページに灯油共同購入の案内を掲載しました。
平成14年以前のデータにちょっと不安があります。

事務局さんの確認待ちです。

　本ホームページでも開催案内を紹介しておりますが、昨日全会員に通知しました。

　今回の講座は「消防法が４月と６月に改正された内容を子細に消防局より講師を派遣して頂くことになりました。新しい情報です。

　会員以外でも参加したい方は事務局までご連絡下さい。定員内であれば了承いたします。お早くご連絡ください。

　前自利長に問題があり（氏名偽証、監査役の役職をなくす等）やっとの思いで、退任させました。その後、印鑑、現行の通帳、居住届け（かなり古いやつ）を引き継いだだけで、肝心の帳簿等は、後日きちんと引継ぎ現役員には迷惑はかけないようにきちんとするからと言っていましたが、２ヶ月が「経過した現在でも引き継いでくれません。
総会で、是非引き継いでくれと言う参加者からの強い意見で、前理知長に書面にて送付したが、受け取り拒否と言う状態で、体調不良を理由に電話での対応もしてくれません。いったいどうしたらいいのでしょうか？

なかなか大変なようですね。本掲示板では詳しくかけませんので、メールをマンションネットにお寄せいただけませんか。解決の方法は必ずあります。それではお待ちしてます。

クックさん、こんにちは。

お困りの様子、伝わります。ただ、事態が既に進んでいるようですので、一般論での対応という訳にはいきません。もっと具体的な状況を詳しく伺わないと適切な方法を一緒に考えるのに難しいです。
また、この掲示板はオープンなものですので、相手側の方も見ている可能性もあります。
事務局へメールhokkaido.mansyon.shien.net@m4.dion.ne.jp または、 電話０１１−２７２−５１２６にて連絡をお願いします。

セミナー予定をアップ（一部変更）しました。
（トップページ→北海道マンションネット）
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/teikan/index.html

管理員セミナーは、レジメ分をアップ完了。
（見映えについての微調整は、これからです。）

トップページのタイトルを提供してくれた方がいましたので、変更してみました。
タイトル部が変わると、全体的に変更してみたくなりましたが、当分の間、手が回りそうにありません。ご容赦を願います。

トップページの「第５回マンション管理講座」案内のリンクが管理員セミナーの案内のままでしたが、管理講座の案内に修正アップしました。
ご迷惑をお掛けしました。

今回の管理講座は、消防設備点検などの、これから重要になる（多額の費用が掛かりそうな）内容もありますので、要チェックかもしれません。会員の方は無料ですので、ぜひ参加下さい。

　先日、ある管理組合の役員さんが相談にお出でになりました。これまで、出会ったことない悪質な滞納者の問題です。

　これまで、調停で過去の５年間分を管理組合が損失し、今後毎月決めた定額を支払ってくれるものと信じたところ、２カ月ほど支払った後これまで４年間も理由無く納入を拒否しているという、事例。

　お話を伺うと、当該区分所有者は悪質であり、何とか法的に対処したいそうですが、当該物件も相当な抵当権が付されており、難しい問題があります。

　その役員さんは「水道も毎月消費しており、組合が立て替えており、ほんとうに困っております。先のセミナーでは管理規約に水道栓を止める規定があっても、だめだ。ということなので、・・・・」とお困りでした。

>当該区分所有者は悪質であり、何とか法的に対処したいそうですが、当該物件も相当な抵当権が付されており、難しい問題があります。

あまりにも悪質な滞納者に対しては、『建物区分所有法６条、５９条によって競売請求をする』方法もあるようです。
福管連さんのＨＰより
http://www.fukukan@fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html
福管連さんのＨＰのトップはこちら。
http://www.fukukan@fukukan.net/

競売請求して、もし落札者があり新しい区分所有者になっても、当該滞納者は相当な税金の滞納を抱え、先にまるまる税金に持って行かれます。
　つまり、管理組合には滞納の管理費等は入らないのです。
本当に困ったものです。一番いい方法は税金を徴収する関係機関が競売に付して、後、古い分は損失処分にして、新しい区分所有者の分から徴収することができれば、と思います。

こんばんは
先日はじめて投稿させていただいたイメージはかっぱの遠です。私は札幌市内の小規模マンションで今年度の理事長をしている者です。

私の住んでいるマンションも、ご多分に漏れず多くの問題を抱えておりましたが、この半年ほどの内に、その多くの部分が解決しつつあります。

実は、このＨＰを結構参考にして、ひそかに利用させてもらっておりました。

お礼の意味からも、後日、解決したものの内容について、ご報告をしたいと思ってやります。そのときはあくまでも匿名でお願いします。
時々、投稿欄も拝見しております。北海道マンション問題支援ネットの発展をご記念しております。

「ひそかに情報を活用されて、成果が上がったという」お便り、情報を発信しているマンションネットとしてはこの上ない喜びであります。
　また、当方の情報のみで成果を上げたのではなく、当該理事長のたゆまぬ努力と組合員共同の利益を追求する姿勢があったればこそと思います。
　貴方のような理事長もおられます。当方のセミナーに参加し、示された情報を活用して管理委託経費等の削減をご自分の努力で実行された事例もあります。
　
　今後とも、当マンションネットの情報の発信は事例主義に基づいた確かな情報の提供に努める所存です。

>このＨＰを結構参考にして、ひそかに利用させてもらっておりました。

パソコン素人なので、ＨＰ管理員として日々悪戦苦闘しており、素人故にいたらない部分もありますが、このようなお便りをいただくと、ウレシイ限りです。

どこのマンションでも問題を抱えているのですが、問題に気付かない（気付こうとしない）管理組合が多い中、解決に向けて努力されたとは、素晴らしいの一言です。

公開しても大丈夫な部分を事例報告（もちろん、匿名でＯＫです）していただければ、他のマンションで悩んでいる多く方を勇気つけると思われます。よい報告を期待しております。

元理事長の悪あがきに問題を投稿された子猫さんへ
遅くなりましたが一言伝えたく投稿しました。
どちらもあるんですね。
正に溜飲がさがりました。
家人に読み聞かせると思わず拍手が出ました。

当マンションは元理事長、理事、監事にこぞって足を引っ張られこちらは弁が立たずに、お馬鹿4名に苦戦しております。

　第１回マンション管理員セミナーの資料が若干あります。ご希望の方には販売しており、直接電話下さい。

　昨日から、「都合が付かず、参加できなくて資料だけでも頂けないでしょうか」という、問い合わせが続いています。

　マンションネットの管理員さんに対するメッセージは「管理員はマンション管理のプロです。建物と設備の管理こそ最重要課題」という、熱い願いは届いたでしょうか。

また、参加した管理員さんから電話がありました。「参加して良かったというのが現在の実感です。私は管理員になって９年目です。これまで、会社が主催する研修会にもでましたが、今回のような建物・設備に係わる具体的な説明など全くありませんでした。」と一気に話し。

　「何と言っても、びっくりしたのは主催したマンションネットが、管理員の仕事を大変評価してもらったことです。中でも、現在置かれている管理員の労働条件、なかんずく賃金が安すぎると、断じ、管理組合としても労働条件の向上に努力することで、組合員が求める質の高い管理員業務のサービスが受けられると話された点です。また、参加して資質の向上に努めます」と願ってもない、感想を頂きました。

　今後のセミナーも一層確かな情報を提供していく所存です。有り難うございました。

今年は生きのいい台風が当たり年ですかね？
屋上防水をしているマンションがあるんですけど、漏水しないような養生が大変です。
皆さんのマンションも屋上工事は出来るだけ8月中に終わらせましょう。

今回の台風は、あっという間に通り過ぎましたねー。
強風でしたが、足場は大丈夫だったでしょうか？

台風の通る西側と東側で影響が随分違うのですね。
札幌は拍子抜けのような、嬉しい誤算でした。
このまま無事に、工事が竣工されることを願っております。

今年の「マンション管理士」試験は、11月28日に行われますが、「受験案内・申込書」の配布が開始されたようです。（申込受付期間は9/6〜9/30）

http://www.mankan.org/

道庁、札幌市役所、マンション管理センターで、「受験案内・申込書」が配布されていますので、受験希望の方は各自で取り寄せて下さい。

本日、道庁へ行く用事がありましたので、数部手に入れて、事務局に置いてきました。どうぞ、ご利用下さい。

アップ報告。
トップページを更新。
管理員セミナーの一部をアップ。

時々拝見させていただいております。
早速ですが、当マンションの管理員さんが、貴管理員セミナーに出席して来たようです。
いつもはきはきしていますが、定年退職者によくある一寸小生意気な方でもあります。
しかし、貴管理員セミナーに出席してからは、少し柔らかな感じをが受けております。気のせいかなーー。

ＨＰの愛読ありがとうございます。
感想・苦情でもＯＫですので、遠慮なく投稿（記入）して下さい。

>貴管理員セミナーに出席してからは、少し柔らかな感じをが受けております。気のせいかなーー。

管理員さんが、セミナーでどのような感想（気持ち）を受けたかはわかりませんが、入居者（所有者）へのサービス業としてプロとしてのサービスを心がけるようになっていただけたとしたら、セミナーを開催した目的そのものです。

苦労した資料作成、（役不足の）講師役ですが、嬉しい言葉をいただきました。
”気のせい”ではないことを願っております。

マンションの理事をしています。
委託管理費の見直しを行おうと考えています。そこで管理会社が設備点検の為に外注業者と契約している契約書を見せて欲しいとお願いしたところ、契約書は見せる事は出来ないと言われました。
次に契約書ではなく契約内容を教えて欲しいとお願いしましたが、これも断られました。
管理会社が設備点検の為に外注業者と契約している契約書を見せてもらう事は出来ないのでしょうか？

本件は「管理委託契約の中に全てのメンテナンス契約も含めているものと」として、お答え致します。

　管理会社は委託した業者との契約内容は契約金額も含めて、管理組合に情報は中々開示しなでしょう。
　それでも、何ら不都合はありません。開示してもらわないでも、冬マンションネットではその情報知ることは容易です。
　しかし、各メンテナンスの業務の仕様については管理会社に明らかにさせなければ成りません。そして、そのことは拒否することは法的に不可能です。

　それは、管理組合と管理会社が契約している内容に係わるもので、契約している相手方に業務の仕様を明らかにできない訳はありません。

　マンションネットと共同して問題解決に当たりませんか。理事会で全会一致して支援を求められれば、支援致します。

　ご返事は当方のメールでお願い致します。事務局

��486は、485と重複していましたので、削除しました。

>管理会社が設備点検の為に外注業者と契約している契約書を見せてもらう事は出来ないのでしょうか？

この目的は、契約内容（仕様）を確認するためでしょうか？
仕様確認のためであれば、管理組合と管理会社の契約仕様を詳細に教えて欲しいと申し出れば、当然に教えていただけると考えます。
目的が、ダイレクトに下請負費を知ろうとの事でしたら、難しいでしょう。（委託契約書に”下請契約の報告”などが謳われていないと、下請契約書の開示義務があるとは言えないでしょう）

マンションでの「設備点検」とは、一般的に”消防設備点検””建築設備定期報告（年１回）””特殊建築物定期報告（３年に１回）”などがありますが、それぞれ点検報告書が管理組合へ提出されていなければなりませんので、点検報告書から内容を知ることも出来るのではないでしょうか？
（点検報告書が提出されていない場合は、当然の権利として提出を強く求めて下さい。）

５９名の参加で、無事終了しました。
ご協力の皆様、ありがとうございました。

管理会社として参加したところもありましたが、勉強になったでしょうか？

信じられない話として、管理員さんが当セミナーに参加しようとして、勤務先の管理会社に相談したら、禁止されたとの話しを聞いたことです。信じられない管理会社があります。社員（管理員）の自主的な勉強を禁止するなんて！！
管理員が勉強すると困る、何があるのでしょうか？

セミナー内容については、近日、アップする予定です。
しばらくの猶予をお願いします。

本日、セミナーに参加した方から、お礼の電話を頂きました。「このような機会（管理会社ではできないできないそうです）を設けて頂き、誠に有り難うございました。今後も引きつづき参加させてもらいます」という、有りがたいめツセージでした。

　また、ある管理会社の職員の方は「本当に勉強になりました。是非、引きつづき開催して下さい」という、主催者にすれば大変うれしいメッセージでした。

　このような、反響は予想はしておりませんでしたが、参加者の皆さんの意外な感想として「管理員をマンション管理のプロという問題提起に、考えを新たにしました」という、新鮮な提起に目を覚ましたようです。

　それにしても、マンション管理の情報の発信はまだ緒に付いたばかりです。謙虚な気持ちを持続し、価値ある情報を発信しましょう。

管理員セミナーのレジメを一部追加。

”便利なリンク”に「住まいの情報発信局」を追加。
奥の深いＨＰです。

　このところ、分譲会社の「売りっぱなし無責任対応」が目に付きます。「新築マンションは青田売り」したがって、瑕疵問題はどこのマンションでもつきものです。だから、契約書に記載されている事項、重要事項、竣工図面、パンフレットに記載されている約束事は全て履行しなければなりません。

　ところが、なかなか認めません。しかも、建築・設備に関するハード問題は区分所有者の対応だけでは分譲会社の不誠実な対応でごまかされてしまいます。ここはできるだけ、マンションの構造等に精通している建築士に同席を依頼し、姑息なごまかしに反撃する用意を調えて望んで下さい。

　ある例。地下ピット内を通過しているはずの給水管が何がどう間違ったのか、一部地下をくぐっていました。完全な如何様工事。ここのマンションは二棟。一棟は正常に給水管が走り、何故この一棟だけが手抜き工事なのでしょうか。

　この事実に分譲会社のクレーム担当者はその事実を認めたものの、正常な状態に是正することに抵抗しています。

　これらの分譲会社の不誠実な対応がこの所、随分目に付きだしています。

　昨日、７２戸の築２４年目の管理組合の大規模修繕工事（温水器の水漏れドレン管等の改修工事）の３回目の説明会を開きました。

　冒頭、元理事長は何を勘違いしたのか「総会で議決していない案件を工事発注するのは話にならない」とひどく興奮して理事会を攻撃しました。

　その総会とは５月に開催し、当該工事の予算案も当然審議し議決されていました。理事会の方々は「元理事長は妨害にきた」といっておりましたが、あの実態は正に見苦しい状態でありました。

　工事説明会はその後、予定通り進められ参加者からは質問がだされ、和やかに終了しました。

　

　本件については少し説明が必要でしょう。割愛して、皆様に誤解を与えているようですが。

　工事説明会で騒ぎを起こして、参加者から白い目で見られた元理事長は昨年業務上横領と思われる金員の不明朗な支出を組合員に指摘され、それを理由に臨時総会で解任決議されました。本来ならばこれらの会議に出席する等と通常ありえなのでしょうが、当人は至って当然の顔をして参加しているそうです。

　よって、解任決議の後遺症がまだ続いているのでしょうか。管理組合の役員はなかんずく理事長は組合員の共同の利益を追求すべきところ、自己の欲求のために管理組合を利用するなどと考えることが間違えでしょう。

管理員セミナーをアップしました。

同じ屋根の下（共同住宅）に住んでいるのですから、理想は「みんな仲良く」なのですが、いろいろな（性格の）方がいますので、現実は難しいのですね。

人と人との付き合い（関係）ですので、一旦、こじれると・・・。何時か分かり合える時が来るといいのですが・・・。

どこのマンションでも、元理事長の悪あがきが問題です。
本人が,理事長の時は分譲会社と管理会社のいいなりで大したこともせず。管理会社には、管理費をいいように使われ、分譲会社にはうまくあしらわれ、組合員を押さえることに頑張る。
そのくせ、何の実績もなく辞めた途端に難癖をつける。
これは、元理事長の権威を見せつけたがるお馬鹿な行為か。

屋上の改修工事をしているマンションで、屋上の笠木を撤去したところ、外壁タイルの裏側にモルタルがありません。タイルが剥落して事故につながる状況でした。追加で屋上下地のカチオンモルタルを施さなければならなくなりました。
新築時に工事監理が適正になされていたとは思えません。
マンションの購入時に屋上の笠木を外して検査して買ったなんて聞きません。
皆さんのマンションの屋上笠木の下地はどうなっているんでしょうかね？？？

このマンション管理組合は、当初、大規模修繕工事の施工・監理共に新築時の施工業者へ発注する提案を総会へ出していましたね。
（結局は、公正な入札方式で別の業者が施工になり、工事監理も別発注になったのですが）

当初の提案通りに、新築時の施工業者へ監理も併せて発注していたとしたら、どうなっていたでしょう？事実を隠蔽される危険が？

大規模修繕の実施に２年以上もかかりましたが、今後１０年を考えると大成功のようですネ。
また、自分達のマンションがどのようになっているのかを自覚できたことも、大成功と思います。
（知らないことの不幸から比べたら、苦労付きであっても、知る事が大事でしょう）

私のところも不安になるなー。大規模修繕工事の前の建物診断の時に考えてみなければいけませんか？

　またまた、分譲会社のあきれた話し。札幌市内で分譲マンション４１戸を販売した�確a○○su。販売した原始管理規約に未販売戸の管理費と修繕積立金は払わない（管理費は運営上赤字になった場合はその赤字分は負担する）という、とんでもない条項を潜り込ませてありました。

　この陳腐な条項に疑義をもった理事長は先に開かれた第４回管理セミナーで講師の弁護士さんに質問し、ますます問題がある条項であると確信。
　丁度そのセミナーで、あるテレビ局の記者に質問を受けて、後日マンションの取材を了承しました。

　さて、当の理事長は当該分譲会社の担当者に対して、「セミナーでテレビ局の取材云々」の事実を話して、是正を申し入れたところ、何と１週間足らずの内に当該分譲会社が当然負担すべき未収金６０万円程度を支払ったそうです。

　その理事長さん「いや〜、びっくりしました。こんなおかしな規約を勝手につくり、潜り込ませて、住民をだますなんて呆れておりました。セミナーに出席して本当に良かったと思っています。それにしても、テレビに放映されると社会的に信用がつぶれると思ったのでしょうか。影響力がありますね」と改めて、分譲会社の暴挙に怒りをあらわにしておりました。

　多分、当該分譲会社が販売したマンションは全てこのような不当な条項をこっこり潜り込ませているのでしょう。可笑しいと感じた方は早急に連絡下さい。

マンションを購入する方は、販売会社を信用して購入する方が大多数です。管理規約にサギ行為の文章を紛れ込ませているなんて思いもしないでしょう。

この事例は、今度のセミナー（購入者向と区分所有者向）で事例報告として紹介したいものです。

なお、参考として下記のＨＰを紹介します。
http://kyushu.yomiuri.co.jp/house/h_02/h02_021022.htm

サギに気付かないで、規約を承認した場合（今回のケース）、短期間は騙され損になりかねませんでしたネ。とにかく支払ってもらえたとの事、なによりでした。

皆さん、お盆休みは如何でしたか。事務局も昨日まで多少休ませて頂きました。今日からフル運転開始です。

　さて、さて、大手分譲会社Ｄ・Ｙが販売した札幌市北区の１３０戸程度のマンションの問題。

　屋上に出るための出口に階段が設置されてなく、管理員さんなどは常日頃から不自由を感じてきました。
　問題意識を持った理事会になり、専門家の建築士とも相談して問題箇所を調査した結果、竣工図、売り出しに使用したパンフレットにも、階段の設置が明記してありました。

　そこで、支援者の建築士共々分譲会社に掛け合ったところ、その非は認めたものの、分譲会社の責任で設置するとは頑ととして口にしなかったそうです。

　一回目は物別れに終わったものの管理組合としてははらわたがにっくりかえったとか。

　こういう場合は社会的に明らかにすることが必要でしょう。新聞社にことの真相をリリースして、分譲会社の社会的問題を公にすることが求められています。

>竣工図、売り出しに使用したパンフレットにも、階段の設置が明記

青田買（実物が無い状態で購入）にてマンションを購入したものにとって、パンフレット（設計図）とおりに施工していないのって、サギにあった事になります。しかも、竣工図とも違うなんて、サギ以外の何ものでもありません。
このマンションでは、たまたま気付いたのですが、このようなサギがまかり通っているのがこの業界なので、大手分譲会社も罪の意識がマヒしているのでしょうか？

当然の権利が当然のように認められるマンション業界になって欲しいです。

「マンションの再生」にやっと手をつけました。
出来た分からアップします。

「マンションの再生」、やっと、半分くらいまでアップできました。

資料集「データいろいろ」の手直し終了。

「マンションの再生」は、第４章まで進みました。
（泥縄でアップしておりますので、不具合を発見された方は、お知らせ願えれば助かります。）

トップページの関連部分も変更しました。

事務局は、１６日までお盆休みのようです。

「マンションの再生」のアップ終了しました。
（不具合チェックが不十分ですが、不具合を発見された方は、連絡していただければ助かります）

大変ご苦労さまでした。一人でも多くの所有者が目にとめて実践してくれることを期待します。

北海道なのに、こんなに暑い！大規模修繕工事中のマンションは足場とシートに覆われて大変だと思います。
扇風機は売り切れで、どこにもないらしいですよ(^_^;)

　皆さん、夏ばてしておりませんか。当事務所は冷房装置が付いて降りますが、財政上の理由から我慢して運転しておりません。しかし、そうは行っても結構熱く今度は窓を開けました。隣のビルも同じように開けて、話し声が聞こえる状態。仕方なく、締め切ったところ、熱い熱いの連続。

　仕事にも差し支えがデル始末。そこえ、お助けマンならぬ扇風機が届けられました。大変助かっており、寄贈して頂きました管理組合の皆さんに心から感謝致しております。
　誠に有り難うございました。快適にパソコンを叩いております。

今日は、随分、過ごし易くなりましたね。

私のところも、数年後に大規模修繕をしなければなりませんが、工事時期の季節は考慮しなければいけませんね。

４月末から始まるような工程を計画したら、７月初めには、足場が撤去できるでしょうか？
７月、８月に足場のシートで風が遮られるのは、ツライものがあるなー？と思いました。エアコンの無い家庭が多いので重要なことですよね。

また、４〜５月というのは、建設業者にとって、ヒマな季節なので、値引き交渉の材料にもなりませんか？