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情報提供 「管理委託契約に関する諸問題」 はじめに マンション管理適正化法施行後、マンション管理を巡る情勢はどのように変化したのか等、この間の各管理組合支援の事例から特徴的な情報を開示する事に致します。 適正化法の違反事例 (1) 分譲時から２７年間一度も定期総会を開かないで管理を行ってきた管理会社 (2) 適正化法施行後、重要事項の説明と契約書の作製も一切履行しなかった管理会社 (3) 原則方式の契約でありながら、収納代行方式を実施した管理会社 (4) 長期に渡り不当利得を重ねてきた管理会社 (5) 数百万円の滞納金を勝手に裁判提訴し、５０％を免除とする和解に同意した管理会社 第七十二条（重要事項の説明等） マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。 ２ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。 ３ 前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 ４ 管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。 ５ マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。 第七十三条（契約の成立時の書面の交付） マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 一 管理事務の対象となるマンションの部分 二 管理事務の内容及び実施方法（第七十六条の規定により管理する財産の管理の方法を含む。） 三 管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法 四 管理事務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容 五 契約期間に関する事項 六 契約の更新に関する定めがあるときは、その内容 七 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 八 その他国土交通省令で定める事項 ２ マンション管理業者は、前項の規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。 第七十四条（再委託の制限） マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。 第七十五条（帳簿の作成等） マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、国土交通省令で定めるところにより、帳簿を作成し、これを保存しなければならない。 第七十六条（財産の分別管理） マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。 第七十七条（管理事務の報告） マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。 ２ マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。 ３ 管理業務主任者は、前二項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。 第七十八条（管理業務主任者としてすべき事務の特例） マンション管理業者は、第五十六条第一項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者をして、管理業務主任者としてすべき事務を行わせることができる。 第七十九条（書類の閲覧） マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、当該マンション管理業者の業務及び財産の状況を記載した書類をその事務所ごとに備え置き、その業務に係る関係者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。 第八十条（秘密保持義務） マンション管理業者は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理業者でなくなった後においても、同様とする。 第八十一条（指示） 国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該マンション管理業者に対し、必要な指示をすることができる。 一 業務に関し、管理組合又はマンションの区分所有者等に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。 二 業務に関し、その公正を害する行為をしたとき、又はその公正を害するおそれが大であるとき。 三 業務に関し他の法令に違反し、マンション管理業者として不適当であると認められるとき。 四 管理業務主任者が第六十四条又は第六十五条第一項の規定による処分を受けた場合において、マンション管理業者の責めに帰すべき理由があるとき。 第八十二条（業務停止命令） 国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該マンション管理業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。 一 前条第三号又は第四号に該当するとき。 二 第四十八条第一項、第五十四条、第五十六条第三項、第七十一条、第七十二条第一項から第三項まで若しくは第五項、第七十三条から第七十六条まで、第七十七条第一項若しくは第二項、第七十九条、第八十条又は第八十八条第一項の規定に違反したとき。 三 前条の規定による指示に従わないとき。 四 この法律の規定に基づく国土交通大臣の処分に違反したとき。 五 マンション管理業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとき。 六 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人が業務の停止をしようとするとき以前二年以内にマンション管理業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき。 七 法人である場合において、役員のうちに業務の停止をしようとするとき以前二年以内にマンション管理業に関し不正又は著しく不当な行為をした者があるに至ったとき。 第八十三条（登録の取消し） 国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するときは、その登録を取り消さなければならない。 一 第四十七条第一号、第三号又は第五号から第八号までのいずれかに該当するに至ったとき。 二 偽りその他不正の手段により登録を受けたとき。 三 前条各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき、又は同条の規定による業務の停止の命令に違反したとき。 第八十四条（監督処分の公告） 国土交通大臣は、前二条の規定による処分をしたときは、国土交通省令で定めるところにより、その旨を公告しなければならない。 第八十五条（報告） 国土交通大臣は、マンション管理業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その必要な限度で、マンション管理業を営む者に対し、報告をさせることができる。 第八十六条（立入検査） 国土交通大臣は、マンション管理業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その必要な限度で、その職員に、マンション管理業を営む者の事務所その他その業務を行う場所に立ち入り、帳簿、書類その他必要な物件を検査させ、又は関係者に質問させることができる。 ２ 前項の規定により立入検査を行う職員は、その身分を示す証明書を携帯し、かつ、関係者の請求があるときは、これを提示しなければならない。 ３ 第一項に規定する権限は、犯罪捜査のために認められたものと解釈してはならない。 管理委託契約締結のポイント (1) 管理委託契約を発注する管理組合が、「契約書と業務仕様」を作成する意義 (2) 「競争入札方式」の威力 (3) 任意解除権の有効活用 第十八条（契約の解除） 甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。この場合、甲又は乙は、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる。 ２ 甲は、乙が次の各号のいずれかに該当するときは、本契約を解除することができる。 一 乙が銀行の取引を停止されたとき、若しくは破産、会社更生、会社整理、民事再生の申立てをしたとき、又は乙が破産、会社更生、会社整理の申立てを受けたとき 二 乙が合併または破産以外の事由により解散したとき 三 乙がマンション管理業の登録の取消しの処分を受けたとき 第十九条（解約の申入れ） 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。 コメント 札幌市内のある事例。 (4) 契約期限終了後の契約も「競争入札方式」の活用 (5) 管理員業務費と日常清掃員業務費の最低賃金の規定
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