「管理組合の経費節減対策」

節減対策の経緯

　管理組合の運営に於いて理事会は、組合員の負担した管理費及び修繕積立金等の貴重な財産を、無駄のない効率的な財政運営を実行することが極めて重要であります。
　これらの無駄のない財政運営の結果、一般会計（管理費会計）から余剰金を捻出させて、修繕積立金に繰り出し、組合員の修繕積立金負担の軽減を図ることが管理組合の運営にとって基本的な課題と認識し、これまで団体参加している管理組合始め、多くの組合に情報提供してきました。今回の管理講座はメンバーの資質の向上を目指すものとして、これまでの取り組みの総括の上に今後の課題を問題提起いたします。

事務管理業務費等

　これまでも、当マンションネットは、特に、管理委託経費の見直しにより無駄な経費の節減を提言し、多くの管理組合では、この呼びかけに応えて、各種メンテナンスの分離発注など適正な管理委託契約が履行されつつあるところです。
　これまでの支援経緯については、ホームページ上で幾つかの例を示し公開して来たところですが、管理委託経費の内、事務管理業務費は、２０戸〜４０戸程度では月額600円〜700円／戸当り、５０戸〜７０戸程度では月額500円／戸当り、８０戸〜１００戸程度では月額450円／戸当り程度、１００戸〜１４０戸は月額430円〜400円／戸当りという価格帯になりつつあります。
　また、本業務と連動する管理報酬も、同価格程度を維持している現状であります。
　管理員業務においては、週４０時間労働のフルタイム管理員報酬は、当マンションネットが支援に関わった契約については、月額１５万円が最低限確保されている現状ですが、それ以外の既存の契約は、未だに月額１２万円程度や、休暇をとればカットされるような劣悪な労働条件があります。時間給は、当ネットが支援に関わった契約は１時間900円となっていますが、未だに最低賃金の１時間650円程度の事例もあり、マンション管理の専門家としての地位が低く、自覚的な管理員業務への大きな阻害条件になっています。

エレベーターの保守点検

　また、エレベーターの保守点検においては、フメルンテ契約で月額40,000円／基以下、POG契約で、月額20,000円／基以下が適正な価格と問題提起してきたところ、新築マンション１年目の契約でもフルメンテ契約で月額36,000円／基などの適正な価格で再契約した管理組合も出現して、情報の適正な活用が生かされつつあります。
　先頃、築１５年目の管理組合では、今期の理事会が該当マンション分譲後、初めて自覚的な管理・運営に目覚め月額94,000円／基という前代未聞の契約であったところを、メンテナンス会社と直接契約することによって、月額38,000円／基という通常の契約に達成できました。
　この、異常に高い契約の仕組みは、管理組合と管理会社の管理委託契約にエレベーターのメンテナンス契約を含めていたことが主要な要因でありましたが、この管理会社は、更に下請けの管理会社と再契約していたことと、この下請け会社がメンテナンス会社と再々契約していたことが判明しました。このようなケースは特異なものであり、管理組合の当事者能力が改めて問われることになりました。

消防用設備点検

　消防用設備点検においても、適正な競争入札方式を導入して、各管理組合は相当な経費の節減を図りました。例えば、５０戸の管理組合で年額280,000円を３社の業者による競争で年額130,000円に是正できました。このような事例は他にも沢山あります。
　今年販売された有名分譲会社の２棟建て分譲マンション８５戸の消防用設備点検は異常に高く、年額840,000円でした。相談を受けましたので調査してみたところ、確かに高い要因として個室全室に法令の改正で火災警報器の設置が義務づけられたので、高くなることは理解しましたが、当該契約を直接業者と契約することや、適正な競争原理を働かせれば、おそらく年額240,000円程度で契約できると確信しております。当該管理組合の理事会が早く当事者能力を備えることを節に願わずにはいられません。

機械監視（警備）

　２４時間機械監視業務についても、受水槽、灯油埋設タンク、火災警報機などの危機管理の一次処理で、月額12,000円程度での契約が可能になり、このような金額に是正している管理組合が増加しています。しかし、未だに仕様が同じでありながら、月額30,000円、年額360,000円という例もあります。

電気料金

　各種契約業務以外の問題で、共用部の電気料金については管理組合の理事会の問題意識で、その経費の支出が際だっていることが分かります。
　まず、白熱灯は電気料金の支出を昂騰させ、蛍光管球は経費の節減に貢献します。ある管理組合の事例として、６０戸のマンションで、白熱灯を全部蛍光管球に取り替えたところ年間の経費は３０万円引き下がりました。取り替えに要した経費も３０万円程度かかりましたが、２年目から大いに効果がでました。従いまして、共用部は可能な限り蛍光管球に取り替えることと、Ｗ数の低減にも挑戦することが必要と判断しております。
　電気料金の節減対策は、個別課題として、その分野の専門家が別に報告することにしております。ご期待下さい。この間、新聞紙上で機器の交換で年間相当な節減が可能という記事がでましたので、調査をお願いしておりました。

電気器具

　共用部の廊下等に設置してある電気器具も管理組合の運営にとって見逃せない節減対策メニューです。当マンションネットの共同購入システムを活用して、大量買い付けによる価格の節減に取り組むことに致しました。（メーカーはナショナル、日立、東芝、三菱 ）
　価格は定価より相当安く購入できます。管理組合として、梱包毎購入することが低価格で購入する秘訣であります。申し込みは随時受け付けており、代金の支払いは業者に直接支払うことになっています。灯油の共同購入と同じように、購入月の翌月末日までが支払い期限。
　本購入の活用は、当ネツトの団体会員限りといたします。

　ここに、明示してない器具も全て注文に応じられますので、メーカー名と電気器具名と品番等を明確にして申し込み下さい。

　また、共用部の非常灯に敷設してある蓄電池の節減対策もあります。参考にして下さい。
　マンション管理の節減対策 投稿者：sugana 投稿日：12月10日(日)12時50分50秒
　ある管理組合の事例。非常灯の蓄電池が切れて業者に依頼したところ、２６，０００円の見積書の提出。「何故、こんなに高いの」という単純な疑問から節減対策がはじまるものと思います。
　理事長は、様々な情報を集めて、ホットな情報にたどり着きました。それは、隙間産業と言われている非店舗営業の格安店を突き止めました。
　非常灯の蓄電池は簡単に取り付けができるようになっていて、管理員さんができる仕事です。勿論、役員さんも取り替えできます。その定価が、１１，２００円、販売価格が６，１６０円。業者に取り替え依頼したのと比較すれば、約２万円の経費の節減になります。この管理組合理事長さんのように、経費の節減のこつは「何故」という疑問から出発するのではないか。
　そして、情報をたぐり寄せて結局、節減作戦大成功となりました。

小修繕工事を組合員の参加で実行

　札幌市内１０４戸、築１１年目の管理組合の事例。
　１０月２２日午前１０時から、組合員等１７名の参加で「立体駐車場の防錆修繕工事」が実行されました。実際、業者に発注したならば（業者見積額は１００万円程度）相当な出費でありましたが、原材料費数万円の出費で綺麗に仕上がりました。

　その目的や狙いについて当該管理組合の理事長は、
「実は第２回の修繕委員会で、委員長よりの提案で全会一致で取り組むことにしたのです。その目的は、マンションには多くの方が住まいしていますが、中々顔を合わす機会が無く、ましてや、管理組合の運営も理事会任せの傾向が強く、あまり関心を持っていない方が大勢という環境であります。従って、管理組合の運営をなるべく多くの組合員が参加して進める方向がないものかと考えました。そこで、自分たちでできることはみんなで力を合わせて取り組むこととし、できれば小規模な修繕工事は、みんなで楽しみながらイベント感覚で行ってみようとなりました。」と、そして「みんなが参加して行うことは、自ずと自分たちのマンションを大切にしようとの意識が芽生えて、住民間の会話やコミニュケーションが高まり、今後の管理組合運営の合意形成につながればいいなあとの思いがありました。」と確信と展望をもっているようです。
　当日、修繕委員長の一級建築士の組合員が、修繕工事に係わる錆落とし機械など一斉用意され、ペンキも良質のものを使って、中々のできばえだったようです。

　その後も、屋上のさび止めやコーキングも組合員参加で行い、作業終了後参加者が懇談会を行い、今後の大規模修繕工事などの重要案件について様々な意見交換を行いました。

駐車場のロードヒーティング

　さて、本日のメインテーマである「駐車場のロードヒーティング稼働対策」は事例報告がありますので詳しくは述べません。当該管理組合に次のような合意形成が必要であり、この点を充分対処することが望まれます。

　ある管理組合の事例として、平成１６年に販売された５２戸マンション。初年度の管理は全て管理会社任せの状態であり、ロードヒーティングの稼働調整など全く無し。その結果、駐車場に関わる灯油の支出は２４０万円と莫大な支出。一般会計は１６０万円の赤字。当初の原始契約により分譲会社が全額負担しました。
　さて、二年度目の赤字は全額管理組合が負担しなければなりません。偶然にも自覚的な理事会が組織されました。先進例管理組合の取り組みから学び、自動運転から手動運転に切り替え、理事会と管理員がロードヒーティング節減工程表を作成して取り組み、前年比３０％の灯油価格の高騰にもかかわらず、前年比１００万円の節減で支出を１４０万円に抑えました。理事長を始めとした理事会と管理員さんの「こまめな取り組み」で初期の成果をあげることができたのでしょう。
　今年は、支出を１００万円程度にまで節減する目標を設定しています。
　前年度の灯油消費量は２２，０００ﾘｯﾄﾙ、前々年度は４７，０００ﾘｯﾄﾙで前年比２５，０００ﾘｯﾄﾙの節減になりました。その節減率は５３％であり、残雪が常時あったのかというとそのような事実はありませんでした。

　その対策の基本的工程表は次のようになっています。

火災警報器

（専有部分）の申し込み受付開始　共同購入により、定価８，０００円を３，７００円以下で購入
　ご承知のとおり既存マンションの専有部分の寝室と台所には火災警報器の設置義務が課せられ、札幌市の条例では平成２０年６月１日までに設置しなければならないことになりました。
　先月開催致しましたマンション管理セミナーに於いて、監督官庁の札幌市消防局の担当係長が詳しく説明致しました。ここ２〜３年の新築マンションには分譲時から、設置されておりますので、特別な対策の必要はありません。
　既存マンションの多くは設置されておらず、専有部分には普通の場合最低でも３個以上を設置することになると考えられます。
　しかし、築２０年程度経過したマンションで設置されている場合もあり、管理組合として、竣工図面を点検され、「自分たちのマンションには、設置されているのか？どうか？」的確な調査が必要です。
　従って、「５０戸のマンションの場合、総体で１５０個以上、定価での購入の場合、約１２０万円の支出になるでしょう。」このような現状を踏まえて、当マンションネットは会員相互のスケールメリットを生かした共同購入方式を活用することにいたしました。
　その結果、各会社より見積書を提出していただき定価８，０００円のところ、共同購入価格３，７００円以下という大幅な引き下げに成功いたしました。現在予定している購入数より、更に大幅に申し込みが増加すれば当然価格交渉し、更なる引き下げが可能になります。

　管理組合の業務として事業計画を策定
「専有部分での設置なのだから各区分所有者が各々で行うべきだ！」という、意見もあるでしょうが、各々で設置となった場合を予測すれば、自己責任分野ということで罰則が設けられていない事に安住して多くの方が設置しないままになると考えられます。
　従って、共同住宅という特性（隣家との境界は壁一枚）を考慮した場合、義務化という法令規定ができた以上、管理組合の事業として計画し、総会の議決を得て全戸が一斉に実行することが望ましいと思料します。また、管理組合として取り組むことにより個々の経費負担の削減を図る事も可能であり、各管理組合では経費の節減のために、是非、当共同購入に参加されますようご案内いたします。
　尚、詳細については、マンションネット事務局まで、メールか電話等でお問い合わせ下さい。

　火災警報器（消防法令適合品）NSマーク認定
　当共同購入にて購入する火災警報器は、日本消防検定協会認定の消防法令適合品であります。
　電気量販店などでは海外からの所謂海賊版などが　３，０００円程度で販売されていますが、耐用年数の短い使い捨て製品でありお勧めできません。当該警報器はリチーム電池を搭載し１０年程度の使用に耐えるとされています。電池が切れれば交換することで引き続き使用することもできる製品です。

デジタル放送設備の診断と改修工事

　デジタル放送を受信するために既存設備の改修工事をしなければならない管理組合があります。そのためには診断が必要です。

　診断は直ちに履行
　またビル陰による電波障害の範囲が、これまでの３０％程度に減ることが明らかになっておりますが、それでも障害の発生する住宅が残ることも事実であります。従って、その診断を実施して、適切な改修工事を行わなければなりません。
　改修工事は、まだ期間があるので先延ばしする事もできますが、電波障害の影響診断は早めに実施すべきです。修繕積立金会計における長期修繕計画に反映（資金の確保）させるためにも早期に実施することをお勧め致します。本診断も、参加する組合が多くなればなるほどスケールメリットが生かされ低価格になります。団体会員の管理組合は是非本診断を活用して下さい。
　当該工事もマンションネットの共同の力であるスケールメリットを生かし、どこの業者よりも格安の経費で行う取り組みを目指しています。

灯油の共同購入

　灯油の共同購入は、既に当マンションネット結成以前から実施しており、札幌市内では、当ネットの価格が小売り会社の一定の指標にもなっております。
　共同購入の目的は、参加している組合の利益を確保し、当該管理組合の共同の利益に貢献するために行っています。本購入運動は、マンションネットの市民運動としての大きな基盤を形成しており、更なる発展を目指して努力していかなければなりません。
　戦略として、市内のマンションに納入している価格の最安値を何時でも確保することが必要と認識して対処しているところです。
　共同購入への参加条件は、参加する管理組合が当マンションネットの団体会員に限ります。

　灯油の共同購入の目的
　駐車場のロードヒーティングを灯油で稼働している管理組合は大幅な支出を、また、専有部分の暖房、給湯等を灯油で賄っている住戸も大幅な支出をされています。
　マンションの管理組合の設立目的は「組合員の共同の利益を増進させる」ことにあり、各管理組合の共同するネットワークを拡大することで管理組合の無駄な支出を抑えること、及び、管理組合を構成する区分所有者等の生活防衛のために、灯油の共同購入を実行しているところです。
　参加を希望される管理組合は下記に掲載してある、協定書に同意されることと、参加のための諸手続を経て、本運動を共に作り上げていくことになります。細部についてはマンションネット事務局（電話０１１−２７２−５１２６）にご連絡頂ければ対応致します。