エレベーター保守契約の謎

　　管理会社経由の契約（間接契約）と、保守会社との直接契約。

　　管理会社経由の契約（間接契約）
　　　管理組合と管理会社とが保守契約（間接的に）を締結している。
　　　エレベーター保守会社とは、間接契約となる。

　　　＜メリット＞　　　（管理会社の言い分です。本当にそうでしょうか？）
　　　　・管理会社が、他施設と一元的に責任を持って管理を行う。
　　　　・管理会社が、他管理物件（他マンション）との契約と併せて交渉するので、
　　　　　スケールメリットが出るので低価格で契約出来る。
　　　　・理事会は、ともかく、管理会社と交渉するだけで済むので楽である。

　　　＜デメリット＞　　（管理会社の言い分を信じられないのはなぜ？）
　　　　・管理会社に、契約経費（マージン）を支払わなければならない。
　　　　・不具合対応に、管理会社経由なので、対応時間が余分にかかる。
　　　　・管理組合には保守会社との契約書が存在しないので、契約仕様（詳細）がわからない。
　　　　　管理組合の無関心を助長する。

　　保守会社との直接契約
　　　管理組合がエレベーター保守会社と直接契約を締結している。

　　　＜メリット＞
　　　　・管理会社へ契約経費（マージン）を支払わないので、割安になる。
　　　　・不具合発生時に、直接連絡をとるので、対応が早い。
　　　　・契約書を管理組合と保守会社とで締結しているので、契約仕様（詳細）を把握出来る。
　　　　・管理組合がエレベーター保守に関心を持ち、適正な管理に成り易い。

　　　＜デメリット＞　　（管理会社の言い分です。本当にそうでしょうか？）
　　　　・管理会社が持つ、スケールメリットを契約に反映出来ないので、割高な契約になる。
　　　　　　　　　　　　　　（直接契約に変更した管理組合は、全て経費削減出来ています。）
　　　　・理事会が契約交渉しなければいけないので、わずらわしくなる。
　　　　　　　　　　　　　　（最初の契約締結時に交渉するだけで、後は自動更新契約です。）
　　　　・不具合発生時に、管理会社は責任を持たない（責任を持てない）。
　　　　　　　　　　　　　　（管理会社との管理委託契約には、管理員業務として（２）点検業務―
　　　　　　　　　　　　　　　諸設備の運転及び作動状況の点検。（３）立会業務―外注業者の業務
　　　　　　　　　　　　　　　の着手、履行の立会い。　があります。管理会社には責任があります。）

　　　北海道マンションネットは「保守会社との直接契約」を提唱しております。

　　メーカー系保守会社との契約？独立系保守会社との契約？

　　メーカー系保守会社との契約
　　　三菱・日立・東芝・オーチスなどの、製造メーカー系列の保守会社。

　　　＜メリット＞
　　　　・製造物責任法（ＰＬ法）があるので、責任範囲が曖昧にならない。
　　　　・メーカー独自の部品でも、在庫を豊富に抱えているので、短期間で修理可能？

　　　＜デメリット＞
　　　　・ともかく、価格交渉には強気である。独立系と比較して割高。
　　　　・メーカーの製造物不備を発見しても、隠蔽する体質がある。
　　　　・官公庁のエレベーター保守を多く抱えているので、地震発生時に官公庁を優先して、
　　　　　民間マンションが後回しになる。
　　　　　　　　　　　　　　（平成１５年９月の札幌での地震時には、メーカーによりこのような対応がみられた。）

　　独立系保守会社との契約
　　　北海道では、ＳＥＣ・ＳＴＥＰ・ＪＥＳなど。

　　　＜メリット＞
　　　　・価格交渉によりメーカー系よりも割安になり易い。

　　　＜デメリット＞
　　　　・メーカー系と遜色ない保守体制と宣伝しているが、なんとなく不安。
　　　　　　　　　　　　　　（問題ないとも、問題があるとも言える自信がありません。）

　　　平成15年10月24日に公正取引委員会が公表した、
　　　　｢マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査｣があります。

　　　管理組合にとって、メーカー系か？独立系か？の答えは、まだ出ていません。

　　　ひとつのヒントになるかと考え、第２回セミナー（平成15年10月４日）において、
　　　アンケートをとりました。集計結果をご覧下さい。
　　　　｢エレベータについてのアンケート集計｣。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　セミナー参加者、１１０名中４６名の方が回答してくれました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　独立系保守会社と契約されている方が、約３割もありますが、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　セミナー参加者の管理意識が高いのでこのような数字ですが、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界全体では、１割にも達していないようです。