大規模修繕工事に係わる設計・監理及び契約書

１）大規模修繕工事とは

建築基準法の定義

　第２条．第14項　大規模の修繕・建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。

主要構造部：壁・柱・床・梁・屋根又は階段をいう。

○大規模：規模が大きい事･　　規模：何かを作ったり行ったりする時の、構想や仕組みの大きさ（新明解国語辞典）

○修繕：壊れた所を繕い直すこと。（岩波国語辞典）
建物などに手を加えて本来の機能を回復させる事。（新明解国語辞典）

○補修　　足りない所を補うこと。（岩波国語辞典）

○修理　　壊れた所や悪い所を繕って直すこと。（車の修理）

○修復　　建物等壊れた所を元通りに直すこと。（国宝級の）お寺の修理）

○模様替　建物の外観、室内の調度、装飾を替えること。

２）工事費による業者区分

建設業法（建設業者を規制する法律）で規制されている。

軽微な工事　　　建築1式・1500万円　以外500万円に満たないもの。

免許業者　　　　建築単一・3,000万円　建築1式・4,500万円。

３）契約方法の種類

一式契約（総価契約）・一般的な請負工事

単価契約・小規模部分的な工事

実費精算契約・工事が複雑で事前の見積が困難な工事。

　ＣＭ方式

４）工事契約書

○ 数字は設計図書に相違がある場合の優先順位

５）大規模修繕工事と設計

設計：建築基準法の大規模修繕工事ではないので、建築基準法、建築士法の規制はなく、一級建築士の必要はなく管理組合で十分対応が出来る。

竣工図（数量表）⇒第2原図作成⇒現地調査⇒工事範囲⇒特記仕様書作成⇒工事単価

調査（物価版）⇒概算工事費⇒予算策定

※・特記仕様書作成には、専門家の知識と経験が必要。

設計事務所依頼のポイント

設計事務所は、設計業務が多く現場監理の経験が少ない。

(1)監理業務経験者（マンション）の有無・１級建築施工管理技士と１級建築士・監理技術者（１級有資格者と別資格）の有無・（公共建築には必須）・共同住宅＝公共建築

(2)特記仕様書の作成能力・内容・建材の1社指定は不透明・

(3)数量表の作成提示のメリットとデメリット

(4)現況調査の依頼を設計事務所と請負業者と管理組合の調査のメリットとデメリット

※・外壁等タイル・塗装の１００％確認の事前調査は不可能

契約書に如何に記載するかが最大ポイント

６）大規模修繕工事と監理

監理：建設業法で規制されている。新築工事と異なり面積での制限ではなく工事金額で、（工種は問わない）有資格者を必要とされる。主任技術者・監理技術者は現場ごと専任であることが必須条件。

現場代理人　技術的には無関係・会社代表者の委任者。作業所長を兼ねる事が出来る

作業所長　　組織上の肩書き・現場代理人を兼ねる事が出来る。

主任技術者　作業所長・現場代理人を兼ねる事が出来る

監理技術者　作業所長・現場代理人・主任技術者を兼ねる事が出来る

現場代理人・作業所長は、無資格であれば主任技術者・監理技術者を兼ねる事は出来ない。

７）契約書の書式

　民間（旧四会）連合協定：工事請負契約約款：平成12年（2000）４月版新築工事を前提にしたもので、修繕工事には馴染まないが他にないので、如何にトラブルに対応出来るようにするかが大事。本来は発注者が作成するものだが、現常は請負業者が作成している。
　記載事項は建設業法で定められている。

７）−１記載事項の内容（必須条件）

　請負代金額・工事着手、完成時期・請負代金の前払い等･設計変更時の代金・天災時代金・価格の変動による代金・第三者の損害時の負担・注文者の資材の提供・工事完成検査の時期、方法、引渡し時期・工事完成の支払い・各当事者の債務不履行時の損害金・紛争の解決方法（販売会社と裁判所の所在地）

８）ＣＭ型契約方式

　ＣＭ方式　　　(CONSTRUCTION-ＭANAGEMENT)

　ＣＭＲ：ＣＭｒ　(CONSTRUCTION-ＭANAGER)

背景と策定　（国土交通省）

　ＣＭ方式は、1960年代にアメリカで始まった建設生産、管理システムで、近年日本においてもコスト構成の透明化、発注者内技術者の量的・質的補完の観点からＣＭ方式の活用が始まっている。しかし、ＣＭ方式は始まったばかりであるので、今後この方式が管理システムの一つとして定着するには、問題点があり今後発注者・設計者・施工者が共通の理解と問題意識を持つ事である。

　平成12年　「ＣＭ式研究会」設置

　平成14年　「ＣＭ方式活用ガイドライン」の策定

８）−１　ＣＭ方式とは

　ＣＭ方式とは、「建設生産・管理システム」の一つであり、発注者の補助者・代行者であるＣＭＲが技術的な中立性を保ちつつ発注者の側に立って。設計の検討やこうじ発注方式の検討。工程管理。コスト管理などの各種マネジメント業務の全部又は一部を行うもの。（国土交通省）

８）−２　ＣＭｒの主な内容

設計段階　設計候補者の評価・設計の検討支援・設計ＶＥ

発注段階　発注区分、発注方式の提案・施工者の公募、評価・工事価格算出の支援・契約書類の作成、アドバイス

施工段階　施工業者間の調整・工程計画の作成及び工程管理・施工図のチエック・施工業者の行う品質管理のチエック・コスト管理・発注者に対する工事経過報告・文書管理

８）−３　ＣＭ方式の契約形態

　１）　ピュア型ＣＭｒ

　２）　アットリスク型ＣＭｒ

(1)ＣＭ契約 (2)設計委託契約 (3)工事請負契約 (4)ＣＭ契約に伴うマネジメント行為		(1)ＣＭ契約 (2)設計委託契約 (3)工事請負契約

８）−４　ＣＭ方式検討課題（国土交通省）

　(1)　ＣＭＲの公的位置づけ

　(2)　リスク負担と責任関係

　(3)　コスト構成の透明化

　(4)　ＣＭＲに支払う経費とフィーの積算

　(5)　ＣＭＲの選定・契約

９）工事契約履行の確認

　(1)　施工要領書　（着工前）（各工事毎作成）

施工体制・仮設・仕様材料。保管・施工手順・特殊部分の説明

　(2)　施工体系図　（着工前）（工事全体を示す）

現場の施工体制・技術者の確認・

　(3)　修繕等の履歴情報の提出（M・管理規約第32条第六項）（工事完了後）

工事写真・使用材料・強度試験表（タイル引張試験等）・保証書・

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