北海道マンション管理問題支援ネット

一級建築士　細川　國雄

　マンションの長期保全のためには、劣化診断のもと適正な大規模修繕工事等を実施することが求められています。そのために、理事会のパートナーとも言うべき信頼できる一級建築士に工事に係わる設計や工事監理を委任することになります。
　しかし、理事会等の無関心や情報不足につけ込み管理会社等が不当な設計監理契約を結び不当な利益を上げている実態があります。このような問題が、自分の管理組合で行われたらどうなるでしょう。事例から教訓を学び、組合員の共同の利益を確保できる適正な設計監理契約とはどのようなものか。検討してみたいと思います。

●　設計監理について

　住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）発行の「大規模修繕工事マニュアル」にも記してありますが、パートナーとなる一級建築士が必要になります。また、様々なトラブルも想定されます。

告示１２０６号　　（参考）

　設計事務所が、設計業務や監理業務を行うために、建築主が支払う費用のことを設計報酬（一般に設計料）といいます。

　これは、国土交通省告示１２０６号の中で、詳しくその算定方法の基準が定められております。
　過去のデータを基に、工事費に対して設計手間がどのくらいかかるのかを、人日数で表わして計算します
　報酬額＝直接人件費＋直接経費＋間接経費＋技術料＋特別経費＋消費税

　しかし契約時点で実際にかかる経費を前もって計算するのは、不可能といってもいいでしょう。
そこで略算方法によって業務報酬を計算することとなります。
　以下参照
　略算による算定方式（Ｍａｎ・Ｄａｙ方式）

　以上の様に経費は、直接人件費と同額となっています。技術料については、その難易度によって直接人件費の０〜５０％の間で調節する事となっています。特別経費については無い場合がほとんどですが、遠方の現場などである程度予測がたつ場合、想定計算して計上し後日清算、その都度請求、もしくは全て後日請求となります。すなわち、直接人件費がこの計算式のもとになっています。それでは、その直接人件費の割り出し方法は、

直接人件費＝（業務人・日数）×日額

となります。業務人・日数とは、１級建築士経験３年未満、もしくは２級建築士経験８年未満の者が、
設計又は工事監理等を行うために必要な人・日数で、下表より選択します。

設計・工事監理標準業務人・日数表

	第１類			第２類			第３類			第４類
										A			B
	設計	監理	合計	設計	監理	合計	設計	監理	合計	設計	監理	合計	設計	監理	合計
1000万円										25	12	37	14	7	21
1500万円										36	18	54	19	9	28
2000万円										47	23	70	24	12	36
2500万円										57	28	85	28	14	42
3000万円	47	24	71	52	26	78	57	29	86	67	33	100	33	16	49
3500万円	53	26	79	59	29	88	65	32	97	77	38	115	37	18	55
4000万円	58	29	87	65	32	97	71	36	107	87	43	130	40	20	60
4500万円	64	32	96	71	35	106	78	39	117	97	48	145	44	22	66
5000万円	69	34	103	77	38	115	85	42	127	106	52	158	48	23	71
6000万円	80	39	119	89	43	131	97	47	144	125	62	187	55	27	82
7000万円	90	43	133	100	48	148	110	53	163	144	71	215	62	30	92
8000万円	99	48	147	110	53	163	122	58	180	162	80	242	68	33	101
9000万円	109	52	161	121	58	179	133	63	196	180	89	269	74	36	110
1億円	118	56	174	131	62	193	144	68	212	198	97	295	80	39	119
1．２億円	136	64	200	151	71	222	166	78	244	233	115	348
1．４億円	153	71	224	170	79	249	187	87	274	267	132	399
1．６億円	169	78	247	188	87	275	207	96	303	301	148	449
1．８億円	185	85	270	206	95	301	226	104	330	334	165	499
２億円	201	92	293	223	102	325	245	112	357	367	181	548
２．２億円	216	98	314	240	109	349	264	120	384	400	197	597
２．４億円	231	105	336	256	116	372	282	128	410	432	213	645
２．６億円	245	111	356	273	123	396	300	135	435	465	229	694
２．８億円	260	117	377	288	130	418	317	143	460	495	244	740
３億円	274	123	397	304	136	440	335	150	485	528	260	788

建築物の用途等による分類

		建築物の用途等
第１類		工場、車庫、市場、倉庫等
第２類		体育館、観覧場、学校、研究所、庁舎、事務所、駅舎、百貨店、店舗、共同住宅、寄宿舎等及び１類の複雑なもの
第３類		銀行、美術館、博物館、図書館、公会堂、劇場、映画館、集会場（オーディトリアムを有するものに限る） ナイトクラブ、ホテル、旅館、料理店、放送局、病院、診療所、複合建築物等及び１・２類の複雑なもの
第４類	A	戸建住宅（一般的な木造戸建住宅を除く）
	B	一般的な木造戸建住宅

注：記念建造物、社寺、教会堂、茶室、室内装飾、家具造作等に関する特殊なものは、上記の類に含まれない。

業務経験年数等による技術者区分モデル

建築士等の資格・業務経験等による区分		業務能力の換算率	１０年度日額（基準）
Ａ	１級建築士１８年以上・２級建築士２３年以上の業務 経験 及び、大学卒業後２３年以上相当の能力のある者	１．８３	５７，８２８　円
Ｂ	１級建築士１３年以上・２級建築士１８年以上の業務 経験 及び、大学卒業後１８年以上相当の能力のある者	１．８０	５６，８８０　円
Ｃ	１級建築士８年以上・２級建築士１３年以上の業務経験　 及び、大学卒業後１３年以上相当の能力のある者	１．５６	４９，２９６　円
Ｄ	１級建築士３年以上・２級建築士８年以上の業務経験　　 及び、大学卒業後８年以上相当の能力のある者	１．２３	３８，８６８　円
Ｅ	１級建築士３年未満・２級建築士５年以上の業務経験　　 及び、大学卒業後５年以上相当の能力のある者	１．００	３１，６００　円
Ｆ	上記に該当しない者	０．６９	２１，８０４　円

この表の日額は、人件費年額を年間稼動日数で除した額です。
又ここでいう年間稼動日数とは、１７０日〜２００日です。
（１年３６５日−一般休日数−有給休暇２０日−技術研修、情報収集、社会活動等にようする日数）

●　建物診断書について、従来の建物診断の方法は、

1.手の届く範囲を調査して、10階建てなら10倍掛けて数量を想定する。

2.双眼鏡などで上階のひび割れを確認する。

3.ゴンドラなどを下げて全面打診調査をする。(費用が300万円以上かかる)

4.過去の経験から外壁のひび割れを３％と想定する。

●　３Ｄレーザー測量とは

　離れた所から足場不要で改良された測量トータルステーションで、クラック(ひび割れ)の幅、形状、位置、建築構造物自体の形状等、非常に効率的に三次元のデーターを取得できるシステム。
　現場で取得してデーターは、シームレスにＣＡＤデーターとして出力され、編集作業も大幅に省力化されています。
　費用面と診断書退出の浮きもゴンドラなどを下げて全面診断をする場合と比較して、1／3程度になります。

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