建物・設備等の不具合点検事例

マンションアフター点検の取り組み報告

管理組合　理事長　　中　澤　　総

１．なぜ点検に力点を置くことに目覚めたか。

●当組合は分譲入居後１年目から大きなトラブルが発生し、分譲会社、管理会社と折衝を繰返してきました。その過程で分譲会社・管理会社は組合にとって善意のパートナーではなく、条件付パートナーであることを実感しました。組合がリーダーシップを発揮して問題を解決しようとしなければ、住民が望むのとは異なる結論が用意されているからです。その関係はある種のパワーゲームであるというのが正直な気持ちです。

●自然な流れとして、分譲会社等が準備した管理委託契約、エレベーター、植栽、設備監視などを吟味して、組合が直接交渉で引き下げや契約解除に取り組みました。その一環として、灯油共同購入をしているマンション・ネットを知り、即座に申し込み、以降欠かさずセミナーに参加してきました。ここで多くの情報を得て、当組合の実情と照らし合わせる中で、組合による点検が非常に大切な意味をもつことを学びました。

２．アフターサービス点検とは･･分譲会社が調べて直してくれる？？？

●従来アフターサービスを無償修理サービスというイメージで捉えていましたが、全く異なることを知りました。瑕疵・不具合・アフターサービスの意味を正確にすると同時に、組合が確信と裏付けをもって分譲会社や施工会社と折衝することで単なるアフター点検を超える工事ができました。分譲会社が善意で自ら積極的に点検し修繕してくれるという幻想は、現実には絶対起きません。

○瑕疵とは通常有しているべき品質・性能に欠ける点があるとか、表示されている品質・性能が備わっていないこと。不具合はその個人にとって都合の悪い事柄をいいます。

○アフターサービス（規約）は商品購入後の無償サービスではなく、住宅購入の場合は売買等の契約に基づく責任（約定責任）であって、サービスではありません。

○アフターは瑕疵の全てが対象ではなく売主が定めた不具合（瑕疵）が保証の対象。定められていない瑕疵・不具合は補修対象ではない。

○アフターは瑕疵担保責任や債務不履行責任等の損害賠償を補修処理により解決しようとするのが主眼です。

３．当組合の１年目アフター点検の取り組み

●１年目アフター点検2ヶ月前に分譲会社責任者に連絡し、組合で点検をするので実施時期を延期してもらうことにしました。すでに理事会では、新築マンションは３年目までに相当な修繕を要する不具合がでるとの認識をもち、管理員さんに不具合箇所をメモしてもらったり、自分たちでも屋上その他を点検して回りました。しかし、ひび割など誰でも分かるものはいいのですが、素人では判断できないことが多すぎました。
　折からＮＰＯセミナーで不具合現象とその原因、影響などが取り上げられました。やはり組合の側に立つ専門家の協力が必要と判断し、瑕疵調査を業務要請しました。

●点検調査には理事・管理員が随行しました。H氏の説明を受けながら、４時間をかけ見て周り指摘箇所は７６に及びました。２週間後には報告書を提出頂きました。

４．分譲会社（と施工担当者）との協議、そして工事へ

●理事会中心に折衝を重ねましたが、専門家の知識と経験に裏打ちされた的確な指摘が当初難色を示していた分譲会社や施工会社が逃げられない状況に追い込みました。

○調査予備折衝　　　･･　それは交渉のように始まったが･･

・理事会予備折衝（報告書内容）･･　素人集団、ゼネコンにあなどられる！

○専門家同席の折衝(1)　･･　ＴＶカメラ下で調査結果報告と工事手順確認（顔は勘弁･･）

・専門家同席の折衝(2)　･･　報告書に基づく工事手法提案と協議（専門家パワー！）

・理事会工事計画折衝　･･　工程表他実施詳細協議（居住者と作業者配慮は同等に）

・理事会工事進捗折衝　･･　理事会から工事順延要請（工事毎に適した時期がある！）

○理事会工事進捗折衝　･･　ゼネコンから工事順延要請（急ぎません、遅れた方が･･）

・アフター工事（暫定）終了・・工期６ヶ月、２年目アフターは４年目に変更を合意

●折衝当初は分譲会社責任を全面的に問う気負いが組合側にありました。しかしいわゆるアフ ター枠を越えた工事も要請しており、組合も費用負担に応じる姿勢を示すことで、相手方も 固さがとれ、円滑さを増しました。ことと次第によりますが、相手を追い詰めすぎず、実益 を確保することも交渉術かもしれません。

５．アフター工事最中における追加工事の取り組み･･自力で前進勝ち取る！

●工事が進むさなかに床ひび割３件、ドレン管破損等２件の相談が寄せられました。工事を実施している今がチャンスと分譲会社＆施工会社と折衝を行い、全戸調査を組合が行うので、必要に応じてアフター工事を実施するよう要請し了解を得ました。調査票回収は５１件中３８件で、修繕は８０箇所以上にのぼりました。施工会社と打ち合わせながら、組合が各戸の工事日時を決め、約５週間かけ実施しました。

６．２年目（３年目？）アフターに向けて

○理事会と居住者の関心を高めて･･マンション探偵団、専有部点検情報等駆使して

○専門家との協力共同を深めて･･アフターから始まる信頼関係構築の端緒として

○理事会の主体性確保して･･日常的に管理は理事会と居住者しかできないとの確信を

○分譲会社＆施工会社とは節度ある関係を･･敵でも味方でもない「バランス感覚」

７．アフターは大（中・小）修繕工事への前哨戦（修繕への継続的関心こそ重要かも）

○継続性が求められる修繕工事･･アフターにも委員会が必要か総会で論議したい

○チャンス生かして修繕計画や積立金論議、そして中小規模工事の計画実施検討も

○成果あるアフター工事は修繕工事の実施時期を遅らせる･･積立金の節約

○取り組み努力が実ると管理会社や分譲会社との力関係が変化する、自信がつく

○５・７・１０年目点検や工事保障もある･･組合主人公で息の長い付き合いを追求

資料１　調査、分譲会社との協議、その後の展開

○売主への打診　･･　腰を落ち着けて、さぁスタート
　→　１年目アフター点検を組合で専門家を導入し本格的に実施したいので、実施時期を順延してほしい旨を売主に申し出て了解を得る。（１月）

○調査予備折衝　･･　交渉のように始めたが･･理事会、ゼネコンにあなどられる！
　→　調査実施を通告。調査範囲や修繕費用負担の基本的考え方を協議。
　　「瑕疵」による売主「全額費用負担」を前提に回答を求めたが一蹴される。（３月）

○調査実施＆報告書　･･　チェックしながら理事会への実地レクチャーに感謝！！
　→　約５時間に渡る点検、69箇所の修繕等指摘箇所を報告書に記載。（５月）

○理事会予備折衝（報告書内容）･･　「組合も費用負担応分に」で売主の姿勢が軟化！
　→　報告書を提出し組合負担も協議するとの立場を伝えるとホッとした様子。
　　分譲会社側調査日程、及び次回ＴＶカメラ導入下での協議を確認。（６月）

○専門家同席の折衝(1)　･･　ＴＶカメラ下で調査結果報告と工事手順を確認
　→　専門家が報告書を説明し、基本問題を指摘。売主・施工会社は頷き反論なし。
　　次回施工側の工事計画書等内容、及び日程目安・工事手順明示を依頼。　（７月）

○専門家同席の折衝(2)　･･　工事箇所の修繕対策提案と協議（専門家パワー！）
　→　ゼネコン提案に分析加え別手法を提案、または同意。専門家の見識にメモをとる
　　工事責任者の姿勢･･。経験と見識水準が違う印象をもちました。（８月）

○理事会工事計画折衝　･･　工程表他実施詳細協議（居住者と作業者配慮は同等に）
　→　折衝(2)で誠意が前面に出てきたことを受け、組合もパートナー意識へ。
　　工事中の会議室、トイレや休憩使用を積極的に申し出た。（１０月）

○理事会工事進捗折衝　･･　理事会から工事順延要請（工事毎に適した時期がある！）
　→　生活優先の工程、塗装は雨天延期などの要望をあげ了承へ。
　　施工会社の他現場との兼ね合いも理解しつつ、最善の工事進行をお願いした。（１１月）

○理事会工事進捗折衝　･･　ゼネコンから工事順延要請（急ぎません、遅れた方が･･）
　→　施工会社の工事ダブルブッキング、秋雨、そして冬の到来を間近に控え、仕上がりへの懸念もあり主な工事を翌春以降へ順延する相談を受け、了解する　　（１１月）

○工事再開。ただし、土曜日曜は工事を行わない等生活尊重の工程を要請へ　　（５月）

○ベランダ苦情が発生し、ベランダ調査後の修繕工事を要請し了承　　　　　　（７月）

○組合調査後、ベランダ修繕工事実施　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（８月）

○ベランダ工事完了　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（９月）

※所長と打ち合わせを行い完了点検調査の実施を見合わせ、１年後点検を含め２年目アフター工事を再度専門家導入で行うことを確認。所長が分譲会社に連絡して了承を得た旨の連絡をうける。

※以上、工期約６ヶ月で１年目アフター修繕を終了した。２年目アフターを４年目に実施することで合意。工事の出来映え確認のため、１年後点検の実施を確認。

資料２　アフターサービス調査、及び工事等に係る書類、他

１．建物調査報告書（専門家）

２．調査報告に対する評価と対策（施工会社）

３．「共用部補修工事安全施工計画書」２００５年１０月提出　全１１３ページ

1)施工図
2)工事日程表
3)各工事計画（設備８／電気１／防水５／防湿（コーキング）１／注入・補修11／塗装８／左官３／内装２／鋼製建具５／タイル８／外溝２／美装２
4)要観察（避雷針振動／防火扉上部未塗装／ルーフドレンに水溜り発生
5)検討（電線貫通部より臭気があがる→後日工法確認）
6)緊急時連絡表
7)作業員心得

４．ベランダ不具合調査票と報告書（組合）

1)調査表は以下のような簡単なものです。

名前（　　　　　　）　　　　　　号室　
１．バルコニーのドレンは問題ありませんか。
　（　）問題なし　　　　（　）問題あり･･以下の該当するものに○をつけて下さい
　　　　　　・目皿に赤さび　　・目皿が割れている　　・塗装はがれ／ひび
　　　　　　・管が壊れている　・その他（具体的に）→

２．天井と床の部分に問題はありませんか。
　（　）問題なし　　　　（　）問題あり･･以下の該当するものに○をつけて下さい
　　　　　　・ひび割れ　　　　・エフロ（白いにじみ）　　・塗装はがれ／ひび
　　　　　　・床の膨れや窪み　・ｺﾝｸﾘｰﾄ欠損　　・その他（具体的に）→

３．手すり・壁部分に問題はありませんか。
　（　）問題なし　　　　（　）問題あり･･以下の該当するものに○をつけて下さい
　　　　　　・ひび割れ　　　　・塗装はがれ　　・コンクリートの欠損
　　　　　　・その他（具体的に）→

４．その他の部分に問題はありませんか。
　（　）問題なし　　　　（　）問題あり･･以下の該当するものに○をつけて下さい
　　　　　　・避難ハッチ部分　・避難ボード部分　・物干し金物部分
　　　　　　・ガラス外側部分　・レール外側部分　・その他（具体的に）→

2)「1」の結果、以下のような瑕疵・不具合等８３箇所の回答がありました（例示）