水道料金（管理組合の立て替え債権）徴収に係わる諸問題


　始めに

管理組合が区分所有者及び入居者から徴収した水道料金と水道事業管理者（市役所水道局）へ納付すべき金額に差があり、管理組合会計に余剰金として残る場合が通常である。
　しかし、分譲会社が販売当初売れ残り分の戸数を水道局へ申請しないでそのままに放置しておくと組合財政に膨大な損害を与えることになる。組合会計を目的別に経理して水道会計の収支を明らかにしている管理組合においては赤字になると直ちに疑問に思い精査するが、全て一括に経理している場合一般管理費から補填しているので簡単には発見しずらい。決算書が出来て総会が近づいてからその問題点が判明することが度々である。

　従って、組合は組合員及び入居者からの毎月の徴収金額と水道局への納付すべき水道料金を常日頃点検し誤りのないように管理すべきである。

　本稿においては以上の問題意識から水道事業管理者の水道料金体系とその解明、水道会計管理の方法などについて考察したい。


水道料金体系

札幌市の家事用上下水道料金は次のようになっている。また料金請求は２ケ月毎に管理組合宛になされている。


上下水道料金　　　　　　　　　　（本表は１ケ月の料金表）

基本料金１０m3まで合計は消費税含む

従　　量　　料　　金　（１m3当たり）

０～１０m3

１１～２０m3

２１～３０m3

３１～100 m3

上水道
１，３２０円

０

２００

２３０

２６５

下水道
６００円

０

６７

９１

１１８

合　計
２，０１６円

０

２８０．３５

３３７．０５

４０２．１５

※本料金表は家事用全ての戸建住宅と簡易専用水道方式の共同住宅に適応される


共同住宅に適応される入居者数別使用量


入居者数

０～１０m3

１１～２０m3

２１～３０m3

３１～100 m3

３０戸

１～６００

１，２００

１，８００

６，０００

４０戸

１～８００

１，６００

２，４００

８，０００

５０戸

１～１，０００

２，０００

３，０００

１０，０００

６０戸

１～１，２００

２，４００

３，６００

１２，０００

７０戸

１～１，４００

２，８００

４，２００

１４，０００

７７戸

１～１，５４０

３，０８０

４，６２０

１５，４００

８０戸

１～１，６００

３，２００

４，８００

１６，０００

９０戸

１～１，８００

３，６００

５，４００

１８，０００

１００戸

１～２，０００

４，０００

６，０００

２０，０００

　※　本表は２ケ月の使用量

　　　（例、２０m3までは　２０m3×２ケ月×７７戸＝３，０８０m3）



　水道料金体系の根幹

　戸建住宅等には水道事業管理者から直接２ケ月毎に請求書が発行されるが、簡易専用水道を持つ（親メーターが設置され各戸の子メーターの検針が管理組合管理で実施されている場合）共同住宅は管理組合に一括して請求行為がなされている。

　この請求方法は市条例によって特例として規定され、管理組合に各戸の徴収義務を課し運営されている。組合員或いは入居者に水道料金未納者がいても組合は肩代わりして市に支払う義務があって、立て替え債権と言われるものである。

　つまり、戸建て住宅と同じに水道料金体系の根幹は管理組合であっても１戸として見なされた料金計算を行うことになっている。

　また、各戸の水道使用量がどのようなものであっても管理組合が納めるべき水道料金の基礎は総体の和である２ケ月毎の親メーターの検針によって決まる。各戸の子メーター検針合計と親メーターの検針は一致しなければならないが、もし親メーターの検針結果子メーターの総和を上まっていれば当然管理組合負担とされる。即ち毎月の水道検針業務においては親、子メーターの検針数値の一致は理事会に課せられた義務である。


　管理組合が損害を受ける実態

　まず、考えられるのは子メーターの検針総計が親メーターの検針より下回っている場合これは検針の間違いか漏水が要因と思われ、対応によって直ちに是正できるものである。　また、当初の入居申請戸数より戸数が実際に増えたのに水道局への申請を放置していた場合戸数の多いマンションほどその損害が大きい。これを防止するには申請戸数の把握と現状に合わせた戸数申請を水道局に行い、損害額の算出に基づき管理委託業者への損害賠償請求を行うことがあげられる。


　申請戸数が現入居戸数に満たない場合　　　　（実例　１）

・現在３０戸入居しているが当初の入居数２０戸の申請になっている。

・２ケ月の使用量は１，１９４m3

・管理組合が徴収した２ケ月間の水道料金は３１４，７０６円（別紙）

・水道事業管理者からの請求金額は

      ４００m3まで（２０戸×２ケ月分）　　　　　　　2,016 ×20×2 = 80,640

　　　８００m3まで（２０m3まで８００－４００）　　　400 ×280.35 = 112,140

　１，２００m3まで（３０m3まで，１，１９４－８００）394 ×337.05 = 132,797

　　　　　　　　合計　80,640 + 112,140 + 132,797 =　３２５，５７７円

・従って、３１４，７０６円－３２５，５７７円＝△１０，８７１円の損害となる。



　それでは次に３０戸入居者分申請していた場合を見てみると

・水道事業管理者からの請求金額は

　　　６００m3まで（３０戸×２ケ月分）　　　　　　　2,016 ×30×2 = 120,960

 　１，２００m3まで（２０m3まで１，１９４－６００）594 ×280.35 = 166,527

 　　　　　　　　合計　120,960 + 166,527 　　　= ２８７，４８７円

・正規に申請していると３１４，７０６円－２８７，４８７円＝２７，２１９円の余剰金が得られる。


　以上のように入居数だけ正確に申請していないと（一見、１０戸分の得をしたように誤解されがちである）管理組合全体の水道使用総数は水道局の検針でチェックされているので、結局損失を被る結果になる。つまり、水道料金体系は水道料金の使用数を基に計算されるので戸数を過少に申請して誤魔化したという思い込みは何の根拠もないことになる。


　幾つかの計算例の検討

①　それでは３０戸全てが２４m3使用したとして計算してみる

　・管理組合が徴収した２ケ月分の水道料金は

　    ３０戸×２４m3＝７２０m3×２ケ月＝１，４４０m3

 ２４m3の月額料金６，１６７円×３０戸＝１８５，０１０円×２ケ月＝３７０，０２０

　・水道事業管理者からの請求金額は

　　　　６００m3まで（３０戸×２ケ月分）　　　　　　2,016 ×30×2 = 120,960

    １，２００m3まで（２０m3まで１，２００－６００）600 ×280.35 = 168,210

    １，８００m3まで（３０m3まで 1,440－1,200 ）　　240 ×337.05 = 80,892

    　　　　　　　　合計　120,960 + 168,210 + 80,892 　=　３７０，０６２



②　次に８m3が５戸、１５m3が１０戸、２０m3が１０戸、３０m3が５戸の場合

　・管理組合が徴収した２ケ月分の水道料金は

　　　　　　　８m3×５戸＝４０m3　　　　　１５m3×１０戸＝１５０m3

    　　　２０m3×１０戸＝２００m3　　　　３０m3×　５戸＝１５０m3

 ２ケ月分の使用数（４０m3＋１５０m3＋２００m3＋１５０m3）×２＝ １,０８０

    　　８m3　２，０１６×　５＝１０，０８０

    　１５m3　３，４１７×１０＝３４，１７０

    　２０m3　４，８１９×１０＝４８，１９０

    　３０m3×８，１９０×　５＝４０，９５０

   　　　　　　　　　　　　　　計１３３，３９０×２＝２６６，７８０

　・水道事業管理者からの請求金額は

　　　６００m3まで（３０戸×２ケ月分）　　　　　　2,016 ×30×2 = 120,960

 １，２００m3まで（２０m3まで１，２００－６００）480 ×280.35 = 134,568

    　　　　合計　１２０，９６０＋１３４，５６８　＝　２５５，５２８



③　入居者全員が１０m3未満の場合

　・管理組合が徴収した２ケ月分の水道料金は

　　　５㎥が１０戸　５０㎥　　　　　　７㎥が１０戸　７０㎥

    　１０㎥が１０戸　１００m3　　計　２２０m3の２ケ月使用量は４４０m3

    　１０m3未満の月額２，０１６円×３０戸×２ケ月＝１２０，９６０

　・水道事業管理者からの請求金額は

６００m3まで（３０戸×２ケ月分）　2,016 ×30×2 = １２０，９６０



④　入居者が８m3２０戸、１４m3１０戸の場合

　・管理組合が徴収した２ケ月分の水道料金は

    　　　　８m3が２０戸　１６０m3　　　１４m3が１０戸　１４０m3

    　　　　　　　　　　　　　計　３００m3の２ケ月使用量は６００m3

    　　１０m3未満の月額２，０１６円×２０戸×２ケ月＝８０，６４０

    　　１４m3は　　月額３，１３７円×１０戸×２ケ月＝６２，７４０

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　１４３，３８０

　・水道事業管理者からの請求金額は

６００m3まで（３０戸×２ケ月分）　2,016 ×30×2 = １２０，９６０

　　　したがって、この場合２２，４２０円が管理組合の余剰金となる。


⑤　入居者が１０m3１０戸、２０m3１０戸、３０m3１０戸の場合

　・管理組合が徴収した２ケ月分の水道料金は

    　　１０m3１０戸　１００m3　　　　　　２０m3１０戸　２００m3

    　　３０m3１０戸　３００m3　　計６００m3の２ケ月使用量は１，２００m3

    　　　１０m3未満の月額２，０１６円×１０戸×２ケ月＝４０，３２０

    　　　２０m3は　　４，８１９円×１０戸×２ケ月　　＝９６，３８０

    　　　３０m3は　　８，１９０円×１０戸×２ケ月　＝１６３，８００

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　３００，５００

　・水道事業管理者からの請求金額は

　　  ６００m3まで（３０戸×２ケ月分）　2,016 ×30×2 =１２０，９６０

 　　　　　　１，２００m3まで　　　　  600 ×280.35= １６８，２１０

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　２８９，１７０

　　　したがって、この場合１１，３３０円が管理組合の余剰金となる。



　現入居者数を上回って過大に申請した場合（実例　２）


　実例１を例にして比較してみたい（現在３０戸入居しているが３５戸と申請した場合

　・２ケ月の使用量１，１９４m3

　・管理組合が徴収した２ケ月分の水道料金は３１４，７０６円（別紙）

　・水道事業管理者からの請求金額は

      ７００m3まで（３５戸×２ケ月分） 2,016×35×2 =　141,120

 １，４００m3まで（２０m3まで，1,194－700）494 ×280.35 =138,492

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　２７９，６１２

したがって、この場合３１４，７０６－２７９，６１２＝３５，０９４円が管理組合の余剰金となる。



　計算例から解明できるもの


①　現入居者数以下の過少申告をした場合（管理会社の管理契約違反）

　実例１で示したように親メーターの検針による使用量測定のために、入居者の過少申告をすればするほど損害が被るようにこの料金体系が形成されている。管理委託会社は管理組合に対して「水道局に入居者より少なく戸数を届けているので得をしている」等と惚けたことを言っている向きがあるが、料金計算の根幹を知らない戯言である。

　つまり、管理組合が水道料金で損害を受けている典型的な例であり、直ちに是正すべきである。


②　現入居者が申請戸数と同一の場合（通常の形態）

　・入居者の全戸の使用量が１０m3（基本料金内）以下の場合
　────これは徴収金と請求される金額が同一である。

　・入居者の全戸の使用量が同一使用数量（例３０戸２４m3）の場合────このケースも徴収金と請求される金額が同一である。

　・入居戸数のうち、１０m3以下の入居者が多い場合及び従量料金が２０m3、３０m3使用者が相当数有る場合は管理組合の余剰金が増加する。

　・毎月の使用総数を戸数で除して、平均使用数を求めそれに料金価格を乗じると管理組合が水道事業者に支払うべき概算額が得られる。水道料金の計算式が複雑なため概算数を直ちに求める場合等に活用。

　　例えば、

    　　計算例⑤で計算してみる　月の使用数は６００m3

    　　６００m3／３０戸＝２０m3（月額４，８１９円）

    　　４，８１９円×３０戸＝１４４，５７０円×２ケ月＝２８９，１４０円

    　　となり、請求金額２８９，１７０円と凡そ同額が導きだされる。


　・以上計算例で見てきたように（実例１）平均使用量１９．９m3を上回る戸数が３割以上のような場合は多額の余剰金が得られる。


③　現入居者を上回って過大申請した場合

　・実例２の計算例で明らかのように、基本料金以下が全戸数の場合か過大申請戸数の使用量がその基本数量を越えない場合は管理組合に損害が及ぶ結果になる。

　　例えば

★　実例２のように３０戸のところを３５戸として申請し、全世帯が基本料金以下の場合

    ・管理組合が徴収できる金額　３０戸×２，０１６円×２ケ月分

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝１２０，９６０円

    ・水道局からの請求金額　　　３５戸×２，０１６円×２ケ月分

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝１４１，１２０円

    　　　　　　　従って　２０，１６０円の損害となる


★　実例２のように３０戸のところを３５戸として申請し、そのうち基本料金以上の使用戸数が少ない場合も損害金が発生する

    ２５戸が基本料金内と５戸が１７m3の総使用量６７０m3

    ・管理組合が徴収できる金額　２５戸×２，０１６円×２ケ月分

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝１００，８００円

    　　　　　５戸×（１７m3の金額）３，９７８円＝　３９，７８０円

    ・水道局からの請求金額　　　　　３５戸×２，０１６円×２ケ月分

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝１４１，１２０円

    　　　　　　　従って　　　　５４０円の損害となる

　・現入居戸数の総使用量が過大申告者数の基本総数を越えない場合、あるいは下回っても僅か以外は損害金が発生する。

　・本例を薦めているでわけではない、あらゆる計算の結果理論数値としてこのようになっていて当料金体系の唯一の問題点として指摘できる。


④　平均使用量が多い程、管理組合の余剰金は確実に得られる

　・さて、計算例から導かれる結果として現入居者と申請入居者が同一の場合はその実態からして、余剰金が発生し７０戸や８０戸以上のマンションでは検針等に錯誤が無い限り年間多額の余剰金が得られることになる。

　・今回調査した結果平均的使用量は余程単身者世帯が多い場合や特殊な例を除き普通の世帯では概ね使用量１６m3前後になる。各戸の平均使用数量が１６m3として計算すると余剰金は次のように見込まれる。


例　え　ば

★　５０戸のマンション　使用量は１，６２４m3とした場合（平均１６．２m3）

・管理組合が徴収した２ケ月分の水道料金は

 　　　８m3×１０戸＝２，０１６円×１０戸×２ケ月＝　４０，３２０円

 　　１５m3×２０戸＝３，４１７円×２０戸×２ケ月＝１３６，６８０円

    　２０m3×１２戸＝４，８１９円×１２戸×２ケ月＝１１５，６５６円

    　２４m3×　８戸＝６，１６７円×　８戸×２ケ月＝　９８，６７２円

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　３９１，３２８円

 　・水道事業管理者からの請求金額は

 　基本料金１，０００m3迄５０戸×２，０１６円×２ケ月＝２０１，６００円

    従量料金２，０００m3迄　　　６２４m3×２８０．３５＝１７４，９３４円

    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　３６７，５３８円

    　　　　　　　　　　　∴余剰金は２３，７９０円

 　・年間余剰金は２３，７９０円×６＝１４２，７４０円となる


★　７７戸のマンション　使用量は２，６４０m3とした場合（平均１７．１m3）

 　・管理組合が徴収した２ケ月分の水道料金は

 　　１０m3以下１６戸＝２，０１６円×１６戸×２ケ月＝６４，５１２円

 　　１５m3×２８戸＝３，４１７円×２８戸×２ケ月＝１９１，３５２円

 　　２０m3×１５戸＝４，８１９円×１５戸×２ケ月＝１４４，５７０円

 　　２４m3×１０戸＝６，１６７円×１０戸×２ケ月＝１２３，３４０円

 　　３０m3×　８戸＝８，１９０円×　８戸×２ケ月＝１３１，０４０円

 　　　  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　６５４，８１４円

 　・水道事業管理者からの請求金額は

   基本料金１，５４０m3迄７７戸×２，０１６円×２ケ月＝３１０，４６４円

   従量料金３，０８０m3迄　１，１００m3×２８０．３５＝２８０，３５０円

  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　６１８，８４９円

   　　　　　　　　　　　∴余剰金は３５，９６５円

　　・年間余剰金は３５，９６５円×６＝２１５，７９０円となる



　　水道事業管理者が請求する料金の算出方法

　水道料金の計算はつぎのような算定式に当てはめると簡単に求められる。管理組合に請求する水道料金は組合が申請した戸数が料金設定の基礎となり、２ケ月分の使用総数（親ーターの前検針累計から今回検針累計の差を把握）が計算されて請求額となる。


　　◆　計　算　式

まず把握すべき事項　・戸数（○○戸）　・当月請求分の使用○，○○○m3数

 ①　基本料金の設定

 　　　基礎m3数の算出　　　　戸数×１０m3×２ケ月分＝○，○○○m3

 　　　料金の算出　　　２，０１６円×戸数×２ケ月分＝○○○，○○○円


 ②　従量料金の設定

 　　２０m3までのm3数算出　　戸数×２０m3×２ケ月分＝○，○○○m3

 　　　　　　　　　　　　使用m3数－２０m3までのm3数＝○○○m3

 　　　料金の算出　　　　　○○○m3×２８０．３５円＝○○○，○○○円


   　　　計　　基本料金○○○，○○○円＋従量料金○○○，○○○円


 ※　従量料金が２１m3以上ある場合も同じ方法で算出し加算していくもの

 　　普通は２０m3までの計算で完了



　　◆　管理組合が区分所有者及び入居者から徴収する料金の算出

使用量

計　　　算　　　方　　　法

金　　　額

１０m3迄

（上水道 1,320 +下水道 600）×1.05

２，０１６円

１１m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×1 ）×1.05

２，２９６円

１２m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×2 ）×1.05

２，５７６円

１３m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×3 ）×1.05

２，８５７円

１４m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×4 ）×1.05

３，１３７円

１５m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×5 ）×1.05

３，４１７円

１６m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×6 ）×1.05

３，６９８円

１７m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×7 ）×1.05

３，９７８円

１８m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×8 ）×1.05

４，２５８円

１９m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67 ×9 ）×1.05

４，５３９円

２０m3

2,016+（上水道 200 +下水道 67×10）×1.05

４，８１９円

２１m3

2,016+（上水道 230 +下水道 91 ×1 ）×1.05

５，１５６円

２２m3

2,016+（上水道 230 +下水道 91 ×2 ）×1.05

５，４９３円

２３m3

2,016+（上水道 230 +下水道 91 ×3 ）×1.05

５，８３０円

２４m3

2,016+（上水道 230 +下水道 91 ×4 ）×1.05

６，１６７円

２５m3

2,016+（上水道 230 +下水道 91 ×5 ）×1.05

６，５０４円

２６m3

2,016+（上水道 230 +下水道 91 ×6 ）×1.05

６，８４１円

２７m3

2,016+（上水道 230 +下水道 91 ×7 ）×1.05

７，１７８円



　　水道会計の管理


（1）水道会計の独立　（例えば水道特別会計と呼称している組合もある）

冒頭で指摘したように本会計を一般管理費等と混合して経理していた場合、当会計の収支の状況が極めて分かりずらい。従って水道会計を一般会計から独立させ収支を毎月明確にすることこそが管理の基本といえよう。


　（日常の業務）

　・毎月所有者及び入居者から徴収する水道料金の使用量総和と親メーターとの符合を行い一致しているか確認する。

　・そのために水道局のメーター検針日と各戸の子メーター検針日を同一に設定する。この時点で相違があれば直ちに対応できる。

　・２ケ月毎に請求される市の水道料金と各戸から徴収した金額と確認し、何方かが誤りであれば是正させる。


（2）会計実務

　・各戸からの徴収金は銀行から毎月纏めて一般会計に収納されるので、その都度水道会計に振り替える。

　・また２ケ月目には水道事業管理者に納付するがその際徴収金とのバランスを確認すること。もし、水道局の請求が多い場合はその原因を究明しなければならない。

　・従って当会計の預金通帳には必ず預金残高が存在する。


（3）規約での規定

　・水道会計を設けていない組合は規約を改正して、独立会計を設立する。

　・会計設置目的は立て替え債権回収のためにその収支を明確にすることにあるので他会計の支出はできないようにすべきである。目的外支出の禁止条項の挿入。

　・数年も経ると可なりの余剰金が集積されるので、その使途についても規約で明確にすべきである。例えば総会の決議により修繕積立金会計に繰り出すことや、水道の赤水対策工事に当てるなど。


（4）債権確保のために未収金管理の徹底（立て替え債権の確保）

　・未収金があっても管理組合は水道事業者には払わねばならない義務があるので、その回収ために常に未収金者及び金額を適正に管理しなければならない。

　・未収金者からは遅延延滞金の徴収を規約で規定し徴収すべきである。


（5）管理員室等の共用栓の取扱

　・普通管理人室等の共用栓は水道局申請の戸数に参入していないが、交渉してその実態に合わせて戸数の変更申請をすることもできる。

　・共用部分は僅かだからよい考えているが、マンション全体で平均使用量が多い場合は共用部の申請より全体の負担が安くなる場合がある。